2022年房地产估价师《理论与方法》知识讲解权益因素

1、2022 房地产估价师理论与方法知识讲解： 权益因素权益因素拥有一宗房地产， 实际上就拥有了肯定范围的空间。 但拥有者在该空 间范围内并不能随心所欲地利用， 而要受到很多方面的限制。 这些限制除 了来自于建筑技术 (包括建筑施工技术、 建筑材料性能) 及拥有者的经济 实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。由于房地产是构成 环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响四周和社 会公众的利益。一宗房地产利用所受限制的种类和程度， 对其价值有着重大影响。 进 展房地产估价， 应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程 度，只有这样才能评估出正确的价值。 对房地产利用的限

2、制可归纳为以下 3 个方面：房地产权利的设立和行使的限制；房地产使用管制；房 地产相邻关系的限制。(一)权利状况土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是全部权，还是使用权、 地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清楚等，价值会有很 大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言(在地役权关系中，有需役地 和供役地之分。 其中， 因使用他人土地而获便利的土地为需役地； 为他人土地的便利而供使用的土地为供役地)，是他人在该土地上享有的一种有 限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人便利时， 土地全部权人或土地使用权人有可能要患病某些损失， 在这种状况下， 地 役权的存在会降低供役

3、地的价值。以共有的房地产为例，假如共有人较多，对于房地产的维护、修缮、 处分等很难形成共识， 局部共有人假如不堪其繁而转让其在共有的房地产 中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。此外， 权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。 例如， 地下矿 藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者， 世界上各个国家和地区的规 定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法 律另有规定者外， 均可以通过政府出让方式取得土地使用权， 进展土地开 发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公 用设施。例如， 民法通则第七十九条规定： “全部人不明的埋藏物、隐 蔽物，

4、归国家全部。”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 其次条 规定： “国家根据全部权与使用权分别的原则，实行城镇国有土地使用权 出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”在中国台 湾地区，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第十五条规定： “附 着于土地之矿，不因土地全部权之取得而成为私有。”在欧洲很多国家， 地下资源的全部权与土地全部权也是分开的， 规定地下资源属于国家， 地 主开采地下资源要先向政府购置或将出售的收入与政府分成。在加拿大，地下矿藏在有些省，如安大概、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不 再自动地附属于土地。美国关于土地全部权的规定与上述国家和地区不同。 在美

5、国， 土地全 部者同时也拥有地下的一切财宝， 因此， 地主可以自由开采地下资源， 或 者将地下资源单独出售给别人。 从地下资源的有效利用看， 美国的制度有 肯定的合理性。 首先， 由于每个拥有土地的人都会关怀自己的土地下面可 能有些什么宝藏， 他会自己花钱请地质学家来考察， 有点眉目之后他会请 勘探队来钻探。 一旦有所发觉， 他的土地价格立即成倍地上升， 否则他的 投资将受到损失， 他只能自认倒霉。 这就从经济上鼓舞了资源的发觉， 不 用政府去费心。其次，矿藏的采收率(采集到的矿石占储量的比例)成为 地主自己关怀的事， 他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上 来，不会发生掠夺性开采。最

6、终，私人拥有地下资源，使他有全权选择资 源的利用方式， 包括将土地与资源一起出售， 与开采专营企业联营， 出租 开采权对资源开采所得分成并监视资源的合理利用，或放置等待市场价格 更高时再进展开采等。他选择的方案对全社会而言同时肯定也是代价较小 而产出的价值的方案。 但美国的制度简单引起贫富悬殊， 诱使一些人陷入 风险和破产。 选择不同的规定各有其理由， 区分在于有的更着重效率， 有 的更着重公正。(二)使用管制世界上几乎全部的国家和地区对房地产利用、特殊是土地利用都有或多或少的限制。 对于房地产估价来说， 有意义的使用管制主要是耕地转为 非耕地、 农用地转为建立用地以及城市规划对土地用途、 建

7、筑高度、 建筑 密度、容积率等的规定。就规定用途来看，商业、办公、居住、工业等不同用途对土地条件的 要求不同；反过来，在土地条件肯定的状况下，规定用途(例如是用于商 业、办公、居住还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。规定用途对地 价的影响在城市郊区表现得特殊明显：在城市进展已使郊区某些农用地很 适合于转变为城市建立用地的状况下，假如政府规定只能维持现有的农业 用途，则地价必定较低，而假如一旦允许转变用途，则地价会大幅度上涨。容积率的凹凸对地价也有很大的影响，在估价时肯定要弄清容积率确 实切内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容 积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑

8、面积的。在补交土地使用 权出让金方面， 有的地方政府规定地下建筑面积不用补交或者只根据地上 建筑面积土地使用权出让金水平的肯定比例(如 1/3)补交。这些规定对 地价都有很大的影响。3现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规 划属于( )方面的制约。 (2022 年试题)A建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制答案： D4以下属于土地使用管制的事项有( ) 。(2022 年试题)A建筑物四周应留有肯定的空地作为建筑物的绿地和交通B取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C某宗土地使用权中，要求容积率为 2.0D甲乙两宗土地使用权中，甲土地必需为已土地留出通行

9、道路 E某宗土地只能用于商业房地产开发答案： ACE(三)相邻关系相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者根据当 地习惯，相互之间应当供应必要的便利或者承受必要的限制而产生的权利 和义务关系。 特殊是从义务方面来看， 相邻关系是对房地产全部权、 使用 权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有肯定的影响。一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人供应必要的便 利，包括：应当为相邻权利人用水、排水供应必要的便利；对相邻权 利人因通行等必需利用其土地的， 应当供应必要的便利； 对相邻权利人 因建筑、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必需 利用其土地、建筑物的，应当供应必要的便利。另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、 农业、 商业等活动及行使其他 权利时， 不得损害相邻房地产和