万科分析课件

1、百强企业研究万科企业股份有限公司一、万科成长 万科地产的高速发展，合约销售面积、合约销售金额、总资产和土地储备增长迅速、销售面积、在建面积和销售额增长率等多个指标已处于国内第一。 万科合约销售面积的从2008年的557万上升至2012年的1295.6万，增长了230%，合约销售金额从2008年的409.9亿元上升至2012年的1031.1亿元，增长了251%，土地储备比值从2008年的上升至2012年的，增长了，总资产从2008年的1192.36亿元上升至2012年的3788.01亿元，增长了317%。图1：近年合约销售面积对比（万 ）图2：近年合约销售金额对比（亿元 ）图3：近年总资产对比图

2、4：近年土地储备对比1、万科背景 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业。 目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计60个大中城市，截止2012年末，共开发项目320多个。 2012年公司实现营业收入1031.1亿元，净利润125.51亿。2008年至2012年，公司营业收入和净利润年复合增长率分别达20%和25%，。截止2012年年末，公司总资产达3788.01亿元。CAGR:20.0%CAGR:25.4%图5：近5年营业收入复合增长率图6：近5年净

3、利润复合增长率3、发展历程续 第三阶段（1993年-1998年）， 加速发展阶段。1993年1月正式推出中档城市居民住宅-上海万科城市花园，该项目占地面积37.6万平方米，建筑面积50.3万平方米，为万科迄今为止投资规模最大的房地产项目。1994年4月北京万科城市花园破土动工。这是继上海万科城市花园之后，万科独资开发的第二个城市居民住宅项目。1995年9月总面积13万平方米的青岛银都花园竣工，为万科第一个全国竣工的大规模住宅区。1998年5月与天津市北辰区规划土地管理局签约，受让土地800亩，用于兴建大规模的住宅小区 - 万科新城，这是万科目前开发的最大住宅小区。 第四阶段（1999年-200

4、5年），加快全国扩张阶段。1999年万科加快房地产住宅业务扩张，积极在主要投资城市进行土地储备。同年9月位于深圳梅林关外的万科四季花城推出销售，引起市场热烈响应，1期7万平方米至年底全部售罄。根据市场发展趋势，年内集团提出新市镇开发计划。2000年年内万科大举增加土地储备。 1月，确定天津东丽湖土地储备项目。4月，签署上海春申项目和深圳锦绣花城项目。6月，签署成都万科城市花园项目。10月，签署北京豆各庄项目（青青家园）。12月，签署深圳下沙项目。全年新增土地储备438.8万平方米。2001年进入了南京、武汉、长春、南昌4个城市进行房地产开发。2012年11月竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，由此

5、进入珠江三角洲市场。2003年万科积极开拓以深圳为中心的珠江三角洲区域、以上海为中心的长江三角洲区域、以沈阳为中心的东北区域并进入中山、广州、大连和鞍山四个新的城市。2004年万科基本完成珠江三角洲和长江三角洲的战略布局，并开始积极拓展环渤海区域。 2005年1月万科受让北京市朝阳区国资委持有的北京市朝万房地产开发中心的60国有产权以及该等产权相对应的股东权益，在环渤海区域迈出具有战略意义的一步。 第五阶段（2006年至今），产业化、品牌化稳健发展阶段。 2006年3月万科连续第三次在国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布的“中国房地产综合实力TOP10”中名列榜首。同年

6、9月“中国房地产TOP10研究组”发布了“2006中国房地产品牌价值研究”结果，万科以48.2亿元的品牌价值，荣获“2006中国房地产行业领导公司品牌”称号。 2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。截止2012年年末万科进入全国53个主要大中城市，实现销售面积1295.6万平方米，新增加开发项目 78 个，按万科权益计算的建筑面积合计 3,947 万平方米，可满足未来两到三年的开发需求。3、发展历程续4、业务结构 万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2012年营业收入中，98.6%来自住宅开发，达1015.7亿元，物业管理与其他业务收入占比分别为0.8%和0.6

7、%。 图8：业务结构比例图5、管理层简介董事王石，男，1951 年出生。1968 年参军，1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于兰州 铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988 年起任公司董事长兼总经理，1999 年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是 SOHU.comInc 董事，华润置地有限 公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司、建业地产股份有限公司、现代传播控股有限公司的独立董 事。2011 年起王石主席在美国哈佛大学亚洲中

8、心做访问学者。 乔世波，男，1954 年出生。2010 年起任万科董事，董事会副主席。郁亮，男，1965 年出生。1990 年加入万科；1996 年任公司副总经理；1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人；2001 年起任公司总经理。1994 年起任公司董事至今。现任公司总裁。 孙建一，男，1953 年出生。2008 年起任万科董事，薪酬与提名委员会委员。 王印，男，1956 年出生。2002 年起任万科董事至今。肖莉，女，1964 年出生。2004 年起任公司董事，2005 年起任董事会投资与决策委员会委员，2007 年起任公司执行副总裁。蒋伟，男，1963 年出生。2001 年任万科监事

9、，2005 年起任万科董事至今。2005 年 7 月起，任万科董事会审计委员会委员、投资与决策委员会委员。 独立董事 齐大庆，男，1964 年出生。2008 年起任万科独立董事，薪酬与提名委员会召集人，审计委员会委员。 张利平，男，1958 年出生。2010 年起任万科独立董事，投资与决策委员会召集人，薪酬与提名委员会委员。 华生，男，1953 年出生。2011 年起任万科独立董事。 罗君美，女，1954 年出生。2012 年起任万科独立董事。 5、管理层简介续监事 丁福源，男，1950 年出生。1990 年加入万科。1991 年 2 月任公司总经理办公室副主任；1991年 10 月任公司人事

10、管理部经理；1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事会监事。1995 年出任公司监事会主席至今。 吴丁，男，1965 年出生。2010 年起任万科监事。 周清平，男，1969 年出生。1995 年加入万科，任万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审计监察部总经理。高级管理人员 郁亮，简历请见“董事”部分。丁长峰，男，1970 年出生。1992 年加入万科；1994 年任总经理办公室研究室副主任；1995 年任万科周刊主编；1996 年任万科东北经营管理本部总经理助理；19

11、97 年任万科东北本部副总经理；1998 年任上海万科房地产有限公司副总经理；1999 年任公司企划部经理；2000 年任上海万科房地产有限公司总经理；2001 年起任公司副总经理。现任公司执行副总裁。 解冻，男，1965 年出生。1992 年加入万科。1996 年任公司人事部经理；2000 年任公司人力资源部总经理；2001 年任公司人力资源总监；2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁。 张纪文，男，1967 年出生。2001 年加入上海万科房地产有限公司任副总经理；2003 年任公司设计总监；2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁。 莫军，男，1967 年出生。1991 年

12、加入万科。1996 年任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理；1999 年任深圳市万科房地产有限公司总经理；2000 年任北京万科总经理；2000 年任公司副总经理；2001 年任公司常务副总经理。2003 年离开万科，任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经理。2004 年重新加入万科，任副总经理。现任公司执行副总裁。 肖莉，简历请见“董事”部分。 王文金，男，1966 年出生。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。1999 年任公司财务管理部总经理；2002 年起任公司财务负责人；2004 年起任公司财务总监。现任公司执行副总裁。 二、企业运营模式1、万科运营模式 万科

13、采取标准化和分散式的运营模式，在对一线公司进行分类管理、具体指导的同时，将一部分投资决策权下放到区域，使区域在经营中承担更多的职责。加强区域的投资决策能力，有助于万科更快速和有效地应对市场变化，把握市场机遇。围绕这一管理架构的调整，万科以事业计划书为工具，调整战略管控体系，完善战略运营管理体系。 万科项目开发流程均采取标准化程序，所有项目的规划及设计，招投标及采购程序、项目开发程序、工程和质量控制程序、营销以及物业管理均标准化。这种模式的优势在于项目开发过程快速、有较强的成本控制和质量控制能力以及全面的风险监控系统。 2、开发速度及周转率 标准化运营的直接结果是高效的开发过程。根据数据来看，万

14、科从拿地到预售平均7个月，开发速度位居行业领先地位。高速的开发能力有助于资金周转，并以规模化取胜。同时市场占有率进一步提高。图9：市场占有率图2、土地储备规模、成本 万科2008年年末土地储备为1793万平方米，到2012年年末增加至4250万平方米，复合增长率为18.8%。万科一直保持2-3年土地储备的规模，这是全世界大型房产中土储规模最短的。美国大房企一般是5至8年，香港更是往往高至10余年。 万科土地储备成本均价为2706元/平方米。2012年合约销售均价为10900元/平方米，土地储备单位建筑面积成本占2012年合约销售均价比例为24.8%。图12：土地储备数据比例图 万科土地储备方式

15、为：避免聚焦经济圈的发展。万科拿地不是按照一二三四线城市安排。是按照PIE模型，根据人口、就业情况来决定拿地，也参考地价水平。所以万科会均衡地投资。万科是平衡的发展策略，在战略上有所取有舍。 在这个投资模型中，P（population）是人口，I（investment）是基础设施投资，E（employment）是就业、产业发展。万科认为在城镇化过程中，最为关键的指标是人口持续净流入，以上三者缺一不可。四、融资情况 万科通过债券发行、公开增发A股股票、非公开发行A股股票等方式积极在证劵市场上融资，万科目前资金充裕，尚无再融资计划，但在研究海外融资渠道。 以下为万科近年融资动态： 1）2006年12月经证监会核准，万科以10.5元/股的发行价格，向华润股份有限公司等10家发行