某银行物业投标书范本

1、*物业管理有限责任公司 *建设分行大楼物业管理方案PAGE PAGE 目 录目录1第一部分：报价文件2第二部分：物业管理投标书8第三部分分：资格格文件3一、营业业执照（复印件件）4二、资资质证书书（复印印件）5三、税税务登记记证四、授权权委托书书五、企业业简介六、管理理项目介介绍七、拟担担任管理理人员的的岗位证证书（复复印件）八、获奖奖项目文文件（复复印件）第四部分分：商务务文件一、报价价明细表表二、对各各项服务务的承诺诺三、人员员配置方方案四、质量量控制办办法五、有关关奖罚办办法六、优惠惠条件七、物业业公司进进驻条件件八、服务务质量标标准第五部分分：技术术文件第一章：物业管管理服务务构想8第

2、二章：物业管管理人力力规划122第三章：物业管管理作业业指导书书499一、保洁洁服务方方案二、保安安服务方方案三、绿化化服务方方案四、维修修服务方方案第四章：物业服服务保障障体系555第五章：物业管管理工作作计划 第六章章：物业业管理目目标第六部部分：工工作手册册第一部分分：报价价文件投标人全全称*物业业管理有有限责任任公司投标报价价保安费： 元/年其中中一至四四楼保洁费：0.88平方米米月，其中中一至四四楼维修服务务费：11.355元/平平方米月其中一一至四楼楼收费依据据、范围围及计算算方法详详见物业业管理费费用测算算明细表表资质、资资格国家二级级资质，通过IISO990011质量体体系认证

3、证物业管理理服务质质量承诺诺山东省物业管管理服务务质量规规范规规定的一一级标准准投标人：（盖章章） 投投标人全全权代表表：（签签字）第二部分分：投标标书致：中国国建设银银行股份份有限公公司分公司司贵单位的的招标文文件收悉悉，我们们经详细细研究，现决定定参加。1、我们们愿全部部按照招招标文件件的条款款和要求求，完成成本次招招标标的的规定的的内容及及一切相相关服务务。2、如果果我们的的投标书书被接收收，我们们保证立立即开始始实施，可在115日历历天内完完成。3、我们们如能中中标，将将会保证证按照招招标单位位规定的的要求及及时签定定服务合合同，且且遵守本本次招标标中的全全部条款款。4、我们们同意你你

4、方的中中标通知知书和本本投标文文件将构构成约束束我们双双方的合合同。5、我们们同意提提供招标标人要求求的有关关本次招招标的所所有有关关资料。6、我们们理解，贵方无无义务必必须接受受最低价价的投标标，并有有权拒绝绝所有的的投标。投标单位位：*物业管管理有限限责任公公司（章章）单位地址址：000法定代表表人或委委托代理理人：（签字）联系电话话：00000000077 000000000000009日期：年年月日第三部分分：资格格文件一、营业业执照二、资质质证书三、税务务登记证证四、法定定代表人人授权委委托书中国建设设银行股股份有限限公司分行行：*物业业管理有有限责任任公司 法定代代表人000授权我

5、单单位0000为本本次投标标授权代代理人，代表本本单位参参加项目目招标，全权处处理本次次招标活活动的一一切有关关事宜。特此授权权。（附授权权代理人人身份证证明复印印件）（企业名名称、公公章）：法定代表表人签字字：代理人（被授权权人）：20055年9 月255 日五、企业业简介*物业业公司简简介*集团团是一家家跨地区区、跨行行业的综综合性大大型股份份制企业业集团，注册资资金1.2亿，经营范范围涉及及汽贸、房地产产、药业业、物业业管理、广告、IT等等多个产产业，是是中国服服务行业业5000强企业业之一。*物业业管理有有限责任任公司是是*集团团旗下的的国家二二级资质质物业管管理企业业，成立立于一九九

6、九六年年。成立立之初，通过引引进香港港世纪酒酒店管理理集团、深圳市市莲花物物业管理理有限公公司先进进的管理理理念，结合自自身优势势，形成成了独特特的“宾馆式式服务”、“星级化化管理”的经营营模式；并顺利利通过了了ISOO90001（220000）质量量标准体体系认证证。公司司现有员员工4000余人人，管理理人员全全部具有有大专以以上学历历，其中中，硕士士生、本本科生占占85%，高级级工程师师、物业业管理师师、经济济师、园园艺师221人，其他各各类技术术人员也也都1000%持持证上岗岗。*物业业公司除除承接集集团各分分公司商商业物业业管理工工作外，外拓业业务已由由济南延延伸至青青岛、济济宁、聊聊

7、城等地地区，承承接了槐槐荫政务务中心大大厦、中中国重汽汽销售大大厦、华通通国际商商务大厦厦、济南南火车站站、济宁宁车管所所、新世世界阳光光花园、山东省省立医院院高层住住宅区、同济花花苑、济济宁同济济科技工工业园、济宁赛赛宝量贩贩超市等等各类物物业，委委托管理理面积1100多多万平米米，积累累了丰富富的政务务办公楼楼、工业业园区、智能化化商贸大大厦、商商场超市市，高层层楼宇电电梯、中中央空调调设备维维护、园园林设计计等物业业管理经经验。公司在发发展中形形成独具具特色的的企业文文化，以以其超前前的理念念、务实实的作风风，凝聚聚成强大大的向心心力。以以“*物业业，超越越业主期期望”为自己己的企业业使

8、命，秉承“偕齐鲁鲁淳朴之之风，用用真心服服务；融融国际时时尚理念念，为业业主当家家”的服务务理念，激励着着优秀的的*物业业人，不不断追求求卓越，回报社社会！六、管理理项目介介绍管理项目目(部分分)序号项目名称称管理时间间物业类别别托管面积积管理标准准119966行政、商商业、工工业、生活小区区20万平平方米青年文明明号220011商业写字字楼0.8万万平方米米一级标准准320033行政办公公楼3.955万平方方米省优示范范大厦420044高层公寓寓4.5万万平方米米市优示范范大厦520055商业物业业9万平方方米一级标准准620044商业楼、工业物物业2万平方方米一级标准准720022高档小区

9、区物业12万平平方米青年文明明号20044行政办公公楼06万万平方米米二级标准准20044商务写字字楼78万万平方米米一级标准准20033商业楼、工业物物业6万平方方米省优工业业物业820033工业园区区14万平平方米二级标准准920044高档生活活小区85万万平方米米一级标准准1020044商业物业业08平平方米一级标准准1120044商业、工工业园5万平方方米一级标准准1220044商业、工工业园6万平方方米一级标准准七、管理理处主任任及主管管人员简简历表市工工商局办办公区物物业管理理人员配配置表姓名性别男年龄25职务职称企业经理理证书学历本科参加工作作时间 20004年22月从事物业业管

10、理年年限2年已完成项项目情况况单位项目名称称面积日期项目标准准*物业业公司*汽车车园6万04.11-044.6*物业业公司槐荫区政政务大厦厦4万04.66-055.1*物业业公司市场场部05.11-至今今姓名性别女年龄24职务职称学历大专参加工作作时间 20004年44月从事物业业管理年年限1年已完成项项目情况况单位项目名称称面积日期项目标准准明洁物业业公司省外经贸贸厅1.5万万04.44-044.066*物业业公司同济花苑苑8万04.006-004.009*物业业公司赛宝超市市0.8万万04.009-今今姓名性别男年龄26职务职称学历高中参加工作作时间19966年，复复转军人人从事物业业管理

11、年年限8年已完成项项目情况况单位项目名称称面积日期项目标准准*物业业公司*本部部5万1996620001*物业业公司阳光花园园15万20011至今八、获奖奖项目文文件第四部分分：商务务文件一、报价价明细表表二、服务务承诺总体目标标在管理合合同期内内把大厦厦管理成成“安全、文明、优美、舒适”的物业业区。根根据委托托管理事事项和全国城城市物业业管理优优秀社区区标准，对社社区的绿绿化卫生生、交通通、治安安和环境境容貌等等项目进进行维护护和管理理。在社社区达到到硬件指指标后、一年内内创建“市优秀秀示范大大厦”，两年年内创建建“山东省省优秀示示范大厦厦”。分项指标标：1、员工工持证上上岗率1100%。2

12、、环境境卫生达达标率1100。3、治安安消防责责任事故故发生率率0% 。4、违章章发生率率3%以以下，处处理率1100%。5、综合合服务满满意率995%以以上。6、投诉诉处理率率1000%。三、人员员配置方方案管理处组组织架构构一、建设分分行大厦厦管理处处组织架架构描述述：1、建设分分行办公公楼组织织架构的的设置原原则是精精简高效效、一专专多能，采用管管理处主主任负责责制，签签订经营营责任书书，由*物业分分公司全全权领导导。2、管理理处各岗岗位所需需人力资资源配置置实行*物业业管理公公司供应应下的完完全双向向选择，以保证证管理处处经理建建立一支支高效、协调的的团队。3、管理理处内部部采用直直线

13、职能能制，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道的畅通通。4、安全全主管的的职责是是负责客客户档案案登记、物业辖辖区内的的安全设设施巡检检、安全全队伍建建设、预预警、演演习方案案制定、安全事事故监控控等。5、保洁洁主管职责责是负责责整个物物业辖区区内的环环境维护护、保洁洁耗材审审查、保保洁计划划制定、卫生质质量保持持、保洁洁队伍建建设。*物业公司临沂建设分行大厦 物业管理处管理处主任1人维修技师1人保洁主管1人日常保洁4人计划保洁1人绿化工1人安全主管1人大堂执勤2人停车场6人巡逻3人大堂登记3人二、管理理体系及及组织架架构（共共30人人）三、员工工配备说说明及骨骨干人员

14、员素质要要求岗位职责应具备条条件备注主任全面负责责建设设分行办办公楼物物业管理理工作大专以上上文化，具4年以上上大型高高层物业业管理经经验，统统筹管理理能力强强，能编编制计划划并付诸诸实施，懂经营营善管理理。管理处主主任由公公司内部部委派。技师负责智能能监控中中心和处处理各类类信息，让调控控中心起起到管理理处“枢纽”作用，保证大大楼电梯梯、空调调、锅炉炉的正常常运转和和维护。大专以上上学历，初级以以上技术术职称，工科背背景，应应用电子子专业优优先。保洁领班班协助主任任负责保保洁方面面的培训训、计划划、协调调、质量量监督、工作安安排等方方面工作作中专以上上学历，有3年年以上保保洁经验验，熟悉悉保

15、洁工工作流程程，熟悉悉各类高高档设施施保养手手段，熟熟练掌握握各种保保洁机器器的使用用。安全主管管协助经理理负责护护卫方面面的培训训、计划划、日常常管理、工作安安排、协协调质量量监督等等方面的的工作中专以上上学历，有3年年以上工工作经验验，熟悉悉护卫工工作流程程，熟练练掌握各各种突发发事件的的处理方方法。普通员工工普通操作作层员工工、部分分护卫、车管、技工、清洁、绿化人人员通过过招聘，经考核核、岗前前培训、在岗培培训、合合格者予予以录用用。维修技师师（1人）A：负责责大厦水水、电、通讯设设备的日日常维修修、巡检检工作；B：负责责大厦纯纯净水的的管理；C：其他他临时性性工作。保洁部（7人）A:

16、日日常保洁洁4人，负责物物业区内内公共区区域的保保洁工作作。B: 计计划保洁洁1人，负责物物业公共共区域的的计划性性清洁及及保洁设设备操作作。C: 送送水工11人，负负责物业业服务辖辖区内的的纯净水水送达。安全部（12人人）A: 营营业厅执执勤2人，负责责大楼内内的安全全，疏导导客户，维护营营业秩序序，工作作时间110小时时。B: 大大堂登记记3人，负责来来访接待待、登记记、通报报工作，维护办办公环境境。C: 停停车场护护卫6人，其其中，地地上停车车场3人，工工作时间间10小小时（77：30017：30）；地下下停车场场3人，分3班班运转， D:巡逻逻3人，负责大大楼外围围的秩序序维持及及办公

17、区区巡检，工作时时间244小时，分3班班运转。四、质量量控制办办法清洁保洁洁管理：按照IISO990011质量体体系清清洁工作作手册规范运运作。如如下表：工作安排排日常保洁洁：每日日 7：308：000楼内内清洁、外围清清扫；99：0009：30垃垃圾清运运；9：3011：30楼楼内清洁洁、外围围捡扫；13：0016：30楼楼内清洁洁、外围围捡扫；16：3017：00垃垃圾清运运。工作内容容停车场、外围清清洁普扫1次次/天；每周清清洗2次次。楼间保洁洁每日清扫扫；机器器清洗11遍/月月；理石石地面打打蜡1次次/季。电梯轿箱箱每日清洁洁；上油油保养11次/周周。垃圾清运运清运2遍遍/天； 消 杀

18、1遍/周周。玻璃幕楼内刮拭拭1次/月；外外墙高空空清洗11次/年。楼顶天台台随时捡扫扫；彻底底清洁11次/周周。检查项目目及处理理办法检查项目目1.道路路、绿化化地、散散水坡、排水沟沟；2.停车场场、岗亭亭、单车车棚；33.垃圾中中转站、化粪池池；4.污、雨雨水井和和沙井；5.宣传栏栏、标识识；6.电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯灯具；77.墙面、窗、扶扶手、电电子门、消防栓栓、管、电表箱箱、信报报箱等；8天面面；9.值班室室、办公公室、卫卫生间；10.除四害害。处理办法法按ISOO90001质量量体系标标准，对对轻微不不合格项项自行关关闭，严严重不合合格项上上报主管管和主任任并提出出整改方方案

19、加以以纠正。考核标准准日常日检检、周检检、月检检按ISSO90001质质量考核核标准；年终按国国家建设设部标准准考核。4、治安安、消防防、车辆辆管理：按照IISO990011质量体体系护护卫工作作手册、规范范运作。如下表表：工作安排排定岗检查查进出口、停车场场：244小时；流动巡查查消防设施施：1遍遍/周；厂区安全全：244小时大堂执勤勤：8小小时车辆停放放：244小时突发事件件：900-1220秒，责任护护卫或车车辆管理理员到达达现场。学习训练练学习法规规：1次次/周；训 练：2次/周；演示培训训：1次次/周。检查项目目及处理理方法检查项目目查可疑人人员、外外来人员员和捡垃垃圾、乞乞讨人员员

20、；查违章停停车、违违章进入入；查乱摆阻阻塞道路路现象；查污染物物、乱扔扔垃圾现现象；查破坏绿绿化、占占用绿地地现象；查漏水、漏电、漏气现现象；查房屋本本体设施施和公共共设施情情况。处理方法法按照ISSO90001质质量体系系标准，对轻微微不合格格项汇报报主管，严重不不合格项项上报主主任。考核标准准平时按IISO990011质量考考核标准准；年终按国国家建设设部规定定的考核核标准。安全部工工作相关关文件需方提提供物品品的控制制程序1、护卫卫岗位规规范、岗岗位操作作规范；2、紧急急处置方方案；3、质量量记录4、护卫卫_岗日日工作记记录；5、护卫卫员交接接班记录录6、消防防设施日日巡视记记录；7、消

21、防防栓放水水试验记记录；8、紧急急事件事事件报告告；9、访客客登记表表；10、邮邮件收发发记录；11、外外来车辆辆登记表表。五、有关关奖惩约约定六、优惠惠条件优惠条件件1、免费费前期保保洁开荒荒。2、节日日门厅庆庆典花木木租摆。3、待办办订票、搬家等等特约服服务。七、进驻驻所需条条件1、提供供物业管管理办公公用房一一间，包包括电话话机一部部、水、电、宽宽带开通通。2、提供供保安宿宿舍三间间，保洁洁员更衣衣室一间间。3、提供供仓库一一间。八、服务务质量标标准清洁工作作检验标标准项 目标 准准分值评分标准准实际得分仪 容容 仪仪 表表1.上班班穿工作作服，佩佩带工作作牌，不不准穿拖拖鞋，不不穿奇装

22、装异服。2.上下下班时，手不放放在衣服服口袋内内，不勾勾肩搭背背。3.精神神饱满，举止文文明、端端庄，仪仪表整洁洁、利落落。4.遵守守办公环环境规定定。6分每发现一一项不合合格扣22分，扣扣完为止止。服 务 态 度度1.见到到业主微微笑、点点头、问问好。2.使用用规范文文明礼貌貌用语。3.服务务态度端端正，有有良好的的职业道道德。4.做事事认真负负责，有有较强的的奉献精精神。5.服从从领导。6.文明明服务，礼貌待待人。6分每发现一一项不合合格扣11分。工 作 纪纪 律1.遵守守法纪、员工纪纪律，履履行职责责。2.上班班不迟到到、早退退，不旷旷工离岗岗。3.上班班不会客客、闲谈谈，不在在走廊楼楼

23、梯间大大声喧哗哗，不做做与本职职工作无无关的事事。4.服从从领导安安排，团团结同事事，不挑挑拨是非非，保守守公司机机密。5.遵守守公司廉廉洁制度度和有关关管理规规定，不不收受、私自动动用业主主钱财和和物品。8分每发现一一项不合合格扣22分，扣扣完为止止。工 作 日 志志工作日志志书写清清楚、内内容齐全全。2分不合格扣扣2分。室外路面、绿绿地、散散水坡无瓜壳果果皮、纸纸屑等杂杂物，无无积水，无污渍渍,每550平方方米内无无塑料袋袋等弃物物。2分一处不符符合标准准扣1分分，扣完完为止。果皮箱内部垃圾圾及时清清理，外外表无污污迹，粘粘附物，定期对对蚊蝇害害虫进行行消杀，无明显显蚊虫。3分有一处不不符

24、合标标准扣11分，扣扣完为止止。标识牌、雕塑无乱张贴贴，目视视表面无无明显灰灰尘，无无污迹，不锈钢钢材质，光亮无无锈迹；木材质质，无脱脱漆、变变形现象象，用纸纸巾擦拭拭无明显显灰尘。3分有一处不不符合标标准扣11分，扣扣完为止止。沙井底部无垃垃圾，无无积水、积沙、盖板无无污迹。2分有一处不不符合标标准扣11分，扣扣完为止止。雨、污水水井检查井内内壁无粘粘附物，井底无无沉淀物物，水流流畅通，井盖上上无污迹迹。2分有一处不不符合标标准扣11分，扣扣完为止止。化粪池不外溢污污水，定定期消杀杀，防止止蚊蝇的的滋生，无明显显蚊虫。2分达不到标标准扣22分。场地地面无散散落垃圾圾，无积积水、无无明显污污迹

25、。2分达不到标标准扣22分。宣传栏无乱张贴贴，目视视表面无无明显灰灰尘，无无污迹。2分达不到标标准扣22分。员工宿舍舍、车棚棚地面无散散落垃圾圾，无积积水、无无明显污污迹。2分达不到标标准扣22分。路灯目视灯壳壳、灯杆杆无明显显灰尘、污迹。2分有一处不不符合标标准扣11分，扣扣完为止止。垃圾中转转站及垃垃圾物地面无散散落垃圾圾、无污污水、污污渍，无无粘附物物，无明明显污迹迹。2分有一处不不符合标标准扣11分，扣扣完为止止。停车场目视无纸纸屑等杂杂物，无无明显灰灰尘，每每1000平方米米内烟头头不超过过2个。 2分达不到标标准扣22分。室内楼道梯级级和走廊廊地面电电梯无杂物、纸屑、明显污污迹，全

26、全部梯级级烟头不不超过33个，走走廊1000平方方米烟头头不超过过2个。2分不符合标标准的全全部扣除除。天台、转转换层、雨蓬目视无垃垃圾，无无积水，无污迹迹，明沟沟畅通。2分不符合标标准的全全部扣除除。大理石、地板砖砖地面的的清洁无垃圾杂杂物，无无泥沙、无污渍渍，大理理石地面面打蜡抛抛光后有有光泽，木地板板无明显显灰尘，无污渍渍。4分一处不符符合标准准扣1分分，扣完完为止。瓷片、乳乳胶漆、喷涂墙墙面的清清洁瓷片、喷喷涂墙面面用纸擦擦拭500厘米无无明显灰灰尘，乳乳胶漆墙墙面无污污迹，目目视无明明显灰尘尘。2分一处不符符合标准准扣1分分，扣完完为止。天花板、天棚距1米处处目视无无蜘蛛网网，无明明

27、显灰尘尘。2分同上。灯罩、烟烟感、指指示灯、通风口口、电灯灯开关目视无明明显灰尘尘，无污污渍。4分一处不符符合标准准扣1分分，扣完完为止。玻璃门窗窗无污迹，清刮后后用纸巾巾擦拭无无明显灰灰尘，门门窗框、窗台无无灰尘、污渍。2分一处不符符合标准准扣1分分，扣完完为止。公用门窗窗、消防防栓（箱箱）、标标牌、扶扶手、栏栏杆、意意见箱、电表箱箱目视无明明显污迹迹，用纸纸巾擦拭拭无明显显灰尘，不锈钢钢光亮，无污渍渍。4分一处不符符合标准准扣1分，扣扣完为止止。设备机房房目视无污污迹，无无杂物堆堆放，设设备无明明显灰尘尘。2分不符合标标准的全全部扣除除。各值班室室整洁无杂杂物，墙墙面无灰灰尘、蜘蜘蛛网，地

28、面无无污迹，桌椅、沙发、柜无灰灰尘2分一处不符符合标准准扣1分分，扣完完为止。垃圾桶及时清理理，无杂杂物、无无污物、无明显显蚊蝇在在飞，外外部用纸纸巾擦拭拭无明显显灰尘。2分一处不符符合标准准扣0.5分，扣完 为止。仓库整齐、摆摆放有序序，无垃垃圾，无无杂物，无明显显灰尘。2分一处不符符合标准准扣1分分，扣完完为止。公用卫生生间工具齐全全，摆放放整齐有有序。无异味。地面无积积水、无无污渍，无杂物物。墙面瓷片片、门、窗用纸纸巾擦拭拭无明显显灰尘。便器无污污渍，小小便器内内有无卫卫生球。天花、灯灯具目视视无明显显灰尘。玻璃、镜面光光亮无水水痕，无无污迹。垃圾桶桶内垃圾圾及时清清理，定定期进行行杀虫

29、，无明显显蚊蝇。8分一项不符符合标准准扣1分分。合 计100实际得分分分数计算算方法：得分= 1000所查项目目总分值值绿化工作作检验标标准和办办法分 类序号项目标 准准检验方法法频 率修剪1乔木无枯枝，树枝不不阻车、行人通通过，主主侧枝分分布均匀匀；抽检100颗；2次/年年；2灌木成型，整整齐，新新长嫩枝枝不超过过15公公分；抽检3处处5次以上上/年；3绿篱绿篱成型型、造型型美观，新长枝枝不超过过30公公分；抽检5处处6-8次次/年；4草坪路牙、井井口、水水沟、散散水坡边边整齐，草坪目目视平整整；抽检6处处共900平米2-3次次/年；施肥1乔木灌木木施肥、浇浇水及时时，覆土土平整，肥料不不露

30、出土土面；目视检查查4次/年年；2草地播施和喷喷施，不不伤花草草；同上1次/年年；3花卉保证基肥肥，追肥肥不伤花花草；同上视长势而而定防杀虫无明显枯枯枝、死死杈，有有虫害枝枝条2%以下；目视抽查查防治1次次/月；及时喷射射；浇水1花卉苗泥土不染染花叶，土不压压苗心，水不冲冲倒苗；目视，全全面检查查2次/日日；2树木草地地浇水无遗遗漏，透透土深度度为：树树木3公公分，草草地2公公分，无无旱死，旱枯的的现象；抽查5处处2次/周周；（雨雨后泥土土湿度大大除外）日常养护1中耕除草草无明显杂杂草，台台湾草地地纯度在在90%以上，树木底底下土面面层不板板结，透透气良好好；抽查草地地50平平米施肥前和和下暴

31、雨雨后进行行松土，全年不不少于66次2防风排涝涝巡视暴风雨过过后122小时，草地无无1平方方米以上上的积水水，树木木无倒斜斜，断枝枝落叶在在半天内内处理；目视检查查每天巡视视责任区区1次安全工作作检验标标准内容标 准分值评分标准准实际得分仪容仪表表1.按规规定着装装，统一一穿制服服，黑色色皮鞋、戴护卫卫帽、系系领带，上岗必必须佩带带工作牌牌；2.精神神饱满，姿态良良好，抬抬头挺胸胸，不东东倒西歪歪、前倾倾后靠、伸懒腰腰，做到到站如松松、坐如如钟、动动如风；3.举止止文明、大方、得体，不随地地吐痰、乱丢杂杂物，不不挖耳抠抠鼻孔或或玩弄其其它物品品；4.不袖袖手，背背手或将将手插入入衣袋，不勾肩肩

32、搭背；5.不准准留长发发、蓄胡胡子、留留长指甲甲；6.禁止止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿腿、戴歪歪帽、打打赤脚。8分一项不合合格扣除除2分，扣完为为止。服务态度度1.作到到微笑服服务；2.主动动、热情情、耐心心、周到到地为业业主服务务；3.不发发生争吵吵、打斗斗事件；4.巡逻逻中见到到业主时时应闪身身站在一一边，微微笑并点点头问好好。5.文明明用语：熟练五五声十一一字，对对人热情情，微笑笑服务，不卑不不亢8分对一项不不合格的的扣除22分，扣扣完为止止。服务要求求1.不出出现管辖辖范围内内秩序混混乱等情情况；2.车场场内车辆辆完好无无损，车车辆指挥挥标准及及时；3.接到到业主报报警不超超过两分分钟赶

33、到到现场并并报告；4.处理理各种违违章，文文明礼貌貌，及时时有效，机动灵灵活，不不失原则则；5.及时时发现各各种事故故隐患，不因失失职而出出现意外外事故；6.指挥挥手势动动作规范范、准确确、有力力、符合合交通指指挥规范范。24分一项达不不到要求求扣除44分。纪律1.按时时交接班班，不喝喝酒、吸吸烟，不不嬉笑、打闹，不迟到到、早退退，忠于于职守；2.不准准在岗位位上坐卧卧、倚靠靠、闲谈谈、吃东东西、看看书报，不脱岗岗、睡岗岗；3.处理理问题讲讲原则、讲方法法，以理理服人；4.遵守守公司廉廉洁制度度和有关关管理规规定，不不收受业业主钱财财和物品，不不利用工工作之便便敲诈勒勒索，保保守内部部机密；5

34、.上班班不会客客、闲谈谈，不做做与本职职工作无无关的事事；6.服从从领导安安排，团团结同事事，不挑挑拨是非非；7.不擅擅自留宿宿他人，按时做做好宿舍舍清洁工工作；铺铺位保持持整齐排排行，被被褥按军军事化规规定叠放放；床下下物品摆摆放整齐齐；毛巾巾、刷具具必须按按规定摆摆放。8.禁止止利用空空暇之余余进行赌赌博等其其它变相相的违法法行为；9.勇于于同违法法乱纪行行为作斗斗争；10.加加强学习习，提高高自身素素质。12分对达不到到要求的的，出现现一项扣扣2分，扣完为为止。工作要求1.服从从领导，听从指指挥；2.能熟熟练掌握握物业管管理范围围的基本本情况，包括业业主的基基本情况况（姓名名、特征征等）

35、。熟悉楼楼宇结构构，防盗盗消防设设备，主主要通道道的具体体位置，配电房房，水泵泵房，消消防中心心等重点点位置的的防范等等；3.能熟熟练掌握握报警监监控、对对讲，电电梯等设设施、设设备的操操作；4.善于于发现，分析处处理各种种事故隐隐患和突突发事件件，有较较强分析析、判断断、处理理问题的的能力；5.熟悉悉车场的的基本情情况，熟熟练掌握握业主相相貌特征征、车牌牌号和车车辆外型型、颜色色等；6.能及及时、准准确填写写各种表表格、记记录；7.能熟熟练掌握握公共设设施的情情况；8.对破破坏花卉卉、草坪坪等行为为及时制制止；9.车辆辆管理中中指挥手手势动作作规范、准确，能准确确辨别车车辆转向向灯，正正确指

36、挥挥车辆停停放；10.驱驱赶物业业范围内内乱践踏踏草地、散发广广告、捡捡垃圾等等闲杂违违章人员员；11.按按车位泊泊车，无无车辆违违章停放放在绿地地、人行行道等行行为；12.摩摩托车、自行车车停放整整齐有序序；13.做做好值班班室及宿宿舍的卫卫生等情情况；44分对达不到到工作要要求的，出现一一项扣除除4分，扣完 为止。其它1.能遵遵守护卫卫员培训训制度，坚持学学习、训训练（按按培训大大纲及记记录检查查）；2.能遵遵守护卫卫员职责责、权限限规定。4分不符合标标准一项项扣2分分。合计100分分实际得分分分数计算算方法：得分= 100所查项目目总分值值第五部分分：技术术文件第一章 物物业管理理服务构

37、构想物业管理理概况建设设分行办办公楼地地处市的大大客厅人民民广场，具有得得天独厚厚的便利利交通和和优雅、清新的的人文景景观，实实为难得得的办公公、商业业良所。办公楼楼主楼21层（地下一一层），总建筑筑面积约约221136平平米。其其中，一一楼为分分行营业业部，二二至四楼楼为市政政府行政政服务中中心，五五至十楼楼为分行行机关办办公室，十楼以以上为高高档写字字楼。办办公楼内内部装饰饰由木质质、玻璃璃墙、地地面砖、理石面面、地毯毯等构成成，外墙墙装饰采采用钢化化玻璃幕幕，外围围台阶、地面铺铺设麻面面花岗岩岩，庄重重美观。整个大大楼装饰饰体现了了设计美美观大方方、现代代，科技技含量高高的特点点，是一一

38、座高智智能化的的大型高高档综合合写字楼楼。物业管理理服务范范围：一、承担担大楼办办公区的的公共区区域（大大厅、扶扶梯、停停车场、楼前、左右外外围、公公共卫生生间、会议室室、内侧侧玻璃）的保洁洁服务、垃圾清清运；外外理石墙墙面、玻玻璃幕的的清洗（费用单单列）；楼前绿绿地养护护、花卉卉养管；办公区区公共区区域的消消杀工作作。二、公共共秩序维维护、办办公楼出出入人员员登记、消防、安全监监控、车车辆疏导导、登记记、停车车场的车车辆管理理、244小时办办公区巡巡逻。物业特点点分析建设设分行办办公楼是是集营业业、办公公、行政政服务、商业洽洽谈于一一体的现现代化办办公大楼楼。市政政府行政政服务中心心，是新新

39、政府形形象的首首要窗口口，其工作作的高效效、亲和和是营造造“和谐政政府”的重要要组成部部分，是是 “三新”现代代城市建建设大政政方针的的代表作作之一。作为以以商品交交易为支支柱产业业的市来说说，建行的公公众形象象，也成成为了的投投资环境境代表之之一。现代物物业管理理下的建建行办公公楼更有有利于拉拉近公众众距离，树立高高效、亲亲和公众众形象，吸引众众多投资资者，建建设全国国最大的的商业集集散地，带动经济济新腾飞飞，展示示现代都都市新形形象。根根据我方方实地考考察、问问询，现现就物业业特点分分析如下下： 一、配套套设施齐齐全、功功能先进进，智能能化程度度高。建设设分行办办公楼配配套设施施、设备备种

40、类多多、功能能先进、专业化化程度强强，物业业管理委委托内容容涉及面面广，人人员素质质要求高高，综合合能力全全面。二、功能能齐全，集办公公、行政政服务、商业于于一体，保持静静雅、整整洁、舒舒适的办办公、生生活环境境是以人人为本工工作模式式的体现现。工商商局大楼楼设备、设施共共享程度度高、联联系紧密密、牵一一发而动动全身，设备运运转率高高，对设设备性能能要求高高，设备备管理工工作责任任大、巡巡检密度度高、防防范措施施、应急急方案科科学性强强。三、行政政职能和和商务、办办公的布布局设计计突出了了安全管管理。建设设分行办办公楼的的行政职职能及大大楼商务务、办公公于一体体的多功功能设计计，客观观上带来来

41、了人员员流动率率大，社社区隐患患系数高高，安全全管理难难度增加加等不利利因素。因此采采用设计计科学、交接严严谨的安安全运作作模式是是物业管管理工作作的核心心问题。四、以玻玻璃幕为为主、木木质、石石材、地地毯为辅辅的现代代装饰风风格。建设设分行大大楼设计计精致，装潢考考究、高高雅，质质地精良良，维护护措施专专业性强强，需要要制定专专项保洁洁方案，进行针针对性服服务。五、窗口口行政部部门，营营业部门门代表政政府公众众形象。作为市的的窗口行行政部门门，其服服务水准准代表了了政府对对外形象象，物业业服务人人员的形形象气质质、专业业素质将将直接影影响工商商局的公公众形象象，因此此，强化化员工培培训是展展

42、示物业业管理工工作的价价值体现现；对业业主采取取整体化化、差异异化管理理模式和和注重信信息沟通通渠道的的畅通、各方关关系的协协调，以以协助营营造亲和和、高效效的政府府形象。委托管理理目的一、物业业外观的的保值增增值。通通过对整整体物业业的专业业化管理理、养护护，保持持和提高高物业的的完好程程度，使使物业实实现不仅仅保值而而且增值值的目的的。二、物业业设备、设施的的良性运运转。依依靠专业业化的工工程服务务队伍和和专项设设备维保保方案，使设备备始终处处于良性性运转状状态，实实现其经经济性、高效性性运作的的结合，保证证整个大大楼的信信息传递递快捷、工作渠渠道畅通通，体现现办事高高效的政政府形象象之目

43、的的。三、安全全、舒适适环境的的创造。依靠准准军事化化管理的的一流内内保队伍伍，全程程监控大大楼办公公区的消消防、安安全工作作，保持持刑事案案发率低低于国家家标准，通过优优质的服服务，为为业主和和来宾提提供幽雅雅舒适的的工作环环境，实实现“平安”社区环环境下，尽情享享受沂河河水畔的的无限风风光。四、省心心、放心心“管家”委托目目标实现现。物业业管理的的基本目目的，是是改革传传统后勤勤管理模模式、降降低管理理成本，减少机机关人力力、物力力的投入入，实现现监督与与执行分分开的现现代管理理理念，通过契契约关系系为建设分分行办公公楼实施施专业化化、统一一化的物物业管理理，依靠靠监督手手段保障障物业价价

44、值得以以体现，维护和和提高建设设分行的的整体窗窗口形象象。委托管理理原则根据国家家物业管管理有关关条例以以及物业业托管合合同，本本着“严谨、务实、高效”的工作作作风和和“精干高高效、优优质服务务”的管理理原则，执行公公司“为业主主创造安安全、文文明、优优美、舒舒适的工工作环境境”的质量量方针，实行“管、养养、修、服务”为一体体的综合合管理。物业管理理定位依靠统筹筹的物业业管理和和养护，与业主主共同维维护花园园般的环环境，配配合深化化机关后后勤制度度的改革革，环保 高高效 亲和环保建设分分行办公公楼地处处沂河水水畔，周周围环境境清新自自然、在在人类居居住环境境日渐恶恶劣、重重视可持持续发展展、重

45、视视健康、重视环环保的大大环境下下，人们们对工作作、生活活环境提提出了新新要求，因此，保持物物业辖区区环境的的自然、健康成成为社区区建设的的重要课课题，我我们拟从从物业作作业方式式、物料料、耗材材、消杀杀剂的选选择予以以控制，将降低低污染、保护环环境作为为基本原原则。高效建设分分行作为为政府的的对外窗窗口，结结合商业城城市的特特点，其其工作的的高效将将直接关关系到政政府的办办事效率率。物业业管理中中，将以以严密的的工作程程序、科科学的管管理方案案、以快快捷的应应急措施施和超强强的应变变能力，保障大大楼设施施的高效效运转，为“高效”职能提提供硬件件。亲和在建建设“和谐”政府理理念的背背景下，采取

46、封封闭式与与开放式式结合，外松内内紧的社社区安全全管理是是在“自然、开放”的生活活大环境境中寓以以专业、严谨的的保障措措施；营营造宽松松、温馨馨的工作作环境，实现面面对面微微笑服务务，采用用客服中中心信息息反馈模模式，重重视细节节服务和和环节控控制，并并在此基基础上，通过业业主回访访制度，挖掘服服务潜力力，提升升服务档档次，使使每一位位业主真真诚体验验主人与与客人的的尊贵。通过“以人为为本”服务理理念，采采取差异异性服务务模式，根据需需求的针针对性制制定工作作标准和和服务内内容、服服务措施施，包含含日常服服务、计计划服务务、预约约服务、特约服服务等一一系列服服务内容容，以满满足不同同性质、不同

47、层层次的需需求。*物业业携齐鲁鲁淳朴之之风，秉秉承做业业主贴心心管家的的经营理理念，竭竭诚为业业主提供供专业、便捷的的超值服服务，使使入驻业业主能够够得到全全方位精精心呵护护。“高品质质管理水水准”的依托托资源团队优优势 物业公司司拥有一一支爱岗岗敬业、具有丰丰富物业业管理知知识和经经验的管管理团队队以及专专业化的的护卫、保洁、绿化和和维修队队伍。管管理层面面拥有高高级经济济师、人人力师、物业管管理师、工程师师、高级级园艺师师数名，为我们们提供优优质高效效服务的的基础和和前提。公司护护卫连续续三年被被济南市市公安局局、共青青团市委委授予“青年文文明号”；20003年年，在齐鲁晚晚报和和生活活日

48、报联合主主办的房房地产调调查中，*物业业被评为为“济南市市十大物物业管理理品牌企企业”；*物业业工程部部在20003年年济南市市物业管管理行业业技能比比武中，荣获单单项、团团队一等等奖。220044年槐荫荫政务中中心大厦厦获得市市级“物业管管理优秀秀示范大大厦”称号。质量优优势 获得国家家二级物物业管理理资质，顺利通通过ISSO90001（20000）质质量体系系认证，*物业业拥有严严格规范范的物业业管理制制度，灵灵活、独独有的星星级考核核体系，通过严严格的管管理细致致入微的的服务将将全面保保障大厦厦的正常常运行。深厚底底蕴的企企业文化化感召力力 优秀的企企业文化化是企业业得以生生存的灵灵魂，

49、也也是企业业发展、进步的的原动力力。集团团公司一一贯重视视企业文文化的建建设工作作，并逐逐步形成成*特有有的企业业文化纲纲领，构构筑了一一定的文文化平台台。职工工通过*报、百年*、*沙龙龙等企业业内部媒媒介，不不断交流流经验、传播感感情、提提升文化化，凝练练成强大大团队精精神，在在日常工工作中的的各个角角落，企企业文化化始终伴伴随着我我们，营营造高雅雅的工作作环境，奉献细细致周到到的服务务，无不不显示着着*蓬勃勃的发展展力和向向上力。*人将将这份对对*的热热爱之情情化为工工作的原原动力，倾情尽尽心为广广大业主主提供高高水平的的服务。科学规规范的管管理模式式 今天的物物业管理理，已不不仅仅是是单

50、纯的的管理或或者服务务，而是是寓管理理于服务务当中。公司通通过引进进ISOO90001（220000）质量量标准体体系，进进一步实实现了科科学严谨谨的规章章制度，标准化化的作业业规程，规范有有序的实实际操作作，是我我们服务务水平得得以提升升、服务务理念得得以延伸伸的基础础。20003年年末，在在集团公公司的制制度整合合工作当当中，物物业公司司的制度度整合工工作得到到集团领领导的好好评，这这是我们们两年多多来矢志志不渝探探索科学学化管理理的结果果，更是是我们理理论与实实践成功功结合的的杰作。成熟的的物业管管理经验验*物业业通过与与香港世世纪酒店店管理集集团的合合作，为为物业管管理打下下了“宾馆式

51、式” 标准准烙印，在吸收收深圳莲莲花物业业个管理理精髓过过程中，形成了了“星级化化”管理、重视环环节、过过程控制制的严谨谨模式，从管理理本集团团工业厂厂区、*世纪纪大酒店店起步，多年来来积累了了丰富管管理经验验，在成成功接管管槐荫区区政务中中心大厦厦、济宁宁同济工工业科技技园中，从超前前介入到到前期接接管验收收，形成成了行之之有效的的管理方方案，通通过中国国重汽销销售大厦厦、华通商商务大厦厦的全委委托管理理，使物物业管理理水准得得到了进进一步的的锤炼。从而形形成了从从前期介介入、接接管验收收、业主主入伙、日常管管理、突突发事件件处理、业户协协调等一一系列完完整的管管理方案案，具备备了行政政办公

52、大大楼、工工业厂区区的全委委托管理理能力和和质量水水准。独有的的“房车一一体化”服务*物业业充分利利用集团团资源优优势，可可为每一一位业主主提供车车辆购置置、置换换、租赁赁、旧车车评估、交易的的代理、代办、优惠一一条龙服服务，并并以此为为平台延延伸，代代客泊车车、代客客洗车、汽车美美容、汽汽车相关关知识咨咨询等多多种服务务，让您您徜徉在在理想的的世界中中，尽情情享受*物业业人提供供的超值值服务。专业花花木公司司： 物业公司司旗下的的花木公公司是济济南市成成立较早早的大型型专业花花木公司司，具有有高级园园艺师、专业技技术人员员数名，常年对对外承接接绿化工工程，可可提供花花木栽培培、园林林设计、绿

53、地养养护、庆庆典花木木租售、花木养养护知识识培训、咨询等等服务。可为业业主提供供绿化养养护的各各类建议议，提高高绿地质质量、降降低投资资成本，并具备备进一步步的合作作空间。第二章 物业业管理人人力规划划构建服务务平台客户户服务中中心强大的服服务平台台和先进进的服务务组织是是提供规规范客户户服务的的前提。在建设分分行办公公楼的服服务形式式上，我我们拟建建立客户户物业管管理服务务中心的的运作体体系。即即将管理理处的内内部管理理处对外外服务分分为后台台和前台台操作，从而保保证管理理处对外外形象的的统一化化。客户户物业管管理服务务心是管管理处的的指挥调调度中心心及信息息枢纽，业主所所有的服服务需求求申

54、请及及投诉建建议都将将汇总到到客户物物业管理理服务中中心，由由中心负负责分类类处理。而管理理处所有有需要公公布的管管理服务务信息亦亦通过该该中心反反馈到业业主。通通过管理理服务中中心的有有效运作作，第一一，可保保证管理理处对外外信息传传播的径统一一化；第第二，建建立首问问责任制制，所有有业主、住户的的投诉和和需求都都有专人人负责跟跟踪和落落实直至至业主满满意为主主；第三三，中心心24小小时的工工作时间间将可保保证业主主、住户户的需求求全天候候地得到到受理及及满足服务流程程图：客户服务中心保 洁绿 化安 全工 程业 主指令下达达信息反馈馈质量回访访物料管理理一个企业业物业管管理工作作的质量量水平

55、的的高低，在主要要表现在在企业对对人、财财、物的的有效控控制，在在加强人人员组织织架构设设计，分分工合理理的基础础上，加加强物料料耗材的的采购、领用、报废等等各环节节控制，严格按按照ISSO90001(20000)工工作标准准，制定定工作流流程。从从对物料料使用、申购、采购、入库等等进行层层层把关关，分级级量化管管理，的的质量、数量、情况进进行定期期进行市市场调研研、仓库库盘点、报废检检验，确确保物业业管理物物料的采采购渠道道畅通、质量过过硬，是是实现物物业管理理服务目目标的基基础工作作。物料采购购流程图图：拟定采购计划采购申报物料报废（检验）公司审批物料消耗（盘点）外出采购验收入库项目领用社

56、区建设设社区文化化建设是是我们始始终不渝渝的追求求。我们们的目标标是使物物业社区区的文化化建设具具有代表表性、先先进性和和实用性性，使之之成为整整个文化化生活中中的一个个标准性性典范。工商局办公楼文化建设社区文化化的主要要内容：环境文化建设制度文化建设精神文化建设1、物业业社区环环境文化化建设物业社区区的自然然环境和和人文环环境构成成物业社社区的环环境文化化。这是是最直观观的外在在表现，时时刻刻刻影响响着业户户的心理理和情绪绪，影响响业户的的生活质质量。对对此我们们高度重重视，主主要设想想有：（1）、环境文文化建设设的目标标是社区区文明洁洁净，环环境文化化质量良良好，资资源合理理利用，生态良良

57、性循环环，基础础建设设设施健全全，生活活舒适便便捷，形形成环保保意识。（2）、我们将将环境文文化建设设纳入物物业管理理日常工工作中。拟定制制度，及及时监督督，并邀邀请业户户代表组组成环保保小组，义务监监督，沟沟通通信信，发现现问题，及时解解决。我我们将定定期向社社区成员员公布环环境公告告。（3）、宣传环环保，倡倡导环保保，奖惩惩激励。我们的的方法有有每季度度组织住住户开展展一次社社区环保保活动，可以激激发社区区成员共共同关心心环境的的潜在热热情。我我们要通通过不懈懈的努力力，使业业户形成成节约资资源、能能源的良良好习惯惯，倡导导业户尽尽可能重重复使用用塑料制制品，在在引导的的基础上上要求社社区

58、内产产品包装装材料使使用环保保材料。（4）、配合IISO1140000认证证，保证证环境的的高度整整洁和和和谐，通通过优美美的环境境培养住住户的自自律意识识，从而而养成爱爱护环境境、关心心家园的的良好习习惯。2、物业业社区制制度文化化建设（1）、为加强强建设设分行办办公楼的的物业管管理，维维护全体体业户的的合法权权益，实实行业主主自治与与专业化化管理服服务相结结合的体体制，保保障物业业的安全全与合理理使用，创造出出整洁、优美、舒适的的环境，业主有有义务遵遵守以下下制度：楼宇使使用管理理规定、清洁卫卫生公约约、治安安管理规规定暂行行管理规规定、用用户物品品搬运管管理规定定、消防防管理规规定、车车

59、辆停放放（停车车场）管管理规定定、安全全用电用用水管理理规定等等。除了了遵守规规定，业业主也有有权利按按照管理理处廉洁洁制度对对管理处处进行指指导和监监督。（2）引引导业主主公众管管理意识识、强化化公众管管理制度度建设。其二，将员工工礼仪、服务规规范培训训作为先先期进入入的重点点工作，采取物物业服务务承诺公公示、质质量标准准公示、收费公公示的办办法，通通过优质质的服务务、细腻腻的沟通通、及时时的回访访换取业业主的信信任，拉拉近彼此此的距离离，达到到规范化化管理的的目的。3、物业业社区精精神文化化建设精神文化化是物业业社区文文化建设设的核心心，是物物业社区区社区成成员精神神观、价价值观、道德观观

60、等社区区精神的的重要生生成途径径。物业业社区精精神文化化的内涵涵就是中中国传统统文化精精髓和现现代科技技思想的的高度结结合。回回归自然然同时热热爱生活活，自我我实现而而又能关关心他人人，长幼幼有序而而又平等等沟通。我们们将通过过各种途途径将精精神文化化建设落落到实处处。（1）、利用各各种纪念念日、节节假日，传播物物业社区区文化精精神。（2）、开展各各种形式式上的主主题讲座座、主题题演讲，树立物物业社区区文化观观。如“扫除黄黄毒赌”、“学雷锋锋见行动动”等。（3）、办好墙墙报、宣宣传栏、读报栏栏，宣传传党的方方针政策策，传播播环保、免疫等等方面的的信息。便民服务务1、物业管管理公司司应在管管理区