成都项目转让模式研究报告

1、 PAGE PAGE 49成都项目目土地转转让模式式研究报报告广东XXXX房地地产开发发有限公公司 市场策策划部20111年3月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc272503496 1. 全全国土地地市场分分析 PAGEREF _Toc272503496 h 3 HYPERLINK l _Toc272503497 1.1 20010年年全国土土地供应应分析 PAGEREF _Toc272503497 h 3 HYPERLINK l _Toc272503498 1.2 20010上上半年年年全国土土地市场场分析 PAGEREF _Toc272503498 h

2、6 HYPERLINK l _Toc272503499 1.3新政后后土地市市场表现现 PAGEREF _Toc272503499 h 6 HYPERLINK l _Toc272503500 2. 成成都市土土地市场场分析 PAGEREF _Toc272503500 h 11 HYPERLINK l _Toc272503501 2.1成都都市20010年年供地计计划 PAGEREF _Toc272503501 h 11 HYPERLINK l _Toc272503502 2.2成都市市20110年上上半年全全市土地地交易详详情 PAGEREF _Toc272503502 h 11 HYPERL

3、INK l _Toc272503503 2.3成都市市20110年上上半年主主城区土土地交易易详情 PAGEREF _Toc272503503 h 12 HYPERLINK l _Toc272503504 2.4 20010年年上半年年成都市市主城区区各区楼楼面地价价 PAGEREF _Toc272503504 h 13 HYPERLINK l _Toc272503505 2.5 20008-20110年上上半年主主城区成成交价格格对比 PAGEREF _Toc272503505 h 14 HYPERLINK l _Toc272503506 2.6 20010年年上半年年成都市市各郊县县土地市

4、市场详情情 PAGEREF _Toc272503506 h 15 HYPERLINK l _Toc272503507 2.7崇州州市20010年年上半年年土地市市场交易易详情 PAGEREF _Toc272503507 h 16 HYPERLINK l _Toc272503508 3. 本本项目土土地概况况 PAGEREF _Toc272503508 h 17 HYPERLINK l _Toc272503509 3.1项项目用地地指标及及用地性性质 PAGEREF _Toc272503509 h 17 HYPERLINK l _Toc272503510 3.2项项目四至至及现状状 PAGERE

5、F _Toc272503510 h 18 HYPERLINK l _Toc272503511 3.3项目周周边环境境 PAGEREF _Toc272503511 h 19 HYPERLINK l _Toc272503512 4.土地地转让模模式研究究 PAGEREF _Toc272503512 h 19 HYPERLINK l _Toc272503513 4.1房地产产企业获获取土地地方式分分析 PAGEREF _Toc272503513 h 19 HYPERLINK l _Toc272503514 5.本项项目土地地转让模模式选择择 PAGEREF _Toc272503514 h 23 HY

6、PERLINK l _Toc272503515 5.1土地转转让模式式利弊分分析 PAGEREF _Toc272503515 h 23 HYPERLINK l _Toc272503516 5.2本项项目土地地转让模模式选择择 PAGEREF _Toc272503516 h 24 HYPERLINK l _Toc272503517 6. 本本项目土土地转让让时机选选择 PAGEREF _Toc272503517 h 24 HYPERLINK l _Toc272503518 6.1宏观经经济环境境影响因因素 PAGEREF _Toc272503518 h 24 HYPERLINK l _Toc27

7、2503519 6.2房地产产行业政政策影响响因素 PAGEREF _Toc272503519 h 25 HYPERLINK l _Toc272503520 6.3房地产产行业投投资影响响因素 PAGEREF _Toc272503520 h 25 HYPERLINK l _Toc272503521 6.4项目目区域发发展状况况影响因因素 PAGEREF _Toc272503521 h 25 HYPERLINK l _Toc272503522 6.5办理理土地登登记手续续 PAGEREF _Toc272503522 h 26 HYPERLINK l _Toc272503523 6.5项目土土地转

8、让让时机建建议 PAGEREF _Toc272503523 h 26 HYPERLINK l _Toc272503524 7. 本本项目土土地转让让价格评评估 PAGEREF _Toc272503524 h 26 HYPERLINK l _Toc272503525 7.1项目土土地估价价思路 PAGEREF _Toc272503525 h 26 HYPERLINK l _Toc272503526 7.2项目土土地价值值估算 PAGEREF _Toc272503526 h 27 HYPERLINK l _Toc272503527 7.3土地转转让价格格估算 PAGEREF _Toc2725035

9、27 h 37 HYPERLINK l _Toc272503528 8. 本本项目经经济效益益分析 PAGEREF _Toc272503528 h 39 HYPERLINK l _Toc272503529 8.1项目目成本估估算 PAGEREF _Toc272503529 h 39 HYPERLINK l _Toc272503530 8.2项目目经济效效益分析析 PAGEREF _Toc272503530 h 39 HYPERLINK l _Toc272503531 9. 总总结建议议 PAGEREF _Toc272503531 h 40 HYPERLINK l _Toc272503532 1

10、0.土土地营销销推广策策略 PAGEREF _Toc272503532 h 41 HYPERLINK l _Toc272503533 10.11营销推推广三步步曲 PAGEREF _Toc272503533 h 41 HYPERLINK l _Toc272503534 10.22 营销销推广执执行计划划表 PAGEREF _Toc272503534 h 431. 全全国土地地市场分分析1.120010年年全国土地地供应分分析11.1 20110年全全国各省省土地供供应计划划行政辖区区住房建设设用地供供应总量量保障性住住房用地地棚改房用用地中小套型型商品房房用地三类用地地占总量量廉租房经济适用用

11、房合计1847748.8570511.299174002.33366005.556804330.99976.660%北京250001020082072070.000%天津17400022801059974.000%河北108225.991292.32427.3730688.34441044.87772.990%山西47300.022357.34674.6313555.04412744.23377.440%内蒙古104888.993347.15950.2834477.37734655.11178.330%辽宁127008.33798.442982.5215766.79977299.881.770

12、%吉林55644.9237.81166.2525355.67716300.44482.110%黑龙江87533.3298.48600.5435255.47725900.62280.110%上海1100002504507070.000%江苏130009.553155.918900.12221833.53352888.273.220%浙江82399.922115.37459.9919199.98835266.66673.110%安徽106773.773548.46875.627288.92239699.75576.110%福建42344.266138.69178.2556.1524844.9777

13、9.330%江西43911368.64198.95791.0420300.25577.220%山东181665.002134.7210911.37733644.24492333.97776.110%河南73722.355451.9711722.07716499.01131766.73387.550%湖北55488.111305.23433.67583.5128211.24474.770%湖南31800.155319.27421.8583.9710222.12273.880%行政辖区区住房建设设用地供供应总量量保障性住住房用地地棚改房用用地中小套型型商品房房用地三类用地地占总量量廉租房经济适用用

14、房广东75033.555172.15239.25124.0248444.68871.770%广西50022.099176.07726.54305.6924300.97772.880%海南1564444.992348.6762.559672.4672.220%重庆64499.011264.8812799.744191.3930333.01173.990%四川81600.233351.0210333.299682.6341377.476.000%贵州45433.711393.42456.98551.7420866.52276.880%云南49699.788336.23192.91603.44240

15、88.87771.330%西藏000000陕西34655.944297.45795.91513.2710855.85577.770%甘肃24200.411240.47243.72447.6810111.48880.330%青海835.4177.55937.44304.65158.5969.220%宁夏17877.47771.335224.06166.99838.672.880%新疆48211.744445.99622.4715122.44415244.685.110%（20110年44月155日国土土资源厅厅信息）单位：公顷1.1.2分析小小结从上上表可以以看出，国土资资源部为为贯彻落落实国国

16、务院办办公厅关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知国土土资源部部关于加加强房地地产用地地供应和和监管有有关问题题的通知知，切切实落实实房地产产土地管管理的各各项规定定，增强强土地政政策参与与房地产产市场宏宏观调控控的针对对性和灵灵活性，增加保保障性为为重点的的住房建建设用地地有效供供应，促促进房地地产市场场健康平平稳有序序运行。 从220100年全国国住房供供地计划划来看，供供应住房房用地总总量明显显增长，保障性性住房、棚户区区改造和和中小套套型商品品房占比比超700%。据据统计，全国330个省省、市、区（西西藏除外外）20010年年度住房房用地计计划拟供供应量为为大数118万公公顷

17、。与与去年全全国住房房实际供供地7664611公顷和和前五年年平均年年度实际际供地量量546650公公顷相比比，有大大幅度增增加。保保障性住住房、棚棚户区改改造和中中小套型型商品房房用地计计划供应应量占住住房用地地计划供供应总量量的777%，这这里需要要强调说说明的是是，在三三类住房房用地中中，包含含中小套套型商品品房用地地。中小小套型商商品房计计划供地地总量8804331公顷顷，超过过去年全全国实际际住房用用地总量量（7664611公顷）供应保保障性住住房用地地大幅增增长，能能够满足足保障性性住房用用地需求求。在全全国住房房用地计计划中，保障性性住房用用地为2240000多公公顷，与与去年相

18、相比增加加一倍多多。其中中，经济济适用房房用地占占保障性性住房用用地总量量的711%，与与去年实实际供地地相比增增加799%；廉廉租房用用地占保保障性住住房总量量的299%，与与去年实实际供地地相比增增加4772%（4.77倍）。20110年中中央将下下达3000万套套保障性性住房（含廉租租房和经经济适用用房）建建设任务务，按照照单套面面积600平方米米、平均均容积率率1.55计算，3000万套住住房全部部实行新新建所需需土地规规模为1120000公顷顷，目前前的供应应计划总总量2444544公顷完完全可以以满足需需求。1.220010上上半年年年全国土土地市场场分析1.2.1 20110上半

19、半年完成成进度仅仅1/33 ，全国住住房供地地计划难难实现国土资源源部近日日公布了了今年上上半年全全国住房房用地供供应情况况：上半半年住房房用地供供应量达达到5.6万公公顷，同同比增加加1355%，其其中，保保障性住住房、棚棚改房和和中小套套型商品品房用地地供应量量为4.2万公公顷，占占1-66月住房房用地实实际供应应量的775%。但是我我们注意意到，年年初国土土部宣布布的今年年全年住住房用地地供应计计划是118万公公倾，半半年过去去了，完完成进度度仅仅是是三分之之一。从目前来来看，今年188万公顷顷住房用用地供应应计划很很难完成成，主要是是由于今今年是宏宏观调控控很重要要的一年年，楼市市调控

20、更更加严厉厉以来，开发商商拿地的的积极性性降低了了，造成成各地方方政府在在因为调调控带来来的土地地溢价率率下降，土地价价格可能能在下滑滑的情况况下，有些地地方政府府不愿意意按照原原来的计计划出让让那么多多用地。1.2.2住宅用用地成交交价明显显下降，下降幅度达达15%楼市利空空预期正正越发浓浓重地弥弥漫在土土地市场场。最近近的数据据显示，全国住住宅用地地推出量量大幅回回升，但但成交量量却进一一步下跌跌，成交交均价也也有小幅幅下调。 据调调查，77月全国国20个个主要城城市住宅宅用地推推出量有有较大幅幅度增加加，共推推出86宗，环比增增加33%，然而，住宅用用地成交交量却出出现下跌跌，与此此同时

21、，住宅用用地成交交均价也也有所回回调，为为11339元/平方米米，环比比下降115%。 业内内专家认认为，房房地产市市场的严严厉调控控使得土土地市场场回归常常态，所所谓的冷冷清除了了地块本本身的因因素外，也反映映了开发发商拿地地更为审审慎以及及楼市利利空的预预期，这这与近期期经济大大环境变变化和政政策预期期不稳有有直接关关系，宏宏观经济济的复杂杂性和调调控政策策持续性性的不确确定性，导致地地方政府府推出的的优质地地块较少少，同时时大企业业在政策策走向不不明确的的情况下下不愿轻轻易出手手。1.3 新政后后土地市市场表现现土地市场场调控是是本轮房房地产市市场调控控的重点点。土地地调控主主要围绕绕三

22、个方方面：供求求环节：通过增增加土地地供应量量，缓解解供求矛矛盾，进进而降低低土地交交易价格格；交易易环节：通过完完善招拍拍挂制度度、提高高交易成成本（提提高首付付和保证证金比例例）等规规范市场场交易；监管管环节：通过地地方政府府问责制制、打击击企业囤囤地等加加强市场场监管。通过一一系列的的调控措措施，土土地市场场变化明明显。1.3.1土地价价格稳中中有降，“地王”现象基基本消失失图：20008-20110年全全国1005个城城市住宅宅用地楼楼面均价价走势数据来源源： HYPERLINK / CRREISS中指数数据中国指数数研究院院数据信信息中心心土地库库监测显显示，220100年（截截止8

23、月月15日日），全全国1005个城城市住宅宅用地楼楼面均价价为17767元元/平方方米，低低于099年全年年成交均均价。从从月度来来看，成成交均价价呈下降降趋势。7月全全国住宅宅用地楼楼面地价价为15570元元/平方方米，环环比下降降14%，同同比下跌跌5%，且较上上半年均均价下跌跌16%。表：20110年11-7月月全国成成交住宅宅用地总总价前十十排行榜榜.数据来源源： HYPERLINK / CRREISS中指数数据“地王”频现是是土地市市场过热热的一种种表现。20009年下下半年和和20110年11季度，土地市市场频频频出现“地王”，北京京更是一一天出现现三个“地王”。新政政后，土土地市

24、场场“地王王”难见见。据统计，20110年11-7月月的地王王普遍出出现在44月新政政前，如如总价前前十位地地块仅一一宗出现现在新政政后（44月277日富力力在天津津摘得的的地块），单价价前十位位地块除除福州四四幅综合合地块外外，均在在新政前前成交；溢价率率前十位位地块有有7块在在新政前前成交。1.3.2重点点城市溢溢价水平平普遍走走低随着土地地市场热热度的明明显下降降，主要要城市44-6月月的住宅宅用地平平均溢价价水平逐逐渐走低低。在目目前的政政策调控控和市场场环境下下，大部部分土地地基本上上以底价价或略高高于底价价成交。值得注注意的是是，7月月住宅用用地溢价价水平有有走高的的趋势。对于热热

25、点区域域的地块块，开发发企业的的积极性性仍然较较高。表：20010年年1-77月重点点城市住住宅用地地溢价率率数据来源源： HYPERLINK / CRREISS中指数数据1.3.3土土地流拍拍现象增增多，一一线城市市首现流流拍新政过后后，土地地市场较较为理性性和谨慎慎，市场场观望气气氛浓厚厚，开发发企业拿拿地的针针对性较较强，品品质较差差的地块块出现流流拍。一一线城市市北京、广州、深圳均均出现住住宅用地地流拍现现象，而而在新政政前，一一线城市市住宅用用地供不不应求。二线城城市的流流拍更为为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等等城市均均出现流流拍地块块，其中中，中山山有4宗宗住宅用用地流拍拍，为77

26、月流拍拍地块最最多的城城市。2. 成成都市土地市市场分析析2.1成都都市20010年年供地计计划为贯彻落落实国务院办公厅关于促促进房地产市场平稳健康发展的通通知（国办发发【20010】4号）及国土资源部关于加强强房地产产用地供供应和监管有关问问题的通通知（国土资发220100344号），220100年成都都市住房房用地计计划供应225598亩亩，其中中，中心心城区普通商商品住房房用地计计划供地地34119亩，保障障性住房房用地计计划供地地6422亩；郊区（市）县普通商商品住房房用地计计划供地地151188亩亩，保障障性住房房用地计计划供地地33449亩。2.2成都市20110年上上半年全全市土

27、地地交易详详情20110年上上半年，成都市市全市土土地市场场招拍挂挂土地（重复供供应土地地以最后后一次供供地为准准，暂缓缓供应土土地不计计入内）供应1127宗宗，土地地供应面面积约883300亩，成成交844宗，约约59555亩。2.3成都市市20110年上上半年主主城区土土地交易易详情据统计，20110年上上半年成成都市主主城区共共供应土土地达225122.311亩，其其中高新新区比重重最大，占上半半年总供供应面积积的355%，高高新区共共成交量量占上半半年总成成交面积积的344%。其其次，主主城区中中成华区区、金牛牛区及青青羊区也也相当活活跃。2.420010年年上半年年成都市市主城区区各

28、区楼楼面地价价从成交地地块楼面面地价分分析来看看，青羊羊区楼面面地价均均价最高高，为338533.4元元/平方方米，其其中陈麻麻婆地块块楼面地地价最高高，达773133元/平平方米，由成都都乐地投投资有限限公司竞竞得。在在一定程程度上提提升了青青羊区的的楼面地地价均价价。另外外锦江区区攀成钢钢地块成成交楼面面价格达达65110元/平方米米，提升升了该区区平均楼楼面地价价价格。武侯区区的楼面面地价均均价达到到33448元/平方米米，其中中中粮地地块以楼楼面地价价最高，达56679元元/平方方米。2.520008-220100年上半半年主城城区成交交价格对对比受楼市“新政”影响，5月，成都主主城区

29、土土地成交交均价4447.88万万元/亩亩，月环环比下降降48.90%。6月月，成都都市主城城区土地地成交均均价3669万元元/亩，月环比比下降112.114%。土地价价格呈下下降趋势势，可见见新政影影响下，不仅影影响到商商品房市市场，也也同样影影响到土土地市场场，“楼王”现象不不再，土土地成交交价格也也渐渐收收到趋于于理性。2.620010年年上半年年成都市市各郊县县土地市市场详情情（注：此此供应量量包括商商住用地地、工业业用地及及公共用用地）由以上图图表可看看出，220100年上半半年，郫郫县、新新都成为为成都市市郊县中中最活跃跃的区域域，供应应量及成成交量较较多，随随着城北北价值洼洼地论

30、点点的提出出，保利利公园1198、富力桃桃园等楼楼盘在一一定程度度上提升升了北部部新城的的热度。郫县受受快铁等等相关市市政规划划等有利利因素的的影响，区域价价值再次次提升。2.7崇州州市20010年年上半年年土地市市场交易易详情地块编号号地块位置置土地用途途起价(万万/亩)竞价次数数竞得人成交价(万元/亩)成交面积积(平方方米)成交金额额(万元元)CZP110-11崇州市羊羊马镇永永和村、泗安村村商住503成都嘉裕裕房地产产发展有有限公司司 522366681004地块编号号地块位置置土地用途途起价(万万/亩)竞价次数数竞得人成交价(万元/亩)成交面积积(平方方米)成

31、交金额额(万元元)CZP110-22崇州市街街子镇天天顺村住宅8014四川郡原原置业有有限公司司 1121243301.954484208882.662CZP110-33崇州市街街子镇天天顺村住宅8016四川升元元房地产产开发有有限公司司 951465516.065591208778.444CZP110-44崇州市街街子镇天天顺村商住809成都远东东鑫磊贸贸易有限限公司1121509984.088825253665.22CZP110-55崇州市街街子镇天天顺村住宅8030四川硕润润置业有有限公司司 109907883.1120558148442.997CZP110-112羊马镇光光华大道道与羊

32、安安路东南南侧镇商住801成都中顺顺城投投投资有限限公司801331140.66557159776.88CZP110-113羊马镇光光华大道道与羊安安路东南南侧镇商住801成都中顺顺城投投投资有限限公司801333307.33332159996.88CZP110-114羊马镇光光华大道道与羊安安路东南南侧镇商业801成都中顺顺城投投投资有限限公司801327727.33003159227.22CZP110-119羊马镇中中华村住宅1007成都嘉裕裕房地产产发展有有限公司司1061322227.32778210224.004CZP110-220羊马镇中中华村商住1001成都嘉裕裕房地产产发展有有

33、限公司司100324553.44956648688CZP110-221羊马镇中中华村商住1001成都嘉裕裕房地产产发展有有限公司司100304333.44855545655CZP110-66羊马镇中中华村、泗安村村住宅801成都嘉裕裕房地产产发展有有限公司司80574113.66204468899.6CZP110-77羊马镇中中华村、泗安村村住宅8011成都嘉裕裕房地产产发展有有限公司司90832993.774988112444.66CZP110-88羊马镇中中华村、泗安村村商住801成都嘉裕裕房地产产发展有有限公司司80444660.22223353355.2CZP110-99羊马镇中中华村

34、、泗安村村商住801成都嘉裕裕房地产产发展有有限公司司80397113.55319947655.63. 本本项目土土地概况况3.1项项目用地地指标及及用地性性质用地指标标：净用地面面积(亩亩)约6500住宅用地地约5700商业用地地78.66容积率住宅用地地1.88商业用地地2.44建筑密度度住宅用地地25%商业用地地40%绿地率30%用地性质质：地块块属于商商住用地地，住宅770年，商业440年。3.2项项目四至至及现状状东至果岭湿湿地公园园；南至光华大大道；西至羊安路路；北至市政规规划路项目现状状：项目目地势平平坦，地地块内部部有农田田、小型型木苗场场、小部部分居民民等（正正拆迁）。项目四

35、至至示意图图：南至：光华大道东至：果岭湿地公园北至：市政规划路西至：羊安路3.3项目周周边环境境本项目所所在区域域开发程程度有待待提高，目前相相关配套套相对滞滞后，但但规划完完善，远远景可期期。羊马马湿地公公园、高高尔夫球球场、奥奥普汽车车主题公公园和万万亩花卉卉基地将将形成对对项目景景观资源源的强势势支撑。第二绕城城高速、成（都都）(西西)藏快快铁雅安安段的打打造和免免费的成成温邛高高速、光光华大道道崇州段段将大大大提升本本区域的的城市化化进程。4.土地地转让模模式研究究4.1房地产产企业获获取土地地方式分分析宪法第十条条规定“城市的的土地属属于国家家所有。”土地地管理法法第八八条更明明确规

36、定定：“城市市市区的土土地属于于国家所所有。”可以明明确我国国房地产产开发企企业进行行合法的的房地产产开发，土地权权属均为为国有土土地使用用权益。在现阶阶段，按按照国家家有关规规定，取取得国有有土地使使用权的的原则有有下列44种：通过行政政划拨方方式（含含征收集集体土地地）取得得；通过国家家出让方方式取得得；通过房地地产转让让方式取取得（如如买卖、赠与或或者其它它合法方方式）；通过土地地或房地地产租赁赁方式取取得。4.1.1行行政划拨拨方式经济济适用房房按照城城市房地地产管理理法和和城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例的的规定，经济适适用住房房的土地地以有计计划的划划拨方式式提供。

37、经济适适用住房房在各个个城市招招标的一一般不是是土地，大部分分招标的的是操作作项目的的法人，所以是是一个以以法人招招标为主主的招标标制度，土地是是预先由由政府来来进行计计划性安安排并以以划拨方方式提供供的。拆迁迁改造（土地一一级开发发模式）大部迁项项目用行行政命令令的方式式或者行行政批准准的方式式，先划划拨后出出让。因因为拆迁迁项目里里有大量量的回迁迁、政府府配套设设施、实实物出租租的部分分，这些些采取划划拨的方方式。而而另外一一部分采采取协议议出让的的方式。即与政政府合作作参与土土地拆迁迁、征地地等整理理过程，最终设设立通过过排他条条件招拍拍挂获取取土地，自行开开发；或或通过政政府出让让给其

38、他他开发商商，从中中获取提提前约定定的利润润。国有有工商企企业改造造 地方方政府用用协议出出让的方方式来进进行国有有工商企企业的改改造。这这里头包包括污染染企业治治理，扰扰民企业业转型等等一些特特殊情况况，因为为没有办办法把附附带的一一些条件件作为土土地招标标的条件件，比如如剩余劳劳动力的的安置等等，或者者是招标标、拍卖卖的形式式很难做做，所以以通常采采用协议议出让的的方式。 基基础设施施 地方方政府在在当地进进行基础础设施建建设，因因为大量量资金的的缺口，给公路路，铁路路、轻轨轨等基础础设施的的管理部部门和建建设部门门一些转转换政策策。可以以利用变变换土地地转让的的方式，吸引企企业参与与当地

39、基基础设施施的建设设与投资资，作为为回报，地方政政府划拨拨一定量量的土地地由开发发企业来来进行土土地市场场一级运运作。4.1.2公开取取得土地地方式 20002年年国土资资源部颁颁布的招标挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定（简简称111号令）出台以以后，土土地市场场实际上上变成公公开出让让的方式式。对于于开发企企业来说说有三种种情况：一个是是投标，一个是是竞拍，一个是是摘牌。这三种种情况都都是公开开取得土土地的方方式之一一。 投标标开发企业业接受地地方政府府的投标标邀请，通过参参与设计计标书的的竞争，取得拟拟进行开开发的土土地的使使用权益益。竞拍拍开发企业业按土地地拍卖方方指定的的时间、地点

40、，在公开开场所对对进行叫叫价，一一般以现现场最高高价竞得得拟开发发土地的的使用权权益。摘牌牌开发企业业接受地地方政府府发布的的挂牌公公告，按按公布规规定的期期限、价价格等条条件，摘摘牌取得得拟开发发土地的的使用权权益。4.1.3资本运运作方式式 按照照城市市房地产产管理法法和城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例的规规定，在在缴纳了了土地出出让金之之后，土土地可以以合法的的进行转转让和买买卖，这这种转让让的行为为在法律律上是有有前提条条件的，在符合合前提条条件之后后，就变变成了土土地二级级市场的的正常的的经营行行为，这种经经营行为为可以不不用挂牌牌、拍卖卖和招标标的方式式来确定定，只

41、是在在资本市市场上进进行土地地的购买买。 土地地收购企业间进进行合法法的土地地收购工工作，发发生地所所有权的的改变。因此，在这里里会涉及及到交易易契税的的问题，拟买土土地企业业（甲方方）向国国家缴纳纳契税，拟卖土土地企业业（乙方方）向国国家缴纳纳营业税税，在完完全按合合法程序序缴纳土土地出让让金之后后，对土土地进行行收购。项目目转让模模式（或或者叫资资产收购购）根据房地地产相关关法律规规定，项项目自有有资本金金投资达达到255%，可可转让项项目，变变更土地地所有人人、包括括建设用用地规划划许可证证、建筑筑工程规规划许可可证以及及施工许许可证等等的变更更。此种种方法可可以规避避原项目目公司的的或

42、有债债务等风风险，但但涉及的的税费较较高，一一般按此此操作的的案例较较少。股权权转让模模式（或或者叫股股权收购购）开发企业业通过收收购全部部或部分分项目公公司的股股权，使使项目的的实际控控制人发发生改变变，从而而改变项项目的开开发权。此种模模式，操操作手续续较为简简单，只只需在工工商部门门变更股股东即可可确认开开发权的的转移。但有很很多细节节问题需需要考虑虑，尤其其对项目目公司需需进行详详细的尽尽职调查查，避免免由于原原公司股股权收购购之前的的不明行行为导致致后期项项目受损损。此种种模式是是可合理理的规避避很多税税费，是是目前业业界较为为常见的的操作方方式。土地地置换第一、特特殊行业业，开发发

43、企业与与此类土土地的所所有者进进行土地地置换，进行地地产开发发。比如如说只能能盖学校校，就通通过置换换，用原原来学校校的用地地去进行行开发，因为在在规划当当中原来来学校的的用地是是可以开开发的。第二、转转换，以以小换大大，以好好换坏，城区地地段较好好但很小小的一块块土地，换成城城外地段段较普通通的一块块很大的的土地。第三、资资产置换换，开发发企业用用自有的的商业用用房，去去换那些些拥有土土地的资资产。合合作开发发 第一、与与拥有土土地资源源的企业业合作（城中村村改造、破产企企业兼并并等）第二、与与拥有土土地资源源的项目目合作（政府公公建项目目、国家家科技扶扶持项目目等）4.1.3 总 结对于房

44、地地产开发发企业来来讲，土土地取得得的方式式和方法法很多，但如何何选择适适合本企企业的拿拿地方法法，却是是房地产产开发企企业核心心竞争力力的最有有效体现现。招标标方式，就是政政府土地地储备中中心将土土地公开开招标，希望获获得土地地的公司司，将自自己的投投标价格格、付款款方式、开发计计划、资资金保障障等做成成一个完完整文件件，由政政府汇总总后，根根据投标标要求，对每个个投标文文件的内内容进行行评分，政府会会按照综综合评分分高低和和相应开开发商谈谈具体的的土地购购置事宜宜，因为为政府可可能除了了招标文文件中所所说土地地情况外外，还可可能有些些附加条条件不宜宜公开谈谈，所以以最高评评分者未未必能获获

45、得土地地，而是是评分高高，且能能接受这这样的条条件的投投标者会会最终中中标。 投标方方式，开开个拍卖卖会，所所有开发发商聚集集一起，大家举举牌拿地地，价高高者得，没有别别的要求求。通过过招拍挂挂获取土土地，其其实可提提前与政政府进行行勾地，也就是是与政府府谈好拿拿地的价价格等条条件，在在出让过过程中，设定门门槛条件件。目前前土地市市场上比比较热的的城中村村改造拿拿地方式式，实际际上用于于商品房房开发的的部分土土地出让让，最终终也是要要走招拍拍挂程序序的。土土地出让让的方式式，无外外乎上面面提的几几大类，其他方方式，也也只是在在此基础础上的变变种。而而资金雄雄厚的中中大型房房地产企企业而言言，通

46、过过招拍挂挂、股权权转让的的形式获获取土地地可能更更为方便便。在目目前的宏宏观经济济政策环境境下，具具有富裕裕资金的的房地产产企业，在未来来适当的的时候，通过股股权收购购的方式式获取土土地，是是能拿到到一些质质优价廉廉的好项项目的。综合以上土地转转让模式式研究，本项目目土地取取得是通通过与崇崇州市政政府土地地市场一一级运作作进行公公开招拍拍挂方式式取得，根据城城市房地地产管理理法和和城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例的的规定，在缴纳纳了土地地出让金金之后，本项目目土地可可以合法法的进行行转让和和买卖，属于土地地二级市市场的正正常的经经营行为为，这种经经营行为为可以不不用挂牌牌、拍

47、卖卖和招标标的方式式来转让让，可以以在资本本市场上上进行本本项目土土地的转转让和买买卖。5.本项项目土地地转让模模式选择择5.1土地转让让模式利利弊分析析转让模式式交易税费费利弊建议议土地收购购模式买地企业业缴纳契契税、交交易手续续费等；卖地企企业缴纳纳营业税税。企业间进进行合法法的土地地收购，流程简简单。买卖双方方都需要要缴纳相相当比例例的税费费，加大大了交易易成本；2、土地地增值未未能体现现出来。不采纳项目转让让模式买卖双方方涉及到的的营业税税、土地地增值税税等税费费较高，涉及的税税种较多多。具有相关关项目开开发许可可证，买买受方可可以规避避原项目目公司债债务等风风险。1、项目目自有资资本

48、金投投资达到到25%，方可转让让项目，增大项项目资金金投入。不采纳股权转让让模式股权的转转让不需需交纳营营业税，可合理理的规避避很多税税费，是是目前业业界较为为常见的的操作方方式。1、操作作手续较较为简单单，手续续相对较较为简单单，便于于受让人人进行开开发利用用。2、只需需在签订订股权转转让协议议的基础础上于工工商登记记部门办办理股权权转让变变更登记记即可。3、有利利于资金金的快速速回笼。买受方需需要对项项目公司司进行详详细调查查。采纳5.2本项目目土地转让让模式选选择根据据以上三三种土地地转让模模式利弊弊分析，股权转转让模式式是对土土地买卖卖双方最最有利的的操作模模式，建建议公司司通过转转让

49、项目目公司的的全部或或部分股股权模式式转让本本项目土土地使用用权，此此种模式式，操作作手续较较为简单单，可合合理的规规避很多多税费，节约成成本及时时间，达达到快速速回落资资金的目目的。6. 本本项目土土地转让让时机选选择土地转让让时机的的选择，关系到到本项目目土地增增值幅度度的大小小从而影影响到项项目的直直接收益益，因此此建议本本项目土土地转让让时机的的选择综综合考虑虑以下几几方面的的影响因素素：6.1宏观经经济环境境影响因素素从中国经经济现状状来看，自20008年年金融危危机以来来，许多多迹象均均表明，经济运运行已经经在减速速（主要要表现为为GDPP环比增增速下降降），未未来出现现过热的的概

50、率也也不大。随着国国外需求求增速的的降低，以出口口驱动为为主的经经济增长长方式将将难以持持续下去去。站在在今年经经济结构构转型的的时间点点展望未未来，国国内经济济需要依靠靠出口或或依赖房房地产这这两个引引擎实现现每年110左左右的增增长速度度，房地地产业作作为中国国经济的的支柱产产业在很很长的一一段时间间内将无无法改变变。而随着着去年国家家刺激政政策的实实施，中国经济济在增长长速度在在稳步增增长，预预计在经经过一段段艰难的的过度期期后，220111年中国国经济将将逐步趋趋于平稳稳发展阶阶段，房房地产业业也将进进入逐步步平稳发发展阶段段。6.2房地产产行业政策策影响因素素从历次政政策调控控出台的

51、的时点看看，700个大中中城市房房价指数数的10001107是是政策容容忍区。在1000到1107时时，政府府没有出出台有关关政策调调控房价价，多采采用类似似号召增增加廉租租房建设设等空头头文件。当077年7月月房价指指数超过过1077后，99月中央央颁布224条，央行上上调二套套房首付付比例；与此对对应的是是，当008年111月房房价指数数低于1100后后，政府府开始减减免税费费、降低低房贷首首付，下下调贷款款利率和和首付比比例。009年112月房房价指数数再次超超过1007，房房贷政策策不断从从严，直直至20010年年3月房房价指数数继续攀攀升至1112，创下新新高后招招来史上上最严厉厉二

52、套房房紧缩政政策，与此同同时20010年年上半年年房价指指数在下下降到1105。因此，从房地地产政策策以及房房价指数数来看，预计明年年国家将将不会再再出台类类似的严严厉抑制制房地产产行业发发展政策策，房地地产行业业将进入入周期性性的稳定定发展阶阶段。6.3房地产产行业投投资影响响因素从中国房房地产行行业投资资的发展展趋势来来看，虽然11季度的的房地产产投资增增速达到到35.1%的的高位，超出市市场预期期，由于于20110年44月地产产调控政政策不断断出台，房地产产投资在在20110年22、3 季度出出现下降降，预计计可能持持续到220111 年1 季度度。但由由于房地地产市场场存在一一定的刚刚

53、性需求求，房地地产投资资下降一一段时间间后，房房地产市市场将会会出现供供需平衡衡或者供供不应求求的结果果，20009年年房地产产市场出现现快速发发展就是是最好的的见证。与此此同时，地方政政府需加加大土地地增值投投入，增增加对投投资者的的吸引力力，因此此，预计计20110年22季度以以后房地地产市场场将趋于于平稳快快速发展展周期。6.4 项目目区域发发展状况况影响因因素 从项目目所处区区域发展展来看，崇州市市羊马新新城目前前处于招招商阶段段，项目目周边环环境、基基础设施施配套、交通设设施等有有待完善善。并且且项目最最大的资资源景观观湿地公公园只是是处于规规划阶段段，以及及周边的的高尔夫夫球场、奥

54、普汽汽车主题题公园和和万亩花花卉基地地等项目目景观资资源尚未未启动，项目真真正价值值尚未体体现出来来，从而而影响到到项目土土地价格格。但从从目前区区域规划划发展、政府招招商进度度来看，预计220111年，羊马新新城区域域的基础础设施、交通配配套、湿湿地公园园等将逐逐步投入入实际施施工阶段段。因此此，从土土地价值值利用、土地升升值空间间来考虑虑，本项项目土地地转让时时间建议议与羊马马新城区区域整体体开发进进度相近近。6.5办理理土地登登记手续续从办理土土地登记记手续来来看，本本项目成成功摘牌牌后，在在签订国有土土地转让让合同、缴纳纳土地出出让金等等相关手手续手，本项目目地块内内的市政政交通规规划

55、、地地块性质质、使用用条件等等变更，需需要大量量的时间间，从目目前相关关进度状状况来看看，本项项目土地地相关手手续办理理需要到到今年年年底方可可完成。6.5项目土地地转让时时机建议议综合以上上宏观经经济、房房地产政政策、房房地产投投资以及及羊马新新城区域域开发进进度等影影响因素素考虑，根据公公司以快快速回笼笼资金为为目标，建议本本项目土土地转让让时间为为20111年上上半年。7. 本本项目土土地转让让价格评评估7.1项目土土地估价价思路采用假设开发法对土地价值进行评估采用加权平均法计算土地价值采用市场比较法对土地价值进行评估根据项目目土地现现状、土土地性质质、土地地权属等等因素，综合考考虑公司

56、司以快速速回笼资资金及土土地价值值利润最最大化为为目标，采用假假设开发发法和市市场比较较法进行行加权平平均计算算法对本本项目土土地价值值估价。7.2 项目土土地价值值估算7.2.1假设开开发法假设开发发法计算算方法：假设开开发法是是在房地地产开发发总价值值的基础础上，扣扣除开发发成本、管理费费用、利利息、销销售税费费等二级级开发成成本以及及二级开发发利润，价格余余额估算算土地价价格的方方法。总地价=房地产产开发总总价值 二级级开发成成本开发利利润买方购购买土地地的税费费7.2.1.1用地假假设开发发方案地块分区区住宅用地地商业用地地合计占地面积积（亩）57078.66648.6建筑形态态别墅洋

57、房酒店公寓寓商业22834239.3339.33容积率0.52.73.61.2住宅1.8；商商业2.4建筑面积积（M22）76033860833049444473137768101165总建筑面面积684334212588238101165备注：假假设住宅宅用地中中别墅与与洋房占占地面积积比例为为4：66；商业业用地中中酒店公公寓与商商业的占占地面积积比例为为1：11进行经经济指标标估算。7.2.1.22各物业业未来售售价及总总价值预预测项项目周边边区域物业业价格物业类型型成都温江江区成都崇州州市别墅90000-1550000元/ M270000-1220000元/ M2高层洋房房50000-

58、80000元元/ MM240000-60000元/ M2酒店公寓寓60000-90000元/ M2商业120000-2250000元/ M2270000-1550000元/ M2如上表所所示，成成都市温温江区、崇州市市等周边边项目物物业类型型主流销销售价格格，通过过市场比比较法，得出本本项目各各类物业业目前市市场销售售价格预预测：（如下表表所示）本项项目各类类物业目目前市场场销售价价格估算算物业类型型销售价格格预测别墅70000-1220000元/ M2高层洋房房40000-6000元元/ MM2酒店公寓寓40000-70000元/ M2商业70000-130000元/ M2未来22-3 年项

59、目地块物业销售价价格预测测虽然目前前房地产产市场受受到国家家政策影影响，但但成都房房地产市市场价格格处于起起稳回升升的态势势，根据据成都市市房地产产市场价价格自然然增长速速度分析析，以及及成都市市GDPP增长速速度来看看，保守守预测未未来2-3年成成都市房房地产市市场价格格每年将将有8%-155%的增增长幅度度。因此此，预测测本项目目未来22-3年年各类物物业销售售均价。（如下表表）物业类型型销售价格格预测别墅110000元/ M22高层洋房房55000元/ M2酒店公寓寓60000元/ M2商业100000元/ M22未来来2-33 年物物业销售价价格及销销售总价价值预测测住宅用地地商业用地

60、地物业类型型建筑面积积（M22）预计销售售率销售单价价（元/ M22）销售收入入（万元元）预计销售售率销售单价价（元/ M22）销售收入入（万元元）别墅76033890%110000752778高层洋房房608330490%550003011111酒店公寓寓94444785%60000元/ M2481668商业31377680%100000元/ M22251001小计3763389万万元717000万元元合计4480089万万元7.2.1.33 假设开开发成本本估算及土土地价格格推算假设设开发法推算土地地价格正常市市场状态态下，税前利利润按25%推算土土地价格格（如下下表）：住宅商业序号项目基