居住权对抗所有权的司法裁判

1、房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理【提示】房产所有人持有权属证，能否要求居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家 庭成员，各地法院对此类案件的处理大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权 属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对 他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但 现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所 有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念 在实践中的贯彻运用。【基本案情】王天利与柳思思系夫妻关系，曲文莉系王天利的母亲。2008年曲文莉将回购的 公房

2、通过公证遗嘱给王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹来京后，要求 母亲撤销了遗嘱，并代理母亲曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起 所有权、共有权确认之诉，法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张，王 天利无耐另诉用益物权，要求保住居住条件。争议房屋源于王天利的父亲在世时承租的公房，房改时王天利出资回购，是否 享有共居资格，在法律上形成争议，曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能 并审，王天利另案提请用益物权争议。【无争事实】1、1992年以前王天利的父亲王海龙承租原工作单位的公有住房，1992年8月 份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房。拆迁前后王天利、柳思

3、思一家人一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房， 已有十八年时间，系共同居住人。2、2000年2月份原承租人王海龙去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思 思出资购买此房，考虑到对母亲的安慰，产权证登记在曲文莉名下。【居住理据】房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改 政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居 住的家庭成员共有。1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定第18条 规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；北京市职 工购买公有住宅楼房管理办法第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实 行限量

4、，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住 房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只 能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般 商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政 策性，这是公有住房的福利性决定的。【考虑公允】如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售 而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在城市公有住房管理规定第28条、 北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定第12条、最高人民法院关 于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第1

5、19条的规定得到确定。 曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法 于法有悖。早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时王天利出资回购 公有住房，“出资、共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系 的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司 法确认的法律原则，王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房 纠纷问题，结合国家政策，依据民法通则第72条、第78条、民法通则若干意 见第88条；物权法第93条、第95条、第103条、第104条规定；参照

6、婚 姻法司法解释（二）第19条、继承法第26条二款规定，务请以法律精神之适 当方法，顾及社会效果，保障王天利享有居住权，持证人负有接受共居人无差别地 居住的义务，共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的，法律应尽力保护，不 得因家庭关系而变，致家庭成员待遇有别。王天利虽未登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为王天利一家的保障性 住房，当年王天利也认为自己已经取得了保证生活居住的房屋，如今因为家庭争议 引发纠纷，曲文莉此前起诉要求王天利腾让房屋，王天利不得已诉求居住权，法院 如果认为他们对所居住的房屋不享有权利，在北京让他们另行解决居住问题，已经 不是他们的收入所能达到的，也不符合国务院有关保

7、障困难家庭居住权若干意见， 参照北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指 导意见第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，王天利在本市无 其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权 利。王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律依据：1、合同法第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同 居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。2、城市房屋租赁管理办法第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内 死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”3、北京市公有住宅租赁合同（京房管字1995第172号）第七条：

8、“租赁期限 内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同， 其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。4、生存权是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。所以 被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋，也没有固定的工作 和稳定的收入来源，原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生存权。 所以从以人为本，构建和谐社会的角度出发，应保护被告的居住权。5、民法通则第72条、第78条、物权法第一百一十七条规定；6、参照：宪法第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安 全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过

9、反向解释可 以推断出这一精神。7、世界人权宣言第二十五条规定“人人有权享受为维持其本人和家属的健 康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。联合 国经济、社会和文化权利委员会关于获得适当住房权的第四号一般性意见（第六 届会议，一九九一年）第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之 权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而 必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是 指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之 一种。【参考要旨】1、母子共同出资房改房算共有法院认为，本

10、案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有使用权，后 儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子共同出资 以母亲名义购买，儿子已对争议房所有权构成共有。（摘自辽宁大学出版社法官 说法第95案房改房家庭内部怎么？）2、法官说法：产权人不能告共有人腾房法院民庭法官：在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对共同居住的房 屋具有共有权，是一个容易引起双方争议的问题。破解这一难题，主要看该房屋是 否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外， 其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳 了房改款的，即使房屋产权证上未明确

11、记载该同住人口为共有人，也可构成共有。 本案该房为母子共同出资，虽然房证写的母亲，但儿子也拥有部分产权。需要提醒 大家的是，在审判实践中，房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多。这 种情况法院可以受理，但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的，一般不应 改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，法院驳回原 告诉讼请求。（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）3、最高人民法院关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共 同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函海南省高级人民法院：你院关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告收悉

12、。经研究认为， 该案当事人双方1971年6月合买府城镇达士巷7号第2进梁先觉、黄秀珍夫妇 的正屋1间和横屋2眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、 使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向 性意见，即认定府城镇达士巷7号第2进正屋1间、横屋2眼系属符振清、颜香芬 两人合资购买，产权应当共有分割和继承。4、王淑英与段巍一般所有权及与所有权相关权利纠纷裁判文书：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决：主要内容：段巍与王淑英系母子关系，本市东城区板厂胡同19号（以下简称 19号）北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有

13、，王淑英 就上述房屋与产权人签有租赁协议。1983年，包括段巍在内的王某一家人迁至19 号北房两间及厨房、厕所各一间。1989年段巍结婚搬至本市东城区北新桥三条64 号其岳父家中居住，离婚后又于1997年回到19号北房西数第二间即讼争之房居住。 1999年夏至2000年夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。2002年3月，段巍与其女 儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商登记字号为“北京小男 孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍 现暂时在北京市东城区井阳胡同1号租住，月租400元，其物品仍存放在讼争之房 中。此外，段巍及其女段雅靓户口登记在19号，

14、与王淑英分立两户。2002年12月， 段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其一直随其共同居住生活，现王 淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故请求确认其对讼争之房享有居住权。 王淑英辩称，段巍并未与其共同居住，婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人，其 对该房享有居住权和使用权。故不同意段巍的诉讼请求。裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王 淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王 淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本 市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权

15、。5、谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件一审判决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决二审裁定：北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定。主要内容：谢考进有租东城区安外大街3号院2号1单凶202号3居室楼房一 套，使用面积44平，谢会来为谢考划之子，与父亲在讼争之房共同居住，德荣丽于 1987年与谢会来结婚后也搬到讼争方房居住，现讼争之房由谢考进居住使用一间， 谢会来、德荣丽居住使用一间，谢会来、德荣丽之子谢彬及谢考进之妻刘凤蕊居住 使用一间，讼争房屋出租方北京天坛家具公司曾为谢会来出具证明，讼争房系单位 宿舍，谢会来多年来在此处

16、与其父母共同居住，享有居住权，诉讼中谢考进与案外 人马国福签订换房协议，三方约定，谢考进以讼争房换取马国福承租的本市东城区 交道口北二条35号楼8门103居室一套，谢考进要求谢会来、德荣丽搬出此房，谢 会来则表示使有面积不，不同意换房，谢考进诉到法院，谢会来、德荣丽在此处居 住，双方多年关系不睦，使我无法生活，现我年事已高，身体多病，不能忍受与谢 会来、德荣丽共同居住生活，故起诉要求谢会来、德荣丽搬离此房，交承租诉讼费。 谢会来、德荣丽辩称，我二人一直与谢考进共同居住，不同意谢考进的诉讼请求。裁判理由：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护， 本案中，讼争方房虽由谢考进承租，

17、但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼 争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明 确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会 来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。6、家庭成员之间的居住权案件：案情：原告与被告系父子关系。本案诉争的房屋系原告单位宿舍，原告夫妻俩 和包括被告在内的其他子女自1985年起均在此房屋一起共同居住。1996年因单位 进行房改将此房屋出售给原告所有。2001年，原告与被告母亲经法院调解离婚，调 解书确定

18、该房屋归原告所有。因原告和被告母亲以及其他子女在别处另有房屋而搬 出此房，后此房屋仍由被告居住。近年来，原、被告因家庭生活琐事发生矛盾。为 此，原告于2006年10月诉讼到法院，以被告侵权为由，要求法院判决被告搬出此 房屋。另查明，被告自1985年以来一直居住在诉争的房屋内，现虽已成年，但无固 定的工作和稳定的收入来源，也无其它房屋居住，生活较为困难。一审判决：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占，侵占他人 财产的应当返还财产。为此，法院判决被告于判决生效后三十日内从该房屋搬出， 将房屋返还给原告。宣判后被告未提出上诉，也未履行判决确定的义务。执行、申诉情况：2007年2月，原告向

19、一审法院申请强制执行，要求被告从该 房屋搬出。执行中被告提出申诉称，我自1985年起一直居住在此房，我现在无生活 来源的，也无其它房屋居住，原告起诉我侵权事实不成立，要求继续居住此房屋。 原审法院受理了被告申诉后，在处理本案时，存在两种不同意见。第一种观点认为：根据已颁布的物权法规定，物权是指权利人依法对特定的物 享有直接支配和排他的权利，根据这种法律精神，该房屋所有权人是原告的，他有 权拒绝被告继续居住房屋。原一审认定事实清楚，适用法律得当，应当维持原审判 决，驳回被告的申诉请求。第二种观点认为：被告是自1985年一直居住在此房屋，是合法居住在此房屋内。 1996年原告购买此房屋时，当时共同

20、居住人被告已成年，他当时尽管没有购买房屋 的能力，但是并没有明确表示放弃居住权利。现被告既无其它房屋居住，也没有固 定的工作和稳定的收入来源，如原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基 本的生存权。所以再审中应支持被告的申诉意见，判决被告对争议的房屋享有居住 的权利。笔者同意第二种观点。争议的焦点：被告是否构成侵权，对该房屋是否有居住权。评析1:我国宪法和相关的法律没有采用居住权的概念，最高人民法院以法释 200130号颁布了关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第二 十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可 以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

21、根据该规定，离婚时，一方无房可居属于生 活困难，双方可以协商或者法院可以判决有房一方以居住权或者房屋的所有权予以 帮助。该司法解释中提出有关“居住权”的规定。但是该司法解释中的居住权主体 是特定的，仅限于离婚纠纷案件中夫妻离婚后的一方，并不适用于其它民事诉讼案 件。对于何谓居住权，法律没有明确的规定。物权法在起草过程中，有专家提出把 居住权这种具有物权特征的准物权列入物权法的保护范畴，并提出在物权法领域中 “居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权 利，是他物权中的用益物权之一种。但是物权法定稿时删去了草案中该条款。这样 就使得居住权在司法实践中，出现审判缺乏法律

22、依据的难题。我个人理解的居住权， 是指特定的公民在自己依法占有的房屋内因居住和生活而享有的并排斥他人干涉的 使用房屋的权利。他的显著特点：一是居住权的主体是特定的；二是有合法依据而 占有房屋的；三是居住权人使用权须限于居住的目的。从本案主体上来看是特定的， 原、被告双方是父子俩，被告自1985年一直居住在房屋内并没有侵权的事实，是合 法居住在房屋内，而现占有房屋也仅是以居住为目的。评析二：1996年单位房改将该房屋出售给原告，此房屋由公房转为产权私房， 原告是以较小的对价取得房屋产权，而共同居住人被告当时已成年。被告虽不具备 购买房屋的条件，不能成为房屋的所有权人，却没有明确放弃居住权。所以不

23、能因 此排斥被告在房屋内的居住权利。现居住人被告申诉主张居住权，而产权人原告主 张物的排他使用权。针对本案有关居住权的问题在具体操作过程中没有明确的法律 规定。但是生存权是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。 所以被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋，也没有固定的 工作和稳定的收入来源，原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生 存权。所以从以人为本，构建和谐社会的角度出发，应保护被告的居住权。据此法院应判决，驳回原审原告要求被告搬出房屋的诉讼请求，支持了原审被 告的主张。结束语：法院从生存权的角度保护了被告居住权，并不是说房屋永久归儿子占 有、居住

24、。该房屋所有权仍归原告所有，被告今后有了固定的工作或稳定的收入来 源，具备相应的生存条件时，被告应主动让出房屋。如果被告具备上述条件仍不搬 出房屋，原告可再次向法院提出诉讼，要求儿子搬出房屋。7、二审案情裁判要旨：上诉人（原审被告）姜芹；被上诉人（原审原告）高月。坐落于北京市朝阳区 安贞里三区10号楼2门201号房屋原为拆迁安置住房，高恺、殷丽（高恺之妻）、 高凌（高恺之子，姜芹之夫）在此居住，2001年1月26日殷丽病故，2001年8月 7日高恺购买了上述房屋，成为该房所有权人。2001年12月20日，高凌与姜芹登 记结婚，姜随后与其子、其母一直在上述房屋居住。2004年8月3日，高恺向北京

25、 市朝阳区人民法院起诉，要求姜芹腾退上述房屋。2004年8月5日，高凌因涉嫌诈 骗被北京市公安局海淀分局逮捕。2004年8月30日，高恺在本案审理进程中死亡。 高恺生前留有公证遗嘱，指定其所有的房屋由其女高月一人继承。据此，高月于2004 年9月9日经申请参加本案诉讼。2004年12月8日，经过房屋所有权变更程序， 高月取得上述房屋所有权证。高月参加本案诉讼后，以房屋现所有权人之地位，要 求法院判令姜芹将上述房屋腾退，并交出房屋钥匙。而姜芹则辩称：高恺在诉讼中 死亡，本案应中止诉讼，等待高恺的继承人高月和高凌表明是否参加诉讼，才能继 续进行诉讼程序；高恺患有失语、脑梗塞后遗症、继发性精神障碍等

26、严重疾病，已 多年卧床不起，从而，高月所提供的高恺之遗嘱并非高恺的真实意义表示，遗嘱无 效；同时，姜芹认为诉争之房屋也有一部份属于其丈夫高凌的财产，故不同意高月 的诉讼请求。裁判要点：法院经审理认为，姜芹在诉讼中并没能提出证据高月所提供的公证 遗嘱，而相应地根据物权的公示、公信原则，诉争之房屋所有权人为高月。故高月 对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而姜芹如今未经所有权人高月的同 意，居住使用高月所有的房屋，侵犯了高月的合法权益。因此，判令姜芹在判决生 效后七日内将上述房屋腾退给高月，同时将该房屋钥匙交还高月。原审判决后，姜 芹不服，以原判程序不合法、认定事实错误为由提起上诉，要求撤销

27、原判。高月同 意原判决。二审裁判要旨：二审法院经审理认为，诉争房屋原为拆迁安置房，后被高恺购 买，高恺成为所有权人，高凌作为被安置人其对该房屋享有居住的权利。姜芹因与 高凌结婚在上述房屋内居住，在其于高凌婚姻关系存续期间，其在该房屋亦有居住 的权利。现姜芹所提供证据不能公证遗嘱的有效性。故高月依遗嘱继承取得了上述 房屋的所有权，但不应剥夺高凌、姜芹在此居住的权利。高恺死亡后，由高月参加 本案诉讼，符合法律规定。姜芹主张本案应中止审理，认为原审法院程序不合法的 上诉理由不能成立，不予支持。综上，二审法院判决撤销原审判决，改判姜芹于本 判决生效后十日内将上述房屋客厅南侧东一间、客厅北侧一间腾退给高

28、月，其可在 客厅南侧西一间房内居住，客厅、厨房、厕所双方共同使用。评析意见：本案确属民事审判中最常见的权属纠纷，笔者以此个案为引，却意 在探求其背后深意。本案中，两级法院对于一审程序的组织进行、案件事实的认定 上并无二致。但是，其裁判结果却大相径庭。一审法院基于民法传统物权公示、公 信原则，肯认房屋所有者高月对标的物享有占有、使用、处分和收益的完整权属。 从而，认定房屋实际占有人姜芹侵犯了高月所有权属，判其败诉。而与之相对应， 我们可以明确看到，二审法院仍然确认高月依有效遗嘱继承成为诉争房屋的现在所 有权人，同时承继房屋原所有权人高恺成为诉讼适格当事人。可见，与一审法院相 同，二审法院仍然坚持

29、了物权变动的公示、公信原则。但是，二审法院也同时肯定 了姜芹对该房屋享有居住的权利，并且，这一权利在个案中获得了对抗有“绝对权 之王”称号的所有权的胜利。此虽属平凡个案，却不能不让我们每一个法律实践者 深思。居住权在我国现行民事实体法中尚没有得到确认。在民法体系中，它属于占有 的一种形态。而占有，在我们一直并正在学习和推崇的德国民法典中，位于物权编 首章，其地位自不待言。本案二审法院大胆突破传统观念和制定法的局限，通过利 益衡量，综合考虑该当案件各方当事人与争讼标的关联程度，作出突破性裁判。从 民事诉讼解决纠纷角度出发，也妥当地实践了定分止争、保障权益的诉讼目的。透 过冰冷的卷宗，我们应该能看到这样一幅景象：丈夫身陷囹圄，养育幼子、赡养老 母，仅靠一名弱女子担负。而今，这一家三口却正面临着要被赶离已经居住生活多 年的家屋。究其原因，就是她丈夫可能入狱，而家屋主人不愿再让外姓人居住。北 京的房价，已经被哄抬得让平常百姓不敢问津。试想，如果这一家老小三口被赶出 熟悉的家，她们将在何处挡雨避风？审判结果，尤其是民事裁判的形成，法律效果并不只是唯一决定因素。在个案 中，社会效果不能忽略。我们不能直视更多的人无家可归而无动于衷，更不能在僵 化司法理念指导下对此种形势推波逐澜。当面临制定法没有明确规定的情形