重庆万州-中恒江南第一城-项目定位报告

1、重庆万州中恒江南第一城项目定位报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc151116318 前言 PAGEREF _Toc151116318 h 5 HYPERLINK l _Toc151116319 第一部分分万州区区宏观市市场分析析 PAGEREF _Toc151116319 h 6 HYPERLINK l _Toc151116320 一、万州州区概况况及未来来发展规规划 PAGEREF _Toc151116320 h 6 HYPERLINK l _Toc151116321 1.1.1地理位位置 PAGEREF _Toc151116321 h 6 HYPER

2、LINK l _Toc151116322 1.1.2交通通状况 PAGEREF _Toc151116322 h 77 HYPERLINK l _Toc151116323 1.1.3万州州区发展展规划 PAGEREF _Toc151116323 h 88 HYPERLINK l _Toc151116324 二、政策策分析 PAGEREF _Toc151116324 h 111 HYPERLINK l _Toc151116325 1.2.1 重重庆执行行“国六条条”政策对对万州区区房地产产市场的的影响 PAGEREF _Toc151116325 h 111 HYPERLINK l _Toc1511

3、16326 1.2.2 移移民政策策对万州州房地产产市场的的影响分分析 PAGEREF _Toc151116326 h 144 HYPERLINK l _Toc151116327 1.2.3库区区政策对对万州房房地产市市场的影影响 PAGEREF _Toc151116327 h 155 HYPERLINK l _Toc151116328 1.2.4 金金融政策策对万州州房地产产市场的的影响 PAGEREF _Toc151116328 h 116 HYPERLINK l _Toc151116329 1.2.5小结结分析： PAGEREF _Toc151116329 h17 HYPERLINK l

4、 _Toc151116330 三、万州州经济状状况对房房地产市市场的影影响 PAGEREF _Toc151116330 h 177 HYPERLINK l _Toc151116331 1.3.1 宏宏观经济济分析 PAGEREF _Toc151116331 h 117 HYPERLINK l _Toc151116332 1.3.2产业业结构分分析 PAGEREF _Toc151116332 h 211 HYPERLINK l _Toc151116333 1.3.3万州州区人口口和就业业情况分分析 PAGEREF _Toc151116333 h 244 HYPERLINK l _Toc15111

5、6334 1.3.4万州州区住房房情况分分析 PAGEREF _Toc151116334 h 244 HYPERLINK l _Toc151116335 1.3.7万州州区城市市居民可可支配收收入、消消费能力力、消费费潜力呈呈快速增增长 PAGEREF _Toc151116335 h 277 HYPERLINK l _Toc151116336 1.3.8固定定资产投投资分析析 PAGEREF _Toc151116336 h 28 HYPERLINK l _Toc151116337 四宏观市市场分析析结论 PAGEREF _Toc151116337 h 229 HYPERLINK l _Toc1

6、51116338 五、万州州房地产产市场与与可类别别城市的的比较 PAGEREF _Toc151116338 h 330 HYPERLINK l _Toc151116339 第二部分分万州江江南新区区情况介介绍 PAGEREF _Toc151116339 h 333 HYPERLINK l _Toc151116340 一、江南南新区发发展规划划 PAGEREF _Toc151116340 h 33 HYPERLINK l _Toc151116341 2.1.1城市市职能与与城市规规划 PAGEREF _Toc151116341 h 333 HYPERLINK l _Toc151116342 2

7、.1.2中心心区（行行政中心心）规划划 PAGEREF _Toc151116342 h 33 HYPERLINK l _Toc151116344 2.1.3居住住区规划划 PAGEREF _Toc151116344 h 34 HYPERLINK l _Toc151116345 2.1.4综合合交通规规划 PAGEREF _Toc151116345 h 344 HYPERLINK l _Toc151116347 2.1.5市政政工程规规划 PAGEREF _Toc151116347 h 344 HYPERLINK l _Toc151116348 2.1.6城市市绿化景景观和形形象设计计 PAGE

8、REF _Toc151116348 h 35 HYPERLINK l _Toc151116349 二、江南南新区规规划对房房地产市市场的影影响 PAGEREF _Toc151116349 h 377 HYPERLINK l _Toc151116351 2.2.1江南南新区，万州的的“浦东”，承载载万州的的未来和和希望，必将助助推房地地产市场场的高速速发展 PAGEREF _Toc151116351 h 337 HYPERLINK l _Toc151116352 2.2.2 “建设山山水新城城，打造造库区明明珠”，江南南新区创创造最优优人居环环境，为为打造高高品质住住宅项目目提供了了良好的的平台

9、支支持 PAGEREF _Toc151116352 h 388 HYPERLINK l _Toc151116353 2.2.3江南南新区建建设已经经步入良良性发展展快车道道 PAGEREF _Toc151116353 h 38 HYPERLINK l _Toc151116354 2.2.4江南南新区的的建设，既有“前车之之鉴”，又有有“后发优优势”，展望望未来，充满期期待 PAGEREF _Toc151116354 h 399 HYPERLINK l _Toc151116355 第三部分分万州房房地产市市场发展展现状 PAGEREF _Toc151116355 h 442 HYPERLINK

10、l _Toc151116356 一、万州州房地产产市场总总体分析析： PAGEREF _Toc151116356 h 422 HYPERLINK l _Toc151116357 二、万州州可比性性项目供供应量及及销售量量统计： PAGEREF _Toc151116357 h 44 HYPERLINK l _Toc151116358 三、建筑筑类型分分析： PAGEREF _Toc151116358 h 447 HYPERLINK l _Toc151116359 四、开发发周期分分析PAGEREF _Toc151116359 h 499 HYPERLINK l _Toc151116360 五、户

11、型型面积分分析 PAGEREF _Toc151116360 h 499 HYPERLINK l _Toc151116361 六、户型型朝向分分析 PAGEREF _Toc151116361 h 511 HYPERLINK l _Toc151116362 七、外立立面分析析 PAGEREF _Toc151116362 h 52 HYPERLINK l _Toc151116363 八、配套套分析 PAGEREF _Toc151116363 h 553 HYPERLINK l _Toc151116364 九、商业业分析 PAGEREF _Toc151116364 h 554 HYPERLINK l

12、_Toc151116365 十、地下下车位分分析 PAGEREF _Toc151116365 h 555 HYPERLINK l _Toc151116366 十一、物物业管理理分析 PAGEREF _Toc151116366 h 555 HYPERLINK l _Toc151116367 十二、对对市场现现有项目目的综合合评述 PAGEREF _Toc151116367 h 556 HYPERLINK l _Toc151116368 十三、潜潜在竞争争项目分分析 PAGEREF _Toc151116368 h 577 HYPERLINK l _Toc151116369 十四、潜潜在竞争争项目聚

13、聚焦 PAGEREF _Toc151116369 h 588 HYPERLINK l _Toc151116370 第四部分分目标消消费者分分析 PAGEREF _Toc151116370 h 611 HYPERLINK l _Toc151116371 一、调查查目的： PAGEREF _Toc151116371 h 61 HYPERLINK l _Toc151116372 二、调查查方法： PAGEREF _Toc151116372 h61 HYPERLINK l _Toc151116373 三、样本本数： PAGEREF _Toc151116373 h 661 HYPERLINK l _To

14、c151116374 四、消费费者基本本资料分分析 PAGEREF _Toc151116374 h 622 HYPERLINK l _Toc151116375 4.4.1家庭庭年收入入 PAGEREF _Toc151116375 h 62 HYPERLINK l _Toc151116376 4.4.2家庭庭人口 PAGEREF _Toc151116376 h 662 HYPERLINK l _Toc151116377 4.4.3文化化程度 PAGEREF _Toc151116377 h 663 HYPERLINK l _Toc151116378 4.4.4日常常交通工工具 PAGEREF _T

15、oc151116378 h 633 HYPERLINK l _Toc151116379 五、消费费者现有有住房分分析 PAGEREF _Toc151116379 h 644 HYPERLINK l _Toc151116380 4.5.1现有有住房性性质 PAGEREF _Toc151116380 h 644 HYPERLINK l _Toc151116381 4.5.2 对对目前居居住条件件的评价价 PAGEREF _Toc151116381 h 64 HYPERLINK l _Toc151116382 4.5.3 消消费者目目前居住住户型 PAGEREF _Toc151116382 h 66

16、4 HYPERLINK l _Toc151116383 六、消费费者购房房意向分分析 PAGEREF _Toc151116383 h 655 HYPERLINK l _Toc151116384 4.6.1消费费者购房房时最关关心的问问题 PAGEREF _Toc151116384 h 655 HYPERLINK l _Toc151116385 4.6.2除价价格和地地段外，购房者者考虑的的因素 PAGEREF _Toc151116385 h 666 HYPERLINK l _Toc151116386 4.6.3购房房用途 PAGEREF _Toc151116386 h 667 HYPERLIN

17、K l _Toc151116387 4.6.4计划划购房面面积范围围 PAGEREF _Toc151116387 h 67 HYPERLINK l _Toc151116388 4.6.5消费费者购房房承受单单价范围围 PAGEREF _Toc151116388 h 67 HYPERLINK l _Toc151116389 4.6.6消费费者购房房承受总总价范围围 PAGEREF _Toc151116389 h 68 HYPERLINK l _Toc151116390 4.6.7消费费者对建建筑类型型的选择择 PAGEREF _Toc151116390 h 68 HYPERLINK l _Toc

18、151116391 4.6.8消费费者的理理想户型型 PAGEREF _Toc151116391 h 69 HYPERLINK l _Toc151116392 4.6.9消费费者喜欢欢的户型型结构 PAGEREF _Toc151116392 h 669 HYPERLINK l _Toc151116393 4.6.10消消费者购购房的付付款方式式 PAGEREF _Toc151116393 h 70 HYPERLINK l _Toc151116394 4.6.11物物业管理理费用承承受能力力 PAGEREF _Toc151116394 h 71 HYPERLINK l _Toc151116395

19、 4.6.12车车位购买买意向 PAGEREF _Toc151116395 h 771 HYPERLINK l _Toc151116396 4.6.13购购买车位位可承受受的总价价 PAGEREF _Toc151116396 h 71 HYPERLINK l _Toc151116397 4.6.14消消费者对对配套的的要求 PAGEREF _Toc151116397 h 772 HYPERLINK l _Toc151116398 4.6.15消消费者投投资商铺铺的意向向 PAGEREF _Toc151116398 h 73 HYPERLINK l _Toc151116399 4.6.16投投资

20、商铺铺考虑的的面积 PAGEREF _Toc151116399 h 773 HYPERLINK l _Toc151116400 4.6.17投投资商铺铺可以承承受的价价格 PAGEREF _Toc151116400 h 733 HYPERLINK l _Toc151116401 4.6.18购购房时间间意向 PAGEREF _Toc151116401 h 774 HYPERLINK l _Toc151116402 4.6.19购购房考虑虑的区域域 PAGEREF _Toc151116402 h 74 HYPERLINK l _Toc151116403 4.6.20消消费者购购房所考考虑的因因素

21、 PAGEREF _Toc151116403 h 755 HYPERLINK l _Toc151116404 4.6.21如如果到江江南新区区买房，考虑的的因素 PAGEREF _Toc151116404 h 775 HYPERLINK l _Toc151116405 七、总体体分析： PAGEREF _Toc151116405 h 76 HYPERLINK l _Toc151116406 第五部分分项目资资源整合合及SWWOT分分析 PAGEREF _Toc151116406 h 866 HYPERLINK l _Toc151116407 第一节本本项目营营销资源源整合分分析 PAGEREF

22、 _Toc151116407 h 866 HYPERLINK l _Toc151116408 一、项目目概要及及概性经经济指标标 PAGEREF _Toc151116408 h 86 HYPERLINK l _Toc151116409 二、项目目区位分分析 PAGEREF _Toc151116409 h 877 HYPERLINK l _Toc151116410 三、项目目资源的的综合分分析结论论 PAGEREF _Toc151116410 h 89 HYPERLINK l _Toc151116411 第二节项项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc151116411 h 900 HYP

23、ERLINK l _Toc151116412 一、项目目的优势势分析(S) PAGEREF _Toc151116412 h 990 HYPERLINK l _Toc151116413 二、项目目的劣势势分析(W) PAGEREF _Toc151116413 h 991 HYPERLINK l _Toc151116414 三、项目目的机会会点分析析(O) PAGEREF _Toc151116414 h 92 HYPERLINK l _Toc151116415 四、项目目的威胁胁点分析析(T) PAGEREF _Toc151116415 h 93 HYPERLINK l _Toc151116416

24、 五、项目目优劣势势综合分分析及可可行性论论证 PAGEREF _Toc151116416 h 933 HYPERLINK l _Toc151116417 第六部分分项目定定位 PAGEREF _Toc151116417 h 944 HYPERLINK l _Toc151116418 一、总体体定位 PAGEREF _Toc151116418 h 994 HYPERLINK l _Toc151116419 定位描述述 PAGEREF _Toc151116419 h 94 HYPERLINK l _Toc151116420 定位主题题 PAGEREF _Toc151116420 h 94 HYP

25、ERLINK l _Toc151116421 二、定位位依据 PAGEREF _Toc151116421 h 995 HYPERLINK l _Toc151116422 三、定位位思路延延展 PAGEREF _Toc151116422 h 966 HYPERLINK l _Toc151116423 四、定位位目标 PAGEREF _Toc151116423 h 998 HYPERLINK l _Toc151116424 五、理念念定位 PAGEREF _Toc151116424 h 999 HYPERLINK l _Toc151116425 六、市场场定位 PAGEREF _Toc151116

26、425 h 999 HYPERLINK l _Toc151116426 七、客户户群定位位 PAGEREF _Toc151116426 h 99 HYPERLINK l _Toc151116427 八、产品品定位 PAGEREF _Toc151116427 h 1101 HYPERLINK l _Toc151116428 九、价格格定位 PAGEREF _Toc151116428 h 1101 HYPERLINK l _Toc151116429 十、形象象定位 PAGEREF _Toc151116429 h 1104 HYPERLINK l _Toc151116430 第七部分分产品建建议 P

27、AGEREF _Toc151116430 h 1005 HYPERLINK l _Toc151116431 一、总体体规划 PAGEREF _Toc151116431 h 1055二、产品品类型配配比、开开发计划划及开发发时间建建议1112 HYPERLINK l _Toc151116432 三、建筑筑风格建建议 PAGEREF _Toc151116432 h 1222 HYPERLINK l _Toc151116433 四、景观观建议 PAGEREF _Toc151116433 h 1122 HYPERLINK l _Toc151116434 五、配套套建议 PAGEREF _Toc1511

28、16434 h 1127 HYPERLINK l _Toc151116435 六、道路路规划 PAGEREF _Toc151116435 h 1129 HYPERLINK l _Toc151116436 七、户型型建议 PAGEREF _Toc151116436 h 1130 HYPERLINK l _Toc151116437 1、户型型建议原原则 PAGEREF _Toc151116437 h 1330 HYPERLINK l _Toc151116438 2、户型型设计原原则 PAGEREF _Toc151116438 h 1330 HYPERLINK l _Toc151116439 3户型

29、型功能要要求 PAGEREF _Toc151116439 h 1331 HYPERLINK l _Toc151116440 4、户型型配比 PAGEREF _Toc151116440 h 1131 HYPERLINK l _Toc151116441 5、经典典户型介介绍 PAGEREF _Toc151116441 h 1334 HYPERLINK l _Toc151116442 八、商业业会所建建议 PAGEREF _Toc151116442 h 1336 HYPERLINK l _Toc151116443 1、商业业与会所所思考 PAGEREF _Toc151116443 h 1136 HY

30、PERLINK l _Toc151116444 2、商业业建议 PAGEREF _Toc151116444 h 1136 HYPERLINK l _Toc151116445 3、会所所建议 PAGEREF _Toc151116445 h 1138 HYPERLINK l _Toc151116446 九、车位位建议 PAGEREF _Toc151116446 h 1138 HYPERLINK l _Toc151116447 十、物业业管理建建议 PAGEREF _Toc151116447 h 1339 HYPERLINK l _Toc151116448 十一、装装修建议议 PAGEREF _To

31、c151116448 h 1400 HYPERLINK l _Toc151116449 十二、智智能化建建议 PAGEREF _Toc151116449 h 1440 HYPERLINK l _Toc151116450 十三、其其他建议议 PAGEREF _Toc151116450 h 1400 HYPERLINK l _Toc151116451 第八部分分营销推推广思路路 PAGEREF _Toc151116451 h 1422 HYPERLINK l _Toc151116452 一、整体体营销思思路 PAGEREF _Toc151116452 h 1442 HYPERLINK l _Toc

32、151116453 二、案名名建议 PAGEREF _Toc151116453 h 1143 HYPERLINK l _Toc151116454 三、中心心广告语语 PAGEREF _Toc151116454 h 1455 HYPERLINK l _Toc151116455 五、第一一期营销销思路 PAGEREF _Toc151116455 h 1146 HYPERLINK l _Toc151116456 1、总体体目标： PAGEREF _Toc151116456 h 1466 HYPERLINK l _Toc151116457 2、营销销思路： PAGEREF _Toc151116457

33、h 1466 HYPERLINK l _Toc151116458 3、具体体执行： PAGEREF _Toc151116458 h 1488 HYPERLINK l _Toc151116459 六、第一一期推广广核心 PAGEREF _Toc151116459 h 1148 HYPERLINK l _Toc151116460 附件 PAGEREF _Toc151116460 h 1551前言关于报告告受北京中中恒房地地产开发发有限公公司的委委托，北北京理想想阳光房房地产经经纪有限限公司对对中恒地地产万州州江南新新区项目目进行了了为期两两个多月月的市场场研究和和全案定定位报告告撰写工工作。我公司

34、本本着科学学严谨的的态度，为本项项目组织织了专项项项目小小组，对对宏观市市场、房房地产市市场、目目标消费费者进行行了大量量的数据据收集，对万州州房地产产市场进进行了宏宏观的整整体分析析，对目目标区域域市场和和消费者者进行了了微观的的细致研研究。基基于对市市场充分分而科学学的评估估和判断断，我公公司对项项目产品品有了整整体定位位和产品品设计的的构想。 我们们力求保保证本报报告的质质量，尽尽最大可可能实现现本报告告的客观观性和严严谨性。调查目的的 针对项目目发展背背景（宏宏观市场场及微观观市场环环境）进进行分析析，了解解在现时时房地产产市场条条件下，本项目目应采取取的最佳佳市场应应对策略略，为项项

35、目发展展定位（价格档档次定位位、产品品定位、目标客客户定位位）提供供充分的的市场依依据。调查思路路 从宏观观到微观观，从整整体到局局部第一部分分 万万州区宏宏观市场场分析一、万州州区概况况及未来来发展规规划图1.11.11.1.1地理位位置万州因“万川毕毕汇、万万商云集集”而得名名，已有有17000多年年的历史史。建国国后，曾曾先后设设置万县县地区和和地级万万县市。重庆直直辖后，建立万万州区。万州是是三峡地地区最有有影响的的政治、经济、文化中中心，素素有“川东门门户”之称。万州位于于长江中中上游结结合部，三峡库库区腹心心，重庆庆东部边边缘，上上距重庆庆3277公里，下至宜宜昌3221公里里，是

36、东东西部地地区的结结合地，历史上上是川东东、湘鄂鄂西、陕陕南、黔黔东北等等地的驿驿道交汇汇之处，也是长长江中上上游最重重要的物物资集散散地和通通商口岸岸，素有有“成渝渝万”之之美誉，区位优优势十分分明显。万州区属属北回归归线以北北暖湿亚亚热带东东南季风风气候区区。四季季分明，雨量充充沛，日日照充足足，无霜霜期长，具有冬冬暖夏热热、伏旱旱多、春春阳秋阴阴雨绵绵绵的立体体性气候候特点。据500年气象象资料统统计，全全区年平平均温度度为188.1，最热热月7月月，平均均温度为为28.6，最冷冷月1月月，平均均温度为为6.77，极端端最高温温度45，极端端最低温温度33.7。无霜霜期2999天。年降水

37、水量12227.9mmm，年日日照时数数为14402.2小时时。年平平均湿度度为811%。万州处于于全国111条主主要旅游游线之中中，系中中国优秀秀旅游城城区，拥拥有铁峰峰山国家家级森林林公园，“亚洲洲第一瀑瀑”的青青龙瀑布布，潭獐峡峡风景区区，王二二包自然然保护区区等景区区景点。三峡水水库成库库后，“高峡平平湖”的的独特景景观将引来了了更多的的国内外外游客。万州自然然资源种种类多，分布广广，相对对集中，组合较较好，具具有水能能、天然然气、岩岩盐、柑柑橘等优优势资源源，可供供开采的的矿产资资源达338种，天然气气储量达达24000亿立立方米，岩盐储储量达228000亿吨，煤矿 20 多亿吨吨，

38、硫铁铁矿 11.3 亿吨，桐油产产量居全全国第一一位，柑柑桔产量量居全国国第三位位。1.1.2交通通状况图1.11.2万州区交交通条件件较为优优越，国国道主干干线沪蓉蓉路3118线纵纵贯南北北，国家家重点公公路兰杭杭线横贯贯东西，5条高高速公路路和8条条二级干干线向周周边辐射射，成为为四通八八达，各各方通畅畅的“公公路结点点”。水水上运输输，万州州港是交交通部和和重庆市市规划的的长江干干线主枢枢纽港，三峡库库区蓄水水后，成成为永久久性的深深水良港港，常年年可通行行万吨级级船队，货运吞吞吐量可可达15500万万吨，客客运吞吐吐量可达达12000万人人次。铁铁路运输输，达（州）万万（州）铁路、万（

39、州州）宜（昌）铁铁路、万万（州）涪（陵陵）铁路路，纵横横交错，成为十十字骨架架。万州州民用机机场，已已先后开开通6条条航线，辐射四四面八方方，年旅旅客吞吐吐量达220多万万人次。形成了了以“一一环五高高八射，一空三三铁八港港”为核核心的综综合交通通运输网网络。1.1.3万州州区发展展规划经济总量量目标：地区生生产总值值年均增增长133%以上上，20010年年人均国国内生产产总值达达到20011美美元。工工业增加加值年均均增长117%，工业经经济效益益综合指指数达到到1400%；全全社会固固定资产产投资年年均增长长10%；社会会消费品品零售总总额年均均增长115%；地方财财政收入入平均增增长14

40、4%；城城镇化率率达到555%；人口自自然增长长率控制制在4以内；城市居居民人均均可支配配收入年年均增长长11%；农村村居民人人均纯收收入年均均增长99%；单单位地区区生产总总值能源源消耗比比“十五”期末降降低188%左右右。城市建设设目标：加快基基础设施施建设，进一步步完善城城市功能能，稳步步推进旧旧城改造造，完善善城市水水电气及及防灾等等设施。完成江江南新区区核心区区建设和和苎溪河河流域综综合整治治工程，建成南南北滨江江路、三三峡移民民广场。建成万万宜铁路路、万开开和万云云高速公公路、万万石高等等级公路路、江南南集装箱箱码头一一期工程程，实现现“2小时时万州”。加强强能源设设施建设设，加快

41、快水利设设施建设设，城域域网在城城区实现现全覆盖盖，城区区宽带覆覆盖率达达到600%以上上。生态环境境目标：基本实实现城市市环境优优美、生生态良性性循环，森林覆覆盖率达达到355%以上上，水土土流失治治理率达达到455%以上上，大力力发展循循环经济济，按照照“减量化化、再循循环、再再利用”的原则则，以“低消耗耗、低排排放、高高效率”为目标标，逐渐渐形成节节约型的的经济增增长方式式和消费费模式。建设重庆庆第二大大城市、三峡库库区经济济中心把万州建建设成为为“重庆第第二大城城市”、“三峡库库区经济济中心”的城市市定位，已经得得到了上上至中央央、下至至各级地地方的支支持和肯肯定，并并被写入入重庆市市

42、政府府工作报报告和和重庆庆市“十一五五”规划纲纲要，重庆市市将采取取特殊政政策，集集中力量量支持万万州建设设成为重重庆第二二大城市市。万州建设设“重庆第第二大城城市”规划分分为三个个阶段：到20007年年，主城城区人口口达到662万，建成区区面积550平方方公里，城镇化化率达到到50.8%；到20010年年，主城城区人口口达到770万，建成区区面积660平方方公里，城镇化化率达到到55%；到220200年，主主城区人人口达到到1000万，建建成区面面积1000平方方公里，城镇化化率达到到70%，在三三峡库区区率先实实现现代代化。建设重庆庆第二大大城市，万州的的重点战战略之一一，就是是城市发发展

43、过江江推进，开发建建设江南南新区，最终人人口争取取达到116万。万州在220年建建成百万万人口级级大城市市五年打基基础，到到20007年，实现“三个建建成”。一是是建成经经济强区区。主要要经济指指标实现现“三个翻翻番”。国内内生产总总值年均均增长111%，在20001年年的基础础上翻一一番，达达到1550亿元元；地方方财政收收入在220022年基础础上翻一一番，年年均增长长15%，达到到11.3亿元元；全社社会固定定资产投投资年均均增长114%，五年累累计投资资4200亿元，在前五五年的基基础上翻翻一番。各项人人均经济济指标在在渝西经经济走廊廊和三峡峡库区生生态经济济区力争争第一。二是建建成百

44、万万人口级级大城市市初步框框架。主主城区建建成面积积达到558平方方公里，城镇人人口达到到85.5万，城镇化化率达到到50.8%。三是建建成文明明进步的的新万州州。生态态环境得得到改善善，可持持续发展展能力增增强，市市民素质质明显提提高，社社会事业业全面进进步，成成为三峡峡库区的的科教文文卫中心心。“十年构构框架”，就是是到20010年年基本构构建起百百万人口口级大城城市框架架，主城城区人口口达到770万左左右，城城镇化率率达到555%，经济增增长速度度处于全全市领先先水平，国内生生产总值值超过2200亿亿元，人人均达到到全市平平均水平平，城乡乡人民过过上宽裕裕型的小小康生活活，把万万州建设设

45、成为经经济发达达、社会会文明、环境优优美、人人民富裕裕的重庆庆第二大大城市。“二十年年建成百百万人口口大城市市”，就是是到20020年年主城区区达到1100平平方公里里，人口口1000万左右右，城镇镇化率达达到700%，经经济增长长继续保保持较高高速度，国内生生产总值值在20000年年基础上上翻三番番，超过过全国平平均水平平，把万万州建设设成为经经济更加加发展、民主更更加健全全、科教教更加进进步、文文化更加加繁荣、社会更更加和谐谐、人民民生活更更加殷实实，综合合实力在在西部地地区除省省会城市市外力争争排在一一、二位位图1.11.3万州区“十一五五”期间（2000620110年）发展规规划“十一

46、五五”经济和和社会发发展主要要目标比比较万州年均均增长（）国民经济济生产总总值13%固定资产产投资10%工业增加加值17%社会消费费品零售售总额15%城市居民民人均可可支配收收入11%农村居民民人均可可支配收收入9%单位生产产总值能能源消耗耗-18%图1.11.4图1.11.5“十一五五”期间（20006220100年），万州区区规划的的国民经经济年均均增长幅幅度达到到了133%，远远远高于于全国和和重庆市市的规划划指标（全国为为7.55%、重重庆市为为10），显显示了万万州区对对未来国国民经济济发展的的乐观和和自信。国民经经济的高高速发展展必将推推动万州州区房地地产市场场的迅猛猛发展；可以预

47、预测，“十一五五”期间，万州房房地产面面临新的的发展契契机。二、政策策分析1.2.1 重重庆执行行“国六条条”政策对对万州区区房地产产市场的的影响重庆“国国六条”执行细细则20066年8月月8日，重庆市市政府办办公厅转转发了市市国土房房管局等等部门关于调调整住房房供应结结构稳定定住房价价格促进进房地产产市场健健康发展展的实施施意见，主要要从住房房结构调调整、土土地供应应、规划划等8个个方面调调控房地地产市场场： 1）禁止止以各种种名义集集资建房房重庆市国国土房管管局有关关负责人人表示，根据该该市“国六条条”细则，要求全全面停止止各级党党政机关关、群众众团体、事业单单位以各各种名义义投资建建（购

48、）住房，凡正在在筹备的的应立即即停止，未开工工的不得得再动工工，重庆庆市监察察部门将将对违规规行为进进行查处处。 2）、每每年建2200万万平方米米普通商商品房为确保中中小套型型、中低低价位普普通商品品住房的的供应，解决中中低收入入家庭的的住房困困难，意见对此作作了量化化规定。重庆市市国土房房管局人人士说：“主城区区每年要要提供约约12000亩房房地产开开发净用用地，建建设2000万平平方米的的普通商商品住房房，主要要满足城城镇建设设拆迁安安置户和和中低收收入者的的购房需需求。”同时，今年全全市要新新增廉租租住房保保障50000户户；明年年主城区区实现现现有“双困家家庭”对象廉廉租住房房保障全

49、全覆盖，“十一五五”末实现现全市的的覆盖。 3）、拆拆迁项目目要提供供30%便宜房房今后如果果建设单单位（拆拆迁人）在申请请建设项项目拆迁迁许可的的，必须须提供一一定数量量的“便宜”安置房房源。 所谓便宜宜房源，就是要要求是低低价位、小套型型商品住住房。“意见见要求求的安置置房源是是30%以上，主要满满足低收收入被拆拆迁户选选择购买买或进行行产权调调换安置置的需要要。”重庆市市房管局局人士表表示，比比如建设设项目有有10000套房房子，低低价位的的小套型型房源要要超过3300套套。 4）、闲闲置地按按出让金金5%收收闲置费费 重庆市“国六条条”细则对对土地闲闲置费的的标准进进行了明明确。重重庆

50、市国国土房管管局人士士称，除除不可抗抗力原因因外，超超出土地地出让合合同约定定动工开开发日期期满1年年未动工工开发的的，按照照出让金金总额的的5%依依法征收收土地闲闲置费，并责令令限期开开工、竣竣工。业业内人士士计算，如果一一宗土地地的出让让总额是是1亿元元，空置置一年的的土地闲闲置费为为5000万元。 对满满2年未未动工开开发的项项目，收收回其土土地使用用权，收收回的闲闲置土地地纳入政政府储备备，按城城市规划划重新供供应土地地。 细则因地地制宜地地确定需需要调整整套型结结构的具具体项目目。重庆庆市国土土房管局局人士表表示，对对20006年66月1日日以前，土地使使用权属属于招拍拍挂出让让方式

51、取取得且已已审批的的商品住住房项目目，只要要规划的的容积率率、用地地性质、绿化率率与土地地出让合合同相一一致的，建设和和规划部部门准予予完善手手续，督督促其加加快建设设。本项政策策可能加加速万州州房地产产市场的的洗牌速速度，导导致一部部分中小小型开发发商面临临退市，但也可可能导致致一部分分手头有有土地的的开发商商加快开开发速度度，造成成短时间间内竞争争的加剧剧。本项政策策从长远远来看，对我们们项目是是一个利利多政策策。5）、公公积金直直系亲属属可互提提买房 今后重庆庆市民申申请住房房公积金金贷款买买房将更更加方便便，可以以降低购购房者的的首付款款压力和和贷款利利息压力力。意意见放放宽了住住房公

52、积积金的提提取和使使用，即即住房公公积金缴缴存职工工在购买买住房时时，可全全额提取取本人及及直系亲亲属的公公积金账账户余额额，作为为购房首首付款；未建立立住房公公积金的的，允许许以建立立了住房房公积金金的直系系亲属的的名义申申请住房房公积金金贷款。“国六条条”对万州州房地产产市场的的影响分分析国六条中中“90平平方米以以下住房房须占项项目总面面积七成成以上”最终被被定义为为项目控控制与总总量控制制相结合合的政策策，导致致本政策策在具体体执行过过程中，存在灵灵活变通通的可能能性。但但对具体体项目而而言，尚尚存在许许多不确确定因素素，应该该引起我我们足够够的重视视。20066年9月月10日日，国国

53、务院关关于加强强土地调调控有关关问题的的通知的发布布，中国国土地调调控新政政正式出出台，土土地“闸门”将进一一步收紧紧。专家家预测，受此政政策影响响，中国国土地价价格预计计将提高高近500。这这一政策策的实施施，可能能将进一一步增加加房地产产投资成成本和风风险。万州区集集资建房房一度大大行其道道，很多多企事业业单位以以各种形形式集资资建房，严重干干扰了商商品房市市场，本本政策的的出台可可以有效效减少集集资建房房现象，在一定定程度上上增加了了商品房房市场的的有效需需求。“闲置地地按出让让金5%收闲置置费”政策的的出台将将有效遏遏制开发发商依靠靠倒买倒倒卖土地地增值的的投机行行为，同同时也在在一定

54、程程度上增增加了开开发商的的风险和和资金压压力。“每年建建2000万平方方米普通通商品房房”政策的的实施，可能增增加项目目在设计计规划方方面的不不确定性性，应该该引起我我们足够够的重视视。公积金政政策的出出台，使使市民置置业、房房贷更为为方便与与自由，市民申申请住房房公积金金贷款买买房将更更加方便便，可以以降低购购房者的的首付款款压力和和贷款利利息压力力，这在在一定程程度上可可以激发发部分购购房者的的积极性性。从市场角角度来看看，万州州房地产产发展水水平较低低，市场场供应和和需求相相对均衡衡，市民民对房地地产调控控政策不不敏感，“国六条条”对购房房者的影影响并不不大，万万州房地地产市场场不会受

55、受到较大大的冲击击。1.2.2 移移民政策策对万州州房地产产市场的的影响分分析万州因移移民而出出现的移移民房、集资房房在很大大程度上上影响了了万州商商品房的的健康发发展，一一度成为为万州房房地产市市场的主主力军万州是三三峡工程程移民任任务最重重的区，被称为为“移民之之都”。万州州移民总总量占三三峡库区区的1/5、重重庆库区区的1/4。淹淹没涉及及1座城城市、332个乡乡镇（街街道）、3700家工矿矿企业、11334个单单位，淹淹没陆地地面积449平方方公里，动态搬搬迁人口口25万万（主要要是城镇镇居民），静态态移民补补偿722.6亿亿元，是是三峡移移民之都都。 国家家执行了了一系列列针对万万州

56、移民民的住房房政策，通过货货币补偿偿、住房房拆迁补补偿、移移民购房房价格优优惠等措措施，减减轻了移移民住房房的压力力，在一一定程度度上推动动了住房房的需求求和房地地产行业业的发展展。至20006年44月底，万州区区复建房房屋7440.885万平平方米（很大一一部分是是价格低低廉的移移民房），平均均每年复复建房屋屋近700万平方方米，这这个数字字接近万万州区220055年全年年商品房房的销售售面积（74.5万），可见见移民房房对房地地产市场场的影响响是巨大大的。目目前万州州区电梯梯房均价价普遍低低于周边边城市，不及毗毗邻的涪涪陵（电电梯房227000元/平平方米以以上）、利川（清江边边上的多多层

57、房子子13000元/平方米米、14400元元/平方方米）；万州移民民已经接接近尾声声，新建建移民房房将逐步步退出历历史舞台台，对商商品房的的影响趋趋向甚微微至20006年44月底，万州区区已搬迁迁安置城城乡移民民23.1万人人，占总总任务的的92.4%，万州区区移民搬搬迁即将将走向大大结局。随着移移民迁建建扫尾，大面积积的集资资建房减减少，万万州房地地产市场场经过了了一段调调整期后后，目前前正在由由特殊市市场向一一般市场场过渡，开始走走向良性性发展轨轨道。三峡移民民的终结结也预示示着新建建移民房房的终结结，从土土地供应应情况来来看，万万州房地地产市场场的移民民房土地地供应已已经明显显减少，移民

58、房房对商品品房的影影响将逐逐步减弱弱。从土地供供应来看看，万州州移民房房的建设设呈现急急剧下降降趋势从区国土土局提供供的资料料显示，万州房房地产市市场的移移民房土土地供应应已经明明显减少少，20005年年20006年77月300日万州州区移民民房土地地供应量量只有4404亩亩，占万万州区整整个土地地投放量量的9.4%。移民用用地呈现现急剧下下降趋势势。商品品房开发发用地则则从两年年前的220%激激增到555%，商品房房开发正正在成为为土地开开发的活活跃区域域，未来来商品房房将成为为万州区区房地产产市场的的主力。图1.11.61.2.3库区区政策对对万州房房地产市市场的影影响外来企业业到库区区投

59、资可可享受国国家西部部开发政政策、三三峡库区区移民开开发及对对口支援援政策、重庆市市鼓励外外来投资资优惠政政策。从从20004年20009年国国家每年年还将从从三峡工工程建设设基金中中安排55亿元，建立三三峡库区区产业发发展基金金，用于于扶持三三峡库区区移民就就业的产产业项目目。从三三峡电站站的电价价收入提提取一定定基金用用于后期期重点扶扶持库区区移民发发展生产产及基础础设备、技术培培训等项项目。万万州区委委、区政政府还结结合万州州的实际际情况，制订了了一系列列比较完完备的对对外开放放优惠政政策，进进一步优优化了万万州区的的投资环环境，投投资政策策更加开开明，投投资环境境更加宽宽松。万州是国国

60、家沿江江开放城城市，优优化资本本结构试试点城市市和移民民迁建重重点城市市，是党党中央、国务院院关心的的重点，是全国国各省、市对口口支援的的重点，是国家家优惠政政策的叠叠加区。对投资资者，有有很大的的吸引力力，随着着万州移移民工作作进入尾尾声，万万州交通通条件的的进一步步改善，“水陆空空”立体交交通网络络的形成成，外来来资本将将纷纷抢抢滩万州州，作为为进军西西部的“桥头堡堡”，为万万州经济济注入新新的活力力和兴奋奋点，将将极大的的推动万万州房地地产市场场的发展展，万州州即将形形成新一一轮的房房地产开开发热潮潮。1.2.4 金金融政策策对万州州房地产产市场的的影响金融对房房地产企企业的影影响重庆目