2022年房地产估价师考试真题卷四2测

1、1 / 122022 年房地产估价师考试真题卷四(本卷共分为 1 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。)单位： 姓名： 考号：题号 单选题 多项选择 判断题 综合题 总分分值得分一、单项选择题 (共 50 题， 每题 2 分。每题的备选项中， 只有一个最符合题意)1.某商业建筑物的有效年龄为 5 年，年平均折旧率为 2.5%，假设建筑物的残值 率为零，建筑物的经济寿命为_年。A30B40C50D602.某 8 年前建成交付使用的建筑物， 建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格 为 800 元/m2，建筑物残值率 6%，年折旧率 2.2%，计算该建

2、筑物的现值是_元。A76800B79104C77952D815623.某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元/m2， 建筑物经济寿命为 40 年， 残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为_ 万元。A10.2B11.0C11.3D11.52 / 124.某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常 _用直线折旧法计算出的成新 率。A等于B大于 C小于D无法判断5.某 8 年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常， 估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为 30 年，残值率为零。用直线法计算该 建筑物的成新率为_。A27%B21%C

3、79%D85%6.某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计 过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过 年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的 成新率为_。A43.2%B50%C56.8%D70%7.成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建 筑物的_。A成新率B年折旧率C残值率D回收率8.某建筑物的实际经过年数为 10 年，预计可能再使用 30 年，残值率为 4%，用 直线法计算该建筑物的成新率为_。3 / 12A68%B75%C76%D80%9.某建筑物的建筑面积为

4、 120m2，该建筑物的有效年龄为 8 年，年折旧额为 1800。元，其重置价格为 800 元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为_A15%B44%C56%D85%10.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效经 过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置价格为 250 万元， 平均寿命为 15 年，有效经过年数为9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的 物质折旧额为_万元。A400B628C656D70011.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼

5、，重建价格 3000 万元，现增 设中央空调的成本是 280 万元， 假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需 200 万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为_万元。A2720B2800C2920D300012.某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧 80 万元，拆除该空调的费用 为 8 万元，可回收残值 40 万元，重新购建价格(不含安装费)为 150 万元，安装 新的空调系统的费用为 6 万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为_万元。4 / 12A32B44C96D10813.某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为 2500 万元，该功能落后电梯的重置 价格为 40 万元，已计提

6、折旧 36 万元，拆除费用为 2 万元，可回收的残值为 5 万元，现安装新的功能先进的电梯需要 120 万元，该新的功能先进的电梯假设 在重置建造办公楼时一同安装只需要 100 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起 的折旧后的价值为_万元。A21B27C2473D247914.某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大 较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调 系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项 功能折旧后的价值为_万元。A1838.00B1844.55C1845.87D1850.00

7、15.某商业房地产，在取得 40 年土地使用权后当年开始建造，建造期 3 年，建 筑物经济寿命 60 年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用 权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的 折旧年限是_年。A37B40C60D635 / 1216.某建筑物建成 5 年后补办了土地使用权出让手续， 土地使用权出让年限为 40 年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相 应的补偿，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物的经济寿命应为_年。A40B45C50D6017.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5

8、 年后 补办了土地使用权出让手续， 土地使用期限为 40 年，收回建筑物用地使用权时， 对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直 线法计算建筑物折旧时年折旧率为_。A2.00%B2.13%C2.22%D2.50%18.4J4某幢商品住宅土地出让年限为 70 年，建设期为2 年，该商品住宅经济 寿命为 50 年，该建筑物折旧的经济寿命应为_年。A50B52C68D7019.A 市 B 房地产开发公司征收 c 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 c 村农业人 口 50 户， 180 人。据查征收前， c 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 c 村耕 地被征收前

9、 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定， B 房地产开发公司应向 c 村支付的土地补偿费金额最低为_万元。A30B60C80D1006 / 1220.A 市 B 房地产开发公司征收 c 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 c 村农业人 口 50 户， 180 人。据查征收前， c 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 c 村耕 地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定， B 房地产开发公司应安 置 c 村_个农民。A30B60C100D18021.A 市 B 房地产开发公司征收 c 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人 口 50 户， 180 人

10、。据查征收前， c 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕 地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定， B 房地产开发公司应向 c 村支付的土地补偿费金额最高为_万元。A30B60C80D10022.A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人 口 50 户， 180 人。据查征收前， c 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 c 村耕 地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。根据规定，如按最低标准， B 房地 产开发公司应每个农民支付_元的安置补助费。A1000B2000C4000D600023.直线法求取建筑

11、物折旧时，从粗到细来进行划分的是_。A综合折旧法 分类折旧加总法个别折旧加总法B分类折旧加总法 个别折旧加总法综合折旧法 C个别折旧加总法 分类折旧加总法综合折旧法 D综合折旧法 个别折旧加总法分类折旧加总法7 / 1224.房地产开发利润率由大到小的顺序是_。A直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率 C销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率 D成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率25.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时， 有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是_。A

12、有效市场渗透市场服务市场B服务市场有效市场渗透市场 C有效市场服务市场渗透市场 D服务市场渗透市场有效市场26.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是_存在差异性。A房地产开发企业的特点B城市区域功能 C购房者的需求 D城市地理环境27.在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的_。A市场需求上限B市场有效需求 C市场现实需求 D市场最低需求28.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的_ 分析。A需求B供给 C竞争D市场占有率29.据调查，某城市 2008 年初总家庭数为 120 万户，户均年可支配收入为 5 万 元，约有 15%的家庭打算当年

13、购房，平均住房需求 80m2/户，则 2008 年该市新8 / 12建商品住房的总市场潜量是_万 m2。A1260B1380C1440D210030.某市 2008 年住宅的预测销售量为 500 万 m2，实际销售量为 650 万 m2，平滑 指数为 0.75，利用指数平滑法预测的该市 2009 年住宅销售量为()万 m2。A500.0B537.5C612.5D650.031.2006 年某市商品住宅实际销售量为 410 万 m2，预测销售量为 380 万 m2。如 果平滑指数 a=0.65，则用指数平滑法预测的 2007 年该城市商品住宅销售量为() 万 m2。A390.5B399.5C52

14、3.5D543.032.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之 更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是_。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法33.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是_。A指数平滑法B市场因子推演法 C德尔菲法D销售人员意见综合法9 / 1234.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分 析入住率，这种调查方法属于_。A观察法B实验法 C讨论法D问卷调查法35.企业同时向几个细分市场销售一种产品，该企业采用的目标市场选择模式是_。A单一市场集中化B产品专业化 C市场专业化 D全面覆盖36.某

15、房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动 10%、20%，时市场承租面 积的变化，该项调查属于_。A试探性调查B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查37.某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一 现象反映了消费者市场的_。A替代性B发展性 C地区性 D复杂性38.一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他 方面(如增加广告预算、加强促销活动等 )却不予理会。这种竞争者属于 _竞争 者。A从容不迫型B选择型10 / 12C凶猛型D随机型39.下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是_。A使用者地位B购买动机C对渠道的信赖度D对价格的

16、敏感程度40.某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略 上采取的是_战略。A形象差异化B人员差别化 C服务差别化 D产品差别化41.某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调 整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是_。A避强定位方式B产品差别化方式 C对抗性定位方式 D重新定位方式42.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银 发公寓”，那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D市场集中化43.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是_。A生活方式B受教育程度 C购买动机11 / 12D自我形象44.房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主 要因素是()。A消费者的感觉B消费者的生活方式 C消费者的习惯D消费者的预期45.下述各项中，属于房地产供给分析内容的是()。A吸纳率分析B房地产市场的商业周期分析 C家庭规模与结构分析D投资购买和使用购买的比例分析46.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是()调查。A市场需求容量B消费者和消费者行为 C市场营