东和湾项目定位报告

1、前 言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。东和湾湾项目定定位报告告是基基于瑞尔尔特调研研小组市市场实态态分析结结论，通通过对东东和湾项项目所在在地的特特点进行行分析论论证后，瑞尔特特依据全全程营销销系统的的要求，从项目目持续销销售和公公司发展展战略的的角度拟

2、拟定本报报告。东和湾项项目定位位报告 东和湾项项目定位位考虑的的因素项目所在在地的经经济发展展状况，项目所所在地的的房地产产发展水水平。项目所在在地的消消费者心心理和特特征当地房地地产发展展的市场场研究，市场发发展方向向。项目的初初步设计计规划，目标客客户的需需求心理理和消费费特征。项目地块块价值：地块价价值才是是最终决决定价格格的根本本所在，只有充充分发掘掘地块的的价值，才能实实现项目目的价值值最大化化。开发商的的资源整整合:开开发商在在人力，物力，财力资资源上的的有效整整合利用用.东和湾项项目定位位背景分分析对重庆东东和湾项项目予以以明确、科学的的定位，应充分分考虑重重庆房地地产市场场的状

3、况况。重庆房地地产发展展状况重庆房地地产供应应量呈高高位增长长态势。近年来来重庆致致力于商商品住宅宅建设，房地产产投资继继续保持持较快幅幅度增长长，在220022年1-5月份份，重庆庆房地产产完成开开发投资资57.29亿亿元，同同比增长长19%，施工工面积226433.811万平方方米，同同比增长长32%，其中中住宅面面积2550833.3万万平方米米，同比比增长332.33%，可可见重庆庆房地产产供应量量呈高位位增长态态势。重庆房地地产市场场的竞争争越来越越激烈。随着重重庆房地地产市场场的不断断演变和和发展，许多开开发商都都放慢了了开发节节奏，要要么推出出少量产产品试探探市场，要么圈圈地以观

4、观望。因因此在220022年1-5月份份，重庆庆商品房房竣工889.22万平方方米，同同比下降降23.1%，其中住住宅竣工工71.59万万平方米米，同比比下降66.7%，但是是仍然阻阻挡不了了房地产产价格下下滑的趋趋势，今今年1-5月份份，商品品房平均均销售价价格仅为为18550元/平方米米，同比比下降了了15.6个百百分点。可见房房地产市市场的竞竞争将越越来越激激烈住宅消费费主体和和二手房房市场进进一步发发展。重庆房地地产住宅宅消费主主体977.6%为个人人。另外外重庆主主城区二二手房成成交面积积和金额额较20001年年同期均均出现了了大幅度度增长，20002年11-5月月份，二二手房市市场

5、成交交71.81万万平方米米，交易易金额达达5.99亿元，同比增增长300.6%和199.9%。这从从侧面反反映出重重庆房地地产的良良性发展展态势。附重庆市220022年上半半年房地地产开发发投资完完成情况况1-6 月同比增长长 （%）比重 （%）投资额住宅49.770亿30.2260.55办公楼3.244亿-4.003.9其它14.998亿36.88017.44土地土地购置置量160.07平平米6.7开发土地地量95.005平米米19.22重庆市220022年1-6月商商品住宅宅开发销销售情况况1-6 月同比增长长 （%）比重 （%）住宅施工工（M22）21944.38841.4469.66

6、新开工面面积（MM2）612.4624.3377.00住宅竣工工面积（M2）162.7922.6678.99住宅销售售面积（M2）189.7828.9985.99住宅空置置面积（M2）189.284.141.22住宅销售售金额（M2）21.77221.0068.55销售价格格（元/M2）11444-6.11近期重庆庆房地产产市场景景气指数数（搜房房网）重庆五月月房产综综合指数数：4997点；重庆五五月住宅宅指数：3000点。重庆六月月房产综综合指数数：4996点；重庆六六月住宅宅指数：2988点。重庆七月月房产综综合指数数：4996点；重庆七七月住宅宅指数：2977点。重庆八月月房产综综合指数

7、数：4996点；重庆八八月住宅宅指数：2988点。渝中区及及房地产产消费特特征重庆市主主城区十十二组团团的总体体规划中中，渝中中组团规规划定位位如下：东起朝朝天门，西至鹅鹅岭、佛佛图关一一带的半半岛地区区，规划划建成区区域面积积约122平方米米，人口口近600万，是是全市的的政治、金融、商贸中中心和水水陆客运运交通枢枢纽。作为重庆庆“母城”的渝中中半岛，在“城市空空心论”和环保保绿化概概念等因因素影响响下，随随着重庆庆城市化化扩张和和城市规规划引导导，商业业功能日日益突出出，居住住功能相相对淡化化，住宅宅土地供供应也将将越来越越少，特特别是解解放碑、朝天门门片区出出现大规规模住宅宅开发已已不大

8、可可能，但但是都市市的霓虹虹以及中中心商业业区的繁繁华便捷捷仍然令令市民难难以割舍舍，“永远的的渝中”仍然散散发着“永远的的魅力”。渝中区与与其他主主城区房房地产消消费相比比，具有有明显的的“包容性性”特征：虽然消消费者群群体一部部分来自自本区域域，有一一定程度度的地域域识别征征。但是是渝中区区是各主主城区的的中心，其它消消费群体体不断的的涌向渝渝中区购购房，体体现了渝渝中区“兼容并并包”的特点点。主要要是因为为重庆市市民有浓浓浓的母母城情结结。“只有去去了解解解放碑，才算是是进城”的心理理影响甚甚大。一一旦事业业有成，资金宽宽裕，不不少人就就想在解解放碑附附近置业业安家。不但享享受物质质的丰

9、富富，精神神上也有有满足感感。并且且渝中区区万商云云集，吸吸引各区区英才，人才高高度集。而不少少外资、合资及及外地来来渝企业业也都在在渝中“安营扎扎寨”，招贤贤纳士，这些企企业职工工也因工工作之便便就近购购房。因因此，渝渝中区住住宅消费费群范围围广泛，包容性性强和消消费能力力都比较较强。结 论 东和湾的的项目定定位应适适应重庆庆房地产产市场现现状，在在产品定定位设计计上具有有一定的的超前性性，并保保持与重重庆房地地产发展展趋势相相吻合，符合重重庆市民民的房地地产消费费心理和和消费行行为特征征。这样样的定位位才将会会对项目目后续的的营销工工作起到到强有力力的指导导作用。 三、项目目地块调调研及S

10、SWOTT分析（一）东东和湾项项目地块块分析项目地块块地理形形态概况况东和湾项项目地块块位于重重庆市渝渝中区嘉嘉陵江畔畔千厮门门。紧邻邻棉花街街农贸市市场，北北为嘉陵陵江高架架的滨江江路，其其下面为为重庆二二码头，南为朝朝干路，西南为为本项目目二期工工程用地地，东端端为朝干干路与滨滨江路的的交会点点。整个个用地呈呈条形状状，东西西长约1110米米，南北北宽约440米，总面积积46773.000平方方米。该该项目集集停车,商贸和和居住建建筑与一一体.地地下四层层为裙房房,一层层平朝千千路,为为架空景景观平台台,场地地地面南南高北低低，临江江面最低低标高1182米米，南面面最高处处为2000米。目

11、前场场地已基基本平整整，在用用地范围围内路面面标高西西端为2208.09米米，东端端为2003.660米，路面坡坡度约55%。东和湾术术经济指指标列表表如下：名 称单 位数 量总用地面面积M246733.0总建筑面面积(含含架空层层)M2696225.22总建筑面面积(不不含架空空层)M2679662.22地上建筑筑面积(不含架架空层)M2564668.66其中：AA座住宅宅M2283006.11B座住宅宅M2281662.55车库及设设备用房房建筑面面积M299833.6商业网点点建筑面面积M215100.0架空层M216633.0建筑占地地面积M216633.9容积率1：12.11覆盖率%

12、31.55绿地率%30.22住宅总户户数个512住宅人口口(3.8人/户)户19455定内停车车位人124工程地质质条件东和湾项项目地块块朝干路路北侧，嘉陵江江南岸，场区内内为河谷谷岸坡地地貌，经经人工改改造后现现为一阶阶状斜坡坡。场区区内年平平均气温温17-18.8度，最高气气温433度，最最低气温温-3.8度。场内地地层结构构较为简简单，基基岩为侏侏罗系中中统上沙沙溪组（J2SSZ），斜坡顶顶路（朝朝干路外外侧陡崖崖）为一一巨厚层层状长石石石英砂砂岩，其其下以紫紫红色粉粉砂质泥泥岩，泥泥质粉沙沙岩为主主夹二层层厚层状状长石石石英砂岩岩，上覆覆第四系系全新统统人工填填土层及及冲洪积积土层。人

13、工填填土层以以杂填土土为主，冲洪积积土层位位于人工工填土层层下部，基层之之上，其其厚度为为2-111米。场区地质质构造位位于江北北向斜的的南东翼翼，岩层层单斜产产出，产产状平缓缓，倾向向2200度，倾倾角为88-200度。构构造裂隙隙主要见见于边坡坡顶部的的厚层砂砂岩中，仅一组组裂隙较较为发育育。但是是该组裂裂隙规模模小，与与边斜坡坡交，对对岩质边边坡的稳稳定性不不构成重重大影响响。场区区之内未未发现崩崩溃、滑滑坡及边边坡失稳稳等不良良地质现现象。且且岩土富富水性差差，含水水极微，地下水水对混凝凝土无侵侵蚀性。3项目目周边状状况（一）购购物场所所东和湾项项目周边边有家乐乐福仓储储超市，万鞋服服

14、等大型型购物场场所，虽虽项目与与渝中区区解放碑碑商业中中心十分分繁荣，但业主主到解放放碑尚有有一段路路程，但但行走该该道路有有不够整整洁和舒舒爽的遗遗憾。（二）文文化教育育该项目与与29中中、实验验小学、大同路路小学、新华路路小学、八一路路小学等等教育配配套设施施相对较较近，若若能利用用专车把把与皇冠冠东和实实验中学学与东和和湾业主主子女就就读互动动起来，对项目目的推广广也是有有极大促促进作用用的。（三）医医疗卫生生项目与周周边医疗疗点和药药店的距距离不远远，但是是步行起起来总显显不便，因此建建议项目目物管能能把附近近的医疗疗设施或或销售点点联动应应用，能能为业主主提供更更好的更更快捷的的贴心

15、医医疗卫生生服务，减少项项目业主主的后顾顾之忧。（四）餐餐饮娱乐乐项目附近近步行几几分钟就就有丰富富多样的的餐饮配配套，但但是如果果会所用用引进特特色餐饮饮、娱乐乐休闲等等设施，力争让让业主产产生居家家便捷舒舒适、尊尊于外贵贵于内的的享受。另外紧紧邻项目目地块要要规建火火锅休闲闲文化长长廊，将将大大提提升项目目的人气气、附加加值与文文化底蕴蕴。（二）东东和湾项项目SWWOT分分析项目优势势分析东和湾项项目发展展商开发发经验丰丰富，具具有一定定的品牌牌积淀，在重庆庆市民心心理具 有很高高的美誉誉度，所所开发的的项目具具有先天天的号召召力。东和湾项项目地理理位置好好,与渝渝中区中中心解放放碑等繁繁

16、华区域域仅5分分钟步程程。东和湾项项目周边边具有成成熟的市市政和生生活配套套，如棉棉花街农农贸市场场、家乐乐福超市市、万鞋鞋服商城城等。地块位于于嘉陵江江边，周周边无高高层建筑筑阻挡，视野开开阔、两两江美景景尽收眼眼帘。地块周边边建筑不不密集，活动空空间较大大。无“钢筋水水泥森林林”淹没之之苦。地块悠久久的历史史文化和和浓厚的的人文底底蕴将提提升项目目的文化化内涵及及综合品品质。项目临江江而建，距嘉陵陵江最近近，不会会有建筑筑遮掩，是永恒恒的“绝版江江景”。项目劣势势分析朝干路目目前缺乏乏公交线线路，故故出门乘乘车须步步行几分分钟，稍稍显不便便。项目地块块目前的的认知度度不够，凝聚人人气具有有

17、先天不不足的遗遗憾。江边船只只汽笛声声和公路路汽车会会对项目目造成较较大的噪噪音污染染。地块周边边破旧建建筑物较较多，视视觉效果果差，有有损项目目整体的的档次与与形象。二码头江江岸边垃垃圾众多多，脏、乱、差差现象严严重，为为一大隐隐患嘉陵江高高驾滨江江路之下下面破败败不堪，环境恶恶劣，让让人不忍忍目睹。项目户型型面积设设置以及及跨度太太小，户户型面积积可供选选择的余余地不大大。项目机会会分析项目位于于重庆最最具号召召力的“永远的的”渝中，对于具具有浓厚厚“渝中情情结”重庆人人来讲，具有与与生俱来来的影响响力。重庆及渝渝中区正正以有效效的房地地产促进进措施，项目开开发环境境大好。“赏江景景、品生

18、生活”已成为为房地产产消费的的一种时时尚与潮潮流，面面向市场场的江景景楼盘得得到市民民的极大大认同，东和湾湾恰逢其其时。千厮门地地区城市市面貌较较差，正正进行旧旧城改造造，东和和湾将有有望成为为该地的的标志性性建筑或或“旧貌换换新颜”的代表表。渝中区、解放碑碑、朝天天门沿嘉嘉陵江滨滨江地块块资源的的稀缺性性使东和和湾地块块更显珍珍贵，更更有开发发潜力。随着市政政配套的的成熟，消费能能力的增增强，东东和湾将将更加“奇货可可居”。项目威胁胁分析项目-44F室内内地面标标高为1192.40米米，若遇遇嘉陵江江洪水发发作，有有被淹之之嫌。周边居民民生活条条件较差差，个人人素质堪堪忧，与与本项目目的档次

19、次格格不不入。区域内不不少高档档江景楼楼盘的开开发对本本项目造造成极大大的竞争争压力。千厮门属属下半城城，其脏脏、乱、差现象象在不少少市民心心中已产产生一定定的负面面影响。政府对渝渝中区高高层住宅宅密度及及容积率率等指标标要素政政策的变变化，在在投资回回报率不不变的情情况下，会对东东和湾的的开发带带来一定定难度。项目二期期开发涉涉及300余户拆拆迁安置置，若处处理不当当会滋生生一些不不必要的的是非。嘉陵江水水质目前前不佳，若继续续受到污污染，江江景优势势将大打打折扣。项目户型型配比、布局设设计、通通风采光光、层高高设计等等人性化化尚待提提高。项目与小小区的部部分硬件件优势如如容积率率、绿化化、

20、园林林等是不不可比拟拟的。室内停车车位仅1124个个,而总总户数为为5122户,停停车位偏偏少。东和湾项项目定位位分析项目总体体定位 根根据重庆庆市政规规划和瑞瑞尔特市市场实态态调研结结论，结结合东和和湾的特特征，瑞瑞尔特项项目组认认为东和和湾的总总体定位位应是：“重庆中中心商务务区的中中高档精精品水岸岸住宅，具有浓浓厚的特特色文化化底蕴，提供星星级酒店店的物业业管理服服务，让让消费者者以尊荣荣享受的的心理感感受”。该项目目定位为为中高档档主要是是指价格格而言，东和湾湾在推广广时以“高档形形象面市市，价格格为中高高档推出出”给人以以实惠的的心理感感受。如如果东和和湾申请请涉外楼楼盘成功功，项目

21、目可以定定位“渝中区区（中）高档的的精品国国际水岸岸住宅”。东和物物业集团团的大力力打造，物业管管理引进进酒店式式服务理理念，力力图让该该项目变变为渝中中区旧城城改造的的“示范工工程”和“形象工工程”，力争争获得政政府的大大力支持持。并以以此提升升东和湾湾的区域域形象与与重庆东东和物业业（集团团）的品品牌价值值，为公公司可持持续性经经营开发发盈利作作好铺垫垫。项目产品品定位鉴于东和和湾项目目设计方方案已报报批通过过，不亦亦做太多多改动。瑞尔特特将站在在市场营营销的角角度在如如下方面面提出建建议（仅仅供参考考）建筑风格格定位东和湾值值得居住住的现代代高尚住住宅社区区，其建建筑风格格必须是是经得起

22、起时间检检验的，楼盘造造型经典典而又不不失个性性。考虑虑到香格格里拉的的文化特特征，建建议项目目整个建建筑设计计应简略略、明快快、亮丽丽，尤其其在外立立面面色色彩、窗窗户及屋屋顶造型型等方面面下工夫夫，力图图体现作作家詹姆姆斯希尔尔顿所描描绘的香香格里拉拉那“遥远而而美好的的蓝月亮亮梦境”。建议请专专业的设设计师对对建筑外外立面颜颜色、建建筑造型型和灯光光进行设设计。功能设计计定位由于目前前项目周周边的商商业配套套非常完完善，东东和湾作作为商务务中心区区的一个个高档的的高层物物业，其其功能选选择和布布局一般般考虑在在项目会会所里。考虑到到东和湾湾总户数数及居住住总人口口的数量量，结合合东和湾湾

23、的总体体定位，会所功功能设置置可选择择如下内内容：（仅供参参考选择择）1、商品品供应系系统：生生活小超超市2、餐饮饮服务系系统：咖咖啡厅、特色餐餐饮、品品牌连锁锁快餐店店。3、医疗疗服务系系统：药药店、保保健中心心。4、邮政政金融等等服务系系统：不不考虑，但提供供相关物物管服务务。5、文化化教育系系统：网网上图书书馆、阅阅览室。6、市政政服务系系统：不不考虑，但提供供相关物物管服务务。7、休闲闲运动系系统：游游泳池、健身室室、棋牌牌室、桌桌球室、乒乓球球室。8、其 它环境设计计定位该项目作作为中高高档高层层物业，其环艺艺景观设设计应考考虑到重重庆市民民偏爱绿绿化的习习惯，在在楼盘合合适的位位置

24、设置置精品绿绿化，并并贯彻“艺术性性、观赏赏性相融融合”的原则则，强调调景观的的均好性性。使人人与建筑筑、建筑筑与环境境、人与与环境和和谐、统统一。户型设计计东和湾的的房型设设计应是是：房间间采光通通风良好好，明厨厨、明厕厕、明卫卫，明卧卧；朝向向风水等等不犯当当地风俗俗大忌，且充分分考虑观观江因素素；空调调机位隐隐蔽处理理，不影影响建筑筑外立面面的美观观；房间间面积适适度，总总价款适适度；房房屋方正正实用，使用率率高，浪浪费不大大。由于于该项目目的部分分户型的的设计未未满足以以上的部部分条件件，瑞尔尔特项目目组认为为应在局局部设计计和营销销推广方方面下功功夫来弥弥补。（三）、物业管管理定位位

25、物业管理理是提升升项目品品质的有有力保障障，也是是项目保保值升值值的重要要因素。作为重重庆商务务中心区区的中高高档物业业，其物物业管理理的定位位就显得得更加重重要。根根据瑞尔尔特项目目组讨论论认为，东和湾湾的物业业管理应应注重以以下五方方面：【服务理理念】结合东和和湾的“香格里里拉”文化内内涵，瑞瑞尔特东东和湾物物业管理理应引进进酒店式式服务理理念，以以“业主为为尊、贴贴心关怀怀”服务理理念为引引导。根根据业主主需要，为业主主提供舒舒适、优优雅、安安全的各各项服务务，实行行全天候候、深层层次、多多元化的的专业物物管服务务。营造造现代文文明的亲亲情、倡倡导浓厚厚人文情情怀的居居住文化化，引导导和

26、谐居居家的生生活方式式。【智能化化物管配配合】瑞尔特项项目组根根据项目目的特征征，结合合目标客客户群的的购房心心态和经经济收入入等情况况，认为为东和湾湾至少应应有如下下智能化化设备内内容：1、物业业管理智智能化系系统：楼楼宇自控控系统，背景音音乐系统统，ICC卡三表表出户系系统，车车库智能能化管理理系统。2、电子子安防系系统：闭闭路监控控系统，红外防防盗报警警系统，瓦斯火火警系统统，ICC门禁系系统或指指纹密码码锁。3、信息息网络系系统：紧紧急广播播系统，有线电电视通迅迅系统。4、家居居智能化化管理系系统：因因特网，室内网网控系统统。（三）、项目市市场定位位目标客户户群定位位 根据瑞尔尔特市场

27、场调研和和产品定定位情况况，东和和湾目标标客户群群如下：（1）、一般生生意人(个体工工商户)：约333%购房目的的：置业业定居,居家.生意兼兼顾客户特征征：此类类消费者者主要分分布于解解放碑,渝中区区下半城城,尤其其集中与与朝天门门区域.他们经经过多年年的打拼拼积累了了不少资资金，想想就近购购置居所所享受生生活,舒舒缓自己己一直紧紧绷的神神经。其其中不乏乏不是朝朝天门区区域的常常住户口口，父母母家人,老婆孩孩子也多多不在本本地。这这部分群群体购房房迁来家家人,从从此在朝朝天门商商圈安家家乐业,居家与与生意两两不误,置业偏好好：因生生意需要要希望就就近置业业,同时时户型面面积要求求宽大一一些.并

28、并喜欢大大客厅,大卫生生间,大大主卧,大阳台台.对生生活及服服务配套套设施也也有较高高要求。（2）、私营企企业主：约233% 购房目目的：休休闲放松松,过有有品味的的生活 客户特特征：此此类客户户基本上上事业有有成,无无其它隐隐忧。要要求自己己的居家家之所有有特色,体现一一种尊荣荣与格调调,能从从中感到到一种成成就感。这部分分群体不不想远离离渝中区区的繁华华,自己己的住家家之地不不会对事事业的经经营与发发展带来来不便.对心目目中的理理想住宅宅,他们们一直在在寻觅,若一旦旦发现令令他们眼眼前一亮亮的楼盘盘,他们们会毫不不犹豫地地下单买买下。 置业偏偏好：楼楼盘品质质的特色色与地理理位置的的稀缺性

29、性,楼盘盘附加值值、物管管服务水水平。 （3）、企业高高级白领领：约220%购房目的的：工作作便捷,居家工工作两不不误。客户特征征：这部部分人士士消费能能力较强强，消费费意识超超前，容容易接受受新生事事物。年年龄一般般在300-455岁之间间，学历历较高，属于高高级知识识分子，讲究生生活品位位，注重重生活质质素。因因为平时时工作节节奏快，他们追追求时尚尚、简单单、轻松松、随意意的生活活。他们们对渝中中区楼盘盘的交通通以及“软件”资源有有一定要要求。置业偏好好：地段段,配套套服务,景观,休闲设设施,生生活品味味。 （4）、政府府公务员员：约114% 购房房目的：置业住住家,提提高生活活品质。 客

30、户户特征：选择购购买东和和湾住宅宅的公务务员应属属于仕途途得意者者,处于于人生一一个较美美好的阶阶段。他他们有物物质与精精神两方方面的追追求,渴渴望高品品质住宅宅给全家家生活带带来更大大的满足足.而”渝中情情结、无无敌江景景”对他们们心理有有深深的的烙印，同时“高性价价比” 也是是他们选选择住宅宅的重要要因素. 其次次，随着着住房制制度的改改革，年年轻的政政府官员员福利分分房的机机会越来来越少，而随着着公务员员的薪水水不断上上升和他他们职务务的上升升、灰色色收入的的增加，他们的的购买力力越来越越强，他他们将选选择三房房或更大大的用于于居家。有些身身居要职职的政府府官员，急需换换房，他他们会为为

31、子女交交纳首期期款，或或者有人人替他们们的子女女交纳。因此项项目的品品牌实力力,特色色创新,项目文文化氛围围对他们们有莫大大的吸引引力。置业偏好好：区位位优势,物有所所值,住住宅文化化,生活活品味。（5）、自由置置业者：约5%购房目的的：居家家、办公公客户特征征：自由由职业人人士，如如律师、建筑师师、证券券从业人人士、独独立策划划人、艺艺术从业业人士等等，他们们工作不不受严格格的作息息时间的的影响，思想较较为前卫卫，对精精品的东东西占有有欲特别别强，有有一定的的猎奇心心理。置业偏好好：本项项目与其其他房地地产项目目是否真真有差别别，家庭庭办公环环境能否否满足他他们的要要求，如如有没有有宽带等等

32、现代通通信网络络，委托托性特约约服务和和经营性性多种服服务能否否满足他他们随意意的生活活等。（6）、外地在在渝人员员：约33% 购房房目的：工作需需要,居居家休闲闲。 客户户特征：这部分分人士在在重庆的的时间相相对较长长,对重重庆也渐渐渐有了了感情, 但因因为工作作性质或或出于对对东和湾湾特有魅魅力的喜喜爱或出出于公司司长期发发展的需需要,有有的由公公司购买买房产作作为员工工住宿之之用,也也有的由由部分高高级管理理人员自自己购房房居住他他们看中中了东和和湾项目目的品质质与品味味,也认认为它有有保值升升值的潜潜力,即即使买下下来做为为自有资资产也物物有所值值.置业偏好好：工作作便利,特色文文化的

33、建建筑,天天然江景景,高性性价比,完善的的配套服服务。 （7）、房地地产职业业投资者者：约22%购房目的的：投资资购买,出租获获利客户特征征：解放放碑,朝朝天门的的商住物物业都有有很强的的投资性性.而不不少职业业投资者者更把此此区域的的物业作作为他们们投资获获利的”聚宝盆盆”，这些些人经验验丰富,看得准准,出手手快,对对风险与与收益的的对比认认识把握握得比较较好.他他们在买买下看好好物业之之后,一一般是将将之出租租,以租租金支付付按揭利利息,还还略有盈盈余,同同时自己己又坐等等房产升升值,当当其增值值达到自自己预定定期望时时,就会会马上转转手获利利.而东东和湾因因为自己己的地块块价值,软硬件件

34、素质的的优势,置业偏好好：性价价比、交交通、小小户型。项目价格格定位瑞尔特根根据重庆庆房产市市场状况况和该项项目的产产品设计计状况，结合竞竞争性楼楼盘销售售价格状状况，瑞瑞尔特项项目组认认为东和和公司若若依照瑞瑞尔特营营销推广广方案和和建筑产产品设计计建议，可参考考瑞尔特特提出的的建议均均价：336000元/平平方米（建筑面面积，以以下同），销售售价格范范围28800-52000元/平方米米。总体体价格策策略实行行“低开高高走”，开盘盘初期低低价聚集集人气，然后价价格逐渐渐攀高。因此建建议开盘盘时期，住房销销售均价价控制在在35000元/平方米米。 市场形象象定位项目通过过鲜明的的卖点提提炼、

35、有有效营销销策略和和创新的的广告策策略塑造造项目高高贵、精精致、文文化的楼楼盘形象象，全新新演绎香香格里拉拉的深厚厚文化底底蕴和朝朝天门及及三峡的的悠久文文化，并并与项目目倡导的的水（江江景）文文化、建建筑文化化和居家家文化充充分融合合；力争争把东和和湾打造造成朝天天门地区区的形象象工程尊尊重传统统文化的的示范工工程，以以此全面面提升发发展商东东和物业业（集团团）公司司的品牌牌形象。营销总体体定位 在对项项目策划划实施工工作中,推广总总体定位位是战略略构想,是统筹筹全局的的根本,有了准准确的战战略定位位,接下下来的战战术实施施,广告告推广、活动策策划等方方案具体体工作执执行也就就有的放放矢。东东和湾应应以三大大营销战战略为引引导，抢抢占先机机，赢得得市场空空间。瑞瑞尔特综综合分析析了重庆庆房地产产市场特特征，认认为东和和湾应充充分演绎绎“水边香香格里拉拉”的内涵涵，以顾顾客满意意度为准准绳，以以文化营营销、品品牌营销销、服务务营销为为推广项项目的三三条线，充分贯贯彻到项项目的推推广和销销售的过过程和各各个环节节。注：项目目主题提提炼分析析、挖掘掘和营销销应用提提示，见见东和和湾营销销主题提提炼分析析(一)、