江西省烟草公司机关大楼物业管理商务标书

1、PAGE PAGE 33目 录承诺书物业管理理的整体体设想物业管理理方式大楼物业业管理组组织结构构示意图图各部主要要职责及及实际人人员编制制说明各岗位素素质要求求物业管理理费用预预算运行管理理费用预预算公共区域域设备、设施日日常维修修费用及及各系统统运行能能源物耗耗费用预预算关于本计计划书的的几点说说明江西省烟烟草公司司机关大大楼物业业管理承 诺 书江西锦峰峰实业有有限公司司十分荣荣幸地成成为江西西省烟草草专卖局局机关大大楼的物物业委托托管理，为使大大楼业主主能更清清楚我公公司的管管理，就就此我们们庄重向向大楼业主主承诺：房屋完好好率：998%以以上。设备、设设施完好好率：1100%。零修及时

2、时率：1100%。零修合格格率：1100%。客户投诉诉处理率率：1000%。客户满意意率：998%以以上。24小时时安保封封闭式管管理，224小时时联络、投诉热热线畅通通，244小时服服务保障障。紧急事件件三分钟钟以内到到达现场场，一般般投诉55分钟以以内到达达现场，30分分钟以内内解决不不了的问问题，三三个小时时以内给给予明确确的答复复。安全责任任事故为为零。租赁代理理服务符符合业主主愿望，达到业业主要求求。一年内达达到南南昌市优优秀物业业管理单单位管管理标准准，2年年内达到到江西西省优秀秀物业管管理单位位管理理标准。二00九九年七月月管理服务务整体设设想1、1服服务设想想：五星级的的服务理

3、理念；人本化的的服务创创新；个性化的的服务项项目；合理化的的服务成成本；规范化的的服务管管理。江西省烟烟草专卖卖局(公公司)大大楼是江江西南昌昌重要的的机关大大楼。江江西锦峰峰大酒店店是全省省第一家家五星级级、金叶叶级绿色色旅游饭饭店，是是由锦江江国际酒酒店管理理公司管管理的酒酒店。由由酒店派派出的管管理团队队，将引引入五星星级酒店店的管理理理念，把高质质量的物物业管理理与企业业文化相相融合，让省烟烟草专卖卖局（公公司）领领导和机机关工作作人员满满意！ 五星级的的服务理理念我们将将把五星星级大酒酒店精细细化管理理的先进进理念和和成功经经验与大大楼的物物业管理理的实际际结合起起来，全全面推行行“

4、一站式式”物业管管理模式式，寓管管理于全全面、细细致的服服务之中中。为省省局（公公司）领领导提供供完善的的，个性性化的服服务。对对省局（公司）大楼提提供全天天候、全全方位、全过程程的服务务，对建建筑物、公共设设施、机机电设备备、绿化化清洁实实行严格格的管理理，处处处体现热热情周到到，体贴贴细致。人本化的的服务创创新我们将根根据省局局（公司司）大楼楼的实际际情况，制定一一套接待待流程和和管理制制度，使使各项工工作准备备充分，整齐有有序地进进行。针针对江西西省烟草草大楼集集办公、学习、会务功功能于一一体的特特殊性，我们将将建立完完善各项项规章制制度，包包括接待待流程，会客程程序以及及会议接接待、卫

5、卫生清洁洁等等。并根据据各级领领导和机机关工作作人员的的要求，以人为为本，不不断创新新服务。如在大大厅区域域使用推推车，为为来宾和和会客提提供茶水水服务。在大门门和大厅厅里设立立礼仪岗岗位。为为地下车车库安装装倒车定定位器。还准备备在大厅厅里设立立茶座，提供咖咖啡、茶茶水、饮饮料和点点心。个性化的的服务项项目我们将不不断推出出新的 “个性化化”服务项项目，加加大服务务的深度度及广度度，有针针对性的的提供参参观接待待、会议议接待、课间、会议中中间的餐餐饮服务务(如代代打餐盒盒,购买买物品)等，营营造温馨馨和谐的的氛围，使在省省局（公公司）大大楼处处处感受到到舒适、便利，为机关关创造良良好的工工作

6、、学学习环境境。我们要进进一步加加强对大大楼各种种设施设设备的维维护、保保养，加加强对消消防设施施、设备备，音响响设备的的检测、检查，按照规规定对各各系统进进行全面面、专业业的维护护与保养养，以期期发挥设设施安全全、高效效、方便便、节能能之效能能。合理化的的服务成成本我们按照照江西省省三级物物业管理理收费标标准，以以每平方方米略高高于三级级物管收收费标准准下限（每平方方米3元元）执行行。主要要包括员员工工资资、社会会统筹保保险费用用、办公公费用、税金和和管理费费用。避避免发生生 “多收费费、少服服务”或“只收费费、不服服务”的现象象，使物物业管理理步入良良性循环环的轨道道。（物物业收费费详见附

7、附件）。规范化的的服务管管理我们将在在管理中中逐步导导入质量量管理认认证体系系，注重重细节，体现精精细化管管理的优优势；引引入绿色色环保、节能减减排理念念，体现现烟草大大楼绿色色环境和和立体生生态环保保的宗旨旨。引入入职业健健康安全全体系认认证，把把安全工工作管理理贯穿于于日常工工作的始始终。通通过规范范化管理理，努力力创建优优质服务务大厦、绿色环环保大厦厦和安全全无事故故大厦。物业管理理方式省局（公公司）大大楼的建建筑设计计、布局局合理，总体设设计、规规划完整整，设施施、配套套较齐全全，将采采取酒店店式物业业管理模模式。 酒店式式物业管管理模式式说明为顺应时时代和社社会的需需要，不不断提高高

8、和自我我完善物物业管理理水平，结合锦锦峰大酒酒店管理理经验，我们将将推出真真正意义义上的酒酒店式物物业管理理，导入入现代管管理理念念和技术术，变“物业管管理”为“物业服服务与管管理”，更加加强调突突出“服务”的内涵涵，将物物业管理理服务真真正提高高到一个个新的高高度。以业主为为中心，提供酒酒店式专专业化服服务传统的物物业管理理，都是是以物业业管理公公司为核核心，先先制定一一整套规规章制度度与约束束条例，然后要要求各位位业主遵遵照执行行，并不不考虑业业主的实实际感受受；但酒酒店式物物业管理理，将站站在业主主的立场场上，以以业主为为核心，实行“针对性性服务项项目设计计、菜单单式系列列特色服服务”，

9、通过过培训，建立一一支具有有星级酒酒店服务务水准的的物业队队伍，提提供热情情、高效效、优质质的酒店店式专业业化服务务。省局局（公司司）大楼楼是全天天候运作作的办公公楼，有有别于传传统的住住宅区及及写字楼楼；为保保证处于于一线的的员工全全身心的的投入到到工作当当中，我我们推行行“一站式式”服务，只要一一声知会会就能获获得落实实。这种种一个电电话一声声招呼便便“OK”的服务务，需要要一套科科学有效效的机制制来实现现，我们们将创建建 “24小小时服务务受理监监控中心心”，赋予予其统一一对外受受理的服服务事项项，并对对所受理理的服务务在内部部进行分分办、协协调、跟跟踪、监监控、督督导及反反馈的功功能和

10、责责任。既既方便了了服务对对象，又又理顺了了内部运运作和监监管，使使服务便便捷、高高效、有有序。 以星级级酒店为为样板，营造温温馨、舒舒适的服服务氛围围酒店业是是整个服服务行业业的代表表，有严严格的服服务规范范和标准准，在酒酒店里可可以得到到各种享享受，体体会到作作为客人人的尊贵贵与自豪豪。而物物业管理理相对来来说，主主要是保保安和清清洁卫生生，机械械而且呆呆板，缺缺少感情情色彩。我们将将酒店服服务与物物业管理理有机的的结合起起来，让让业主同同样能享享受到在在酒店里里才会提提供的服服务，都都可以从从心里感感受到与与众不同同的尊贵贵和自豪豪，通过过每个细细节尽现现烟草大大楼作为为省内领领头企业业

11、的非凡凡气派！ 强调服服务意识识，提高高服务效效率例如在其其他服务务行业里里，工程程维修都都是按部部就班的的照既定定工作计计划有序序进行，就是有有客人投投诉或其其他服务务需求，也必须须排队等等待，逐逐步解决决。只有有在酒店店里，客客人的投投诉或需需求是永永远摆在在第一位位的，绝绝不能让让客人有有一丝的的不满存存在，即即所谓零零缺点服服务。酒酒店式物物业管理理，就是是要把酒酒店行业业的这种种“服务意意识”和“服务效效率”导入到到物业管管理行业业中来，使得“客人的的投诉有有回音，故障维维修处理理不过夜夜”， 努努力达到到业主（物业使使用人）的满意意率为百百分之百百。导入一套套显示烟烟草大楼楼形象的

12、的视觉和和标识系系统注重以后后现代美美感造就就办公大大楼设计计的视觉觉形象，重点是是以最大大潜力创创造建筑筑外观新新颖，室室内外环环境优雅雅。采用用优秀的的室内花花卉摆放放设计方方案，精精心养护护。导入入一套显显示烟草草大楼科科技形象象的视觉觉和标识识系统。调整组织织架构，实行科科学化管管理传统的物物业管理理，就是是设一个个管理处处，由管管理处负负责协调调保安、工程维维修、清清洁卫生生和财务务等工作作，内部部管理存存在权、责不清清，人人人负责而而人人都都负不了了责的现现象；对对外服务务与管理理透明度度不高，业主有有需求找找到管理理处办公公室，但但至于应应该找谁谁来处理理却又摸摸不着头头绪，可可

13、能要问问来问去去，跑上上跑下。我们将将以新的的经营管管理理念念为指导导，重新新调整配配置资源源，以满满足多方方面需要要为核心心，建立立新的物物业管理理运行机机制及组组织结构构，采用用星级酒酒店管理理模式，按照现现代企业业制度的的管理体体制和垂垂直领导导法则，从内部部组织结结构上达达到了权权、责、利的统统一；对对外服务务和接待待上。 把握个个体整体体要点,采取多多元服务务方式基于烟草草大楼办办公人员员复杂性性，结合合实际对对控制体体系进行行综合调调整.如如领导办办公区域域与其他他办公区区域分离离，对领领导办公公区域提提供特殊殊的服务务。如领领导办公公区域安安全、保保洁设专专人负责责，车辆辆停放设

14、设专门区区域停放放等。 2.2 反馈馈流程及及控制方方式智能化设设施反馈馈信息收收集：保证信息息反馈渠渠道畅通通，信息息处理集集中，所所有信息息汇聚到到管理中中心，经经过分析析整理，并由管管理中心心发出指指令，跟跟踪检查查。 管理服服务信息息反馈渠渠道及控控制方式式：设置服务务中心和和维修班班二部对对外电话话，接听听电话铃铃声不超超过三响响，超过过者视为为无人值值班，按按违反有有关制度度处理。大堂设设置一个个客户意意见（报报修）箱箱，客服服人员每每天下午午3:000打开开信箱取取出信件件，并于于下午55:000之前上上交物管管部办公公室，办办公室根根据不合合格服务务或意见见，按规规定时间间完成

15、信信件的处处理工作作。物管部各各部门，各班、组日检检、周检检，酒店店组织月月检，获获取服务务质量反反馈信息息，所有有发现的的不合格格服务，须在规规定的时时间内纠纠正。物管部按按照投诉诉次数和和维修派派工单的的1000%进行行回访，公司管管理部每每月检查查回访记记录，并并抽样打打电话给给客户调调查落实实情况。通过每年年2次的的客户意意见征询询活动获获得服务务质量信信息，并并及时做做好意见见征询表表的发放放、回收收、统计计、归纳纳、处理理工作，住户满满意率如如达不到到公司质质量目标标的要求求，公司司管理部部下发纠纠正措施施通知单单，物管管部须在在规定的的时间内内找到不不合格原原因并制制定具体体的可

16、行行的纠正正措施，公司管管理部规规定时间间内到管管理处进进行纠正正措施执执行情况况的验证证。大楼物业业管理组组织结构构3.1 配备备原则3.1.1 服务第第一的原原则。物物管部的的设置与与各类员员工的配配备，均均以提高高物业管管理的整整体水平平为前提提。把烟烟草大楼楼管理成成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作作、学习习环境这这一目标标的基础础上，从从组织机机构和人人员素质质上确保保高标准准、高档档次、高高品位地地为业主主（物业业使用人人）提供供全天候候、全方方位的优优质服务务。3.1.2 精干高高效的原原则。着着眼于管管理现代代化和组组织科学学化，通通过提高高员工基基本素质质，增加加管理

17、科科技含量量，来达达到机构构精简，人员精精干，工工作高效效的目标标。既保保证服务务的高质质量，又又实现运运行的高高效率。使烟草草大楼物物业管理理具有可可持续发发展的长长久后劲劲。3.1.3 知识化化、专业业化的原原则。各类员工工的配备备，均以以具备一一定的知知识水平平、物业业管理理理论和实实践经验验相结合合。根据据员工不不同的工工作职责责，要求求员工必必须具备备相应的的文化知知识水平平，在此此基础上上，取得得政府部部门颁发发的物业业管理岗岗位培训训合格证证书。并并辅以不不间断的的物业管管理专业业知识培培训，使使员工的的素质与与物业管管理工作作都处于于不断完完善与提提高的最最佳状态态。3.2 管

18、理理原则按照物业业质量管管理体系系要求，日常机机电运行行、管理理事务、治安、车辆、清洁、绿化、烟草大大楼文化化、设施施维护保保养统一一纳入规规范运作作范畴，严格执执行ISS090002认认证体系系，注重重每一个个服务项项目的人人员培训训、考评评，加强强日检、周检、月检。3.3机机构设置置物业部编编制定员员42人人，其中中：总经理11人， 物业部部经理11人，助助理1人人，综合合部主管管1人、会务11人、前前台接待待2人，工程部部主管11人、工工程人员员5人，安保部部主管11人、安安保人员员14名名，环境境部主管管1人、保洁人人员122人、绿绿化工11人。机构设想想总经理经 理助 理综合部工程部

19、安保部环境部前台接待仓管员会服杂工弱电工强电工安保员监控员车辆管理绿化工保洁员各岗位职职责及实实际人员员编制说说明物业部总总经理有有由锦峰峰大酒店店总经理理兼任。物业部经经理（11名）直接上级级：总经经理 直接下下级：助助理、主主管联系部门门：各部部室岗位职责责：对总经理理负责，在总经经理的直直接领导导下，主主持部门门的全面面工作，对本部部门的各各项工作作负责。抓好部门门的组织织建设，建立、健全各各项规章章制度，督促岗岗位责任任制和操操作流程程的执行行，每天天到本部部门工作作范围内内巡视，发现问问题及时时整改。制定部门门各项培培训计划划，不断断提高各各级人员员业务水水平，组组织员工工安全生生产

20、，清清除事故故隐患。按时参加加部门经经理例会会，将领领导指示示和会议议决议及及时向本本部门传传达和贯贯彻落实实。树立团队队协作思思想，加加强与其其它部门门的联系系，互相相沟通，工作不不推诿。每周主持持召开一一次部门门办公会会议，对对前段的的工作进进行分析析总结，布署当当前的工工作和任任务，分分析研究究员工的的思想状状况，及及时做好好谈心工工作，关关心员工工疾苦。完成领导导交办的的其它工工作。助理（11名） 直接上上级：部部门经理理 直接下下级：主主管联系部门门：各部部室岗位职责责：协助部门门经理做做好本部部门的各各项工作作，部门门经理不不在大厦厦时全面面主持本本部门的的日常工工作。负责本部部门

21、各种种行文的的起草工工作。编制本部部门月和和周的工工作计划划，对计计划执行行情况进进行控制制，对质质量进行行检查，对本部部门各项项工作检检查表格格进行收收集、整整理、分分析、汇汇总并以以书面形形式向上上汇报。对本部门门的员工工培训计计划组织织实施和和进行考考核，不不断提高高员工的的服务技技巧和实实际操作作水平及及工作效效率。每天对本本部门的的工作范范围进行行巡视，检查公公共区域域的卫生生状况和和工程跟跟进情况况，以及及员工的的服务规规范，发发现问题题及时解解决。负责考勤勤管理，领用分分发本部部门的办办公用品品。控制好人人力的使使用和物物资费用用开支，抓好安安全、消消防工作作。完成领导导交办的的

22、其它工工作。综合部主主管（11名） 直接接上级：部门经经理、助助理 直接接下级：会务服服务员、前台接接待员 联系系部门：各部室室岗位职责责：在部门经经理、助助理的领领导下，负责大大厦会议议服务、前台接接待、大大厦周边边绿化、室内花花木租摆摆及客房房服务等等工作。负责大厦厦周围的的花木、草坪的的日常养养护，摆摆放布置置等工作作，督导导外委单单位实施施淋水、施肥、喷药，更换植植物及其其卫生清清洁工作作。负责做好好前台接接待登记记工作及及前台接接待员的的培训考考核工作作，负责责安排前前台接待待人员的的班次，并贯彻彻落实。负责协调调和做好好写字间间和客房房的服务务工作，为客户户提供“安、暖暖、快、洁、

23、便便”的优质质服务。做好会议议中心、多功能能厅和贵贵宾接待待室的管管理和服服务工作作。做好工作作范围的的消防安安全检查查工作。完成领导导交办的的其它工工作。前台（22名）上级：综综合部主主管联系部门门：各部部室岗位职责责:前台接待待员的工工作是大大厦日常常管理的的重要组组成部分分，在某某种意义义上讲，是大厦厦日常管管理的指指挥中心心。因此此要求接接待员要要有很好好的服务务意识、较高的的业务素素质和较较强的责责任心。努力学习习，不断断提高业业务水平平，熟悉悉大厦的的基本情情况、业业主和客客户的分分布情况况、公司司各部门门的职责责范围和和工作程程序。有较好的的外在形形象和语语言表达达能力。具有日日

24、常用语语的会话话能力。有一定的的电脑操操作能力力，熟悉悉公司电电脑管理理系统，打字速速度每分分钟500个字以以上。每日规定定时间送送迎业主主上下班班。熟悉前台台业务，为客户户提供迅迅速、准准确的服服务，耐耐心解答答问题。柜台内严严禁空岗岗，有特特殊情况况向上级级请示后后，有人人替岗方方可离开开。交接接班时必必须按规规定办好好交接手手续。客户提出出困难，要尽量量协助解解决，不不能解决决的请示示主管。做好前台台接待登登记工作作，对客客户和来来访宾客客服务要要主动热热情、态态度和蔼蔼、礼貌貌大方、耐心周周到，及及时为客客人办理理好各种种登记手手续。大堂内发发生特殊殊情况速速报主管管或部门门经理。加强

25、安全全意识，注意为为客户保保密。前台的主主要服务务项目：电话接接听和转转接，接接待问询询，代转转工程维维修和保保洁服务务申请，报纸信信件分类类；来客客登记；客户加加班登记记。完成领导导交办的的其它工工作。会务服务务员（11名）直接上级级：综合合部主管管岗位职责责:在主管的的领导下下做好会会务的准准备、接接待和会会议期间间的各项项服务工工作。努力学习习，不断断提高业业务水平平和服务务质量。负责做好好会议中中心的日日常管理理和服务务工作，平时做做好会议议中心的的绿化租租摆及清清洁卫生生工作，做好茶茶具、烟烟具的撤撤洗和清清洁工作作，会议议使用前前据客户户的要求求提前布布置好会会场，如如会议横横幅、

26、标标识、摆摆台、灯灯光、音音响等。根据要要求向有有关部门门发出工工作申请请，并及及时进行行跟进。负责多功功能厅、贵宾厅厅的管理理和服务务工作，负责提提供茶水水服务和和周边环环境的管管理，以以保持会会议场所所周边环环境的安安静。会议过程程中要站站立在会会议室的的门口，等待服服务招换换，准备备随时为为客人提提供服务务。努力做好好相关部部门的协协调工作作，遇到到困难及及时向上上级报告告，以便便及时解解决。会议结束束后要及及时做好好清洁、整理场场地的工工作，尽尽快恢复复原有状状态。完成领导导交办的的其它工工作。仓管员（1名）直接上级级：综合合部主管管联系部门门：公司司各部门门岗位职责责：负责填报报采购

27、申申请单，审核采采购价格格预报表表,申请请采购各各种物资资要根据据实际用用量和实实际库存存量,有有计划进进行,并并保证库库存物资资及时补补充。做好入库库货物的的复查，对不符符合要求求的物品品有责任任提出退退货或拒拒绝入库库的处理理意见，严格把把好物品品入库验验收关。掌握各种种物资日日常动态态，合理理控制库库存量做做到既保保证经营营需要又又不造成成积压浪浪费，加加快资金金周转速速度，减减少资金金占用。一般物物资库存存是以一一个月的的正常用用量为限限，对连连续一年年没使用用的物品品即视为为积压物物资，要要及时分分析原因因报告综综合部主主管。负责库房房的安全全消防管管理工作作，物品品码放符符合安全全

28、要求,提高安安全意识识。加强库房房钥匙管管理，严严格执行行库房钥钥匙管理理制度，保证库库内各种种物品安安全。坚持库房房管理制制度，熟熟悉保管管业务，了解物物品用途途性能及及使用情情况，完完成本职职工作。对库房需需补充的的物品，负责填填写采购购申请单单，报综综合部主主管审核核。物品入库库房必须须以收货货单为依依据，认认真验收收入库，分类储储存，做做好防潮潮、防腐腐、防虫虫、防损损、防变变质、防防鼠害的的工作。物品发放放及工具具借用要要凭手续续完备的的申领单单，特殊殊原因未未开申领领单的，经综合合部主管管批准方方可发放放，然后后要补办办手续，单据涂涂改一律律作废。物品的存存放，堆堆码要整整齐美观观

29、，清洁洁无尘， 物品品发放要要执行先先进先出出的原则则，物品品的入库库、发出出、结存存要日清清月结，笔笔清清楚，做做到帐帐帐相符，帐物相相符。当工作变变动时，要做好好保管物物品清点点交接工工作。完成领导导交办的的其它工工作。七、工程程部主管管（1名名） 直接上上级：经经理、助助理 直接下下级：工工程人员员 岗位职职责：负责组织织制定和和实施，本部门门的管理理制度、岗位职职责、工工作程序序、操作作规范等等。负责主持持部门例例会和专专业例会会，审批批工程部部的各类类发文和和对上、对外报报表，检检查值班班日记，确保工工作正常常运转。负责审定定各专业业作业班班次方案案，审核核下属人人员的招招聘、奖奖惩

30、、升升降、离离退、休休假事项项，统筹筹安排各各项工作作。负责组织织制订各各专业年年度设备备更新改改造、设设备维修修保养、基建工工程和备备品备件件购置计计划，经经经理批批准后，将计划划分解实实施。负责各种种外协和和委托施施工、保保养、维维修项目目的前期期谈判、评审，经经理理批准后后，组织织实施和和验收。审核采采购计划划，指导导各专业业把好质质量关。熟悉和掌掌握大厦厦各系统统设计原原理、设设备运行行状况、技术数数据和技技术档案案，主持持解决设设备和技技术难题题。负责下属属人员的的培训和和考核工工作，指指导员工工熟练掌掌握专业业知识和和操作技技能，有有效控制制故障发发生、能能源消耗耗及费用用支出。负

31、责对下下属岗位位的监督督指导，察看设设备区域域和作业业现场，审查各各岗位各各专业工工作记录录和报表表，及时时发现和和处理设设备运行行及日常常管理中中存在的的问题。负责与市市政有关关部门的的协调联联络工作作，确保保各种能能源正常常供应，组织办办理与工工程有关关的各种种证照的的年审换换发工作作。负责大厦厦用户装装修工程程的审批批，安排排有关专专业人员员进行施施工现场场的管理理和工程程验收工工作。完成领导导交办的的其它工工作。八、水电电工（33名）直接上级级：工程程主管岗位职责责：准时到岗岗，服从从领导的的调度和和工作安安排。按按时、按按质、按按量地完完成工作作任务，不擅自自离岗和和串岗。认真做好好

32、机房及及个人的的卫生，保持整整洁，遵遵守员工工守则和和各项规规章制度度、操作作规程；努力学学习，不不断提高高思想素素质和专专业技术术水平。对客人有有礼貌，坚持“宾客第第一”的服务务思想，以优质质服务为为大厦争争取荣誉誉和创造造财富。监督设备备的运行行状态，按时进进行设备备巡视，发现缺缺陷及时时汇报主主管或经经理。按规定时时间和内内容正确确记录发发电机、变配电电、空调调机组、供热机机组各项项运行情情况。在在紧急情情况下，有权停停机，防防止人身身、设备备事故的的扩大，立即向向主管汇汇报，认认真做好好开、停停机时间间、出水水量、温温升、电电流、电电压、保保养等检检修记录录。负责生活活用水及及消防水水

33、的检查查和补充充。正确迅速速地执行行各种倒倒闸操作作任务，是倒闸闸操作的的执行人人。认真遵守守本专业业的管理理规范和和技术要要求，精精心维护护电梯设设备，保保证安全全运行。对电梯设设备进行行全过程程管理，保持设设备完好好，充分分发挥设设备效能能。对分包电电梯公司司要充分分合作，同时做做到严格格管理，严格监监督，定定时定项项做好维维保工作作，认真真填写检检修记录录。发生故障障及时处处理，并并报告上上级。重重大事故故时应首首先解救救被困人人员，采采取措施施防止事事故扩大大。完成领导导交办的的其它工工作。弱电工（1名） 直接上上级：工工程主管管联系部门门：各部部室 岗位职职责：保质、保保量、高高效完

34、成成部门主主管和经经助理分分配的工工作。有较高的的技术水水平，能能在短时时间内熟熟悉掌握握多种维维修技术术。自觉遵守守公司各各项规章章制度，按员工工的行为为规范进进行工作作。严格按操操作规程程进行工工作，杜杜绝违章章操作，并做到到文明施施工。以满足客客人需要要为工作作目标，在维修修中严格格执行三轻，即说说话轻，走路轻轻，操作作轻，做做到维修修不暴露露在客人人面前。公共区区域和客客人流动动范围的的维修，必须事事先做好好遮挡，并安放放好指示示警文等等标牌。了解楼宇宇自控系系统的控控制原理理。定期巡检检、维修修，掌握握设备运运行情况况。按计划对对设备进进行维修修保养。及时向主主管反映映维护运运行中的

35、的问题。认真学习习专业知知识，提提高专业业技能。负责电话话总配线线架的日日常维护护、维修修，为用用户移机机、调线线、安装装分机。遇已有线线路检修修等情况况，要及及时通知知用户。完成领导导交办的的其它工工作。十、综合合维修技技工（11名）直接上级级：工程程部主管管联系部门门：各部部室岗位职责责遵守员员工守则则，严严格执行行各项规规章制度度。服从派工工安排，认真细细致、保保质、按按时完成成工作任任务，工工作中发发现问题题及时请请示汇报报，完工工后认真真填写工工作单。热爱本职职工作，努力学学习技术术，不断断提高业业务水平平，做到到一专多多能。严格遵守守操作规规程，发发现问题题及时处处理，不不得带故故

36、障使用用机具，对各类类机具设设备和自自用工具具做到勤勤保养及及妥善保保管。树立强烈烈的服务务意识，文明施施工，宾宾客至上上，工作作时尽量量不影响响客人，公共场场所施工工必须设设置使用用提示牌牌，必要要时加设设围栏，自觉做做好施工工场地的的收尾工工作，以以保持大大厦的优优美环境境。遇到抢修修任务时时，必须须服从工工程部的的调动，领导不不在时，积极抢抢修，抢抢修工作作未处理理完毕不不得下班班。如当当时不能能修复的的工作必必须妥善善处理，以确保保大厦的的正常营营业与大大厦装修修格调的的完美。完成领导导交办的的其它工工作。十一、安安保主管管（1名名）直接上级级：经理理、助理理直接下级级：班长长、安保保

37、员联系部门门：业主主与客户户及公司司各部门门岗位职责责：安保部主主管是经经理在保保安工作作上的参参谋和助助手，对对大厦的的安全负负有直接接领导责责任。制定、部部署保安安部的工工作计划划和各项项保卫方方案，督督导班长长及安保保人员的的工作。负责本本部门的的组织建建设和各各项管理理制度的的建立和和完善。负责对大大厦的全全体员工工进行消消防业务务知识培培训，开开展防火火宣传教教育。认认真执行行国家消消防安全全工作的的法规，结合大大厦经营营特点和和实际情情况，开开展消防防工作。制定各各种防火火安全制制度，督督促各部部门的贯贯彻落实实防火安安全措施施，负责责调查了了解违反反消防规规定的情情况，并并提出解

38、解决处理理的意见见和向上上级报告告。组织检查查大厦各各部位的的防火安安全情况况及各种种消防设设备，灭灭火器材材，发现现隐患及及时督促促有关部部门进行行整改。负责调配配补充消消防灭火火器材，并与有有关部门门定期进进行消防防设备检检测、保保养、维维修，及及时排除除消防设设备故障障。负责大厦厦重点部部位的安安排监督督，制定定重点部部位的灭灭火作战战方案和和组织演演练。负责检查查属下的的仪容仪仪表，经经常深入入现场，检查督督导下属属的工作作。按时参加加例会、主持本本部门的的办公例例会，传传达贯彻彻经理的的指令。对重大案案件、事事故亲自自组织调调查处理理。受理本部部门员工工的投诉诉，关心心员工的的疾苦，

39、做好员员工的思思想政治治工作，及时掌掌握员工工的思想想状态。负责组织织对员工工的法制制宣传工工作。完成领导导交办的的其它工工作。十二、安安保班长长（3名名）直接上级级：安保保主管直接下级级：安保保员联系部门门：各部部门岗位职责责：做好本班班的考勤勤工作。主持班前前班后会会，指派派下属工工作，检检查仪容容仪表，评讲当当天值班班值勤情情况。不断巡查查督促各各岗哨，及时纠纠正违纪纪违章行行为。处理一般般性的治治安案件件和客人人投诉。保管好本本班组的的公用物物资。对属下保保安员进进行日常常的业务务培训，军事训训练和考考核。完成领导导交办的的其它工工作。十三、监监控员（3名）直接上级级：安保保部主管管联

40、系部门门：各部部门岗位职责责：负责中控控室的日日常工作作，并做做好清洁洁卫生。负责中控控室244小时监监视消防防主机、闭路电电视、防防盗、报报警信号号的日常常运作，发现火火警、火火灾及其其它问题题及时向向上级报报告。熟悉本岗岗位的责责任和操操作流程程，熟悉悉大厦环环境，消消防设施施的分布布，灭火火器材的的摆放点点，防盗盗报警装装置和闭闭路电视视镜头位位置。检查班次次的工作作记录，发现问问题及时时解决。管理好中中控室的的业务档档案。完成领导导交办的的其它工工作。十四、安安保员（9名）直接上级级：安保保部主管管联系部门门：各部部室岗位职责责：负责大厦厦消防保保安监控控室、防防火、防防盗、门门卫、停

41、停车场、巡逻、检查出出大厦物物品等任任务。劝阻并制制止扰乱乱大厦治治安秩序序的违法法行为。发现违违法犯罪罪分子立立即送安安保部或或公安机机关处理理。发现治安安防范疏疏漏、火火险和治治安灾害害事故，要采取取措施，排除险险情，并并及时报报告安保保部领导导，保护护刑事案案件和治治安灾害害事故现现场。果断处理理本岗位位发生的的问题，发现可可疑人和和事，要要有礼貌貌进行盘盘查或监监控，并并及时上上报安保保部领导导。熟悉大厦厦制定的的火警警及消防防措施、火火灾处理理应急方方案、停车车场管理理、消防安安全协议议书等等一切大大厦管理理守则，并坚决决遵守、执行。工作时间间一律着着保安服服，根据据季节变变化要求求

42、统一着着装，服服装要整整洁，纽纽扣要齐齐全并扣扣好，保保安人员员一律不不准将保保安服穿穿出大厦厦。保安人员员发不过过耳，不不准留长长发形、刷大鬃鬃角、烫烫发，不不准留小小胡子、剃光头头，要勤勤洗澡换换衣，养养成早晚晚刷牙洗洗脸的习习惯。保保持牙齿齿、耳朵朵、口腔腔、鼻腔腔卫生，要勤剪剪指甲。站立姿势势要标准准，不背背手、插插口袋，不摇腿腿、哆嗦嗦，不靠靠墙、不不弯腰驼驼背，工工作时间间不可吸吸烟和吃吃零食。对不合格格的保安安人员，将予以以调离。完成领导导交办的的其它工工作。十五、环环境部主主管（11名） 直接上上级：经经理、助助理 直接下下级：保保洁员、绿化工工联系部门门：各部部室岗位职责责：

43、在部门经经理、助助理的领领导下，按公司司的规范范要求做做好卫生生保洁的的具体工工作。协助经理理制定卫卫生工作作计划和和岗位职职责、操操作流程程等，并并与其它它部门做做好沟通通协调工工作。负责所属属员工的的安全生生产和所所管辖范范围的消消防、安安全工作作。控制好人人力的使使用和物物料耗用用，做好好本部门门员工考考勤管理理工作。加强管理理知识及及业务知知识的学学习，熟熟练掌握握各岗位位工作操操作规程程和质量量技术要要求。勤巡查、督导所所属员工工的工作作，做好好本部门门员工的的培训和和考核工工作。负责对大大厦容易易滋生蚊蚊蝇、蟑蟑螂、老老鼠、白白蚁等虫虫害的地地方进行行药物喷喷杀等防防治工作作。协助

44、工程程部做好好污水管管道、化化粪池的的清疏工工作。负责质量量检查工工作，定定期向上上级进行行汇报。负责大厦厦绿化保保养工作作。对管辖范范围内的的工作每每两小时时至少检检查一次次，并按按规定填填写工作作质量检检查表，发现问问题及时时处理，确保工工作质量量和工作作效率。每天上班班前155分钟，集合所所属全体体员工，检查员员工的到到位情况况、工服服穿着和和外在仪仪表，分分发工具具和用品品，正确确处理“轻、重重、急、缓”的关系系，合理理地安排排当前的的工作。收工前负负责集合合整队，简单地地对当天天的员工工表现进进行点评评，不足足之处及及时改进进，对第第二天的的工作做做大致安安排。对所辖区区域的公公共设

45、施施进行巡巡检，发发现问题题及时填填写工程程单交工工程部门门处理，并对处处理结果果进行检检查，返返回工程程部。需需要放置置警示标标识的要要及时放放置相应应的标识识。服从大厦厦各部门门比自己己职级高高的人员员指挥，完成临临时发生生的各项项特殊任任务。完成领导导交办的的其它工工作。十六、保保洁员（12名名）直接上级级：保洁洁主管岗位职责责:在主管的的领导下下努力做做好本职职工作，服从领领班工作作安排，完成本本职工作作。认真学习习操作规规程和操操作技术术，考核核合格后后才能独独自上岗岗操作。严格按照照各种操操作规程程进行操操作，自自己从来来没清洁洁过的物物品不要要随意清清洁，要要请示过过主管再再做，

46、自自己不熟熟悉的清清洁用品品和清洁洁工具不不要使用用，待主主管教会会后再使使用。严格遵守守公司的的各项管管理规定定，工服服要整洁洁，行为为要规范范，不是是自己的的东西千千万不要要拿，下下班离开开大厦时时要主动动接受保保安人员员的检查查。要做到脚脚勤、手手勤、轻轻操作、轻行走走、轻声声讲话。操作时，如影响响客人行行走和出出入时要要及时摆摆放相应应标识。主动参加加班前和和班后整整队集合合班组短短会，有有问题及及时提出出，有困困难及时时向上级级反映，以获得得上级的的帮助。完成领导导交办的的其它工工作。十六、绿绿化工（1名）直接上级级：保洁洁主管岗位职责责:在环境部部主管的的领导下下，按照照绿化管管理

47、保养养的有关关规定，进行绿绿化管理理保养的的日常工工作。熟悉大厦厦绿化的的整体概概况，认认真学习习有关专专业知识识，并能能根据大大厦的整整体布局局提出合合理化建建议。随时就绿绿化的相相关工作作向主管管汇报，并根据据具体情情况向主主管提出出自己的的意见。不间断巡巡视绿化化地带，做好相相关记录录，及时时纠正制制止有损损绿化的的现象出出现，如如在绿化化带内蹲蹲、坐、踩、踏踏、乱挂挂衣物、乱丢垃垃圾等。做好本职职工作并并完成领领导交办办的其他他任务。各 岗 位 素素 质 要 求求岗位名称称人数年龄性别身高学历本岗位经经历要求求其它物业部经经理130-445男1.7米米以上大专5年以上上有上岗证证物业部

48、助助理125-335不限1.7米米以上大专2年以上上有上岗证证综合部主主管123-335不限1.655米以上上大专2年以上上有上岗证证仓库管理理员125-445不限1.6米米以上高中2年以上上工程主管管135-550男1.6米米以上大专2年以上上工程类中中级职称称水电技工工325-440男1.655米以上中专2年以上上有技术岗岗位证书书弱电工125-440男1.655米以上中专2年以上上有技术岗岗位证书书综合维修修工125-440男1.655米以上高中2年以上上有技术岗岗位证书书保洁主管管125-440不限1.6米米以上大专2年以上上有上岗证证前厅接待待员220-228女1.6米米以上中专1年

49、以上上会议服务务员120-228女1.6米米以上高中1年以上上保洁员1225-445男2人，女7人人1.555米以上初中1年以上上保安主管管130-445男1.7米米以上大专2年以上上有上岗证证保安领班班325-335男1.7米米以上中专2年以上上有上岗证证保安员1220-440男1.7米米以上大专1年以上上有上岗证证，退伍伍军人优优先物业管理理费用预预算一、运行行管理费费用预算算。一员员工基本本工资： 1、物业部部总经理理：月薪薪90000元。2、管理理部： 11物业业部经理理1人：月薪445000元。 22物业业助理11人：月薪薪25000元/月月。小计：共共2人，70000元元/月。3、

50、综合合部： 1主管11人：月月薪15500元元/月。 22前厅厅接待员员2人：月薪224000元/月月。 33会议议服务员员1人：月薪112000元/月月。4仓仓库管理理员1人人：月薪薪10000元/月。小计：共共5人，61000元/月。4、工程程部： 11主管管1人兼任电电气工程程师：月薪118000元/月月。 22水电电工3人人（兼任任空调、发电、配电技技工）：月薪113500元/月月。3弱弱电工11人：115000元/月月 44维修修技工11人：12200元元/月。小计：共共6人，85550元元/月。5、保洁洁部： 11主管管1人：月薪薪15000元/月月。 22保洁洁员（公公共区域域、

51、领导导办公室室、停车车场、会会议室）12人：750元元/月。1兼兼职绿化化工1人人：月薪薪6500元/月月。小计：共共计144人，1111500元/月月。5、安保保部： 11主管管1人：月薪115000元/月月。 22领班3人（兼兼安保员员）：月月薪12200元元/月。 44安保保员122人：月月薪10000元元/月。小计：共共16人，171100元元/月。以上合计计实际纳纳入费用用预算在在编人员员为422人，每每月基本本工资总总额为：589000元。二社社会统筹筹保险费费用：今年南昌昌地区社社会统筹筹保险费费用平均均每人为为4288元，且且每年以以12%的幅度度上调。现需为为38人人缴纳社社

52、会统筹筹保险费费用。即即4288元38人人=166,2664元。（三）午午餐补贴贴费用每人每天天5 元元：422人5元30天=63000元/月。四工工服劳保保及洗涤涤费：工服劳保保按人均均每年3300元元，洗涤涤费按1100元元/年计计算：平均每月月费用=42人人4000元12月月=14400元元/月以上一一至四项项合计为为每月8828664元。五办办公用品品费：每每月3000元。六通通讯电话话费：每每月5000元。七公公共交际际费：每每月8000元。八绿绿化养护护费用：0.44万0.55元/20000元元/月。 以上费费用合计计为：8864664元。八物物业管理理服务酬酬金按国国家规定定应按

53、以以上费用用的200%计算，86466420%=172292.8元 以以上直接接费用合合计为：10337566.8元元。九税税费：11037756.87.33%=75574.25元元。运行管理理费用总总计每月月为：直直接费用用10337566.8元元+税费费75774.225元=11113331元。二、公共共区域设设备、设设施日常常维修费费、维保保费及各各系统运运行能源源消耗费费用预算算由甲方方实耗实实销三、本项项目年度度总测算算。 1、运行管管理费用用归整为为每月10000000元。2、按省省烟草局（公司）大楼总建建筑面积积223万平方方米分摊摊，每平方米米物业管管理费用用为4.48元元，低

54、于于江西省省物业管管理条例例中关于于高层办办公楼物物业管理理为5.01-8.000元/平方米米的二级级收费标标准。年度办公公大楼各各系统运运行物业业耗材费用预算算一、工程程类 15592554元二、安保保类392260 元三、保洁洁类9556999元四、设备备维保类类11992800元以上合计计： 41334933元本项目各各系统运运行物业业耗材年年度费用用预算总总计为：41334933实际费费用按实实际发生生额计算算。PAGE PAGE 43年度烟草草大厦物物业（安安保部）费用预预算品 名名规格单价（元元）数量合计（元元）单位备注CP遥控控电池12V32060节电动门遥遥控器1005500支

55、链条锁630180把蓄电池电电筒2003600个TCL空空调维保消防水带带300515000根电子监控控维修保保养5001680000台录像磁带带2021420盘电子红外外摄像探探头35000270000只录像机维维保500315000台消防功放放维保500315000台电脑硬盘盘录像设设备250004100000台消防器材材灭火器换换药50000总计：3392660元年度烟草草大厦物物业设备备维保费费用预算算品 名名单位数量单价（元元）合计（元元）石面打磨磨机维保保泡地毯毯清洗机机维保地地毯毯清洗两两用机维维保台1

56、3000030000手持抛光光机维保保台11000010000油炉保养养台22000040000空调材料料费台480032000发电机维维保梯维保保台3100000300000制冷电机机、水泵泵维修费费台956050400制热电机机水泵维维修费台556028000生活电机机水泵维维修费台456022400感应门维维保缩门维维保央空调调维保台270000140000消防设备备年检测测费台5000050000消防自动动报警系系统维保保费台300000300000总计：11192280元元年度烟草草大厦物物业（工工程部）费

57、用预预算品 名名规格单位数量单价（元元）合计（元元）06年总总用量日光灯40瓦盏1201012100100日光灯20瓦盏701070060节能灯11瓦盏7201393600550泛光灯10000瓦套560030000泛光灯400瓦瓦套1125027500泛光灯150瓦瓦套4200800控制开关关只401004000038风机盘管管电动阀阀个3020060000风机盘管管电机台1030030000延时阀只322006400025热水炉电电脑板块33000090000潜水泵只21250025000喷水池潜潜水泵台11300013000喷水池彩彩灯只40502000032电梯配件件电脑板板块2500

58、00100000电梯配件件钢丝绳绳梯楼层层优先软软件套1160000160000中央空调调管道清清洗整套400000400000空调制冷冷剂冷冻冻油套250000100000中央空调调配件整套100000100000接触器继继电器各各7套生料带卷2625230锯 条条包21002002钻 头头根201020039电焊条包31003005玻璃胶只301545030502胶胶只301030040电话机部201002000040插线板个203060020铜塑线卷5200100004卷开 关关只202040020灯 头头只50525040普通龙头头个501050035蛇皮软管管米100101000060堵漏王包101515010毛 刷刷把50525040砂 纸纸张5215240切割片片302060030螺 丝丝斤10101006门 锁锁把302060015插 销销盒101010010水 泥泥包5201003油 漆漆桶51005005石棉垫块10101008松节油瓶2036020黄 油油桶5201004灯 笼只42259004国 旗面2501002彩 旗旗面42521042安全出口口指示灯灯、应急灯套3020060000电工胶布布卷2036040合计：11592254元元年度烟草草大厦物物业（保保洁部）费用预预算