通县东北部项目分析（吴）

1、通县东北部项目分析区域概况况 近近几年由由于北京京东部地地区经济济的快速速发展、CBDD商圈的的形成，尤其北北京市将将通县定定为重点点建设发发展的卫卫星城之之一，使使通县受受到了非非常大的的影响，加快了了通县地地区的建建设发展展速度。通县东北北部地区区区域范围围为：北起丛丛林庄地地区；东东至潞邑邑地区，。此区区域以前前是北京京的农村村，人文文环境较较差，文文化水平平、人均均收入偏偏低；商商业、交交通很不不发达，但受通通县整体体发展的的影响，近年来来有了一一定的改改观，区区域内目目前已有有多条线线路可直直达市区区，如8846、9244、3888、9930，人们出出行比较较便利，但道路路情况较较差

2、，大大多路面面较窄，且维修修保养不不当；在在居住方方面，此此区域的的房地产产启动较较早，在在19995年，华龙小小区、富富河园就就开始销销售，有有部分市市区人口口在此落落户，使使此地区区的整体体人口素素质有所所提高；但由于于此地区区的市政政配套建建设速度度较慢，所以有有一定规规模的房房地产项项目到目目前仍然然比较少少。区域市场场分析此区域内内大小十十余个项项目，有有普通住住宅，也也有高档档别墅；此次调调研了其其中9个个有颇具具代表性性的项目目。因为为此区域域的项目目分布比比较分散散，有一一定的地地区差异异，所以以将以上上项目按按地域划划分（项项目聚集集地），可分成成三个部部分，区区域内的的南区

3、、西区、北区。1、北部部地区北区属于于区域内内较偏僻僻的地带带，道路路狭窄、坎坷不不平，只只有一条条公交线线，无任任何市政政配套设设施，常常住人口口较少，属待开开发地段段。在此此的项目目有天润润别墅与与和林庄庄小区。两项目目的开发发商是同同一家房房地产开开发公司司（鑫华华房地产产），建建筑规模模比较大大，一个个是别墅墅、一个个是多层层住宅，价格在在通县来来讲是最最低的，天润别别墅的起起价为330000元/平平方米、丛林庄庄小区的的起价为为13880元/平方米米。两项项目的户户型种类类比较单单一，丛丛林庄小小区在售售的仅一一种户型型，格局局的设计计陈旧，而且楼楼的密度度较大，尤其是是天润别别墅，

4、每每栋别墅墅的间距距很小；两项目目虽然社社区规模模大，但但目前社社区的配配套设施施较少，生活、娱乐条条件较差差，今年年年底会会建成文文化公园园与文化化广场，可以使使两项目目增加一一些配套套设施。两项目仅仅仅能够够满足购购房群体体的最低低居住要要求，唯唯一的优优势是价价格低。项目调查查表项目名称称丛林庄小小区天润别墅墅发展商北京鑫华华房地产产开发公公司北京鑫华华房地产产开发公公司代理商无无地理位置置通洲县城城东北88公里通洲县城城东北88公里建筑规模模81栋楼楼40万10万规划类型型多层别墅配套情况况文化公园园花园、网网球场、文化广广场价格（元元/平方方米）起价13380均价16600独栋422

5、00总总价699万联排30000总总价522万优惠比例例一次性999折无工期情况况现房一期现房房二期500%余下下50%年底交房房开盘日期期1996619999销售进度度95%独栋800%联排排35%潜在供应应量200004万户型配比比（平方方米）三居1006（唯唯一的户户型）独栋3339-8800联联排1880-2246主力户型型（平方方米）三居1006独栋3339联排排1866园林绿化化30%40%装修标准准毛坯毛坯媒体选择择小块广告告路牌、北北青客群分析析拆迁户、单位集集团购买买市区内人人群、追求生活活品质销售热线线895999800989599104412、南部部地区 南区是是最靠近近

6、县城的的地区，建设发发展的速速度比北北区要快快，道路路平整、路面比比北区要要宽阔一一些，有有几条公公交线路路可直达达市区与与县城，市政配配套较完完善，人人们出行行、购物物、娱乐乐较方便便，近年年来有一一些城市市居民落落户在此此。由于于此地区区建设开开发正在在进行中中，所以以卫生环环境较差差，还有有待于改改观。 在南区区，房地地产项目目较少，在南区区南部的的华龙小小区为此此区域内内的代表表项目，该小区区的总建建筑面积积32万万平方米米，共553栋楼楼，皆为为多层建建筑，楼楼体设计计风格比比较时尚尚，尤其其二期采采用的是是德式风风格，外外墙是鲜鲜艳的涂涂料，户户型种类类多，大大多为南南北朝向向，户

7、型型格局也也比较合合理，但但房屋的的使用率率比较低低。小区区的配套套完善，有学校校、超市市、医院院、公交交车站，均价为为21000元/平方米米，此小小区的居居民大多多为市区区人口。新潮嘉嘉园虽然然总建筑筑规模要要大于华华龙小区区，但目目前仅开开发了110万平平米，大大部分尚尚未开发发（包括括其社区区配套），且一一期开发发的几栋栋楼无特特色，在在售的二二期共四四栋楼，推出了了精装修修的交房房标准，均价才才21660元/平方米米，有一一定的价价格优势势，随着着开发面面积的增增加，社社区规模模的扩大大，社区区配套的的逐步完完善，此此项目发发展前景景比较乐乐观。与与两者相相比，上上路苑较较逊色的的多，

8、由由于此项项目属南南区的北北部，所所以与北北区项目目比较相相近，价价格低（起价115300元/平平方米），总建建筑规模模30万万平方米米，户型型种类较较少，格格局陈旧旧，社区区无配套套，居住住人口素素质较低低。 可以看看出南北北两区域域的发展展走势是是由南向向北的。 随着其其南部新新华大街街的发展展，此区区域具有有较大的的发展潜潜力，再再有珠江江集团在在此大片片征地，要在通通县建成成“城中之之城”，势必必会带动动此区域域房地产产业的发发展。项目调查查表项目名称称华龙小区区上潞园新潮嘉园园发展商北京民望望房地产产开发公公司北京海涛涛房地产产开发公公司北京鹏程程房地产产开发公公司代理商华龙实业业个

9、人无地理位置置北关环岛岛向东北关环岛岛向东潞邑地区区，北关关环岛向向东建筑规模模53栋楼楼32万9栋楼8万47万规划类型型多层多层多层配套情况况小学、77万平米米绿地、医院、超市无超市、银银行、邮邮局、幼幼儿园、翔程公公园（3300000）价格（元元/平方方米）起价18850最高价222000起价15530最高价119500起价17740均价21160优惠比例例一次性998折无一次性998折工期情况况现房一期现房房、二期期有一栋栋未完工工一期现房房、二期期10月月入住开盘日期期19955年20000年20000年销售进度度90%一期800%二期300%一期900%二期500%潜在供应应量400

10、005万30万户型配比比（平方方米）一居577-600二居600-900三居966-1222一居544二居733-933三居811一居599二居888-899三居1229四居居1677主力户型型（平方方米）二居800二居733二居888园林绿化化30%30%40%装修标准准毛坯房毛坯房精装媒体选择择北青、晚晚报（分栏广广告）小宣传单单分栏广告告客群分析析拆迁户、市区内内的居民民生活水平平较低的的人拆迁户、市区内内的居民民销售热线线8959902116895993388389599622223、西部部地区 西部地地区显然然已经与与通县的的发展速速度同步步，宽阔阔的道路路、多条条可直达达市区的的公

11、交线线路，完完善的市市政配套套设施，整洁的的周边环环境，温温玉河与与潮白河河穿流其其间更是是一种说说不出的的美妙感感觉。 西潞苑苑、富河河园、枫枫露花园园、枫露露皇苑属属于西区区，都属属于有一一定知名名度的项项目，住住宅中西西潞苑的的建筑规规模最大大，总建建筑面积积32万万平方米米，但社社区配套套不够完完善，只只有一个个超市，此项目目建筑形形式为多多层，户户型种类类齐全，格局新新颖，格格较低，均价222000元/平平方米，属于大大型居住住区。枫枫露花园园与西潞潞苑比较较相似，只不过过社区偏偏小，总总建筑面面积100万平方方米。富富河园可可以算这这一地区区的精品品，坐落落于北关关环岛西西北角，位

12、置优优越；外外观华丽丽，楼体体设计新新颖，外外墙采用用华丽的的涂料，社区内内有多层层楼，也也有高层层塔楼，分为四四期建设设，有完完善的配配套，四四期设有有会所，多种户户型可供供选择，均价228000/平方方米的价价格偏高高，期房房是其弊弊端。 此区域域的发展展前景不不言而喻喻，是东东北部房房地产发发展的重重头戏，无论从从位置、交通、环境都都具有先先天优势势。项目调查查表项目名称称枫露花园园枫露皇苑苑西潞苑富河园发展商民望房地地产开发发公司北京五龙龙新村开开发公司司北京正圆圆房地产产开发公公司北京开原原房地产产开发公公司代理商无3、4期期信达行行代理个人无地理位置置北关环岛岛东北（东潞苑苑地区）

13、东潞苑西西侧、北关环岛岛正北22公里北关环岛岛西北角角建筑规模模7栋楼10万一、二期期1588东三、四期期97栋110万共32万万、一一期200万、二期期8万17万规划类型型多层别墅多层多层配套情况况超市、小小学、幼幼儿园、医院运河文化化广场、网球、足球场场、泳池池超市四期有会会所价格（元元/平方方米）起价17780最高21150精装85500毛坯60000-70000均价22200二期26650-29880三期均价价30000优惠比例例无未定95折98折工期情况况现房一、二期期现房三三期在建建、四期期未建一期现房房、二期期20003年11月入住住一期现房房二期年底底三、四期期在建开盘日期期2

14、0000199551998819955销售进度度90%一、二期期80%三、四期期未开盘盘一期1000%二期400%一期1000%二期955%三、四期期未开盘盘潜在供应应量30000280栋栋10万6万户型配比比（平方方米）二居888-899三居1225173.16-5411.888三居922-1229二居855-1114三居1114五居1880主力户型型（平方方米）三居1225250二居733-799二居1003园林绿化化30%40%30%30%装修标准准初装毛坯毛坯毛坯媒体选择择小块广告告北青小块广告告北青通栏栏客群分析析市区内人人群市区内的的成功人人士市区内年年轻人、打工族族市区内百百领销

15、售热线线6581111227895998755169522209956568805996三、项目目分析 从调研研表可以以看出，西潞苑苑、丛林林庄小区区、新潮嘉嘉园和华华龙小区区总建筑筑面积都都超过了了30万万平方米米，但三三项目是是在19998年年以前就就开始销销售了，到目前前至少分分为三期期开发的的，每一一期平均均只开发发10万万平方米米左右，其他项项目开发发的规模模每一期期大概也也是100万平方方米左右右，这与与开发商商的实力力有一定定的关系系，说明明了这些些项目的的开发商商具有一一定的实实力，并并且对此此区域的的发展前前景看好好。配套设施施 由于于此区域域内的多多数项目目的社区区规模较较

16、大，并并因其所所处的地地理位置置，周边边生活配配套设施施不够完完善，所所以社区区内的配配套是必必不可少少的，大大多项目目在社区区内有超超市、菜菜市场，还有的的项目有有学校、幼儿园园，华龙龙小区修修建了77万平方方米的社社区公园园。建筑形式式分析 此此区域的的住宅项项目全部部为多层层楼，大大多是南南北朝向向的，没没有电梯梯。 别别墅项目目则分为为独栋和和联排两两种，整整体规划划得不好好，外观观参差不不齐，密密度较大大。户型及面面积分析析 此此区域住住宅的户户型种类类比较齐齐全，大大多项目目都具有有一居到到三居的的多种户户型。一一居的面面积主要要集中在在5060；二居的的面积主主要集中中在7009

17、0；三居居的面积积主要集集中在9901100。可可以看出出此区域域的户型型以小面面积为主主，比较较经济实实用。户户内的布布局大多多是两厅厅一卫（二居、三居）、南北北都有阳阳台，与与在此区区域购房房群体的的消费观观念、经经济收入入相吻合合。而且且由于是是多层，所以房房屋的使使用率较较高，房房屋的使使用面积积都超过过了755%，住宅的户室比例例为：一居占户型总量量的10%，二居占50%，三居以上上的占40%。 区区域内的的别墅项项目虽然然很少，但户型型种类及及户型面面积却非非常齐全全。天润润别墅的的独栋建建筑与联联排建筑筑共有七七、八种种户型，从18808000的户户型一应应俱全。枫露皇皇苑四期期

18、工程，建造别别墅2555栋，从17735500（一一、二期期）3000以以上（三三、四期期）共十十余种户户型，并并配有4400以上的的私家花花园，可可满足满满足消费费者的不不同品位位。价格分析析 经经过调查查，此区区域的住住宅均价价在20000/，大大多是以以位置定定价的，最北边边的丛林林庄小区区均价仅仅16000/，最南南边的富富河园小小区均价价28000/。由于于房屋的的总价较较低，打打折的幅幅度不大大，一般般为988折，只只有西潞潞苑小区区可以达达到955折。房房价低、总价低低并且都都可以做做贷款（七成二二十年，二居的的月供大大约10000元元/月），对一一般平民民百姓来来说是比比较容易

19、易接受的的。 别别墅的价价格也是是因位置置而定的的，天润润别墅的的位置较较偏僻，均价仅仅35000/；枫露露皇苑的的位置及及交通条条件比较较好，均均价65500/。市场供应应量分析析此区域目目前在建建的新项项目不多多，但在在售的项项目基本本上都有有后期建建设，仅仅这次调调查项目目的后期期供应量量就有226万。销售周期期及销售售率分析析根据调查查可以看看出，此此区域项项目的销销售周期期最短的的是枫露露花园（销售率率90%）和上上潞园（80%），二二项目都都是从220000年开始始销售的的，枫露露花园销销售了99万，上潞园园销售了了7万，平均均每年销销售4万万或5万万平方米米，华龙龙小区（90%）是最最早销售售的（119955年），目前共共销售了了30万万，平平均年销销售4万万，其其它的项项目虽然然销售周周期不同同，但平平均年销销售面积积与前两两项目基基本相同同，丛林林庄小区区（900%）稍稍好一点点，大概概每年能能够销售售7万。由于于此区域域的项目目面对的的消费群群体是大大众百