区自来水bot项目策划投资分析报告

1、碧波园区自来水BOT项目投资分析报告江苏现代资产投资治理顾问有限公司二一四年五月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc388016861 目 录 PAGEREF _Toc388016861 h 2 HYPERLINK l _Toc388016862 第一章 项目概述 PAGEREF _Toc388016862 h 3 HYPERLINK l _Toc388016863 1.1项目名称 PAGEREF _Toc388016863 h 3 HYPERLINK l _Toc388016864 1.2项目建设内容 PAGEREF _Toc388016864 h 3 H

2、YPERLINK l _Toc388016865 1.3项目背景及必要性 PAGEREF _Toc388016865 h 3 HYPERLINK l _Toc388016866 1.4项目建设依据 PAGEREF _Toc388016866 h 3 HYPERLINK l _Toc388016867 第二章 项目建设方案 PAGEREF _Toc388016867 h 3 HYPERLINK l _Toc388016868 2.1水源选择 PAGEREF _Toc388016868 h 3 HYPERLINK l _Toc388016869 2.2水厂建设规模 PAGEREF _Toc3880

3、16869 h 4 HYPERLINK l _Toc388016870 2.3水厂厂址选择 PAGEREF _Toc388016870 h 4 HYPERLINK l _Toc388016871 2.4拟采纳工艺 PAGEREF _Toc388016871 h 4 HYPERLINK l _Toc388016872 2.5工程投资估算 PAGEREF _Toc388016872 h 5 HYPERLINK l _Toc388016873 2.6项目建设周期 PAGEREF _Toc388016873 h 6 HYPERLINK l _Toc388016874 第三章 项目供水情况 PAGERE

4、F _Toc388016874 h 6 HYPERLINK l _Toc388016875 3.1碧波工业园区供水情况 PAGEREF _Toc388016875 h 6 HYPERLINK l _Toc388016876 3.2以后供水情况预测 PAGEREF _Toc388016876 h 6 HYPERLINK l _Toc388016877 第四章 项目投资方案 PAGEREF _Toc388016877 h 8 HYPERLINK l _Toc388016878 4.1项目投资模式 PAGEREF _Toc388016878 h 8 HYPERLINK l _Toc388016879

5、 4.2核心边界条件 PAGEREF _Toc388016879 h 9 HYPERLINK l _Toc388016880 （一）、投资预算 PAGEREF _Toc388016880 h 9 HYPERLINK l _Toc388016881 （二）、特许经营范围 PAGEREF _Toc388016881 h 9 HYPERLINK l _Toc388016882 （三）、特许经营期限 PAGEREF _Toc388016882 h 9 HYPERLINK l _Toc388016883 （四）、供水价格的确定 PAGEREF _Toc388016883 h 10 HYPERLINK l

6、 _Toc388016884 （五）、土地使用权 PAGEREF _Toc388016884 h 10 HYPERLINK l _Toc388016885 （六）、保底售水量 PAGEREF _Toc388016885 h 11 HYPERLINK l _Toc388016886 （七）、设备重置 PAGEREF _Toc388016886 h 11 HYPERLINK l _Toc388016887 （八）、管网的后续投入 PAGEREF _Toc388016887 h 12 HYPERLINK l _Toc388016888 （九）、税收优惠政策 PAGEREF _Toc388016888

7、 h 12 HYPERLINK l _Toc388016889 第五章 项目财务测算 PAGEREF _Toc388016889 h 12 HYPERLINK l _Toc388016890 5.1财务测算的目的 PAGEREF _Toc388016890 h 12 HYPERLINK l _Toc388016891 5.2财务测算的依据 PAGEREF _Toc388016891 h 12 HYPERLINK l _Toc388016892 5.3财务测算要紧成本指标 PAGEREF _Toc388016892 h 13 HYPERLINK l _Toc388016893 5.4财务测算讲明

8、 PAGEREF _Toc388016893 h 13 HYPERLINK l _Toc388016894 5.5财务测算结果 PAGEREF _Toc388016894 h 15 HYPERLINK l _Toc388016895 第六章 风险因素及防范 PAGEREF _Toc388016895 h 15 HYPERLINK l _Toc388016896 第七章 结论和建议 PAGEREF _Toc388016896 h 18 HYPERLINK l _Toc388016897 7.1碧波园区的优势 PAGEREF _Toc388016897 h 19 HYPERLINK l _Toc3

9、88016898 7.2碧波园区的机遇 PAGEREF _Toc388016898 h 20第一章 项目概述1.1项目名称贵州省凯里市碧波工业园区自来水BOT项目1.2项目建设内容碧波工业园区供水工程包括取水、输水、净水及配水工程。1.3项目背景及必要性凯里市碧波高新技术产业区自来水厂项目，建设规模为1.5万吨/日，另有取水、输水、净水、配水工程等配套设施。2013年11月8日，山东省水利工程局局长赵志强与凯里市人民政府市长张淼签订了凯里市碧波高新技术产业园区自来水厂项目合作框架协议（以下简称框架协议）。1.4项目建设依据项目的可研、环评、水资源论证等正在编制，施工图已完成，立项批复机关为凯里

10、市发改局（凯发改建设2013212号关于凯里市碧波高新产业园区供水工程立项的批复）。项目建设方案2.1水源选择水厂水源为地表水，取水口位于麻江县城区夹岩河上游转弯处（凯麻高速公路夹岩河大桥上游约150米处），该水厂水源水质和流量可满足一期建设规模需求。（需水资源论证）2.2水厂建设规模本项目设计供水范围为碧波工业园区。水厂一期建设规模为1.5万吨/日。炉碧工业园区总体规划规划人口：近期2015年碧波工业园区2.44万人，远期2023年碧波工业园区达到5.0万人。2.3水厂厂址选择 该水厂拟选址在园区滨河路西侧、炉碧大道北侧的山上，水处理厂建设高程约为952m，水厂占地约30亩（含二期预留用地1

11、4亩），厂址地势较高，有利于给水系统合理布局，工程投资达到最大优化，管网运行经济、安全、可靠，有良好的排水、排涝条件，便于实施绿化隔离带，远期用地进展空间充分。2.4拟采纳工艺（1） 取水工程取水工程包括取水泵房、配电房、门卫室、值班室等构（建）筑物。取水泵房拟选址在麻江县城区夹岩河上游转弯处（凯麻高速公路夹岩河大桥上游约150米处），采纳岸边式干式深井泵房（干式卧式泵，自灌启动），取水泵房占地约亩。取水泵房的取水高程约为826米，净扬程为了126米，提水扬程约为140米。（2）输水工程输水工程要紧包括输水管道、管道支（镇）墩、水锤消除装置、排污排气装置及排污排气检查井等。依照输水管道布置沿程

12、的实际地形地貌情况，本项目拟采纳DN520钢管作为输水管道，输水管道总长约6500米。（3）净水工程净水工程（即水处理厂），要紧包括配水井、沉砂池、反应池、沉淀池、气水反冲滤池，清水池、反冲洗泵房、排水排泥池、污泥浓缩池、污泥脱水间、投药消毒间、办公楼、门卫室、计量井等。净水采纳国内比较成熟的混合、絮凝、沉淀、过滤、消毒等几个要紧的水处理传统工艺。（4）配水工程配水工程要紧包括配水管道、供水阀门井、排污井、排气井、地上式市政消火栓等。园区配水管网按安全供水，节约投资的原则进行布置。配水管网依照园区的用水要求和规划道路建设情况合理分布于整个用水区，总布置DN200DN400PE、DN520钢管等

13、配水管网总长22858米。2.5工程投资估算项目总投资为4550万元。其中：第一部分费用3000万元（包括土建工程、设备购置费、和装工程费）；第二部分费用平1550万元（包括差不多预备费、银行贷款利息、试运行费用、前期工作费用、征拆费用、铺底流淌资金等）。2.6项目建设周期碧波工业园区供水工程实施工期：工程建设期一年。第三章 项目供水情况3.1碧波工业园区供水情况 现园区用水由麻江县自来水公司代供，大约日供水3000立方米，水压、水量不能保障稳定。目前区域内居民除集中式供水外，大多采纳分散式供水，以浅层地下水和地表水为水源。3.2以后供水情况预测需水量预测是一项涉及因素较多且复杂的工作，有许多

14、不确定因素，采纳的方法也有专门多，如历年供水平均增长率法、历年供水拟合曲线数学模型法、比例法、用地指标法、单位人口综合用水量指标法、类比法等，鉴于碧波工业园区是新成立的高薪产业园区，用地功能分区明确，但无历年供水资料的情况，依照差不多入园企业，及拟入园企业，并参考国内类似区域用水量情况，采纳单位面积用水量法预测园区总需水量。用水量标准的选取：碧波工业园区规划用地以高新技术产业为主，另有部分居住和公共服务设施用地，鉴于园区以工业用地为主的特点，考虑到国家宏观节水政策，参考同类型工业园区用水量情况，从节能降耗角度动身，依照GB50282-1998都市给水工程规划规范确定园区要紧用水量指标（表1）。

15、表1 碧波工业园区用水量指标用地性质单位用水量标准（万m3/km2d)用地性质单位用水量标准（万m3/km2d)居民居住用地0.2仓储用地0.25公共设施用地0.6对外交通用地0.3一类工业用地0.4道路广场用地0.2二类工业用地0.6市政设施用地0.25三类工业用地1.0绿地0.15注：由于园区内居民居住形式未定，临时取值是正常值的40%，即0.5*40%=0.2依照确定的要紧用水量指标及不同用地性质占地面积，计算出碧波工业园区各种规划用地用水量（表2)表2碧波工业园区各规划用地需水量计算结果用地名称面积（km2)用水量标准（万m3/km2d)用水量（万m3/d)居民居住用地0.431650

16、.200.087公共设施用地0.335530.600.201一类工业用地1.136530.400.455二类工业用地2.994850.601.797三类工业用地0.148631.000.149仓储用地0.400500.250.100对外交通用地0.064080.300.019道路广场用地1.101820.200.220市政设施用地0.130830.250.033绿地1.306520.150.196水域及其他用地0.849060.000合计8.93.25不可预见水量按照用水量的10%计算，碧波工业园区总需求水量为：3.25 *1.1= 3.575 万m3/d，日变化系数取1.3，则平均日需求水量

17、为：3.575/1.3=2.75万m3/d，此预测水量中工业直接用水量大约为2万m3/d，占主导地位，依照现今入园企业看大多属于二类工业项目，用水量相对稳定，节水降耗效果不明显，对供水企业来讲是比较稳定的用户，目前园区开发不足5%，用水量差不多接近0.3万m3/d，由此可见此次预测取值相对保守。乐观考虑该区域自来水终需求应该在3万m3/d以上。第四章 项目投资方案4.1项目投资模式总体来讲，本项目合作模式按照特许经营的一般规则，由投资人设立项目公司负责投资、建设和运营，一方面保证了地点公用事业项目运营的独立性，另一方面降低了投资人与公用事业项目之间的关联财务风险。双方在建设投资、运营治理方面的

18、权利义务相对清晰，为项目有效建成运营提供了必要的保障。4.2核心边界条件 （一）、投资预算项目总投资为4550万元。其中：第一部分费用3000万元（包括土建工程、设备购置费、和装工程费）；第二部分费用平1550万元（包括差不多预备费、银行贷款利息、试运行费用、前期工作费用、征拆费用、铺底流淌资金等）。以上资料由凯里自来水公司提供，其中不含土地的挂牌出让费用，建议尽快依照施工图及所发生的费用进一步核实。（二）、特许经营范围 本项目设计供水范围为碧波工业园区。（协议谈判时应明确界定地理位置区域范围）（三）、特许经营期限特许经营权的期限是投资者测算投资成本和财务分析的重要参数，授权主体在确定该期限时

19、需要考虑以下因素：（1）期限的长度应使投资人能着眼于企业的长期投资、运营和进展，幸免短期行为；（2）期限内投资人可能实施的技术改造或设备重置投资的回收问题，期限过短会阻碍投资人进行这类资本性投资，从而不利于企业的进展；（3）区域供水项目供水规模小，投资成本相对较高，假如设定的特许经营期过短，将导致投资人难以收回成本，阻碍出资意愿；（4）符合相关法律法规及政策规定，2004年市政公用事业特许经营治理方法中规定，投资都市自来水和污水处理，经营期限最长可达30年。鉴于本项目投入成本较高、利润率低、回收期长，同时考虑供水管网后续建设和净水设施的重置问题，我们建议本次招商项目的特许经营权期为30年。（若

20、再不需要保底售水量的情况下，也能够采纳水量满足一定条件后的固定年限）（四）、供水价格的确定供水价格的一般确定：建立完善科学的城乡区域供水及价格调整机制，供水价格的建立以“投资、运营成本+税费+合理利润”为原则，比照周边同类地区的水价标准；供水价格的制定、调整实行听证会制度和并需获得物价部门的核准。考虑到碧波园区建立供水价格调整机制难度较大，目前当地政府表示碧波园区供水价格按照凯里市区供水价格执行，并随凯里市供水价格调整而调整。（此方法简单易行，免去日后调价风险，不足之处是园区供水规模相对较小，单位制水成本相对会高些，执行凯里水价对我方的利润率有一定阻碍）（五）、土地使用权本项目涉及到的土地使用

21、权通过招拍挂等流程出让给项目公司。项目特许权授予后，项目公司在约定的特许经营期内能够使用该土地，对土地使用权出让费应依照本项目的特许经营期限进行摊销，并应按时缴纳土地使用税等相关税费。（凯里自来水公司测算水价时，没有考虑土地的出让费用。若加上土地出让费水价还会有所提高，行业内处理土地的方式一般有两种：一种是出让；一种是租用。土地怎么讲是稀缺资源建议采取出让方式获得）（六）、保底售水量投资资产的收益依靠于特许期内的销售水量，一个普遍的现象是工业园区供水项目受制于园区的进展。保底售水量的制定给投资人投资运营项目提供了盈利保障，是投资人进行项目财务测算的基础。招商人制定保底售水量应该参照园区供水规划

22、、园区招商建设进展情况等作为依据。（凯里自来水公司测算水价时，也提到了保底水量问题，其测算条件是前三年售水60%，再三年80%，以后100%。此假设只能是理想值，行业内普遍存在的产销差率较高，若保底最多能够保证到产能90%就差不多相当理想。若签订保底售水量条款，法律层面上分析对项目公司的利益保障是有益的，政府承担了由园区进展滞后带来的所有风险。）（七）、设备重置 特许经营期限远大于设备的使用寿命，固一般在特许经营期限内依照设备保养与使用情况，设备将重置1-2次。（此项费用的投入凯里水司测算中未予考虑）（八）、管网的后续投入 供水企业进展过程中的新增管网的投资，过去地点靠收取“开户费”、“配套费

23、”等方式自行解决，现在政府对企业及商品房的市政基础设施配套费采取统一征收、治理的方式，供水企业不再收取相关费用，故此项投资应该在投资测算中予以考虑。（九）、税收优惠政策 为鼓舞社会资本积极参与本次项目的竞争，需要政府明确融资过程中可能给予相关税收优惠及费用减免政策。第五章 项目财务测算5.1财务测算的目的本次财务分析是以凯里市碧波园区水厂建设相关调研资料及合理假设为基础，评估项目的经济状况，加强山东省水利工程局领导对项目实施的了解，为与凯里市政府的谈判工作提供基础。5.2财务测算的依据本次财务测算依据要紧有：建设项目经济评价与参数（第三版）；市政公用设施建设项目经济评价方法与参数；碧波高新技术

24、产业园区产业进展规划；贵州凯里投资指南；项目调研资料；其他与项目相关的文件资料。5.3财务测算要紧成本指标投资总额项目投资人投资总额为4700万元，其中项目建设投资估算4550万元，土地使用权费用150万元。贷款投资总额的70%为贷款额，还款期限为10年，长期贷款利率为6.55% 所得税利润总额*0.25职员人数水厂职员暂定为29人工资及福利费依照调研情况，暂按4万元/人/年水资源费0.04元/吨动力费按1.06元/吨计算药剂费按0.03元/吨计算年大修费年大修费率按固定资产原值的1.5%计算年维护检修费年维护检修费按固定资产原值的 1.5%计算折旧费固定资产折旧采纳直线法计提折旧，其中构筑物

25、折旧年限为运营期29年，设备资产按15年折旧，同时在第15个运营年考虑设备重置更新。摊销费假定土地使用权费用150万元在运营期内平均摊销其他费用依照市政公用设施建设项目经济评价方法与参数，供水厂成本费用测算中，其他费用=经营成本（前八项成本之和）*12%。其中其他费用包括治理费用、销售费用、相关的税金以及其他支出。差不多水量碧波水厂设计水量为1.5万吨，假设正式运营的第1年至第3年的差不多水量为设计水量的60%，正式运营的第4年至第6年差不多水量为设计水量的80%，之后每年的差不多水量达到设计水量。特许经营期限特许经营期限为30年，含建设期1年投资回报率依照水务市场的通行惯例，投资人通常要求供

26、水项目的投资回报率在8%-12%之间5.4财务测算讲明 （1）产销差率讲明 产销差率=（制水量-售水量）/制水量100%，产销差是供水企业衡量企业经营和管网治理工作水平的具体指标，产销差率过高会加大供水企业成本。供水行业产销差率平均水平在20%-30%之间。考虑到碧波园区配水管网属于新建，漏失率相对较低，本次测算中产销差率暂定为15%。（2）水价调整近年来，凯里市分不在2007年6月以及2012年9月进行了水价调整，具体水价调整执行情况如下表所示：单位：元/吨项目自来水单价（不含污水处理费）居民生活工业用水行政事业经营服务特种行业2007年6月1.70 2.20 2.20 2.80 5.20

27、2012年9月2.15 3.00 3.00 3.00 9.00 依照已有水价计算，20072012年凯里市居民生活用水单价与工业用水单价的年均增幅分不达到4.8%、6.4%。本次测算中，假设运营期内水价调整年均增幅为4%。（3）物价变动水平本次测算中动力费、药剂费考虑3%的年均增长幅度，人职员资福利年均增幅暂定为5%。（5）电价讲明建好运营的碧波园区水厂作为大工业用电企业，实行两部制电价。执行的电费计算公式为：电费=差不多电费+电度电费，其中差不多电费=用户用电容量差不多电价，电度电费=运行期间耗电量电度电价。依照调研，目前凯里市大用户电度电价为0.5159元/度；差不多电价中最大需量电价为4

28、5元/千瓦月，变压器容量电价为30元/千伏安月。（6）税收优惠政策 依照贵州相关税收优惠政策，对在贵州地区新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，上述项目业务收入占企业总收入70%以上的，能够享受企业所得税如下优惠政策：内资企业自取得第一笔收入之日起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。其中新办水利企业是指投资新办从事江河湖泊综合治理、防洪除涝、灌溉、供水、水资源爱护、水力发电、水土保持、河道疏浚、河海堤防建设等开发水利、防治水害的企业。本项目属于新办供水企业，符合该项优惠政策，投资人可向凯里市政府积极争取所得税优惠政策。5.5财务测算结果依照前述测算要紧成本指标

29、及相关假设条件，本项目在8%-12%的内部收益率要求下，运营期内水价情况分不如下表所示：8%内部收益率单位：元/吨运营期第1年第5年第10年第15年第20年第25年第29年水价2.863 3.349 4.075 4.958 6.032 7.339 8.585 10%内部收益率单位：元/吨运营期第1年第5年第10年第15年第20年第25年第29年水价3.056 3.575 4.350 5.292 6.439 7.833 12%内部收益率单位：元/吨运营期第1年第5年第10年第15年第20年第25年第29年水价3.255 3.808 4.633 5.637 6.858 8.344 9.761 第六

30、章 风险因素及防范 我们所称项目风险是指市政公用基础设施项目在特许权授予、项目建设、运营、维护、移交等时期里发生损失的可能性。风险识不是对这类项目运作过程中存在的风险因素进行系统地辨识和归类，并分析产生风险事件的缘故；风险操纵则是在风险识不的基础上设计和安排如何有效地操纵、规避和分担风险的措施。 任何大型基础设施项目，实际运作中总是存在各种不同的风险因素（不确定性）。风险治理理论和实践中一种被广为同意的观点是：风险应由最有能力操纵与治理该类风险的一方来承担。 基于上述认识，结合本项目的实际情况，从参与各方（包括政府、招商人、投资人、银行、保险公司等等）角度对项目风险进行描述和分析，以期使在项目

31、正式合作前对风险的性质、风险治理人和治理方法有更深入的认识，使项目结构更加合理，运作过程更加顺畅。 以项目参与各方对风险因素的可控性为标准，可将风险因素划分为核心风险和环境风险。对碧波园区供水BOT项目的要紧两个参与方招商人和投资人而言，有些风险因素对双方均不利，需要借助风险治理工具来规避；有些是对一方有利而对另一方不利，则需要考虑如何在两者之间合理地分配风险。风险分类风险表现形式风险治理方法适宜治理者对应法律协议环境风险公共政策及法律法规变化风险有关市政公用基础设施项目的监管政策（譬如国家或地点明确的特许权制度规定出台），涉及供水行业的土地、税务、水质标准等方面的法律法规的不利变化规定明确的

32、补偿机制或协商谈判原则与机制招商方/投资人特许经营协议国有化风险国家决定在特许期届满前收回特许经营权，实行国有化约定国家收回特许权时的补偿机制，及投资人救济方法招商人特许经营协议通货膨胀风险包括电力、药剂、工资及治理费用等在内的综合物价费用的上涨水价的调整招商人/投资人特许经营协议金融风险利率变化，汇率变化签定固定利率贷款合同，购买远期汇率产品投资人贷款协议不可抗拒的自然风险地震、台风、冰雹等造成项目停运或阻碍项目运转效率购买财产一切险、机器停运险等商业保险保险公司保险合同核心风险政府支付风险无法按时支付保底售水量的补贴款项明确招商人供水保底售水量的补贴来源和支出专向特征；建立补贴特不账户；按

33、月付费、按年结算招商人特许经营协议非竞争性风险地点政府在临近地区建设另一座类似处理设施的风险明确对同一区域内的竞争性项目不予审批，并做出非竞争性承诺招商人特许经营协议水源地水量风险由于的季节、环境等因素导致的水源水量不能保障作为不可抗力事件，投资人免于履约的事由，超过一定期限政府给予相应补贴招商人特许经营协议水质风险进水水质浓度超过本项目的工艺处理能力作为不可抗力事件，投资人免于履约的事由招商人特许经营协议融资风险无法按打算的利息成本、进度和金额完成项目融资提早接触银行等融资机构，尽早开始项目评估投资人贷款合同运营风险由于运营技术治理不到位，导致出水水质、水压等不达标机器维养无法达标，导致设备

34、加速损耗，提早进入重置期厂内发生火灾等人为灾难严格运营治理，加强人员培训；定期（3月/6月）实施资产完备性检查；投保商业保险投资人特许经营协议检测、计量风险由于水质标准规定不明确或水质检测方法无法为双方同意成为要紧风险专门以技术附件的形式明确水质标准。 详细的水质检测规定。规定水质不合格的违约责任和后果。向治理协调委员会申诉投资人/招商人特许经营协议风险和责任存在相似之处，容易被混淆。前已述及，风险是项目运作中以后可能发生的损失；而责任则是以后必定会发生的费用支出等。在本项目中，风险和责任的共同点差不多上需要查找它们的承担者或分担机制。 BOT项目中的各类风险被准确识不后，编制招商文件过程中即通过招商条件的设定和律师的法律文件对项目核心风险和环境风险进行分配，在往后的商务谈判中，还能够通过协商沟通，就其他未定的风险或风险操纵措施或分担机制达成共识，以此为基础进行合理而稳妥的风险治理。第七章 结论和建议综上所述，碧波开发区水厂BOT目，是开发区进展的必要基础设施，工程的建成，能够改善居民的生活质量，促进地点经济的进展，具有良好的社会和经济效益。随着环境进一步污染，产