某项目市场调查及前期定位建议报告

1、仁寿项目市场调查查及前期期定位建建议报告告*20010。10目录近期房产产市场政政策面分分析1仁寿城市市简介17仁寿房产产市场重重点项目目分析23本案SWWOT分分析35项目定位位及建议议41平面图例例-666近期房产产市场政政策面分分析一、出台台背景1、市场场出现新新情况9月重点点城市成成交量环环比显著著回升，同比降降幅进一一步缩小小。环比比成交量量，一线线城市平平均增加加了477%，十十大城市市平均增增加了336.99%，深深圳的增增加幅度度最大为为65.4%。9月同同比，一一线城市市平均增增加了22.1%，十大大城市平平均降幅幅缩小为为7.33%。20100年9月月重点城城市成交交量变化

2、化情况数据来源源：CRREISS中指数数据、ffdc.souufunn.coom（注注：表中中杭州、武汉、重庆为为商品房房数据，其他城城市为住住宅数据据 ，北北京为商商品住宅宅）9月重点点城市成成交价格格同比显显著上涨涨，环比比涨跌不不一。同同比来看看，十大大城市除除深圳有有微幅下下跌以外外其余均均有不同同幅度的的上涨，其中南南京上涨涨幅度最最大为774.666%，北京为为36.42%，上海海上涨幅幅度较小小为1.99%。环比比来看，北京、上海、武汉和和成都下下跌，其其它城市市均有不不同程度度的上涨涨。杭州州同比、环比上上涨幅度度都比较较大。20100年9月月重点城城市成交交价格变变化情况况数

3、据来源源：CRREISS中指数数据、ffdc.souufunn.coom(注注：带*城市的的成交价价格为通通过报价价计算，仅供参参考；本本月数据据统计截截止到99月288日。)“新国十十条”调调控政策策执行有有所松动动在全国房房地产市市场迅速速升温的的同时，一些重重点城市市地价也也开始明明显回升升。图11给出了了20110年11至9月月北京、上海、杭州三三城市土土地溢价价率情况况，表明明进入77月份以以来，特特别是88、9月月份土地地溢价率率上升非非常明显显，房地地产商对对房价未未来上涨涨存在较较强的预预期。20100年1至至9月北北京、上上海、杭杭州三城城市土地地溢价率率情况数据来源源：CR

4、REISS中指数数据、ffdc.souufunn.coom下表中给给出了99月份全全国新诞诞生的几几个地王王情况。在调控控政策风风声仍紧紧的情况况下，一一些房地地产企业业为追求求企业自自身利益益逆市高高价竞拍拍土地，表明价价格反弹弹动力较较大，这这使调控控政策的的效力未未能明显显显现，若这种种态势发发展下去去，势必必带来房房价的大大幅反弹弹。9月份新新诞生的的地王列列表资料来源源：中国国房地产产动态政政策设计计研究组组综合整整理3、国内内外经济济形势复复杂，资资产价格格存在上上涨压力力8月份国国内公布布的宏观观经济数数据显示示，宏观观经济总总体形势势良好。8月全全国规模模以上工工业增加加值同比

5、比增长113.99%，比比上月回回升0.5个百百分点，扭转前前期连续续下滑的的趋势；城镇固固定资产产投资22.1万万亿，同同比增长长23.9%，增速较较上月份份上升11.6个个百分点点，房地地产投资资新开工工面积和和在建面面积也环环比增长长； 220100年8月月末，MM2同比比分别增增长199.2%，增幅幅比上月月提高11.6个个百分点点。不过过，由于于宏观经经济尚未未明显走走出低谷谷，宽松松的货币币政策短短期内还还难以改改变。20100年1-8月CCPI&PPII走势8月，CCPI持持续创出出新高，同比上上涨3.5%，通货膨膨胀压力力增大。由于进进口快速速增加，使得贸贸易顺差差有所回回落，

6、但但出口绝绝对增速速仍然不不低，人人民币升升值压力力持续存存在。经经济运行行数据显显示，资资产价格格存在明明显上涨涨压力。8、9月月份以来来房地产产市场持持续回暖暖，房价价上涨预预期明显显，恰逢逢房地产产市场“金九银银十”黄金金季节的的到来，如果国庆庆长假期期间，房房地产市市场出现现爆发性性增长，将给后后续调控控带来难难度。因因此，中中央各部部委及时时出台调调控措施施，巩固固前期调调控政策策的成果果，坚决决遏制房房地产价价格过快快上涨势势头，调调节供给给与需求求结构，缓解供供需矛盾盾，让房房地产市市场回归归理性，稳定市市场预期期。二、政策策要点1、调控控更精准准：此次次政策针针对市场场新问题题

7、和新趋趋势做出出了更精精准的调调整一是补充充了各商商业银行行要禁止止将消费费性贷款款用于购购买住房房的规定定，商业业银行基基于自身身利益而而采取的的迂回贷贷款购房房难以实实施，及及时弥补补了政策策的漏洞洞；二是是在对首首次贷款款购房的的首付款款比例调调整到330及及以上的的同时，大幅度度地把个个人购买买唯一住住房的契契税减半半，并对对是购990平方方米以下下的契税税降低到到1，体现了了适当收收紧信贷贷政策，而保持持积极财财政政策策不变，反映了了调控政政策的灵灵活性和和针对性性，既对对首次购购房支付付能力影影响不大大，也符符合国家家宏观调调控总的的政策方方向。2、更强强调新“国十条条”政策策的贯

8、彻彻和落实实深化落实实“国十十条”的的政策意意图明显显，一是是要求地地方立即即制定实实施细则则，并严严格实行行问责制制；二是是要求差差别化的的信贷购购房政策策全面实实施，取取消了各各地政策策执行的的弹性空空间，政政策效果果将更加加显现；三是要要求加大大对住房房建设计计划和用用地供应应计划实实际完成成情况的的督查考考核力度度，房价价上涨过过快的城城市，要要增加居居住用地地的供应应总量，加大保保障性住住房落实实政策力力度；四四是在政政府责任任和市场场秩序监监管方面面再次重重申，将将有效控控制房价价的不合合理上涨涨。3、调控控更严厉厉4月“新新政”首首套首付付套型建建筑面积积90平平方米以以下不得得

9、低于220%，面积990平方方米以上上不得低低于300%，99月政策策要求不不分户型型首付款款比例调调整到330%及及以上；再者，暂停发发放第三三套及以以上住房房贷款方方面；44月“新新政”内内容部分分地区可可根据实实际情况况选择是是否执行行，9月月政策要要求全国国范围都都要执行行；另外外，对不不认真执执行差别别化信贷贷政策的的商业银银行，一一经查实实要严肃肃处理。20100年9月月房地产产调控政政策亮点点简介调控方面面 主要内容容 具体落实实情况 抑制不合合理需求求90平方方米以上上首套房房贷款首首付比例例不得低低于300% 全国已落落实 二套房贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，利利率

10、不得得低于11.1倍倍 全国已落落实 三套房贷贷款大幅幅提高贷贷款比例例与利率率 全国已落落实 可暂停发发放购买买第三套套及以上上住房贷贷款 北京、深深圳等多多地已经经落实 暂停不能能提供11年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民购房贷贷款 北京、深深圳、浙浙江等地地已落实实 可采取临临时性措措施，限限定购房房套数 4月300日北京京细则规规定同一一家庭只只能再新新购一套套商品房房 住房城乡乡建设部部要会同同人民银银行、银银监会抓抓紧制定定第二套套住房的的认定标标准 6月5日日出台了了第二套套房新认认定标准准 财政部、税务总总局要加加快研究究制定引引导个人人合理住住房

11、消费费和调节节个人房房产收益益的税收收政策 尚未落实实 加大供给给 加快闲置置房地产产用地处处理 国土部已已开展房房地产专专项整治治行动进进行落实实 国土资源源部要指指导督促促各地及及时制定定并公布布以住房房为主的的房地产产供地计计划，增增加居住住用地供供应，调调整住房房供应结结构，三三类用地地总占比比不低于于70% 国土部220100年土地地供应计计划已落落实 完善土地地出让 探索土地地出让新新方式 北京等地地已出台台了综合合评标等等新方法法 将住房销销售价位位、套数数、套型型面积、保障性性住房配配建比例例以及开开竣工时时间、违违约处罚罚条款等等纳入土土地出让让合同 各地已落落实 调整住房房

12、结构 房价过高高、上涨涨过快的的地区，要大幅幅度增加加公共租租赁住房房供应 6月8日日住建部部“关于加加快发展展公共租租赁住房房的指导导意见”中已经经落实 加强市场场监管 清算与稽稽查土地地增值税税 6月3日日国税总总局出台台“加强土土地增值值税征管管通知”严管企业业购地和和融资问问题 商业银行行已经落落实 加大交易易秩序与与价格行行为监管管 住建部和和地方细细则中已已经落实实 住房城乡乡建设部部门要会会同有关关部门抓抓紧制定定房屋租租赁管理理办法，规范发发展租赁赁市场尚未落实实 三、市场场影响9月份新新出台贯贯彻落实实“新国国十条”的新调调控政策策是对“新国十十条”的的深化，若执行行到位，它

13、将对对房地产产市场产产生深远远的影响响。这次次调控政政策改变变了市场场预期，无论对对市场需需求还是是供给以以及房地地产企业业等都将将产生重重大影响响。调控政策策对需求求的影响响将一定程程度上抑抑制刚性性需求及及改善性性需求，减少住住房投资资与投机机行为，使购房房者更趋趋理性。新政策规规定：对对贷款购购买商品品住房，首付款款比例调调整到330%及及以上；对贷款款购买第第二套住住房的家家庭，严严格执行行首付款款比例不不低于550%、贷款利利率不低低于基准准利率11.1倍倍。增加加了现期期居民家家庭的购购房支出出，不仅仅抑制了了一部分分刚性需需求，也也对改善善性住房房需求产产生削弱弱作用。购房者者将

14、会产产生普遍遍观望情情绪，大大多数购购房者预预期房价价将下跌跌，于是是将推迟迟购房行行为。各商业银银行暂停停发放居居民家庭庭购买第第三套及及以上住住房贷款款；对不不能提供供一年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购房贷款款。一定定程度上上减少了了住房投投资与投投机行为为。一定程度度上减轻轻刚性需需求家庭庭购房成成本，继继续支持持居民首首套房购购买，但但由于观观望情绪绪渐浓，需求将将难以增增加。新政策规规定：对对个人购购买普通通住房，且该住住房属于于家庭（成员范范围包括括购房人人、配偶偶以及未未成年子子女，下下同）唯唯一住房房的，减减半征收收契税。对个人人购

15、买990平方方米及以以下普通通住房，且该住住房属于于家庭唯唯一住房房的，减减按1%税率征征收契税税。这一一定程度度上减轻轻了家庭庭购房总总的成本本，支持持居民首首套房购购买，满满足居民民基本的的住房需需求。但但人们的的观望情情绪将使使购房行行为减少少。总体看，新政策策对需求求影响较较大，首首付比例例提高、二套房房首付及及贷款利利率增加加不仅提提高了刚刚性需求求购房门门槛，也也增加了了改善性性购房成成本，暂暂停三套套以上房房贷更抑抑制了投投资和投投机购房房行为，市场观观望情绪绪会渐浓浓，需求求将会比比前期明明显减少少。量化化分析等等到后续续市场数数据出来来后将可可以得出出。调控政策策对供给给的影

16、响响中短期内内市场供供给量将将会增加加，保障障性住房房供应也也将增加加。加强房地地产用地地和建设设管理调调控的通通知，对对规范土土地使用用做出了了明确规规定，因因企业原原因造成成土地闲闲置一年年以上的的将禁止止竞买人人及其控控股股东东参加土土地竞买买活动。同时，严格查查处囤地地炒地闲闲置土地地行为。如果政政策执行行得力，这将大大大减少少房地产产企业囤囤地炒地地以及闲闲置土地地事件，加快房房地产企企业土地地开发，增加商商品房市市场的供供应量。新政策规规定：对对有土地地闲置、改变土土地用途途和性质质、拖延延开竣工工时间、捂盘惜惜售等违违法违规规记录的的房地产产开发企企业，各各商业银银行停止止对其发

17、发放新开开发项目目贷款和和贷款展展期。这这将防止止房地产产企业捂捂盘惜售售行为，一定程程度上增增加市场场的供应应量。新政策规规定：共共同建立立保障性性住房、棚户区区改造住住房、公公共租赁赁住房、中小套套型普通通商品住住房建设设项目行行政审批批快速通通道，在在房价高高的地区区，增加加中小套套型限价价住房建建设供地地数量，这将大大大加快快与提高高保障性性住房的的供应。对公共共租赁住住房建设设和运营营的税收收优惠政政策也将将极大地地加快与与提高公公租房的的供给。中长期，中低价价位、中中小套型型商品住住房项目目以及保保障性住住房有望望较大幅幅度增加加新政策规规定：继继续支持持房地产产开发企企业承担担中

18、低价价位、中中小套型型商品住住房项目目和参与与保障性性安居工工程的贷贷款需求求。鼓励励金融机机构支持持保障性性安居工工程建设设，抓紧紧制定支支持公共共租赁住住房建设设的中长长期贷款款政策。政策明明显倾向向于中低低价位、中小套套型商品品住房项项目以及及保障性性安居工工程项目目。中长长期内中中低价位位、中小小套型商商品住房房以及保保障性住住房将会会大幅度度增加。从供给和和需求来来看，新新政策出出台后，供需紧紧张的矛矛盾将会会大大缓缓解，房房价上涨涨的压力力将会极极大地减减轻，房房价调整整将不可可避免。对房地产产企业的的影响房地产企企业行为为将受到到进一步步规范，有严重重违规行行为的企企业将面面临经

19、营营困境。新政策严严格土地地竞买人人资格审审查；加加强对住住房用地地供地和和建设的的监管；加大违违法违规规行为清清理查处处力度；因企业业原因造造成土地地闲置一一年以上上的将禁禁止竞买买人及其其控股股股东参加加土地竞竞买活动动；对有有土地闲闲置、改改变土地地用途和和性质、拖延开开竣工时时间、捂捂盘惜售售等违法法违规记记录的房房地产开开发企业业，各商商业银行行停止对对其发放放新开发发项目贷贷款和贷贷款展期期。这些些条款的的出台将将使房地地产开发发企业更更加规范范操作，有严重重违规行行为的房房地产开开发企业业将得不不到土地地和贷款款，面临临着经营营困境。（2）房房地产企企业拿地地将趋谨谨慎，实实力雄

20、厚厚的大企企业将在在房地产产调控风风浪中经经受住考考验，市市场占有有率将会会大大增增加在新政策策影响下下，房地地产企业业拿地热热情将会会大大降降低，实实力雄厚厚并操做做规范的的房地产产企业将将在房地地产市场场调控的的风浪中中经受住住考验，市场份份额将会会扩大，在新一一轮市场场角逐中中胜出，并处于于不败之之地。4、对银银行的影影响新政可能能减少银银行的房房贷业务务量，造造成银行行业绩下下降购房门槛槛提高，将会减减少商品品房的需需求量，直接导导致房贷贷业务减减少，造造成银行行业绩下下降。房地产贷贷款余额额占比提提高，银银行信贷贷资产风风险更容容易受到到房地产产市场调调整的影影响随着居民民购房需需求

21、的提提高和消消费观念念的改变变，房地地产贷款款额快速速增长，其占各各项贷款款余额比比例也不不断提高高。房地地产贷款款的增加加使得银银行信贷贷资产的的风险更更容易受受房地产产市场形形势变化化的影响响。四、结语语规范房地地产市场场秩序，满足民民众基本本住房需需求，实实现房地地产市场场稳定健健康发展展是政策策调控的的目标。1、新政政策出台台其对房房地产市市场的信信号意义义更大于于实际意意义进入8月月以来房房地产市市场持续续升温，各地交交易活跃跃，房价价恢复性性上涨，土地市市场也持持续升温温，各地地地价不不断上涨涨，地王王显现。4月份份以来房房地产调调控政策策的效力力逐渐弱弱化，刚刚性需求求带动投投资

22、性与与投机性性需求纷纷纷入市市，供需需紧张的的矛盾再再一次突突出，房房价面临临快速上上涨压力力。在这这种情形形下，中中央各部部委此次次及时出出台更深深入的调调控措施施，向市市场传递递出这样样的信号号，稳定定房地产产市场是是政策的的目标，若房价价出现快快速上涨涨，调控控政策将将及时到到位，以以稳定市市场预期期。若此此次调控控政策仍仍然不能能达到维维稳目标标，新一一轮调控控政策，如房地地产税将将会不期期而至。2、今后后房地产产市场将将会更加加趋于规规范，调调控将更更加彻底底此次调控控政策规规范了房房地产企企业的行行为，对对违规房房地产企企业出台台惩罚措措施，如如果措施施实施到到位，将将严厉打打击囤

23、地地炒地等等违规行行为，使使房地产产市场更更加规范范。此次次调控政政策接踵踵而至，比4月月调控更更加具体体、明确确，而且且也更加加严厉，大有将将调控政政策进行行到底的的决心。因此，房地产产企业应应认清形形势，加加快资金金周转，努力做做大做强强。3、满足足民众基基本住房房需求，坚定不不移地加加快保障障性住房房建设是是调控政政策的核核心目标标之一。正如“新新国十条条”所言言，房价价过高、上涨过过快，基基本住房房需求难难以得到到满足，不利于于社会和和协稳定定发展。此次调调控政策策更加支支持保障障性住房房建设，在税收收、土地地及信贷贷政策上上给予大大力支持持，加大大保障性性住房建建设，这这将大大大提高

24、保保障性住住房的供供应，缓缓解供求求矛盾，有利于于抑制高高房价，对社会会和谐发发展意义义深远。附：近期期房地产产市场调调控策略略 时间措施要点20100.099.299 HYPERLINK /a/20100929/006172.htm 中国出台台措施巩巩固房地地产市场场调控成成果国家出台台巩固楼楼市调控控成果措措施，暂暂停发放放第三套套及以上上房贷；首套房房首付比比例不低低于300%；房房价过高高上涨过过快城市市将限定定家庭购购房套数数。房价价过高上上涨过快快城市要要限定居居民购房房套数，调整住住房交易易环节的的契税和和个人所所得税优优惠政策策。20100.099.277 HYPERLINK

25、/a/20100927/000742.htm 国土部住住建部出出重拳 闲置土土地一年年以上禁禁拿地土资源部部、住房房和城乡乡建设部部联合下下发关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知（下下称通通知），要求求贯彻落落实“国100号文”确定的的工作任任务，进进一步加加强房地地产用地地和建设设的管理理调控，积极促促进房地地产市场场继续向向好发展展。20100.099.188 HYPERLINK /a/20100918/001846.htm 李克强：加快公公租房建建设 坚坚决抑制制投机性性需求加快保障障性安居居工程建建设工作作座谈会会17日日在北京京召开。中共中中央政治治局常委委、

26、国务务院副总总理李克克强强调调，要坚坚持以人人为本、执政为为民，着着力推进进保障性性安居工工程，加加快发展展公共租租赁住房房.20100.099.088 HYPERLINK /a/20100908/000185.htm 京沪先行行启动空空置房调调查 空空置率数数据暂难难出炉北京媒体体日前援援引北京京市统计计局副局局长、新新闻发言言人于秀秀琴的话话表示，关于空空置房的的调查，是国家家统计局局投资司司委托几几个试点点城市的的调查总总队来做做，试点点城市包包括北京京、上海海、广州州等四五五座城市市。20100.099.044 HYPERLINK /a/20100904/001014.htm 首批十城

27、城市土地地规划获获批 1102市市须上报报总体规规划国务院已已正式批批准杭州州、南昌昌等100个城市市土地利利用总体体规划，标志着着市级土土地利用用总体规规划正式式进入批批准阶段段。20100.088.022 HYPERLINK /a/20100803/000343.htm 国土部发发14557宗闲闲置土地地黑名单单国土资源源部已将将一份涉涉及全国国14557宗闲闲置土地地的统计计表交予予银监会会，银监监会将根根据这份份“黑名单单”做一次次全面的的风险排排查。其其中800%的闲闲置土地地可能被被收回。20100.077.122 HYPERLINK /a/20100713/002247.htm

28、银监会：严格执执行差别别化房贷贷政策 不能动动摇针对近日日有媒体体关于个个别地区区全面放放松第三三套房贷贷的报道道，银监监会有关关负责人人表示，差别化化房贷政政策的要要求和标标准没有有任何变变化，商商业银行行要继续续严格执执行二套套及以上上房贷政政策。20100.066.122 HYPERLINK /a/20100612/003256.htm 住建部等等七部门门发文 加快发发展公租租房 由住房城城乡建设设部等77部门联联合制定定的关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见112日正正式对外外发布，旨在解解决中国国城市中中等偏低低收入家家庭住房房困难。20100.066.044 HYPERL

29、INK /a/20100604/006556.htm 三部委发发文明确确个人房房贷二套套房认定定标准住房和城城乡建设设部、中中国人民民银行、中国银银行业监监督管理理委员会会发出通通知规定定，商业业性个人人住房贷贷款中居居民家庭庭住房套套数，应应依据拟拟购房家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）成成员名下下实际拥拥有的成成套住房房数量进进行认定定。20100.055.222 HYPERLINK /a/20100522/001731.htm 广州出台台国十条条楼市新新政细则则 未停停止三套套房贷广州细则则主要是是重申国国务院“国十条条”的多项项措施，如严格格限制各各种名目目的炒房房和投机

30、机性购房房，坚决决抑制不不合理住住房需求求；对定定价过高高、涨幅幅过快的的楼盘进进行重点点清算和和稽查；明确保保障性住住房供应应量、商商品房和和限价房房供应量量等等。20100.055.222 HYPERLINK /a/20100523/000303.htm 重庆楼市市新政出出台未对对第三套套房停贷贷重庆调控控重点着着眼于加加强住房房保障、增加有有效供给给、规范范市场秩秩序等，没有对对三套房房停贷作作出限制制，同时时对首次次购买住住房并以以按揭方方式支付付的主城城纳税人人实行财财政补助助，有保保有压的的调控措措施。20100.055.066 HYPERLINK /a/20100506/0046

31、38.htm 深圳版新新国十条条出炉 HYPERLINK /a/20100506/004624.htm 暂暂停三套套房贷款款 HYPERLINK /a/20100506/004885.htm 全文5月6日日，深圳圳出台“新国十十条”执行细细则，规规定商业业银行根根据风险险状况，暂停发发放购买买第三套套及以上上住房贷贷款；对对不能提提供一年年以上本本市纳税税证明或或社会 保险缴缴纳证券券的非本本地居民民暂停发发放购买买住房贷贷款。20100.055.022 HYPERLINK /zt2010/10jiaxi/index.htm 央行年内内第三次次上调存存款准备备金率5月2日日，央行行宣布自自5月

32、110日起起，上调调存款类类金融机机构人民民币存款款准备金金率0.5个百百分点，农村信信用社、村镇银银行暂不不上调。这是央央行今年年第三次次上调存存款准备备金率。有专家家指出央央行此次次调整是是配合为为楼市降降温而考考虑的。20100.044.300 HYPERLINK /a/20100422/000346.htm 北京出台台地方楼楼市新政政 同一一家庭限限新购一一套房 HYPERLINK /a/20100430/005796.htm 暂停三三套及以以上房贷贷、 HYPERLINK /a/20100430/005862.htm 首提个个人售房房计税、 HYPERLINK /a/20100430

33、/000492.htm 限制外外地人购购房同一购房房家庭只只能新购购买一套套商品住住房；金金融机构构和税务务部门可可以根据据本市房房屋权属属交易系系统中个个人住房房记录，实施差差别化的的信贷和和税收政政策。暂暂停对购购买第三三套及以以上住房房，以及及不能提提供1年年以上本本市纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非本市市居民发发放贷款款。20100.044.211 HYPERLINK /a/20100422/000346.htm 二套房以以住房套套数界定定 不再再以贷款款为准 银监会银银行业监监管一部部主任杨杨家才221日在在接受记记者采访访时，解解读了最最新出台台的房贷贷新政。他强调调，新的

34、的房贷政政策是以以房屋数数量来认认定是否否为第二二套、第第三套，同时，认定范范围以家家庭为单单位。这这与此前前执行的的二套房房认定标标准出现现了根本本性的变变化。20100.044.199 HYPERLINK /a/20100419/006057.htm 住建部要要求商品品住房严严格实行行购房实实名制 HYPERLINK /a/20100420/000032.htm 未未获预售售许可 开发商商不得收收取定金金住房城乡乡建设部部发出关于进进一步加加强房地地产市场场监管完完善商品品住房预预售制度度有关问问题的通通知，要求商商品住房房严格实实行购房房实名制制，认购购后不得得擅自更更改购房房者姓名名。

35、今后后未取得得预售许许可的商商品住房房项目，房地产产开发企企业不得得以认购购、预订订、排号号、发放放 VIIP 卡卡等方式式向买受受人收取取或变相相收取定定金、预预定款等等性质的的费用。20100.044.177 HYPERLINK /a/20100417/002831.htm 国务院：房价过过高地区区可暂停停发放第第三套房房贷商品住房房价格过过高、上上涨过快快、供应应紧张的的地区，暂停发发放购买买第三套套及以上上住房贷贷款；对对不能提提供1年年以上当当地纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非本地地居民暂暂停发放放购买住住房贷款款。20100.044.155 HYPERLINK /a/201

36、00415/005519.htm 国务院常常务会:贷款买买二套房房首付不不得低于于50%14日召召开的国国务院常常务会议议要求，对贷款款购买第第二套住住房的家家庭，贷贷款首付付款不得得低于550，贷款利利率不得得低于基基准利率率的11倍。对购买买首套住住房且套套型建筑筑面积在在90平平方米以以上的家家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于300。20100.044.133 HYPERLINK /a/20100414/002394.htm 住建部：加快保保障房建建设 遏遏制房价价过快上上涨住房城乡乡建设部部13日日召开电电视电话话会议，要求加加快保障障性住房房建设，其中，公共租租赁住房房建设是是下一

37、阶阶段工作作的重点点，同时时遏制部部分城市市房价过过快上涨涨。20100.044.111 HYPERLINK /a/20100411/001243.htm 银监会：银行不不得对投投机投资资购房贷贷款中国银监监会111日指出出，银行行业金融融机构要要增加风风险意识识，不对对投机投投资购房房贷款，如无法法判断，则应大大幅度提提高贷款款的首付付款比例例和利率率水平，加大差差别化信信贷政策策执行力力度。20100.033.188 HYPERLINK /zt2010/yqfdc/index.htm 国资委要要求788家非地地产主业业央企115天出出退出方方案按照国资资委要求求，除已已确定的的16家家以房

38、地地产为主主业的央央企外，78家家不以房房地产为为主业的的央企正正在加快快调整重重组，在在完成自自有土地地开发和和已实施施项目后后要退出出房地产产业务。20100.033.100 HYPERLINK /a/20100310/006361.htm 国土部强强调房地地产用地地监管 将开展展突击检检查国土部发发通知：一、加加快住房房建设用用地供应应计划编编制；二二、促进进住房建建设用地地有效供供应；三三、切实实加强房房地产用用地监管管；四、建立健健全信息息公开制制度；五五、开展展房地产产用地突突出问题题专项检检查。20100.022.200 HYPERLINK /a/20100220/001575.

39、htm 银监会发发布流动动资金贷贷款管理理暂行办办法打击击炒房者者流动资金金贷款不不得用于于固定资资产、股股权等投投资，不不得用于于国家禁禁止生产产、经营营的领域域和用途途。20100.011.122 HYPERLINK /zt2010/zhunbeijin/index.htm 央行上调调准备金金率强力力遏制信信贷冲锋锋中国人民民银行决决定，从从20110年22月255日起，上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.55个百分分点。20100.011.100 HYPERLINK /a/20100110/000811.htm 国办发出出通知要要求促进进房地产产市场平平稳健康康发展 国办

40、发出出通知，要求进进一步加加强和改改善房地地产市场场调控，稳定市市场预期期，促进进房地产产市场平平稳健康康发展。20099.122.233 HYPERLINK /a/20091223/004601.htm 财政部：五年内内住房转转让全额额征收营营业税 自20110年11月1日日起，个个人将购购买不足足5年的的非普通通住房对对外销售售的，全全额征收收营业税税；个人人将购买买超过55年(含含5年)的非普普通住房房或者不不足5年年的普通通住房对对外销售售的，按按照其销销售收入入减去购购买房屋屋的价款款后的差差额征收收营业税税；个人人将购买买超过55年(含含5年)的普通通住房对对外销售售的，免免征营业

41、业税。20099.122.177 HYPERLINK /a/20091218/001424.htm 5部委新新政打击击囤地炒炒地：拿拿地首付付不低于于50%财政部、国土部部等五部部委出台台进一一步加强强土地出出让收支支管理的的通知，明确确开发商商以后拿拿地时，“分期缴缴纳全部部土地出出让价款款期限原原则上不不得超过过一年，特殊项项目可以以约定在在两年内内全部缴缴清，首首次缴款款比例不不得低于于全部土土地出让让款的550%”。20099.122.144 HYPERLINK /a/20091214/005959.htm 国务院提提四措施施遏制部部分城市市房价过过快上涨涨国务院提提四措施施遏制房房价

42、：一一要增加加普通商商品住房房的有效效供给；二是继继续支持持居民自自住和改改善型住住房消费费，抑制制投资投投机性购购房；三三要加强强市场监监管；四四要继续续大规模模推进保保障性安安居工程程建设。20099.122.099 HYPERLINK /zt/2009/09fangdai/ 个人住房房转让营营业税征征免时限限由2年年恢复到到5年国务院决决定个人人住房转转让营业业税征免免时限由由2年恢恢复到55年，其其他住房房消费政政策继续续实施。20099.122.077 HYPERLINK /a/20091207/006577.htm 中央经济济工作会会议：明明年要增增加普通通商品住住房供给给中央经济

43、济工作会会议指出出，增加加普通商商品房供供给，支支持居民民自住和和改善性性购房需需求，加加大农村村危房改改造支持持力度。仁寿城市市简介 HYPERLINK /view/271142.htm 仁寿县【基本情情况】 地 名：仁寿英文名：RENNSHOOU 位 置： HYPERLINK /view/7627.htm 四川中部部偏南 人 口：1600万 面 积：26006平方方公里 县政府驻驻：文林林镇 城区人口口：200万 邮政编: 62205000 电话区号号：0228 汽车号牌牌：川ZZ 荣誉：全全省首批批27个个扩权试试点县（市）之之一。【地形地地貌】 地表表形态特特征为低低丘平坝坝、平台台，

44、低山山，丘陵陵三大类类型。 【面面积人口口】 仁寿寿县下辖辖60个个镇乡，幅员面面积26606平平方公里里，现有有1622万人，县府驻驻文林镇镇。 民族族宗教 县境境内以汉汉族为主主，少数数民族以以回族居居多。 【地地理位置置】 仁寿寿县城位位于四川川省中部部偏南，有成都都南大门门之称。北距成成都800KM，东距 HYPERLINK /view/39340.htm 资资阳1000KMM，西距距眉山335KMM，南距距乐山998KMM。 【交交通环境境】 仁寿寿县城境境内南北北有G2213线线，东西西有S1106线线，成都都至黑龙龙滩快速速通道。在建和和即将建建设的公公路有成成（都）泸（州州）赤

45、（水）高高速公路路仁寿段段，遂（宁）眉眉（山）资（阳阳）高速速（遂雅雅铁路）仁寿段段，仁（寿）井井（研）沐（川川）高速速仁寿段段。 【历历史文化化】 仁寿寿在秦代代属武阳阳县，西西汉时分分属为郡郡和蜀郡郡。隋文文帝十八八年置县县。以后后辖属变变动较大大，到民民国元年年归属成成都府管管辖。119500年属川川南行政政区 HYPERLINK /view/25208.htm 内江江专区，19558年划划入乐山山专区，现划入入 HYPERLINK /view/181049.htm 眉山市市。 【名人】 宋宰宰相 HYPERLINK /view/81946.htm 虞允允文画家家石鲁、 HYPERLIN

46、K /view/935792.htm 冯建吴吴兄弟 新中中国地质质事业奠奠基人之之一黄汲汲清 前国国家政协协主席,四川省省省委书书记 HYPERLINK /view/321134.htm 杨汝汝岱【物物产资源源】 仁寿寿水资源源丰富，有贵平平、通江江、龙水水等8条条河流过过境。耕耕地面积积1355.422万亩，可供水水量3.94亿亿M3，可开采采的地下下水量11.2亿亿M3，森林覆覆盖率119.996%。煤炭储储量3000亿KKg， HYPERLINK /view/77590.htm 膨膨润土储储量100亿Kgg，丰富富的石灰灰石和生生物资源源均有工工业开发发价值。 【旅旅游资源源】 HYPE

47、RLINK /view/53224.htm 黑龙潭，省级重重点风景景名胜区区 HYPERLINK /view/133441.htm 黑龙滩滩水库誉誉为“西西南第一一海”、“成都都后花园园”，在在23.6平方方公里的的湖面上上镶嵌着着85个个岛屿，其中，龙岩、泼水现现字天下下一绝。 HYPERLINK /view/167398.htm 牛角寨大大佛，号号称乐山山大佛之之父。115699尊石刻刻造像分分布于全全山，集集儒、道道、佛于于一体的的佛龛更更是世界界瑰宝。 南宋宋虞宰相相之墓，南宋名名相虞允允文之墓墓，位于于虞丞乡乡。 禾嘉嘉中华溶溶洞，群群深达330Kmm，钟乳乳石千奇奇百怪，岔洞妙妙趣

48、横生生。 【气候】 亚热热带季风风湿润气气候，年年均气温温17.4，年均降降雨10009.4，年均日日照11196.6小时时，无霜霜期3112天。 【城区建建设】 城区区建设南南起佐桥桥，北到到蜂蜜，东起围围成路，西到高高店以东东。城区区主要街街道：建建设路（分四段段）、陵陵洲路（分三段段）、新新南街（分两段段）、南南坛路、北街、南街、仁寿大大道、滨滨河路、阳光路路、仁和和街、书书院路、魁星街街、柳树树街、怡怡和春熙熙步行街街、围城城公路等等。 怡和和春熙步步行街和和阳光步步行街是是眉山市市乃至周周边县市市繁华度度最高的的一条购购物步行行街，人人口密度度接近成成都春熙熙路。 仁寿寿县20010

49、城城市建设设重要以以城北新新城和仁仁寿大道道延伸线线为主，重点项项目及城城市配套套工程有有：（在在建）仁仁寿县人人民医院院整体搬搬迁至城城北大道道，（在在建）城城北大道道仁寿职职业教育育中心，（在建建）城北北广场，（在建建）仁寿寿城北55星级宾宾馆；（在建）仁寿大大道延伸伸线主体体工程，（在建建）高滩滩村仁寿寿一中新新校区。 城南南新区除除审计局局，仁寿寿电力局局等单位位外，其其片区功功能主要要以居住住为主。 怡和和春熙步步行街是是眉山市市乃至周周边县市市繁华度度最高的的一条购购物步行行街，人人口密度度接近成成都春熙熙路。 县城城主要商商圈：金金马桥商商业圈、新南街街(步行行街)商商业圈、街心

50、花花园商业业圈。 【仁寿公公交】 仁寿寿公交运运行三年年来，截截止到 20110年22月已经经开通了了4路。根据仁仁寿县城城城市公公交规划划至20015年年将先后后开通110路公公交。开开通线路路为： 序号车次路线说明1一路公交交蜂蜜新新车站仁方路路口海海峰酒店店仁寿寿大道交警队队江家家坝安安置街11街安安置2街街文林林工业园园往返2二路公交交华强中学学先锋锋街广广播局坝达桥桥交警警队怡怡和春熙熙双天天酒家电影院院县政政府文文林派出出所公公安局黑龙滩滩管理处处往返3三路公交交新车站东升广广场三三联公司司华光光街口城北社社区卫生生服务站站胜利利街口光明路路1段建设路路口体体育广场场仁和和街口金马

51、桥桥一中中校城城南市场场血站站罗板板桥文文林工业业园往返 4四路公交交社保大厦厦华强强中学北北校门5五路（仁仁寿城区区至黑龙龙滩风景景区）公公交社保大厦厦站 联营营汽车站站 北门水水库站 蒙蒙子坳站站 板厂沟沟站 杨家家沟大桥桥站 高店店站 黑龙龙滩旅游游车站。 仁寿房产产市场重重点项目目分析世纪春天天2期项目名称称：世纪纪春天22期项目地址址：龙水水河街66号物业管理理：2期期未定物管费：未定开发商：仁寿德德胜房产产开发公公司营销策划划代理：均价：334000元/平平米建筑风格格：简欧欧物业类型型：122+188层电梯梯户型面积积：8001700平米户型格局局：平层层+跃层层套二、套套三、套

52、套四2梯4户户公摊:113%面积段平米米以下平米米平平米平平米以上上面积比例例30%60%10%套型套二套三套四面积范围围80990平米米9011001200平米1501700平米主力户型型：800平米套套二及-1000平米米套三建筑面积积：100万平米米占地面积积:400多亩绿化率：45%容积率：2.88总户数：7000多户总栋数：13栋栋开盘时间间：20010-1.116销售进度度：3665套客户来源源: 仁寿本地地:600% 返乡客客:300% 周边边区域110%楼盘特点点：本案属于于仁寿本本地一”老盘”,20005年年的时候候已经开开始推一一期,并并建立了了良好的的市场美美誉度,为20

53、009未未正式推推出的二二期打好好了基础础.本项目品品质感强强,455%的绿绿化率,一期的的平层建建筑形态态,前期期客户的的入驻所所能够带带来的老老客户等等对二期期项目的的销售产产生了良良好影响响.项目简介介：外滩公馆馆项目名称称：外滩滩公馆项目地址址：龙水水河与滨滨河路交交汇处物业管理理：心连连心物业业物管费：0.99元/平平米开发商：德成置置业有限限公司营销策划划代理：均价：333000元/平平米建筑风格格：现代代简约物业类型型：266层电梯梯公寓户型面积积：5661355平米户型格局局：平层层套一套套二套套三2梯4户户公摊:117%面积段平米米以下平米米平平米平平米以上上面积比例例15%

54、30%25%30%套型套一套二套三套三变套套四面积范围围56平米米81-911平米1131166平米1271355平米主力户型型：80090平平米套二二建筑面积积：3446844平米占地面积积:133亩绿化率：40%容积率：4总户数：6466户总栋数：4栋开盘时间间：20009.11.8.销售进度度：855%客户来源源:本地客户户:700% 返乡客客:300%楼盘特点点：本案地理理位置较较好,近近龙水河河,同时时做为仁仁寿为数数不多的的26层层电梯拥拥有一定定卖点.本案的的户型比比例的分分配比较较保守,1200平米以以上户型型比例稍稍大,在在现有市市场条件件下销售售会受一一定影响响.泉倾天下下

55、A区项目名称称：泉倾倾天下AA区项目地址址：书院院街物业管理理：自行行物管物管费：多层00.7元元/平米米|电梯梯1元/平米开发商：眉山泽泽宇房地地产开发发有限公公司营销策划划代理：均价：335000元/平平米景观设计计:英图图景观园园林建筑风格格：简欧欧物业类型型：多层层小高高层高高层户型面积积：4001866平米户型格局局：平层层错层层跃层层套一套套二套套三套套四1梯23户,2梯446户户公摊:115%面积段平米米以下平米米平平米平平米以上上面积比例例20%30%40%10%套型套一套二套三套四面积范围围主力户型型：6001200平米建筑面积积：7万万平米占地面积积:400亩绿化率：40%

56、容积率：3总户数：7133户总栋数：16栋栋开盘时间间：20010.2.99销售进度度：800%客户来源源:本地:880% 返返乡客:15% 外外地5%楼盘特点点：本项目为为仁寿品品质较高高楼盘,其地理理位置特特别优越越.背靠靠飞泉氧氧吧生态态公园,天然的的地理环环境优势势成为一一大卖点点.加之开盘盘前该盘盘的抽奖奖活动前期排排号活动动做的比比较好,蓄水工工作完成成较为顺顺利,使使得开盘盘比较成成功,销销售情况况良好.麓兰春都都荟城项目名称称：麓兰兰春都荟城项目地址址：城南南大道物业管理理：物管费：开发商：麓源房房产营销策划划代理：均价：332000元/平平米建筑风格格：简约约物业类型型：18

57、8F电梯梯(拥有有2层裙裙楼)户型面积积：4001222平米户型格局局：平层层跃层层套一套套二套套三公摊:11315%停车位:1400个.面积段平米米以下平米米平平米平平米以上上面积比例例17套:4%114套套:333%208:60%10套:3%套型套一套二套三套四面积范围围40平米米77887平米米981119平平米122平平米主力户型型：7771199平米建筑面积积：4006944平米占地面积积:9亩亩绿化率：30%容积率：5.994总户数：3499户总栋数：1栋(A区)开盘时间间：20010.3销售进度度：800%客户来源源:本地 :60% 返返乡:330% 外地地10%楼盘特点点：该项

58、目离离本案较较近,最最大特点点是在仁仁寿推广广上力度度较强,从进仁仁寿至书书院街至至其工地地,其户户外广告告使用较较多,缺缺点是平平面视觉觉冲击差差.本楼盘面面积比例例的分布布比较科科学.套套一至套套三均有有,各种种面积的的套一套二套三满满足不同同客户需需要.总总体上其其户型面面积不大大,户型型的总价价与其它它相比具具备一定定优势.特别是是对刚需需客户来来说具有有一定吸吸引力.欧洲印象象2期项目名称称：欧洲洲印象22期项目地址址：新南南街金马马路8号号物业管理理：未定定物管费：未定开发商：双良房房产开发发有限公公司营销策划划代理：上策营营销均价：335000元/平平米建筑风格格：现代代简约物业

59、类型型：188F*22 224F*1 113F+1(其其中6FF裙楼为为商业,楼上77F为酒酒店公寓寓)户型面积积：5991366平米户型格局局：平层层套一套套二套套三套套四2梯8户户公摊:11315%车位:1106辆辆面积段平米米以下平米米平平米平平米以上上面积比例例5%40%50%5%套型套一套二套三套四面积范围围59平米米72880平米米951108平平米136平平米主力户型型：7221088平米建筑面积积：6115666平米占地面积积:98878平平米绿化率：38%容积率：5.88总户数：5300总栋数：4栋开盘时间间：20010.11-122销售进度度：客户来源源:本地:660% 返

60、返乡400%楼盘特点点：本案项目目规模不不大,但但地理位位置交通通方便,配套丰丰富.依依据优良良的地理理位置,本案66层楼的的商业会会成为小小区域内内新消费费中心.嘉南国际际项目名称称：嘉南南国际项目地址址：嘉南南路物业管理理：亚细细亚物管费：1元/平米开发商：双良房房产开发发有限公公司营销策划划代理：开元房房产营销销均价：332000元/平平米建筑风格格：现代代简约物业类型型：211F电梯梯户型面积积：777-1111平米米户型格局局：平层层套二套套三 2梯45户公摊:11518%面积段平米米以下平米米平平米平平米以上上面积比例例80%20%套型套二套三面积范围围77885平米米991111