洛阳市住房屋建设设管理规划说明书

1、 .DOC资料. 洛阳市住房建设管理规划说明书作者：日期：目 录： TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc200883329 第一章 总则 PAGEREF _Toc200883329 h 1 HYPERLINK l _Toc200883330 一、规划背景 PAGEREF _Toc200883330 h 1 HYPERLINK l _Toc200883331 二、指导思想和原则 PAGEREF _Toc200883331 h 1 HYPERLINK l _Toc200883332 （一） 规划指导思想 PAGEREF _Toc200883332 h 1 HYPERLI

2、NK l _Toc200883333 （二） 规划原则 PAGEREF _Toc200883333 h 1 HYPERLINK l _Toc200883334 三、规划依据 PAGEREF _Toc200883334 h 2 HYPERLINK l _Toc200883335 四、规划范围与期限 PAGEREF _Toc200883335 h 3 HYPERLINK l _Toc200883336 五、成果内容 PAGEREF _Toc200883336 h 3 HYPERLINK l _Toc200883337 第二章、住房现状及问题分析 PAGEREF _Toc200883337 h 3

3、HYPERLINK l _Toc200883338 一、人口现状 PAGEREF _Toc200883338 h 3 HYPERLINK l _Toc200883339 二、居住用地现状 PAGEREF _Toc200883339 h 4 HYPERLINK l _Toc200883340 三、住房现状 PAGEREF _Toc200883340 h 4 HYPERLINK l _Toc200883341 （一） 经济适用房 PAGEREF _Toc200883341 h 4 HYPERLINK l _Toc200883342 （二） 普通商品房 PAGEREF _Toc200883342 h

4、 4 HYPERLINK l _Toc200883343 （三） 房改房 PAGEREF _Toc200883343 h 4 HYPERLINK l _Toc200883344 （四） 城中村农房 PAGEREF _Toc200883344 h 4 HYPERLINK l _Toc200883345 四、问题分析 PAGEREF _Toc200883345 h 5 HYPERLINK l _Toc200883346 （一） 住房供应结构不合理 PAGEREF _Toc200883346 h 5 HYPERLINK l _Toc200883347 （二） 住房价格上涨过快 PAGEREF _To

5、c200883347 h 5 HYPERLINK l _Toc200883348 （三） 房地产市场秩序混乱 PAGEREF _Toc200883348 h 5 HYPERLINK l _Toc200883349 （四） 国有企业改制时经济适用房的供需之间存在较大的缺口，经济适用房的需求远远大于供给的现象十分突出 PAGEREF _Toc200883349 h 5 HYPERLINK l _Toc200883350 （五） 城中村及旧城改造难度大 PAGEREF _Toc200883350 h 6 HYPERLINK l _Toc200883351 第三章、规划目标与重点 PAGEREF _T

6、oc200883351 h 6 HYPERLINK l _Toc200883352 一、住房建设发展趋势分析 PAGEREF _Toc200883352 h 6 HYPERLINK l _Toc200883353 二、规划目标 PAGEREF _Toc200883353 h 6 HYPERLINK l _Toc200883354 （一） 建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系。 PAGEREF _Toc200883354 h 7 HYPERLINK l _Toc200883355 （二） 全面推行符合国情市情的住房建设模式和消费模式。 PAGEREF _Toc200883355 h

7、7 HYPERLINK l _Toc200883356 （三） 实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。 PAGEREF _Toc200883356 h 7 HYPERLINK l _Toc200883357 三、规划重点 PAGEREF _Toc200883357 h 7 HYPERLINK l _Toc200883358 第四章、住房需求总量预测 PAGEREF _Toc200883358 h 8 HYPERLINK l _Toc200883359 一、2012年洛阳市市区人口预测 PAGEREF _Toc200883359 h 8 HYPERLINK l _Toc20088

8、3360 （一） 2007年现状人口 PAGEREF _Toc200883360 h 8 HYPERLINK l _Toc200883361 （二） 人口发展演变特征 PAGEREF _Toc200883361 h 8 HYPERLINK l _Toc200883362 （三） 2012年人口预测 PAGEREF _Toc200883362 h 9 HYPERLINK l _Toc200883363 二、2012年洛阳市市区住房需求总量预测 PAGEREF _Toc200883363 h 11 HYPERLINK l _Toc200883364 （一） 人均住房建筑面积标准 PAGEREF _

9、Toc200883364 h 11 HYPERLINK l _Toc200883365 （二） 住房需求总量 PAGEREF _Toc200883365 h 11 HYPERLINK l _Toc200883366 第五章、住房建设规模与结构 PAGEREF _Toc200883366 h 11 HYPERLINK l _Toc200883367 一、住房建设规模 PAGEREF _Toc200883367 h 11 HYPERLINK l _Toc200883368 （一） 居住用地需求分析 PAGEREF _Toc200883368 h 11 HYPERLINK l _Toc2008833

10、69 （二） 住房建设规模预测 PAGEREF _Toc200883369 h 12 HYPERLINK l _Toc200883370 二、住房建设结构 PAGEREF _Toc200883370 h 12 HYPERLINK l _Toc200883371 （一） 洛阳市市区城镇居民家庭收入结构分析 PAGEREF _Toc200883371 h 12 HYPERLINK l _Toc200883372 （二） 住房建设结构分析 PAGEREF _Toc200883372 h 13 HYPERLINK l _Toc200883373 第六章、住房建设年度计划与空间布局 PAGEREF _T

11、oc200883373 h 15 HYPERLINK l _Toc200883374 一、住房建设年度计划 PAGEREF _Toc200883374 h 15 HYPERLINK l _Toc200883375 （三） 土地投放年度计划 PAGEREF _Toc200883375 h 16 HYPERLINK l _Toc200883376 二、住房建设空间布局 PAGEREF _Toc200883376 h 17 HYPERLINK l _Toc200883377 （一） 布局原则 PAGEREF _Toc200883377 h 17 HYPERLINK l _Toc200883378 （

12、二） 各区人口、户数变化情况分析 PAGEREF _Toc200883378 h 17 HYPERLINK l _Toc200883379 （三） 2012年各区人口、户数预测 PAGEREF _Toc200883379 h 20 HYPERLINK l _Toc200883380 （四） 2012年各区应有住房规模 PAGEREF _Toc200883380 h 22 HYPERLINK l _Toc200883381 （五） 2008年至2012年各区住房建设布局 PAGEREF _Toc200883381 h 23 HYPERLINK l _Toc200883382 （六） 土地投放空间

13、布局 PAGEREF _Toc200883382 h 26 HYPERLINK l _Toc200883383 （七） 2008年住房建设计划 PAGEREF _Toc200883383 h 27 HYPERLINK l _Toc200883384 （八） 2009年住房建设计划 PAGEREF _Toc200883384 h 28 HYPERLINK l _Toc200883385 第七章 住房政策 PAGEREF _Toc200883385 h 29 HYPERLINK l _Toc200883386 一、健全住房保障体系 PAGEREF _Toc200883386 h 30 HYPERL

14、INK l _Toc200883387 （一） 加强廉租住房建设。 PAGEREF _Toc200883387 h 30 HYPERLINK l _Toc200883388 （二） 规范发展经济适用住房。 PAGEREF _Toc200883388 h 30 HYPERLINK l _Toc200883389 （三） 探索建立政策性租赁住房制度。 PAGEREF _Toc200883389 h 30 HYPERLINK l _Toc200883390 （四） 按照人口调控的目标，符合洛阳发展的实际，切实保护进城务工人员的住房权益。 PAGEREF _Toc200883390 h 31 HYPE

15、RLINK l _Toc200883391 二、加强住房市场调控 PAGEREF _Toc200883391 h 31 HYPERLINK l _Toc200883392 （一） 严格土地管理，规范住房土地市场。 PAGEREF _Toc200883392 h 31 HYPERLINK l _Toc200883393 （二） 完善房地产税收体系，切实发挥税收调节作用。 PAGEREF _Toc200883393 h 31 HYPERLINK l _Toc200883394 （三） 落实信贷调控政策，完善住房金融体系。 PAGEREF _Toc200883394 h 32 HYPERLINK l

16、 _Toc200883395 三、优化住房供应结构 PAGEREF _Toc200883395 h 32 HYPERLINK l _Toc200883396 （一） 优化住房存量增量结构 PAGEREF _Toc200883396 h 32 HYPERLINK l _Toc200883397 （二） 优化住房类型结构 PAGEREF _Toc200883397 h 33 HYPERLINK l _Toc200883398 （三） 优化住房套型比例结构。 PAGEREF _Toc200883398 h 33 HYPERLINK l _Toc200883399 四、调整住房空间布局 PAGEREF

17、 _Toc200883399 h 33 HYPERLINK l _Toc200883400 （一） 合理调控洛北住房建设 PAGEREF _Toc200883400 h 33 HYPERLINK l _Toc200883401 （二） 高水平实施洛南住房建设 PAGEREF _Toc200883401 h 34 HYPERLINK l _Toc200883402 （三） 优化住房项目类型空间布局 PAGEREF _Toc200883402 h 34 HYPERLINK l _Toc200883403 五、规范住房市场秩序 PAGEREF _Toc200883403 h 34 HYPERLINK

18、 l _Toc200883404 （一） 完善统计与信息披露机制。 PAGEREF _Toc200883404 h 34 HYPERLINK l _Toc200883405 （二） 建立市场动态监测机制。 PAGEREF _Toc200883405 h 35 HYPERLINK l _Toc200883406 （三） 规范市场交易秩序机制。 PAGEREF _Toc200883406 h 35 HYPERLINK l _Toc200883407 六、强化住房建设管理 PAGEREF _Toc200883407 h 35 HYPERLINK l _Toc200883408 （一） 加强居住区配套

19、设施建设管理。 PAGEREF _Toc200883408 h 35 HYPERLINK l _Toc200883409 （二） 大力发展节约型居住区和节能省地型住宅。 PAGEREF _Toc200883409 h 36 HYPERLINK l _Toc200883410 （三） 规范发展住房物业管理。 PAGEREF _Toc200883410 h 36 HYPERLINK l _Toc200883411 第八章 实施措施 PAGEREF _Toc200883411 h 36 HYPERLINK l _Toc200883412 一、建立住房建设规划实施跟踪机制 PAGEREF _Toc20

20、0883412 h 36 HYPERLINK l _Toc200883413 二、滚动编制住房建设规划的年度实施计划 PAGEREF _Toc200883413 h 36 HYPERLINK l _Toc200883414 三、加强住房建设规划的信息化 PAGEREF _Toc200883414 h 37 HYPERLINK l _Toc200883415 四、规范市场秩序，引导和促进房地产市场持续稳定健康发展。 PAGEREF _Toc200883415 h 37 HYPERLINK l _Toc200883416 五、加强住房建设规划监督管理 PAGEREF _Toc200883416 h

21、 37 HYPERLINK l _Toc200883417 六、加强住房建设的政策研究和法规建设。 PAGEREF _Toc200883417 h 38 HYPERLINK l _Toc200883418 七、其他政策与策略 PAGEREF _Toc200883418 h 38第一章 总则一、规划背景上版洛阳市住房建设规划（2006-2010）于2006年9月编制完成并于2007年4月评审通过。进入2008年，根据建设部文件关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见（建规200846号）要求及国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）等相关政策法规及洛阳

22、市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，结合洛阳市实际，编制洛阳市住房建设规划（2008年-2012年）。二、指导思想和原则（一） 规划指导思想以全面建设社会主义小康社会和实现现代化为目标，贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，建立完善的社会主义市场经济体制，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持洛阳经济的平稳较快增长，满足广大人民群众的基本住房消费需求，保障构建和谐社会目标的实现。（二） 规划原则1、落实和实施洛阳市城市总体规划的原则。处理好住房供应与需求、人口调控与住房保障、住房空间布局、宜居城市建设与土地集约利用、房地产业与相关产业的关系，积极推动“一轴-两带-七组团”的

23、城市空间结构调整，保障实现中原明星，国家名城，产业高地，旅游胜境的宜居城市发展目标。2、积极履行政府职能的原则。切实转变政府职能，按照建设服务型政府的要求，加强社会管理和公共服务职能，创新管理制度和方式，建立健全社会保障体系，加大政府住房保障力度，逐步建立健全与洛阳经济社会发展阶段相适应的住房供应体系和保障体系。3、建设资源节约型和环境友好型社会的原则。充分认识到洛阳人口聚集压力较大和土地等资源紧缺的客观情况，根据洛阳资源环境综合承载能力，积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式，促进人口、资源、环境协调发展。4、加强和改善宏观调控的原则。坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政

24、策，加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用，综合运用经济、法律和必要的行政手段，规范房地产市场运行，完善房地产市场体系。三、规划依据1、洛阳市城市总体规划（1997年-2010年）；2、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）；3、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；4、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；5、建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见（建规200846号）；6、河南省人民政府关于贯彻国发200724号文件切实

25、解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（豫政2007号）；7、中央、地方有关房地产市场宏观调控的政策文件和决策部署。8、洛阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；9、洛阳市近期建设规划（2006年-2010年）；10、经济适用住房管理办法（2007.11）；11、廉租住房管理办法（2007.09）；12、建设部关于印发城镇廉租住房档案管理办法的通知（2006.8）；13、洛阳市旧城改造规划（2007-2010）。四、规划范围与期限规划期限为2008年-2012年；规划范围为洛阳市城市总体规划所确定的中心城区136.26平方公里土地。五、成果内容本规划内容包含文本、图册和附件三部分。第二章、住

26、房现状及问题分析自2000年以来，随着城市住房制度改革的不断深化，洛阳市房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，成为洛阳经济发展的重要支柱产业，政府住房保障力度逐步加大，已经初步形成了由经济适用住房、商品住房两个层次构成的住房供应体系。一、人口现状根据洛阳市四期总体规划最新资料显示，2007年底，洛阳市区（含吉利区）在洛阳市城市总体规划（19972010年）所确定的城市区136.26平方公里的范围内人口达181万人，其中户籍人口145.8万人，暂住人口35.2万人。2006年洛阳市六区户籍人口及户数表 单位：万人、万户、人/户项目瀍河区老城区西工区涧西区洛龙区吉利区合计人16.914.233.

27、849.130.36.7151户6.25.210.515.39.32.148.6户均人2.732.733.223.213.263.193.11二、居住用地现状根据洛阳市城市近期建设规划（2006-2010），洛阳市规划区内居住用地建成区规模约3425公顷，人均居住用地约18.92平方米。三、住房现状至2007年末，洛阳市规划区范围内现存各类住房约44.7万套，总建筑面积约4780万平方米，人均住房建筑面积26.4平方米。（一） 经济适用房洛阳市经济适用房建设于1995年，目前建成经济适用房5.8万套，总建筑面积520万平方米，套均住房建筑面积约89.7平方米。经济适用房占全部住房套数的12.9

28、8%，建筑面积占全部住房建筑面积的10.88%。（二） 普通商品房洛阳市普通商品房始建于2000年，历时8年至今，建成普通商品房15.4万套，2000万平方米，其中套型面积小于90平方米的住房约7万套，600万平方米。普通商品房占全部住房套数的34.45%（套型面积小于90平方米住房占15.66%），建筑面积占全部住房建筑面积的41.84%（套型面积小于90平方米住房占12.55%）。（三） 房改房洛阳市自2000开始实施住房制度改革，其前通过单位集资建设、自筹建设等方式建设的各类住房共1300万平方米，17万套。套数占38.03%，建筑面积占27.2%。该部分住房大部分套型建筑面积小于90平

29、方米。（四） 城中村农房洛阳市规划区内城中村占地约1400公顷，共有建筑面积约960万平方米，6.5万套。套数占14.54%，建筑面积占20.08%。该部分住房分布于洛阳市各区，建筑密度较大，居住环境较差。四、问题分析（一） 住房供应结构不合理根据现状市区住宅总量结构可知：最能解决城市最低收入家庭住房困难的廉租住房尚未供应；经济适用房的供应量远低于需求量，供应缺口很大，经济适用主要供应城市低收入家庭，目前洛阳市低收入家庭占20%比重，而现存经济适用房套数仅占总套数的12.98%；普通商品房大套型比重较大，套数占54.5%，造成众多中等收入家庭购房困难。（二） 住房价格上涨过快自2003年以来，

30、伴随着洛阳市洛南新区的大规模开发建设，洛阳市住房价格出现不正常飞涨，年均房价涨幅为14.4%，高于同为中西部城市西安市5%水平及全国住房年均增长水平5.5%。2001年-2007年洛阳市住房平均销售价格表 单位：元/平方米、%年份2001200220032004200520062007房价1168125814561662170020812618增长率10.0113.3114.512.2922.4125.80（三） 房地产市场秩序混乱为提升城市形象、改善居住环境，在财力、物力供应不足，拆迁安置房源未落实，补偿政策不到位的情况下，有关部门政策性大量拆除旧房、城中村住宅现象近年来尤其严重，导致被迫性

31、住房需求大量增加。进入2004年以来，随着洛南新区的大规模开发，房地产市场紊乱，商品住房供需结构性矛盾突出，中低价位住房、经济适用住房和廉租住房发展滞后、供给不足，住房市场供求信息不对称等问题日益严重。（四） 国有企业改制时经济适用房的供需之间存在较大的缺口，经济适用房的需求远远大于供给的现象十分突出洛阳市是一个在国家一五、二五时期建设成的重型工业城市，经过几十年的变迁，对国家做出重大贡献的十几个国有大中型企业正在经历痛苦的改制过程，大量的困难职工和下岗职工也已成为不可忽视的公众群体，他们对住房的需求严重影响了洛阳市的和谐、稳定和发展。据不完全统计，全市困难职工的总户数超过5万户急切需求经济适

32、用房。（五） 城中村及旧城改造难度大洛阳市城中村在洛阳市居住环境中占据重要分量，无论从占用居住用地比例上看还是从建筑面积比例、住房套数比例上看均占不少分量，用地占40.87%，建筑面积占20.08%，住房套数占14.54%。洛阳市近一半居住用地为居住环境较差的城中村，而建筑面积及套数比重又较低，不难看出城中村的改造存在很大难度，是洛阳未来10年的住房工作重点。第三章、规划目标与重点一、住房建设发展趋势分析近年来，洛阳市发展进入了新的阶段。经济社会发展加速，现代化、国际化、城镇化进程加快，居民消费结构逐步升级，居民住房改善性需求逐步增长。住房建设和房地产业发展，正处于数量型发展向数量与质量并重发

33、展阶段转化的过程中，呈现多元化发展趋势，住房消费需求在很长一段时期内仍将维持在较高水平，住房供应的压力仍然较大。随着经济的快速发展和产业结构调整，政府住房保障能力将不断提高，房地产业仍将是经济发展的重要支柱产业，对于洛阳未来经济健康稳定可持续发展具有重要影响。二、规划目标按照创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的中西部宜居城市的要求，到2012年，建立以廉租住房和经济适用住房为主的城市住房保障体系；积极利用市场机制促进商品房健康发展，构建多层次住房供应体系，满足各类阶层的住房需求；城市人口户均一套住房，人均住房建筑面积达到31平方米左右，人居环境和人民群众居住水平得到显著改善。（一） 建

34、立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系。切实加强政府的社会管理和公共服务职能，不断加大住房保障力度，通过制定规划、完善政策、创新机制体制，进一步明确住房保障目标，逐步健全和完善分类型、多层次的住房保障机制。针对不同收入家庭，建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，切实保障城市中低收入家庭，特别是低收入家庭的基本与合理的住房需求。（二） 全面推行符合国情市情的住房建设模式和消费模式。按照推进人口、资源、环境协调发展的要求，综合考虑土地、水等资源紧缺、环境改善任务艰巨的实际情况，强化对人口规模与结构的有效调控，大力发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地

35、型住宅，提高住宅产业化水平，全面推行资源节约、环境友好的住房建设模式。提倡适度消费和节约文化，引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念，全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式。（三） 实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。总量基本平衡就是在落实远期规划控制人口总量的前提下，以合理需求为导向，保持相对平衡的住房供应规模；结构基本合理就是以资源环境承载能力为基础，积极引导需求和调控市场运行，保障住房类型结构、套型比例结构和空间布局结构基本符合洛阳社会发展的实际情况；价格基本稳定就是与洛阳经济社会发展状况相一致，保障经济运行质量，住 HYPERLINK /n?k=

36、%B7%BF%BC%DB o 房价 t _blank 房价格与居民收入增长相协调。三、规划重点在客观分析洛阳市住房实际状况和需求的基础上，根据城市总体规划确定的城市发展阶段目标，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力，确定规划期内住房建设发展目标和时序，提出规划期内普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的发展方向、规模、结构和空间布局，提出政策导向，纳入“十一五”规划和近期建设规划，指导洛阳市近期住房建设和房地产业发展。切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。第四章、住房需求

37、总量预测一、2012年洛阳市市区人口预测（一） 2007年现状人口根据资料收集分析，洛阳市现状规划区范围内总人口为181万人，其中户籍人口145.8万人（根据人地对应原则，136.26平方公里土地），暂住人口35.2万人。（二） 人口发展演变特征1、户籍人口增长缓慢据统计年鉴显示，市区户籍人口由1997年的135万人增长到2006年的151万人，年均增长1.78万人，年均增长率为1.25%。以2000年为分界点，以前增长较快，为1.75%；以后增长较慢，为0.98%，并有下降趋势。2、人口增长主要集中于涧西区2000年至2006年间市区共增长8.8万人中6.5万人属于涧西区，几乎占全部增长人数

38、的75%。这充分反映各区在经济发展动力及总量上存在很大差异。3、市区暂住人口增长迅速根据市公安局提供资料分析，2000年至2006年市区暂住半年以上的外来人口的年均增长率约18.04%（郑州市1995年至2004年暂住年均增长率为13.73%），增长速度较快。4、市区人口处于低增长阶段综合失去户籍人口及暂住人口的增长情况，洛阳市区常住人口（户籍人口和暂住半年以上的人口）2000年至2006年的综合增长率为2.62%左右，处于低增长阶段。（三） 2012年人口预测1、综合增长率法预测市区2000年至2006年人口综合增长率为2.62%，增长速度较低，预计未来随着洛阳新城开发建设，人口综合增长率会

39、有较大提高，取4%的人口综合增长率预测。预测2012年市区人口为220万。2、区分户籍人口和暂住人口预测由于一直以来，户籍人口和暂住人口分开管理和统计，且暂住人口和户籍人口增长的趋势和规律不一样，有必要分户籍人口和暂住人口来预测。（1） 户籍人口近几年户籍人口的年均增长率为0.72%，考虑到影响中心城人口增加的各项因素，确定户籍人口近五年的综合增长率为3.4%。中心城区户籍人口2012年为171.7万。（2） 暂住人口目前暂住人口年均增长率约为18%，由于即将推行的户籍制度改革，洛阳市很大部分的暂住人口将转换为户籍人口，因此，暂住人口的增长率会比现状稍有下降，但是洛阳市十一五时期的重点建设工程

40、，仍然会使暂住人口的数量维持上升的势头，确定暂住人口增长率近五年为9%。则2012年暂住人口为51.7万。综合户籍人口和暂住人口的预测结果，市区2012年总人口为223.4万。3、就业弹性系数法就业弹性即劳动力就业的增长率与经济增长率之间的比率，是表征一个国家或地区经济增长对就业吸纳能力的最直观的指标。就业弹性系数法是根据城市经济增长所能提供的就业岗位来预测城市人口的方法。2005年末，全市全社会从业人员总量为388万人，其中市区为100万左右，劳动参与率为58左右，这与大量暂住人口和流动人口只身在城市就业的现状相符。未来随着城市规模扩大、城市功能完善，暂住人口家庭类型将趋于多样化，其带眷系数

41、会相应提高，加之人口老龄化特征越来越明显，社会劳动参与率将逐渐降低，预计2012年为53。就业弹性系数参照国家平均水平和其他相关城市水平，将2012年确定为0.13。预测近五年的GDP平均增长率分别为13和12。由此根据以上预测指标计算出2012年中心城区人口为224万。4、已审批上位规划关于2010年人口规模要求（1） 洛阳市城市近期建设规划（2006-2010）洛阳市城市近期建设规划预测洛阳市市区2010年总人口为200万人，其中户籍人口150万人，暂住人口50万人。（2） 洛阳市城市总体规划（20002010）至2010年，洛阳市主城区实际居住人口139万人（其中非农业人口132万人，农

42、业人口3万人，居住一年以上暂住人口4万人），规划期远景控制规模150万人。（3） 河南省城镇体系规划（20062020）预测洛阳市区2010年200万人，2020年300万人。（4） 洛阳十一五规划十一五规划中指出，洛阳市2010年市区人口规模目标为260万人（约束性指标）。5、户均人口分析根据近七年的人口资料分析，可以看出洛阳市户均人口处于下降趋势，由2000年的3.29人/户下降至3.11人/户，年均下降0.026人/户年。预测2012年洛阳市户均人口为3.10人/人。洛阳市2000至2006年各年户均人口数 单位 人/户年份老城区西工区瀍河区涧西区洛龙区吉利区合计20003.343.20

43、3.463.083.653.253.2920012.863.412.953.323.282.543.1920022.803.392.863.373.313.143.2220032.803.352.883.333.293.143.2020043.393.303.463.203.843.303.4020052.713.272.713.203.303.143.1220062.733.222.733.213.263.193.11资料来源：洛阳市统计年鉴2006年6、结论根据以上的预测结果，综合考虑各方面因素，确定洛阳市中心城区2012年人口规模为220万左右。其中，暂住人口48万（21.8%）、户籍人

44、口172万（78.2%），总人口平均每年增加7.8万人。等效户数为71万户。二、2012年洛阳市市区住房需求总量预测（一） 人均住房建筑面积标准洛阳国民经济与社会发展第十一个五年计划纲要指出，洛阳市2010年城市人均住房建筑面积达30平方米/人。已通过建设审批而尚未通过国务院审批的洛洛阳市城市总体规划（2008-2020）规划2020年洛阳市人均住房建筑面积达到35平方米。根据上述两方面的预测结果，本规划确定2012年洛阳市城市人均住房建筑面积31平方米/人。（二） 住房需求总量2012年市区总人口220万人，71万户，人均住房建筑面积标准为31平方米/人，则2012年末应有住房建筑总面积为6

45、820万平方米，71万套。其内需新增住房2040万平方米，26.3万套。第五章、住房建设规模与结构一、住房建设规模（一） 居住用地需求分析根据洛阳市城市近期建设规划（2006-2010）规划，2006年至2010年洛阳市居住用地由2006年底的3325公顷增加到2010年的3725公顷，净增400公顷。2007年底洛阳市居住用地建成规模为3425公顷，依据近期建设规划近五年间还有300公顷的新增居住用地投放，按洛阳市目前居住区建设平均容积率1.8计算，可建设住宅540万平方米，余1500万平方米住宅需由存量土地盘活来完成。根据对城中村和旧城的现场考察及历年拆迁建筑面积纪录分析，可知存量土地拆除

46、建筑用地容积率可按0.72考虑，则新增1500万平方米建筑面积需盘活土地约1400公顷。综合分析，近五年内需使用居住用地1700公顷，其中新增土地300公顷，存量土地盘活1400公顷。（二） 住房建设规模预测按现行住宅建设容积率1.8考虑，并适当放大规模，则期内需建设住房总规模约3060万平方米。二、住房建设结构（一） 期末洛阳市市区城镇居民住房结构分析1、 期末应享有廉租住房户数（1） 从家庭收入角度分析：洛阳市廉租住房管理领导小组公布的洛阳市2008年廉租住房保障对象、保障标准规定，家庭人均月收入低于350元/人的家庭可以申请廉租住房，说明城市家庭人均月收入350元以下者即为最低收入家庭，

47、需要享受廉租住房待遇。结合洛阳市近几年城市住户家庭人均收入抽样调查结果显示，所调查的300户中家庭人均月收入在400月/人以下者2003年占15.4%、2004年占9.66%、2005年占5%、2006年占4.66%，预计洛阳市2012年需享受廉租住房的家庭应占到全部家庭的5%。（2） 从住房现状水平角度分析：2005年底，经房管局入户调查，洛阳市有29000余户城镇最低收入家庭，占总户数的5.9%。其中拥有私房的“双困”家庭为558户，家庭人口2009人，私房建筑总面积15600平方米，需租赁住房补贴建筑面积14535平方米（人口2009*15平方米=30135平方米减去现有私房建筑面积15

48、600=14535平方米）；租赁私有房产的“双困”家庭有342户，家庭人口1230人，需租赁住房补贴建筑面积为18450平方米；租赁公有房产的“双困”家庭有206户，家庭人口740人，需租赁住房补贴建筑面积5500平方米；重点优抚对象402余户，需实行实物配租。（3） 结论：综合考虑经济财力和城中村、旧城改造对廉租住房建设的影响，规划期内需保障0.4万最低收入家庭的廉租住房困难问题。即期末廉租住房套数比例为0.4%。2、期末应享有经济适用住房户数（1） 从家庭收入角度分析：2003年以前，家庭人均月收入在400600元/人的家庭占调查家庭数分别为2003年26.0%、2004年22.67%、2

49、005年18%、2006年12%，其中2006年抽样调查中家庭人均月收入在800至1000元之间的家庭占20.67%。据此预测2012年洛阳市低收入家庭（需享受经济适用住房的家庭）应占到总家庭数的20%。2000年至2006年洛阳市城市住户家庭收入抽样调查表项目200以下200-400400-600800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40005000以上2000年（人）2098876322912000年（%）6.6732.7629.0021.007.333.000.332001年（人）11929665211232001年（%）3.6

50、730.6732.0021.677.004.001.002002年（人）35711069401652002年（%）1.0019.0036.6723.0013.335.331.672003年（人）24378904637132003年（%）0.6714.3326.0030.0015.3312.330.331.002004年（人）128688067441022004年（%）0.339.3322.6726.6722.3314.673.330.672005年（人）4145478646316522005年（%）1.334.6718.0026.0021.3321.005.331.670.672006年（人）

51、11336626488286112006年（%）0.334.3312.0020.6721.3329.339.332.000.330.33资料来源 洛阳市统计年鉴（2000-2006）（2） 从历年建设情况分析：洛阳市经济适用房建设于1995年，至今共建成经济适用房5.8万套，520万平方米，平均每年建设经济适用房0.48万套，43万方米。根据历年的建设情况预测，未来每年建设经济适用房均按0.5万套考虑，则期内需建设经济适用房2.5万套。合计期末共有经济适用房8.3万套，占总套数的11.69%，即期末拥有经济适用住房家庭占总家庭的11.69%。（3） 结论：考虑洛阳市未来城镇化进程加快，暂住人口

52、增多，对年轻人才吸引力增强等因素对经济适用住房需求量影响，确定期末经济适用住房套数比例为12.4%。3、期末改造剩余城中村住房期内需改造城中村约900公顷，4.2万套规模，则剩余城中村约2.3万套住房。4、结论通过上述分析，规划确定洛阳市2012年住房结构理论上应达到的结构为：廉租住房（套）：经济适用房（套）：普通商品房（套）：城中村（套）=0.4：12.4：84：3.2。（二） 住房建设结构根据上述分析，期内应建设住房3060万平方米，34万套。建设廉租住房20万平方米，0.4万套；经济适用房180万平方米，3万套；普通商品房2860万平方米，30.6万套（其中套型面积小于90平方米的住房2

53、2.6万套，1960万平方米）。1、扩大保障性住房建设规模和保障范围规划期内，用于实物配租的廉租住房建设规模约20万平方米，约0.4万套；通过租金补贴的形式，解决其它约3.55万户“双困”家庭的住房问题；经济适用住房现状5.8万套，期内增加180万平方米，约3万套，合计8.8万套。按照租售并举的原则，健全和规范更加科学合理的经济适用住房建设、流转和管理机制。2、调控和引导各类商品住房建设规模 规划期内，新增商品住房建设约2860万平方米，约30.6万套。合理确定政策性商品住房的建设规模，根据对本地居民的收入水平、住房市场价格走势和住房需求状况的动态监测与评估，制定年度限套型、限房价普通商品住房

54、建设计划，纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划，积极探索通过限套型、限房价的方式加大中低价位、中小套型普通商品住房供应，调控商品住房供应结构和稳定住房价格；制定完善的管理标准和程序，确保其它普通商品住房严格按照规定的套型结构比例进行建设。3、稳定住房用地供应和调整用地供应结构严格控制和合理确定增量用地规模，加大土地储备和一级开发力度，加强用地供需研究和市场运行动态监控，完善相关政策机制，确保住房用地二级市场稳定、有效、合理的供应；按照优先利用存量用地的原则，积极盘活存量用地；加大对闲置用地的处置力度；调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住

55、房的用地供应，年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。第六章、住房建设年度计划与空间布局一、住房建设年度计划（一） 住房建设年度计划2008年至2012年共开工建设住宅3060万平方米，34万套。2008年，建设住房约5.02万套，444万平方米。其中，建设普通商品住房42700套（其中套型小于90平方米30590套），建筑总面积400万平方米（其中套型小于90平方米的265万平方米）；经济适用住房6650套，建筑总面积40万平方米；廉租住房800套，建筑总面积4万平方米。2009年，建设住房约7.17万套，643万平方米。其中，建设普通商品住房64400套（其中套型小于90平方米47740

56、套），建筑总面积600万平方米（其中套型小于90平方米的414.5万平方米）；经济适用住房6320套，建筑总面积38万平方米；廉租住房1000套，建筑总面积5万平方米。2010年，建设住房约7.44万套，670万平方米。其中，建设普通商品住房67600套（其中套型小于90平方米50400套），建筑总面积630万平方米（其中套型小于90平方米的436.5万平方米）；经济适用住房5800套，建筑总面积35万平方米；廉租住房1000套，建筑总面积5万平方米。2011年，建设住房约7.26万套，658万平方米。其中，建设普通商品住房66200套（其中套型小于90平方米48480套），建筑总面积620万

57、平方米（其中套型小于90平方米的420万平方米）；经济适用住房5810套，建筑总面积35万平方米；廉租住房600套，建筑总面积3万平方米。2012年，建设住房约7.12万套，645万平方米。其中，建设普通商品住房65300套（其中套型小于90平方米48790套），建筑总面积610万平方米（其中套型小于90平方米的424.5万平方米）；经济适用住房5420套，建筑总面积32万平方米；廉租住房600套，建筑总面积3万平方米。20082012年住房建设年度计划表（二） 土地投放年度计划规划期内共投放土地1700公顷，其中新增土地300公顷，存量土地1400公顷。廉租住房12.5公顷，经济适用房109

58、.5公顷，普通商品房1578公顷。根据年度需建设住房规模，考虑新增土地及存量土地的使用比例，确定年度土地投放计划。2008年供应土地229.5公顷，其中廉租住房用地2.6公顷，经济适用房用地25公顷，普通商品房用地201公顷（其中套型面积小于90平方米住房用地131公顷）。2009年供应土地361公顷，其中廉租住房用地3.2公顷，经济适用房用地22.8公顷，普通商品房用地335公顷（其中套型面积小于90平方米住房用地233公顷）。2010年供应土地376.5公顷，其中廉租住房用地3.2公顷，经济适用房用地21公顷，普通商品房用地352公顷（其中套型面积小于90平方米住房用地242公顷）。201

59、1年供应土地371公顷，其中廉租住房用地1.8公顷，经济适用房用地21公顷，普通商品房用地349公顷（其中套型面积小于90平方米住房用地219公顷）。2012年供应土地362公顷，其中廉租住房用地2公顷，经济适用房用地19.4公顷，普通商品房用地340.6公顷（其中套型面积小于90平方米住房用地235公顷）。二、住房建设空间布局（一） 布局原则1、符合城市空间结构调整方向的原则按照 “一轴-两带七组团”城市空间结构和布局，加强分区指导，引导住房建设在区域内合理布局，统筹卫星城、旧城区、新区、开发区住房建设的协调发展，引动人口向新区流动，促进人口的合理分布。2、强化公共交通引导的原则充分考虑中低

60、收入家庭对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。3、推动就业与居住均衡发展的原则与组团功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性、选择的灵活性，推动职住平衡发展。4、促进社会公平与融合的原则正确反映和兼顾不同方面群众对住房的需求，按照“大融合、小分散”的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。（二） 各区人口、户数变化情况分析2000年至2006年间，洛阳市区户籍总人口142.2万人增加到151.0万人，增长8.8万人，年均增长1