X年连云港市万山物业御景苑小区前期物业管理投标书

1、御景苑小小区前期期物业管管理投标书连云港万万山物业业管理有有限公司司二OO八八年五月十九九日我们的服服务理念念居民满意意 我们们满意！投 标 书 目目 录一、公司司简介二、投标标书三、授权权委托书书四、人员员配备、培训管管理五、 服服务标准准六、内部部管理七、物资资装备八、各项项规章制制度九、物业业管理经经营成本本的测算算十、附件件1、公司司营业执执照2、公司司资质证证书3、项目目责任人人资格证证书一、企业业简介第一节、企业基基本情况况连云港万万山物业业管理有有限公司司成立于于20002年，系有限限责任公公司，注注册资本本50万万元，主主要经营营：物业业管理等等，线有有各类中中、高级级工程技技

2、术管理理人员220人，连云港港华阳物物业管理理公司自自成立以以来，始始终把“业主至至上、服服务第一一”作为公公司经营营信念，坚持发发扬“重合同同守信誉誉，保优优质、创创品牌”的企业业精神，坚持经经济效益益和社会会效益并并举的企企业方针针，坚持持把做优优，做新新、做强强作为企企业发展展的战略略来考虑虑。公司严格格执行国国家有关关行业规规定，遵遵纪守法法，把企企业信誉誉视为企企业的生生命，公公司成立立以来的的投诉绿绿为零。通过公公司全体体员工不不懈努力力，公司司的诚信信度、美美誉度受受到社会会的广泛泛赞誉。连云港万万山物业业管理公公司所取取得的成成就和荣荣誉，已已经成为为过去，我们决决心戒骄骄戒躁

3、，勇于开开拓，奋奋力拼搏搏，积极极为社会会提供更更加优质质的服务务，把企企业做优优，回报报社会，回报港港城人民民。公司通过过数年的的努力和和品牌的的精心打打造，在在连云港港市物业业管理行行业界已已享有了了一定的的声誉。公司在在物业管管理探索索与实践践过程中中注重经经验的总总结和理理论的提提升，为为推动连连云港市市物业管管理行业业进步作作出了积积极的贡贡献。一、企业业管理模模式 连云港港万山物物业管理理有限公公司是一一家专业业从事物物业管理理工作，经验丰丰富具备备三级物物业管理理企业资资质的公公司。公公司建立立现代企企业制度度，以市市场运作作为核心心，以物物业管理理法规为为准绳，采用专专业化、一

4、体化化、科学学化、职职业化的的管理运运作模式式，对所所托管的的物业进进行精细细化管理理。公司司实行董董事会领领导下的的总经理理负责制制，决策策层将“企业对对业主负负责、对对社会负负责”作为职职业准则则，寻求求“社会效效益、企企业效益益”双赢的的执业业业绩。 二零零零八年五月十九九日二、投 标 书书 连云云港御景景房地产产开发有有限公司司 ： 1. 在考察察了物业业现场和和研究了了上述项项目的投投标人须须知、合合同条款款、技术术规格、图纸等等后，我我方愿以以人民币币 肆拾贰万零玖佰陆拾元整整（大写写）（RRMB44209960 元）的总价价或上述述招标文文件确定定（算术术上的核核实与改改正后）的

5、另一一金额，按招标标文件的的要求，承担上上述项目目的全部部物业管管理工作作。 2. 如果贵贵方接受受我方投投标，我我方保证证在接到到项目命命令后 115 天介介入，并并在招标标文件规规定的期期限内完完成合同同规定的的全部工工作。 3. 我方同同意在从从规定的的递交标标书截止止之日起起 445 天内遵遵守本投投标。在在该期限限满期之之前，本本投标对对我方始始终有约约束力，并可随随时被接接受。 4.在在正式合合同协议议制定和和签署之之前，本本投标书书连同贵贵方的中中标通知知书成为为约束贵贵、我双双方的合合同。 5.我我方理解解，贵方方不一定定接受最最低报价价的投标标或其他他任何你你们可能能收到的的

6、投标。 投标人人（盖法法人章）： 法定代代表人（盖章或或签字）： 委托代代理人（盖章或或签字）： 三、授 权 委委 托 书本授权委委托书声声明： 邵明银银 系 连连云港万万山物业业管理有有限公司司 法法定代表表人，现现授权委委托 谭新玲玲为我的的代理人人，以我我的名义义参加项项目前期期物业管管理招标标活动，授权委委托人所所签署的的一切文文件和处处理与之之有关的的一切事事务，我我均予以以承认。代理权权限的有有效期为为本委托托书签字字之日起起至招标标工作结结束止。代理人无无转委权权，特此此委托。代理人：谭新玲玲性别： 女女 年龄： 49 单位：(盖章)物业管管理公司司部门： 管理理处 职职务：经经

7、理 投标人：（盖法法人章）法定代表表人： 日期：220088年5月19日四、人员员配备、培训和和管理一、组织织架构、人员配配备管理处主任1人环境服务部安保部 部工程部行政财务部维修1人人绿化员1人保洁员2人主管0人保安5人队长1人主管1人会计1人主管0人本项目的的技术装装备表序号装备名称称单位数量备注1电脑(含含打印机机) 套12对讲机套33办公桌椅椅套84文件柜套45沙发套16保险柜只17饮水机只38管道疏通通机套19剪草机套110电焊机套111值班岗亭亭个112五金工具具套113强光电筒筒只214巡逻灯只215干粉灭火火器只416普通灭火火器只50五、服务务标准1、值守守有完善的的值班制制

8、度和交交接班制制度；工工作记录录。2、服务务时限急修服务务15分分种到位位，8小小时内修修复，若若不能，要有紧紧急处理理措施，并对业业主（使使用人）做出合合理解释释，做出出限时承承诺。小小修2日日内修复复，特殊殊情况必必须作出出说明和和限时承承诺。服服务时限限不得以以节假日日和休息息时间拖拖延。（居民预预约、雨雨天筑漏漏可不受受2日限限制）3、油漆漆粉饰木门窗、百叶门门窗、封封檐板、木栏杆杆等油漆漆起皮、剥落或或更换的的新木件件应油饰饰，5年年油饰11次；钢钢门窗、铁皮雨雨水斗、落水管管、铁皮皮屋面、钢屋架架及支撑撑或其他他各类构构件（铁铁栅栏、铁栏杆杆铁门）其油漆漆起皮、剥落或或铁件锈锈蚀应

9、除除锈、刷刷防锈涂涂料后再再油饰，铸铁污污水管、水管、煤气管管在刷防防锈漆后后应刷两两道银粉粉，上述述部件应应3年油油饰1次次；楼梯梯间、共共用走廊廊的室内内墙面每每5年应应粉刷11次。4、给水水设施饮用水水水池（箱箱）半年年消毒11次，操操作人员员具有相相应操作作资格，按照程程序操作作，清洗洗时无二二次污染染，有严严密的管管理措施施；水质质每3个个月化验验1次，有供水水卫生许许可证、水质化化验单、操作人人员健康康合格证证，保持持箱体完完好，池池体内清清洁，没没有对水水质构成成污染的的因素，保持水水池（箱箱）结构构完好，无渗漏漏，表面面和支架架不锈蚀蚀，漆膜膜脱落处处及时修修补。每每月检查查保

10、养22次水箱箱入孔、进水管管、溢水水管、泄泄水管、水位计计、液位位传感器器、浮球球阀和各各类闸门门；冬季季水箱有有可靠的的保温措措施，且且不得对对水质产产生污染染。保持泵房房清洁卫卫生，良良好的通通风、照照明和采采暖，地地面排水水畅通，每3个个月（结结合清洗洗水池）清洗11次泵房房；水泵泵运行正正常，每每2小时时巡查泵泵房1次次，以防防低位水水池液压压阀（浮浮球阀）失灵，各种仪仪表指示示稳定正正常，阀阀门开关关灵活，发现滴滴漏及时时维修；消防泵泵、喷淋淋泵、污污水泵等等不经常常启动的的水泵，每月启启动1次次，保持持水泵能能正常运运行，每每月检查查检查11次消防防泵及管管道阀门门，使之之处于完完

11、好和正正常开启启状态；水泵运运转部件件经常加加油，保保持润滑滑灵活；每年对对水泵机机组清洁洁保养一一次；泵泵房内设设备2年年后，每每年更新新各种标标志一次次；每日日填写水水泵运行行记录，建档备备查；每每年对共共用明装装给水管管道进行行1次全全面检查查维修，中修更更新改造造后的电电梯应有有质量验验收证明明；更改改部分须须有变更更设计的的证明文文件；小小区如有有共用空空调系统统应承担担系统及及配套设设施的操操作，应应保持设设备完好好。5、排水水设施化粪池每每年清理理2次，每季巡巡查1次次。出入入口畅通通，井内内无积物物浮于面面上，池池盖无污污渍，污污物，清清理后及及时清洁洁现场;楼面落落水管落落水

12、口等等保持完完好，开开裂、破破损等及及时更换换，定期期检查，每3年年全面更更换1次次；每周清扫扫1次以以上排水水明沟内内的泥沙沙，纸屑屑等垃圾圾，拔出出沟内生生长的杂杂草；达达到目视视基本干干净无污污渍，无无杂草，排谁通通畅，无无积水，臭味。每2个月月对地下下管井清清理1次次，捞起起井内泥泥沙和悬悬浮物；每季度度对地下下管井彻彻底疏通通1次，清理结结束地面面冲洗干干净。清清理时地地面竖警警示牌，必要时时加护栏栏。清理理后达到到目视管管道内壁壁无黏附附物，井井底无积积淀物，水面无无漂浮物物，水流流通畅，井盖上上无污渍渍，污物物。6、供配配电系统统建立和完完善有关关规章制制度，包包括电气气设备运运

13、行操作作规程、安全操操作规程程、事故故处理规规程、巡巡视检查查制度、维护制制度、安安全及交交接班制制度；值值班人员员具备变变配电运运行知识识和技能能，具备备上岗资资格，持持有上岗岗证书；保持配配电房清清洁卫生生，每周周清扫地地面及擦擦拭配电电柜表面面，要求求地面干干燥无积积灰，配配电柜表表面无污污渍；每每日检查查变压器器电压、电流互互感器、断路器器、隔离离开关、高压熔熔断器及及避雷器器、配电电箱、导导线等供供配电系系统的运运行状况况，并定定时抄表表做好记记录，出出现异常常及时处处理；每每年委托托专业单单位对变变压器、高压开开关柜进进行1次次测试、试验等等项目的的维修保保养；每每年对变变压器外外

14、部、低低压配电电柜进行行2次清清洁保养养；保证证正常电电力供应应，限电电、停电电按规定定时间通通知业主主（使用用人）；每年检检测1次次保安接接地电阻阻；每年年检测11次配电电房主要要电器设设备的绝绝缘强度度；每年年检测22次配电电房内消消防器材材，保持持消防器器材完好好；妥善善保管高高压操作作工具，并每年年送供电电部门检检测1次次；潮湿湿天气时时，采用用安全有有效措施施，保持持配电房房内主要要电器设设备干燥燥；每月月检测11次配电电房内有有无蛙、鼠、蚁蚁等虫害害，如发发现马上上采取措措施杜绝绝；每日日填写运运行记录录，建档档备查。7、弱电电系统操作人员员受过专专业培训训，持证证上岗；工作时时认

15、真负负责，精精神集中中，对异异常情况况能及时时识别；发现异异常，及及时处理理；有切切实可行行的维修修保养计计划；保保养、检检修及时时；对相相关设备备、设施施定期进进行调试试，使系系统处于于最佳工工作状态态；工作作、维修修、养护护有记录录，特殊殊系统、设备的的进入经经过授权权，密码码有有效效保护；分系统统定时检检查和记记录各部部分、各各监控点点的工作作及运行行状态，定期对对各类信信息、数数据进行行统计分分析，形形成日、月报表表。8、共用用楼道保保洁、共共用卫生生间保洁洁每日打扫扫1次各各楼层通通道和楼楼梯台阶阶，每日日清洁一一次楼梯梯扶手；每周擦擦抹1次次各层和和通道的的防火门门、消防防栓、玻玻

16、璃箱内内侧、灯灯具、墙墙面、地地脚线、指示牌牌等公共共设施；每季度度楼梯间间墙面除除尘1次次；每季季度擦11次楼梯梯道共用用门窗玻玻璃；无无垃圾、杂物、无明显显污迹，无乱堆堆乱放，无乱贴贴乱划，无擅自自占用现现象，目目视基本本干净；梯间顶顶面无明明显蜘蛛蛛网、灰灰尘；外外墙玻璃璃无积灰灰。每日日早、中中、晚对对共用卫卫生间清清洁3次次，保洁洁时悬挂挂醒目标标志；（清洁内内容包括括：通风风换气；冲洗烟烟灰缸、洁具；清扫地地面垃圾圾、清倒倒垃圾篓篓垃圾、换新的的垃圾袋袋；清洗洗大小便便器；用用拖把拖拖干净地地面；喷喷洒空气气清新剂剂或香水水，小便便器内放放置香球球等）;每日早早上用玻玻璃清洁洁工具

17、清清洁共用用卫生间间的玻璃璃镜；每每周1次次用毛巾巾擦灯具具；每月月2次对对共用卫卫生间进进行消杀杀，发现现墙壁有有字及时时清洁。室内无无异味、臭味，地面无无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板板、墙面面无灰尘尘、蜘蛛蛛网、墙墙壁干净净，便器器洁净无无黄渍。9、停车车场、共共用车库库或车棚棚维护、保洁每日清扫扫1次车车库的纸纸屑和垃垃圾；每每日用拖拖把拖11次场地地；每日日将墙面面及箱柜柜上的灰灰尘掸掉掉，用湿湿布擦拭拭1次用用湿布擦擦拭干净净；及时时清除地地下室进进出口的的垃圾；发现油油迹、污污迹、锈锈迹，应应及时擦擦洗干净净；每周周打开地地下室、车库的的集水坑坑和排水水沟盖板板彻底疏疏通冲刷刷1

18、次；每周擦擦洗1次次门窗、消防栓栓、指示示牌、指指示灯、车位档档、防火火门等公公共设施施；每月月进行11次地下下室管线线；每月月进行22次地下下室消杀杀工作。地面无无明显垃垃圾、果果皮、纸纸屑、无无积水、无明显显灰尘、无油迹迹、无污污迹和杂杂物；无无异味、空气流流通；管管道标识识清楚、油漆鲜鲜亮，无无脱落、无锈迹迹；标志志、指示示牌等公公共设施施无明显显灰尘；墙面管管线无污污迹、无无灰尘。加强道路路维修与与养护，制定详详细计划划，按合合同约定定实施；建立报报修渠道道，并有有巡查制制度，专专人负责责，及时时修补。停车场、棚、房房完好无无损，有有大、中中、小修修计划。停车场场、棚、房内照照明设施施

19、完好，通道畅畅通，配配备必要要的消防防设施，符合停停车场规规范要求求，便于于管理和和车主停停放车辆辆。10、道道路保洁洁每日对道道路、两两侧人行行道清扫扫3遍，白天专专人不间间断的循循环保洁洁，保洁洁人员往往返一周周时间不不超过440分钟钟；旱季季每周冲冲洗一次次路面，雨季每每月冲洗洗一次，夏季每每日洒水水1次，目视道道路、人人行道干干净无浮浮尘、无无杂物、无油污污、无积积水、积积雪，污污渍、泥泥沙；每每2000m2痰迹控控制在11个以内内；每1100 m2内烟头头、纸屑屑平均不不超过两两个，无无直径11厘米以以上的石石子；地地面垃圾圾滞留时时间不能能超过440分钟钟；雨雪雪天气及及时清扫扫路

20、面，确保无无积水、积雪；每月清清洁2次次，目视视灯具无无灰尘，灯具内内无蚊虫虫，灯盖盖、灯罩罩、灯座座明亮清清洁。11、标标识、宣宣传牌、信报箱箱保洁标识、宣宣传牌每每日擦拭拭1次，雕塑每每周擦拭拭1次。清洁后后检查无无污渍、无积灰灰，不损损伤被清清洁物；每天擦擦拭1次次业主（使用人人）信报报箱，干干净无灰灰尘、无无污迹。12、绿绿化带保保洁每日清扫扫2次绿绿化带、草地上上的垃圾圾，拣干干净草地地、绿化化带上的的烟头、棉签等等小杂物物，秋冬冬季节或或落叶较较多季节节增加清清洁次数数，花坛坛表面洁洁净无污污渍，外外观整洁洁，绿化化带每1100 m2烟头不不超过33个，座座椅无积积灰，地地面垃圾圾

21、滞留地地面不超超过400分钟。13、门门卫、岗岗亭保洁洁监控探探头保洁洁门卫、岗岗亭每日日清洁22次，内内外地面面拖洗干干净，擦擦洗干净净内外门门窗玻璃璃、窗台台及其他他台面；室内外外墙面每每月清洁洁2次，发现不不卫生随随时处理理，保持持墙、地地面干净净、光亮亮、整洁洁，工、器具排排放整齐齐有序；监控探探头每周周擦拭11次，镜镜头用专专用纸，探头外外表用微微湿的毛毛巾；擦擦拭不得得刮伤镜镜片，清清洁后镜镜头光亮亮洁净，探头外外表干净净无灰尘尘。14、垃垃圾桶、果皮箱箱垃圾桶、果皮箱箱每日清清运2次次；每日日抹布抹抹1次；每2周周清洗11次，清清洗工作作在夜间间集中在在指定场场地进行行；垃圾圾桶

22、、果果皮箱周周围地面面无散落落垃圾、无污水水、无明明显污迹迹；垃圾圾桶、果果皮箱无无明显污污迹、油油污；经经常喷洒洒药水，防止发发生虫害害。15、垃垃圾收集集与处理理每日上门门收集生生活垃圾圾2次，垃圾日日产日清清；垃圾圾运送人人员巡回回收取垃垃圾桶内内垃圾，保证垃垃圾桶内内呈半空空状态，方便业业主（使使用人）使用、回收垃垃圾桶垃垃圾后重重新铺好好新的垃垃圾袋，铺垃圾圾袋时将将垃圾袋袋口完全全张开，袋口反反卷5ccm拆贴贴在垃圾圾箱外沿沿，再盖盖好垃圾圾桶盖；垃圾分分类收集集，对于于可回收收物资应应当回收收利用；对有毒毒物质分分离特殊殊处理；建筑垃垃圾定点点堆放；废弃涂涂料、油油漆等流流质性垃

23、垃圾在运运送途中中注意容容器的封封闭，防防止溢流流污染路路面；垃垃圾在运运送途中中应加以以遮挡，防止垃垃圾掉落落或飞扬扬引起二二次污染染；运送送垃圾避避开人流流高峰，不可使使用客用用电梯运运送垃圾圾；垃圾圾收集车车表面洁洁净、外外观光亮亮，无突突出噪音音，无污污染，全全封闭，无垃圾圾外溢、气味四四散、垃垃圾撒落落。16、卫卫生消杀杀夏季等蚊蚊、蝇、孳生季季节每月月消杀11次，其其他根据据季节和和当地情情况制定定具体计计划；灭灭鼠：每每季进行行1次；确保操操作人员员和业主主（使用用人）安安全，有有切实可可行措施施 ，干干扰业主主（使用用人）正正常生活活，检查查仓库、地下室室，目视视无明显显蚊虫在

24、在飞；检检查办公公室、食食堂，目目视无苍苍蝇在飞飞；抽查查楼道、业主（使用人人）家无无明显鼠鼠迹，用用布粉法法检查老老鼠密度度，不超超过1%。17、草草坪草坪斑秃秃不明显显，成活活率在995%以上，生长茂茂盛；整整块草地地没有已已开花杂杂草，整整块草地地没有明明显阔叶叶杂草；无大面面积病虫虫害，并并能及时时防治；绿期2250日日以上，草坪平平整或坡坡度平缓缓，留茬茬高度控控制在660mmm以下；绿地基基本整洁洁，无明明显的堆堆物堆料料、搭棚棚、侵占占等现象象；无较较严重人人为破坏坏，无绿绿化生产产垃圾，对人为为损坏和和违法行行为能及及时处理理；根据据草坪种种类、季季节、生生长周期期、天气气、土

25、质质等情况况实施淋淋水、施施肥、修修剪和灭灭虫。18、园园林树木木生长长势势强，生生长与该该树种、该树木木的平均均生长量量；树木木树冠基基本完整整，有，一定绿绿化效果果，没有有死树和和明显枯枯枝死杈杈。树干干无明显显的机械械损伤，叶色基基本正常常，严重重黄叶、焦叶、卷叶以以及有虫虫屎、虫虫网、积积尘叶的的蛀树在在5%以下；乔木根根部无110cmm高以上上荫栗枝枝，无过过长杂草草、杂物物。无明明显缺株株；管理理期间树树木基本本未出现现钉栓、捆绑现现象。绿绿篱生长长造型基基本正常常，整形形修整表表面和棱棱角基本本划齐，叶色基基本正常常，无明明显的死死株，有有虫株率率在2%以下。被啃咬咬的叶片片最严

26、重重的每株株在5%以下，无蛀虫虫害虫的的活卵、活虫；介壳虫虫危害不不明显。19、花花坛花卉长势势良好，体现花花坛设计计要求，造型优优美；在在花坛开开花期间间，每周周剪残枝枝、花55-7次次，保持持清晰的的图案和和适宜的的高度；宿根花花卉管理理及时，花期长长，花色色正，缺缺株率在在8%以以下；有有轻微病病虫害及及人为损损害，处处理后对对花卉生生长影响响很小，泥面不不开裂，花木不不缺水枯枯萎现象象；叶色色、大小小正常，无非常常落叶、黄叶；株型丰丰满、整整齐、姿姿态匀称称优美。20、假假山、亭亭、廊、雕塑等等建筑小小品每月清洁洁1次，细致、认真、全面的的检查11册，主主要检查查山石之之间是否否牢固；

27、每日巡巡视1次次，需要要刷白或或刷油漆漆的部位位每1年年粉刷11次，大大理石雕雕塑每月月擦洗11次，保保持清洁洁卫生。内部管理理一、 人人员配备备1、要求求具备良良好的政政治思想想素质，讲求社社会公德德和职业业道德；热爱物物业管理理工作，追求卓卓越，勇勇于创新新，勤奋奋敬业，具有奉奉献精神神：有一定定的社会会经验和和工作能能力：管管理处主主任、主主任助理理大学本本科毕业业，持物物业管理理资格上上岗证；管理人人员中专专学历以以上；工工程技术术人员持持劳动部部门统一一颁发的的资格上上岗证：护卫人人员以退退伍军人人为骨干干。身体条条件达标标。2、岗位位设置(1)决决策层：1人管理处主主任(2)管管理

28、层：3人安全护卫卫队长(1人)，工程程设备主主管(11人)、行政财财务(11人)(3)操操作层：9人安全护卫卫员(55人)、设备管管修人员员（1人）、保洁员员(2人)、绿化工工(1人)3、招聘聘主要骨干干由万山山物业管管理有限限公司派派出，其其他员工工公开招招聘(须须办理严严格的入入职担保保手续)，试用用期为33个月，试用期期满，视视工作能能力、工工作表现现确定是是否转正正。二、 管管理机制制(一)管管理原则则近几年来来，万山山物业之之所以取取得了超超规模发发展的骄骄人业绩绩，管理理创新是是其中的的原动力力之一，而人事事管理则则是其核核心部分分。公司司在员工工录用考考核、晋晋升淘汰汰等方面面已

29、建立立了一整整套高效效运作的的体系。竞争上上岗机制制 建立“岗位能能上能下下、人员员能进能能出、工工资能高高能低”的竞争争上岗机机制。管管理人员员实行竞竞争上岗岗、优胜胜劣汰，能者上上、平者者让、庸庸者下，创造平平等竞争争的良性性环境，促进人人才的脱脱颖而出出。激励机机制在御景苑苑小区的的人事管管理中，我们将将一如既既往地以以员工的的需要、行为、动机、目的作作为确定定激励机机制的根根本，充充分发挥挥人的积积极性、创造性性、能动动性。根根据员工工的服务务态度、质量意意识、工工作技能能、工作作绩效确确定物质质奖励和和精神奖奖励的标标准。以以物质奖奖励调动动员工的的积极性性，降低低劳动成成本，改改善

30、服务务质量，提高管管理水平平：以精精神奖励励使员工工树立正正确的人人生观、价值观观，通过过精神奖奖励对员员工的行行为方式式和价值值观念给给予充分分的肯定定、认可可和赞赏赏，以此此激发员员的精神神动力。实施全全员量化化考核制制对每位员员工的工工作进行行量化考考核记分分，考核核人每月月对员工工的上月月工作实实绩，按量化标标准进行行考核。考核实实行百分分制按实实际分数数比例与与工资挂挂钩。各各类考核核要求有有检查、有记录录、有结结果、有有存档。实行首首数晋升升和尾数数淘汰制制年终，公公司将根根据员工工全年工工作实绩绩考核分分数，实实行首数数5%加加薪或工工资晋级级，尾数数5降降职或淘淘汰，以以增加员

31、员工职业业危机感感，强化化员工竞竞争意识识。 (二)录用与与考核 1、录录用要求求 根据御御景苑小小区的运运作特点点，我们们将确定定御景苑小小区人员员录用的的四个硬硬性指标标： (1) 知识识层次：为符御御景苑小小区高品品质物业业管理的的要求，管理层层及技术术人员必必须1000大大专以上上文化程程度，持持证上岗岗，一专专多能，一岗多多队；操操作人员员1000高中中以上文文化程度度；安全全护卫员员以退伍伍军人为为主，确确保队伍伍素质。 (2) 职业业技能：所有管管理层人人员除通通过正常常的笔试试、面试试、心理理测评，成绩合合格者予予以录用用，作业业人员全全部通过过技能考考核。 (3) 年龄龄结构

32、：管理决决策层人人员300-455岁；管管理层人人员255-400岁：保保安员220-228岁：其他操操作人员员2040岁岁； (4) 工作作经验：所有人人员必须须具有与与其岗位位相关的的工作经经验。三、安全全管理 1、人员员组织专职安全全护卫人人员，身身体健康康，责任任心强，工作认认真负责责；接受受过相关关的安全全护卫知知识与技技能岗位位培训，能胜任任小区安安全护卫卫工作，对小区区日常规规护卫事事项作出出正确反反应，并并定期进进行安全全防范学学习，增增强安全全防范能能力；思思想品质质好，作作风正派派，热爱爱安全护护卫工作作，无犯犯罪记录录；当班班时应佩佩戴明显显标志，穿戴统统一制服服，制服服

33、干净、整齐，配备对对讲装置置和其他他配备的的安全护护卫工具具；交接接班制度度完善，并有工工作及交交接班记记录。2、门卫卫主出入口口24小小时有人人值班看看守，次次出入口口每日66:000-244:000有1人人值守；按照委委托合同同要求进进行进出出车辆管管理体制制；访客客登记，谢绝业业主拒绝绝访问人人员和未未经业主主委员会会批准的的商贩入入内，大大件物品品搬出实实行登记记、实施施交通指指挥与疏疏导等工工作。3、巡逻逻白天巡逻逻次数不不少于66次，夜夜间巡逻逻次数不不少于88次，重重点部位位、重点点时间以以及特殊殊情况加加强巡逻逻；及时时发现和和处理不不安全隐隐患；接接受业主主（使用用人）投投诉

34、和求求助，回回答用户户的询问问；在遇遇到突发发事件时时，及时时报告警警方与管管理处，必要时时采取正正当防卫卫，防止止事态扩扩大，协协助保护护现场和和证据；安全巡巡逻有记记录有检检查。4、交通通、车辆辆管理有较为完完善的车车辆管理理制度；小区设设置明显显的交通通标志；维持交交通秩序序，发现现车辆未未上锁及及乱停乱乱放进行行忠告或或纠正，发现偷偷盗车辆辆、破坏坏交通设设施等现现象及时时制止；设置露露天停车车场经过过业主委委员会批批准并经经过公安安交管部部门审批批，符合合规划要要求。5、消防防管理有健全的的消防管管理制度度，建立立消防责责任制。消防设设施有明明显标志志，定期期对消防防进行巡巡视、检检

35、查和维维护。定定期进行行消防训训练，保保证有关关人员掌掌握消防防基本技技能。四、装饰饰装修管管理服务务有健全的的装修管管理服务务制度。查验业业主装修修方案，与业主主、施工工单位签签定装修修管理协协议，告告知业主主装修注注意事项项。装修修期间，对装修修现场进进行巡视视与检查查，严格格治安、消防和和房屋安安全管理理；对进进出小区区的装修修车辆、装修人人员实行行出入证证管理，调解因因装修引引发的邻邻里纠纷纷。业主主装修结结束后，应进行行检查。对违反反装修协协议的要要进行处处理，问问题严重重的报行行政管理理部门处处理；及及时清运运装修垃垃圾，集集中堆放放时间不不得超过过2天。七、 物物资装备备计划及及

36、开办费费一、办公公文体用用具类序号名称序号名称序号名称1办公桌椅椅5数码照相相机9文件柜2电脑6电话10标识一批批3打印机7复印机4传真机8员工服装装二、维修修机具用用具类序号名称序号名称序号名称1铝合金人人字梯4水工工具具7应急灯2冲击钻5管道疏通通工具3电工工具具6木工工具具三、清洁洁绿化类类序号名称序号名称序号名称1吸尘器4高压喷雾雾机7手推垃圾圾车2清洁工具具5手动喷雾雾器3绿化工具具6大垃圾桶桶四、安全全、交通通、消防防类序号名称序号名称序号名称1对讲机4钢盔7消防斧、消防桶桶2橡皮警棍棍5消防靴8消防用具具箱3电警棍6强光电筒筒9消防服八、各项项规章制制度住宅装装修管理理公约为确保

37、住住宅小区区业主的的根本利利益，并并对装修修施工队队伍有序序管理，特制定定本规定定。一、任何何施工队队进人本本小区施施工，都都要接受受资质审审查，提提供：1连云云港市室室内装饰饰企业营营业执照照；2连云云港市建建设局发发执业许许可证；3连云云港市装装修企业业资质等等级证书书；4法人人企业技技术状况况情况表表。同时，要要接受管管理处对对其进行行的小区区装修基基本要求求、行为为规范、注意事事项和违违规处罚罚等方面面的培训训和管理理。二、本小小区内装装修队实实行凭装修施施工许可可证进进场和施施工人员员凭出出人证进出制制度。各各施工队队还必须须加强内内部管理理，不得得使用三三无人员员，政府府要求需需持

38、证上上岗的技技术工种种工人要要证件齐齐全。三、装修修施工时时间：每每天施工工时间为为8:00012:00，14:0018:00。超时施施工，管管理处有有权责令令停工，扣留或或没收工工具；如如需延长长施工工工期必须须向管理理处申报报。四、施工工队在取取得进人人本小区区施工资资格并在在接到工工程后需需办理如如下手续续：1交纳纳施工押押金，按按施工人人数乘以以10000元计计收；2交纳纳施工管管理费，按施工工人员每每人每天天5元计计收；3办理理装修施施工许可可证，每每人交纳纳工本费费20元元；4办理理施工人人员出人人证，每每位施工工人员需需交一寸寸免冠相相片两张张；办理理一个交交纳工本本费 110元

39、。五、施工工人员只只能在“装修施施工许可可证”指定的的现场作作业，不不得乱窜窜现场地地，违者者每人每每次扣违违约金1100元元；更不不得私下下再接工工程而不不办手续续，违者者除补交交有关费费用外，每队每每次扣违违约金110000元。六、施工工过程中中要注意意垃圾袋袋装清运运，每天天垃圾应应按指定定地方放放置并当当天清运运，楼梯梯、过道道、天台台丸道路路及其他他公共地地方不得得作为加加工、堆堆放材料料和垃圾圾的地方方，不得得损坏公公用设备备、设施施，保持持公用地地面、墙墙壁完好好和整洁洁。七、施工工队应绝绝对按连云港港市住宅宅装修管管理规定定、新港国国际风和日日丽装修修管理规规定执执行。八、施工

40、工后施工工队和业业主共同同向管理理处申请请验收时时交回进进场“装修施施工许可可证”和“出人证证”，如丢丢失“装修施施工许可可证”扣违约约金5000元，丢失“出人证证”者每证证扣违约约金1000元。九、每项项工程验验收后，经1个个月再复复验，确确定无质质量问题题和其他他违章现现象时，可退回回施工押押金。物品搬搬进（出出）管理理规定一、目的的。本规规定旨在在加强、规范物物品搬进进（出）管理。有效控控制偷盗盗等治安安案件。维护区区内居民民及商家家、单位位利益。二、申报报制。住住宅区住住户及商商家、单单位凡有有物品搬搬出本区区，须事事先向管管理处管管理中心心申报，管理中中心应及及时通知知公共事事务助理

41、理，并向向其它部部门传达达，并保保证在搬搬进（出出）物品品时提供供方便。三、盘查查制。管管理处治治安队人人员均有有责任对对所有物物品搬进进（出）进行盘盘查；发发现可疑疑情况及及时处理理，并在在有需要要时联系系治安大大队支援援；本区区出人口口岗亭值值勤治安安员须密密切注意意进出车车辆及人人员，发发现可疑疑情况及及时进行行检查、处理。四、应急急处理。区内发发现有关关可疑情情况并且且当事人人逃脱时时，应立立即以对对讲机、电话等等迅速与与出人口口岗亭及及执勤治治安队员员联系，报告有有关特征征并请示示截停，有关人人员接到到截停请请示时须须及时反反应并予予截停、盘查。五、案件件处理。经盘查查发现有有违法现

42、现象时，须及时时移交派派出所处处理。六、登记记。发现现可疑情情况，及及时向治治安大队队长汇报报，治安安大队长长应准确确及时记记录在案案，做到到凡事有有案可查查；记录录时间、地点、人、事事等要素素齐全。管理处交交通、车车辆管理理员岗位位职责 为了维护护本区交交通秩序序，发挥挥交通管管理员的的积极作作用，使使车辆管管理规范范化，特特制订交交通管理理员职责责：一、住宅宅区交通通、车辆辆管理员员在保安安部主管管的直接接领导下下，对小小区交通通安全、停车场场行使管管理权。二、上班班时间必必须着装装整洁，佩带标标志，上上岗姿态态端正。对待车车主、住住户热情情有礼，保持严严谨的一一丝不苟苟的工作作作风。认真

43、做做好上岗岗记录，不在岗岗位上聊聊天、会会客、做做私活。三、在多多层停车车场的值值班保安安员，要要认真做做好交接接班时车车辆查对对记录，不定时时轮流巡巡逻，发发现可疑疑情况立立即与治治安办值值班人员员联系并并一起调调查处理理。四、凡入入小区的的机动车车辆，一一律发给给司机“进出卡卡”并登记记，出小小区时即即收“进出卡卡”，核对对无误后后放行。当住户户搬家或或搬贵重重、大件件物品离离开小区区时，没没有管理理处签发发的放行行条，不不予放行行。五、负责责摩托车车和自行行车的值值班保安安员，凡凡进入保保管库的的摩托车车、自行行车，一一律按固固定车位位停放，并发给给与该位位相应的的停车卡卡，车主主取车时

44、时保管员员即收“停车卡卡”。六、当班班巡逻时时要注意意巡查车车辆停放放情况，检查车车辆装备备配件及及车厢内内存放物物资，发发现可疑疑或有安安全漏洞洞及时采采取有效效措施立立即通知知车主，同时报报告治安安办进行行处理。七、严格格照章办办事，若若发现车车主未锁锁车门时时，要及及时通知知车主，不得随随便翻动动车内一一切物品品，违者者除处以以罚款外外立即辞辞退。八、负责责摩托车车、自行行车的保保安若发发现车牌牌号与停停车位号号码不相相符者，要认真真核实无无误后方方可放行行，否则则保管员员有权扣扣留该车车或送派派出所处处理。九、244小时轮轮换值班班，分固固定岗和和流动岗岗两种，服从统统一调度度，严守守工作岗岗位，不不得随意意换岗。对岗位位上玩忽忽职守，造成5500元元以上经经济损失失的，由由直接责责任人负负责赔偿偿，超过过5000元以上上，根据据责任轻轻重给予予适当的的处理。十、熟记记车辆车车主、车车牌号码码和车辆辆固定车车位，熟熟悉小区区道路和和停车场场环境，每日在在交接班班要严格格查对