芜湖项目可研

1、PAGE PAGE 18芜湖住宅项目可行性研究报告本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。具体四至至范围为为：东至至芜石路路；南至至芜湖市市烟草局局卷烟厂厂北墙；西至九九华南路路；北至至纬七路路。本项目总总用地面面积4001088平方米米，建筑密密度118%，容积率率2.55，建筑筑控制高高度要求求满足机机场飞行行净空要要求，无无电梯住住宅不超超过六层层。本项目建建议书根根据周边边楼盘的的销售价价格，综综合考虑虑，分别别按照每每平米550000元、55000元和和60000元的的销售价价格反推推土地成成交楼面面价格，以此对对比该宗宗土地的的出让价价格并得得出结论论。其中中，地下下

2、车库部部分参考考周边楼楼盘情况况（配比比0.66-0.8），按3550000平方米米估算，如如果按照照40-45平平方米一一个车位位估算，地下车车位数约约为8000个。商业面面积按220000平方米米估算，单价按按照周边边市场情情况以每每平方米米100000元计计算。项目经济济指标：净用地面面（亩）60净用地面面积m22401008综合容积积率2.55总建筑面面积（mm2）1350000地上上建筑面面积1000000地下下建筑面面积350000商业面积积（m22）20000地下车位位数800安徽芜湖湖项目投投资估算算费用名称称分项单价（元元m22）建筑面积积总额（万万元）前期200135000

3、027000建安费建筑8601350000 116110.000 装饰3401350000 45900.000 电气2201350000 29700.000 给排水1201350000 16200.000 弱电201350000 270.00 消防351350000 472.50 太阳能设设施1001350000 13500.000 土方、桩桩基1101350000 14855.000 小计180551350000 243667.550 室外工程程4501350000 60755.000 工程费合合计24555 1350000 331442.550 不可预见见费按工程费费的5%计取16577.

4、133 建设单位位管理费费用按工程费费的2.5%计计取828.56 监理费按市场价价10元元/平米米135.00 以上合计计26499 357663.119 1、总投资估估算（按按照每平平米60000元元销售）总收入销售收入入（万元元）672000.000 住宅（00.6万万/m22）588000.000 商业（11万/mm2）20000.000 车库（88万/个个）64000.000 收益税前利润润率20.000%税前利润润（200%）134440.000 税费销售税费费（含营营业税55.5%、印花花税0.05%、预付付土地增增值税11%等，共6.55%）44011.600 建设总建设成成本

5、357663.119 销售营销费用用（2%）13444.000 财务财务费用用33522.166 建设财务务费用25744.955 土地财务务费用777.21 土地土地总费费用88999.055 土地交易易契税、印花税税（3.05%）263.39 土地成交交价款86355.666 相当于每每亩143.54 万元2、总投资估估算（按按照每平平米55500元元销售）总收入销售收入入（万元元）623000.000 住宅（00.555万/mm2）539000.000 商业（11万/mm2）20000.000 车库（88万/个个）64000.000 收益税前利润润率20.000%税前利润润（200%）1

6、24660.000 税费销售税费费（含营营业税55.5%、印花花税0.05%、预付付土地增增值税11%等，共6.55%）40800.655 建设总建设成成本357663.119 销售营销费用用（2%）12466.000 财务财务费用用30700.955 建设财务务费用25744.955 土地财务务费用496.00 土地土地总费费用56799.211 土地交易易契税、印花税税（3.05%）168.09 土地成交交价款55111.122 相当于每每亩91.660 万万元3、总投资估估算（按按照每平平米50000元元销售）总收入销售收入入（万元元）574000.000 住宅（00.5万万/m22）4

7、90000.000 商业（11万/mm2）20000.000 车库（88万/个个）64000.000 收益税前利润润率20.000%税前利润润（200%）114880.000 税费销售税费费（含营营业税55.5%、印花花税0.05%、预付付土地增增值税11%等，共6.55%）37599.700 建设总建设成成本357663.119 销售营销费用用（2%）11488.000 财务财务费用用27899.744 建设财务务费用25744.955 土地财务务费用214.79 土地土地总费费用24599.377 土地交易易契税、印花税税（3.05%）72.779 土地成交交价款23866.588 相当于

8、每每亩39.667 万万元4、总投资估估算（按按照每平平米60000元元销售）总收入销售收入入（万元元）672000.000 住宅（00.6万万/m22）588000.000 商业（11万/mm2）20000.000 车库（88万/个个）64000.000 收益税前利润润率15.000%税前利润润（155%）100880.000 税费销售税费费（含营营业税55.5%、印花花税0.05%、预付付土地增增值税11%等，共6.55%）44011.600 建设总建设成成本357663.119 销售营销费用用（2%）13444.000 财务财务费用用36222.044 建设财务务费用25744.955

9、土地财务务费用10477.099 土地土地总费费用119889.117 土地交易易契税、印花税税（3.05%）354.85 土地成交交价款116334.332 相当于每每亩193.38 万元5、总投资估估算（按按照每平平米55500元元销售）总收入销售收入入（万元元）623000.000 住宅（00.555万/mm2）539000.000 商业（11万/mm2）20000.000 车库（88万/个个）64000.000 收益税前利润润率15.000%税前利润润（155%）93455.000 税费销售税费费（含营营业税55.5%、印花花税0.05%、预付付土地增增值税11%等，共6.55%）40

10、800.655 建设总建设成成本357663.119 销售营销费用用（2%）12466.000 财务财务费用用33211.155 建设财务务费用25744.955 土地财务务费用746.20 土地土地总费费用85444.011 土地交易易契税、印花税税（3.05%）252.88 土地成交交价款82911.133 相当于每每亩137.81 万元6、总投资估估算（按按照每平平米50000元元销售）总收入销售收入入（万元元）574000.000 住宅（00.5万万/m22）490000.000 商业（11万/mm2）20000.000 车库（88万/个个）64000.000 收益税前利润润率15.0

11、00%税前利润润（155%）86100.000 税费销售税费费（含营营业税55.5%、印花花税0.05%、预付付土地增增值税11%等，共6.55%）37599.700 建设总建设成成本357663.119 销售营销费用用（2%）11488.000 财务财务费用用30200.266 建设财务务费用25744.955 土地财务务费用445.31 土地土地总费费用50988.855 土地交易易契税、印花税税（3.05%）150.91 土地成交交价款49477.933 相当于每每亩82.224 万万元以上测算算暂时没没有考虑虑商业部部分和地地下车库库部分的的政府收收益补偿偿，项目目建设周周期定为为1.

12、55年，贷贷款利率率定为每每年6%。综上上，将税税前利润润分别固固定于220%和和15%，分别别固定销销售单价价60000元每每平米、55000元每每平米和和50000元每每平米，从而分分别反推推出的最最高土地地价格见见下表。税前利润润（万元）利润率220%土地成交交价（万元）税前利润润（万元）利润率115%土地成交交价（万元）60000元每平方米666143.5万元元/亩100880116334.332193.4万元元/亩55000元每平方米米12466055111.12291.66万元/亩9345582911.133137.8万元元/亩50000元每平方米米114

13、88023866.58839.77万元/亩8610049477.93382.22万元/亩如果假定定按每亩亩2100万元取取得土地地开发权权，根据据周边市市场情况况，分别别按照550000、55500和和60000元每每平米销销售项目目，则一、地理理位置本项目地地位于安安徽省芜芜湖市九九华南路路以东、纬七路路以南地地块。属属于芜湖湖城南组组团，项项目地块块距离市市中心步步行街直直线距离离6公里里。具体四至至范围为为：东至至芜石路路；南至至芜湖市市烟草局局卷烟厂厂北墙；西至九九华南路路；北至至纬七路路。本案二、项目目周边配配套该地块位位于地处处芜湖高高校园区区，东侧侧是九华华南路，与安徽徽师范大大

14、学南校校区隔路路相望，人文环环境高雅雅。北面面纬七路，与与柏庄春暖花花开隔路路相望。16、18、45、1033路公交交车已在在此设立立了“柏柏庄春暖暖花开站站”， 并且比比邻马饮饮客运站站。而宁宁安城际际铁路弋弋江站将将于20012年年底前建建成通车车。这里里将成为为一个出出入极为为方便快快捷，生生活配套套日益成成熟的高高尚居住住区。项目位于于芜湖市市南北大大动脉九九华路的的南段，与传统统市中心心的城脉脉、地脉脉、人脉脉、商脉脉相连。按照芜芜湖市政政府“东东扩南延延”的城城市发展展战略和和“一心心四区”的城市市规划愿愿景，南南部将形形成以高高校学府府、高新新产业与与高尚居居住为核核心的城城市区

15、域域功能特特征，本本项目处处于未来来城市发发展的五五脉会通通之地。学校：位位于安徽徽师范大大学南校校区正对对面，地地处芜湖湖高校园园区，有有大学城城、十二二中、二二十四中中、 利利民路小小学、延延安小学学、安师师大附属属幼儿园园。医院院：新安安中医院院、和平平医院、安徽中中医药高高专第二二附属医医院。娱乐乐休闲：奥林匹匹克体育育馆、安安师大体体育馆。商业：新新时代商商业街、中南建建材城、苏果超超市、欧欧尚超市市、邮政政储蓄及及各大银银行。三、项目目技术指指标及规规划要求求具体规划划指标如如下：1、用地地规划要要求：（1）拟拟规划建建设用地地性质：居住（2）总总用地面面积：4401008平方方米

16、（3）用用地强度度：建筑筑密度18%，容积积率22.5（4）容容积率：容积率率2.55（5）绿绿地率：绿地率率35%，结合合绿地设设置体育育健身设设施2、建筑筑设计要求求：（1）建建筑使用用性质：住宅（2）建建筑高度度：满足机机场飞行行净空要要求，无无电梯住住宅不超超过六层层。（3）建建筑退规规划用地地边界距距离：a、退让让就九华华南路（道路红红线宽度度60米米）道路路红线距距离：20米米，该空空间为绿绿化用地地，不得得修建任任何建（构）筑筑物，不不得作为为停车用用途。b、退让让纬七路路（道路路红线宽宽度400米）道道路红线线距离：多层建建筑10米米，高层层建筑15米米。c、退让让芜石路路（道

17、路路红线宽宽度400米）道道路红线线距离：多层建建筑10米米，高层层建筑15米米。d、退让让交叉口口：九华华南路和和纬七路路交叉口口加大退退让距离离。e、其它它按对等等退让原原则退用用地边界界线的基基础上，与周边边保留建建筑的距距离必须须满足日日照、消消防等国国家有关关规定要要求。f、退让让城市道道路红线线的二分分之一空空间为人人流集散散和沿街街绿化及及敷设市市政管线线用地，不得布布设内部部道路，不得修修建任何何建（构构）筑物物，不得得作为停停车用途途；围墙墙建设不不得占用用退让规规划道路路红线的的二分之之一空间间，且为为通透式式围墙四、地块块周边市市场情况况该地块位位于芜湖湖市市中中心南部部

18、地区。芜湖市是是安徽省省的 HYPERLINK /view/20838.htm 经济济，文化化，交通通，政治治次中心心，是 HYPERLINK /view/17491.htm 国国务院批批准的沿沿江重点点开放城城市、 HYPERLINK /view/2276506.htm 皖皖江城市市带承接接产业转转移示范范区核心心城市、 HYPERLINK /view/1234024.htm 南京都都市圈成成员城市市。有“长江巨巨埠，皖皖之中坚坚”之称称。芜湖市220099年，全全年实现现财政收收入1447.778亿元元，比上上年增长长19.3%，其中，地方财财政收入入69.41亿亿元，增增长277.6%，

19、均为为安徽第第二位。根据芜湖湖市20006-20220年城城市空间间结构规规划：中心城区区采用组组团式结结构，城城市总体体空间划划分为五五大组团团。城中组团团：城市市商贸、商务文文化中心心；城北组团团：以芜芜湖经济济技术开开发区为为龙头的的先进制制造产业业区；城东组团团：以现现代工业业、居住住为主导导的综合合型新城城区；城南组团团：以文文化科教教、高新新技术产产业为主主的城区区；三山组团团：以临临港产业业、能源源产业为为主导的的综合型型新城区区。居住用地地重点布布局在城城中区和和城南区区。城东、城城北和三三山组团团以居住住配套为为主。城城市核心心区可居居住人口口65万万，城南南组团可可居住人人

20、口455万，城城北组团团可居住住人口335万，城东组组团可居居住人口口25万万，三山山组团居居住人口口为255万人。周边区域域正在销销售的项项目有：1、柏庄庄春暖花花开， 销售均均价56670元元/平方方米，概概况：项目地址址九华南路路安徽师师范大学学南校区区对面地段商圈圈新时代商商业街商商圈付款方式式一次性,银行按按揭物业类别别住宅、商商业建筑类别别高层 小小高层容 积 率1.6绿 化 率42%建筑面积积40万 M2占地面积积21.77万 MM2车 位 数地上：待待定 地地下：共共18000个车 位 比1：0.6开 发 商芜湖柏庄庄置业有有限公司司总 户 数303772、柏庄庄丽城，别墅项项

21、目，销销售均价价115522元元/平方方米，概概况：项目地址址九华南南路地段商圈圈新时代商商业街商商圈付款方式式一次性,银行按按揭物业类别别住宅、商商业建筑类别别高层 联联排别墅墅容 积 率1.8绿 化 率42%建筑面积积5420085 M2占地面积积400多多亩 MM2车 位 数地上：115699个 地地下：待待定车 位 比1：0.6开 发 商芜湖柏丽丽置业有有限公司司总 户 数206663、文津津花园，销售均均价45500元元/平方方米，教教育口定定向销售售项目，非师范范大学老老师不得得购买，概况：项目地址址安徽师范范大学南南校区校校园内地段商圈圈新时代商商业街商商圈付款方式式待定物业类别别住宅建筑类别别高层 多多层容 积 率2.0226绿 化 率55.44%建筑面积积14.88万平米米 M22占地面积积M2车 位 数地上：待待定 地地下：待待定车 位 比开 发 商芜湖科创创房地产产开发有有限公司司总 户