办理结果留作参考

1、PAGE 办理结果：留作参考 公开属性：依申请公开全文徐房管2020141号对区政协十四届四次会议第20-0001号提案的答复致公党区委：贵党派提出的20-0001号“关于徐汇区使用权房屋管理工作”的提案收悉，现将办理情况答复如下：经我区使用权房屋授权经营管理单位徐房集团梳理，目前其管辖的公房产业建筑面积共约189.24万、服务住户约4.04万户；售后公房建筑面积约404.57万、服务业主约7.81万户，其中相当一部分都集中在衡复风貌区内，许多房屋均为解放前建造，已有近百年的房龄，随着时代发展确实已不能满足人民群众日益发展的生活需求。近年来，区房管局在区委、区政府的领导下，会同区国资委、徐房集

2、团、街道等相关单位，结合上海市公有住房差价交换办法施行，进一步规范公有住房差价交换活动，保障本市居民合理居住需求，维护公有住房管理秩序，全力提升老百姓的获得感。一是有序落实使用权房屋差价换房新政。积极履行上海市公有住房差价换房办法新政，对于2019年12月1日前已启动差价换房但由于新政颁布导致后续流程受阻的居民，与市交易中心沟通后及时调整政策解决实际困难；对于炒房客则积极落实限购政策，徐汇区年受理差价换房数量一般在近400套左右，限购实施以后，加之疫情影响，至目前为止共受理差价换房29套，成效较为明显。同时，徐房集团加大差价换房内部审批和管理力度，实行多级审批制度，在差价换房前由物业公司小区经

3、理、物业部、市场部对房屋违章情况进行查勘，并全力遏制差价换房炒房现象，要求房屋买入方一年内不得将该房屋进行买卖，并针对部分炒房客只允许其将现有公房卖出，不允许再买入徐房集团管辖的公房。二是积极推进使用权房屋维护工作。“十三五”以来，区房管局进一步加大了旧住房综合改造力度，重点针对直管公房及售后公房开展了23个厨卫等综合改造项目以及122个屋面及相关设施改造项目，总计1980幢、398.7万平方米，共投入资金15亿元左右，惠及居民78691户。尤其是自2013年以来，对衡复风貌区内100万平方米建成70年以上的房屋，开展了一个轮次的修缮工作，基本解决了结构安全、房屋漏水等老百姓的“急难愁”问题，

4、居民群众的满意度进一步得到提升。三是试点探索使用权房屋的置换、收储。由于使用权房屋性质、相关历史遗留问题、部分承租户心态等原因，目前使用权房屋置换开发费用极高。因此，徐房集团以以融合街区需求为主要发展思路，不断探索历史建筑保护与开发利用相结合的新举措，实施了建业里、永平路、乌鲁木齐南路120号、武康路100弄、张乐平旧居、柯灵故居等项目开发，积极推动衡复历史风貌区文化内容建设和文化产业发展，打造全球城市的衡复样本。通过上一阶段的努力，目前我区使用权房管管理水平持续提升，但也依然存在一些“原生性”的问题。一是租金低廉，公房管理面临资金困难。以2019年为例，徐房集团公房居住租金收入约2519万元

5、，房屋维修的实际支出高达3912万元，且主要用于应急抢险、应急维修等，还远不能达到正常的维修养护标准；二是政策滞后，管理措施落实缺乏抓手。公房管理政策大多于2000年左右制定并施行，已无法适应当前管理需要，无法制约公房承租人及实际使用人在房屋使用过程中存在的许多违法违规行为，如解除租赁合同在实操中往往缺乏可操作性等；三是公房承租人权责利不对应。公房维护及维修等义务全部由国家一力负担，公房承租人却依然享有的福利分房年代的“福利化”的权利，并在公房承租权交易过程中完全享受了市场化经济利益，却没有承继和转移相应的义务。根据代表提出的建议以及目前公房管理过程中存在的难点问题，下一阶段，我局将会同相关单

6、位，根据李强书记“深化城市有机更新、进一步改善市民群众居住条件有关工作”的要求，积极提升使用权房管理能级，回应居民群众对美好生活的向往。一、深入调研，进一步落实上海市公有住房差价换房办法新政结合上海市公有住房差价换房办法新政颁布契机，会同徐房集团共同对新政以及目前公有使用权房屋管理工作进行深入调研，并配合人大、政协以及市级层面共同探索进一步完善相关公房管理政策，一是明确公房管理定位，使公房管理日常工作有法可依、实操有据。进一步明确公房承租人违法违规行为的法律后果并争取获得司法支持，提高违法成本，如严格公有住房的转租条件、强化公有住房转租使用和承租人安全责任、明确并落实转租告知意见征询程序、建立

7、综合管理服务工作机制等；二是理顺公房疑难业务处置机制，针对公房指定户名等公房管理的疑难业务，探索引入专业律师等第三方机构组成专家组，进行“一事一议、个别诊断”；三是进一步优化公有住房差价换房的交易流程，交易中心窗口受理人员针对上海市公有住房差价换房办法新政，加强对前来窗口办事居民的解释和服务工作，并借助大机登记系统查询等方式及时回答是否需要政审等相关办理问题，帮助居民办事。二、结合差价换房新规，进一步收储有保护价值的使用权房屋新修订的上海市公有住房差价交换办法与原办法相比，完善了差价换房遵循的原则和方式，明确了差价换房的受让人条件，更好地保障差价换房当事人合法权益，并进一步加强了花园住宅、优秀

8、历史建筑保护和管理。修订后的办法规定：花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房的承租人，需要差价换房的，在延续了原来相关政策规定的同时，鼓励市、区政府指定的企业，按照有偿退租或者差价换房的方式，购买这类公有住房的承租权。下一阶段，徐房集团将依托新政关于加强花园住宅、优秀历史建筑保护和管理的要求，继续收储有价值的使用权房屋，鼓励有置换意向的居民将房屋优先置换给相邻住户，有效降低居住密度，最大程度保护使用权房屋。同时，对有历史保护价值的使用权房屋进行调研，进一步对空置、外租的房屋进行回购，并进行统一规划，推进便民服务经营用房建设。三、里外兼修，进一步改善使用权房屋居住品质今年，区房管局已

9、将10万平方米厨卫等综合改造、24万平方米屋面及相关设施改造以及3万平方米历史保护建筑修缮项目纳入区政府实事项目，“十四五”期间，还将预计每年实施3万平方米优秀历史建筑修缮工程以及10万平方米里弄房屋修缮工程，并进一步提升日常维护和管理标准。培育稳定的日常维修养护、查抢险队伍，加强传统工艺传承，为房屋应急抢险等提供人员和技术的保障；同时，加大使用权房屋小区的物业精细化管理力度，选定七个使用权房屋小区作为“衡复标准物业”试点点位，面积共计108383，占风貌区所有使用权房屋小区管理面积的6.83%（其中：永嘉新村19620，新康花园8923，上方花园11077，高邮路5弄7145，武康路280弄

10、16518，33街坊24400,36街坊20700），探索实施监管规范化、服务专业化、保障托底化、管理长效化的管理模式，促进公房物业水平的提升。四、智慧赋能，进一步加大使用权房屋管理力度一是推进“一网统管”中历保建筑监管模块开发。目前我区历史建筑中大半都是直管公房，计划结合网格化巡查，将每处建筑与所在网格的监管员关联，通过“主动、被动、自动”三种流程发现问题，并与网格中心打通，形成新的闭环流程。同时结合大数据采集和分析，通过对震动、位移、裂缝、倾斜、白蚁等数据的监测，逐步形成每幢优秀历史建筑的“体检报告”，为预判性的制定保护方案、修缮方案、抢险方案提供技术支撑；二是提升管理标准，区国资委结合徐汇国资国企改革“十四五”规划大讨论，对标最好水平、凝炼最优标准，已将研究制定衡复风貌区管理标准纳入2020年区级重点目标管理工作，全力提升使用权房屋日常管理能级；三是加大日常管理力度，徐房集团下属物业管理单位将加强巡查，及时劝阻、上报各类违章搭建、擅自居该非等破坏房屋结构、改变房屋使用性质等违法违章行为。贵党派的提案对徐汇区使用权房屋管理工作有很大的启发。在今后的工作中，我们将进一步加大公有使用权房屋的精细化管理力度，从而实现城市综合资