房地产工程部管理手册试行版

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业员工手册工程部管理手册 制作单位： 制作时间： 目 录第一章、施工准备阶段工作流程管理 04第一节、施工准备阶段工作流程 04第二节、施工准备阶段主要工作内容详述 05第二章、施工阶段工作流程管理 09第一节、施工阶段总工作流程 09第二节、施工阶段主要节点工作要点 10第三章、工程管理制度及标准汇编 15附录一、材料物资采购供应管理制度 15附录二、建设工程档案管理制度 16附录三、设计变更管理制度 18附录四、工程签证管理制度 19附录五、工程付款制度 20附录六、

2、监理规划编制规定 20附录七、监理实施细则编制规定 22附录八、旁站监理规定 23附录九、监理月报编写规定 24附录十、监理日记记录规定 24附录十一、施工图会审及设计交底制度 26附录十二、施工组织设计审核制度 27附录十三、工地例会制度 27附录十四、工程放线实施细则 29附录十五、样板工序验收制度 29附录十六、建设工程中间验收和专业验收制度 30附录十七、工程质量分部验收制度 31附录十八、工程竣工资料管理规定 35附录十九、安全文明施工监理制度 36附录二十、工作面移交管理制度 36附录二十一、工程现场管理奖惩制度 37第一章 施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工

3、作早在开发报建时即已展开，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程口即可介入。拆迁部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）拆迁部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地

4、障碍物迁移、拆除方案第一节、施工准备阶段工程流程第二节、施工准备阶段主要工作内容详述一、围蔽工程1.围蔽前应进行的准备工作：.外联部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。.明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系外联部协调相关部门解决。.测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材

5、料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。.围蔽工程注意事项积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。按已制定的实施方案组织施工。工程部应与外联部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。围蔽完成后，应安排安保人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。二、申报临水临电申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，是否楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电？三、现场踏勘，进一步清理场地1.收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收

6、地块内的拆迁、高压线的迁移等都应在外联部的协调督促下完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助外联部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。2.外联部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是防空设施的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。四、工程部组织详勘1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2.勘察单位根据工程部提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。3.根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻

7、机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。4.所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。五、小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，公司委托策划单位进行开发综合策划，主要内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。六、综合策划方案编制综合策划方案包含以下内容：1.施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2.施工排水系统：

8、排水管道走向规划、管道管径、排水量等。3.施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4.施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6.施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）7.小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。8.制定各期开发楼盘的分批销售计划。9.制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。10.制定图纸需求计划。11.制定合同需求计划,

9、制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。12.其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由委托策划单位负责编制。七、综合规划方案预审主要内容：对委托策划单位编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。八、+以下图纸会审基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由工程部、预决算部、外联部、当地设计院、监理单位、施工单位参加的以下图纸会审。工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位和工程管理中心，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。九、“三通一平”的实施1.“三通”外联部应及时办理临水、临电的报批及施工手

10、续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。2.“一平”.场地平整的主要步骤：场地标高根据审定后的综合策划方案确定。场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最

11、优调配方案、绘制土方调配图表。.场地平整需注意的问题：注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。十、编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划进行备案。1.编制进度节点计划需要收集的信息：.收集图纸信息。.地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标 准（若主体图纸未下发，可向工程部了解）。.现场已收

12、图纸，所欠图纸种类。.了解合同信息。.主体合同范围、工期。.现场已有合同，所欠合同。.了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。.了解公司制度要求。2.编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集工程部讨论商定后执行，并报公司领导考核。十一、编制审查监理规划、监理细则和旁站方案详见监理规划编制规定、监理实施细则编制规定、旁站监理规定。十二、审查施工组织设

13、计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院、工程部、营销中心、施工单位等参加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核制度。专项施工方案的编制和审核

14、应符合建设部建质2004213号 危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法的通知）要求。十三、前期的其他准备工作1.督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。2.工程部办公环境及办公条件的规划。.资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。.工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。.上墙文件应符合集团公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。.应按公司制度设置样板库。.办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。3.工

15、程监理例会详见工程例会规定4.熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。5.放线点的及时复核和保护.对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。.监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。.复测施工测

16、量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。6.审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。7.审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。8.审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。9.验收进场施工材料。（按公司的材料验收制度）10.了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求第二章 施工阶段工作流程管理第一节、施工阶段总工作流程施工阶段工作流程（图2-1-1）（以带一层地下

17、室25层的高层住宅为例）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段以下施工阶段施 工 准 备土方开挖、基坑支护人工或机械修整基坑、基槽基坑、基槽底验收地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板样板间、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯

18、安装分户验收毛坯交楼精装修施工精分户验收竣工验收精竣工验收精装修交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭设精装修验收交楼阶段精装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节、施工阶段主要节点工作要点一、以下施工阶段工作要点1.施工准备.放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。 .施工计划编制。.施工方案审查。.质量、安全技术交底。.检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。.了解当地政府及行业的要求：.钢筋、混凝土、防水材料见证

19、取样送检和监督检验要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。.需要签订的合同：土壤承载力检测合同，防雷施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同。2.基础施工详见房地产开发建设管理流程3.基础检测.检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。.检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）。. 签订检测合同。. 检测准备工作。. 检测结果咨询。4.基坑开挖.边坡支护方案审批。.基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。5.地下室施工注意事项.基坑土方开挖时，严格控

20、制开挖深度，督促土方专业分包单位加快施工进度。.地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。.施工缝止水带安装、检查。.底板预留孔洞预留、预埋、检查。.侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。.地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。.地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。.化粪池的施工应在地下室顶板（）完工时同时完工。.专业协调：地下室施工完

21、成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求工程部与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以工程部审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。6.基础、地下室中间验收按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。二、裙楼结构施工阶段工作要点1.准备工作.开工前组织以上大规模图纸会审。.涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。.督促施工单位外排栅搭设方案报审。.协调工程部取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观

22、测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。.转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。2.控制要点：.首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。.首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。.高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。.二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确定是否通知设计，质监站监督员参加验收。.模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外，还应符合公司的相关制度要求。.首层施工的天数应控制在公司计划管理要求的10天以内。.砼泵送管道立管的设

23、置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。三、标准层结构施工阶段工作要点1.模板的安装质量应能达到模板分

24、项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。2.外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。3.督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。4.为达到公司5天/层的进度要求，必须督促施工单位至少准备三套模板。层楼面模板安装完成时，应督促施工单位进行3层砌体施工，3层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并按公司制度要求组织3层会验。6.当主体结构上至56层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明

25、施工及砌体施工进度。7.电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。8.主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。9.市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。10.外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。11.施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。12.砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。四、砌体施工施工阶段工作要点1.准备工作 施工前应向当地有关部门了解以

26、下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准。2.应注意的事项.根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并通知工程部组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。.门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。五、样板房及销售环境施工工作要点1.销售环境策划、样板房位置的确定完成前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环境的内容，并联系销售策划部进一步核实销售环境及样板房的布置要求

27、。2.图纸会审3.材料定板4.场地移交5.样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。六、毛坯装修施工阶段工作要点1.准备工作 施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。2.应注意的事项.外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事

28、前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。.室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。.外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板；.外墙清洗时，应检查清洗单位所使用

29、的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。.塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。3.应协调的问题.抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求

30、，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。七、精装修施工阶段工作要点1.准备工作.精装修开工前，项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主体施工单位和精装施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，

31、铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和精装施工单位造成了经济损失，也对精装工期产生影响。.精装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。.交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。2.应注意的事项.在精装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部

32、位报董事长审批。未经批准不能大面积铺开施工。.项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面验收，质量验收包括检查材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的章印，必要时应做破坏性实验。.装修施工期间应做好电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。.散体物

33、料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。.地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙。油漆施工和焊接施工应有防止门套、铝合金门窗、地板、开关面板、灯具等的污染措施。八、配套施工主要控制要点1.施工插入点.靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投资。.在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。2.工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。配套场地移交

34、园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及功能性试验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，做好地下管线成品保护交底工作。九、竣工验收及交楼阶段主要工作要点详见工程质量分户验收制度第三章 工程管理制度及标准汇编附录一、材料物资采购供应管理制度一、目的全面了解供应商及其产品的特性，规范选择供应商的操作程序。对采购过程进行控制，确保采购产品符合公司要求。适用范围适用于公司采购各类工程物资的各项控制活动。三、工作职责：1、组织对材料供应商的考察和评估工作；2、对材料设备进行选样和封样；3、参与编制招标文件及组织招标活动；4、参与材料设备采购合同签约；5、负责采购文件的保管；6、对公司本部材料

35、设备样品进行保管；7、确定材料设备设计标准；8、制定满足项目总进度计划的设计标准确认时间表；9、对材料设备进行确认；10、确定材料设备的目标控制成本；11、组织材料设备招标工作；12、编制材料设备进场计划；13、负责材料设备采购合同执行；14、负责采购材料设备进场验收；15、负责供应商供货评估；四、操作程序：1、项目各专业图纸会审后，工程部对材料设备的设计标准、功能要求和目标成本讨论后汇总编制甲供（控）材料设备采购计划单（附件一），经公司领导审批通过后予以实施。材料设备的设计标准、功能要求和目标成本只有在公司领导的书面同意后才能做更改。2、工程部参与对材料设备供应商进行考察和评估。3、工程部参

36、与汇编供应商名录。4、工程部参与编制采购招标文件，工程部预算员负责编制，工程部负责人审核，经公司领导批准后进行招标工作。5、若招标工程需交纳工程保证金者，工程部督促投标单位发布招标文件前24小时，按招标文件规定及时交纳投标保证金。投标单位只有按规定交纳投标保证金后，方可参加投标。招标工作结束后退还投标保证金。6、公司组织开标评标工作，工程部一人以上参与。由公司签发中标通知书，并报合同审批。合同报批应附合同文本、供应商资质证明、及其他相关资料。7、公司负责甲供材料采购合同签约，负责甲控乙供材料由供应商、施工总承包单位进行合同签约。8、工程部参与负责采购合同或根据设计（工程）变更情况对原采购合同签

37、署补充协议的实施。9、工程部组织采购产品（甲供材料）选样和封样，工程部组织采购产品（甲控乙供材料）选样和封样。10、工程部对供应商、监理单位、施工单位进行甲供材料采购合同实施合同交底。11、工程部负责甲供材料封样、标识，并进行保管。12、工程部协调与供应商之间的材料（设备）供求进度、质量验证和工作配合关系，协调供应商与监理单位、施工总承包单位等之间的合作关系。督促施工总承包单位根据其进度要求报送供货（需求）计划单（附件二）并审核。工程部根据实际情况及工程变更，及时调整材料（设备）供应数量及进场时间。13、工程部组织协调施工单位、监理单位分阶段和发货前对订购产品的入场验证和订购产品进场验收。14

38、、对于建设单位指定分包工程，工程部督促供应商严格执行半成品和成品验收制度，并规范办理工程验收手续，以此作为工程付款、结算的依据之一。15、工程部做好采购产品验证记录、验证标识和验证日记，按规定填写甲供（控）材料设备验收单（附件三），由工程部存档。16、工程部督促监理负责完整收齐所有采购材料设备全套工程竣工验收资料报质监站，如：产品合格证、质量保证书、检测（试验）报告、营业执照、资质证书、产品使用说明等。17、工程部负责整理审核“货物验收清单”、发票和其他单据，并按 合同付款审批表（附件十三）申请甲供材料（设备）付款。18、财务室负责做好各类采购材料（设备）付款台帐，付款台帐记录应包含合同类别、

39、合同单位、产品名称、合同总价、工程量、增减工程量、增减帐目、各阶段付款金额和日期、结算金额、付款报批日期、支票金额、支票编号、支票（现金）收发日期、支票（现金）签收人、签收日期等。19、工程竣工后，工程部负责就供应商相关产品售后服务内容及文件资料向物业管理部门移交，由物业管理部门与供应商对口联系维修业务。如发生困难或遇阻力时，由工程部协助办理。20、工程部组织相关部门总结与经验教训评估。附：所有物资采购人员必须遵守员工手册有关规定，维护公司利益。同时在物资采购工作中，必须本着公正、公平、公开、廉洁奉公的办事原则。如有违者，一经查出严肃处理。附录二、建设工程档案管理制度为了使工程部文书档案工作做

40、到程序清楚，管理规范，取用方便，保存完整，特拟定本办法：工程部各种文书、档案原稿由资料员存档，经办人员视实际情况需要经主管领导批准后留存复印件。如为特殊情况因业务需要，原稿须由经办人员保管的，应经工程部负责人同意后妥为保存，资料员以复印件归档，原稿用毕后仍应送资料员归档并换回复印件。工程部各种文书、档案要进行分类目录及编号，以便查阅。一）、发文（1）拟文：应当思想明确，行文规范，简练通顺，书写工整。（2）签发：发往公司内部各部门或呈报公司领导的文稿，交由工程部负责人阅后签发；发往公司以外各有关单位的文稿，由工程部负责人审阅后，由资料员交由主管领导阅后签发。（3）打印：代办的公司性文稿，由工程部

41、负责人或经办人起草并打印（也可交由资料员打印）。部门性文稿，由经办人起草并打印（也可交由资料员打印）。打印人员应当认真负责，出文正确美观。（4）校对：打印初稿后，打印人一校，拟稿人二校后（重要函件需进行三校），方可正式成文，成文时间以签发日期为准。（5）盖章：工程部对公司外发文，a、如监理单位、施工单位、分包单位、材料供应商等业务往来文件采用工程联系单（见附件四）；b、如政府机关、上级部门、通知、公函等业务往来红头文件采用公司专用格式；如需加盖公司公章或工程部印章，按照公司印章管理制度执行。（6）发送：主送和抄送单位，应送原件。有关单位，可送复印件。文件送达收文人，应要求对方签收 (附：文件收

42、发签收记录表) （附件五） 。（7）存档：发文原件连同发文签收表一并登记存档。公司性发文，交资料员存档。（8）来文、收文：来文由资料员统一签收登记(附：文件收发签收记录表)。（9）呈批：资料员根据来文性质、密级、时限、即时送部门经理批办。（10）批办：部门负责人明确签署意见，交有关人员承办。（11）承办：承办人应当抓紧办理，不得延误、推诿。（12）催办：对已批办的来文，批办人和资料员要负责跟踪催办、查办。（13）反馈：承办人应当及时反馈执行情况和处理结果。（14）存档：来文办完后，及时立卷存档。（15）来电：接电人做好记录，并及时通知当事人。二）、文档管理1分类（1）公司内部文档：统筹、照片、

43、光盘、办公用品领用、考勤、管理制度、报告、通知、红头文件、其它。（2）业务往来：政府文件、工程联系单、其它。（3）工程性文档：土地证、用地规划许可证、建筑规划许可证、施工许可证、消防建审意见、消防验收意见、岩土工程勘察报告、建设环境工程质检报告、文物钻探平面图、红线图、航测图、总平面图、图纸、其它。（4）证书、证件：营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人证书、租赁许可证、预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、其它。（5）合同：施工合同、勘察设计合同、供货合同、其它。（6）会议纪要：图纸会审纪要、监理例会纪要、技术论证会议纪要、批示、其它。（7）其它。2.归

44、档：文档归档有资料员完成，个人不得保存应当归档的公文。对短期性公文，经过鉴别和主管领导人批准，可即时或定期销毁。3.保管：公文归档后，资料管理员应当根据其相互联系，性质和保存价值分类、分年度整理立卷，要保证档案的齐全、完整，便于保管和使用。4.借阅程序（1）调阅、调借文档，要求办理手续（填写档案借阅记录表）（附件六）。（2）经办人员因业务需要，调阅本部门业务相关的档案时，应在“档案借阅记录表”，上签字，重要文件须经部门负责人或公司领导核准后方可借阅。借阅合同等有关法律文本，资料管理员只提供复印件给与执行合同有关的个人，原件留存。（3）资料管理员接到“档案借阅记录表”经核查后，取出该项档案，并于

45、“档案借阅记录表”上填注借出日期后，将文档给借阅人员。“档案借阅记录表”则依预定归还日期之先后整理，以备稽催。（4）档案归还时，经管档案人员核查无错，并于“档案借阅记录表”填注已归还日期后，档案即行归入档案柜。“档案借阅记录情况”由资料管理员留存备查。（5）确因工作需要，向其它机关单位上报不再归还的文档（复印件），须经主管领导核准后方可在“档案借阅记录表”上注明文件去向及不归还理由。附录三、设计变更管理制度一、工程设计变更原则1、建设单位需对原工程设计进行变更，由原设计单位提供施工图/设计变更通知单，工程部以书面形式向施工单位发出工程变更联系单（附件七）。施工单位按照工程部发出的变更通知及有关

46、要求进行施工。 2、施工单位不得对原工程设计进行变更。因施工单位擅自变更设计发生的费用和由此导致建设单位的直接损失由施工单位承担，延误的工期不予顺延。3、施工单位在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸的更改及对材料、设备的换用。经监理单位、建设单位审核同意后由原设计单位提供施工图/设计变更通知单。4、对于不影响结构安全和使用功能的情况下，建设方可以对原工程设计内容进行变更。二、工程设计变更通过办法（1）工程部收到施工图/设计变更通知单后，应在24小时内填写工程变更联系单，在内容中写明施工图/设计变更通知单的编号及日期、变更主要内容提要，后附施工图/设计变更通知单并加盖工程部印章，并在文件收发

47、签收记录表上登记并发放给施工单位，施工单位收到施工图/设计变更通知单后，应在台帐上签字确认，并记录接收时间，时间单位精确到小时。设计变更必须手续完备、资料齐全，未经工程变更联系单审核及施工图/设计变更通知单上加盖工程印章的均不作为结算依据。（2）被替代作废的施工图/设计变更通知单，工程部应及时填写工程变更联系单，在内容中写明取消或作废的施工图/设计变更通知单的编号及日期、变更的主要内容提要，并在附后的施工图/设计变更通知单上做出明显标识（如作废、取消的字样并签名），并不得和新图存放在同一处，已发给施工单位的应在发放新图的同时收回。（3）施工单位提出的对设计图纸的更改及对材料、设备的换用，必须以

48、工作联系单（附件八）的形式提出。经监理单位、建设方审核，决定是否变更。（4）对于不影响结构安全和使用功能的需要变更的原工程设计内容，工程部填写工程变更联系单，在内容中写明变更的内容，必须经公司领导审核按变更单发放程序发送给施工单位。三、其他（1）工程部各专业施工图数量不得少于3套，其中有1套用于工程管理部存档，1套用于现场工程师存档，1套用于现场监理日常工作需要。（2）存档的图纸应落实保管责任人，用于现场监理日常工作的图纸应装订成册，方便查阅。（3）工程部收到设计变更后，专业工程师应在72小时内，将变更内容在项目部存档原图上标注，并将其中一份变更单交资料员存档。附录四、工程签证管理制度一、工程

49、签证办法1、零星材料/设备的定价办法：在施工过程中出现未明确价格的材料/设备时，施工单位必须以工作联系单的形式提出，工程部(预算部)应到市场进行调查核实，上报主管领导，由主管领导同施工单位洽商，并出具相关材料/设备的材料/设备价格确认单（附件九）作为计价依据。2、工程现场签证办法1）、由工程部(预算员)必须到现场核实，无误后在签证单上签字并报主管领导批准。2）、无定额子目进行套算的，由工程部与施工单位共同商定，报主管领导批准。3、处理设计变更下发时已按原图施工完成的工程量，按第二条工程现场签证办法执行。4、关于临时用工的签证事项，双方应在签证单上协商确定以下问题：工作内容及工作量、工作时间、工

50、作人数、取定的人工单价是综合单价，已含管理费和利润，不含税金；二、工程签证时间规定1、为保证工程施工而需做现场原始记录的，工程部、监理单位接到通知后及时给予确认。2、当工程签证的工作内容完成并验收合格之后，工程部和监理人员在完工后14日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在覆盖之前签字确认。3、公司对工程签证实行严格的时间限制，并严禁过后补办的做法。无特殊原因、不在规定时间限制范围之内的签字原则上一律无效。三、工程签证内容：1、所有的工程现场签证、设计变更签证、临时用工签证都必须使用公司规定的标准表格工程签证单（附件十），并明确以下内容：1）编号；2）工程名称；3）发生的起止时间；4）发生的部位或范

51、围；5）工程签证的内容、做法和原因说明；6）增加的工程量（后附工程量计算书）；7）减少的工程量（后附工程量计算书）；8）相关图纸和说明；9）现场原始记录，必须由监理工程师、现场工程师及预算员等三人以上现场确认才有效；10）工程发生时的照片记录；2、工程签证的结算必须以原件作为结算的基础，所有变更、签证都必须加盖公司公章或公司指定的专用印章才能生效。乙方、监理必须盖有效印章；四、其他1、工程部与施工单位均应对“材料/设备价格确认单”、“工程签证单”连续编号（可按合同连续编号，具体编号方式根据各单位情况自定）、妥善保存；工程部与施工单位都应在文件收发签收记录表上记录，交付方应要求对方签收，接受方不

52、得拒签。2、工期签证由工程部与施工单位谈判，报主管领导审批。附录五、工程付款管理办法为了便于对工程施工的有效管理，严把工程质量关，严格规范工程施工方、监理方和公司工程管理人员的职业道德及工作责任心，同时对已完合格工程能及时付款到位，从而保证公司工程项目按即定工程节点保质保量如期完工，特制定如下工程付款流程：付款总流程如下：施工单位提请工程质量检查申请单（附件十一）监理单位、工程管理部对工程进度、质量初步认定并审批（认定不合格直接退回）施工单位提请工程进度款申请表（附件十二）工程部相关人员签批工程管理部组织相关部门签批合同付款审批单（附件十三）（由财务部最终完成工程付款）。1、施工单位根据已完工

53、程填写工程质量检查申请单，报工程管理部现场管理人员、监理方审核，工程部现场管理人员、监理方自接到施工单位提交的工程质量检查申请单二日之内，对根据申请单所填写工程进度到工地进行实地检查，严格审查工程进度及工程质量，工程部负责人必须亲自组织质量验收，并对现场施工质量签认。经过审核如工程进度不符或发现工程质量不合格，工程部现场管理人员、监理方随即将具体工程进度不符和工程质量不合格部分填写在工程质量检查申请单上，退还施工单位，并责令施工单位限期整改，不予以上报； 经过初审工程进度相符及工程质量合格，给预审批。2、工程部在收到填制齐全的工程进度款申请表后，预算员依据合同协议书，对申报的进度款予以复核，计

54、算出本次该项工程应付金额并签批。3、以上各表均按要求的流程完成后，工程部方可最终组织填制合同付款审批单，分别经主管工程负责人、财务总监、常务副总、总经理签字认可，财务部在一日内，检查所有工程付款流程无误时，最终对外工程付款。4、必须严格遵守以上工程付款流程，不允许颠倒签批流程，若在某一流程中存在未解决之问题，不允许直接进入下一付款程序。附录六、监理规划编制规定监理规划是在项目总监理工程师的主持下编制、经公司总工程师批准，用来指导项目监理部全面开展监理工作的指导性文件。1监理规划的编制依据：建设工程的相关法律、法规及项目审批文件；与建设工程项目有关的标准、设计文件、技术资料；监理大纲、委托监理合

55、同文件以及与建设工程项目相关的合同文件；监理工作文件等；项目监理实施策划内容。2监理规划的编制内容：工程项目概况：说明工程项目名称、组成及建筑规模、预计工程投资总额、计划工期，工程质量目标，勘察、设计、施工单位名称、项目负责人，工程项目特点等。监理工作范围：说明委托监理合同中所确定的监理工作范围。监理工作内容：说明委托监理合同中所确定的监理工作内容。监理工作目标：根据委托监理合同的规定和建设单位的要求所确定的监理工作三大控制目标（“质量、进度、造价”），以及根据公司总的质量目标所分解的本项目监理部质量目标。监理工作依据：说明监理工作所依据的国家法律、法规和行业、地方规定，国家、行业和地方的技术

56、标准、规范、规程，合同文件，勘察、设计文件，施工、监理文件等。项目监理部的组织形式：说明项目监理部的组织结构形式及组织结构图。项目监理部的人员配备计划：说明项目监理部的人员组成。项目监理部的人员岗位职责：说明项目监理部各级人员的岗位职责。监理工作程序：用流程图的形式说明监理工作程序。监理工作方法及措施：说明监理工作所采用的方法及控制措施。监理工作制度：说明监理工作的各项制度。监理设施：说明本项目监理部所配备的监理设施。监理记录目录：说明监理工作所应填写的监理记录表格名称。3监理规划的编制、审批和发放和修改项目监理实施策划完成后由项目总监理工程师主持、专业监理工程师参加编制监理规划，经技术部负责

57、人审核、公司总工程师批准后，作为指导工程项目监理工作的实施方案；经审批后的监理规划属受控文件，由项目监理部资料员按照文件控制程序的要求进行发放和管理，并应在召开第一次监理工作会议（工地会议）前报送顾客。监理规划是否要经过顾客的认可，根据委托监理合同或双方协商所确定的要求执行。在项目监理工作实施过程中，工程项目的实施可能会发生较大的变化，如设计方案重大修改、承包方式发生变化、顾客的出资方式发生变化、工期和质量要求发生重大变化，或者当原监理规划所确定的方法、措施、程序和制度不能有效地发挥控制作用时，项目总监理工程师应及时召集专业监理工程师对原监理规划进行修订，按原报审程序经过批准后方可执行，并报顾

58、客。4监理规划编制注意事项监理规划是在项目监理部充分分析和研究工程项目的目标、技术、管理、环境以及参与工程建设各方等方面的情况后制定的指导工程项目监理工作的实施方案，因此监理规划应有明确具体的、符合项目要求的监理工作内容、工作方法、监理措施、工作程序和工作制度。监理规划应针对项目的实际情况进行编制，所以应在收到工程项目的设计文件之后开始编制。监理规划是针对具体工程项目编写的，由于工程项目具有动态性，所以要求监理规划随着工程项目的进展不断进行补充、修改和完善。附录七、监理实施细则编制规定监理实施细则是根据监理规划，由专业监理工程师编写，并经项目总监理工程师批准，针对工程项目中某一专业或某一方面监

59、理工作的操作性文件。1监理实施细则的编制依据已批准的监理规划；与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料；施工组织设计或施工方案；监理工作文件等；项目监理专业策划内容。2监理实施细则的编制内容专业工程的特点应说明本专业工程的施工特点和监理特点。监理工作的流程用流程图的形式描述本专业监理工作的流程。监理工作的控制要点及目标值应说明本专业监理工作的控制要点及目标值。监理工作的方法及措施应说明本专业监理工作的方法及措施。3监理实施细则的编制、审批和发放和修改项目监理专业策划完成后、在相应工程施工开始前由各专业监理工程师分专业编制监理实施细则，报项目总监理工程师批准，作为指导各专业监理工作实施的工作文件

60、；经审批后的监理实施细则属受控文件，由项目监理部资料员按照文件控制程序的要求进行发放和管理。对项目规模较小、技术不复杂且管理有成熟经验和措施，并且监理规划可以起到监理实施细则作用时，可不另外单独编制监理实施细则。当发生工程变更、计划变更或原监理实施细则所确定的方法、措施、流程不能有效地发挥管理和控制作用等情况时，项目总监理工程师应及时根据实际情况安排专业监理工程师对原监理实施细则进行补充、修改和完善，按原报审程序经过批准后方可执行。4监理实施细则的编制注意事项监理实施细则应符合监理规划的要求，并应结合工程项目的专业的特点，做到详细具体、具有可操作性。监理实施细则可按工程进展情况编写，尤其是当施