尺度 成都金堂高尔夫项目蓝光观岭前期可行性分析 页

1、华宝集团金堂项目可行性研究报告PAGE 报告总述述本案以项项目自身身特殊性性为出发发点，站站在城市市运营角角度，分分析了金金堂发展展综合性性郊区大大盘的优优劣势条条件，提提出将房房地产与与休闲产产业相复复合，引引入特色色吸引物物，以休休闲产业业拉动房房地产产产业发展展、塑造造物业独独特价值值卖点的的可行性性建议。在此基础础上，综综合考量量金堂区区域自身身特性、资源条条件、竞竞争要求求，提出出了本案案适宜发发展“商务休休闲+体体育休闲闲”的277洞、占占地15500亩亩的高尔尔夫球场场为特色色吸引物物，并初初步确定定其档次次为“西南首首席”，特色色风情为为“具有完完整生态态链条的的亲水高高尔夫球

2、球场”。在特色吸吸引物既既定的情情况下，本案确确定以“高档物物业高尔夫夫主题社社区”与“中高档档物业多元元化中高高端复合合主题居居住区”为主力力产品，以“球场、房产均均衡发展展”为基本本思路，建设成成为“生活、休闲、商务”三位一一体的“西南国国际生态态高尔夫夫小镇”的基本本发展模模式。在基本发发展模式式既定的的状况下下，我们们分别从从市场层层面、运运营层面面、财务务层面验验证了其其可行性性。最终，我我们分析析认为，本项目目投资周周期将为为10年年，资金金成本约约9.111833亿，第二年年开始开开发商基基本不需需追加投投入，项项目进入入良性自自循环，大约用用5.55年时间间实现净净现值为为0，

3、未未来的纯纯资金净净收益将将达到110.14553亿，自有资金金回报率率111.26%。另外沉沉淀高尔尔夫、酒酒店等物物业，建建设成本本价值33.3亿亿元，土土地价值值15.9亿元元（按未未来1000万元元/亩计计），项项目具备备良好的的风险抗抗性。目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc142680811 前言项项目发展展的目标标体系 PAGEREF _Toc142680811 h 8 HYPERLINK l _Toc142680812 一、本项项目研究究背景 PAGEREF _Toc142680812 h 8 HYPERLINK l _Toc142680813

4、 （一）企企业背景景 PAGEREF _Toc142680813 h 8 HYPERLINK l _Toc142680814 （二）项项目自身身条件 PAGEREF _Toc142680814 h 8 HYPERLINK l _Toc142680815 （三）项项目发展展环境 PAGEREF _Toc142680815 h 9 HYPERLINK l _Toc142680816 三、项目目的特殊殊性认识识 PAGEREF _Toc142680816 h 9 HYPERLINK l _Toc142680817 四、本项项目发展展的前提提条件分分析 PAGEREF _Toc142680817 h

5、9 HYPERLINK l _Toc142680818 五、本项项目发展展的目标标体系 PAGEREF _Toc142680818 h 10 HYPERLINK l _Toc142680819 第一章区域域发展战战略研究究 PAGEREF _Toc142680819 h 11 HYPERLINK l _Toc142680820 一、大成成都城市市定位对对区域发发展的意意义 PAGEREF _Toc142680820 h 11 HYPERLINK l _Toc142680821 二、大成成都总体体规划对对区域发发展的影影响 PAGEREF _Toc142680821 h 12 HYPERLINK

6、 l _Tocc142268008222三、金金堂规划划与定位位导致其其在大成成都中竞竞争地位位改变 PAGEREF _Toc142680822 h 12 HYPERLINK l _Toc142680823 四、区域域资源条条件及发发展水平平横向比比较分析析 PAGEREF _Toc142680823 h 14 HYPERLINK l _Toc142680824 五、金堂堂差异化化竞争发发展战略略 PAGEREF _Toc142680824 h 15 HYPERLINK l _Toc142680825 第二章项目目休闲产产业发展展方向 PAGEREF _Toc142680825 h 16 HY

7、PERLINK l _Toc142680826 一、特色色吸引物物的选择择 PAGEREF _Toc142680826 h 16 HYPERLINK l _Toc142680827 （一）本本案发展展休闲产产业的资资源基础础 PAGEREF _Toc142680827 h 16 HYPERLINK l _To二）各区域域休闲产产业的发发展态势势 PAGEREF _Toc142680828 h 17 HYPERLINK l _Toc142680829 （三）人人造特色色吸引物物的确定定 PAGEREF _Toc142680829 h 18 HYPERLINK l _To

8、c142680830 二、高尔尔夫球场场发展建建议 PAGEREF _Toc142680830 h 19 HYPERLINK l _Toc142680831 （一）中中国高尔尔夫发展展概况 PAGEREF _Toc142680831 h 19 HYPERLINK l _Toc142680832 （二）成成都高尔尔夫发展展概况 PAGEREF _Toc142680832 h 20 HYPERLINK l _Toc142680833 （三）本本案高球球球场发发展建议议 PAGEREF _Toc142680833 h 21 HYPERLINK l _Toc142680834 第三章项目目发展模模式

9、PAGEREF _Toc142680834 h 22 HYPERLINK l _Toc142680835 一、案例例考察 PAGEREF _Toc142680835 h 22 HYPERLINK l _Toc142680836 （一）案案例简介介 PAGEREF _Toc142680836 h 22 HYPERLINK l _Toc142680837 （二）共共性研究究 PAGEREF _Toc142680837 h 22 HYPERLINK l _Toc142680838 （三）差差异点分分析 PAGEREF _Toc142680838 h 23 HYPERLINK l _Toc142680

10、839 二、项目目总体发发展思路路 PAGEREF _Toc142680839 h 24 HYPERLINK l _Toc142680840 （一）项项目总体体开发思思路 PAGEREF _Toc142680840 h 24 HYPERLINK l _Toc1426808411（二）项目开开发应注注意的几几个要点点 PAGEREF _Toc142680841 h 24 HYPERLINK l _Toc142680842 三、高尔尔夫休闲闲物业定定位 PAGEREF _Toc142680842 h 24 HYPERLINK l _Toc142680843 （一）休休闲物业业总体定定位 PAGER

11、EF _Toc142680843 h 24 HYPERLINK l _Toc142680844 （二）休休闲物业业组合 PAGEREF _Toc142680844 h 25 HYPERLINK l _Toc142680845 （三）市市场锁定定 PAGEREF _Toc142680845 h 26 HYPERLINK l _Toc142680846 （四）目目标客户户群锁定定 PAGEREF _Toc142680846 h 26 HYPERLINK l _Toc142680847 第四章市场场可行性性分析 PAGEREF _Toc142680847 h 27 HYPERLINK l _Toc1

12、42680848 一、本案案所面临临的市场场格局及及竞争格格局 PAGEREF _Toc142680848 h 27 HYPERLINK l _Toc142680849 （一）成成都郊区区物业市市场板块块分布 PAGEREF _Toc142680849 h 27 HYPERLINK l _Toc142680850 （二）发发展模式式下的竞竞争格局局判断 PAGEREF _Toc142680850 h 28 HYPERLINK l _Toc142680851 二、高端端物业市市场竞争争分析 PAGEREF _Toc142680851 h 28 HYPERLINK l _Toc142680852

13、（一）显显性竞争争板块分分析 PAGEREF _Toc142680852 h 28 HYPERLINK l _Toc142680853 （二）潜潜在竞争争分析 PAGEREF _Toc142680853 h 30 HYPERLINK l _TToc114266808854（三）竞争下下的本案案发展高高端休闲闲物业的的市场机机会点 PAGEREF _Toc142680854 h 31 HYPERLINK l _Toc142680855 三、中高高档物业业的市场场竞争分分析 PAGEREF _Toc142680855 h 31 HYPERLINK l _Toc142680856 （一）本本地市场场

14、的中高高档物业业竞争分分析 PAGEREF _Toc142680856 h 31 HYPERLINK l _Toc142680857 （二）与与第一圈圈层阻隔隔性市场场的中高高档物业业竞争分分析 PAGEREF _Toc142680857 h 32 HYPERLINK l _Toc142680858 （三）中中高端物物业市场场机会判判断 PAGEREF _Toc142680858 h 34 HYPERLINK l _Toc142680859 四、大成成都城市市化进程程带给金金堂的区区域发展展机会 PAGEREF _Toc142680859 h 35 HYPERLINK l _Toc142680

15、860 五、市场场可行性性总结 PAGEREF _Toc142680860 h 36 HYPERLINK l _Toc142680861 第五章运营营可行性性分析 PAGEREF _Toc142680861 h 37 HYPERLINK l _Toc142680862 一、项目目运营的的总体构构想 PAGEREF _Toc142680862 h 37 HYPERLINK l _Toc1426808863（一）项目运运营必须须遵循的的原则 PAGEREF _Toc142680863 h 37 HYPERLINK l _Toc142680864 （二）本本案运营营的总体体设想 PAGEREF _T

16、oc142680864 h 37 HYPERLINK l _Toc142680865 二、运营营机制设设计 PAGEREF _Toc142680865 h 38 HYPERLINK l _Toc142680866 （一）运运营主体体选择 PAGEREF _Toc142680866 h 38 HYPERLINK l _Toc142680867 （二）与与政府的的关系协协调 PAGEREF _Toc142680867 h 39 HYPERLINK l _Toc142680868 （三）与与其他企企业的协协作 PAGEREF _Toc142680868 h 40 HYPERLINK l _Toc14

17、2680869 三、开发发时序设设计 PAGEREF _Toc142680869 h 42 HYPERLINK l _Toc142680870 （一）设设计的指指导思想想 PAGEREF _Toc142680870 h 42 HYPERLINK l _Toc142680871 （二）各各产品的的开发时时机判断断 PAGEREF _Toc142680871 h 42 HYPERLINK l _Toc142680872 （三）开开发时序序设计 PAGEREF _Toc142680872 h 43 HYPERLINK l _Toc142680873 四、运营营方式设设计 PAGEREF _Toc14

18、2680873 h 45 HYPERLINK l _Toc142680874 （一）高高尔夫球球场运营营方式 PAGEREF _Toc142680874 h 45 HYPERLINK l _Toc142680875 （二）土土地运营营方式 PAGEREF _Toc142680875 h 46 HYPERLINK l _Toc142680876（三三）物业业运营方方式 PAGEREF _Toc142680876 h 47 HYPERLINK l _Toc142680877 （四）酒酒店运营营方式设设计 PAGEREF _Toc142680877 h 48 HYPERLINK l _Toc1426

19、80878 第六章投资资可行性性分析 PAGEREF _Toc142680878 h 49 HYPERLINK l _Toc142680879 一、土地地运营的的投资可可行性分分析 PAGEREF _Toc142680879 h 49 HYPERLINK l _Toc142680880 （一）研研究方法法 PAGEREF _Toc142680880 h 49 HYPERLINK l _Toc142680881 （二）土土地投资资成本研研究 PAGEREF _Toc142680881 h 50 HYPERLINK l _Toc142680882 （二）高高尔夫俱俱乐部投投资运营营对土地地投资成成

20、本的影影响 PAGEREF _Toc142680882 h 50 HYPERLINK l _Toc142680883 （三）土土地市场场价值预预测 PAGEREF _Toc142680883 h 51 HYPERLINK l _Toc142680884 （四）土土地运营营的投资资可行性性分析 PAGEREF _Toc142680884 h 51 HYPERLINK l _Toc142680885 二、物业业开发投投资可行行性分析析 PAGEREF _Toc142680885 h 52 HYPERLINK l _Toc142680886 （一）分分析方法法 PAGEREF _Toc1426808

21、86 h 52 HYPERLINK l _Toc142680887 （二）物物业平均均价格预预测 PAGEREF _Toc142680887 h 52 HYPERLINK l _Toc142680888 （三）投投资分析析与收益益测算 PAGEREF _Toc142680888 h 53 HYPERLINK l _Tocc142268008899三、不不同运营营方式下下项目投投资评价价 PAGEREF _Toc142680889 h 60 HYPERLINK l _Toc142680890 （一）土土地一级级运营 PAGEREF _Toc142680890 h 60 HYPERLINK l _

22、Toc142680891 （二）主主体企业业进行全全部物业业开发 PAGEREF _Toc142680891 h 60 HYPERLINK l _Toc142680892（三）主体企企业进行行部分物物业开发发 PAGEREF _Toc142680892 h 61 HYPERLINK l _Toc142680893 （四）总总体评价价 PAGEREF _Toc142680893 h 61 HYPERLINK l _Toc142680894 四、项目目风险分分析 PAGEREF _Toc142680894 h 62 HYPERLINK l _Toc142680895 （一）政政策风险险 PAGER

23、EF _Toc142680895 h 62 HYPERLINK l _Toc142680896 （二）市市场竞争争风险 PAGEREF _Toc142680896 h 63 HYPERLINK l _Toc142680897 （三）经经营性风风险 PAGEREF _Toc142680897 h 64 HYPERLINK l _Toc142680898 （四）结结论 PAGEREF _Toc142680898 h 65附件：附件一：金堂政政府部门门深访纪纪录附件二、成都高高尔夫发发展概况况附件三、金堂市场场环境报报告附件四、典型高高尔夫个个案分析析附件五、土地价价值研究究附件六：重点郊郊区别墅墅

24、板块发发展比较较研究前 言项项目发展展的目标标体系一、本项项目研究究背景（一）企企业背景景华宝集团团是一家家多元化化大型国国际性集集团公司司，在中中国大陆陆的主业业是化工工，同时时拥有丰丰厚的资资金储备备；对于于这样一一个跨行行业进行行投资的的企业，对投资资地产项项目的基基本要求求在于：资金安全全性：项项目的开开发，必必须保证证资金投投入的安安全性，必须实实现土地地、物业业的保值值、升值值。项目可投投资性：未来项项目开发发的投资资强度，必须满满足企业业对存量量资金的的消化需需求。发展可持持续性：通过项项目的开开发运行行，能联联动、集集聚、整整合多层层次的政政府、业业界、土土地资源源，从而而构建

25、企企业全新新发展平平台，自自主衍生生许多项项目以外外的新利利润点与与投资机机会。以上三点点，这也也是我们们判断项项目可行行性的基基本准则则。（二）项项目自身身条件项目地块项目地块块总面积积42000亩，位于原原成都野野生动物物园区域域。该区区域东北北临中河河，与未未来的“成都游游乐中心心”隔河相相望；东东南向连连金堂新新城区，毗邻客客运中心心、三星星级酒店店；东面面为青白白江地界界；现区区域四周周土地基基本上均均为农田田等未开开发土地地。根据我方方对地块块的实地地勘察，结合对对国土部部门、规规划部门门、当地地开发商商等的深深访，我我们对土土地有以以下基本本认识：地块资源源禀赋优优越较为突出出的

26、资源源为四大大类：水资源该区区域毗邻邻中河，地块内内有一大大湖（莫莫里森湖湖），并并散点分分布有其其他小水水塘，均均为引中中河水形形成。物种资源源项目目天然的的物业价价值卖点点；地块块区域原原为成都都野生动动物园，共有各各类动物物3万余余只，构成了了野趣横横生、生生机盎然然的奇妙妙生态空空间。植被资源源地块块区域植植被茂密密，植物物品种繁繁多，并并已人工工形成了了草场、林区等等。地貌资源源区域域内地势势变化富富有动态态，为浅浅丘地形形，以毗毗邻中和和的现“河畔餐餐厅”为制高高点，莫莫里森湖湖为低洼洼区。土地证将将分期获获得28000亩土地地拥有土土地证，可一次次性直接接获取；14000亩土土地

27、为预预留发展展用地，将通过过其他手手段获取取。（三）项项目发展展环境项目所在在的金堂堂区域，城镇发发展水平平滞后于于同等区区位条件件的其他他城镇。现阶段段，金堂堂在规划划、政策策上拥有有多项利利好，未未来地块块发展的的区位优优势突出出。三、项目目的特殊殊性认识识本案是西西部中心心城市郊郊区的综综合性大大盘与常规地地产项目目不同，本案案远离市市区、体体量巨大大，单纯纯的住区区开发缺缺乏当地地的市场场消费力力支撑。因此必必须将项项目目标标市场放放大整个个成都、四川、中国西西南进行行考量，作为一一个中国国西部中中心城市市的郊区区综合性性大盘来来进行研研究。政、企关关系决定定本案开发发的可行行性一方面

28、，政府拥拥有原野野生动物物园一定定股权，同时在在土地运运营环节节还需要要政府的的协助。企业为保保证土地地低价获取取，必须须考虑与与政府的的关系协协调。同同时作为为一个“城市运运营”项目，政府的的支持也也是项目目必要的的保障。四、本项项目发展展的前提提条件分分析必须建立立一个特特色吸引引物参考中国国郊区大大盘开发发，类似似本案的的郊区大大盘，必必须进行行产业复合合，引入入与人居居生活体体系关联联度、融融合度高高的特色色吸引物物作为核核心卖点点。必须立足足“城市运运营”进行发发展本案是区区域休闲闲产业发发展的龙龙头项目目，必须须以项目目带动区区域发展展，通过过区域发发展营造造项目发发展的机机遇。这

29、要求求在政、企携手手的前提提下，企企业的投投资、开开发行为为必须站站在区域域发展、城市运运营的角角度进行行思考。五、本项项目发展展的目标标体系通过特色色吸引物物，运用用“城市运运营”手段，提提升区域域竞争力力。通过土地地投资，保保证资金金安全性性。通过开发发投资，实实现项目目可投资资性。通过联动动政府，搭建起起双方互互动、合合作的平平台，共共同实现现投资可可持续性性。以上四点点，是我我们可行行性研究究的主要要内容，也是我我们项目目发展必必须符合合的刚性要求求。第一章 区域域发展战战略研究究一、大成成都城市市定位对对区域发发展的意意义中国城市经济发展格局图大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈？长

30、江流域经济带西部的致动点、发力点在哪里？成都凭借借自身的的地理优优势获得得了突飞飞猛进的的发展，已成为为中国城城市发展展的第四四极。作为国家家级区域域中心城城市，成成都凭借借其先天天的自然然资源优优势和人人文禀赋赋，成为为“中国休休闲之都都”它所面面对的休休闲市场场将是全全国乃至至全球！二、大成成都总体体规划对对区域发展展的影响响郫县：发展初期清白江金堂：起步阶段龙泉：发展中期华阳：高速发展期东升：发展初期温江：高速发展期华阳组团团：小康康居住新新城温江（柳柳城）组组团：花花园居住住新城龙泉组团团：山地地型休闲闲旅游区区新都青青白江组组团：大大型制造造业基地地双流（东东升）组组团：新新型工业业

31、基地郫县（郫郫筒）组组团：高高新技术术产业中中心在大成都都总体规规划影响响下，温温江、华华阳、龙龙泉等区区域房地地产市场场得以较较快发展展，特别别是人南南延线和和光华大大道的建建设，促促使温江江、华阳阳市场发发生了革革命性突突破；而而青白江江等地房房地产市市场发展展显得较较为滞后后，这对对本项目目来说即即是一个个市场机机遇，又又是一个个开拓全全新市场场的挑战战。三、金堂堂规划与与定位导导致其在在大成都都中竞争争地位改改变金堂政府府力图把金堂堂打造为为“西部花花园水城城，成都都游乐中中心”，目前前已初具具规模，居家、生态环环境都得得到了极极大改善善，力在在创造“天府水水城，人人居金堂堂”的优美美

32、休闲人人居环境境；区域域定位以以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性性质将发发生了质质的改变变。同时，金金堂围绕绕打造“成都市市东北部部次中心心”，全方方位推进进对外开开放；正正建设成成为无污污染的中中国西部部纺织城城。20077年底，成金路路开通，金堂与与成都的的距离为为31公公里，半半径属于于3050公公里的地地域，与成都都的距离离在300分钟车车程内，成金快快速通道道的建成成使金堂堂完全进进入300分钟的的大成都都第一圈圈层。为此，成成金线将将成为改改变金堂堂与成都都之间关关系的紧紧密纽带带，将金金堂带入入成都第第一圈层层。金堂堂区位条条件的变变化，将将使其兼兼具第一一圈层和和第二圈圈

33、层优势势特点：第一圈层层与第二二圈层综综合比较较分析：第一圈层层第二圈层层土地储备备状况土地储备备丰富土地储备备相当丰丰富土地成本本较高很低交通状况况相对完善善交通逐步步完善，城市一一体化进进程加快快居住环境境状况配套较成成熟.居居住质量量较好自然环境境较好,居住环环境逐步步改善，条件配配套逐步步完善产品状况况产品多样样化,可可选择度度大产品多样样化不够够价格接受受度相对较高高相对较低低竞争相当激烈烈相对较弱弱投资环境境较成熟正在完善善金堂区域域未来优优势特点点：具有规模模开发条条件土地成本本低交通便捷捷生态环境境优价格接受受度逐渐渐提升金堂区域域未来也也面临着着同时来来自第一一圈层和和第二圈

34、圈层更为为严峻的的竞争。下面本本案将进进一步比比较金堂堂与其它它典型区区域发展展条件，初步判判断其竞竞争地位位。四、区域域资源条条件及发发展水平平横向比比较分析析区域交通条件件房价水平平自然环境境生活配套套青城山成灌高速速、老成成灌路；1066国道的的贯通以以及川西西旅游黄黄金通道道的修建建使区域域交通四四通八达达；车程高速速40分分钟，老老成灌路路1小时时；但均均需交纳纳过路费费；目前中高高端平均均房价为为40000元/自然景观观资源突突出，避避暑胜地地；世界自然然文化遗遗产，具具有突出出的人文文、文化化资源；气候宜人人，空气气质量高高；生活配套套匮乏华阳有人民南南路南延延线，成成仁路等等；

35、华阳新客客运中心心及府河成成都港；距离成都都车程110分钟钟；目前中高高端平均均房价为为40000元/位居城南南，“富”气顺延延，人气气较足；紧靠东山山、牧马马山，毗毗邻府河河、副中中心、高高新区，具备一一定的自自然资源源。生活配套套不足龙泉拥有五纵纵三横的的快速交交通网络络：“五纵”：老成成渝路、成渝高高速路、成南高高速路、成洛路路、成龙龙路；“四横”则指三三环路、外环高高速路、龙泉环环城路、石胜路路；拥有成都都最大客客运站十十陵客运运站；距成都的的车程220-330分钟钟；目前中端端平均房房价为222000元/有成都最最近的山山脉，地地形起伏伏较大，在成都都较为少少见，但但是水资资源相对对

36、匮乏；具有一定定的资源源，成都都市区最最大的规规划风景景区十陵历历史文化化风景区区位于龙龙泉；著名的花花果之乡乡，休闲闲胜地。生活配套套一般温江成温邛高高速，光光华大道道，交通通网络发发达；进城的时时间在110分钟钟以内；目前中高高端平均均房价为为32000元/处于成都都上风上上水之地地，水资资源相比比其他郊郊区中丰丰富；“贵”气气较盛，区域认认知度高高。空气质量量高，有有众多的的森林苗苗圃。花博会永永久性展展馆的建建设与展展示，将将对区域域环境有有较大程程度的提提升。生活配套套正处于于逐步完完善中，借花博博会的东东风建设设大量的的基础配配套牧马山成雅高速速、成都都双流流新津津大件路路，交通通

37、网络发发达，但但交通状状况一般般；平均房价价集中在在40000元/以上上区域内高高尔夫球球场为目目前成都都市内最最好的高高尔夫球球场，吸吸引大量量的商务务客户；区域内起起伏的山山地地形形，适合合修建私私密性较较强；景景观位置置较好的的高端物物业；森林公园园的建设设将将区区域打造造成旅游游胜地；生活配套套不完善善，几乎乎无其他他方面的的配套金堂成绵高速速，20007年年底成金金路通车车后，进进成都时时间不到到半小时时目前中端端均价220000元/被誉为“千里沱沱江第一一城”，沱江及及其支流流毗河、中河和和北河在在县城内内相汇环环绕，构构成金堂堂县“一一江三河河八岸”的水系系环境，有中国国独具的的

38、水城特特色。本项目紧紧邻中河河，植被被覆盖较较高，内内有多处处大小水水塘，地地形地貌貌非常适适宜打造造高尔夫夫别墅物物业。生活配套套一般从上述几几个典型型区域比比较来看看，金堂堂凭借目目前的现现状暂时时不具备备明显区区域休闲闲房地产产发展优势势。五、金堂堂差异化化竞争发发展战略略作为未来来成都半半小时圈圈层的成成员之一一，金堂堂暂不具备备明显竞竞争优势势，如果果在现状状条件下下将其与其其它几个个区域定定位雷同同，其未未来在成成都休闲闲房地产产市场中中存在较较大竞争争压力；故本项目目需要跳跳出金堂堂区域市市场，以以“高起点点、高效效吸引物物”为核心心，通过过差异化化竞争打打造西南南个性化化休闲旗

39、舰舰基地。本案将进进一步寻寻求本项项目的“高效吸吸引物”。第二章项目目休闲产产业发展展方向一、特色色吸引物物的选择择特色吸引引物的选选择方式式有两种种，第一一种是依依托于先先天资源源基础而而成，如如温泉、沙滩等等，另一一种是通通过资源源整合，后天打打造而成成，如各各色主题题公园、高尔夫夫等等。那么，作为区区域休闲闲产业龙龙头项目目，我们们如何选选择特色色吸引物物作为休休闲产业业的核心心？如何何在各个个区域的的竞争中中保证自自己的差差异化、特色化化？（一）本本案发展展休闲产业业的资源源基础1、发展展休闲产产业的资资源基础础分类衡量一个个区域是是否适宜宜发展休休闲产业业，区域域稀缺的的资源优优势是

40、必必要的条条件，应应该具备备一定特特性。资资源基础础，决定定了各个个区域发发展休闲闲产业的的类型与与档次。一般来讲讲，稀缺缺资源可可以分为为先天资资源与后后天资源源：先天稀缺缺性资源源自然然生态资资源、历史人人文资源源后天稀缺缺性资源源人造造休闲设设施2、本案案发展休休闲产业业的资源源基础评评价整体来看看，依托托于成都都这个西西南中心心城市，横向比比较成都都各个区区县，在在1小时时交通圈圈内，适适宜发展展休闲产产业的区区域主要要包括了了“青城山山-都江江堰”、龙泉泉、大邑邑、崇州州、温江江、牧马马山等区区域，其其资源基基础分析析如下：区域拥有资源源评价青城山都江堰堰极其稀缺缺的自然然生态资资源

41、浓厚的人人文历史史积淀自然生态态资源、历史人人文资源源稀缺性性突出，为成都都最具发发展潜力力地域温江生态农业业区，水水土质量量成都最最佳“国色天天乡”主题公公园先天资源源一般，但近年年通过人人造休闲闲设施成成功打开开了成都都休闲市市场。龙泉独特的人人文历史史风情生态农业业、自然然山体植植被大型运动动基地先天资源源具有一一定稀缺缺性，但但多样性性相当突突出，具具有很好好休闲产产业发展展基础大邑稀缺的自自然资源源西岭雪雪山、温温泉一定的历历史知名名度先天资源源稀缺性性突出，但资源源过于单单一，具具有一定定休闲产产业发展展基础牧马山高尔夫景景观球场场森林公园园先天资源源条件一一般，但但通过具具有稀缺

42、缺性的高高尔夫建建设，已已成功启启动休闲闲产业崇州1、文景景江温泉泉开发区区先天资源源稀缺性性一般，过于单单一金堂（赵赵镇）1、丰富富的水系系资源先天资源源具有一一定的稀稀缺性，但多样样性不足足对比其他他区域，我们认认为：金堂在现现有资源源条件下下，发展展休闲产产业存在在一定难度度主要表现现在先天天性的自自然资源源与人文文历史资源源稀缺性性不足，同时由于于野生动动物园将将关闭，唯一可可以作为为人造景景观资源源的项目目也将退退出历史史舞台。要想改变变现状，必须在在人造休休闲设施施上做文文章在人文资资源与自自然资源源单一情情况下，改变现现状的最最佳途径径是利用用人造景景观资源源，这一一点上可可参考

43、温温江与牧牧马山的的模式温江正正是利用用花博园园、国色色天乡打打开了休闲市市场。3、结论论对比其他他区域，本案如如利用先先天性的的自然资资源、人人文历史史资源作作为特色色吸引物物，则在在发展前前景上存存在一定定的风险险性。唯一可行行的道路路，是自自己引入入一个人人造特色色吸引物物，造就就差异化化的竞争争特色。为找准本本案差异异化发展展特色，确定特特色吸引引物的具具体形态态，我们们必须从从成都周周边现有有休闲产产业发展展状况进进行分析析。（二）各各区域休休闲产业业的发展展态势区域休闲类型型档次青城山都江堰堰养生休闲闲为主中高档次次为主温江养生休闲闲、娱乐乐休闲为为主中端为主主龙泉体育休闲闲、民俗

44、俗风情休休闲中档为主主大邑康体休闲闲、民俗俗风情休休闲中档为主主牧马山商务休闲闲、体育育休闲高档为主主崇州温泉康体体休闲中档为主主根据对比比我们发发现：商务休闲闲、体育育休闲比比较稀缺缺现在成都都周边区区域，在在休闲类类型上，汇集了了几乎所所有的休休闲大类类，但是是从比重重上分析析，以养养生休闲闲、康体体休闲、民俗风风情休闲闲为主，而商务务休闲、体育休休闲、娱娱乐休闲闲比较稀稀缺，发发展同比比中国发发达地区区也显得得滞后。高档休闲闲消费较较少由于成都都周边区区域现有有大部分分休闲产产业，几几乎都是是由旅游游产业、旅游资资源衍生生的，故故大众化化倾向严严重，消消费集中中在中档档，而针针对于高高端

45、人群群而打造造的新型型休闲产产业比较较匮乏。结论：如如果本案案要想实实现突破破，则人人造特色色必须定定位于高高端，并并在体育育休闲与与娱乐休休闲之间间进行选选择。（三）人人造特色色吸引物物的确定定1、项目目可选择择的特色色吸引物物比较根据上述述分析，区域适适宜建设设的人造造特色吸吸引物大大致为两两类，分别为大大型的娱娱乐休闲闲设施、大型的的体育休休闲设施施。特色吸引引物类别别主要类型型案例代表表娱乐休闲闲设施大型主题题公园等等华侨城体育休闲闲设施体育场馆馆集群、高尔夫夫等“新亚洲洲体育城城”“观澜湖湖”以主题公公园为代代表的娱娱乐休闲闲设施，对开发发主体要要求高，对区位位条件要要求高，由于项项

46、目自身身条件限限制，不不适宜发发展以主主题公园园为代表表的大型型娱乐休休闲。如本案开开发体育育休闲设设施，鉴鉴于地块块的改造造难度，结合地地块优美美的生态态环境、富有动动态变化化的浅丘丘地势、充沛的的水系资资源，本本案特色色吸引物物应确定定为高尔尔夫球场场。同时时，为形形成差异异化竞争争，我们们应将高高尔夫的的商务休休闲功能能与体育育休闲功功能相结结合。2、结论论本案的特特色吸引引物为：将“商务休休闲功能能”与“体育休休闲功能能”相结合合的特色色高尔夫夫球场。那么，本本案应发发展什么么样的高高尔夫球球场？本本案的休休闲产业业发展方方向如何何？二、高尔尔夫球场场发展建建议（一）中中国高尔尔夫发展

47、展概况自从19984年年来中国国第一座座高尔夫夫球场建建成以来来，在近近10年年的时间间内，我我国的高高尔夫球球场目前前已达上上百座，目前正正式注册册的高尔尔夫球场场有1995座，分布在在全国222个城城市中，并已经经拥有着着世界上上成长最最快的高高尔夫市市场。但但是，在在20004年11月100日，国国务院办办公厅发发布了关关于暂停停新建高高尔夫球球场的通通知，在此之之后，现现存的高高尔夫球球场则不不得不向向着合理理、规范范的发展展过程进进行过渡渡。近年来，我国高高尔夫球球场建设设有三大大趋势：规模化我国已经经建成注注册的2204个个球场中中，超过过标准188洞球场场有1779个，占总数数的

48、877.7%。这一比比例大大大高于国国外。特色化：随着高尔尔夫运动动与旅游游、度假假的挂钩钩，球场场建设越越来越特特色化，如海南南省与云云南省的的“四季球球场”，云南南省的“高原球球场”等。模式化我国高尔尔夫球场场建设从从初期的的萌芽、摸索，到现在在已经形形成了三三种开发发模式：“球场核核心模式”，区位位好、优优质会员员满额的的高尔夫夫球场具具有一定定盈利能能力；“球场、房产平平衡模式式”，球场场收益与与支出差差不多平平衡，公公司主要要靠高尔尔夫别墅墅房地产产盈利；“房产核核心模式式”，高尔尔夫球场场入不敷出出，主要要靠高尔尔夫别墅墅和高档档房产巨巨额利润润获得总总体盈利利。由于于第三种种模式

49、的的不可持持续，现现在业界界已经开开始经营营与开发发相分离离，这变变相促进进了产业业的成熟熟化发展展。（二）成成都高尔尔夫发展展概况（详细情情况见附附件二）球场成都仅有有两个118洞的的标准高高尔夫球球场，分分别位于于牧马山山和青城城山，两两座球场场的评定定在国内内都排在在中等偏偏上。球场配套套对比省外外球场地地，成都都球场配配套的商商务部分分明显比比重不足足。市场状况况经过近年年来的市市场培育育，高尔尔夫球场场生意比比较火热热。牧马马山高尔尔夫球场场每个月月要承接接35000-338000场球，一年算算下来就就有4万万多场。根据我我们的深深访，成成都的这这两个球球场一般般都需要要预约，而且周

50、周末在下下午3点点以前不不接受访访客。俱乐部经经营状况况成都两个个标准球球场的会会员总数落后后与昆明明与重庆庆，上升升空间还还很大，根据我我们的深深访，业业内人士士认为成成都市场场正处于于快速发发展中。特别值值得一提提的是，牧马山山高尔夫夫球场的的会员中中，三分分之二是是近两年年才加入入进来的的。消费客群群组成成都业余余高尔夫夫球手中中有900%是富富商或者者企业的的高层人人士，小小有成就就的文化化人、大大学教授授以及追追求时尚尚的富家家子弟是是另外110%的的主要人人员构成成；在目前前成都千千余名业业余高尔尔夫球手手中，男男女比例例为200比1。对比上海海、广州州、北京京等地的的高尔夫夫俱乐

51、部部，成都都高尔夫夫本地化化明显，作为西西南中心心城市，高端高高尔夫球球市场还还有很大大拓展空空间。根据市场场分析我我们发现现：成都本地地高尔夫夫市场正正处于上上升期，而且高高端需求求并未完完全释放放。成都本地地高尔夫夫球场建建设规模模偏小，而且商商务休闲闲设施不不足。成都本地地高尔夫夫球场特特色不够够突出。综合判断断，成都都滞后于于全国水水平，甚甚至落后后于西部部的重庆庆、昆明明，市场场需要引引导。以上市场场的现状状，是本本案发展展的契机机与定位位的启示示。（三）本本案高球球球场发发展建议议结合场地地条件，根据差差异化原原则，建建议本案案高球发发展方向向为：形象：西西南首席席高尔夫夫俱乐部部

52、规模、档档次：27洞洞球场的的成都顶顶级球场场，球场场场地面积积15000亩左左右风情定位位：具有有完整生生态链条条的亲水水高尔夫夫球场基本功能能组合：“商务休休闲+体体育休闲闲”，配套套包括俱俱乐部会会所、独独立会议议中心、运动中中心、商商务中心心目标客群群：中国国高尔夫夫爱家，西南顶顶尖商务务人士，成都本本地高端端消费人人群，青青白江、新都等等本案地地域周边边企业主主。第三章 项目目发展模模式一、案例例考察（详细案案例介绍绍见附件件四）我们综合合考察了了珠江三三角洲、长江三三角洲、北京这这三个中中国高尔尔夫发展展最成熟熟地区的的情况，在各区区域以企企业为主主体的高高尔夫休休闲地产产开发的的

53、成功案案例中，分别选选取了“观澜湖湖高尔夫夫”、“龙熙顺顺景”、“汤臣高高尔夫”这三个个地域标标杆项目目进行了了重点分分析。（一）案案例简介介“观澜湖湖高尔夫夫”“球场核核心模式式”的代表表。“观澜湖湖高尔夫夫”开发最最早、规规模最大大、高球球俱乐部部经营最最成熟，成为利利用高球球产业进进行区域域运营的的世界级级典范，其坚持持13年年的持续续投入塑塑造了完完美的产产业升值值曲线，对本案案借鉴意意义很大大。但由由于其体体量过大大，运营营周期过过长，物物业开发发时间也也较短，模式不不可直接接复制。“龙熙顺顺景”“房产核核心模式式”的代表表龙熙顺景景作为北北京的高高尔夫标标杆项目目，在当当地异常常残

54、酷的的高球物物业竞争争当中，走出了了将高球球作为房房产配套套的捆绑绑型开发发之路，同时其其三位一一体（温温泉酒店店、高球球俱乐部部、休闲闲物业）的产品品组合，具有很很强的独独特性。“上海汤汤臣高尔尔夫”“球场、房产平平衡模式式”的代表表与前两者者项目，上海汤汤臣高尔尔夫的休休闲物业业开发最最为成熟熟。汤臣臣高尔夫夫休闲物物业已开开发8期期，进入入开发的的末期，其产品品线涵盖盖了独栋栋、联排排、双拼拼、叠拼拼与高尔尔夫公寓寓，产品品开发周周期从999年至至今，抵抵抗住了了次次市市场变革革，创造造了休闲闲物业综综合开发发、持续续增值的的典范。（二）共共性研究究我们发现现，现今今成功开开发的高高尔夫

55、地地产项目目，具有有以下共共性：发展思路路以高高尔夫产产业，带带动高端端休闲地地产开发发无论是哪哪种高尔尔夫地产产项目，他们的的总体思思路都是是以高尔尔夫产业业带动休休闲地产产开发，根据我我们对三三家球场场的电话话访谈，他们认认为高球球产业对对地产的的拉动作作用在于于带来了了高端消消费人群群、营造造优美健健康居住住环境、形成高高端生活活配套这这三方面面。功能设计计休闲闲、度假假、保健健、娱乐乐、会议议、餐饮饮根据我们们对三个个项目的的电话访访谈，高高球球场场建设的的一个重重要目的的，是营营造高端端消费人人群生活活、休闲闲、商务务的软、硬件环环境，因因此，高高球休闲闲地产开开发的基基本功能能设计

56、应应满足他他们全部部的商务务、生活活、休闲闲需求。休闲物业业基本搭搭配俱乐部部会所+别墅+高尔夫夫公寓用于房产产开发的的土地，开发价价值以球球场为中中心向外外递减，开发价价值最高高的为球球场内的的土地与与球场边边缘土地地。一般般在球场场内或边边缘开发发别墅类类物业，在较偏偏远的地地块开发发高尔夫夫公寓，作为区区域的制制高点。消费人群群高尔尔夫休闲闲人群与与房产消消费人群群相互重重合与其他两两个项目目类似，深圳“观澜湖湖”早期物物业购买买人群中中，俱乐乐部会员员占400%以上上。同时时，从高高尔夫休休闲人群群与房产产消费人人群的特特征上看看，年龄龄、身份份、籍贯贯等也基基本一致致。（三）差差异点

57、分分析根据不同同项目的的不同发发展条件件，他们们形成以以下差异异点：特殊配套套设施酒店店、会议议中心、康体设设施某些项目目在开发发初期（如如龙熙顺顺景、观观澜湖等等），由由于区域域休闲配套套还不够成成熟，专专门建有有特色高高星级酒酒店与会会议中心心，同时时也建设设了游泳泳池、健健康中心心、网球球场、温温泉中心心、SPPA会馆馆等与高高尔夫运运动契合合度较高高的康体体设施。高球球场场经营与与开发分分离在成功开开发高尔尔夫球场场后，发发展商有有可能自自己经营营，也可可能引入入专业的的高尔夫夫俱乐部部进行经经营。总总体来看看，随行行业的专专业性增增加，近近年来的的高球球球场由外外来经营营者经营营已成

58、为为大势。物业销售售方式由于经营营状况的的差异，一般高高球休闲闲物业在在销售中中，有将将高球俱俱乐部与与休闲物物业独立立营销的的，也有有将物业业与高尔尔夫共同同营销的的。如北北京龙熙熙顺景，为贴补补俱乐部部经营，同时也也为塑造造物业独独特卖点点，将物物业与俱俱乐部会会员卡捆捆绑销售售，买房房赠卡。二、项目目总体发展展思路（一）项项目总体体开发思思路根据案例例考察，借鉴成成功项目目的共性性，结合合本案特特征，项项目的总总体发展展思路如下下：物业总体体开发思思路以高尔尔夫休闲闲产业，带动多多元化、高品质质复合地地产开发发。本案休闲闲产业对对物业的的拉动方方式分以以下三种种：通过高球球球场及及配套设

59、设施建设设，为高高端人群群塑造完完美的生生活、休休闲、商商务环境境；通过高球球球场经经营，为为休闲物物业吸引引西南高高端消费费人群；通过联动动高球俱俱乐部营营销，力力促休闲闲物业快快速销售售，并实实现物业业附加值值提升。（二）项项目开发发应注意意的几个个要点借鉴案例例中的差异异性，结结合本案案的细部部特征，本案在在发展中中应注意意以下几几点：开发模式式“球场、房产平平衡模式式”物业基本本组合球场+俱乐部部会所+高星级级酒店+别墅+高尔夫夫公寓功能设计计“生活、休闲、商务”三位一一体三、高尔尔夫休闲闲物业定定位（一）休休闲物业业总体定位位根据通过过休闲产产业拉动动地产发发展的思思路，本本项目休闲

60、闲物业定定位为：西南南国际生态态高尔夫夫小镇本项目物物业的市市场面将将立足西西南，面面向全国国的高端端消费群群体，是是一个具具有国际际水准的的休闲社社区；高高尔夫球球场是本本案的特特色吸引引物，而而具备物物种多样样性、生生物链完整整性的自自然环境境是本案案的最大大人居价价值卖点点；42200亩亩的体量量，使本本案将成成为一个个具有小小城镇意意味的特特色休闲闲小镇。（二）休休闲物业业组合高尔夫休休闲物业业历来被被称为休休闲物业业中的“劳斯莱莱斯”，其高高端的物物业价值值来源于于球场所所赋予的的特殊财财富意义义。结合合高球球球场档次次，本案案高尔夫夫主题社社区应定定位于西部部顶级休休闲物业业。本案