某住宅小区项目可行性研究报告(doc 40)

1、某住宅小区A区项目可行性研究报告PAGE PAGE 40某住宅小小区项目可行行性研究究报告 建设单单位：xxxxxx房地产产开发有有限责任任公司 二九九年二月目 录录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc231531117 第一章 总论论 PAGEREF _Toc231531117 h 2 HYPERLINK l _Toc231531118 1、项目目建设背背景 PAGEREF _Toc231531118 h 2 HYPERLINK l _Toc231531119 2、项目目概况 PAGEREF _Toc231531119 h 3 HYPERLINK l _Toc23

2、1531120 3、可行行性研究究报告编编制依据据 PAGEREF _Toc231531120 h 4 HYPERLINK l _Toc231531121 4、研究究结论与与建议 PAGEREF _Toc231531121 h 4 HYPERLINK l _Toc231531122 5、主要要经济技技术指标标 PAGEREF _Toc231531122 h 5 HYPERLINK l _Toc231531123 第二章 区域域房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc231531123 h 7 HYPERLINK l _Toc231531124 1、当前前某地市房房地产市市场现状状 PAGE

3、REF _Toc231531124 h 7 HYPERLINK l _Toc231531125 2、某地地市商品品房供需需情况分分析 PAGEREF _Toc231531125 h 12 HYPERLINK l _Toc231531126 3、房地地产市场场发展情情况预测测 PAGEREF _Toc231531126 h 13 HYPERLINK l _Toc231531127 第三章 市场场研究与与项目定定位 PAGEREF _Toc231531127 h 16 HYPERLINK l _Toc231531128 1、某地地市房地地产发展展背景分分析 PAGEREF _Toc23153112

4、8 h 16 HYPERLINK l _Toc231531129 2、项目目所在区区域房地地产市场场分析 PAGEREF _Toc231531129 h 17 HYPERLINK l _Toc231531130 3、某住住宅小区区住宅项项目市场场定位 PAGEREF _Toc231531130 h 18 HYPERLINK l _Toc231531131 第四章 项目目选址和和建设条条件 PAGEREF _Toc231531131 h 21 HYPERLINK l _Toc231531132 1.项目目选址 PAGEREF _Toc231531132 h 21 HYPERLINK l _Toc

5、231531133 2.建设设条件 PAGEREF _Toc231531133 h 21 HYPERLINK l _Toc231531134 第五章 项目目建设规规模及功功能标准准 PAGEREF _Toc231531134 h 23 HYPERLINK l _Tooc233153311335 1 建筑筑面积和和内容 PAGEREF _Toc231531135 h 23 HYPERLINK l _Toc231531136 2 功能能设施标标准 PAGEREF _Toc231531136 h 23 HYPERLINK l _Toc231531137 3、工程程项目一一览表 PAGEREF _To

6、c231531137 h 25 HYPERLINK l _Toc231531138 第六章 建设方方案 PAGEREF _Toc231531138 h 26 HYPERLINK l _Toc231531139 1、建设设场地环环境 PAGEREF _Toc231531139 h 26 HYPERLINK l _Toc231531140 2、总体体规划布布局 PAGEREF _Toc231531140 h 26 HYPERLINK l _Toc231531141 3、建筑筑方案设设计 PAGEREF _Toc231531141 h 29 HYPERLINK l _Toc231531142 4、结

7、构构设计 PAGEREF _Toc231531142 h 30 HYPERLINK l _Toc231531143 5、公用用设施方方案 PAGEREF _Toc231531143 h 31 HYPERLINK l _Toc231531144 6、消防防 PAGEREF _Toc231531144 h 32 HYPERLINK l _Toc2315311445 第七章章 项目目环境保保护与劳劳动保护护 PAGEREF _Toc231531145 h 33 HYPERLINK l _Toc231531146 1、主要要污染源源状况 PAGEREF _Toc231531146 h 33 HYPER

8、LINK l _Toc231531147 2、污染染物排放放控制标标准 PAGEREF _Toc231531147 h 33 HYPERLINK l _Toc231531148 3、劳动动安全保保护 PAGEREF _Toc231531148 h 33 HYPERLINK l _Toc231531149 4、建筑筑节能 PAGEREF _Toc231531149 h 33 HYPERLINK l _Toc231531150 第八章 项目目实施进进度安排排 PAGEREF _Toc231531150 h 34 HYPERLINK l _Toc231531151 第九章 投资资估算与与资金筹筹措

9、PAGEREF _Toc231531151 h 35 HYPERLINK l _Toc231531152 1、投资资估算 PAGEREF _Toc231531152 h 35 HYPERLINK l _Toc231531153 2、资金金筹措 PAGEREF _Toc231531153 h 36 HYPERLINK l _Toc231531154 第十章 风险险分析及及对策 PAGEREF _Toc231531154 h 37 HYPERLINK l _TToc223155311155 1、市场场风险分分析 PAGEREF _Toc231531155 h 37 HYPERLINK l _Toc

10、231531156 2、经营营管理风风险分析析 PAGEREF _Toc231531156 h 37 HYPERLINK l _Toc231531157 3、敏感感性分析析 PAGEREF _Toc231531157 h 37 HYPERLINK l _Toc231531158 第十一章章 社会效效益分析析 PAGEREF _Toc231531158 h 39第一章 总论论1、项目目建设背背景随着xxx自治区区经济建建设速度度的加快快，某地地作为自自治区首首府，发发展的速速度明显显快于其其他地区区。房地地产行业业作为经经济建设设的龙头头，在首首府经济济发展中中起到了了举足轻轻重的作作用。而而随

11、着国国民生活活水平的的提高，民众对对于居住住品质的的要求也也在日益益增高。如何满满足广大大群众对对于居住住品质的的迫切要要求，不不仅是政政府部门门长期以以来的重重要课题题，并且且也是房房地产企企业的社社会责任任之一。20077年1-12月月，某地地市房地地产开发发投资金金额总计计96.71亿亿元，与与上年同同期相比比增长992.882%，环比增增长了66.077%。巨巨大的居居住与投投资需求求带动了了房地产产行业的的快速发发展，同同时也为为某地现代代大型都都市化城城市建设设做出了了贡献。根据某某地房管管局提供供的数字字表明：房地产产投资仍仍高速增增长，到到20007年112月房房地产投投资同比

12、比达到了了80%。在宏宏观调控控的作用用下，某某地市房屋销销售总体体需求过过热的势势头在下下降，有有效挤压压了房地地产投资资的因素素，虽然然房屋销销售量呈呈继续下下降的趋趋势，但但部分投投资热点点以及部部分优质质项目销销售量仍仍呈小幅幅上升趋趋势，可可以预见见：房地地产价格格稳中有有升的态态势不会会改变。本项目用用地位于于某地市新城区城市规划划中的核核心地带带。该宗宗地共44亩，其其中需要要通过征征地拆迁迁的面积积为7.4亩，由于此部部分建设设缺乏总总体规划划，老、旧危房房屋多，居住条条件恶劣劣，环境境脏乱差差，与周周边现代代化的市市容市貌貌和其他住宅宅环境极极不相宜宜。为了了拓展新新城区的的

13、发展空空间，彻彻底改变变该地区区老旧差差的面貌貌，本项项目本着着建设高高品质住住宅，营营造新城城区商业业氛围的的理念，努力将将该项目目建设成成为新城城区的房房地产旗旗帜，营营造出与与整个新新城区发展相相融合的的国际化化、人文文、舒适适而充满满活力的的社区居居住环境境。2、项目目概况2.1项项目名称称：某住宅小小区建设设项目。2.2建建设地点点及四至至范围：项目位于于某地新城城区的中心位位置，具具体四至至范围为为：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx*2.3建建设单位位：xx*房地产产开发有有限责任任公司（以下简简称“*公司”）。2.4企企业法人人：*2.5企企业性质

14、质：有限责任任公司。2.6经经营范围围：房地产开开发；销销售商品品房。2.7工工程概况况：本项目拟拟共建设设6栋楼，其中地地块西侧侧为写字字楼和商商务酒店店，其上为为2栋商商品房，楼层为为3-25层。建设设工程计计划于220099年3月份开开工，220100年7月入住住。本项目目商品楼楼住宅共共分两大大类型，精致的的高层塔塔楼、多多样化的的高层酒店店式公寓寓。2.8资资金来源源：以公司自自有资金金为主，公司销销售资金金回笼补补充部分分流动资资金。3、可行行性研究究报告编编制依据据（1）项项目投资资方案；（2）国国家及某某地市颁颁布的相相关法律律、法规规、政策策；（3）xxx自治治区和某某地市国

15、民经经济和社社会发展展“十一一五”规划划纲要；（4）某某地市城市总总体规划划（1999622010年）；（5）房房地产开开发机构构发布的的工程建建设方面面的标准准、规范范、定额额；（6）某某地市及及项目周周边地区区市场调调研和现现场勘察察资料；（7）其其他有关关依据资资料及企企业提供供资料。4、研究究结论与与建议本项目建建设符合合国家产产业政策策和某地地市经济济发展方方向，适适应某地地城市规规划以及及房地产产发展的的需要，并且配配合政府府加大城城区改造造的政策策，区位位条件优优越，市市政配套套和生活活配套较较为完善善，市场场定位清清晰，具具有良好好的升值值潜力和和发展前前景。加加之房地地产开发

16、发建设采采取环保保控制有有效措施施，保证证了对周周边环境境不会造造成污染染，本项项目土建建与公用用工程建建设具有有生态建建设有利利条件，注重环环保与建建筑节能能，所以以项目前前景看好好。项目财务务内部收收益率高高于行业业基准收收益率，投资回回收期低低于行业业基准投投资回收收期，项项目具有有一定的的抗风险险能力等等。从综合分分析来看看，项目目建设具具有很强强的可行行性。5、主要要经济技技术指标标项目主要要经济技技术指标标见表11-1。表1-11 主要要经济技技术指标标序号项目名称称单位指标1总用地面面积3068822总建筑面面积14000003地上建筑筑面积1280000其中：住住宅建筑筑面积8

17、20000公建建筑筑面积4600004地下建筑筑面积1200005容积率4.60006绿化率%307总停车数数辆900其中：地地上停车车数辆100地下停车车数辆8008户内平均均居住人人数人/户2.89居住户数数户1422210居住人数数人3981111建设投资资万元 =SUM(ABOVE) 432775.44112每平方米米建设投投资元1700013投资利润润率%33%14全部投资资投资回回收期（税前）年2第二章 区域域房地产产市场分分析1、当前前某地市房房地产市市场现状状1.1、房地产产开发投投资的基基本情况况近年来，某地房地地产开发发投资处处在一个个高速增增长的时时期。220077年某地

18、地市房地地产开发发投资完完成966.711亿元，与上年年同期相相比增长长92.82%，环比比增长了了6.007%，完成投投资占本本年度计计划投资资的911%。其中中，商品品房建设设投资额额72.8亿元元，同比比增长884.779%；土地开开发投资资额2.93亿亿元，同同比下降降了188.2%。按用用途分：商品住住宅开发发投资772.114亿元元，同比比增长1120%。其中中别墅、高档公公寓投资资4.992亿，同比下下降288.711%；办办公楼投投资3.61亿亿元，同同比增加加了100.6%；商业业营业用用房投资资15.93亿亿元，同同比增长长了633.088%。20077年房屋屋建筑施工工面

19、积113588.977万平方方米，同同比增长长1088.822%。其其中，住宅施施工面积积10112.66万平米米，同比增长长1288.744%。住住宅施工工面积中中别墅、高档公公寓888.277万平方方米，同同比增长长19.96%；办公公楼施工工面积885.551万平平方米，同比下降降68.1%，商业营营业用房房施工面面积为1189.84万万平方米米，同比比增长553.77%，其其他用房房施工面面积711.033万平方方米，同同比增长长1100.711%。20088年1-4月，某地市房房地产完完成投资资7.775亿元元，与上上年同期期相比增增长了99.622%；占占本年计计划总投投资额的的2

20、.994%。从投资资构成增增长幅度度看，商商品住宅宅投资6635000万元元，与上上年同比比增长99.5%，经济济适用住住房投资资111100万万元，同同比增长长了333倍；990平方方米以下下投资1178000万元元；1440平方方米以上上43000万元元；别墅墅、高档档公寓投投资36600万万元，同同比增长长14%；办公公楼投资资25000万元元，同比比增长了了1844.099%；商商业营业业用房投投资95500万万元，同同比上升升35.99%；其他他投资220000万元，同比下下降了558.772%。在完成成投资中中仍以商商品住宅宅为主，占完成成投资的的81.94%，图2-11 历年年房

21、地产产开发投投资情况况单位：亿亿元图2-22 20007年新新开工房房屋构成成 单单位：%1.2、房地产产市场销销售的基基本情况况20077年房屋屋竣工面面积3220.885万平方方米，同同比增长长1611.077%。其中，住宅竣竣工面积积为2442.003万平平米，同同比增长长1800.222%；办公楼楼竣工面面积为221.997万平平方米，同比增长长3244.955%；商业营营业用房房竣工面面积为447.449万平平方米，同比增长长96.56%；其他他用房竣竣工9.36万万平方米米，同比比增长330.118%。20077年商品品房实际际登记销销售面积积87.61万万平方米米，同比比下降33

22、8.993%。其中住住宅销售售面积775.221万平平方米，同比下下降366.6%。其中中，实际际登记预预售面积积为244.299万平方方米，同同比增长长4.74%，与上月月环比增增长111.9%。其中中住宅预售售面积222.466万平方方米，同同比增长长9.778%，与上上月环比比增长112.776%；实际登登记现售售面积663.332万平平方米，同比下降降47.4%，与上月月环比增增长155.722%。其中中住宅现售售面积552.775万平平方米，同比下降降46.3%，与上月月环比增增长166.377%。户户均销售售面积为为96.82平平方米。20007年11-122月住宅宅月末累累计可售

23、售套数2262227套，登记销销售套数数为72282套套，产销销率为227.777%。20088年1-4月，某地市新新建商品品房实际际登记销销售面积积27.85万万平方米米，与上上年同比比上升了了20.9%；其中商商品住房房实际登登记销售售面积223.334万平平方米，与上年年同比增增长了113.225%。批准预预（销）售房屋屋面积88.833万平方方米，同同比下降降了588%，环环比增长长幅度为为1677.6%；批准准预（销销）售住住房面积积4.771万平平方米，同比下下降了772.77%，环环比增长长1000%。商商品房实实际销售售面积占占可售面面积的66.277%；本本期商品品住房实实际

24、销售售面积占占可售面面积的比比例为110.113%。1.3、房地产产市场价价格的基基本情况况根据某地地房管局局数据显显示，220077年122月商品品房平均均销售价价格38835元元/平方方米，同同比增长长了4.7%，环比增增长0.18%；商品品住房平平均销售售价格228755元/平平方米，同比增增长了44.6%。环比比增长00.244%。220088年以来来，某地地房屋销销售价格格指数呈呈小幅上上升趋势势。截止止20008年44月末，商品房房平均售售价38840元元/平方方米，与与去年同同比增长长2.337%，与上月月环比增增长0.13%。图2-33 20007年年不同价价位商品品房供求求结

25、构1.4、建设项项目资金金来源基基本情况况20077年某地地市房地产产开发到到位资金金1088.977亿元，同比增增长了558.881%。从资金金来源情情况分析析，国内内贷款99.299亿元，占到位位资金的的8.552%；利用外外资32200万万元，占占到位资资金的00.299%；企企业自筹筹资金660.66亿元，占到位位资金的的55.61%；其他他资金338.776亿元元，占到到位资金金的355.577%。与与上年同同期比较较分别增增长477.922%，00.677%，444.113%和和1155.866%。20088年1-4月，到位资资金53340000万元元，其中中上年节节余155160

26、00万元元，本年年到位33824400万万元。其其中国内内贷款6613000万元元元，占占资金总总额的111.448%；银行贷贷款4770000万元，占资金金总额的的8.88%；非非金融机机构贷款款2000万元，占资金金总额的的0.004%；企业自自筹资金金24112000元，占占资金总总额的445.117%；其他资资金来源源799900万万元，占占资金总总额的114.996%。与上年年同期比比较到位位资金总总额增长长了1558.779%，其中上上年节余余增长1186.03%，本年年到位资资金增长长了1448.559%。国内贷贷款增长长1911.722%、企企业自筹筹资金增增长1882%、其他

27、资资金增长长70.87%。图2-44 20006-220088年资金来来源构成成单位：%2、某地地市商品房房供需情情况分析析2.1 市场供供求分析析20077年后商商品房开开发结构构得到了了较大调调整，但但结构性性矛盾依依然存在在，经济济适用房房和900平方米米以下商商品住宅宅所占比比重仍显显偏低，需进一一步贯彻彻“国六条条”政策，加大990平方方米以下下商品住住宅的建建设力度度。某地地市住宅宅商品房房房屋实实际登记记销售面面积在连连续下降降两年多多的情况况下，220088年3月月开始回回升，44月涨幅幅超过了了20%，特别别是商品品住房两两年来首首次增长长，而且且涨幅超超过了113%。说明住

28、住宅商品品房需求求仍然旺旺盛。来自某地地房管局局的统计计数字表表明：220088年4月月办公楼楼与商业业营业用用房的房房屋竣工工率分别别为100.955%和7.777%；而其两两者的销销售分别别下降了了0.55和0.96个个百分点点，房屋屋空置率率也在较较高点位位浮动。办公楼楼及商业业营业用用房销售售情况仍仍不乐观观，表明明各开发发企业市市场调研研不足，市场仍缺少消消费者需需求的产产品。2.2 区位供供需分析析：20077年新开开盘面世世的项目目以赛罕罕区和新城区为最多多，此种局面面在20008年年的呼市市房地产产市场仍将继续续，新城城区位于于呼市东东北部，地理条条件优越越，硬件件设施完完善，

29、拥拥有数量量众多的的楼盘，价格也也相对其其他区域域较贵一一些。在在今后的的几年中中，新城城区以及及回民区区作为政政策扶持持的重点点发展区区将成为为某地市场场新盘的的最大萌萌发地。3、房地地产市场场发展情情况预测测3.1房房产价格格稳中有有升的发发展态势势不会改改变呼市20007年全年购置置土地面面积2226.995万平平方米，同比下下降了338.775%；完成开开发土地地面积2248.71万万平方米米，同比比增长了了8.778%；待开发发土地面面积3885.778万平平方米，同比增增长了335.88%。220077年市场场放量相相较前一一年增加加不多，待开发发土地面面积增加加，从220077年

30、的数数据上不不难看出出，20008、20009年将将是呼市市房地产产项目放放量较大大的一年年。20008年年1-44月购置土土地面积积进一步步下降，为133.744万平方方米，同同比下降降了766.1%；完成成开发土土地面积积42.447平方方米，同同比增长长了1774.771%；待开发发土地面面积2559.11平方米米，同比比增长了了33.63%。20008年年1-44月住宅宅新开工工面积为为60.9万平方方米，同同比增长长了284.96%。截至至3月，某地市商商品房买买卖价格格同比上上涨3.8%,远远低低于全国国70城城市价格格涨幅。价格涨涨幅趋缓缓的原因因之一在在于商品品房供应应量的增增

31、加，另另一个重重要原因因则是宏宏观调控控的作用用，使得得原本处处于曾经经在全国国各城市市居于前前列的房房地产增增幅得到到回落。虽然有以以上两方方面原因因制约着着呼市的的商品房房价格，但价格格稳中有有升的趋趋势不会会改变。一是房房屋的土土地成本本、建筑筑材料成成本、劳劳动力成成本和住住房供求求关系左左右着房房价走势势；二是是无论由由于居民民住房消消费支撑撑的主动动需求还还是由于于城市房房屋拆迁迁带来的的被动需需求，强强大的市市场需求求推动放放价上涨涨；三是是地价上上涨是当当前房价价上涨中中的重要要因素，土地储储备和“招（标标）、拍拍（卖）、挂（牌）”制度实实施以来来，对增增加土地地出让的的透明度

32、度、避免免寻租发发挥了重重要作用用。但不不可回避避的是，“招、拍拍、挂”制度也也存在一一定的缺缺陷，即即短期内内容易推推动地价价上涨；四是新新建住宅宅成本的的上升也也是导致致房价上上涨的原原因，这这里所说说的成本本上升，并不单单指建材材等价格格上涨带带来的成成本增加加；五是是房地产产供给结结构变动动推动房房价上涨涨，目前前房地产产市场供供求总量量的阶段段性失衡衡直接影影响房地地产价格格变动，即中低低价位商商品住房房供应量量偏少，高档商商品房供供应增加加，使得得商品房房平均价价格上扬扬，这与与当前房房地产市市场的结结构性矛矛盾是吻吻合的；六是多多种住房房需求旺旺盛推动动房价的的上升，除消费费需求

33、外外，当前前房地产产市场中中还存在在大量的的投资需需求。如如首府周周边盟市市的投资资有相当当比重投投向呼市市的房地地产，推推动了呼呼市房价价的上升升。除以以上原因因，宏观观调控政政策之后后开发周周期的延延搁，房房价仍将将不断走走高，现现在不能能确定的的只是增增长的幅幅度和频频率而已已。3.2城城区住宅宅供需不不均将日日益凸显显某地市高高速增长长的的经经济发展展速度带带动了城城市化进进程，整整个城市市正在由由一个中中型城市市蜕变为为特大型型城市，城区住住宅的连连片开发发使得老老百姓能能够更加加便捷地地享受城城市生活活。虽然然近几年年某地市加加大了两两大开发发区的居居住建设设力度，但由于于其相关关

34、配套尚尚不到位位，故此此宜居水水平较低低。某地地市正处处在城市市建设的的中期，民众对对于城市市化生活活的追逐逐心理仍仍居于高高位，相相对而言言，城区区的商业业、教育育、卫生生医疗等等服务设设施较之之郊区对对呼市民民众有更更大的吸吸引力。随着城城市开发发进度的的加快，核心城城区内可可开发土土地日益益减少也也是客观观事实，因呼市市各区商商品房价价格差异异并不明明显，故故此民众众对于中中心城区区的需求求将会更更加旺盛盛，那么么，随之之而来的的就是城城区住宅宅供需不不均，这这个矛盾盾在今后后将会日日趋明显显的凸显显出来。3.3积积极有效效的城市市建设将将带动呼呼市房地地产行业业发展“十五”期间，某地市

35、中中心区要要“拉开城城市框架架，拓展展城市空空间，打打通城市市干道，提高城城市品位位，实现现城市五化(美化化、亮化化、硬化化、绿化化、净化化)。”20000年后后，某地地的城市市建设进进入了快快车道，不仅开开始了有有史以来来最大规规模的拆拆危、拆拆违、拆拆临工程程，还建建成了一一大批功功能齐全全、环境境优雅、各具特特色的精精品住宅宅小区、生态花花园小区区和智能能小区。目前，某地市人均建建筑面积积达到222.55平方米米，居民生生活环境境和生活活质量得得到了极极大改善善。市、区两级级党政办办公楼的的外迁，更拉大大了城市市框架，拓展了了发展空空间，同同时也为为房地产产行业的的发展带带来了更更大的运

36、运作空间间。第三章 市场场研究与与项目定定位1、某地地市房地地产发展展背景分分析1.1 “十一五五”发展规规划某地市市国民经经济和社社会发展展第十一一个五年年规划纲纲要中中明确指指出：“十一五五”时期是是加快某地地市城市化化进程，构建和和谐某地地的关键键时期。某地市十十一五规规划明确确指出“加快城城镇化进进程，提提升首府府的辐射射带动力力和城市市建设水水平，加加快首府府城市圈圈建设，有序扩扩张中心心城区规规模。打打造首府府城市建建设新形形象，全力实实施“443331”工程，完善中中心城区区功能，提升首首府城市市建设品品位。”。而所所谓“443331”工程，就就是“四区、四个中中心、三三带、三三

37、园和一一批”的简称称。更加加详尽地地指出了了某地市城城市建设设的计划划和决心心。在今今后的几几年中，某地市不不仅要建建设一批批20万万平方米米以上的的精品住住宅小区区，还要要建设110个以以上四星星、五星星级酒店店宾馆。1.2某某地城市市规划按照自治治区党委委、政府府提出的的首府城城市建设设“三年小小变化、五年中中变化、七年大大变化”三步走走的总体体要求，自治区区城市发发展围绕绕成立660周年年大庆的的历史时时机，将某地建设设成为了了具有较较高现代代化水平平和层次次品位、具有浓浓郁民族族文化和和草原特特色、具具有良好好环境质质量和适适宜人居居、具有有较高综综合服务务功能和和辐射带带动力的的草原

38、大大都市，基本实实现了基基础设施施、城市市形象、人居环环境的大大变化。1.3 近年某地地房地产产投资情情况（表表3-11）：年度20055200662007720088.1-4投资额（亿元）34.88550.11696.7717.755由上表可可知，某某地市房房地产产产业正处处于高速速发展期期，随着着城市化化进程的的进一步步加快，房地产产投资增增速明显显，20005年年房地产产涨幅曾曾居国内内各城市市首位，20007年后后，宏观观调控政政策对楼楼市投资资产生影影响，但但呼市房房地产投投资仍处处在高位位运行。2、项目目所在区区域房地地产市场场分析2.1区区域房地地产市场场概况新城区位位于呼市市东

39、北部部，地理条条件优越越，硬件件设施完完善，是是自治区区及某地地的经济济、文体体、卫生生、科教教中心。新城区区房地产产开发较较早，拥拥有数量量众多的的楼盘，品质较较高，价价格也相相对其他他区域较较贵一些些。目前前区域内内房地产产在售楼楼盘300余家，20008年11-4月月可售套套数分别别为50044、48115、552933、58811套套，4月月平均价价格为335122元/平平方米。区域内内40000元/平米左左右的楼楼盘包括括琦琳北北辰、金金天帝广广场、华门世世家、润润宇国际际公寓、首府观观邸、财财富铭座座等，区区域内户户型多以以中大户户型为主主，精致致小户型型在区域域内尚未未形成气气候

40、。 2.2项目目周边主主要楼盘盘调研分分析 （11）本项项目周边边主要楼楼盘概况况如下表表3-22：项目观府蒙鑫国际际名城水岸世纪纪总建筑面面积（m2）110000120000120000销售均价价（元/m2）420004500048000产品类型型高层板式式高层板式式高层板式式主力户型型96-114590-1150148-1900 （2）楼楼盘分析析：周边项目目主要通通过低密度、低容积率率等优势势特征来来突出自自身的宜宜居性，而在产产品自身身层面上上并未有有较大突突破。各各项目的的销售价价格也在在不同阶阶段有着着较大的的涨幅，户型比比例上都都以中大大户型的的两居至至四居为为主，说说明大多多数

41、楼盘盘购买对对象多是是以家庭庭为单位位的，小小户型产产品相对对稀缺。而随着着区域价价值的提提升和房房地产市市场的逐逐步成熟熟，高品品质、高高舒适度度的中小小户型也也开始逐逐渐受到到区域目目标客户户的追捧捧。3、某住住宅小区区住宅项项目市场场定位3.1项项目SWWOT分分析Streengtth:地理位置置优越，区域升升值潜力力巨大。紧邻多条条公交线线路，交交通便利利；区域周边边有较为为成熟的的教育体体系，社社会配套套设施比比较完善善；本案周边边未来几几年内将将形成成成熟的商商业、办办公、娱娱乐等配配套。Weakk:本案价格格预期较较高，对对前期上上市推广广不利；本案地处处周边城城市环境境仍需改改

42、善。Oppoortuunitty:结合整体体城市规规划，城城市化进进程逐渐渐加快；政府相关关配套规规划，预预示区域域巨大升升值潜力力；区域目标标购房群群体多为为喜爱小小户型的的中青年年，这与与当前国国家提倡倡小户型型商品房房开发的的政策吻吻合。Threeat:同区域内内，存在在价格、品质相相差不大大的其他他产品；政府一系系列房地地产调控控政策对对房地产产业发展展和项目目操作的的限制。3.2目目标客户户定位一方面，某地市经经济发展展迅猛，乳都产产业经济济带动了了一大批批产业人人群收入入的提高高，他们们经济实实力较强强，对于于老城区区有较强强的城市市感情，高品质质的住宅宅产品会会比较符符合他们们的

43、需求求。另一方面面，某地地市“十一五五规划”中明确确提出：“加快城城镇化进进程，提提升首府府的辐射射带动力力和城市市建设水水平，加加快首府府城市圈圈建设，有序扩扩张中心心城区规规模。打打造首府府城市建建设新形形象，全力实实施“443331”工程，完善中中心城区区功能，提升首首府城市市建设品品位。”因此根据据某地市整体的的变迁过过程，该该项目的的客户群群主要是是本地中青青年居民民以及区区内其他他城市移移民。 3.33项目产产品定位位 产品定定位为：具有国国际化和和人文特特色的、充满活活力的中中高档公公寓产品品。第四章 项目目选址和和建设条条件1.项目目选址本项目位位于某地地市*中中心地带带。宗地

44、地四至范范围是：xxxxxxxxxxxxx*2.建设设条件2.1位位置优越越该区所处处地理位位置优越越，周边边商业、住宿、医疗、学校配配套设施施完善，拥有得得天独厚厚的区域域优势。2.1建建设场区区“七通”条件具具备项目所在在地块完完成了该该宗地的的前期开开发（七七通）工工作，能能满足项项目投入入使用后后的有关关要求。具体标标准为：道路：按按规划要要求实现现出让宗宗地红线线外周边边市政道道路。给水由光光明大街街接入，給水主干干线直径径为3000mmm,支线线直径为为2000mm。雨水由光光明大街街排出，雨水主主干线直直径为110000mm,支线直直径为6600mmm。污水由光光明大街街排出，污

45、水主主干线直直径为6600mmm,支支线直径径为5000mmm。通讯及电电力、燃燃气在光明大大街接入入。热力在光光明大街街接入，直径DDN3550/DDN3550，支支线直径径DN3300/DN3300。2.3住住宅小区区商业及及文化教教育配套套设施齐齐全项目所处处的某地地市新城区是是自治区区以及呼呼市的文文化、教教育、卫卫生、经经济中心心，高素素质劳动动力资源源十分丰丰富。另另外，区区域内有有人流量量巨大的的火车站站和客运运站，为为商业房房产开发发提供了了可能。项目周周边有成成熟的教教育体系系，以及及医疗卫卫生体系系。未来来发展空空间巨大大。2.4土土地征用用情况该建设项项目总共共占地面面积

46、444亩,其其中自有有土地337亩且且已拥有有国有土土地使用用证,其其余7亩亩土地需需要通过过土地收收储交易易中心竞竞拍取得得,这部部分土地地地上建建筑全部部为危旧旧住房,希望通通过本项项目进行行旧城区区改造、开发能能够彻底底改变这这里的居居住生活活环境。第五章 项目目建设规规模及功功能标准准1 建筑筑面积和和内容本项目总总建设用用地面积积306682平平方米，总建筑筑面积11400000平方方米，其其中地上上建筑面面积12280000平方方米。容积率：4.6600;建筑密度度：50%；绿地率：30%；建筑控制制高度：70米，部部分居住住及公建建建筑高高度可控控制在775米内； 建筑退让让距离

47、：退让规规划用地地边界最最小距离离为不小小于5米米。2 功能能设施标标准2.1建建筑使用用功能本项目建建筑使用用功能为为：商业业、住宅宅及配套套。2.2设设施标准准（1）住住宅装饰饰及设施施标准：A、商业业用房提提供精装修标标准，即即：厅、过道道的墙、顶抹灰灰，刷白白，地面面贴瓷砖砖；卫生间的的地面、墙面（1.55米高）贴瓷砖砖、顶棚棚吊石膏膏顶，并并安装坐坐便器和和面盆；设置照明明、给水水、污水水排放、燃气、采暖等等系统，并预埋埋电话、有线电电视、宽宽带网络络系统管管线。B、商品品房部分分设施标标准为：可供菜单单式选择择的精装装修方案案，而且且方案设设计融入入了最iin的时时尚元素素；厨卫洁

48、具具均是进进口品牌牌产品；大部分明明厨明卫卫，室内内错层的的格局让让空间更更加立体体化；简洁时尚尚的外立立面，在在区域内内独树一一帜，与与众不同同；室内所见见，均是是品牌产产品；智能安防防和门禁禁系统，高科技技保证安安全和人人性化；24小时时热水；24小时时电梯；24小时时直接入入户；小区局域域网；卫卫星电视视；监控控系统将将让住户户更放心心。（2）小小区配套套设施：小区配套套设施包包括60000平平方米的的商业，日后将将统一运运营招租租，确保保小区配配套可满满足社区区采购以以及外部部购买需需求。2.3住住宅户型型规划90平米米以下的的一居至至小三居居，占比比70%；900平米以以上的中中大户

49、型型，占比比30%。3、工程程项目一一览表依据初步步规划方方案，主主要工程程项目见见下表5-11。表5-11 主要要工程量量一览表表序号项目名称称说明1土建工程程建筑面积积14000001.11.21.31.41.5高层住宅宅地下停车车库商务酒店店写字楼配套商业业建筑面积积820000建筑面积积12000建筑面积积200000建筑面积积200000建筑面积积600002给排水工工程水泵机房房10003普通消防防系统住宅区4变配电工工程（强强电）变电站33005照明工程程小区照明明6通讯工程程普通电话话配线（端子接接单元口口）7火灾报警警及安全全监视公共场所所火灾报报警，可可视防盗盗门8通风工程

50、程地下停车车库通风风9闭路电视视有线电视视机房55010室外工程程室外文化化广场6600第六章 建设方方案1、建设设场地环环境1.1地地形、地地貌建设场地地东西长长度米，南北距距离米，整个场场地成矩矩形状，场地规规整、地地势平坦坦。1.2气气象某地市市属温带带大陆性性季风气气候，春春季干旱旱多风，冬季寒寒冷干燥燥，夏季季温热短短促而降降水集中中。最冷冷月气温温-122.7-20.1；最热热月平均均气温11722.9。平均均年较差差为344.435.7，平均均日较差差为l33.513.7。无霜霜期: 11331500天：日日照年均均30000小时时。降水水量：年年平均降降水量为为3355.253

51、44.6毫米米。1.3地地质地质状况况优良，基岩埋埋深8001800米，基基岩面起起伏平衡衡，无断断裂带，建筑物物抗震设设计按地地震烈度度8级设设防。承承载力(R)一一般在11015吨吨/平方方米，地地下水位位1.664.5米米，地表表水无腐腐蚀。2、总体体规划布布局2.1片片区规划划 项目所所在地块块位于人人流、物物流集中中区域，项目所所在区域域未来将将成为集集商业、办公、居住、娱乐、会会展、文文化交流流和居住住等于一一体的城城市多功功能新型型片区，成为铁铁路商圈圈和商务务区范围围内的核核心地带带。2.2小小区整体体规划设设计原则则（1）合合理布局局，高效效利用土土地，使使业主的的要求与与城

52、市功功能有机机地结合合，三种种效益可可以完美美体现。（2）分分析用地地现状交交通和周周边地区区交通，有效组组织人流流车流与与城市交交通并行行不悖。（3）利利用周边边优越环环境，扩扩大绿化化范围，重视生生态、追追求个性性，使设设计具有有可持续续性、可可操作性性，并着着重处理理与环境境关系，使建筑筑融合于于环境，营造生生态的、生机的的、生动动的居住住小区。2.3总总平面布布局（1）艺艺术性的的规划布布局，基基地整体体规划注注重阳光光的需求求。将传传统的平平直布局局中引入入变异元元素，顺顺应城市市干道向向西南偏偏转，与与垂直的的空间组组织形成成对比与与变化，突出空空间的开开阔有致致，步移移景异的的艺

53、术氛氛围。（2）中中庭一带带的规划划结构。中庭：本规划划中设计计了中庭庭绿化景景观，向向南北沿沿伸。使使绿化和和景观对对于全区区的居民民都有良良好的可可选性和和共享性性，避免免景观死死角。一一带：为为由南向向北的绿绿化景观观带，与与东侧绿绿化带相相交。将将南北两两轴有机机联系在在一起。（3）多多样化的的布置原原则：西西侧沿街街为商务务酒店和和写字楼楼，配合周周边建筑筑物，与整个个小区合合拢，形形成整个个区域的的标志性性建筑。塔楼长长短错列列布置，优化居居住环境境。（4）高高低错落落、丰富富的天际际线：小小区住宅宅采用33-255层不同同高度,互相穿穿插，错错落有致致，形成成丰富的的建筑空空间。

54、2.4交交通组织织（1）设设置沟通通性的商商业服务务道路，联系商商业区与与城市其其他地区区；（2）结结合区域域周边交交通网络络的，规规划社区区内外交交通，使使社区内内外交通通系统有有机结合合，使业业主出行行更加便便利。2.5规规划指标标根据项目目初步方方案及建建设规模模，规划划指标见见下表6-11：表6-11 项目建建筑技术术经济指指标序号项目名称称指标1总用地面面积3068822总建筑面面积14000003地上建筑筑面积12800004地下建筑筑面积1200005建筑层数数地上3-255层地下1-2层层6建筑总高高8.4-73米7建筑层高高地上2.8米米地下4.5米米8建筑容积积率4.69绿

55、地率30%3、建筑筑方案设设计3.1建建筑方案案总体构构思合理布局局，高效效利用土土地，使使业主的的要求与与城市功功能有机机地结合合，使三三种效益益可以完完美体现现；分析析用地现现状交通通和周边边地区交交通，有有效组织织人流车车流与城城市交通通并行不不悖；利利用周边边优越环环境，扩扩大绿化化范围，重视生生态，具有可可持续性性、可操操作性，并着重重处理与与环境关关系，使使建筑融融合于环环境，营营造生态态的、生生机的、生动的的商务、居住小小区。3.2平平面设计计（1）住住宅表6-22 项目住住宅经济济技术指指标序号指标名称称单位指标1套内使用用面积/套30.7716-1322.9662住宅标准准层

56、使用用系数%75%-93%3套内建筑筑面积36.557-11433.1多层住宅宅 A型/套71.448-997.6643.2多层住宅宅 B型/套111.2-1143.03.3多层住宅宅 C型/套36.5566-44.81554户内平均均居住人人数人/户2.85居住户数数户142226居住人数数人39811（2）商商务酒店店、写字字楼、商商业用房房表6-33 商业业经济技技术指标标序号指标名称称单位指标1商务酒店店建筑面面积/2000002写字楼建建筑面积积2000003商业用房房建筑面面积600003.3立立面设计计本工程立立面设计计是经相相关机构构和人员员审查，并经设设计院专专业人员员计算得

57、得出的。4、结构构设计4.1基基础造型型及处理理本工程基基础设计计形式为为筏板基基础，根根据上部部结构荷荷载的要要求，本本地基持持力层的的承载力力较低，为满足足承载力力的要求求，采用用CFGG桩复合合地基处处理方案案。4.2上上部结构构本工程上上部结构构形式为为全现浇浇钢筋混混力土剪剪力墙结结构及框框架剪力力墙结构构。5、公用用设施方方案市政设施施源头建建设利用用区内原有设设施.5.1供供水排水水（1）供供水：由由水厂引引进，光光明大街街有4000MMM的给水水管线，可直接接接入，日供水水量2.5万吨吨。（2）排排水：实实行雨、污水管管道分流流排放，雨水经经过光明明大街大大街管道道排出，污水水

58、经光明明大街排排入综合合防治污污水处理理厂。5.2供供电（1）供供配电系系统：高高压供电电为100KV高高压电源源，经小小区总配配电室分分配给两两台10000KKVA及及4台6630KKVA变变压器，总计445200KVAA，最大大负荷442500KW。（2）照照明及电电力设备备：低压供配配电设计计：小区区动力和和照明电电源引自自小区变变电所采采用电缆缆分别引引入地下下一层接接线柜；动力计计量设在在动力总总配电柜柜，备用用照明及及共用灯灯按动力力计量，住宅各各单元在在每层设设户表箱箱一个；消防设设备、电电梯、应应急照明明的负荷荷等级为为二级，其余为为三级。设备及选选型：住住宅内采采用平口口灯，

59、卫卫生间、厨房采采用此灯灯头，非非住宅部部分采用用荧光灯灯（要求求COSS00.9），均选选用节能能型灯具具；小区区采用安安全型安安装插座座，户内内卫生间间、洗衣衣机用插插座采用用防溅型型。5.3供供气本项目燃燃气在光光明大街街接入。5.4供供暖供热热供热总规规划能力力2700蒸吨/小时，直径DDN3550/DDN3550，支支线直径径DN3300/DN3300。5.5弱弱电设计计（1）电电话网络络：在地地下一层层设有电电话交接接间，机机房内设设有回配配线架一一台，一一台电话话由大对对数电缆缆引入；网络由由光缆引引入。电电话网络络支线采采用五类类八芯线线，从配配线架穿穿管引至至各楼层层。 （2

60、2）电视视：在地地下一层层设有电电视前端端箱，电电视主干干线路采采用SYYV-775-99同轴电电缆穿钢钢管，引引至各楼楼层，要要求用户户出口电电平不小小于688db+4dbb，电视视分之器器盒至用用户，采采用SYYV-775-55同轴电电缆穿钢钢管。 （33）楼宇宇对讲系系统：一一层主入入口设一一带电控控锁的防防盗门，对讲主主机设于于门边墙墙上；一一层设视视频分配配器及译译码器，2-225层设设译码器器，每户户可设对对讲分机机，一层层各户设设窗磁和和门磁。6、消防防本项目消消防供水水由市政政光明大大街接入入2根2200MMM的供供水管，并在小小区内建建设消防防泵。第七章 项目目环境保保护与劳