城市经营的初探

1、西南财经大学硕士学位位论文题目：攀攀枝花城城市经营营的初探探研究生姓姓名：李李光文攻读专业业：工商商管理（MBAA）研究方向向：工商商企业管管理年级：220011 级指导教师师：朱南南教授定稿日期期：20003 年11 月1摘要城市经营营，就是是运用市市场经济济的手段段，对构构成城市市空间和和城市功功能载体的的自然生生成资本本（如土土地）和和人力作作用资本本（如路路、桥）及相关的延伸伸资本（如路、桥命名名权）等等进行集集聚重组组和营运运。即把把市场经济中的的经营意意识、经经营机制制、经营营方式等等多种要要素引入入城市建建设，全面归集集和盘活活资产，促使城城市资产产重新配配置和优优化组合合，从而

2、而建立多元化的的投融资资渠道，不断扩扩充城市市建设的的资金来来源。本文认为为城市经经营的意意义在于于：城市市经营是是一种全全新的城城市建设设和发展理理念，为为突破城城市建设设的资金金瓶颈、实现城城市建设设事业的的持续快速健康康发展提提供了一一条有效效途径。城市经经营能够够有效缓缓解政府府在城市建设资资金上的的困境；促进城城市建设设效率的的提高；保证城城市规划划的实施；使城城市建设设步入良良性循环环，促进进城市的的可持续续发展。城市经营营是通过过市场经经济条件件下，运运用企业业经营的的理念、策略方方法来经营营城市这这个特殊殊的“商品”。但城城市经营营与企业业经营有有较大的的不同，企企业经营营主要

3、从从经济利利益的角角度出发发，而城城市经营营要同时时考虑到经济、社会、环境三三个方面面的效益益。本文文运用战战略管理理、营销销学、城市经济济学等现现代企业业管理知知识对城城市经营营的理论论作了阐阐述，借借鉴部分城市的的城市经经营经验验，针对对攀枝花花的城市市建设现现状，特特别在土土地经营方面进进行了一一些初步步探讨和和思考，对如何何进行攀攀枝花的的城市经经营提出了自己己的见解解。本文内容容共分为为四章：第一章，介绍了了城市经经营的定定义、范范畴、目目标和特特点，对对城市经经营过程中中容易出出现的问问题和城城市经营营的一般般思路作作了归纳纳。第二章，介绍了了部分城城市的城城市经营营经验。目前，我

4、国的的城市发发展速度很很快，积积累了很很多宝贵贵经验。尤其是是青岛市市的城市市管理者者们统筹规划，把青岛岛市经营营建设得得非常有有特色。本文因因而着重重介绍了了青岛的城市经经营经验验。第三章，介绍了了攀枝花花的城市市概况和和城市建建设现状状。主要要包括攀攀枝花目前前的城市市规划、城市建建设以及及土地经经营情况况等内容容。2第四章，攀枝花花的城市市经营策策略。本本文运用用战略管管理中的的SWOOT分析归纳纳了攀枝枝花目前前的优势势、劣势势以及存存在的机机遇和挑挑战，提提出了攀枝花的的城市经经营策略略。同时时，分析析了攀枝枝花目前前在城市市土地经经营方面存在的的问题，提出了了自己的的见解，为促进进

5、攀枝花花的城市市经营工工作良好开展，使攀枝枝花能够够持续地地健康发发展而贡贡献自己己的一份份力量。本文认为为：攀枝枝花应该该抓住契契机，通通过市场场调查，做好城城市近期期和长远规规划，从从实际出出发，正正确分析析和面对对自身的的实际问问题，制制定更加科学合合理的城城市经营营策略。特别是是市政府府领导应应该充分分利用现现代企业管理知知识，积积极参与与城市经经营工作作，广泛泛引用和和宣传城城市经营营的理念。同时时，要建建立健全全城市经经营的相相关法制制法规，营造“公开、公平、公正”市市场竞争争氛围，充分利利用市场场经济的的手段，确保国国有资产产的保值、增值值。城市市经营应应同时兼兼顾城市市的经济济

6、、社会会、环境境三方面面的效益。加入WTTO 和和西部大大开发给给攀枝花花和我国国其他城城市的城城市建设设发展都带来来了前所所未有的的机遇和和挑战。笔者在在攀枝花花工作生生活了十十多年，深感感攀枝花花的城市市建设严严重滞后后，今年年月，攀枝花花市建设设局委托笔者对对攀枝花花的城市市经营作作一些研研究探讨讨。因此此，本文文试图运运用现代企业管管理的知知识，在在借鉴其其他城市市的经营营经验的的基础上上，分析析攀枝花的城市市建设现现状，并并提出攀攀枝花城城市经营营应采取取的策略略，希望望对攀枝花的城城市建设设发展起起到一定定的参考考作用。关键词：攀枝花花城市经经营企业业管理1AbsttracctTh

7、e ideea oof ccityy opperaatioon pprovvidees tthe meaans of marrkett ecconoomy tocenttrallizee, rregrroupp annd ooperratee thhe nnatuurall caapittal (suuch as lannd),man-powwer cappitaal (succh aas rroadd, bbriddge) annd ccorrrelaativve ooutsstreetchhedcapiitall (ssuchh ass crrownn riightt off brridg

8、ge) thaat fformm thhe ccityy sppacee annd ccityyfuncctioon ccarrrierr. HHoweeverr, ccityy opperaatioon iis qquitte ddifffereent froom eenteerprriseeoperratiion, beecauuse entterpprisse ooperratiion carres morre aabouut pproffit, whhilee ciityoperratiion musst ttakee ecconoomicc, ssociial andd ennvir

9、ronmmenttal bennefiits inttoaccoountt.The funnctiion andd siigniificcancce oof tthe citty ooperratiion aree: CCityyoperratiion is thee neewesst ddeveeloppingg iddea thaat ssupppliees aa efffecctivve aapprroacchfor breeakiing cappitaals botttleenecck aand reaalizzingg suustaainiing citty cconsstruuct

10、iioninduustrry; Furrtheermoore, ciity opeerattionn caan eeffeectiivelly rreliievee thhe sshorrtaggeof ccapiitalls ffor govvernnmennt; Enhhanccingg thhe eeffiicieencyy off ciity connstrructtionn;Assuurinng oof pputttingg ciity connstrructtionn pllannningg innto praactiice. Thhe ccityyeconnomiic ccons

11、struuctiion cann reealiize thee goood cirrcullatiion. Wiith theeoriies ofStraateggy MManaagemmentt, mmarkketiing, Ciity Ecoonommicss, tthiss thhesiis ffirsstlyymakee geenerral inttrodducttionn too ciity opeerattionn thheorry, anaalyzzingg anndexplloriing lannd ooperratiion forr PaanZhhiHuua wwithh r

12、eeferrencce tto tthe cittymanaagemmentt exxperriennce in othher cittiess, llisttingg thhougghtss foor gguarrantteeiingand pusshinng tthe citty ooperratiion of PannZhiiHuaa.Thiss thhesiis iis ddiviidedd innto fouur cchappterrs:In tthe firrst chaapteer, thiis tthessis makkes genneraal iintrroduuctiion

13、 to nottionn,cateegorry, tarrgett, ssignnifiicannce andd chharaacteerissticcs oof ccityy opperaatioon,conccluddingg ussuall prrobllemss inn thhe pproccesss off ciity opeerattionn, bbrinnginngforwwardd geenerral thooughhtfuulneess.In tthe seccondd chhaptter, thhis theesiss reecommmennds somme eexpeer

14、ieencee innotheer ccitiies.In tthe thiird chaapteer, thiis tthessis priimarrilyy naarraatess geenerral sittuattionn off2PanZZhiHHua citty tthatt inncluude currrennt ccityy pllannningg, ccityy coonsttrucctioon aandlandd opperaatioon.In tthe chaapteer ffourr, tthiss thhesiis pputss foorwaard thee ciit

15、y opeerattionnstraateggy oof PPanZZhiHHua. Thhis theesiss annalyyzess addvanntagges, diisaddvanntagges,oppoortuunittiess annd cchalllenngess off PaanZhhiHuua, lisstinng tthe citty ooperratiionstraateggy oof PPanZZhiHHua. Fuurthhermmoree, eemphhasiizinng tthe maiin pprobblemms iinthe proocesss oof ll

16、andd opperaatioon iin PPanZZhiHHua, maakinng oopinnionns ffor pusshinngdeveeloppmennt.Pressenttly, thhis theesiss thhinkks tthatt thhe eentrry iintoo WTTO aand wessterrnexplloittatiion givve uunprreceedenntedd oppporrtunnitiies andd chhalllengge ffor thee ciitydeveeloppmennt oof PPanZZhiHHua andd ot

17、therr ciitiees. Duee too liivinng iin PPanZZhiHHuafor oveer 110 yyearrs, thee wrriteer ffeells sstroonglly tthe laggginng eeconnomiicdeveeloppmennt iin PPanZZhiHHua. Thhereeforre, on thee baasiss exxperriennce of othhercitiies mannageemennt, thiis tthessis anaalyzzes thee siituaatioon oof PPanZZhiHH

18、ua cittyconsstruuctiion by currrennt ttheoory of entterpprisse mmanaagemmentt, pputttingg foorwaardthe opeerattionn sttrattegyy foor PPanZZhiHHua, sttrugggliing to makke ssugggesttionns fforPanZZhiHHuas ccityy opperaatioon aand embbraccingg thhe hhopee off dooingg soomegoodd too thhe ccityy deevello

19、pmmentt off PaanZhhiHuua.Keywwordds: PannZhiiHuaa Ciity Opeerattionn Ennterrpriise Mannageemennt1目录绪论. 11第一章城城市经营营的理论论阐述. 31.1 城市经经营的概概念. 31.2 城市经经营的一一般思路路. 88第二章国国内外部部分城市市经营的的经验. 102.1 国外的的经验. 1102.2 青岛的的经验. 112第三章攀攀枝花的的城市建建设现状状. 1163.1 攀枝花花的城市市概况. 1163.2 攀枝花花的城市市建设现现状. 17第四章攀攀枝花的的城市经经营策略略. 2234.1

20、攀枝花花城市经经营的SSWOTT 分析析. 234.2 攀枝花花的土地地经营策策略. 274.3 突出钢钢城特色色，增加加钢结构构建筑. 3354.4 攀枝花花的城市市经营应应注意的的问题. 3394.5 深化攀攀枝花城城市经营营的策略略. 411结束语. 550参考资料料. 511致谢1绪论随着中国国加入世世贸组织织（WTTO），标志着着我国对对外开放放进入了了一个新的阶阶段。同同时，随随着世界界经济一一体化和和市场全全球化，我国将将面临前所未有有的机遇遇和挑战战。而我我国的城城市作为为国民经经济的主主体，更更应该勇敢地迎迎接挑战战、抓住住契机、尽快地地完善自自己，提提升城市市自身的的竞争力

21、和品牌牌形象，为我国国全面实实现小康康打下坚坚实的基基础。城市是人人类历史史发展的的一个客客观存在在，是社社会生产产力发展展到一定定阶段的产产物，是是人类文文明和人人类进步步的标志志。城市市作为人人口、厂厂商、资源、文文化、信信息等在在有限地地理空间间中的高高度聚集集地，是是生产力力和物质财富高高度集中中的、社社会、经经济、政政治诸多多因素高高度综合合的空间间实体，是一个经经济密集集的社会会有机体体。城市市在国家家或区域域中起着着非常重重要的作用，城城市通常常是国家家或地区区的政治治中心、经济中中心、交交通中心心、社会文化中中心、信信息中心心，尤其其随着信信息产业业的发展展，城市市的集聚聚功能

22、进一步加加强。经经济全球球化推动动了管理理、金融融和服务务业的国国际化进进程，以金融、法律、管理、通信、批发、广告、情报、服务、等为主主要内容的服务务性经济济占据主主导地位位。伴随随世界经经济生产产服务业业的快速速增长，世界界主要大大城市的的商务和和金融服服务的就就业专门门化程度度迅速提提高，使城市成成为世界界经济的的区域节节点或全全球节点点，在区区域经济济发展过过程中发挥动力力源的作作用，城城市已成成为区域域发展的的真正核核心。生生产性服服务业城市与城城市之间间的功能能竞争和和分工协协作开始始影响更更大区域域，甚至至影响全球的经经济发展展，世界界各国的的主要城城市都在在迅速调调整自己己的全球

23、球城市功能和内内部空间间分工，城市功功能开发发和提升升的潜力力与趋势势决定着着城市及其所在在区域的的未来。城市经营营正是为为了适应应日趋激激烈的全全球化竞竞争应运运而生的的市场经济条件件下政府府管理城城市的一一种新的的理念。其核心心是将城城市当作作最重要的国有有资产，用企业业家经营营企业的的理念进进行运作作，以实实现城市市建设的自我积积累和自自我发展展。笔者在攀攀枝花工工作生活活了十几几年，深深感攀枝枝花的基基础设施施很不完完2善，城市市总体发发展速度度很慢，很想为为攀枝花花的城市市建设发发展尽自自己的一份力量量。正好好今年月，攀攀枝花市市建设局局委托笔笔者对攀攀枝花的的城市经营作一一些研究究

24、探讨。因此，本文试试图运用用战略管管理、城城市经济济学、营销学等等现代企企业管理理知识，对城市市经营的的理论进进行归纳纳，同时时借鉴部分城市市的城市市经营经经验，分分析攀枝枝花的城城市建设设现状，并提出出攀枝花城市经经营应采采取的策策略，希希望对攀攀枝花的的城市建建设发展展起到一一定的参考作用用。本文共分分四章：第一章介介绍了城城市经营营的基本本理论，主要包包括城市市经营的的定义、内涵、目目标、特特点等内内容。第第二章，主要介介绍了部部分城市市的城市市经营经验。第第三章，主要介介绍了攀攀枝花的的城市建建设现状状。在第四章章，提出出了攀枝枝花的城城市经营营策略。本文分分析了攀攀枝花的的优势、劣劣

25、势以及及存在的的机遇和和挑战，并提出出了攀枝枝花的城城市经营营策略。另外，还还着重分分析了攀攀枝花目目前在城城市土地地经营方方面存在在的问题题，并提出了自自己的见见解，以以促进攀攀枝花的的城市经经营工作作良好开开展，使使攀枝花能够持持续地健健康发展展。我国城市市经营的的行为最最早可以以追溯到到19882 年年，深圳圳率先实实行城市土地有有偿使用用制度试试点，但但是，至至到最近近才真正正把城市市经营作作为一个系统化化的概念念提出并并推广，因此，城市经经营无论论在理论论上还是是实践中都还处处于探索索阶段。笔者希希望本文文介绍的的城市经经营的理理念和笔笔者提出的相关关策略，不仅对对攀枝花花的城市市经

26、营工工作起到到一定的的建议作作用，还能作为为其他城城市的城城市经营营的一个个参考。笔者虽虽然对城城市经营营的理论探讨和和实际工工作充满满热情和和信心，但是限限于自己己的学识识，在本本文中难免有偏偏差和不不足的地地方，敬敬请各位位老师、同事批批评指正正。3第一章城城市经营营的理论论阐述在计划经经济时期期，城市市规划、建设和和管理通通常忽略略成本、效益，致使城市市建设资资金不足足成为长长期以来来各类城城市建设设过程中中普遍存存在的问题。它一方方面导致致城市建建设滞后后，基础础设施短短缺，严严重影响响城市的社会经经济运行行效率，成为制制约城市市进步发发展的瓶瓶颈；另另一方面面又造成住户、社区、绿地、

27、交通等等要素供供给严重重不足，城市环环境不如如人意，可居住度度降低。改革开放放以来，我国的的政府管管理改革革，无论论是中央央政府，还是省省、市等地方方政府的的改革进进程，不不仅与经经济体制制的转轨轨相适应应，或者者由后者所推动动，或者者由后者者所启动动；而且且由于实实行开放放的方针针，也必必然接受国际政政府改革革思潮之之影响，吸取先先进经验验，以利利于发挥挥我们的的后发优势。尤尤其我国国加入WWTO 以后，我国经经济的发发展将融融入世界界各国经经济全球化的的大潮之之中，在在全球经经济一体体化的推推动下，各国城城市建设设与管理的模式式也将发发生变革革。当前前，世界界各国比比较流行行的城市市发展模

28、模式是“企业家家化城市市治理模模式”，这种种治理模模式的实实质就是是城市政政府以企企业家的角角色来管管理城市市，治理理城市，把整个个城市作作为资产产进行有有效整合，以达达到国家家资产保保质增质质并发挥挥最大效效用的目目的。我我国正是是借鉴国外发达达国家的的成功经经验不断断探索城城市发展展的新理理念，在在“九五”末期和“十十五”初期，城市政政府加速速引进国国际城市市管理的的经验，提升城城市的竞争争力，学学习运用用市场规规则进行行城市基基础设施施建设，着力改改善城市环境与与形象，城市经经营的理理念便应应运而生生。1.1 城市经经营的概概念城市经营营就是运运用市场场经济的的手段，对构成成城市空空间和

29、城城市功能能载体的自自然生成成资本（如土地地）和人人力作用用资本（如路、桥）及及其相关的延伸伸资本（如路、桥命名名权）等等进行集集聚重组组和营运运。其最最根本的方法是是对国家家拥有的的存量资资本和投投入增量量资本进进行市场场化运营营，平等地吸纳纳各种投投资主体体建设与与经营可可以面向向市场的的城建项项目。城城市是国家长期期巨额资资金投入入的结果果，是资资本的实实物形态态，是政政府最大大的一4笔有形国国有形资资产。一一个城市市环境优优美、功功能完美美，它的的价值就就高，城市的吸吸引力就就大，城城市发展展也就快快，这就就是国有有资产的的保值增增值；反之，环环境不佳佳，功能能不全，城市发发展也会会受

30、到相相应的限限制，这这就是国有资产产的严重重流失。城市经经营，一一般地说说，就是是将城市市的土地地，基础设施、公用服服务设施施、无形形资产以以及城市市其它资资产作为为商品，重新进行组织织和优化化配置后后推向市市场，使使城市建建设达到到市场化化运作，从而获得经济济效益和和社会效效益，进进一步促促进城市市可持续续发展。城市经营营与企业业经营比比较，虽虽然城市市经营是是通过市市场经济济条件下，运用用企业经经营的理理念、策策略方法法来经营营城市这这个特殊殊的“商品”。但是二者者经营目目标是不不一致的的，企业业经营目目标是追追求企业业的效用用、价值等经济济利益最最大化，而城市市经营的的目标追追求不仅仅是

31、经济济效益，更重要的是求求得经济济效益、社会效效益和环环境效益益的合理理化，达达到三者者的综合效益最最优。1.1.1 城城市经营营的经济济依据在经济全全球化的的推动下下，各种种不同规规模与功功能的城城市都竞竞相把自自己发展为为不同范范围的生生产要素素，特别别是资本本集聚与与流动的的中心，城市的管理进进入了下下一个新新的转型型期，传传统政府府强调的的单纯服服务管理理已远远不能适适应这种种需要了了。于是是，在西西方国家家近年来来出现了了各种各各样的新城市治治理（UURBAAN GGOVEERNAANCEE）模式式，其中中特别盛盛行的是是“企业家家化城市治治理模式式”。其特特征主要要是：（1）政府府

32、官员，尤其是是市长以以企业家的姿姿态管理理城市，勇于创创新，敢敢冒风险险，身体体力行，注重实实效；（2）以以发展地地方经济济为目标标；（33）公共共决策的的形成和和实施是是通过“公私合作伙伙伴体”来完成成的。这这说明西西方国家家城市政政府普遍遍实行“城市经理人”制度，企业型型的城市市管理，被得到到进一步步确认和和发展。我国加入入WTOO 以后后，WTTO 的的规则将将迫使政政府应建建立更公公开、公公正、公平的市市场经济济体制，各个城城市将主主动或被被动地纳纳入到全全球竞争争的网络中，这这些必将将深刻影影响城市市发展的的动力机机制、动动作机制制。城市市政府普遍被认认为应在在经济全全球化时时代发挥

33、挥重要的的组织经经营作用用。19997 年世界银银行发展展报告中有“如果没没有有效效的政府府，经济济的、社社会的和可持续续展是不不可能的的”。因此此可以说说：加入入WTOO 之前前是改革革带动开开5放；而在在加入WWTO 以后，将是开开放带动动改革，城市的的行政管管理必须须确立以城市市经营为为核心的的理念。这实际际上就是是从行政政管理学学的角度度，阐释了城市市经营的的必要性性和合理理性。城市经营营的经济济合理性性依据在在于：（1）市市场是有有缺陷的的。首先先是因为为市场的的外部效效应，私私人收益益花会的成成本和社社会获得得的收益益往往是是不一致致的，导导致了环环境污染染、交通拥挤等等一系列列城

34、市不不经济现现象。（2）由由于公共共产品具具有消费费非竞争争性和排排他性，因此，市场并并不会主动动提供社社会所需需要的公公共产品品。（3）由由于市场场的非对对称性，必须由由政府维维持某些些行业竞竞争的有有效性。例例如将城城市公交交运营权权拍卖，在获得得经济效效益提高高的同时时也使服务水平平大为提提高。（4）由由于财富富市场分分配的不不公平性性，必须须由政府府实施必必要的干干预来保证证社会的的基本公公平。1.1.2 城城市经营营的范畴畴城市经营营的范畴畴包括自自然生成成资本（如土地地资本、水域资资本、矿矿产资源等等）和人人力作用用资本（通过大大量的人人力、物物力、财财力投入入产生的资本，包括市市

35、政公用用的基础础设施，如道路路、桥梁梁、煤气气、电力力等基础设施）及相关关的延伸伸资本(从城市市有形资资本中衍衍生出来来的城市市无形资本，如如冠名权权、广告告发布权权、公交交线路权权等)。这些些资本主主要体现现以下三部部分内容容：（1）城城市土地地土地是一一切经济济活动最最基本的的载体，它作为为最大的的不可移移动的稀稀缺资源，是城市市资产的的重要组组成部分分，也是是调节城城市经济济社会发发展和保证市民民生活工工作环境境的决定定性要素素。同时时我国法法制规定定，城市市土地属国家所所有，国国家依法法实行国国有土地地有偿使使用制度度。政府府作为土土地的代表，享享有在法法律范围围内的占占有、使使用、收

36、收益和处处分的权权利，单单位和个人可依依法通过过划拨或或出让的的方式取取得土地地使用权权，因此此，城市市政府有权利也也有义务务管理和和经营好好城市国国有土地地资产，保证城城市社会会经济的协调发发展，并并实现土土地资本本效益的的最大化化。6（2）城城市基础础设施城市基础础设施无无论是作作为直接接投入生生产的中中间物品品，还是是作为居居民迁移的的重要吸吸引因素素，是城城市价值值的重要要体现之之一。同同时，城城市基础设施是是地方公公共物品品的主要要组成部部分，而而公共物物品的集集体消费费很容易产生“免费搭搭车”的现象象，因此此，市场场很难或或者不可可能有效效提供城城市基础设设施。由由于规模模经济的的

37、存在，基础设设施又具具有自然然垄断性性。城市基础设设施的这这些特征征决定了了其建设设和运营营需要政政府的介介入，以以弥补市场供给给的不足足和运营营的低效效率。也也正是由由于城市市基础设设施的主主要投资者或提提供者是是城市政政府，自自然它就就构成了了城市国国有资产产的重要要组成部分。尤尤其是在在我国，城市基基础设施施的还是是我国各各级城市市政府长长期投入大量人人力、物物力、财财力所产产生资产产，是资资本的物物化形态态。（3）城城市形象象城市形象象是城市市独有的的文化，体现着着城市的的价值。良好的的城市形形象是城市市一种特特有的资资源。它它可以使使城市居居住者自自豪，城城市旅游游者羡慕，城市市投资

38、者者满足。城市形象象是历史史文化经经济综合合发展的的结果。随着经经济的发发展和外外部环境的的变迁，原有的的城市形形象往往往不适应应或不足足以包容容不断变变化和发展的城城市需要要。在新新世纪，城市发发展必须须寻求新新的形象象定位，从而为经济发发展开辟辟更广阔阔的空间间，这就就需要像像塑造一一个企业业的品牌牌形象和品牌个个性一样样，人为为精心地地去营造造和设计计城市新新的形象象。1.1.3 城城市经营营的特点点、目标标和意义义（1）系系统性城市经营营是一个个系统工工程，城城市经营营的意识识始终贯贯穿于城城市规划、建设设、管理理和运营营的各个个环节。如果忽忽视运营营活动，各种投投资的回报和合合理收益

39、益难以保保障，以以盈利为为目的的的资金就就不可能能源源不不断地流入城市市建设中中来，拓拓宽融资资渠道、实现投投资主体体多元化化就会成成为一句空话。（2）复复杂性和和整体性性城市是一一个复杂杂的经济济、社会会文化和和生态综综合体，城市经经济系统统的内部结结构相互互作用、密不可可分。同同时，由由于各种种城市资资产所具具有的7外部性，常常使使得投资资很难在在所运作作的项目目上收回回，这就就必须从从整体出发，综综合运用用城市各各项资产产，最大大限度地地发挥每每一项城城市资产产的作用。（3）长长期性在城市发发展中，城市存存量资产产的价值值不断发发生变化化，流量量资产增增加。从城城市的可可持续发发展出发发

40、，城市市经营不不能只重重视城市市经营的的眼前利益，更更应该重重视城市市可持续续发展的的战略要要求。不不能以牺牺牲环境境与生态为代价价搞一些些经济效效益高的的建设开开发项目目，而应应该按照照市场供供求关系的要求求，不断断优化资资产结构构，提高高资产存存量的价价值，增增加资产产问题，保证城市市长期稳稳定的发发展。（4）市市场化城市经营营的主要要方式是是：“政府主主导，企企业主体体，市场场运作”。通过城市资资源配置置的市场场化，将将所有可可以推向向市场的的城市资资产推向向市场，并且且按时市市场经济济的规则则，精心心谋划项项目、核核算成本本、计算算盈亏，使城市资资产能够够得到增增值。（）城城市经营营的

41、目标标和意义义19922 年6 月，在巴西西里约热热内卢召召开的联联合国环环境与发发展大会会上通过了了具有重重要意义义的221 世世纪议程程以来来，可持持续发展展的战略略思想已成成为我们们走向未未来的导导向纲领领。城市市可持续续发展是是在充分分认识城市发展展历史和和了解各各种城市市病症及及原因的的基础上上，以人人与自然然和谐的价值观观为导向向，寻求求一种新新的城市市发展模模式。因因此，城城市经营营的目标是提高高城市经经济社会会生活质质量，增增强城市市竞争力力，实现现城市的的可持续发展。过分追追求经济济效益的的短期行行为，会会导致对对城市资资源的浪浪费破坏继而使使城市功功能退化化。城市经营营的意

42、义义在于：一是有有利于调调整城市市布局，保证城城市规划划的实现；二是有有利于改改革传统统的城市市建设投投融资体体制，建建立多元元化的城市建设设资金渠渠道，缓缓解政府府在城市市建设资资金的困困境，促促进城市市建设效率的提提高；三三是推动动政府职职能的积积极转变变，有利利于市场场经济体体制的逐步建立立；四是是有利于于创造城城市价值值，提升升城市竞竞争力，使城市市建设步入良性性循环，促进城城市的可可持续发发展。81.2 城市经经营的一一般思路路首先要树树立城市市是最大大的国有有资产的的概念,把城市市资产作作为重要要的国有资资产来经经营,要立足足于改革革创新,以市场场化促进进城市化化。通过过实施城市资

43、资产经营营，发挥挥城市资资产的综综合效益益，走“以城聚聚财、以以城兴城”的新新路子。适应经经济全球球化和加加入TWWO 的的要求，城市政政府的工工作重点要转转向营造造良好的的发展环环境，创创造城市市的品牌牌，增强强吸引力力，优化城市的的整体效效益。（）充充分发挥挥城市规规划在城城市经营营中的调调控和引引导作用用城市规划划是调控控城市土土地资源源利用和和空间资资源配置置的重要要依据和手段。城市所所有的资资产都维维系于土土地和空空间，离离不开城城市的调调控，经营城市市只有在在城市规规划的指指导下，才能保保证其整整体利益益的实现现，规划的失误误产生最最大的浪浪费。（）建建立城市市资产经经营的有有效机

44、制制要科学构构建城市市国有资资产经营营的体制制框架。按照“国家所所有，分分级管理，授权经经营，分分工监管管”的原则则和现代代企业制制度的要要求，建建立城市资产产管理机机构、城城市资产产经营机机构、企企业三个个层次的的管理、运营、监督机制制。通过过市场运运作或通通过出售售资产变变现、融融资等办办法实现现城市资产的保保值增值值，为城城市发展展开辟新新的资金金渠道。（）搞搞好土地地资产经经营和管管理土地资产产是城市市建设资资金稳定定可靠的的来源，要建立立政府垄垄断的城城市建设用用地供应应体制，严格控控制土地地供应总总量。实实行非饱饱和适度度供应，合理调控控土地和和房地产产价格。通过调调控土地地供应总

45、总量，控控制城市市建设总量和房房地产开开发总量量。全面面推行城城市国有有土地有有偿使用用制度，增加政府的土土地收益益，为城城市建设设聚集资资金。城城市土地地资产经经营收益益上缴城市政府府，列入入财政专专户管理理，主要要用于城城市基础础设施建建设和土土地开发。（）加加强法规规建设城市经营营涉及的的政策和和内容非非常广泛泛和复杂杂。应全全面开展展城市经经营的政策策研究，尽快制制定城市市经营的的法律法法规，规规范城市市经营的的行为，9避免在城城市经营营中出现现各种各各样的违违法问题题，使城城市经营营有法可可依，有序推进进。（）城城市经营营应注意意的问题题一是必须须坚持以以城市规规划为先先导，这这是搞

46、好好城市经经营的先先决条件。城市市经营是是城市发发展建设设和管理理的一种种手段，不是目目的。因因此，把城市土土地、城城市基础础设施建建设、市市政公用用设施、交通设设施、园园林、环卫、城城市广告告等推向向市场时时，一定定要坚持持以服从从城市规规划为前前提，避免出现现不合理理的布局局和盲目目建设，避免城城市政府府管理和和规划管管理失控。二是城市市经营的的重点应应是可经经营性项项目。城城市政府府一定要要建立城城市经营的的有效机机制，按按照经营营性、准准经营性性、非经经营性对对城市资资产进行分类。对可以以经营的的资产进进行资产产评估、产权界界定和清清产核资资，准确测算出出城市国国有资产产的份额额和规模

47、模，以便便根据类类别的属属性来确确定项目投资主主体、运运作方式式、资金金渠道、权益归归属等，区分出出应由政政府投资的项目目或由社社会投资资的项目目，由政政府运作作可经营营性项目目和准经经营性项目，从从而产生生城市经经营的收收益效应应。三是搞城城市经营营不要摒摒弃原有有的资金金渠道。在经营营活动中中政府财财政投入的的比例要要适当，尤其对对城市公公用设施施的维护护资金，在无法法得到外界有偿偿补给的的情况下下，政府府一定要要予以财财政保证证。四是城市市经营不不能一哄哄而上，盲目进进行。要要科学构构建城市市经营的的体制框架架，按照照“国家所所有、分分级管理理、授权权经营、分工监监管”的原则和现代代企业

48、制制度的要要求建立立城市资资产管理理机构、经营机机构、企企业三个层次的的管理、运营和和监督机机制。10第二章国国内外部部分城市市经营的的经验城市经营营的概念念，200 世纪纪中叶，在西方方一些发发达国家家就开始始出现城市经经营思想想的萌芽芽。例如如，18896 年约翰翰.佩特森森在戴市市发表的的演说中提出出：“一个城城市就一一个企业业,市民就就是股票票持有者者”。而我我国在20 世世纪900 年代代,国内一一些大城城市相继继在城市市建设与与管理中中探索了了“以路带房，基础设设施建设设带动旧旧城改造造”，“市政设设施专营营权有期期限转让”，“发行城城市建设设债券”等做法法。19998 年9 月，

49、中国城城市经济济学会会长汪汪道涵在在上海召召开的纪纪念十一一届三中中全会220 周周年研讨讨会上明明确指出，今后城城市现代代化建设设要走城城市经营营的新路路。浙江江、江苏苏、山东、辽宁宁、广东东等省众众多城市市的积极极实践，尤其山山东省动动作较大大，于20011 年10 月发出出文件，要求全全省城市市都要研研究实行行“城市资资产经营营”。青岛市于于20002 年年9 月初初举办了了“城市经经营论坛坛”，同期期举办了了“经营城市促进进周”，向国国内外招招商引资资，获得得了签约约城建和和奥运设设施项目目124 个，金金额达228 亿亿元的大大丰收。国内外外众多的的城市建建设经验验，可以给攀枝枝花和

50、我我国其他他城市实实践城市市经营带带来很多多有益的的启示。2.1 国外的的经验在市场经经济国家家，虽然然没有与与我国提提出的城城市经营营相对应应的概念，但是是在城市市资产经经营管理理和基础础设施、公用事事业融资资建设方方面，形成了许许多成功功的经验验，而且且不同的的国家做做法不同同。英国国、法国国等发达市场经经济国家家，对于于基础设设施和公公共产品品的建设设运营已已经形成成了比较成熟的的经验。他们完完全按照照市场要要求，建建立现代代企业制制度，主主要通过资本运运营的方方式来建建设经营营城市资资产，实实行完全全意义政政企分开开，在政府与企企业之间间设立城城市资产产经营公公司，由由公司来来具体运运

51、作。如如英国的泰吾士士公司、法国的的通用水水务集团团公司。实际上上，这就就是城市市资产经营公司司，政府府通过这这些公司司来经营营运作基基础设施施等城市市资产。发达国家家对于城城市资产产的经营营管理经经历了一一个长期期的演变变过程。以城市化化发展最最早的英英国为例例，英国国在城市市化初期期，就颁颁布了法法律，明确地方方政府必必须承担担基础设设施建设设的责任任。在新新城开发发中，他他们采11取了两种种模式，一是公公共部门门开发，二是公公共部门门与私营营单位合合作进行地区性性。英国国推行的的私有化化改革取取得发很很大成功功，改革革的方式式主要包括有：整体出出售国有有企业的的资产；在国有有企业难难以整

52、体体出售的的情况下，将其其能盈利利的一部部分资产产卖掉；把国有有企业资资产有偿偿或无偿偿转让给本企业业职工；对城市市基础设设施项目目采用政政府出资资由私人人承包提提供城市基础设设施产品品或服务务的方式式；特许许经营方方式；把把私人经经营原则则或市场竞争精精神引入入国营部部门；用用自愿团团体或准准政府机机构代替替政府的的某些管理部门门。英国国的私有有化改革革极大地地缓解了了政府财财政赤字字的压力力，提高了城市市基地设设施经营营的效率率。英国国的经验验证明，仅仅是是政府部部门或私营机构构都难以以单独承承担城市市规划建建设的责责任。所所以他们们逐步形形成了一种政府府部门、公众机机构、私私人机构构合作

53、的的伙伴关关系，但但这必须须以良好的政策策机制及及一定的的社会资资本积累累为基础础。发达国家家在城市市基础设设施建设设经营中中同样面面临着公公共财力力不足的困难，因此在在融资方方面进行行了许多多有益的的尝试，形成了了一些成成功的模式。法国在城城市基础础设施领领域推行行“委托管管理”。所谓谓“委托管管理”就是依靠靠法定程程序，通通过竞争争，选定定一家公公共企业业或私营营企业，对城市基础设设施进行行建设和和管理。委托管管理的方方式有直直接管理理、租赁赁管理、托管管理理、特许许经营权权管理等等。委托托管理的的内容已已经发展展到包括括铁路、供暖、照照明、交交通设施施、高速速公路、停车场场、有线线电视乃

54、乃至监狱狱的建设和管理理。委托托管理有有利于政政企分开开，有效效发挥各各自的作作用；有有利于扩大投资资来源，缓解资资金紧张张的矛盾盾；有利利于改革革管理体体制，共共同承担风险；有利于于保证工工程质量量，提高高管理水水平。美国模式式的融资资方式以以债券为为主。近近年来，大部分分债券的的利息收收入免税。美国模模式融资资的核心心是运用用市政或或项目的的现金流流支持债债券发行，其实实质是偿偿还资金金的担保保问题以以及州和和地方政政府的信信用问题题。美国模式的的融资吸吸引个人人投资者者参与，有利于于分散基基础设施施开发的的风险，也有有利于公公众对市市政府和和州政府府财政的的监督。日本模式式的基础础设施建

55、建设有许许多实体体参与，主要为为中央政政府、地地方政府、官方代代理机构构和私营营公司。一般地地，中央央政府负负责基本本的、12核心的、跨区域域的基建建项目；地方政政府负责责与居民民日常生生活直接接有关的基建项项目；官官方代理理机构和和私营公公司运作作那些收收取使用用费和能能够自给自足的的基建项项目。日日本模式式的融资资具有中中央政府府承担责责权较多多的特点，资金金来源更更多针依依靠财政政，但实实际执行行中，债债券市场场也发挥挥不可替代的作作用。世界各国国的国有有资产管管理各不不同。主主要有三三种：一一是所有有权与经经营权合一一，高度度集权的的管理体体制，如如日本、印度、突尼斯斯；二是是所有权与

56、经营营权合一一，适度度放权的的管理体体制，如如法国、意大利利、英国国；三是所有权权和经营营权分离离的管理理体制，如瑞典典。主要要管理方方式有：股份制管理、美国的的出租管管理、法法国的委委托管理理、意大大利参与与制管理理等。2.2 青岛的的经验青岛城市市经营的的实践早早于城市市经营理理念的提提出。220 世世纪900 年代代，青岛市公公开出售售市委市市政府办办公大楼楼，将办办公地址址东移；以及通通过对土地实行行统一规规划、管管理和出出让筹集集建设资资金，在在几乎没没有政府府投入的情况下下，使青青岛高新新区和东东部新城城区迅速速崛起，这些应应当算是是青岛开始最早早而且相相当成功功的城市市经营活活动

57、。市市政府在在具体经经营活动动中十分注意加加强城市市资源的的优化和和整合，引入市市场化、社会化化机制和和竞争机制，盘盘活存量量，搞活活增量，实现滚滚动发展展。青岛岛的实践践经验和和成效都在全国国处于领领先水平平。其城城市经营营实践主主要体现现在以下下几个方方面：（）城城市土地地在社会主主义市场场经济条条件下，城市土土地资源源是城市市最大的的存量资资产，如何何实现对对土地的的有效利利用和保保护性开开发，青青岛市政政府在这这方面的主要做做法是:一是做好好城市规规划。青青岛市在在这200 世纪纪90 年代初初期，就就通过市市区重划进进行了发发展布局局的调整整。逐步步确立了了中心城城市、次次中心城城市

58、、重点镇三三个层次次协调发发展、优优势互补补、共同同推进的的城市发发展格局局和城镇体系；形成了了以老市市区为龙龙身，经经济技术术开发区区，高新新技术开开发区为两翼，城阳、红岛新新区为龙龙头的“龙型”经济模模式；架架构起青青岛老城区之外外，以“品”型分布布的黄岛岛、崂山山、城阳阳三个新新城区为为第一组组13团，以胶胶州、即即墨、胶胶南、平平度、莱莱西为第第二组团团的国际际城市的的发展框架。二是发展展新城区区、改造造旧城区区，实现现新老城城区协调调发展。青岛市市政府对青青岛的老老城区进进行了整整体规划划，在老老市区的的东部先先投资修修建了高标准的的街道、绿地、广场、公园等等基础设设施，使使东部地地

59、价上升升。政府将因此此获得的的土地出出让金用用来顺利利完成了了青岛政政治、经经济、文文化中心的东移移。同时时又相继继出台了了城市旧旧城改造造、安居居工程、退二进进三、棚户改造造等一系系列房地地产开发发优惠政政策，积积极引导导和鼓励励社会资资金在住宅建设设方面的的投资。（）城城市产业业结构城市经济济的发展展需要不不断的资资本输入入，这意意味着产产业资本本要保持持高度的活活化和变变现性，能够及及时迅速速地高优优势产业业流动，同时其其自身结构也能能在不断断调整中中更加优优化。一是集中中优势资资本投向向优势产产业。青青岛市近近几年通通过增加加技改投投入、上市市等方式式，集中中了优势势资本，投向优优势产

60、业业和重点点发展的的产业。努力建设设港口、海洋、旅游大大三个特特色经济济，构建建电子家家电、石石油化工、汽车车机车船船舶集装装箱制造造、新材材料四个个产业基基地，打打造产业业发展的核心竞竞争力。二是有进进有退，盘活产产业资本本。青岛岛市结合合国有企企业的改改革、改改造和国有有资产的的战略性性调整与与重组，综合运运用破产产、兼并并、债转转股、退二进三三、退市市进郊等等手段努努力提高高存量资资本质量量。通过过拍卖、协议转让、置置换等资资本运营营方式退退出或减减少国有有资本。通过产产业资本本运作，青岛基本本做到了了通过保保持产业业资本的的高度活活化来优优化增量量；通过过建立畅通的投投入和退退出机制制