第X章扣除项目审核

1、PAGE PAGE 15土地增值税清算鉴证业务规范（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了维护国家税收利益和纳税人的合法权益，规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、注册税务师管理暂行办法、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）、江苏省地方税务局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（苏地税发200972号）等有关规定，制定本规范。第二条 本规范范适用于于房地产产开发项项目土地地增值税税清算鉴鉴证（以以下简称称清算鉴鉴证）业业务。第三条纳纳入税务务机关行行政监管管并通过过年检的的税务师师事务所所，准予予从事清清

2、算鉴证证业务。税务师师事务所所从事清清算鉴证证业务应应遵守本本规范。第四条 税务务师事务务所可以以接受税税务机关关、纳税税人或其他组组织的清算鉴鉴证委托托。第二章 清算算条件第五条 税务务师事务务所承接接的清算鉴证证项目，应符合合下列条条件之一一：房地产开开发项目目全部竣竣工、完完成销售售的；整体转让让未竣工工决算房房地产开开发项目目的；直接转让让土地使使用权的的；已竣工验验收的房房地产开开发项目目，已转转让的房房地产建建筑面积积占整个个项目可可售建筑筑面积的的比例在在85%以上，或该比比例虽未未超过885%，但剩余余的可售售建筑面面积已经经出租或或自用的的；取得销售售（预售售）许可可证满三三

3、年仍未未销售完完毕的；纳税人申申请注销销税务登登记但未未办理土土地增值值税清算算手续的的；各省辖市市地方税税务机关关规定的的其他需需要清算算的情形形。第六条 税务务师事务所所应对委委托清算算项目是是否符合合清算条条件实施施审核，包括：获取清算算项目销销售进度度、销售售许可证证，企业业注销税税务登记记申请表表，国有有土地使使用权转转让合同同等相关关资料；根据获取取的相关关资料并并进行实实地查验验确定清清算项目目是否符符合清算算条件。第七条 税务务师事务务所对符符合清算算条件的的清算项项目接受受委托，并与委委托方签签订业务务约定书书。对不不符合清清算条件件的，不不得接受受委托。第八条税税务师事事务

4、所在在签订业业务约定定书前还还应了解解业务环环境，包包括：业务约定定事项、鉴证对对象特征征、使用用的标准准、预期期使用者者的需求求、责任任方及其其环境的的相关特特征；纳税人的的内部控控制制度度和控制制流程；清算项目目是否存存在重大大的执业业风险；其他对鉴鉴证业务务产生重重大影响响的事项项、交易易、条件件和惯例例。第三章 前期期准备第九条 税务务师事务务所根据据清算鉴鉴证业务务的复杂杂程度、鉴证期期限等情情况，制制定具体体的清算算鉴证业业务计划划，包括括：总体鉴证证计划，包括清清算鉴证证的具体体范围、鉴证目目标、组组织分工工和时间间安排；具体鉴证证安排，包括拟拟执行的的鉴证程程序、时时间步骤骤、

5、鉴证证方法和和具体流流程等。 清算鉴鉴证业务务计划确确定后，可以视视情况变变化对业业务计划划作相应应的调整整。税务师事事务所应应当指派派能够胜胜任清算算鉴证业业务的注注册税务务师，作作为清算算鉴证项项目负责责人。项项目负责责人应当当指导和和监督助助理人员员的工作作，并对对其工作作成果负负责。第十一条条 税税务师事事务所应应对纳税税人的内内部控制制是否存存在及其其有效性性、一贯贯性实施施审核，包括：通过了解解业务环环境确定定是否实实施内部部控制测测试程序序；测试纳税税人内部部控制的的设计和和运行情情况；根据纳税税人内部部控制的的可信赖赖程度决决定审核核程序。第十二条条 税税务师事事务所应应以国家

6、家有关部部门审批批、备案案的项目目为单位位实施清清算鉴证证，同时时需要关关注：项目若经经发改委委或规划划部门批批准分期期开发的的，应以以分期项项目为单单位清算算，各期期清算方方式应保保持一致致。同一项目目内若存存在既建建造普通通标准住住宅又建建造其他他类型房房屋的，应分别别计算增增值额、增值率率，缴纳纳土地增增值税。 第十三三条 税务师师事务所所从事清清算鉴证证业务，应关注注关联方方交易行行为，披披露关联联方名称称、关联联关系、较大交交易事项项及其金额。第四章 转让让收入的的审核第十四条条 转转让房地地产收入入审核的的基本程程序和方方法包括括：获取或编编制清算算项目转转让收入入明细表表，复核核

7、加计正正确，并并与财务务会计报报表、总总账、明明细账以以及销售售分户明明细表进进行核对对；获取销售售合同（含房管管部门网网上备案案登记资资料）、商品房房销售（预售）许可证证、房屋屋分户（室）面面积对照照表、工工程竣工工验收备备案表、销售分分户明细细表、销销售发票票等资料料，审核核确定项项目的总总可售建建筑面积积、已售售建筑面面积和未未售建筑筑面积，其中应应对未售售建筑面面积实施施现场查查验，确确定未售售建筑面面积的实实际状况况，确定定收入是是否完整整，有无无少计、漏计转转让收入入；了解与转转让收入入相关的的合同、协议及及其执行行情况；查明收入入确认的的原则、方法，调整会会计核算算与税务务处理规

8、规定在收收入确认认上的差差异。抽查销售售合同、销售发发票与会会计记录录，确定定转让收收入是否否真实、核算是是否准确确、普通通标准住住宅与其其他类型型房屋的的转让收收入是否否分别核核算。第十五条条 转让让房地产产收入审审核应当当包括以以下内容容：审核清算算项目转转让收入入账载金金额与商商品房购购销合同同统计表表、销售售明细表表收入金金额是否否一致。合同面面积与实实测面积积不一致致形成的的应退、补价款是否计计入转让让收入；审核往来来类科目目是否含含有未确确认的转转让收入入；审核是否否含有房房产出租租收入；审核政府府代收费费用是否否计入房房价并向向购买方方一并收收取；审核有无无收取价价外费用用的情形

9、形，价外外费用有有无计入入转让收收入；审核有无无将给予购购买方的的销售折折扣与折折让、赔赔偿（补补偿）金金、违约约金、“还本销销售”等支出出冲减转转让收入入的情形形，销售售折扣与与折让是是否在同同一张发发票中注注明；审核以银银行按揭揭方式销销售开发发产品是是否按销销售合同同约定的的价款确确认转让让收入；审核以分分期收款款方式销销售开发发产品是是否按销销售合同同约定的的价款确确认转让让收入；审核销售售明细表表中有无无价格明明显低于于同类开开发产品品的情形形，有无无正当理理由；审核有无无将开发发产品用用于职工工福利、奖励、对外投投资、分分配给股股东或投投资人、抵偿债债务、换换取其他他单位和和个人的

10、的非货币币性资产产的情形形，所有有权是否否转移，其收入入确认的的方法和和顺序是是否符合合规定；审核转为为企业自自用或用用于出租租等商业业用途的的开发产产品，其其所有权权是否发发生转移移；审核开发发建造的的与清算算项目配配套的居居委会和和派出所所用房、会所、停车场场（库）、物业业管理场场所、变变电站、热力站站、水厂厂、文体体场馆、学校、幼儿园园、托儿儿所、医医院、邮邮电通讯讯等公共共设施是是否有偿偿转让，转让价价款是否否计入转转让收入入；审核转让让收入是是否按普普通标准准住宅与与其他类类型房屋屋分别核核算；审核转让让房地产产所取得得的收入入为人民民币以外外货币的的，是否否按取得得收入当当天或当当

11、月1日日国家公公布的市市场汇价价折合为为人民币币。第五章 扣除除项目的的审核第十六条条 扣扣除项目目审核的的基本程程序和方方法包括括：获取或编编制各扣扣除项目目明细表表，复核核加计正正确，并并与总账账、明细细账进行行核对（实行计计算扣除除的项目目除外）。了解与扣扣除项目目相关合合同、协协议及其其执行情情况；抽查相关关合同、费用发发票与会会计记录录，确定定扣除项项目是否否真实、核算是否否准确、归集是是否正确确，调整整会计核核算与税税务处理理规定在在扣除项项目归集集上的差差异。实地查看看、询问问调查和和核实扣扣除项目目的实际际发生情情况。实行计算算扣除的的项目，核对计算算扣除的的基数是是否准确确，

12、计算算扣除的的比例是是否符合合规定。第十七条条 扣扣除项目目审核应应当包括括以下内内容：审核扣除除项目账账载金额额是否真真实发生生，有无无虚列、预提的的情形；审核是否否取得合合法有效效凭证，其中接接受工程程作业劳劳务是否否取得劳劳务发生生地税务务机关监监制的建建筑安装装业发票票；审核是否否含有企企业为项项目营销销、日常常行政管管理和融融资等活动发生生的应属属于房地地产开发发费用的的支出；审核是否否含有政政府代收收费用，政府代收收费用是是否已被被计入房房价向购购买者一一并收取取；审核是否否含有应应由施工工单位承承担的支支出；审核是否否含有应应由其他他单位或或个人承承担的支支出；审核是否否含有罚罚

13、金、行行政性罚罚款、捐捐赠、赞赞助、合合同违约约金、摊摊派等支出；审核是否否含有其其他开发发项目或非非本期开开发项目目的支出出；审核是否否含有其其他与项项目开发发无关的的支出；审核是否否含有为为多个项项目或者者分期开开发项目目共同发发生的费费用，共共同费用用是否按按项目（或按期期）分摊摊，分摊摊方法是是否合理理；审核同一一项目中中既建造造普通标标准住宅宅又建造造其他类类型房屋屋的，是是否采用用各自可可售建筑筑面积占占总可售售建筑面面积比例例等分配配方法，分摊共共同费用用；审核为本本项目（或本期期）发生生的各项项扣除项项目（不不含与转转让房地地产有关关的税金金和实行行计算扣扣除的项项目）审审核确

14、认认金额是是否按已已售建筑筑面积占占总可售售建筑面面积的比比例分摊摊已售建建筑面积积的扣除除金额。 第十八条 取得土土地使用用权所支支付金额额和土地地征用及及拆迁偿偿费的审审核，还还应当包包括以下下内容：审核是否否将“开发成成本土土地征用用及拆迁迁补偿费费”账载金金额按税税法规定定归集为取取得土地地使用权权所支付付金额和和土地征征用及拆拆迁补偿偿费；审核取得得土地使使用权所所支付的的地价款款与国有有土地出出让（转转让）合合同金额额是否一一致；审核拆迁迁补偿费费与拆迁迁协议、签收花花名册或或签收凭凭证是否否一致；审核接受受投资取取得的土土地使用用权作价价金额与与投资协协议或企企业章程程确认的的投

15、资金金额是否否一致；审核是否否含有评评估增值值金额；审核是否否存在以以开发产产品换取取土地使使用权、抵偿土土地征用用及拆迁迁补偿费费的情形形，其取取得土地地使用权权所支付付的金额额和土地地征用及及拆迁补补偿费确确认金额额是否符符合规定定；审核取得得土地征征用的返还资金金或补贴贴收入是是否冲减减费用发生生额；审核同一一宗土地地是否存存在分期期或分项项目开发发，是否否按各自自开发的的土地使使用权面面积占土土地使用用权总面面积的比比例分摊摊取得土土地使用用权所支支付金额额和土地地征用及及拆迁补补偿费。第十九条条 前前期工程程费、基基础设施施费、公公共配套套设施费费的审核核，还应当包包括以下下内容：审

16、核大额额的费用用账载金金额与合合同决算算报告金金额是否否一致；资金支支付流向向是否与与合同当当事人、发票开开具方一一致；结结算金额额有无全全额支付付，有无无应付未未付的情情形；审核基础础设施工工程是否否在项目目规划区区域范围围内，有有无在项项目规划划区域范范围外建建设用于社社会公共共事业的基基础设施施工程；审核开发发建造的的与清算算项目配配套的居居委会和和派出所所用房、会所、停车场场（库）、物业业管理场场所、变变电站、热力站站、水厂厂、文体体场馆、学校、幼儿园园、托儿儿所、医医院、邮邮电通讯讯等公共共设施权权属归属属情况，是否为为全体业业主所有有，有无无无偿移移交给政政府、公公用事业业单位用用

17、于非营营业利性性社会公公共事业业；第二十条条 建建筑工程程安装费费的审核核，还应当包包括以下下内容：审核费用用账载金额额与工程程造价机机构出具具的决算算报告金额额是否一一致，资资金支付付流向是是否与合合同当事事人、发发票开具具方一致致，结算算金额有有无全额额支付，有无应应付未付付的情形形，未付付的工程程余款是是否在合合同约定定的金额额及期限限内；房地产开开发企业业提供建建筑材料料、动力力方式下下，审核核材料、动力的核核算方式式、材料料购入与与耗用数数量是否否一致，材料、动力费费用是否否被施工工单位计计入结算算金额，有无重重复扣除除的情形形；审核单位位面积建建安成本本与参照照当地当当期同类类开发

18、项项目平均均建安成成本或当当地建设设部门公公布的单单位定额额成本的的差异，是否存存在异常常情形；审核装修修房平均均售价与与非装修修房平均售售价的差差异，价价格差异异是否能能够回收收装修成成本及其其获取合合理的利利润；审核有无无售楼处处、样板板房等项项目营销销设施的的建造支支出；第二十一一条开发间间接费用用的审核核，还应当包包括以下下内容：审核费用用是否属属于为直直接组织织、管理理开发项项目所发发生的必必要、合合理的支支出；审核是否否含有项项目竣工工交付后后发生的的支出以以及项目目投入使使用后运运营维护护支出；审核利息息支出是是否调整整归集至至房地产产开发费费用扣除除；第二十二二条 利息息支出审

19、审核，应应当包括括以下内内容：审核利息息支出是是否取得得银行贷贷款利息息结算通通知单等等金融机机构证明明；审核利息息支出是是否按开开发项目目分摊，分摊方方法是否否合理；获取全部部借款合合同，审核各项项合同的的利息支支出是否否与项目目开发相相关；获取商业业银行同同类同期期贷款利利率标准准以及国家家规定的的上浮幅幅度，审审核贷款款利率是是否超过过商业银银行同类类同期贷贷款利率率以及国国家规定定的上浮浮幅度；审核还款款义务履履行时间间是否超过过借款合合同约定定的期限限，有无无超过贷贷款期限限的利息息和加罚罚的利息息；审核借款款资金的的实际运运用状况况，有无无用于项项目开发发以外的的用途或或被其他他单

20、位占占用及其其应计的的收益或或利息收收入。 第二十十三条 与转让让房地产产有关的的税金审审核，应应当包括括以下内内容：审核是否否含有税税收罚款款、税收收滞纳金金；审核是否否含有印印花税；审核是否否含有其其他与转转让房地地产无关关的税费费；审核是否否含有其其他房地地产开发发项目的的税金；多个项目目转让收收入合计计申报缴缴纳税金金的，审审核项目目期内税税金申报报缴纳是是否准确确，有无无少缴或或欠缴，实际缴缴纳的税税金在各各项目间间分摊方方法是否否合理。第二十四四条 财政政部规定定的其他他扣除项项目的审审核，应应当包括括以下内内容：审核政府府代收费费用是否否真实发发生，有有无虚列列、预提提的情形形，

21、是否否含有享享受政府府给予减减免优惠惠未实际际支付的的金额；审核本项项目（或或本期）已售建建筑面积积应分摊摊的政府府代收费费用是否否从加计计扣除计计算基数数中减除除；审核是否否存在转转让未进进行实质质性开发发的土地地使用权权，不适适用加计计扣除的的情形。第六章 应纳纳税额的的审核第二十五五条 应纳税税额的审审核，应应当包括括以下内内容：审核增值值额计算算是否准准确，同同一项目目既建造造普通标标准住宅宅又建造造其他类类型房屋屋的，是是否分开开计算增增值额；审核增值值额与扣扣除项目目金额之之比计算算是否准准确，确确定适用用税率和和速算扣扣除系数数。审核普通通标准住住宅增值值额与扣扣除项目目金额之之

22、比是否否超过220%；审核土地地增值税税已缴（预缴）税额中中是否含含有税收收罚款、税收滞滞纳金，普通标标准住宅宅与其他他类型房房屋转让让收入预预缴土地地增值税税是否分分别核算算；证据和工工作底稿稿第二十六六条 税务师师事务所所应当取取得支持持清算鉴鉴证结果果所需的的证据。第二十七七条 税务师师事务所所在确定定证据收收集的性性质、时时间和范范围时，应当体体现重要要性原则则，评估估清算鉴证证业务风风险以及及可获取取证据的的数量和和质量。第二十八八条 税务师师事务所所从事清清算鉴证证业务收收集的证证据，应应当包括括以下方方面：有权机关关颁发的的行政许许可性文文件，包包括：项项目立项项批复、国有土土地

23、使用用权证、建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证、建建筑工程程施工许许可证、商品房房销售（预售）许可证证、工程程竣工验验收备案案表、房房屋分户户（室）面积对对照表（面积测测绘表）；合同，包包括：国国有土地地使用权权出让（转让）合同、工程建建设合同同、借款款合同；报表，包包括财务务会计报报表、工工程竣工工决算报报表、商商品房购购销合同同统计表表（销售售分户明明细表）、土地地增值税税纳税（预缴）申报表表；原始凭证证，包括括取得土土地使用用权所支支付的地地价款凭凭证、银银行贷款款结息通通知单、工程价价款结算算单以及及与转让让房地产产的收入入、成本本、费用用有关的的其他证证明资料料；完税

24、凭证证，包括括土地增增值税完完税凭证证、与转转让房地地产有关关的税金金完税凭凭证。第二十九九条 税务师师事务所所应当持持职业谨谨慎态度度，对获获取的证证据从相关性性、合法法性、真真实性和和充分性性等方面面进行综综合判断断，应当当根据与与土地增增值税相相关的税税法标准准确认支支持清算算鉴证结结果的有有效证据据。第三十条条 税税务师事事务所执执行清算算鉴证业业务，应应当编制制清算鉴鉴证业务务工作底底稿，保保证底稿稿记录的的完整性性、真实实性和逻逻辑性，以实现现下列目目标：通过对清清算鉴证证业务过过程的适适当记录录，列明明判断过过程及其其依据，作为最最终作出出清算鉴鉴证报告告的基础础性资料料；通过对清清算鉴证证业务证证据的有有效收集集与整理理，显示示支持清清算鉴证证结果的的证据链链条，证证明其符符合注册册税务师师执业准准则；通过对清清算鉴证证业务情情况的规规范记载载，表明明清算鉴鉴证业务务的规范范化程度度，为执执业质量量的比较较提供基基本依据据。第三十一一条 清算鉴鉴证业务务工作底底稿应包包括以下下内容：纳税人名名称；清算鉴证证项目名名称；清算鉴证证项目所所属时期期；底稿目录录及索引引；鉴证过程程和鉴证证结果的的记录；底稿编制制人签名名和编制制日期；底稿复核核人签名名和复核核日期。第三十二二条 清