2022年建发国际集团（1908.HK）研究报告

1、2022年建发国际集团（1908.HK）研究报告1.建发国际集团：背靠国资的区域型优秀老牌房企1.1 作为建发集团地产业务资本运作的平台，近年来发展迅速建发国际致力于成为房地产开发及房地产产业链综合投资服务商，以房地产开发为主体，以房地产 产业链和关联产业投资为两翼的一体两翼战略布局。2012 年，建发国际前身西南环保在港上市；2014 年建发房产协议收购西南环保，正式入主；2016 年正式更名为建发国际；2019 年 9 月 9 日，被正式 纳入港股通名单。1）地产开发业务布局方面：2015 年公司进军长沙、泉州、漳州房地产市场，正式 布局全国性房地产开发业务；2016 年进军苏州、澳洲房地

2、产市场，房地产业务进一步做优做强；2017 年进军福州、龙岩、无锡、杭州、张家港、南京、三明、广州等房地产市场，当年销售金额首次超 百亿；2018 年进军深圳、珠海、武汉、莆田、宁德等城市，深耕南方核心一二线城市，全年销售金 额达 248 亿元，同比增长 145.2%；公司销售额在 2019 年实现翻倍增长；2020 年实现销售额 908 亿元， 同比增长 78.8%；2021 年实现销售额 1649 亿元，再度实现了同比 82%的高速增长，增速在行业内具 有明显优势。2）其他多元业务布局方面：2015 年涉足项目运营管理业务（含工程代建），布局房地 产产业链相关的轻资产业务；同年，成立上海兆

3、昱资产管理有限公司，正式进军商业资产管理业务。 2016 年与深圳平安成立厦门万家，致力于医疗健康养老相关产业发展；同时成立互联网小额贷款公 司（建信小贷），布局消费金融行业。2017 年代建及商业管理业务实现盈利超亿元，新增南平嘉盈 运营代建及上海建发大厦租赁项目，房地产产业链业务发展良好；建信小贷公司累计发放贷款规模 超 1.4 亿元，互联网金融业务逐步发展。2018 年收购怡家园及汇嘉物业管理有限公司，进一步丰富房 地产产业链综合业务；收购上海芳汇广场，进一步拓展商业资产管理业务。1.2 福建国企地产龙头，母公司实力雄厚支撑公司发展公司实控人为厦门市国资委，背景实力雄厚助力公司长足发展。

4、截至 2022 年 5 月末，母公司建发房 产（隶属于厦门市政府的大型国有投资企业集团）持有建发国际 62.7%的股份。母公司集团现拥有包 括建发股份、建发房产、建发旅游、联发集团、厦门会展集团等控股企业，以及厦门航空、厦门国 际银行、厦门农商银行、厦门国际信托、君龙人寿保险、厦门法拉电子、厦门华侨电子等参股企业， 主要业务包括供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展业、投资。建发国际是建发房产旗下控股 子公司，其实控人为厦门国资委，公司前身为香港上市公司西南环保，于 2014 年被收购后更名为建 发国际，至此成为大股东厦门建发集团的国际资本窗口，与旗下 A 股上市公司建发股份（600153.S

5、H） 构成“A+H”双平台融资格局。截至 2022年 5月末，建发地产和建发国际集团的管理层合计持有公司 3.58%股权 ，持股平台为 Diamond Firetail Limited。Diamond Firetail为 Tricor Equity Trustee Limited的全资附属公司。Tricor Equity Trustee Limited是一项 全权信托的受托人，而公司主席庄跃凯先生、执董赵呈闽女士为该全权信托的创立人。此外行政总裁林 伟国先生、刘静女士、曹馨予女士为全权信托的保护人，同样视为合计持有公司 3.58%股权。此外，庄 跃凯先生、赵呈闽女士及林伟国先生等激励对象透过股

6、权激励计划持有公司 2.42%的股份。完成业务梳理，业务定位逐步明晰 。为了避免母公司与子公司之间的业务冲突，2018 年，建发国际 的控股母公司建发房产开始逐步梳理组织架构，并在定位上进行了一定划分：母公司建发房产未来 主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块，建发国际集团未来则主要负责房地产开发、物业管 理及新兴投资业务。此次划分中建发房产退出二级开发业务，随着母公司的房地产开发项目逐步注 入建发国际，建发国际在地产开发业务的发展上更加清晰明确，承接全部建发房产的房地产开发板 块，新增的房开项目，原则上都由建发国际承接，未来业务增长确定性增加。注入母公司项目，基本完成项目梳理。按照港交所的

7、相关规定，借壳上市的企业一次性注入资产达 到 30%，则须按照新公司上市的程序审批；因此多数房企在借壳后，都需要一个较为漫长的资产注 入上市平台过程，建发也选择了同样的道路。建发房产在房地产开发业务拥有大量优质项目及土地 储备。作为建发国际的控股母公司，自 2016 年以来通过出售项目股权的方式向建发国际注入多个项 目，逐步完成业务整合。2017 年至今，建发国际从母公司处收到十余个资产包，交易对价超过 150 亿元，输送项目总建面超过 200 万平，项目分布在长沙、南宁、厦门、南京、成都、上海等多个城 市。也因此，2016 年以来公司资产规模迅速增长，存货由 2016 年的 8 亿元增长至

8、2021 年年末的 2312 亿元，总资产规模由 28 亿元增长至 3435 亿元。具体来看，2017 年 10 月，建发国际以 3.35 亿总价向 建发房产收购龙岩恒富 40%股权及龙岩利荣 30%股权，获得项目包括福建龙岩市富力建发尚悦居和 建发玺院，总占地面积 12.48 万平方米土地。2018 年 1 月，建发房产以总代价约 49.89 亿元向建发国 际旗下厦门益悦出售长沙、太仓、南宁 4 个子公司的股权及贷款。资产包括长沙、太仓的 3 宗土地， 共计 16.64 万平方米，总建筑面积约 48.29 万平方米；以及位于南宁的两个旧改项目。2020 年 9 月， 公司 47 亿元的收购价

9、格完成了三项转让，获得了成都、上海合计三宗地块，建发房产转让的三个项 目均是在 4-5 月所拿地块，涉及土地总价 82 亿元。2021 年 7-11 月，又以合计 44.4 亿元的交易总价获 得长沙、上海、株洲的三个项目。2022 年 4 月 22 日，建发国际斥资 18.48 亿从控股股东建发房产中 收购建发南京，以参与开发江阴土地，将持有建发南京 100%的股权，建发南京曾于 2021 年 8 月与昆 山苏锦威订立合作协议，分别按 51%、49%的比例合作及开发江阴土地。鉴于江阴土地的周边配套齐 全，地段良好，具备较大开发潜力，且购入江阴土地可进一步扩大公司土地储备规模，提升公司在 该地区

10、的品牌影响力。2017 年起，建发房产通过关联股权交易将主要土储注入公司，同时通过配股及认购可转债增厚公司 资本。1）公司上市至今共经历了 5 次配股，合计发行 4.44 亿股股份，合计募集资金 28.23 亿港元， 主要用于偿还贷款、扩充土地储备及一般营运资金。2）可转债完成转股，股本情况更加稳定。公司 分别在 2017 年 3 月和 2018 年 11 月两次发行永久可转债，可转债金额分别为 5 亿港元和 30 亿港元， 分别占当时已发行股本 30.2%和 48.0%。其中，2017 年发行的 5 亿港元可转债于 2017 年 12 月完成全部 转股，换股股价为 4.51 港元，转换 1.

11、2 亿股。2018 年发行的 20 亿港元可转债于 2019 年 4 月和 2020 年 1 月分两次完成全部转股，转换金额分别为 10.2 亿港元和 19.8 亿港元，对应换股股价分别为 8.50 港 元和 7.42 港元，转换股数分别为 1.2 亿股和 2.67 亿股。至此公司发行全部可转债均完成转股。3）股 东贷款额度充沛，支持公司发展。2018 年 3 月 29 日，公司与其控股股东建发房产订立框架协议，建 发房产同意于 2018 年 4 月 1 日起计 3 年期间向公司授出本金总额不超过 50 亿元的股东贷款额度，年 利率 5.94%。连同该公司与建发房产于 2016 年 4 月 1

12、1 日及 2018 年 1 月 1 日订立的股东贷款框架协议， 建发房产向该公司及其附属公司将合计授出股东贷款额度为本金总额不超过 150 亿元。2019 年 4 月 公司与建发房产再次订立框架协议，建发房产同意于 2018 年 6 月 1 日 2021 年 5 月 31 日止三年期 间向该公司及其附属公司授出本金总额不超过 300 亿元的股东贷款额度，年利率为 5.70%。1.3 管理层经验丰富分工明确，积极推进股权激励机制董事会及管理团队行业相关经验丰富、分工明确、专业能力强。建发国际于 2014 年上市，虽然上市 时间较晚，但其董事会成员均在建发体系企业中从业多年，具备任职于建发集团或建

13、发房产经历。 董事长庄跃凯先生负责公司战略规划方面的工作，从事房地产业近 30 年，积累了行业内非常丰富的 管理经验。执行董事赵呈闽女士负责公司战略执行工作，同时也是现任建发房产总经理，从事财务 管理、企业运营、管理等工作超逾 25 年，积累了丰富的财务管理经验。行政总裁林伟国先生负责公 司的整体日常运营管理工作，现任建发房产副总经理，从事基金管理、投资管理、资本合作等工作 多年，具有丰富的相关经验。财务总监金柳媛女士和审计总监潘燕霞女士分别负责公司的整体财务 及会计和内控审计工作，具有丰富的财务及审计管理经验。我们可以看到，高管成员在其控股母公 司建发房产中均有任职，在运营和管理中可有效保障

14、建发国际与控股母公司在行为及目标上的一致 性，实现最大利益化；同时深厚的建发集团背景和丰富的房地产实业经验能够帮助公司充分调动平 台资源和推动开发业务快速且有质量的增长。公司为建立和完善公司中长期激励约束机制，将股东利益、公司利益和公司核心团队利益有机结合， 充分调动公司核心管理骨干的积极性。2021 年 5 月公司发布股权激励计划，拟向合计不超过 271 名 激励对象授予不超过 3530 万股限制性股份，占总股本的 2.91%，授予价格为每股 7.22 港元，较公告 日收盘价折让约 48.8%。此次激励对象包括对公司长期业绩发展具有重要作用的包括集团董事、高级 管理人员、对公司经营业绩和持续

15、发展有直接影响的核心骨干，但不包括公司独立董事、单独或合 计持有本公司 5%以上已发行股份的股东或实际控制人及其配偶、父母或子女。 图表 9. 2021 年 5 月公司拟向合计不超过 271 名激励对象授予不超过 3530 万股限制性股份，占总 股本的 2.91%，授予价格为每股 7.22 港元，较公告日收盘价折让约 48.8%。坚持市场化经营的国企，通过文化机制与运营效率激发成长潜能。公司建立了以业绩为导向，注重价 值回报的机制，充分发挥企业员工的活力和创造力，为企业长远发展积蓄能量。2021年建发国际通过优 化组织管控，强化一线赋能，落实标准工期，加强现场管控等举措，整体运营效率稳步提高，

16、实现拿地 到首次达售进度、拿地到现金流回正进度有效提升。此外，通过建立系统的业务流程指导体系，编制精 细化运营指导手册，细分项目业态、关键节点标准，公司进一步提升运营效率，切实指导城市深耕。与 此同时，公司积极推动数字化赋能企业发展，通过建设完善的数据系统，实时洞察经营数据，实时掌握 集团、区域及各项目的经营情况，为业务发展提供有力支持。强劲的运营能力下，公司展现了快速的去 化能力和高周转水平。与此同时，公司亦强调以收定支，并不盲目扩张，坚持高效率的经营下，整体资 金占用也较低，财务费用可控，在规模增长、利润提升及负债改善中实现平衡发展。2.地产销售高速增长，建发国际集团持续巩固区域龙头地位2

17、.1 公司销售高速增长，在多个区域及核心重点城市长期处于领先地位 从 2016 年开始，公司销售规模每年几乎都以将近 1 倍的速度在增长；2021 年，以超 80%的增长迈进 了 1000 亿权益销售门槛。随着母公司资产注入及公司规模扩张，2016-2021 年公司销售金额从 17 亿 元增至 1649 亿元，年复合增速为 149%。销售面积从 2016 年的 8 万平增至 2021 年的 874 万平，年复 合增速为 156%。2021 年首破千亿销售规模，在整体行业销售承压的背景下，仍能保持 82%的超高速 增长。2022 年的销售目标初步定为 1650 亿元，基本与 2021 年持平。2

18、022 年上半年公司实现权益销售 金额 480 亿元，同比下降 33.5%，完成了当年销售目标的三分之一左右。2018-2021 年公司销售权益比 始终保持在 70%以上，2021 年达到 79%，同比提升了 8 个百分点。公司 2021 年销售均价为 19056 元/ 平，其中 2021 年由于结算区域的变化销售均价出现了小幅下滑，但始终保持高位。公司专注深耕，在多个区域及核心重点城市长期处于领先地位。1）从区域分布来看，福建与华东是 公司的重仓区域。从销售面积来看，2021 年合约销售主要集中在福建区域（48%）和华东区域（30%）， 从销售金额来看，福建与华东销售占比分别为 44%和 3

19、3%。2）从城市能级来看，公司以一二线城市 布局为主。公司一、二、三线城市销售额分别占比 9%、65%，27%，销售面积分别占比 4%、54%和 42%，公司 2022 年 1-6 月新增土地中一二线占比达九成，预计今年销售占比中一二线城市的比重将进 一步提升。3）从具体城市销量来看，根据克而瑞 2021 年榜单统计，在福州、厦门、无锡、漳州、 宁德等地公司销售排名稳居第一，表现出众。公司在深耕优质区域的同时，在当地打造了一系列标 杆项目，获得了极大的市场认可度，这也令其项目往往较周边品牌有更高的溢价，在当地城市获得 更好的销售业绩。产品力领先，中式风格能够在竞品中突出；高品牌溢价助力利润潜能

20、释放。公司专注于高端改善型 项目，创新推出“王府中式”、“禅境中式”系列产品，将现代建筑材料与工艺融入中国传统建筑 文化精髓，打造出了引领业界、 具有文化韵味的中式产品，一方面推动产品标准化、模块化，扩充 公司产品储备，降低开发成本和开发周期。另一方面，在统一性的原则下，从建筑、景观、室内等 全方位进行系统 梳理，赋予各个项目自身独特的特点和风格，品牌影响力行业领先。得益于差异化 的产品定位和良好的产品品质，建发国际在行业中树立了独树一臶的形象，也在销售端得到了充分 体现。过去一年即便整个市场销售环境表现低迷，公司的一众优质项目仍然得到了市场热捧：例如 根据公司官网，王府中式的重庆和玺项目，首

21、开当日便劲销 233 套，去化率接近 92%；作为禅境中 式代表的宁德天行缦云项目，也在开盘后持续热销，2021 年单盘销售金额排名宁德市第一。2.2 公司坚持以福建与华东为主的区域深耕，成为 2021 年集中供地的赢家2.2.1 坚持区域聚焦、城市深耕的策略，区域布局持续优化公司积极推进房地产开发业务快速提升规模，着力获取优质房地产开发项目，进一步拓宽业务布局。 2019 年、2020 年公司分别新增土地 40、52 宗，新增获取项目的可售总建面分别为 667、822 万平，对 应可售货值分别为 963、1433 亿元；2021 年在充沛资金的支持下，公司聚焦核心城市群，着力获取优 质房地产

22、开发项目，新增进入南昌、宁波、温州等多个城市，新增获取项目的权益可售面积约 1181 万平，权益可售货值约 1933 亿元。截至 2021 年末，公司土地储备可售面积约 1944 万平，同比增长 58%，总可售货值大约 2906 亿元，为公司未来增长奠定了坚实的基础，优质充裕的土地储备将助力 后续销售的强劲增长。从区域分布来看，截至 2021 年年末，公司土地储备中按可售建面计算，一、 二、三线城市占比分布为 4%、42%和 54%；华东、福建、华中、华南分别占比 33%、28%、24%和 12%。公司 2022 年获取了较多优质区位地块，预计未来去化、热度、蓄客情况均将有不俗表现。2022

23、年 1-6 月初，公司拿地 32 宗，全口径拿地金额为 537 亿元，权益拿地金额约 330 亿元，拿地权益比约 62%， 全口径拿地货值约 572 亿元，按货值来看，一线、二线、三线城市占比分别为 20%、70%和 10%。由 于 2022 年上半年所获取的项目集中于一线城市与强二线城市（例如厦门、杭州、福州、南昌、南京、 宁波、重庆等），低能级城市仅位于福建省内的核心三线城市（例如漳州、莆田、宁德等），因此 整体项目去化、热度、蓄客情况均较为理想。2022 年整体拿地权益比例预计在 60-65%，较 2021 年的 70%相比有所下滑，主要是由于：1）2022 年以来，市场上参与竞拍的企业

24、数量明显减少，更愿意 以联合竞拍或某一方参拍、一方加入合作的形式，而非在公开市场上相互举牌影响项目利润率。 因此，2022 年以来建发国际和很多优质的央国企及当地城投公司都有合作，同时也有参与合作 其他企业的地块开发，权益比相对下降。2）另有一部分的财务投资方的合作伙伴，例如厦门本 土的厦门港务，其账面充裕的现金需要找到优质房企合作投资。公司的拿地质量、开发效率、 盈利能力较为优质，是投资方首选的合作企业。由于公司拿地策略上注重流动性（倾向于核心 一二线城市的核心板块）和盈利性（不低于 8%的净利润水平），公司整体土地储备较为优质。2.2.2 公司借助大本营优势积极补货， 2021 年成为集中

25、土拍的大赢家在 2021 年的集中土拍中，公司借助大本营优势积极补货。公司 22 城三轮集中土拍一共进驻了北京、 成都、福州、广州、杭州、济南、厦门、上海、无锡、长沙 10 个城市，合计获地 18 宗，拿地建面 236 万平，拿地总金额 428 亿元。公司的拿地力度在众多规模房企中表现亮眼。公司在集中土拍中所 获地块的楼面均价为 18111 元/平，由于所获地块在城市中所处区域相对较好，土地质量较高，因此 公司的楼面均价高于所布局城市的均值（12664 元/平）；公司所获地块的平均溢价率为 19.8%。从拿 地布局来看，公司的思路是守住大本营，巩固刚进城市。具体来看，从拿地金额来看，厦门、成都

26、、 北京、福州和广州拿地金额分别为 238、64、28、21 和 20 亿元；拿地建面占比最高的城市为厦门（33.4%） 和成都（17.1%）。公司在无锡、成都的溢价率低于 10%，分别为 9.0%和 9.8%。公司成交宗数、成交 建面、成交总价占 22 城三轮集中土拍合计的比重分别为 2.2%、2.5%、3.6%。如果从公司所获得地块 占某个城市的土拍市占率来看，公司在厦门和福州所获地块的成交建面/该城市三轮集中土拍出让地 块建面较高，分别为 27.0%和 3.7%。此外，我们预期这些项目的静态毛利率为 35%，盈利空间也相对 充裕。在集中供地的推动下，公司 2021 年的拿地力度十分显著。

27、3.建发国际集团：巩固房地产产业链服务布局除了地产开发销售业务外，公司积极布局房地产产业链和新兴产业，探索与地产开发项目的协同。1） 房地产产业链：围绕房地产产业链，公司加紧布局，积极培育及参与相关业务项目，目前：在商业 资产管理、项目运营管理（代建）、互联网金融、高端家居、信息化服务、智慧小区等领域已完成 了战略性布局。公司结合项目运营服务与商业，资产管理提升利润空间；延伸上下游服务产业，公 司盈利更趋多样化；加强精细化管理，拓展项目利润空间；社区全系列服务，增加客户粘性。2）新 兴产业：从“养老、健康管理、医疗”三个方向的相关项目入手，适时切入大健康产业。3.1 商业资产管理： 业务稳步发

28、展，未来将着力推进模式创新公司通过专业商业资产管理公司-上海兆昱资产管理有限公司（公司持股 55%）来从事商业地产收购、 招商、运营、处臵相关业务，其业务覆盖商业和办公物业、文创孵化及城市更新等商业资产管理全 产业链。2015 年，上海兆昱资产管理有限公司成立，标志着公司正式进军商业资产管理业务，精准 迎合市场的需求，经由改善及营运资产不断提升公司所管理相关物业及品牌的价值。1）运营托管： 通过长期租赁、改造升级、招商运营以实现物业最大价值。2）招商运营：提供开发、招商、运营一 站式解决方案。3）文创/科创/孵化：着力发展与传统媒体及新娱乐平台在技术资源，优质媒体传播 平台方面的内容、资源整合

29、，通过孵化中心让文创项目的产业发展更具备时尚型和产业化，以长期 形成在影视制作及电子竞技、虚拟技术等文创项目的高产区、精品区、区级贡献度的黄金效益区。商业资产管理业务发展态势良好。公司商业资产管理业务项目集中于南宁和上海两个城市，其中集 团自有的租赁物业主要位于南宁市兴宁区、西乡塘区及上海市普陀区，其余透过上海建发兆昱资产 管理有限公司出租的第三方租赁物业位于上海杨浦区及嘉定区。2016-2019 年公司总管理的商业及写 字楼面积从 9.7 万平逐步增至 15.2 万平，2020 年略下滑至 14.5 万平，年复合增速为 10.6%，2021 年维 持 14.5 万平的管理规模；2016 年到

30、 2021 年营业收入从 0.74 亿元增至 1.90 亿元，年复合增速为 20.7%。 现阶段，公司注重商业资产管理业务积极发展线上线下渠道，着力推进业务模式创新。公司的出租 率整体实现稳步提升，2016 年仅为 77%，2017 年提升至 91%，2018-2019 年稳定在 80%以上。从利润 率来看，商业资产管理业务的利润率水平较高，2016、2017、2018 年分别实现净利润 0.23、0.66 和 0.59 亿元，净利润率分别为 31.5%、46.2%和 35.5%。3.2 项目运营管理服务（代建）：代建业务初具规模，积极探索多元业务模式公司积极探索多元代建业务模式，初步形成产品

31、系。2015 年开始公司涉足项目运营管理业务（代建）， 布局房地产产业链相关的轻资产业务。公司的代建收入来自公司的间接全资附属公司厦门建发兆诚 建设运营管理有限公司（持股比例 100%）订立代建合同建设管理及代建服务，提供从项目定位、规 划设计、施工管理、策划营销等项目全周期运营管理。厦门兆诚代建发展初期将致力于承接建发集 团内部及政府部门委托的工程代建和项目管理业务，公司在加大代建项目规模的同时，也将积极调 整开展商业代建和资本代建等多模式，将代建业务和卓越的项目运营能力有效结合，以提升利润空 间。1）工程代建：委托方委托公司负责项目从前期管理、规划设计、工程管理、成本管理、竣工验 收、资产

32、交付等全过程的管理，实现合同约定的质量、进度、投资预算控制等目标。2）运营代建： 委托方提供土地及资金，公司输出品牌技术及专业运营团队，提供房地产开发的全过程管理，实现 合作共赢。3）融资代建：为有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的 全过程运营管理服务，并提供触资服务，提升项目品质利润，提升投资方自有资本回报。最终为金 融机构实现安全、高效的投资收益。目前公司已经形成了 7 大代建成熟产品系：1）多层公寓及别墅； 2）城市综合体；3）大型公建设施；4）医院；5）酒店物业；6）商办物业；7）会展（会议）中心/ 展览馆。随着公司进入区域的产品满意度和品牌逐渐强化，公司在区

33、域代建市场的机会逐步显现，代建业务 初具规模。截至 2021 年年末，公司代建合约项目数量 30 个，代建面积超过 150 万平；代建业务营业 收入从 2017 年的 0.5 亿元增至 2021 年的 4.4 亿元，年复合增速为 70.6%，2016-2018 年的净利润分别为 353 万元、3549 万元和 1.07 亿元，净利润率逐步提升，分别为 60.8%、68.6%和 71.8%。我们认为代建 有轻资产、低负债、高成长、高盈利、抗周期等特点，是未来行业新发展模式的重要方向之一，公 司率先布局开展代建业务，将充分享受行业发展的红利期。公司代建业务将会保持高速增长，原因 在于，2021 年

34、下半年以来，很多民企在拿地能力、融资能力的修复难度比较大，地方性城投公司进 入土地市场托底，这类公司虽然拿了地，但是本身缺乏房地产开发的能力，因此公司正好能契合目 前市场上的需求，代建业务发展可期。2021 年公司收购合诚股份，未来将在产业链上形成更好的协同。2021 年 11 月公司以 8.13 亿元的对价 收购合诚股份，截至 2021 年年末合计持有合诚 29.01%的股份，成为合诚股份单一拥有表决权股数占 总股本比例最大的股东。合诚股份属于工程技术服务业，处于房地产上游，其在建筑行业特别是土 木工程方面有着丰富的服务经验，根据公司公告所示，其参建的项目创下多个世界第一、亚洲第一 的纪录。

35、于 2021 年末，合诚股份总资产 16.3 亿元，总负债 6.7 亿元，营业收入 8.41 亿元，同比增长 5.5%，归母净利润 0.4 亿元，同比下降 14.9%。可以看出，公司在积极推动产业链延伸布局，在地产 新周期寻求业务上的突破。这不仅有利于扩宽自身竞争力，同时也有望打开新的业绩增长曲线，提 升抗周期能力。而建发国际在不断整合以及有序扩张中，也有望释放出协同发展的乘数效应。3.3 物业管理：外拓能力不断提升，近两年盈利水平显著改善建发物业，总部位于福建省厦门市，不仅提供住宅物业服务，还涉及了商业、医院、写字楼、学校、 公园等公共建筑的物业管理，并覆盖了物业项目全生命周期服务。建发物业

36、是建发房产业务版图的 一部分，建发房产六大业务板块含括房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、 关联产业投资。建发物业 2018 年成立，当年收购怡家园及汇嘉，截至 2021 年年末，公司合约面积 7387 万平，同比增长 56.4%，在管面积 3304 万平，同比增长 28.9%。合约面积增长明显高于在管面积 增长，使得公司拥有更多的储备面积，为未来的增长奠定了良好的基础。并表回建发国际，强化协同效应，助力增长。自 2020年 12月 30日建发物业拆分上市后，建发房产为建 发物业的母公司，建发物业为建发国际的兄弟公司，截至 2021 年年末，建发房产分别持有建发国际和 建发

37、物业 60.6%和 57.4%的股份。2022 年 5 月 23 日，建发国际发布完成公告，建发国际重新并表建发物 业成功。据公司相关公告披露，建发国际以总代价 16.42 亿港元收购控股股东建发房产持有的建发物业 35%的股份，总计约 4.68亿股本。同时，控股股东建发房产无偿委托建发国际行使其持有的 2.14亿股份 的投票权（占总股本 16%）。至此，建发国际将有权行使或控制建发物业共约 6.81亿股份，占股东大会 投票权约 51%。这也代表着，建发国际对建发物业形成了绝对控制，将其重新并表。我们认为建发国际 重新并表建发物业将起到以下几个方面的积极影响：1）进一步放大物业与地产之间的协同

38、合作效应， 体现在地产开发、建设、销售和交付后管理的过程中，物业所提供的前期介入服务、销售支持服务和房 屋交付后的物业服务等工作能收获更高的客户满意度，进而提升建发整体的品牌价值。2）并表意味着 建发物业与建发国际的利益高度统一，也将推高建发物业的业务表现，由于母公司建发国际本身的业务 资源相对多元且丰厚，在目标一致性的原则下，建发物业主动作为的潜力更大，能够更好地从建发国际 获取资源。3）从建发国际的角度来看，考虑到物业业务具有毛利率高，低杠杆等特点，合并后结转收 入增加、综合毛利率提升方面也会有改善，进一步优化建发国际的合并报表。在管规模持续扩大，看好公司海西地区覆盖优势。截至 2021

39、年年末，建发物业在管面积达 3304 万平 方米，同比增长 28.9%，合同面积达 7387 万平方米，同比增长 56.4%。1）母公司支撑在管规模的扩 张，同时市场化外拓能力不断提升。截至 2021 年年末，建发物业在管面积中母公司提供的在管面积 为 1899 万平，占比 57%，对房企母公司的依赖度仍然较高；不过凭借优质的服务和品牌形象，源自 第三方的在管规模不断扩大，由 2017 年的 518 万平增加到 2021 年的 1405 万平，占比也从 33%不断增 加至 43%。2）为打造更为多元的业态组合，持续开发学校、医院、产业园区的物业服务，于 2021 年度内， 成功签约厦门大学翔安

40、校区、龙岩市第三医院等 16 个非住宅项目。截至 2021 年年末，公 司住宅与非住业态在管规模占比为 9：1。3）受房企母公司布局的影响，合约面积与在管面积中分别 有 41.0%和 51.1%位于海西地区。建发物业营业收入加速提振，盈利能力不断改善。建发物业营业收入从 2017 年的 4.49 亿元，提升至 2021 年的 15.57 亿元，年复合增速为 36.5%；毛利率从 2019 年的 22.8%提升至 2021 年的 25.0%，毛利 率上升主要是由于毛利率较高的增值服务收入大幅增加。1）公司向在管物业的业主、住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，其中包括绿化、园 艺 及维护公共

41、区域秩序、清洁、停车管理、公共设施维修保养服务等。2021 年物业管理服务收入 7.6 亿元，同比增长 31.1%，占总营收的比重为 48.7%，较 2020 年下降 7.5 个百分点。物业管理服务收入 的增长，主要是由于在管面积的快速增长。2）社区增值服务：主要包括：(i)家居生活服务，例如家政及清洁服务，维修及保养服务及小区团购 服务；(ii)家居美化服务，提供拎包入住服务，辅以整体设计、室内装修及家电安装以及房屋硬装业 务等一站式家居美化解决方案；(iii)房地产经纪及资产管理服务，包括物业或停车位的二级销售或租 赁交易的服务以及尾盘销售服务；(iv)公共区域增值服务，包括出租公共区域及

42、广告位；(v)养老及健 康增值服务，主要包括本集团经营的养老中心，建发溢佰养老中心；以及(vi)智能小区服务，主要为 智慧物业管理服务的设计及建造服务，以及手机应用程序慧生活的营运。公司 2021 年社区增值 服务收入 2.54 亿元，同比增值 110.8%，占营业收入的比重从 11.7%提升至 16.3%，主要由于管理面积 的增加致使客户群不断扩大以及公司丰富小区增值业务。3）非业主增值服务包括咨询服务及于销售中心向地产开发商及其他非业主提供接待、秩序维护及清 洁服务。2021 年非业主增值服务收入约 5.44 亿元，同比增值 65.0%，主要由于合作地产开发商开发的 项目增加，导致对非业主

43、增值服务需求的增加。3.4 互联网金融：与母公司紧密协作发展互联网金融业务，增厚未来发展潜力2016 年公司成立互联网小额贷款公司（建信小贷），布局互联网金融行业；未来发展潜力较大。2016 年 10 月 25 日，公司间接全资附属公司利柏、建发房地产与弘信订立合营企业协议，以成立合营企 业广州建信小额贷款有限公司，在中国开展各项小额贷款业务、办理抵押登记业务及其他经批准的 业务。2021 年 7 月 26 日，公司发布关联公司增资的公告，广州建信小额贷款有限公司三大股东将对 广州建信增资，注册资本将由 2 亿元增至 3 亿元。广州建信由厦门利柏、建发房地产集团有限公司 及弘信创业工场投资集团

44、股份有限公司分别持有 34%、42%及 24%的股权。建发房产为建发国际的控 股股东，而厦门利柏是建发国际的间接全资子公司。广州建信 2021 年上半年的总资产为 5.46 亿元， 税后纯利为 3611 万元。小额贷款行业市场前景广阔，截至 2021 年末，全国共有小额贷款公司 6453 家；贷款余额 9415 亿元，全年增加 550 亿元。一方面，国内中小企业融资需求较大，小微企业普遍 面临融资困难，小额信贷供给远远无法满足小额信贷市场需求；另一方面，小贷公司具备成本优势。 虽然银行业逐步加大对小微贷款的扶植力度，但小额贷款公司在人力成本、管理成本和协调成本方 面都能得到了有效控制，使得其经营成本较银行的小微贷款更具有优势。互联网小贷较传统小额贷 款公司的政策对比，可利用电子商务平台，突破传统小贷营业范围的地域限制，业务更为灵活、市 场也将更加宽广。与控股公司建发房地产及弘信合营互联网小贷公司，旨在通过整合公司在房地产行业的上下游优势 及凭借来自建发房地产的有力支持和资源，提高公司的盈利能力及扩大其业务范围。公司布局互联 网金融领域将起到以下作用：1）扩大融资渠道：通过布局金融领域，能够扩大自己的融资渠道，从 而解决自身融资难题。2）提高盈利能力：在房地产行业利润率面临下滑的背景下，金融业相对较高 的盈利能力也将成为房企业务的重要补充。3）或推动房屋交易：房