8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结本人自 年起至 年 月期间，在扬州中正不动产评估有限公司从事土地评估工作， 年参加于 年全科合格。在扬州中正不动产评估进行了土地估价实践。在估价老师的指导下，参与了多个项目的土地估价过程，全过程实践不动产估价实务，努力学习土地相关，严格遵守职业道德，积极参与土地估价实务活动。在实践过，不断将所估价理论方法与实际估价工作相结合，估价水平和能力有了较大提高。一、努力学习，掌握估价必备理论知识土地资产具有与其他商品独特的特点，所以政策性较强，从事土地估价首先必须了解或掌握与土地相关的规律。 、系统地学习土地管理，认真研读了中民土地管理法、中民城市房地产管理法、中民土地管理法实施条例、中民

2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等。 、学习土地相关和、规范性文件和部门规章、规范性文件，如中民中土地相关内容、中民公司法、中民担保法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和相关文件等。悉了城镇土地分等定级规程、农用地分等规程、农用地定级规程、 、学习和掌握了城镇土地估价规程、农用地估价规程，学习并熟等。 、参加江苏省土地估价师举办的培训班（）学习，得到业内名家指导，受益良多。二、遵守职业道德，踏实工作遵守职业道德是做好土地估价工作的前提，是每个土地估价师都必须始终如一遵守执行的，自觉遵守 年 月发布的土地土地估价师自律守则。 、在参与土地估价实践期间，能遵守独立客现公正原则，诚实守信，注重

3、信誉，不弄虚，不出具虚假，保守本职和客户商业。依法办事，实事求是，对于客户不符合的要求，坚决，并进行解释，求得客户的谅解。 、坚持踏实认真细致的工作作风，吃苦耐劳；虑心向估价师学习，不懂的问题随时向估价师求教。三、在估价实践中不断提高专业技术技能通过专业知识学习、资格、业务实践等有效结合，具备了初步实际估价工作能力。具体从估价业务受理、确定估价基本事项、资料收集、现场、估价分析和方法选用、撰写书、复核和资料归档等全过程业务实践。 、估价业务受理。学会了如何受理估价业务，有哪些取得估价业务，在估价业务受理应注意哪些问题，如何恰谈，了解委托方、委估对象的基本情况，确定、时间要求等，对估价风险应具有

4、初步认知，还要注意与估价对象是否有利系。本人所参与的估价项目基本是委托人上门或联系，初步商谈后招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、协议出让国有土地使用权规范 、确定估价对象基本事项。估价对象的基本事项是指估价目的、估价对象、估价时点，这是受理估价业务时必须弄清的，也是估价流程的前提和起点，否则无从着手。估价目的从本质上讲是由委托人基于其估价需要而提出并决定的，但是实际估价业务中很多委托人不能直接提出符合估价要求的明确的估价目的，不懂得如何表述。因此在估价业务受理时，很认真仔细与委托人沟通，直到双方都明确为止。本人参与的估价项目较多的是以土地使用权抵押为主要目的的估价业务，一般表述为“为确定国有

5、出让土地使用权抵押价值而评估其价值”，另一类是补地价的估价业务，表述为“为确定因土地用途等变更提前收回国有土地使用权补偿价值而评估其价值”。明确估价对象就是明确估价对象的具体名称、地号、坐落、四至、面积、地上附着物的范围等，以及土地使用权人、用途、用地性质、出让终止日期、剩余年限等权益状况。估价对象应是委托人指定，但有时以不完全是，具体说，估价对象既不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、和政策并征求委托人同意后确定，如某公司以建有的土地使用权抵押时，其地上附着物房屋建筑物应同时抵押，与土地使用权一起作为

6、估价对象，而当时委托人只是提出土地使用权为估价对象，估价师按有关法律规定告知委托人房、地应一同抵押，经委托人同意后将房、地作为估价对象，并写入估价业务委托合同。估价时点本质上是由估价目的决定的，实际估价时是由估价师根据估价目再签订估价委托书。土地估价机构不同于，土地估价师个人不得以自己名义受理估价业务，应以估价机构名义受理估价业务。的、在征求委托人同意后确定。大多数估价项目是对当前的价值进行评估，一般是以实际查看估价对象时间或估价作业期间内的某个日期为估价时点，表述为某年某月某日，例如土地使用权用于抵押，其估价时点即是当前的一个日期。估价时点决定估价对象价值大小，而估价时点又是由估价目的决定的

7、，因此估价目的决定了估价对象价值的大小。3、搜集估价所需资料。估价所需资料主要有估价对象状况资料和估价对象所在市场资料、影响土地使用权价格的相关资料。针对具体的估价项目应搜集的资料，主要取决于拟采用的估价方法。对于市场比较法而言，主要是搜集交易实例资料；对于收益法而言，主要是搜集收益资料；对于成本近法而言，主要是搜集取得成本和开发成本资料；对于基准地价系数修而言，主要搜集基准地价和修正体系资料。实际估价业务中一般通过以下几个搜集估价所需资料：一是要求委托人提供，二是在踏勘估价对象时获取，三是询问有关知士，四到有关部门查阅（如管理部门的基准地价资料、物价部门核准的商品房价格资料、统计部门发布的资

8、料），五是查阅估价机构自己的资料库等。搜料后及时进行整理分类，形成工作底稿。4、实地查看估价对象。实地查看估价对象也是估价工作必经的过程，查看估价对象时，主要是到估价对象现场核对证登记资料、感受估价对象位置、交通、开发程度、附着物状况、环境景观、内外配套设施等。在实际查看过向委托人询问详细细节，将所见所闻情况认真形成工作底稿，一般都要求委托方陪同签字。实际查看估价对象时，还有一项重要内容就是拍摄影像资料，既作为一种客观资料、估价的组成部分，又能证明现场查看经历。5、估价分析和方法选用。在估价分析时主要是分析估价对象特性、形成过程、未来市场趋势等。估价对象分析后初步选定估价方法，再根据所搜料的数

9、量和质量最终确定估价方法。市场比较法一般为首选方法，但如果市场交易案例以使用时，只能舍弃该方法。在实际工作中常用的方法主要有：基准地价系数修、假设开发法、成本积算法、市场比较法等，有时根据实际情况还还采用剩余法从房地产价值中分离得出土地使用权价值。总之，估价方法的采用应具体项目的具体情况灵活运用，以估价结果的度为目标。通过前述估价方法计算出初步估价结果，分析找出各方法结果的差异原因，并尽可能消除不合理的差异，确定最终估价结论。估价结果的确定实际是对估价师能力和经验的考验，如果资料搜集、方法运用不当，则估价师对估价结果心中无数，就很难得出的估价结论。6、撰写书、复核和资料归档。估价是估价师的劳动

10、成果，是估价机构履行估价委托合同、出具的关于估价对象价值的专业意见，反映了估价过程和估价结果的。实务工作中，根据土地使用权估价规程的规定出具估价书，同时出具估价结果书和估价技术书，由项目组成员负责起草，项目初步审核，法定代表人或公司内指定审核负责终审，无误后估价师签章，装订成册，结果和技术分册装订。撰写书环节中，本人认为假设和限制条件较难写，也很重要，既要保护估价师、估价机构，还要让使用者恰当理解内容、正确使用书；审核过程也很重要，是避免错误、降低估价风险的最后环节。估价书交付委托人、收取全部估价费用后，将估价资料整理并按管理要求装订成册，移交管理。还需注意的是：估价过程虽然结束，但估价风险监测并未结束。四、存在问题与努力方向通过估价业务实践，充分认识到土地估价工作是一项专业性、责任心都很强的工作，工作量大且辛苦，还具有风险性，要求有较宽的知识面。虽是一项社会中介业务活动，有时委托人对估价结果有较强的依赖，也就是估价结果影响委托人决策行为，所以估价师一定要有较强的责任心，要有本着对委托人认真负责