中南世纪城一期物业管理投标书(DOC 69)

1、中南世纪城一期物业管理投标书目 录第一部分 投标人的服务承诺 第2页第二部分分 XXXXXX简介及及相关资资质证明明材料 第3页页XXXXX简介 第33页XXXXX主要业业绩 第55页资质材料料 第6页页第三部分分 中中南世纪纪城一期期物业管管理服务务方案 第111页第一节 物物业管理理服务工工作的整整体设想想及策划划 第111页第二节 拟拟采取的的管理方方式 第188页第三节 工工作计划划 第222页第四节 物物资装备备计划 第244页第五节 人人员配备备 第 224页第四部分分 中南南世纪城城一期物物业管理理各项承承诺及完完成指标标采取的的措施 第277页房屋及公公共部位位的维修修养护，公

2、共设设施、设设备及场场所的使使用、维维修、养护护和管理理 第288页第二节 治安消消防管理理 第229页第三节 环境清清洁卫生生 第332页 第四节 交通车车辆管理理 第334页第五节 住宅区区档案资资料管理理 第335页第六节 服务质质量效果果 第339页第七节 装修管管理 第440页 无无偿便民民服务与与代办生生活服务务项目及及收费标标准 第422页第九节 社区文文化与环环境文化化 第446页 物物业维修修基金的的建立和和使用 第488页 附： 中南南世纪城城一期管管理处各各岗位职职责 第449页第五部分分 测算报报价 第611页第一部分分 投标标人的服服务承诺诺致 新世世界中心心开发公公

3、司：根据已已收到的的中南南世纪城城一期物物业管理理项目招标文文件的要要求，遵遵照江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准、南通市市普通住住宅物业业管理公公共服务务等级收收费标准准、物业管管理条例例的规规定，我我司经考考察现场场和研究究招标文文件后，经过仔仔细测算算，小区区按江苏苏省物业业管理服服务标准准五级提提供服务务，公共共服务费费按人民民币1.2元元/m22.月（不不含公共共能源分分摊费）价格收收取，办办公用户户及商业业部分将将按照江江苏省优优秀物业业管理大大厦的标标准提供供服务，公共服服务费分分别按人人民币22.2/元和33.0元元/m22.月（不不含公共共能源分分摊费）价格收收取。按按招标

4、文文件的要要求实行行综合一一体化物物业管理理。我司保保证：自自接管中中南世纪纪城一期期物业管管理项目目起随时时随地为为业主提提供优质质服务，打造精精品工程程，三年年之内将将成为市市级、省省级物业业管理优优秀项目目并力争争创建全全国物业业管理示示范小区区。若我司司有幸中中标，将将在签定定物业管管理合同同时，向向贵司交交纳伍十十万元银银行履约约保函。投标单位位（章）：南通通XXXXX管理理有限公公司法定代表表人（章章）： 日期：二二00六六年 月月 日第二部分分 XXXXXX简介及及相关资资质证明明材料 南通XXXXXX管理有有限公司司情况介介绍南通XXXXX管管理有限限公司，为 集团成成员企业业

5、，由 房房地产业业有限公公司和 新世界界中心开开发有限限公司共共同投资资组建。公司管理理面积达达30万万平方米米，公司司业务主主要分布布在江苏苏南京、海门、南通，山东青青岛、烟烟台等。接管物物业类型型包括办办公楼、别墅、公寓、高层住住宅等。管理项项目主要要有：南南京中南麒麟锦锦城，海海门中南大大厦，青青岛中南公公寓。队队伍继海海门、南南京、青青岛之后后运作已已经逐渐渐成熟，目前在在职员工工1000余人，其中管管理人员员大专以以上学历历高达1100%。物业管理理的最终终目的是是为了发发挥物业业的最大大使用功功能，是是其保值值增值，并为物物业所有有人和使使用人创创造整洁洁、文明明、安全全、舒适适的

6、生活活和工作作环境，最终实实现社会会、经济济、环境境三个效效益的统统一和同同步增长长。这也也是我们们XXXXX人在在工作中中为之奋奋斗的目目标，为为了更好好、更快快的实现现这一目目标，本本公司自自创建以以来，就就以“发展精精品战略略，创建建名牌企企业”为指导导思想，坚持企企业做到到“高起点点、高标标准、高高质量”。并在在工作中中形成了了以下几几点特色色：1、以人人为本、重视培培训人才对企企业来说说，是最最重要的的资源，是决定定企业发发展的主主要因素素，为人人才的成成长和发发展创造造一个良良好的环环境是我我们坚持持的一贯贯方针，在我司司内部，已形成成了“能者上上，庸者者下”，奖惩惩严明的的良好的

7、的用人体体制。对对此，我我们对外外积极寻寻找引进进人才，对内加加强培训训、培养养和发现现人才。每年、每月、每周我我们都要要制订详详细的培培训计划划，从总总经理到到保洁员员，每个个人都要要参加相相应内容容的培训训，鼓励励员工一一专多能能，每年年的培训训考核成成绩都作作为职务务晋升和和年终奖奖励的重重要依据据。2、科学学管理，规范服服务向管理要要效益是是本公司司做好物物业管理理工作的的基本出出发点，也是公公司生存存和发展展的客观观要求。为此，我们将将积极导导入ISSO90001-20000国际际质量体体系标准准，并在在此体系系内，严严格按照照“管理专专业化、服务规规范化、经营企企业化”的思想想建立

8、起起一整套套科学规规范的管管理体制制。使大大家的一一言一行行都有文文可依、有据可可查，用用科学的的管理体体系来规规范我们们平时的的服务工工作，使使本公司司的企业业管理水水平及企企业整体体素质都都达到了了较高的的层次。在管理理工作中中，我们们充分利利用电脑脑管理等等先进的的管理方方式，各各部门的的工作情情况、业业主的有有关资料料通过电电脑联网网查寻，一目了了然。有有效地提提高了工工作效率率和质量量。3、业主主第一、服务到到家“业主永永远是我我们的上上帝”，这是是常常挂挂在我们们XXXXX人嘴嘴边的一一句话，业主的的需要，就是我我们的目目标，随随时为业业主提供供最优质质的服务务，是我我们的服服务态

9、度度。在抓抓员工素素质培养养上，我我们要求求员工面面对业主主永远要要保持微微笑姿态态，对业业主提出出的要求求，不允允许说“不”字。在在抓企业业人员管管理上，我们将将对员工工着装、接听电电话用语语、行走走站立姿姿势、与与业主讲讲话语气气语调等等方面都都有明确确的行为为规范要要求，在在提高对对业主的的服务质质量上，我们千千方百计计，想方方设法，一切从从业主的的利益着着想，努努力强化化员工的的优质服服务意识识，做到到 “业主想想到的要要做好、业主没没想到的的也要做做好”。公司司通过一一系列的的培训和和教育，既提高高了员工工的素质质，也向向社会大大众展示示 “XXXXX人”的精神神风貌。我们愿通通过自

10、己己的努力力，通过过自己对对业主的的全心服服务，取取得政府府、社会会、业主主的认同同。第二节 南通XXXXXX管理有有限公司司业绩介介绍XXXXX承接的的部分项项目概况况序号项目名称称服务内容合同签约时间间合同履约情况况托管面积积（平方米米）123第三节 资 质质 材 料授 权 委 托托 书本授权委委托书声声明：我 （姓姓名），系 南通XXXXXX管理有有限公司司 的的法定代代表人，现授权权委托 为为我司授授权代理理人，以以本公司司的名义义参加 中南南世纪城城一期物物业管理理 投标活活动。授权代理理人在开开标、评评标、合合同谈判判、签约约及办理理相关公公证等过过程中所所签署的的一切文文件和处处

11、理与之之有关的的一切事事物，我我均予以以承认。该被授授权人就就在宁办办理相关关公证事事宜有转转委权。授权代理理人： 性性别： 年龄龄： 职职务： 身份证号号码： 特此委托托！ 投标标人（章章）：南南通XXXXX管管理有限限公司 法人人代表（章）： 授权权代理人人（签字字）： 日 期 ： 二二00六六年 月月 日 注：1、本证明明书与本本人身份份证对照照使用。 2、本本委托书书中授权权代理人人的签名名笔迹和和印章是是核对由由他们签签发的文文件有效效性的依依据。 资格证明明材料如如下：（1）资资质证书书复印件件1份（2）法法人营业业执照（副本）复印件件1份（3）项项目负责责人简介介表3-11 项项

12、目投入入人员汇汇总表人员总数数79人管理人员11人作业人员68人序号职务姓名年龄性别职称专业主要资历历简述公司总部项目分管负责责人31岁男中级法律95年至至今，曾曾先后在在中国南南车集团团、南京京百家湖湖物业、江苏商商茂物业业、南通通XXXXX就职职，主持持过全国国示范大大厦的创创建工作作，并接接受全国国城建培培训中心心和中国国物业网网的邀请请进行物物业管理理企业经经理人方方面的培培训现场项目负责责人28岁女初级物业管理详见个人人简历主要管理人员员25岁男房地产经经营管理理详见个人人简历表3-22 项目目主要管管理人员员简历表表姓名性别女出生年月月19788、099最终学历历大学专科科毕业院校

13、校及时间间毕业专业业物业管理理现任职务务项目经理理政治面貌貌团员工作年限限7年从事项目目工作年年限7年专业技术术职称身份证号号码3206625119788092261886x专业技术术证书名名及证书书号序号证书名证书号1物业管理理经理上上岗证/2会计电算算化证/3管理主要要服务经经历（包包括获奖奖情况）19999、03320003、09 海门000物业业管理有有限公司司 项目经理理20033、100今 南南通XXXXX管管理有限限公司 项目经理理备注：11、专业业技术证证书指职职称证书书以及国国家注册册专业证证书等。 22、本表表限项目目负责人人和主管管填写。表3-33 项目目主要管管理人员员

14、简历表表姓 名性 别男出生年月月19811、077最终学历历大学专科科毕业院校校及时间毕业专业业房地产经经营管理理现任职务务主管政治面貌貌团员工作年限限3年从事项目目工作年年限3年专业技术术职称身份证号号码34088251198110700645510专业技术术证书名名及证书书号序号证书名证书号1物业管理理企业经经理上岗岗证/2人力资源源上岗证证/3/4/5/6/管理主要要服务经经历（包包括获奖奖情况）20033、720004、88安徽000物业业管理公公司绿园园小区管管理处、主任助助理20044、820005、88南京000物业业管理公公司 物业助助理20055、9今 南南通XXXXX管管理

15、公司司 主管备注：11、专业业技术证证书指职职称证书书以及国国家注册册专业证证书等。 22、本表表限项目目负责人人和主管管填写。第三部分分 中中南世纪纪城一期期物业管管理服务务方案第一节 中南南世纪物物业管理理服务工工作的整整体设想想及策划划南通XXXXX管管理有限限公司作作为物业业管理行行业极具具潜力的的后起之之秀，完完全有能能力有信信心承担担起中南南世纪城城一期的的物业管管理工作作，一旦旦我司受受委托管管理这个个项目，我们将将充分凭凭借自己己的人才才优势、文化优优势、技技术优势势、管理理优势和和资金优优势，把把中南世世纪城一一期建设设成为南南通首座座公寓式式的物业业管理的的典范。我们的管管

16、理总目目标是：自接管中中南世纪纪城一期期之日起起，按五五级等级级标准实实施物业业管理服服务，三三年内成成为市级级、省级级物业管管理优秀秀住宅小小区，并并积极争争创全国国示范。整体的设设想与策策划分为为五个方方面： 高标准准、高水水平管理理的措施施 建立和和实施完完善的物物业管理理质量体体系物业管理理行业的的发展过过程证明明了要达达到高质质量的物物业管理理服务水水平必须须建立一一套高标标准的质质量保证证体系。近几年年来，在在国内物物管行业业逐渐推推广实施施的ISSO90001-20000质量量体系标标准被实实践证明明是行之之有效的的，这一一点我们们公司在在导入并并通过IISO990011-200

17、00质质量体系系国际认认证后，就深深深地体会会到其好好处。在在中南世世纪城一一期的物物业管理理工作中中，从一一开始就就要坚持持做到高高标准、高起点点，科学学管理、规范服服务。要要根据中中南世纪纪城一期期的管理理模式和和特点尽尽快建立立和实施施ISOO90001-220000质量管管理体系系。1.2 培育育高素质质的员工工队伍人才对我我们来说说，是最最重要的的资源，它决定定了企业业的兴衰衰。在人人才的管管理上，我们着着重抓好好两个环环节，一一是“引进关关”，引进进的人才才要具有有较高的的专业技技能和较较好的综综合素质质。二是是“培训关关”，我们们公司每每年都要要针对不不同的人人员分别别制订出出详

18、细的的培训计计划，要要求大家家有现代代的物业业管理意意识，为为业主服服务的意意识，都都要做到到一专多多能，每每年的培培训考核核成绩都都要做为为职务晋晋升和年年终奖励励的重要要依据。作为做做好物业业管理服服务工作作的重要要前提，我们的的人才培培养目标标是：培培养一支支高素质质的精干干的员工工队伍。1.3 加强强和完善善物业管管理的硬硬件条件件在中南世世纪城一一期物业业管理工工作中，除了要要充分依依托现有有的管理理设备外外，还需需投入一一笔资金金加强和和完善物物业管理理的有关关设备、设施，如要实实行全电电脑化办办公系统统、护卫卫快速反反应系统统和完善善的监控控系统等等。1.4 营造造富有特特色的社

19、社区文化化具体内容容在后续续章节中中有详细细描述。1.5 实施施办公、住宅区区人性化化的专业业物管崇尚人性性，是我我们管理理工作的的精髓。在中南南世纪城城一期，我们将将广泛引引入人性性化物业业管理的的理念，关注业业主的生生活质量量，关注注员工的的不同需需求，在在管理、环境、空间各各个层次次和环节节营造一一种既相相互信任任、相互互尊敬，又有明明确的行行为规则则这样一一种和谐谐、有序序的舒畅畅环境和和文化氛氛围。从从而使人人们的潜潜力得到到充分发发挥，人人们对工工作、生生活、文文化上的的品味需需求得到到满足。使我们们的管理理工作得得到业主主的理解解、认可可和支持持。也使使公司的的经营管管理理念念得

20、到管管理员工工的普遍遍认同，在物业业管理的的各处细细节，要要体现出出对人的的珍爱和和关怀。1.6 注重重发挥业业主自治治、自律律的功能能以业主管管理委员员会为代代表的广广大业主主共同参参与物业业管理，变单向向推动为为双向共共管，是是物业管管理发展展的要求求和趋势势，只有有启发广广大业主主共同参参与物业业管理，增强业业主自治治、自律律功能，使业主主自治、自律与与专业化化物业管管理相结结合，才才能使中中南世纪纪城一期期物业管管理真正正得到升升华，这这也是发发达国家家和地区区物业管管理的重重要经验验。为此此，我们们将充分分发挥中中南世纪纪城一期期业主管管委会作作用，通通过业主主的内部部组织网网络和组

21、组织社区区内的文文化活动动，潜移移默化地地增强业业主参与与管理的的意识。管理深度度和广度度的做法法社会在进进步、时时代在发发展。对对于中南南世纪城城一期这这样一个个白领精精英荟萃萃的广大大业主而而言，物物业管理理服务的的深度和和广度是是没有止止境的。我们认认为：随随着社会会的进步步和社会会分工的的不断专专业化，物业管管理公司司在管理理深度和和广度上上，除了了依靠科科技手段段外，还还应尽可可能和社社会各专专业服务务机构联联合，满满足业主主的多方方面需求求。我们们提出以以下两项项措施： 在中南南世纪城城一期建建立相应应的居民民生活商商业网点点。从满满足居民民生活需需要做起起，利用用各种条条件逐渐渐

22、开办小小超市、家电维维修中心心、健身身中心等等等，为为广大业业主提供供各种便便利条件件。 管理处处全方位位建立商商业服务务信息网网，与各各商家、专业服服务公司司建立广广泛联系系，满足足业主需需求。如如物业保保险代理理、租赁赁代理、房屋装装修代理理、信息息咨询、家政服服务、接接送小孩孩、代购购各种票票务、介介绍住家家保姆等等等。3 超超前性、创造性性、全方方位服务务的意识识3.1 超前前性是中中南世纪纪城一期期物业管管理前卫卫和榜样样地位的的标志。重点由由以下几几点组成成：3.1.1 实施住住宅环境境形象设设计与建建设（DDIS）工程。住宅环环境形象象设计与与建设是是继企业业形象策策划（CCIS

23、）之后更更富时代代特色的的新概念念，它已已同资源源、人才才、科教教、环境境、信息息等一样样，成为为构成住住宅管理理的要素素之一，同时，具有对对住宅形形象的塑塑造功能能和对物物业的增增值功能能。3.1.2 全面体体现对残残疾人的的关心。我们将将在整个个住宅区区内对残残疾人实实行无障障碍通行行，公共共区域设设有关照照残疾人人的标识识。这一一措施不不仅体现现了对残残疾人的的关爱，同时也也会提高高居民的的文明意意识。3.1.3 充分发发挥电视视监控系系统的作作用，使使管理人人员及时时掌握中中南世纪纪城一期期各个区区域的治治安状况况，出入入人流状状况，车车辆交通通状况及及卫生保保洁状况况等，使使各种紧紧

24、急情况况能得到到及时处处理。3.2 创造造性是中中南世纪纪城一期期物业管管理的生生命源泉泉科技在进进步，人人们的观观念在不不断地转转变，人人们对住住宅区的的各种需需求也在在不断地地扩展。中南世世纪城一一期只有有不断地地创新，吸收国国内外住住宅管理理精华，做人之之未做，做人之之难做，才能不不断完善善，并保保持在同同行业中中的领先先地位。如：实实行物业业管理企企业多元元化经营营，我们们计划在在接管中中南世纪纪城一期期物业管管理工作作后，在在其周围围区域内内陆续投投资开设设电器维维修中心心、美容容美发中中心、快快餐店、健身房房等，以以满足广广大住户户的日常常生活需需要，同同时不断断提高管管理处的的综

25、合实实力。3.3 实施施社区全全方位服服务我们在接接管中南南世纪城城一期后后，将迅迅速推出出“温馨家家园计划划”，充分分利用中中南世纪纪城一期期及周边边地区的的各类设设施和场场所，为为广大业业主提供供全面周周到的224小时时温馨服服务。如如：3.3.1 定期举举办棋牌牌赛、书书画展、各种派派对等，丰富住住户的业业余生活活，增进进业主间间的情感感沟通。3.3.2 设立业业主接待待日和业业主接待待电话，向业主主提供224小时时全天候候的护卫卫、保洁洁和维修修服务。我们的口口号是：“住中南南世纪城城一期，享受轻轻松生活活”。使每每一位入入住中南南世纪城城一期的的业主都都能享受受到我们们温馨的的服务和

26、和现代生生活的便便利。4 创创造优美美舒适、安全文文明、洁洁净环境境的设想想中南世纪纪城一期期位于新新市区，是一个个高档住住宅区，在物业业管理工工作中，我们应应以高的的文化品品味取胜胜，通过过住宅区区软、硬硬件的配配套服务务，创造造出优美美舒适、安全文文明、环环境洁净净的高档档小区。4.1 硬件件建设可靠的安安全保障障系统、管理完完善的环环境设施施、简洁洁醒目的的住宅形形象设计计系统、安全方方便的交交通网络络以及丰丰富的文文化色彩彩等，一一系列具具有一定定超前性性能的先先进设施施、设备备为中南南世纪城城一期高高尚环境境和文明明建设提提供了物物质保证证。4.1.1 公布空空气质量量周报。空气质质

27、量是环环境质量量的重要要内容。我们拟拟在中南南世纪城城一期内内业主基基本上都都入住以以后，实实行空气气质量周周报公布布措施。这样既既可以让让监测数数据直接接为业主主服务，同时又又可以提提高住户户的环保保意识。中南世世纪城一一期应为为净化南南通环境境做出积积极的贡贡献。4.1.2 建立优优美的环环境。为为了使中中南世纪纪城一期期环境进进一步活活跃起来来，更具具文化品品味，我我们将与与南通玄玄武湖合合作，对对小区内内各种植植物进行行标识、归类，将中南南世纪城城一期变变为富有有特色的的小型植植物园，使居民民和来客客感受到到的不仅仅是满目目绿草、红花，而且从从植物介介绍中可可以增加加植物、绿化知知识，

28、这这是一项项极有意意义的措措施。4.1.3 对垃圾圾的分类类处理。随着社社会的发发展和进进步，环环保问题题越来越越突出，我们计计划在接接管中南南世纪城城一期后后逐步实实行垃圾圾的分类类投放和和处理，并在住户手手册和和各投放放点标明明分类收收集方法法。设可回收收垃圾、一般垃垃圾和有有害垃圾圾三类箱箱。可回回收垃圾圾以报纸纸、书刊刊、瓶、易拉罐罐等为主主，一般般垃圾及及渣土等等为主，有害垃垃圾主要要为各类类废电池池、电镀镀制品、杀虫剂剂罐等。对垃圾的的分类处处理，我我们将通通过各种种宣传手手段，增增强业主主的环保保意识，引导他他们养成成正确的的习惯。4.1.4 严格车车辆交通通管理。我们准准备设置

29、置完善的的各类交交通标识识，加强强车辆的的监控和和引导，及时处处理突发发事件。4.1.5 运用现现代科技技手段，“三防”结合，确保安安全。“三防”结合即即是人防防、物防防、技防防相结合合。“人防”上我们们实施快快速反应应系统，由管理理中心统统一指挥挥调度，强调多多重结合合，即流流动岗与与固定岗岗相结合合、全面面防范与与重点防防范相结结合、整整装与便便装相结结合。物物防上采采用围墙墙、防盗盗装置等等手段提提高防范范能力。在充分分强调人人的因素素的前提提下，逐逐步过渡渡到技防防为主，运用中中南世纪纪城一期期的智能能化保安安设施结结合管理理处的统统一管理理、快速速调度，确保治治安防范范万无一一失。4

30、.2 软件件建设创建高档档次的住住宅小区区，软件件建设比比硬件构构成更为为重要、更为艰艰巨。特特别是我我国物业业管理行行业发展展时间短短，管理理公司和和广大业业主均需需要进一一步加深深对物业业管理的的认识和和自身修修养，这这个过程程需要日日积月累累的努力力，物业业管理公公司应着着眼于长长远发展展，持之之以恒地地在软件件建设上上下功夫夫。主要要有以下下内容：4.2.1 将可持持续发展展战略作作为中南南世纪城城一期发发展的主主导战略略。4.2.2 组织落落实，措措施得力力。成立立以管理理处为主主、有业业主代表表参加的的中南世世纪城一一期环保保委员会会，着眼眼于中南南世纪城城一期长长远发展展，依照照

31、可持续续发展战战略，制制定和实实施中南南世纪城城一期环环保工程程。4.2.3 引入住住宅形象象设计与与建设功功能，对对中南世世纪城一一期进行行形象塑塑造。4.2.4 建立“管理处处员工人人人都是是环保监监督员”的观念念，对不不利于环环保的行行为及时时予以制制止。4.2.5 营造“保护社社区环境境，创建建绿色家家园”浓厚气气氛。重重点放在在提高环环保意识识，增加加环保知知识方面面，通过过环保讲讲座、每每年六月月的世界界环保日日系列活活动等，引导住住户关心心社区环环境。4.2.6 鼓励节节约水电电，组织织居民开开展有利利于身心心健康的的文体活活动。4.2.7 严格装装修审批批手续，规范施施工行为为

32、，控制制装修材材料的使使用，加加强工程程监管。4.2.8 要逐步步实行垃垃圾的分分类投放放、处理理。5 体体现社区区文化、环境文文化特色色的物业业管理典典范模式式5.1 中南南世纪城城一期社社区文化化活动的的总体构构想社区文化化三项主主题：营营造全新新的工作作理念；热爱地地球，保保护环境境；做新新世纪文文明使者者。社区文化化三项特特征：人人性化的的管理理理念；超超前性的的文化视视角；宁宁静、祥祥和的文文化气氛氛。社区文化化的总体体目标：使中南南世纪城城一期成成为住宅宅文化的的典范。中南世纪纪城一期期将在我我们的管管理下大大力开展展社区文文化建设设。中南南世纪城城一期的的文化定定位是中中西方文文

33、化与现现代科学学技术的的有机结结合。我我们将在在环境文文化、行行为文化化、制度度文化，精神文文化等四四个方面面全方位位展开，通过循循序渐进进、潜移移默化、寓教于于乐的社社区文化化建设，提高业业主素质质，培养养互助互互爱精神神，增强强社区凝凝聚力，发挥社社区文化化的凝聚聚功能、激励功功能和约约束功能能。在中中南世纪纪城一期期文化建建设上，我们还还注重近近与远、大与小小、教与与乐、雅雅与俗的的结合。我们将将实施名名牌与形形象战略略，积聚聚中南世世纪城一一期的无无形资产产，创造造名牌。5.2 中南南世纪城城一期环环境文化化的构想想针对中南南世纪城城一期的的园林式式布局和和环保要要求，我我们除了了对住

34、宅宅内噪音音、水质质、空气气等环保保要素进进行监测测，全面面加强社社区环境境文化和和环保建建设外，还准备备做好以以下几点点：第一一，维护护已有的的园林绿绿化，实实施各季季节植物物交叉式式绿化工工程。第第二，加加强对社社区内环环保意识识的灌输输，使每每个业主主都自觉觉热爱社社区内的的环境，建议在在社区内内设计摆摆放一些些雕塑作作品，以以体现出出优雅的的艺术氛氛围。第第三、开开展社区区环境文文化建设设，实施施社区环环境形象象战略，整合社社区环境境形象，统一规规划社区区内的各各种自然然景观和和人文景景观。我我们将拟拟定业主主手册、环境手手册、制制订全面面的环境境管理方方案。5.3 XXXXX的的管理

35、模模式XXXX管理模式业主第一以人为本品牌战略第二节 拟采采取的管管理方式式面对中南南世纪城城一期这这样一个个高品味味、高水水平、高高素质居居住人群群的现代代化住宅宅小区，选择怎怎样的管管理模式式才能达达到最佳佳的管理理效果，这是我我们确定定管理方方式的重重要课题题，我们们在深入入调查研研究的基基础上确确定了我我们的基基本思路路是：严格资质质管理，选用专专业素质质和综合合素质均均较高的的各类专专业技术术人才，以严格格的管理理制度规规范各类类服务，运用电电脑管理理等现代代化手段段，实现现高效率率、高水水平的综综合一体体化管理理，加强强社区精精神文明明建设，实施品品牌战略略。我们的管管理方式式分为

36、组组织机构构系统、运作程程序系统统、信息息反馈系系统和激激励系统统四部分分组成。组织系统统组织机构构（见下下图）项目经理环境部工程部综合客服部护卫部组织机构构图说明明：2.1 从中中南世纪纪城一期期内部管管理机构构图中可可以看出出，我们们将在业业主管理理委员会会的监督督和指导导下实行行公司领领导下的的主任负负责制，这是一一种垂直直领导方方式，充充分利用用资源，编制力力求精干干，其人人员力求求一专多多能。在在拟制计计划、组组织领导导和对各各项工作作检查指指导协调调等方面面由管理理处经理理直接负负责，各各项具体体工作在在各组职职责范围围内由各各主管直直接安排排，各主主管下属属人员直直接向主主管负责

37、责，而各各主管直直接向经经理负责责。这样样的结构构使权力力集中、责任明明确、命命令统一一，联系系简捷、工作高高效。2.2 物业业管理组组负责小小区安全全、消防防、交通通、保洁洁、绿化化、便民民服务与与社区文文化活动动等工作作；工程程设备组组负责设设备管理理、维修修养护及及便民服服务等工工作；综综合组负负责管理理处的财财务工作作和文件件资料的的管理及及电脑打打字等工工作。运作程序序系统整体运作作流程日常管理与维修养护住户入住房屋验收与接管各类工种岗位培训护卫组环境组综合客服组各级各类人员开展管理与养护工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作整体运作作流程图图说明：2.1 从整整体运作作流程图图

38、中看，我们注注重于整整体设计计全面合合理，各各项工作作环节紧紧密衔接接，起到到承上启启下，相相互制约约的作用用。2.2 整体体动作的的各个环环节我们们将严格格按照XXXXXXISOO90001-220000质量保保证体系系进行运运作，它它同样适适用于中中南世纪纪城一期期物业管管理处的的整体运运作方案案。2.3 在管管理处的的整体运运作过程程中将始始终运用用现代化化的电脑脑管理网网络系统统，从方方案的拟拟定到各各项工作作任务的的完成都都实现智智能化管管理。2.4 在整整体动作作过程中中，始终终坚持全全过程管管理，确确保指挥挥与监督督的封闭闭性管理理，保证证管理有有效、及及时到位位，从而而在最大大

39、限度上上避免了了缺漏和和盲点。信息反馈馈系统信息反馈馈示意图图执行实施机构（各主管、专业人员）组织指挥机构（经理）监督机构（经理）信息反馈渠道信息反馈馈示意图图说明：2.1 信息息也是资资源，中中南世纪纪城一期期管理处处的信息息来源于于执行机机构、监监督机构构和信息息反馈渠渠道。2.2 中南南世纪城城一期管管理处在在平时运运作时，项目经经理既是是指挥员员，又是是督促检检查者，当各项项工作指指令下达达后，执执行机构构相应开开始运作作，此时时，项目目经理就就可以在在信息反反馈渠道道中获取取信息，对指挥挥机构所所发出的的各项指指令可以以作出较较为实际际的评估估，从而而判断其其正确与与否，从从中吸取取

40、经验，纠正错错误，有有效地克克服了在在工作中中的盲目目现象。2.3 在监监督机构构控制方方式中，我们采采取例行行检查和和突击抽抽查相结结合的方方式进行行，而监监督控制制的措施施以预先先控制与与信息反反馈控制制相结合合的方式式进行。激励系统统激励系统统示意图图激励机制文化活动机制培养提升机制奖惩机制工资福利机制思想工作机制激励系统统示意图图说明：2.1 激励励是管理理处内部部对员工工管理的的主要方方式。每每个员工工的个人人权利需需要得到到尊重并并应始终终保持旺旺盛的工工作积极极性，从从而可以以在一定定程度上上获得经经济效益益和社会会效益。2.2 思想想工作机机制重在在激发每每一个员员工的内内在潜

41、能能，充分分调动员员工的个个人积极极性，适适时做好好深入细细致思想想工作，其主要要工作方方式有与与员工谈谈心，组组织有益益的集体体活动和和家访等等。2.3 奖惩惩机制应应以表扬扬奖励为为主，以以处分为为辅的原原则，但但奖惩要要分明，用优胜胜劣汰的的方式，纯洁用用工队伍伍，在奖奖励类型型上，我我们坚持持以精神神鼓励为为主，物物质奖励励为辅。2.4 工资资福利机机制重在在考核，缩小固固定部分分工资，加大活活动部分分工资，拉大距距离不搞搞一刀切切，激励励员工优优质服务务，创造造业绩和和发扬团团结向上上的团队队精神。2.5 培养养提升机机制在实实际工作作中缺一一不可，其培养养的目标标是使员员工有较较强

42、的事事业心和和敬业精精神，对对工作能能做到一一专多能能，精益益求精。在用人人提拔上上不任人人唯亲，而是不不拘一格格选拔那那些有真真才实学学的人才才，做到到能者上上，平者者让，庸庸者下，从而把把培养提提升、培培训、进进修等工工作有机机地结合合在一起起，使之之形成一一种人才才培养的的良性循循环氛围围。2.6 文化化活动机机制是沟沟通管理理处内部部员工的的桥梁，通过文文化活动动的开展展增强了了员工的的自信心心和认同同感，把把员工的的利益和和公司的的利益紧紧密地结结合在一一起。文文化活动动的方式式可有许许多种，如：集集体活动动、旅游游、娱乐乐晚会和和邀请家家属小孩孩共同联联欢等活活动。第三节 工作计计

43、划根据本项项目情况况，拟定定管理方方式和管管理运作作流程，具体计计划如下下：序号项目内容时间一前期介入入阶段收集工程程施工进进度、计计划、设设计图纸纸资料，及时编编目分类类存档使使用。对工程建建筑中的的配套设设备设施施设计、选型、配套、安装、调试，进行满满足物管管使用功功能的评评估及建建议；建建立收发发文、存存档备案案制度；收集产产品安装装、使用用说明书书等资料料，为编编制规范范高效作作业指导导书提供供依据。对售楼资资料（合合同、广广告、宣宣传）收收集，并并对所涉涉及物管管服务条条款进行行咨询、建议和和答疑，促进售售楼规范范承诺，为日后后物管服服务奠定定优良基基础。20066.6-20007.

44、33二 制订入伙伙方案与与入伙资料料准备制订入伙伙方案及及入伙资资料印制制20066.122. 三接管验收收参与建设设单位报报验的工工程项目目竣工验验收活动动。与建设单单位办理理物业管管理接管管验收工工作。办理水、电、气气等能耗耗与施工工单位的的签认交交接签收收。4.设备备设施资资料的交交接造册册。20077.011四开荒保洁洁对项目进进行全面面开荒保保洁。对项目进进行作业业频次作作业 区域进进行初步步界定。20077.022五业主入伙伙阶段入伙现场场布置及及人员培培训，进进行现场场模拟。安排业主主入伙受受理程序序与工作作的开展展。20077.022六正常物管管工作的的开展按照物业业管理条条例

45、的内内容及相相关规定定进行管管理。20077.3注：以上上计划根根据项目目实际销销售进度度可调整整。第四节 物资资装备计计划为确保中中南世纪纪城一期期的物业业管理工工作有序序进行，我们着着眼于“必需、节约、实用”的原则则，配备备物质装装备，同同时管理理处依托托XXXXX雄厚厚的资金金实力、人才实实力，做做到资源源共享，更好地地为业主主服务。拟定物物资装备备计划如如下：管理用房房管理用房房按建设设方所提提供原有有面积安安排小区区各所属属机构用用房，具具体安排排方案另另定。员工宿舍舍在管理用用房面积积中划拨拨一定数数量的住住房面积积，保证证24小小时职守守在中南南世纪城城一期管管理处的的员工都都能

46、安排排在集体体宿舍中中住宿，具体方方案另定定。器械、工工具、装装备以及及办公用用品计划划详见附附表： 在物质质装备的的配备上上完全按按照“必需、实用、节约”的原则则，同时时为了保保障中南南世纪城城一期物物业管理理工作的的有序进进行，XXXXXX将依靠靠自身的的资金、人才优优势全力力支持中中南世纪纪城一期期管理处处工作，做到物物质共享享、资源源共享。第五节 人员员的配备备随着管理理方式、管理手手段的现现代化，物业管管理队伍伍的结构构也发生生革命性性变化，中南世世纪城一一期物业业管理人人员的配配备已从从劳动密密集型向向技术密密集型转转化，管管理人员员应是高高学历、高水平平的复合合型人才才。为此此，

47、我们们在人员员配备上上坚持以以XXXXX公司司的“精干、高效、敬业”的用人人原则为为基础，确定“重学历历也重能能力、重重水平更更重品德德”的用人人标准，严把人人才选聘聘关。管管理层学学历上要要求达到到大专以以上水平平，工程程技术岗岗位引进进大专以以上包括括计算机机网络、通信技技术的专专业人才才。人才才来源上上我们以以内部选选送为主主，并高高标准外外聘专业业人员，保证管管理队伍伍的高素素质和高高水平。在管理理队伍建建设上，我们将将采用规规范管理理和人性性化管理理相结合合的方式式，运用用激励机机制，充充分调动动全体员员工的工工作积极极性，严严格考核核，并实实行100%淘汰汰率，确确保管理理目标得得

48、以实现现。中南世纪纪城一期期管理处处人员配配备图项目经理：1人工程部：9人综合客服部：6人 人环境部：20人护卫部：43人人人2 人人员配备备说明中南世纪纪城一期期是集住住宅和商商业用房房于一体体的综合合项目，为便于于集中管管理，只只设一个个管理处处，人员员配置共共79人人。配置置表如下下：部门岗 位人数管理区域域班次配备标准准管理处项目经理理1住宅、办办公用户户及商业业部分白班公司任命命综合客服部6人经理助理理兼综合部主主管1住宅、办办公用户户及商业业部分白班物管员、收费员5住宅、办办公用户户及商业业部分白班工程部9人主管1白班维修人员员5住宅、办办公用户户及商业业部分（日常维维修）白班维修

49、人员员3住宅、办办公用户户及商业业部分（配电房房）三班二运转1人 / 班环境部20人主管1住宅、办办公用户户及商业业部分保洁员19住宅、办办公用户户及商业业部分白班电梯保洁洁1人、车库44人、外外场3人人、楼宇宇8人、替班33人护卫部43人主管1住宅、办办公用户户及商业业部分白班护卫员12小区出入入口门岗三班二运运转4人 / 班护卫员3中控室三班二运运转1人 / 班护卫员9住宅、办办公用户户及商业业部分巡巡逻岗三班二运运转3人 / 班车管员18停车场、车库倒班和白白班第四部分分 中中南世纪纪城一期期物业管管理各项项承诺及及完成指标标采取的的措施依照全全国优秀秀管理住住宅小区区标准江苏苏省普通通

50、住宅区区物业管管理公共共服务费费等级收收费暂行行办法，以及及中南南世纪城城一期物物业管理理招投标要求中物业业管理的的招标要要求，并并结合我我司ISSO90001-20000质量量标准，公司郑郑重承诺诺：自接接管中南南世纪城城一期之之日起，按五级级等级标标准实施施物业管管理服务务，两年年内成为为市级、省级物物业管理理优秀住住宅小区区，三年年内在硬硬件条件件符合要要求的情情况下，成为国国家示范范项目。针对招招标书中物业业管理招招标要求求，我们们对房屋屋、设备备、安全全护卫等等各分项项指标共共14项项以表格格的形式式予以承承诺，并并在列项项中概述述保障各各项指标标完成的的实际措措施。中南世纪纪城一期

51、期各项管管理指标标承诺：（见下下表）序号指标名称称国家评分分标准及指标投标指标标1房屋完好好率98%98%2房屋零修修、急修修及时率率98%98%3维修工程程质量合合格率100%100%维修工程程质量回回访率100%4地下停车车场完好好率95%95%5清洁保洁洁率99%99%6小区内治治安条件件发生率率1以下下1以下下自行车、摩托车车、汽车车被盗率率1以下下1以下下7大型及重重要机电电设备完完好率95%95%8火灾发生生率1以下下1以下下9违章发生生与处理理率发生率处理率0.5100%10业主有效效投诉率率2以下下2以下下业主投诉诉处理率率95%95%投诉回访访率95%95%11业主对物物业管

52、理理满意率率95%95%12绿化完好好率95%95%13化粪池、雨水井井、污水水井完好好率98%14管理人员员专业培培训合格格率80%80%第一节 房房屋及公公共部位位的维修修养护，公共设设施、设备及场场所的使使用、维维修、养养护和管管理设备管理理和维护护及房屋屋本体的的维修养养护是中中南世纪纪城一期期物业管管理的重重要内容容，XXXXX在在物业管管理实践践中，十十分注意意这项工工作，积积累了较较为丰富富的管理理经验，既保障障了广大大业主的的利益，也树立立了良好好的企业业信誉。在中南南世纪城城一期的的机电设设备及房房屋修缮缮管理工工作中，我们确确立了“管养合合一”的方针针，制定定了合理理的养护

53、护计划，建立和和健全科科学的规规章制度度，切实实做到为为业主服服务。实实现业主主满意，社会满满意。在在前述中中南世纪纪城一期期各项管管理指标标承诺中中，我们们已对房房屋及设设备、设设施的管管理指标标实施措措施进行行了阐述述，此处处对房屋屋及设备备、设施施的日常常养护计计划、定定期养护护计划作作进一步步的阐述述。公共设备备、设施施及场所所的维修修养护计计划我们结合合中南世世纪城一一期各种种公用设设施的使使用年限限，制订订了公用用设施日日常维修修方案和和定期养养护方案案。根据据住宅宅共用部部位、共共用设施施设备维维修基金金管理办办法规规定，公公用设施施设备是是指共用用的上下下水管道道、水管管、落水

54、水管、电电梯、加加压水泵泵、供电电线路、照明、煤气线线路、消消防设施施、绿地地、区内内道路、路灯、沟渠、池、井井、地下下停车库库、公益益性文体体设施和和共用设设施设备备使用的的房屋等等。每个个方案，每一项项内容均均从工作作计划、实施方方案、执执行标准准、实施施效果四四个方面面阐述，量化执执行标准准，实现现科学性性和实操操性的高高度统一一。房屋本体体维修养养护计划划按招标书书规定要要求中南南世纪城城一期管管理处负负责住宅宅区房屋屋本体共共用部位位的维修修养护。根据住宅共共用部位位共用设设施设备备维修基基金管理理办法中规定定，共用用部位是是指住宅宅主体承承重结构构部位（包括基基础、内内外承重重墙体

55、、柱、梁梁、楼板板、屋顶顶等）、户外墙墙面、门门厅、楼楼梯间、走廊通通道、本本体消防防设施、防盗监监控设施施等。为为了更好好保护业业主的利利益，我我们结合合以往管管理及贯贯标工作作的经验验，对上上述房屋屋本体共共用部位位现制订订详实的的维修养养护计划划。治安消防防管理治安队伍伍建设建立立一支高高素质的的治安队队伍治安队伍伍建设，按高标标准，严严要求的的指导思思想，严严抓招聘聘、培训训、上岗岗、考核核等关键键环节，实施“准军事事化管理理”，统一一着装，尽职尽尽责。护护卫员选选聘以优优秀退伍伍军人为为主，应应具有良良好的思思想品质质及业务务技能，建立业业务、绩绩效考核核与工资资、职位位挂钩的的机制

56、。护卫员员管理引引入轮换换制和淘淘汰制，在年终终考评中中，实行行10%淘汰制制，保持持护卫员员的高素素质和战战斗力。对护卫卫员的选选聘和培培训要求求已在第第二节拟采取取的管理理方式中作了了阐述。入住期治治安管理理2.1 确立立治安重重点加大对对入住期期人流、物流、车流的的有效监监控人流控制制对来来访人员员须进行行访问登登记和离离去注销销手续（对办公公式公寓寓要注重重管理方方式），对外来来装修、搬运人人员采取取办理出出入证管管理，并并交管理理押金，对他们们的活动动范围、活动时时间进行行一定限限制，严严禁互相相乱窜。经常与与当地派派出所联联合查暂住证证、身份证证的证证件，把把可疑分分子清出出小区。

57、对可疑疑陌生人人采取追追踪、监监控的措措施，必必要时可可上前有有礼貌地地执行验验证工作作。物流控制制对装装修材料料流动实实施申报报制、盘盘查制和和登记制制。尤其其是装修修物品的的搬出须须提出申申报，护护卫员有有责任和和义务对对物资的的出入进进行礼貌貌盘查；所有的的物资流流动实行行登记放放行手续续。车流控制制两个个园区各各设一个个车辆进进出入口口,以便便于管理理.。运运输物资资进入小小区的汽汽车要进进行登记记，记录录车主身身份、车车牌号、车型等等信息（因为有有智能化化系统，所以可可以取代代），针针对实际际情况，合理规规划行车车路线，防止对对绿化等等公共场场所造成成破坏。对汽车车离开，实行登登记放

58、行行手续。2.2 治安安防范“三三岗”结合。全面防防范实施施“三岗结结合，即即巡逻岗岗、门卫卫岗、机机动岗三三岗联合合防范，着重安安防点、线、面面的配合合与行动动”。2.3 尽快快完善并并发挥智智能化监监控系统统的安防防优势。我司在在中标后后，将和和建设方方协商，尽快完完善监控控设施，使智能能化安防防系统全全面启动动，正常常运转，发挥技技防在治治安管理理中的重重要作用用。常规治安安管理根据江江苏省普普通住宅宅区物业业管理公公共服务务费等级级收费暂暂行办法法及我我司管理理指标的的承诺，治安管管理须达达到五级级等级标标准，为为此，我我们拟采采用封闭闭式管理理。具体体措施为为：3.1 根据据招标要要

59、求，我我司在小小区出入入口实施施24小小时值班班，安全全护卫人人员244小时巡巡查，重重要部位位实施224小时时监控。3.2 重要要设施采采取加锁锁防范措措施，上上屋面楼楼梯间的的大门上上锁，防防止投毒毒及水源源二次污污染事件件的发生生。3.3 对地地下室、通道、应急楼楼梯等部部位设置置明显标标识，以以利于人人员的进进出。3.4 护卫卫值班人人员要禁禁止小商商小贩进进院，杜杜绝楼内内、院内内私设摊摊点、广广告牌、广告字字画、乱乱贴乱画画现象。3.5 对外外来探访访人员，建立询询问制度度，登记记时一定定要做到到礼貌用用语、文文明用语语、温情情服务。3.6 流动动岗与固固定岗相相结合，分别在在上下

60、班班高峰期期与平时时正常期期采取不不同的治治安防范范措施，确保地地下停车车场等重重要部位位的安全全。3.7 制定定护卫服服务应急急预案，遇突发发事件能能应急处处理。根根据物业业、业主主的实际际情况，对可能能发生的的突发事事件做好好预案，是物业业管理护护卫服务务的一项项重要工工作。预预案工作作做的好好不好，直接影影响到业业主的生生命财产产是否有有安全保保障，间间接地也也会影响响到物业业管理公公司的经经营状况况。我司司已制定定了详尽尽的小小区突发发火警火火灾反应应预案以及刑事突突发事件件反映预预案，在预案案中要求求管理处处全体员员工增强强对火警警、火灾灾、刑事事的反应应能力，做到遇遇突发事事件不慌