综合大市场建设项目可研报告

1、第一章 总 论PAGE PAGE 42- -XX镇综合大市场建设可行性研究报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc330706959 第一章总总论 PAGEREF _Toc330706959 h 4 HYPERLINK l _Toc330706960 1.1 项目基基本情况况 PAGEREF _Toc330706960 h 4 HYPERLINK l _Toc330706961 1.1.1 项项目建设设单位现现状及发发展趋势势 PAGEREF _Toc330706961 h 4 HYPERLINK l _Toc330706962 1.1.2项目目定位 PAGE

2、REF _Toc330706962 h 44 HYPERLINK l _Toc330706963 1.1.3项目目单位基基本情况况 PAGEREF _Toc330706963 h 5 HYPERLINK l _Toc330706964 1.2 可行性性研究报报告编制制依据 PAGEREF _Toc330706964 h 55 HYPERLINK l _Toc330706965 1.3项项目建设设背景 PAGEREF _Toc330706965 h 66 HYPERLINK l _Toc330706966 1.3.1项目目提出背背景 PAGEREF _Toc330706966 h 6 HYPER

3、LINK l _Toc330706967 1.3.2 项项目建设设的必要要性 PAGEREF _Toc330706967 h 7 HYPERLINK l _Toc330706968 1.4项项目建设设概要 PAGEREF _Toc330706968 h 110 HYPERLINK l _Toc330706969 1.4.1建设设规模与与建设内内容 PAGEREF _Toc330706969 h 100 HYPERLINK l _Toc330706970 1.4.2 建建设期限 PAGEREF _Toc330706970 h 11 HYPERLINK l _Toc330706971 1.4.3

4、投投资及资资金来源源 PAGEREF _Toc330706971 h 11 HYPERLINK l _Toc330706972 1.4.4 项项目效益益 PAGEREF _Toc330706972 h 11 HYPERLINK l _Toc330706973 1.5 综合评评价 PAGEREF _Toc330706973 h 122 HYPERLINK l _Toc330706974 1.5.1主要要结论 PAGEREF _Toc330706974 h 112 HYPERLINK l _Toc330706975 1.5.2项目目建议 PAGEREF _Toc330706975 h 113 HY

5、PERLINK l _Toc330706976 第二章项项目选址址与建设设条件 PAGEREF _Toc330706976 h 114 HYPERLINK l _Toc330706977 2.1 建设地地点选择择 PAGEREF _Toc330706977 h 14 HYPERLINK l _Toc330706978 2.2 建设条条件 PAGEREF _Toc330706978 h 144 HYPERLINK l _Toc330706979 2.2.1 自自然条件件 PAGEREF _Toc330706979 h 14 HYPERLINK l _Toc330706980 2.2.2 基基础设

6、施施条件 PAGEREF _Toc330706980 h 115 HYPERLINK l _Toc330706981 第三章市市场分析析 PAGEREF _Toc330706981 h 16 HYPERLINK l _Toc330706982 3.1 市场需需求分析析 PAGEREF _Toc330706982 h 16 HYPERLINK l _Toc330706983 3.1.1生产产和供应应预测 PAGEREF _Toc330706983 h 116 HYPERLINK l _Toc330706984 3.1.1交易易市场预预测 PAGEREF _Toc330706984 h 177 H

7、YPERLINK l _Toc330706985 3.2市市场竞争争力分析析 PAGEREF _Toc330706985 h 18 HYPERLINK l _Toc330706986 3.3风风险分析析及防范范措施 PAGEREF _Toc330706986 h 119 HYPERLINK l _Toc330706987 第四章建建设方案案 PAGEREF _Toc330706987 h 22 HYPERLINK l _Toc330706988 4.1 指导思思想 PAGEREF _Toc330706988 h 222 HYPERLINK l _Toc330706989 4.2 项目整整体方案

8、案设计 PAGEREF _Toc330706989 h 222 HYPERLINK l _Toc330706990 4.2.1总体体方案原原则 PAGEREF _Toc330706990 h 222 HYPERLINK l _Toc330706991 4.2.2总体体布局 PAGEREF _Toc330706991 h 223 HYPERLINK l _Toc330706992 4.2.3建筑筑单体设设计 PAGEREF _Toc330706992 h 233 HYPERLINK l _Toc330706993 4.2.4装修修及场内内布局 PAGEREF _Toc330706993 h 22

9、5 HYPERLINK l _Toc330706994 4.3 给排水水方案 PAGEREF _Toc330706994 h 225 HYPERLINK l _Toc330706995 4.3.1设计计原则 PAGEREF _Toc330706995 h 225 HYPERLINK l _Toc330706996 4.4 供电工工程方案案 PAGEREF _Toc330706996 h 26 HYPERLINK l _Toc330706997 4.4.1设计计原则 PAGEREF _Toc330706997 h 226 HYPERLINK l _Toc330706998 4.4.2设计计内容

10、PAGEREF _Toc330706998 h 227 HYPERLINK l _Toc330706999 4.4.3设计计方案 PAGEREF _Toc330706999 h 227 HYPERLINK l _Toc330707000 4.5 防雷保保护方案案 PAGEREF _Toc330707000 h 28 HYPERLINK l _Toc330707001 4.6 通讯工工程方案案 PAGEREF _Toc330707001 h 28 HYPERLINK l _Toc330707002 4.7 无障碍碍设计方方案 PAGEREF _Toc330707002 h 288 HYPERLI

11、NK l _Toc330707003 4.8 采暖通通风方案案 PAGEREF _Toc330707003 h 29 HYPERLINK l _Toc330707004 4.9 道路交交通工程程方案 PAGEREF _Toc330707004 h 229 HYPERLINK l _Toc330707005 4.100卫生设设施方案案 PAGEREF _Toc330707005 h 30 HYPERLINK l _Toc330707006 4.111 实施施进度安安排 PAGEREF _Toc330707006 h 300 HYPERLINK l _Toc330707007 第五章环环境影响响评

12、价 PAGEREF _Toc330707007 h 332 HYPERLINK l _Toc330707008 第六章项项目组织织与管理理 PAGEREF _Toc330707008 h 33 HYPERLINK l _Toc330707009 6.1 组织机机构与职职能划分分 PAGEREF _Toc330707009 h 33 HYPERLINK l _Toc330707010 6.2 劳动定定员 PAGEREF _Toc330707010 h 333 HYPERLINK l _Toc330707011 6.3 管理措措施 PAGEREF _Toc330707011 h 344 HYPER

13、LINK l _Toc330707012 6.4 技术培培训 PAGEREF _Toc330707012 h 344 HYPERLINK l _Toc330707013 第七章投投资估算算与资金金来源 PAGEREF _Toc330707013 h 336 HYPERLINK l _Toc330707014 7.1 投资估估算依据据 PAGEREF _Toc330707014 h 36 HYPERLINK l _Toc330707015 7.2 投资估估算 PAGEREF _Toc330707015 h 366 HYPERLINK l _Toc330707016 7.3 资金来来源 PAGER

14、EF _Toc330707016 h 366 HYPERLINK l _Toc330707017 第八章财财务评价价 PAGEREF _Toc330707017 h 37 HYPERLINK l _Toc330707018 8.1 财务评评价依据据 PAGEREF _Toc330707018 h 37 HYPERLINK l _Toc330707019 8.1.1取费费标准 PAGEREF _Toc330707019 h 337 HYPERLINK l _Toc330707020 8.1.2项目目计算期期 PAGEREF _Toc330707020 h 37 HYPERLINK l _Toc3

15、30707021 8.1.3生产产负荷 PAGEREF _Toc330707021 h 337 HYPERLINK l _Toc330707022 8.1.4财务务基准收收益率 PAGEREF _Toc330707022 h 337 HYPERLINK l _Toc330707023 8.1.5银行行贷款利利率 PAGEREF _Toc330707023 h 377 HYPERLINK l _Toc330707024 8.1.6其他他计算参参数 PAGEREF _Toc330707024 h 377 HYPERLINK l _Toc330707025 8.2营营业收入入、营业业税金和和附加估估

16、算 PAGEREF _Toc330707025 h 388 HYPERLINK l _Toc330707026 8.2.1销售售收入 PAGEREF _Toc330707026 h 338 HYPERLINK l _Toc330707027 8.2.2营业业税金及及附加 PAGEREF _Toc330707027 h 338 HYPERLINK l _Toc330707028 8.3 总成本本及经营营成本估估算 PAGEREF _Toc330707028 h 399 HYPERLINK l _Toc330707029 8.3.1 开开发成本本估算 PAGEREF _Toc330707029 h

17、 339 HYPERLINK l _Toc330707030 8.3.2 项项目总成成本估算算 PAGEREF _Toc330707030 h 39 HYPERLINK l _Toc330707031 8.4 财务效效益分析析 PAGEREF _Toc330707031 h 40 HYPERLINK l _Toc330707032 8.4.1 盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc330707032 h 440 HYPERLINK l _Toc330707033 8.4.2 银银行贷款款清偿能能力分析析 PAGEREF _Toc330707033 h 40 HYPERLINK l _Toc

18、330707034 8.5财财务评价价结论 PAGEREF _Toc330707034 h 440第一章 总 论1.1 项目基基本情况况1.1.1 项项目建设设单位现现状及发发展趋势势XX镇座座落在XXX西北北侧，具有百年年建镇历历史。全镇辖辖13个个村，55个社区区，1112个自自然村，总人口口9.99万人，其中镇镇区人口口3.88万人，区位优优势独特特，是XXX经济济、文化化的“窗口”。常住住人口近近5万人人，其中中镇区人人口约11万人。镇域地地势平坦坦，全镇镇总面积积92平平方公里里，耕地地面积77.8万万亩。XXX镇地地势平坦坦，属黄黄淮海冲冲积平原原，暖温温带半湿湿润性季季风气候候区

19、，四四季分明明，雨水水较充沛沛。土壤壤以半沙沙半淤为为主，适适宜小麦麦、玉米米、棉花花、大豆豆、红薯薯、苹果果、梨生生长。地地下资源源主要有有石油，经有关关部门勘勘探，以以XX为中中心，周周围500公里内内有着丰丰富的石石油油气气资源，有待日日后开发发。20100年，全全镇实现现工农业业总产值值23.5亿元元，其中中工业产产值188.7亿亿元，财财政收入入9188万元，固定资资产投资资3.44亿元，农民人人均纯收收入50008元元，城镇镇居民人人均可支支配收入入100000元元。1.1.2对外外交通辐辐射情况况XX镇位位于陇海海铁路、3100国道、3011省道横横贯镇区区，地理理位置优优越，交

20、交通便捷捷。全国国各地大大小车辆辆川流不不息，穿穿镇而过过，在中中国地图图上很容容易发现现我镇的的战略位位置，是是公路运运输、铁铁路运输输的交通通枢纽，周边辐辐射以我我镇为中中心的安安徽北部部和中部部地区约约3千多多平方公公里，近近80万万人口的的28个个乡镇，同时又又是山东东北部各各地区进进入县城城的必经经之道。1.1.3商贸贸现状情情况由于得天天独厚的的交通条条件，我我镇日车车流量达达7千余余辆，人人流量44万余人人次，车车流、人人流的活活跃必然然带动物物流的频频繁，我我镇现有有的个体体工商户户已超过过10000户，各条街街区交易易繁忙，商业一一条街的的服装、鞋业、富民路的的饮食服服务类等

21、等均具规规模，势势头良好好，潜力力巨大，仅商业业街的批批发与零零售市场场，其摊摊位达1160多多家，日日成交额额近1000万元元。每到到华灯初初上，各各类特色色小吃引引得过往往来客留留连忘返返，夜市市红红火火火，构构成我镇镇又一幅幅繁华的的景象。第二章 项目建建设有利利条件21资资源丰富富2-1-1农业业发展型型优势XX是一一个拥有有1400万人口口的农业业大县，辖233个乡镇镇，农业业资源，种植：年种植植优质小小麦1000万亩亩，总产产值3.7 55亿公斤斤。优质质玉米550万亩亩，总产产值2亿亿公斤。优质棉棉花255万亩，总产值值17550万公公斤优质质无公害害瓜菜330万亩亩，花生生、大

22、豆豆、芝麻麻、山芋芋等500万亩。2-1-2水产产发展型型优势XX现有有水面积积11.5万亩亩，可养养水面积积3万亩亩，已养养水面积积2.44万亩，精养鱼鱼塘50000亩亩，主要要引进建建鲤F66. FF7，湘湘云鲫、彭泽鲫鲫、团头头鲂、美美国叉尾尾鲴等品品种，年年水产品品产量达达50000吨左左右。2-1-3食品品工业发发展型近几年来来，XXX立足实实际，以以工业的的理念抓抓农业，大力培培育以农农副产品品加工业业为主的的农业龙龙头企业业，基本本形成了了8大类类加工基基地：11、以 HYPERLINK 荣荣昌板材材有限公公司为龙龙头的 HYPERLINK 张张庄寨板板材加工工基地，年产值值近亿

23、元元。2、以园艺艺总场、黄河故故道园艺艺场、樱樱桃酒厂厂、 HYPERLINK 古井井集团等等为主的的水果加加工基地地，其中中县园艺艺总厂的的葡萄汁汁年加工工能力达达50000吨。3、以以棉花加加工企业业及XXX纱厂为为龙头的的棉花加加工企业业。4、以县罐罐头厂、 HYPERLINK 冷冻厂厂、裴顿顿公司为为龙头的的瓜果菜菜及蓄禽禽产品加加工、冷冷藏、保保鲜基地地。5、以皖王王集团、锦丰集集团、祥祥超面粉粉厂、金金鸽面粉粉厂为龙龙头的优优质小麦麦加工、深加工工基地。其中皖皖王集团团日加工工小麦7700吨吨，年生生产各类类面粉114.77万吨；锦丰集集团年加加工小麦麦24万万吨，生生产方便便面1

24、77亿袋。6、以以康达尔尔、步强强饲料厂厂为龙头头的饲料料加工基基地。77、以天天牧乳业业集团为为龙头的的奶牛养养殖及奶奶制品加加工等基基地。2-2交交通优势势项目区域域选址陇陇海铁路路、3110国道道、3001省道道横交叉叉点，每每日车流流量达77千余辆辆，日人人流量44万人次次，车流流人流的的活跃必必然带动动物流的的频繁。2-3水水电设施施齐全镇区建有有 111万伏变变电站，农网改改造工程程已经竣竣工，电电力充足足，供水水设施良良好，供供给量远远超过需需求量。2-4通通讯条件件好：邮邮电、电电话各项项设施完完备。2-5政政府大力力支持，营造了了良好的的投资环环境。各类市场场培育和和发展都都

25、离不开开当地政政府的大大力支持持，田畈畈街镇人人民政府府已制定定了开发发建设大大市场的的一系列列优惠政政策，用用行政的的手段去去引导和和培育市市场，确确保来者者有安全全感，并并为投资资者在生生活、经经营、子子女就读读等方面面提供了了便利，镇党委委、政府府高度重重视，把把开发建建设大市市场、列列为头等等大事来来抓。1.1.2项目目定位项目定位位国内星星级综合合大市场场，是一一个农贸贸、建材材、工业业品、果果蔬为一一体的综综合性大大市场。农贸大大市场开开发主题题：环保保、人文文、生态态、时尚尚。按照大市市场、大大流通、大发展展的要求求，构建建以“XX”为核心心，以区区域性市市场为骨骨干，以以城乡市

26、市场为基基础的布布局合理理，结构构优化，功能齐齐全，设设施完备备，管理理规范，运行高高效的农农产品现现代流通通体系。该项目主主要经营营粮油、果蔬、农资、建材、工业品品、果蔬蔬等产品品。项目目建成后后将将更更好地发发挥“XX”核心区区的交通通和区位位优势，极大地地推动“XX”现代农农业示范范区的整体建建设和发发展，成成为辐射射周边44个县市市、133个乡镇镇、500万人口口的农产产品物流流集散地地。1.2 可行性性研究报报告编制制依据1.中中共中央央 国务务院关于于加快发发展现代代农业进进一步增增强农村村发展活活力的若若干意见见（中中发2201331号号）2.国国务院关关于深化化流通体体制改革革

27、加快流流通产业业发展的的意见（国发发2001239号号）3.国国务院办办公厅关关于促进进物流业业健康发发展政策策措施的的意见（国办办发220111388号）4.国国务院办办公厅关关于加强强鲜活农农产品流流通体系系建设的的意见（国办办发220111599号）5.商商务部关关于贯彻彻落实中共中中央 国国务院关关于加快快发展现现代农业业进一步步增强农农村发展展活力的的若干意意见的的实施意意见（商建发发2001351号号）6.商务务部办公公厅关关于印发发“双百市市场工程程”农贸市市场建设设标准和和验收规规范的通通知(商建字字2000988号号)7.宿宿州市经经济和社社会发展展第十二二个五年年规划纲纲要

28、8.“皖北”核心区区综合发发展总体体规划（20112-220200）9.宿宿州市农农业经济济发展“十二五五”规划（20011年年-20015年年）10.宿州市商商务发展展“十二五五”规划（20011年年-20015年年）11. HYPERLINK o t _blank 产业结结构调整整指导目目录（220111年本）（发发展改革革委令220111第9号号）12.建设项项目经济济评价方方法与参参数（第第三版）（发发改投资资2000613225号）13.项项目单位位提供的的相关资资料。1.3项项目建设设背景1.3.1项目目提出背背景改革开放放以来，我国国国民经济济持续发发展，但但“三农”问题随随着经

29、济济的进一一步发展展逐步显显露出来来，其与与土地管管理体制制、政府府职能发发挥、农农民的组组织化程程度、农农业服务务体系等等诸多体体制因素素密切相相关，在在农村市市场体系系建设中中尤为突突出，诸诸多问题题亟待解解决。近近年来，党中央央、国务务院对完完善社会会主义市市场经济济体制做做出了许许多重要要决定，特别对对健全农农业社会会化服务务、农产产品市场场体系建建设等提提出了新新的目标标和具体体要求，加强农农村市场场体系建建设已成成为当前前各级政政府的紧紧迫任务务。农村村市场体体系的核核心是农农业生产产资料、农村日日用消费费品供应应和农产产品销售售，它是是保证农农村经济济发展和和城乡居居民生活活水平

30、提提升的物物质基础础。没有有发达的的农村市市场体系系，就难难以保证证农业生生产资料料、农民民生活资资料的供供应，就就难以实实现农产产品的市市场价值值，难以以有效保保证农民民利益，也就不不可能有有农村经经济乃至至整个国国民经济济的可持持续发展展。综合来看看，建设设XX综综合大市市场是顺顺应社会会发展方方向，符符合国家家产业政政策和发发展战略略，并具具有极大大发展前前景的利利国利民民之举。1.3.2 项项目建设设的必要要性1.项目目建设是是落实党党中央、国务院院加快发发展现代代农业，增强农农村发展展活力的的需要。中央220133年1号号文件中共中中央 国国务院关关于加快快发展现现代农业业进一步步增

31、强农农村发展展活力的的若干意意见（中发2011311号）围围绕“保供增增收惠民民生、改改革创新新添活力力”的工作作目标，将“提高农农产品流流通效率率，完善善农产品品市场调调控，提提升食品品安全水水平”作为建建立重要要农产品品供给保保障机制制的重要要工作内内容，进进一步强强调了完完善农产产品流通通体系对对于加快快发展现现代农业业，增强强农村发发展活力力的重要要作用。商务部部为贯彻彻落实中中央1号号文件，制定下下发了实施意意见（商建发发2001351号号），要要求各级级商务主主管部门门要结合合贯彻落落实国国务院关关于深化化流通体体制改革革加快流流通产业业发展的的意见（国发发2001239号号）、国

32、务院院办公厅厅关于印印发国内内贸易发发展“十二五五”规划的的通知（国办办发220122477号）等等文件，充分发发挥农产产品流通通的基础础性和先先导性作作用，围围绕服务务“三农”和民生生工作，加快构构建农产产品产销销平稳运运行长效效机制，推动形形成以农农批零对对接为主主体，以以农超对对接为方方向，以以直供直直销为补补充，以以网上交交易为探探索的农农产品现现代流通通体系，努力促促进农民民增收和和居民便便利消费费。本项项目将建建设一个个集运输输配送、现代仓仓储冷藏藏、包装装加工、物流信信息、网网上交易易、产品品博览为为一体的的综合性性大市场场，形成成以农批批零对接接为主的的农产品品现代流流通体系系

33、。2.项目目建设项项目运营营后将通通过优惠惠的扶持持政策和和配套的的基础设设施，创创造良好好的投资资环境，吸引广广大客商商进场交交易，所所产生的的聚集效效应又进进一步扩扩大了项项目商圈圈，增加加了交易易机会，从而带带动整个个核心区区的经济济发展。3.项目目建设是是加快城城市现代代化发展展的需要要。城市市居民消消费观念念和方式式的深刻刻变化，以及城城市现代代化的加加速发展展，迫切切要求对对城市农农贸市场场进行改改造提升升。经过过二十多多年的改改革开放放和经济济社会发发展，社社会生产产力水平平和人民民生活水水平迈上上了一个个新台阶阶，城乡乡居民生生活消费费水平迅迅速提高高，消费费观念和和方式发发生

34、了深深刻变化化，人们们对食品品安全越越来越关关注，对对影响食食品安全全的购物物环境要要求越来来越严格格。同时时，在人人们生活活中扮演演重要角角色的农农贸市场场开始暴暴露出诸诸多弊端端，其进进货渠道道广而杂杂，规范范管理难难度大，环境脏脏、秩序序乱、服服务差、产品劣劣、价格格贵以及及偷税漏漏税等问问题逐步步显现出出来。在在超市消消费异军军突起的的形势下下，原有有农贸市市场急需需改造和和提升已已摆上议议事日程程。4.项目目建设是是带动“皖北”核心区区农业产产业化发发展的需需要。我我国的“三农”问题牵牵动着整整个社会会，解决决“三农”问题，已是迫迫在眉睫睫、刻不不容缓的的大事。建设农农贸批发发市场，

35、易于发发挥其在在农产品品集散交交易、价价格发现现、仓储储运输、信息传传播、农农产品标标准与质质量检测测、市场场配套服服务等方方面的功功能，引引导带动动当地农农业和农农村经济济的发展展。信息息在市场场经济条条件下对对农业发发展起着着日益重重要的作作用，特特别是在在引导农农民生产产，帮助助农产品品销售方方面的作作用越来来越突出出。本项项目建成成后将以以信息化化带动农农业产业业化，提提高农业业市场流流通效率率，增加加农民收收入，提提高农民民素质水水平，并并促进特特色区域域经济发发展格局局的形成成，从而而带动整整个“皖北”核心区区的农业业产业化化发展。1.4项项目建设设概要1.4.1建设设规模与与建设

36、内内容一期项目目主要建建设内容容为建设设农产品品经营区区、调味味品区、副食品品区、种种子区、饲料区区等“五大专专业市场场”，同时时配套建建设检验验检测、产品销销展、物物流配送送、分拣拣加工、电子结结算、电电子商务务、综合合服务等等“七大功功能中心心”。 一期期项目实实际占地地946675.68，另有有约3000亩用用地作为为项目二二期预留留地。项目建设设内容表表11总用地面面积946775.668（1411.944亩）建筑总面面积1177766.72农产品经经营区86111.499调味品区区23033.977副食品区区116339.440种子区116339.440饲料区109114.990交易

37、大厅厅、金融融等综合服务务区363228.778检验检疫疫、宾馆馆等综合配套套服务区区363228.778建筑密度度42%容积率1.177绿地率25%地上停车车位810辆辆1.4.2 建建设期限限 项目建建设从220133年6月月至20015年6月，建建设期为为30个个月。1.4.3 投投资及资资金来源源一期项目目总投资资为2000233.788万元，其中土土建工程程投资1119558.889万元元，土地地购置550033.011万元，设备和和仪器购购置及安安装费2200.00万万元，其其他费用用10883.445万元元，预备备费6555.223万元元，建设设期贷款款利息111233.200万

38、元。项目总投投资2000233.788万元，其中：单位自自筹1220233.788万元，银行贷贷款80000.00万万元。1.4.4 项项目效益益1.经济济效益税后增量量财务内内部收益益率266.622%，税税后增量量财务净净现值（Ic=10%）69995.74万万元，税税后动态态投资回回收期33.199年，年年均净利利润14406.65万万元。2.社会会效益（1）XXX综合合大市场场一期项项目的建建设，可可以从根根本上解解决“XX西西北部”核心区区没有上上规模的的农产品品批发交交易场所所的局面面，同时时加强了了农产品品批发交交易与物物流配送送的紧密密结合，从而解解决“XX西西北部”及周边边地

39、区农农产品信信息狭窄窄、流通通不畅、产品质质量不高高、交易易成本过过高等问问题创造造了条件件。（2）本本项目建建设规模模大、功功能全、信息广广，以农农产品物物流的发发展带动动农业结结构调整整和农业业产业化化发展，对促进进“皖北”核心区区农业产产业化发发展，将将农产品品优势变变为商品品优势和和经济优优势，以以及增加加农民收收入都将将起到积积极的推推动作用用。（3）本本项目实实施后，估计直直接吸收收从业人人员38800人人以上，有利于于解决就就业和社社会和谐谐稳定，促进城城乡一体体化发展展。（4）项项目建设设将带动动当地商商贸、服服务等第第三产业业的发展展，对于于改善城城市环境境，增强强城市功功能

40、和促促进当地地经济发发展具有有十分重重要的作作用。（5）项项目建设设还将加加快“皖北”核心区区及周边边地区农农业产业业调整步步伐，加加快种植植、养殖殖业发展展速度，扩大种种植和养养殖业规规模，降降低农产产品生产产成本，提高农农户及农农产品的的竞争力力。1.5 综合评评价1.5.1主要要结论XX综合合大市场场一期建建设项目目符合国国家产业业政策和和项目用用地符合合选址原原则，地地理位置置优越，地质条条件良好好，交通通方便，水、电电供应有有保障，适合本本项目建建设。本项目充充分发挥挥了“XX西西北”核心区区独特的的区位优优势，是是实施“现代化化农业”发展战战略，加加快农谷谷核心区区建设的的重要内内

41、容，是是推进皖皖北地区区工业化化、城镇镇化和农农业现代代化“三化”同步发发展的具具体实践践和重要要抓手。对培育育农副产产品现代代流通方方式和新新型流通通业态，有效节节约资源源、减少少损耗、降低物物流成本本，保障障“菜篮子子”稳定安安全的供供应，平平抑农副副产品物物价都将将起到很很大作用用。另外，项项目建设设对推动动“苏皖”核心区区城乡一一体化建建设，完完善城市市配套设设施，丰丰富城市市服务功功能，加加速农村村社会结结构转型型，转移移、吸收收大量农农村人口口就业，缩小城城乡区域域发展差差距和居居民收入入分配差差距，巩巩固公司司在农产产品批发发市场领领域的领领先地位位，增强强公司的的核心竞竞争力都

42、都具有重重要意义义。因此，XXX综合合大市场场建设项项目项日日技术上上是可行行的，经经济上是是合理的的，建设设条件是是充分的的。1.5.2项目目建议1.公司司要加强强与地方方政府的的联系，尽快落落实相关关配套设设施建设设，以及及各项优优惠政策策的执行行。建议议地方政政府积极极配合，进行拟拟建项目目的市场场论证，尤其是是在项目目场地的的土地、相关政政策及资资金等问问题上，协调有有关部门门给予具具体的支支持和优惠。2.市场场的经营营有一个个培育和和发展的的过程，建设单单位及有有关部门门要努力力创造良良好的经经营环境境，积极极引导和和吸纳各各地商客客和农副副产品进进场交易易，尽快快形成规规模经营营，

43、发挥挥项目的的作用和和效益。3.本项项目投资资额较大大，工程程量大，在下一一步工作作中应针针对实际际情况进进行深入入分析与与研究，做出较较为客观观、详细细的测算算，在确确保工程程进度的的基础上上，提高高资金的的使用效效率。第二章 项目选址与建设条件第二章 项目目选址与与建设条条件2.1 建设地地点选择择项目建设设地址具具体位于于XX镇镇富民路路南侧，地地块平整整，已五五通一平平，交通通便利，东面为为XX农农贸市场场，南面面为项目目预留地地，西面面为规划划路，北北面为空空地临3310国国道公路路，是建建设农副副产品交交易、加加工基地地的理想想场所。项目所所在地避避开了闹闹市区和和居民稠稠密区，符

44、合宿宿州市总总体发展展规划和和土地利利用总体体规划。项目用用地符合合国家产产业政策策和供地地政策。2.2 建设条条件2.2.1 自自然条件件XXXXX镇为“XX西西北”核心区区，全区区地势东东北高、西南低低，海拔拔高程一一般在1100米米左右，西南半半边沃野野千里，一马平平川，海海拔高程程一般在在32-37米米之间。XX镇土土地肥沃沃，资源源丰富，土壤以以冲积平平原为主主，土层层深厚，有机质质含量较较高，且且土壤质质地沙粘粘比例适适当，保保水保肥肥能力强强，通透透性较好好。据资资料，本本地区地地震活动动虽然频频繁，但但多为非非破坏性性或无感感地震，地震强强度为66度，属属非强震震区。项目场区区

45、所处的的微地貌貌单元较较简单，地质构构造单元元较为单单一。本本处以强强度高、厚度大大、分布布连续稳稳定的沙沙壤为基基底，岩岩溶不发发育；在在勘探深深度范围围内，未未发现断断裂、构构造破碎碎带、溶溶洞等；场区内内及其附附近无滑滑坡体、无泥石石流等不不良地质质作用和和地质灾灾害。XX镇属属暖温带带季风气气候，具具有四季季分明、阳光充充足、热热量丰富富、雨量量充沛，无霜期期长，严严寒酷暑暑期短的的气候优优势。2.2.2 基基础设施施条件该项目选选址在“皖北”核心区区3100国道南南侧，占地面面积1442亩，整个场场地地势势平坦，基础设设施已初初步配套套完善，水、电电、气、通讯均均已铺设设完毕。省道3

46、301由由东向西西从门前前经过，有农谷谷大道连连接，交交通非常常便利。周围无无污染企企业，没没有任何何污染源源，环境境状况良良好。项项目区内内基础设设施齐全全，完全全能满足足项目建建设及运运营的需需要。给水：项项目用水水由XXX镇自来来水公司司保证供供应。排水：园园区实行行雨、污污水分流流排水，经综合合研究河河流水系系分布、地形、环保，污水管管道系统统的现状状等因素素。公司司的污水水接入市市政管网网，汇入入污水处处理厂，经处理理后排入入当地地地表河，完全可可达到排排水要求求。电力：可可以考虑虑就近的的输变电电站架设设专线到到公司厂厂区，满满足本工工程装机机容量的的用电需需要。通讯：电电信、联联

47、通固话话均可接接入园区区。宽带：电电信通讯讯光缆已已接入；电信宽宽带均可可接入园园区。大大容量、多功能能、高效效率的通通信网络络干线光光缆覆盖盖全市。第三章 市场分析第三章 市场场分析3.1 市场需需求分析析3.1.1生产产和供应应预测1.安徽徽省农产产品生产产预测随着国家家农业产产业政策策的不断断落实，其效果果正在显显现，预预计今后后几年内内，各种种农产品品的产量量将会有有一个稳稳定发展展的阶段段。据有有关部门门预测，到20015年年，安徽徽省粮食和和棉花产产量将分别稳稳定在22400万万吨和550万吨吨左右；油料产产量达到到330万吨吨，肉类、禽禽蛋产量量分别达达到5000万吨吨、1660

48、万吨吨，蔬菜菜、水果果产量分分别达到到3800万万吨、4450万万吨，水产品品420万万吨。有有关专家家估计，XX省省粮食和和棉花的的产量呈呈稳步增增长趋势势，油料料、蔬菜菜、水果果、肉类类、禽蛋蛋、水产产品呈较较快增长长态势。而本交交易市场场经营的的产品大大部分都都是本省省的优势势农产品品（见表表3-11）。安徽省农农业产业业带、产产业基地地与优势势农产区区状况表表31地区产业带优势农产产品优势农产产区安徽双低油菜菜产业带带；优质质稻米产产业带；商品蔬蔬菜产业业带；水水产养殖殖带；速速生林产产业带；优质三三元猪产产业带优势农产产品：柑柑桔、魔魔芋、芝芝麻、板板栗、蚕蚕茧、蜂蜂产品、食用菌菌、

49、奶类类、茶叶叶、中药药材、双双低油菜菜。两江流域域；皖江江腹地；以合肥肥为中心心向沿线线扩展的的农区2.“皖皖北”地区及周周边1000公里里范围内内农产品品生产预预测预计到220155年，“皖北”地区农产产品产量量将有较较大的提提高，粮粮食总产产量2775万吨吨，棉花花产量在在5万吨吨左右，油料将将持续增增长，可可能会达达到455万吨，蔬菜产产量突破破2000万吨，水果产产量超过过48万万吨，肉肉类和禽禽蛋产量量分别在在50万万吨和220万吨吨以上，水产品品达到770万吨吨。20155 年主主要农产产品生产产产量预预测表322 （单位位：万吨吨）序号类别全 国XX省XX地区区1粮食总产产量53

50、0000240002752棉花7005053油料24400330454肉类总产产量85000500505禽蛋29000160206水产品60000420707水果260000450488蔬菜560000380002003.1.1交易易市场预预测今后几年年，“皖北”地区农产产品交易易将向大大的交易易市场相相对集中中，随着着农民商商品意识识的增强强，市场场总交易易量呈较较高的速速度增长长。预计计到20015年年，“皖北”及周边边地区将将形成以以大的交交易市场场为龙头头，多个个中小型型二级市市场为中中坚，若若干个生生产基地地为支撑撑，伴随随着多种种生产经经营和生生产性实实体参与与，各种种服务体体系相

51、对对健全的的良性农农产品生生产和流流通局面面。到20115年，“皖北”地区农农产品的的贸易量量将达到到8855万吨。其中，粮食2248万万吨、棉棉花144万吨、油料551万吨吨、肉类类28万万吨、禽禽蛋144万吨、水产品品78万万吨、蔬蔬菜2662万吨吨、水果果47万万吨、副副食干货货20万万吨、农农资988万吨、其他土土特产220万吨吨；农产产品流通通量达到到13557万吨吨，其中中，粮食食3222万吨、棉花333万吨吨、油料料69万万吨、肉肉类500万吨、禽蛋225万吨吨、水产产品833万吨、蔬菜3369万万吨、水水果766万吨、副食干干货500万吨、农资2225万万吨、其其他土特特产50

52、0万吨。20155年“皖北”地区农产产品流通通量预测测表333 （单单位：万万吨）序 号类 别别贸易量流通总量量流入量流出量1粮食248.56322.8264.338258.442棉花14.44933.77118.33315.3383油料51.66469.55119.99353.8824肉类28.88950.44119.33731.0045禽蛋14.00025.11910.55314.6666水产品78.77583.8882.76681.1127蔬菜262.50369.6897.559272.098水果47.55076.00826.44249.6669副食品、干货20.88850.33130.

53、11620.11510农资98.444225.48114.12111.3611其他土特特产20501238合计885.6513577.077415.59945.723.2市市场竞争争力分析析本项目具具备如下下的特质质，具有有较强的的竞争力力：1.项目目经营规规模大，集散带带动力强强。本项项目达产产后，年年交易量量将达1100万万吨、年年物流总总额1000亿元元。其经经营方式式包括批批发、零零售、网网上交易易、大宗宗农产品品合约交交易等，比较适适合大中中农商进进行市场场交易。2.资源源整合力力度大，后续发发展强劲劲。本项项目拟将将“皖北”地区具备备批发功功能的小小型批发发市场通通过合资资、合营营

54、、租赁赁、买断断等方式式进行资资源整合合，或改改建超市市进行开开发，或或建住宅宅小区配配套建设设生鲜便便利店，为项目目营运奠奠定良好好基础。3.注重重发挥“农业现现代化”战略平台台优势，建立全全国营销销网络。本项目目将充分分利用“农业现现代化”战略的的平台聚聚焦优势势，采取取与本地地超市、外地知知名超市市、团购购、销地地市场等等进行充充分合作作，利用用“农业绿绿色通道道”平台，引导构构建全国国营销网网络，扩扩增项目目的交易易能力和和物流能能力。4.充分分发挥“皖北”地区资源源丰富的的优势，引导构构建全国国性采购购网络。在项目目营运中中，将与与我国主主要优质质农产品品生产基基地、加加工企业业等充

55、分分合作，大力进进行招商商，创新新合作模模式，为为我国农农产品流流通产业业创出一一条新路路。5.项目目功能齐齐全，综综合配套套完善。项目将将重点强强化检验验检疫、冷链物物流、分分拣加工工、电子子商务等等现代物物流综合合配套服服务功能能的完善善，以先先进的检检验检疫疫设备设设施、快快捷的信信息服务务和科学学的营运运管理引引导市场场发展壮壮大。6.借鉴鉴国际领领先的物物流理念念发展农农产品物物流业。其始端端将形成成为农产产品生产产基地、经纪人人、农产产品初加加工企业业等，中中端形成成分拣加加工、包包装储存存、交易易物流，终端成成为与超超市、销销地市场场、农产产品深加加工企业业等供应应商，强强化农产

56、产品质量量安全，减少环环节，降降低损耗耗，提高高效率。3.3风风险分析析及防范范措施项目投入入运营后后将面临临诸多运运营风险险，加强强运营风风险的管管控，将将降低运运营管理理风险所所带来的的危害，其风险险控制的的措施主主要有：1.宏观观经济因因素。从从目前的的宏观经经济发展展情况看看，尽管管经济增增长速度度仍保持持较高的的水平，但是需需要注意意的是，目前的的经济增增长动力力主要来来自投资资，而非非居民消消费的增增长，而而投资又又主要来来自政府府投资与与国有商商业银行行贷款，由于政政府投资资与国有有商业银银行贷款款的软约约束性，投资的的效率并并不高，这样可可以得出出一个推推论，即即经济增增长的效

57、效率并不不高。目目前的增增长有一一部分是是建立在在消耗末末来增长长速度的的基础之之上的。由此可可知，宏宏观经济济存在一一定的风风险，一一旦管理理层调控控不当，经济风风险就可可能显现现出来，从而对对本项目目建成后后的运营营管理产产生较大大的负面面影响。但是，从短期期看（223年年），宏宏观经济济风险集集中显现现的可能能性并不不大，经经济增长长还会因因投资惯惯性持续续下去，因此，宏观经经济风险险发生的的概率较较小。2.竞争争因素。目前在在“皖北”地区尚无无大型农农产品农农贸大市市场，本本项目竞竞争压力力较小，如果农农贸大市市场战略略定位准准确，营营销策略略得当，完全可可以确保保营销计计划的实实现。

58、3.自身身因素。运营管管理者对对本项目目所面临临的市场场状况、农产品品农贸大大市场战战略定位位进行进进一步的的细致分分析，制制定最优优价格策策略，并并开展有有效的市市场营销销和服务务营销，以吸引引大量客客户。同同时，需需要注意意的是，农贸大大市场应应高度重重视对现现有管理理人员的的激励和和约束，尽量避避免人才才留失，另一方方面，应应注意引引进人才才，特别别是有客客户资源源的人才才。4.非正正常因素素导致的的风险。非正常常因素导导致的风风险一般般难以控控制，但但这种风风险出现现的概率率相对较较小。本本项目库库存商品品多为食食品，保保存不当当则容易易腐败变变质，因因此需要要采用有有较高标标准的通通

59、风降温温系统，尽量减减少农产产品的损损耗。第四章 建设方案第四章 建设设方案4.1 指导思思想项目建设设本着落落实“农业发发展现代代化”战略，服务地地方经济济发展，促进农农副产品品流通，服务大大众需求求为宗旨旨，联合合全国著著名的农农副产品品企业，致力于于建设“皖北”核心区区为最集集中、高高效、高高端的农农产品博博览平台台和展示示窗口。项目总的的指导思思想是：按照“高起点点、优布布局、功功能全、可持续续”的建建设原则则，以创新经营营管理机机制，整整合上游游产品资资源，培培育地方方特色品品牌，增增强竞争争实力为为手段，打造“皖北”核心区区现代化化的农产产品物流流集散地地。4.2 项目整整体方案案

60、设计4.2.1总体体方案原原则1.遵守守国家经经济建设设工作的的有关法法律、法法规，从从该市市市情出发发，既要要满足农农副产品品交易、仓仓储、物物流的需需要，又又要适当当考虑社社会发展展对农贸贸市场提提出的新新要求，合理确确定建设设规模和和水平，做到功功能齐全全，设施施完善，庄重实实用，适适度超前前。2.符合合城市总总体规划划，发挥挥其生态态和社会会效益。将环保、人文、生态、时尚这这四大主主题天衣衣无缝地地融入建建筑物的的每一个个结构，别具一一格的设设计理念念旨在将将XX综综合农贸贸市场和和世界尖尖端农贸贸市场的的风格完完美结合合，并且且非常注注重生态态环境的的建设。4.2.2总体布布局本项目