某地产环境及未来战略分析

1、石家庄经经济学院院20088级 商商学院 工商管管理专业业企业环境境及战略略分析万科集团团指导老师师：陈晔晔学生：杨杨泽学号：4408110400006628目录第一部分分 背景景介绍1.1万万科简介介.21.2万万科成长长历程.21.3我我国房产产发展历历史.3第二部分分：万科科外部环环境分析析2.1 万科企业业宏观环环境分析析（分分析）.42.2万万科中观观环境分分析（行行业分析析）.882.3 万科微观观环境分分析.111第三部分分 万科内部部环境分分析3.1企企业基本本情况143.2万万科发展展战略演演化历程程153.3 万科近年年公司经经营活动动状况.1553.4 万科竞竞争力分分析

2、(SSWOTT).166第四部分分：万万科的未未来发展展战略.117第五部分分 结结语.18第一部分分 背景景介绍1.1万万科简介介：万科企业业股份有有限公司司成立于于19884年55月，是是目前中中国最大大的专业业住宅开开发企业业。公司司致力于于通过规规范、透透明的企企业文化化和稳健健、专注注的发展展模式，成为最最受客户户、最受受投资者者、最受受员工、最受合合作伙伴伴欢迎，最受社社会尊重重的企业业。凭借借公司治治理和道道德准则则上的表表现，公公司连续续七次获获得“中国最最受尊敬敬企业”称号。 目前万科科集团董董事会主主席： HYPERLINK /view/99576.htm 王王石 总总裁：

3、 HYPERLINK /view/1189986.htm 郁郁亮 。20009年年公司完完成新开开工面积积5600.9万万平方米米，竣工工面积5536.4万平平方米，实现销销售金额额6344.2亿亿元，营营业收入入4888.8亿亿元，净净利润553.33亿元。 截至20010年年12月月1日公公司累计计实现销销售面积积8300.7万万平方米米，销售售金额110000.6亿亿元。这这也就意意味着，万科率率先成为为全国第第一个年年销售额额超千亿亿的房地地产公司司。20010年年全国房房地产业业市场占占有率继继续稳居居第一，达5.6%。近年来，虽然万万科一直直稳居市市场第一一，但在在很多领领域逐渐渐

4、被强力力的竞争争对手所所逼近。像中海海地产、中方地地产、绿绿城地产产等发展展也很快快。1.2万万科成长长历程万科19988年年进入房房地产行行业。19991年的的万科已已经有四四大支柱柱产业:贸易、工业、房地产产和文化化传播.万科又又将其细细化为出出口、零零售、房房地产、投资(包括证证券)、影视、广告、饮料、印刷、机械加加工、电电气工程程等100个行业业.。19993年将将大众住住宅开发发确定为为公司核核心业务务。至220099年末，业务覆覆盖到以以珠三角角、长三三角、环环渤海三三大城市市经济圈圈为重点点的400个城市市。20009年年在欧欧洲货币币评选选的“全全球最佳佳房地产产开发企企业”榜

5、榜单中，万科获获得全球球住宅类类开发企企业第一一名。 万科19991年年成为深深圳证券券交易所所第二家家上市公公司，持持续增长长的业绩绩以及规规范透明明的公司司治理结结构，使使公司赢赢得了投投资者的的广泛认认可。公公司在发发展过程程中先后后入选 HYPERLINK /view/15012.htm 福布斯斯“全全球2000家最最佳中小小企业”、“亚亚洲最佳佳小企业业2000强”、“亚洲洲最优550大上上市公司司”排行行榜；多多次获得得投资资者关系系等国国际权威威媒体评评出的最最佳公司司治理、最佳投投资者关关系等奖奖项。 经过多年年努力，万科逐逐渐确立立了在住住宅行业业的竞争争优势：“万科科”成为

6、为行业第第一个全全国驰名名商标，旗下“四季花花城”、“城市市花园”、“金金色家园园”等品品牌得到到各地消消费者的的接受和和喜爱；公司研研发的“情景花花园洋房房”是中中国住宅宅行业第第一个专专利产品品和第一一项发明明专利；公司物物业服务务通过全全国首批批 HYPERLINK /view/886785.htm ISOO90002质量量体系认认证；公公司创立立的万客客会是住住宅行业业的第一一个客户户关系组组织。同同时也是是国内第第一家聘聘请第三三方机构构，每年年进行全全方位客客户满意意度调查查的住宅宅企业。 自创建以以来，万万科一贯贯主张“健康丰丰盛人生生”，重重视工作作与生活活的平衡衡；为员员工提

7、供供可持续续发展的的空间和和机会，鼓励员员工和公公司共同同成长；倡导简简单人际际关系，致力于于营造能能充分发发挥员工工才干的的工作氛氛围。220099年，在在全球人人力资源源咨询公公司翰威威特组织织的“220099年中国国最佳雇雇主”评评选中，万科成成为100家上榜榜企业中中唯一的的房地产产企业。 1.33我国房房产发展展历史19877年至今今年，中中国房地地产市场场大致分分为个阶阶段：第一阶段段 19887 19991 年年 起步步阶段。第二阶段段 19991年19997年 房地地产业快快速发展展阶段。第三阶段段 19998年-20003年 房地产产市场从从计划经经济向市市场经济济过渡，房价

8、快快速上涨涨阶段 。 第四阶段段 20003年年-20007年年 投投资过热热，房价价上涨过过快，每每年以220%的的速度增增长，政政府多次次出台调调控政策策。第五阶段段 20007年-20008年年9月 政政府调控控房地产产行业，抑制供供给和需需求。第六阶段段 20008年99月20009年底底 逐渐渐走出金金融危机机阴影，房价快快速上涨涨。第七阶段段 20009年底底至今 房价快快速上涨涨，政府府出台严严厉调控控政策，市场观观望情绪绪浓厚。第二部分分：万科科外部环境境分析市场多变变性和环环境不稳稳定性的的趋势，使得在在任何场场合，企企业的资资源都不不足以利利用它所所面对的的所有机机会或规规

9、避它所所受到的的所有威威胁。企企业外部部运营环环境分析析致力于于识别和和评价超超出企业业控制能能力的外外部发展展趋势与与事件，揭示企企业所面面临的主主要机会会与威胁胁，从而而可以使使管理者者采用适适当的战战略，充充分利用用机会、规避或或远离威威胁的影影响。2.1 万科企业业宏观环环境分析析（分分析）（一） 政治环环境因素素分析我国的房房地产行行业是在在计划经经济向市市场经济济转变的的过程中中发展的的，因此此受政府府政策的的影响特特别大。 中国房地地产市场场与欧美美国家的的根本性性差异， 欧美国国家房地地产市场场形成有有几百年年历史，是与工工业化进进程同步步发展的的渐进历历程。而而我国的的房地产

10、产市场，是在计计划经济济向市场场经济过过渡的背背景下，快速城城市化进进程中发发展的。特别是是19998年我我国住房房货币化化改革以以来，房房价总体体快速发发展。因因此我国国的房地地产市场场受政策策影响特特别大。政策决决定了房房地产市市场的兴兴衰和未未来的发发展趋势势，也决决定了地地方政府府通过房房地产市市场的手手段发展展地方经经济。20033年以来来，由于于房地产产市场投投资规模模过大，供应结结构不合合理，市市场秩序序比较混混乱；市市场需求求不合理理，市场场投机活活动增加加。由于于供给和和需求矛矛盾日益益突出，导致房房价上涨涨过快。国家采采取了一一系列宏宏观调控控政策。如专项项整治房房地产市市

11、场秩序序，治理理“捂盘惜惜售”；加强强国有建建设用地地的管理理；出促促进节约约集约土土地，合合理安排排住宅用用地，优优化住宅宅用地结结构；建建立健全全的廉住住房制度度。下面面是我国国20003年以以来主要要房地产产政策：第一阶段段 （20003年-20007年年）调控控以抑制制供给为为主。第二阶段段（20007年年-20008年年9月）调调控以抑抑制供给给和需求求为主。20007年以以来央行行连续55次加息息、100次提高高存款准准备金率率，采取取紧缩的的货币政政策。第三阶段段（20008年年9月20009年底底）在金金融危机机的影响响下，我我国政府府调控重重点是政政策扶持持，拉动动经济，抵御

12、全全球金融融危机。实行积极极的财政政政策和和适度宽宽松的货货币政策策，政府府4万亿亿元的庞庞大投资资计划，楼市的的一系列列救市政政策，鼓鼓励住房房消费。第四阶段段（20009年年底至今今）为了了房地产产市场的的健康稳稳定，国国家在220100年1月月10日日出台“国国十一条条”， 4月114日出出台“新国四四条”，4月117日出出台“新国十十条”，20110年99月29日出台“9299新政”等措施施，限制制投资投投机购房房需求，支持自自住需求求，调控控住房的的消费结结构，加加大住房房保障力力度。政政策从抑抑制供给给和需求求转变为为增加供供给和减减少需求求。抑制不不合理住住房需求求、加住住房有效

13、效供给、加快保保障性安安居工程程建设、加强市市场监管管成为宏宏观调控控的重点点。（二） 经济环环境因素素分析（1）国国民经济济目前我国国宏观经经济层面面总体向向好，但但也出现现了很多多问题。20110年我我国的全全年GDDP增长长速度将将达100%左右右，经济济总量首首次超过过日本，已成为为世界第第二大经经济体。进入220000以来，我国人人居收入入水平持持续快速速提升。20009年城城镇居民民人均可可支配收收入1771755元，农农民人均均可支配配收入551533元，大大大增强强了居民民的购买买力。我我国国民民储蓄额额也将在在20115年左左右迎来来拐点，届时消消费能力力会逐渐渐释放。虽然我

14、国国已成为为世界第第二大经经济体。但我国国总还不是是经济强强国，国国际货币币基金组组织20010年年4月公公布的数数据显示示，我国国人均GGDP是是36778美元元，排第第1000位。现在我国国经济发发展到了了转折关关头，迫迫切需要要转变发发展方式式。（2）通通货膨胀胀20100年111月CPPI再创创历史新新高并且且突破55%,预预计122月份将将达到55.1%。明年年也将在在4%左左右。美美国实行行宽松的的货币政政策，国国外游资资不断涌涌入。我我国的通通货膨胀胀压力也也逐渐增增大。对对此国家家也相继继出台了了多项金金融政策策来抑制制通货膨膨胀。 20110 年年 122 月 20 日起，我

15、国大型型银行的的存款准准备金率率将达 18.5，中小银银行达 16.5。10月月20日日央行时时隔344个月再再次加息息。金融融机构一一年期存存款基准准利率上上调0.25个个百分点点，由现现行的22.255%提高高到2.50%；一年年期贷款款基准利利率上调调0.225个百百分点，由现行行的5.31%提高到到5.556%；除活期期存款利利率未调调整外，其他各各档次存存贷款基基准利率率均相应应调整。（3）部部分城市市房价虚虚高，将将趋于理理性。20111年我国国也将实实施积极极的财政政政策和和稳健的的货币政政策。这这意味着着我国将将继续限限制市场场货币投投放量，房地产产企业贷贷款将会会更加困困难。

16、随着房地地产市场场的非理理性上涨涨，尤其其是京沪沪广这样样的特大大城市已已经出现现房价泡泡沫，这这实体经经济的健健康发展展已经造造成威胁胁。我国国政府为为了稳定定市场，保证市市场经济济长久健健康发展展，同时时也避免免过高房房价引来来的社会会潜在问问题，不不断出台台金融政政策对其其进行调调控。在在最新的的“十二五五规划”中不再再将房地地产业作作为支柱柱产业，但房地地产业仍仍然将是是我国的的重要产产业。总体看来来，在我我国政府府强有力力的宏观观调控下下，我国国房地产产价格暴暴涨暴跌跌的局面面将有所所减缓。房地产产业的暴暴利时代代也即将将成为过过去，未未来的行行业利润润将逐渐渐趋于理理性。（三）社社

17、会环境境因素分分析(11)城市化化进程20100年以城城镇常住住人口代代表的城城市化水水平达到到48%左右，并且每每年以11%左右右的速度度发展。20112年或或20113年我我国城市市化水平平将超过过50%。我国国1000万人口口以上城城市已从从19449年的的10个个，发展展到20010年年的1220多个个。近年来，我国将将继续支支持城市市的发展展，由过过去“严格控控制大城城市发展展，合理理发展中中下城市市，积极极发展小小城镇”，转变变为“大中小小城市和和城镇协协调发展展”。继我国珠珠江三角角洲，长长江三角角洲，环环渤海等等密集城城市群后后，我国国在未来来20年年将发展展哈尔尔滨都市市圈，

18、齐大都都市圈 ，长春都都市圈，沈大都都市圈，石邯都都市圈，青烟都都市圈，济维都都市圈，郑州都都市圈，徐州都都市圈，盐连都都市圈，驻信都都市圈 ，武汉都都市圈，南昌都都市圈，长沙都都市圈 ，南宁都都市圈，成渝都都市圈等166大都市市圈。 未来220年我我国城市市化进程程将继续续快速推推进。(2)生生活水平平随着我国国人民收收入水平平的提高高和经济济的发展展，生活活水平不不断提高高。人均居住住面积在在过去的的几年内内逐渐增增大，在在居住人人口数量量的提升升与人均均居住面面积的不不断增加加基础上上，住宅宅需求面面积也将将随之攀攀升，为为城市房房地产业业的发展展提供更更广阔的的发展空空间。 随着生生活

19、水平平的提高高，人们们喜欢过过舒适安安逸的生生活，对对于住宅宅消费的的需求也也在不断断升级。(3)人人口结构构 我国建建国以来来的第三三次因婴婴儿潮（19885年19990年）进入结结婚买房房的阶段段2000020007年，全国登登记结婚婚的数量量从每年年8488.5万万对，扩扩大到每每年9445万对对，增长长超过111%。而离婚婚的数量量则从1121.3万对对扩大到到1899.3万万对，增增长了556%。这些人人群对住住房需求求非常旺旺盛。(4)中中产阶层层兴起20088年中国国大陆的的中产阶阶级大致致占全国国人口的的22%233%，每每年增加加1%按按此计算，110年后后我国中中产阶级级有

20、可能能达到4亿 。(5)社社会观念念随着经济济的发展展，社会会的进步步，人们们的消费费观念也也发生了了重大变变化，贷贷款购房房已成为为人们住住房消费费的主流流。买房结婚婚业成为为现在社社会流行行的趋势势。房产产越来越越成为一一个人在在社会中中经济地地位的重重要体现现。（四）技技术环境境因素分分析技术对房房地产行行业的影影响主要要反映在在开发商商及消费费者对房房地产产产品的性性能与质质量、节节能与供供热方式式、节水水、节地地和治理理污染、住宅装装修的要要求上。我国房地地产行业业经过220多年年的快速速发展，总体框框架已经经建立，技术体体系正在在集成。低碳建建筑成为为未来的的发展趋趋势，房房地产业

21、业数字化化和住宅宅产业化化正在形形成和发发展。信息技术术将改造造传统的的房地产产产业，推动产产业的现现代化进进程，以以环保、节能为为主题的的绿色生生态住宅宅正在兴兴起。住宅产业业化采用用工业化化生产的的方式来来建造住住宅，提提高住宅宅的劳动动生产率率，提高高住宅的的整体质质量，降降低成本本，降低低物耗、能耗。通过实实施信息息化实现现了对企企业运营营的优化化调整，有效的的提高了了房地产产建筑企企业的竞竞争力。我国城市市用地矛矛盾日益益突出，购房者者住宅的的品质的的要求逐逐渐提高高，倡导导“节能省省地型”住宅的的建设，提高住住宅品质质和性能能，成为为我国房房地产开开发企业业和建筑筑企业新新的挑战战

22、。（五）法法律环境境分析20055年100月111日，国家家税务总总局正式式明确了了个人买买卖二手手房必须须交纳个个人税。文件明确确，在办办理二手手房过户户时，要要做到各各税统管管，不能能只负责责征收契契税，其其他税种种如营业业税、城城建税、教育费费附加、个人所所得税、土地增增值税、印花税税也要同同时进行行征收。20077年3月月物权权法通通过 110月11日起执行行3月166日，全国国人民代代表大会会第五次次会议表表决通过过了中中华人民民共和国国物权法法，物物权法作作为确认认财产、利用财财产和保保护财产产的基本本法律，对于法法律体系系的完善善、经济济的发展展都具有有重要的的意义。例如物物权法

23、规规定：“住宅建建设用地地使用权权期间届届满的，自动续续期”，这一条条打消了了民众对对70年年使用期期满后国国家回收收土地的的顾虑，有利于于提高购购买不动动产的积积极性。物权法法对于房房产市场场具有深深远的影影响。除除了700年后自自动续期期外，还还有最直直观的一一点，就就是物权权法为物物业税的的开征奠奠定了基基础，物物业税所所带来的的持有成成本的增增加，都都是消费费者置业业投资所所必须面面对和重重新考虑虑的，理理性的需需求无疑疑对房产产市场的的平稳发发展意义义重大。20099年6月月强调小小产权房房违法6月100日，国国土资源源部强调调，“小小产权房房”实质质是违法法建筑，违反土土地管理理法

24、律，违反城城乡规划划、建设设管理的的法律，违反相相关政策策，各地地要严格格依法查查处大量量存在的的“小产产权房”等。20099年122月营业业税征免免时限由由2年恢恢复到55年12月99日，国国务院常常务会议议研究完完善促进进消费的的若干政政策措施施，讨论论并原则则通过关于试试行社会会保险基基金预算算的意见见。意见中一个个重要的的政策就就是个人人住房转转让营业业税征免免时限由由2年恢恢复到55年，此此举是对对炒房现现象进行行遏制。2.2万万科中观观环境分分析（行行业的分分析）（一）房房地产行行业概括括分析在过去的的10中，我国房房地产取取得飞速速发展和和巨大成成就。自自19998年中中国住房房

25、制度改改革以来来，我国国房地产产市场逐逐步形成成、完善善和成熟熟，当前前的房地地产业已已经发展展成为包包含土地地、建筑筑、交易易和金融融服务的的多链条条、多部部门的重重要产业业，同时时房地产产的投资资和投机机属性也也已充分分的显现现和发挥挥作用。 房地地产业在在未来几几年，仍仍将是国国民经济济的重要要产业，是宏观观经济周周期的领领先行业业。房地地产业的的持续健健康发展展不仅关关系到房房地产企企业的生生存，更更重要的的是，关关系到宏宏观经济济的持续续健康发发展。（现状）尽管经经过200多年的的发展，但我国国的房地地产市场场仍处在在供给小小于需求求的局面面。房价价尽管从从20003年到到20007

26、年一一直以220%多多的速度度增长，但仍然然难以满满足不断断增加的的需求。原因是是一方面面由于中中国经济济的高速速发展，城市化化的进程程带动了了城市的的就业和和人口增增加，以以及人们们收入水水平的提提高，人人们消费费观念的的变化，80后后的婴儿儿潮也进进入结婚婚生子的的阶段，投资、投机的的需求，改善性性需求，加上商商业和服服务业的的发展，都形成成对房地地产的大大量需求求；另一一方面，房地产产已经发发展成为为重要的的投资品品，在房房价上涨涨的预期期下，投投资和投投机需求求铺天盖盖地的进进入市场场 。目前，投投资和投投机已经经过度，推动房房价一路路非理性性快速上上涨，严严重脱离离了经济济增长和和人

27、民收收入水平平的增长长速度。20110年112月88日社科科院发布布住房房绿皮书书指出出：我国国35个个大中城城市房价价泡沫达达29.5。其中有有7个城城市泡沫沫成分占占实际价价格比例例在500以上上（福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄庄），111个城市市泡沫成成分占实实际价格格比例在在30500之间间（北京京、深圳圳、武汉汉、长春春、宁波波、哈尔尔滨、大大连、贵贵阳、上上海、郑郑州、成成都）。近年来来我国房房价过快快上涨对对经济发发展也产产生了不不利的影影响。 20110年112月77号，中中国社科科院发布布了20111年经济蓝蓝皮书。该书书对我国国今明两两年的房房地产形形势与调调控

28、作出出分析，今年全全国城镇镇居民的的房价收收入比是是8.776，比比去年年年上升了了0.446，相相当于普普通城镇镇居民家家庭8.76年年不吃不不喝可买买一套房房。蓝皮皮书特别别指出，目前中中国855%家庭庭没有能能力购买买住宅，房价上上涨速度度仍然高高于城乡乡居民收收入增长长速度。目前，我我国许多多大中城城市商品品房投机机盛行，不利于于人民生生活水平平的提高高，会对对房地产产行业的的持续、稳定、健康发发展造成成威胁。对实体体经济也也会造成成冲击，尤其是是在全球球经济形形势仍然然不明朗朗的大环环境下。（未来）未来110年我我国房价价将逐步步回归理理性，呈呈现平稳稳渐进发发展的趋趋势；保障性性住

29、房将将得到加加强；房地产产行业仍仍会经历历较快的的发展过过程。20100年以来来，我国国政府多多次对房房地产行行业进行行严厉调调控，坚坚决抑制制房价过过快上涨涨。在这这种情况况下，不不理性的的房价回回归到合合理的价价格是大大势所趋趋。尽管管我国房房价今年年同比将将增长115%左左右，但但在宏观观调控的的形势下下，与220099年的225%上上涨率已已经初见见成效。由于220099年我国国房价过过过上涨涨，大部部分房地地产企业业收入显显著提高高，资金金也相对对充足。但随着着政府的的多项金金融政策策的推出出，有相相当一部部分的房房地产开开发商在在未来一一年资金金链将断断裂，必必然会引引来降价价潮。

30、20100年我国国政府将将继续把把房价调调控作为为重点工工作，我我国政府府能够通通过强有有力的措措施引导导、调控控房地产产行业的的发展。所以我我认为在在未来一一两年内内房价将将继续下下跌，像像北京、上海、广州、深圳、杭州等等这样的的一线城城市的房房价将在在10110年的的基础上上下跌115%左左右；220100年房价价上涨较较快的城城市将大大致与220100年房价价持平；而绝大大部分三三四线城城市由于于今年来来房价上上涨相对对理性，受国家家宏观调调控政策策的影响响也相对对较小，因此房房价将继继续上涨涨10%左右。基于国内内通胀，保障房房建设速速度的进进展缓慢慢，房地产产在整体体经济中中的地位位

31、，长期期来看，我国房房地产价价格将趋趋于理性性上涨。（二） 房地产产行业竞竞争结构构分析（五力模模型）行业内现现有企业业之间竞竞争：由于地产产行业的的超额利利润，许许多企业业蜂拥而而至，如如今我国国房地产产开发企企业6万万多家，行业内内企业竞竞争激烈烈。就目前前而言，与万科科形成激激烈竞争争的房地地产公司司主要有：中海地地产，中房地地产，恒恒大地产产，绿城地地产和保利地地产。但是万万科凭借借其核心心竞争力力即:拥拥有优秀秀的管理理团队以以及在其其领导下下，充分分利用市市场资源源、发挥挥技术优优势，通通过专业业化经营营塑造了了房地产产业第一一品牌。截至220100年122月1，万科今今年销售售额

32、累计计达到110000.6亿亿元，遥遥遥领先先其他竞竞争对手手。20009年年总资产产， 净净资产，营业收收入，销销售额和和可用现现金及现现金等价价物等多多项指标标均在行行业领先先。但万万科近几几年的行行业领先先地位也也不断受受到挑战战。土地地储备，利润率率均被只只要竞争争对手所所超越。潜在进入入者的威威胁：我国房地地产新进进入者的的威胁比比较大，主要原原因是：（1）进入门门槛比较较低：由由于我国国的房地地产开发发 HYPERLINK /news_list_3_8.html o 销售公司 公司数量量多而且且大部分分规模小小，而房房地产产产品又具具有比较较明显的的不可移移性，使使得房地地产行业业

33、的进入入门槛不不高。（2）高高额利润润的诱惑惑:由于于我国的的房地产产业正处处于高速速发展阶阶段，目目前是一一个赢利利能力较较强的行行业。因因此许多多有资金金实力的的集团公公司涉足足房地产产开发房房地产行行业。但房地产产开发风风险大，也需要要大量资资金。.从这这点来看看由于万万科开发发房地产产经验充充足，再再加上其其雄厚的的资金力力量，优优秀成熟熟的管理理、营销销团队，多年来来的积累累的品牌牌优势等等，在住住宅领域域仍然占占据着优优势地位位。购买者议议价能力力分析：由于消费费者购买买房地产产产品大大多是零零散购买买，购买买者分散散而弱小小，议价价能力几几乎没有有。另外外房地产产开发过过程复杂杂

34、，生产产周期长长，消费费者的房房地产信信息成本本较高，因此目目前来说说消费者者力量相相对较弱弱，但随随着我国国房地产产行业的的高速发发展，房房地产市场场逐渐由由卖方市市场向买买方市场场转变，买方的的谈判力力量有逐逐渐增强强之势。在未来一一两年内内，我国国政府将将继续严严格控制制房价过过快上涨涨，调控控政策会会使购房房者的观观望情绪绪更加浓浓厚，房房地产消消费也将将更加理理性，购购房者的的议价能能力将有有所增强强。但我我国商品品房在未未来十年年内仍将将供不应应求，房房地产企企业在房房价的走走势中仍仍会占主主导地位位。替代品分分析：未来几年年国家将将逐渐淡淡化经济济适用房房的发展展，而注注视廉廉租

35、房，限价房房和棚户户区安置置房等保保障性住住房的发发展。220099年我国国的保障障性住房房建设达达2600多万套套，20010年年将达到到6000万套左左右，而而20110年也也预计建建10000万套套左右。这三年年的保障障性住房房将会提提供城市市1/110的住住房。未未来我国国也将把把保障性性住房建建设作为为重点，大量的的保障性性住房推推向会对对住宅商商品房市市场造成成很大的的冲击。随着我国国城市化化水平的的不断提提高，郊郊区的基基础设施施也逐渐渐完善。由于郊郊区小产产权房房房价相对对于市区区商品便便宜的多多，这也也会吸引引一部分分人去购购买、租租用。但随着人人民生活活水平的的提高，收入的

36、的提高，加上不不动产保保值、增增值的功功能以及及观念的的变化，人们对对新建住住房消费费仍会有有很大的的热情。供应商能能议价能能力分析析： 当前土地地价格占占房价的的1/33左右，地价对对商品房房价格具具有重大大的影响响。由于于土地的的出让由由地方政政府垄断断，政府府是开发发商的唯唯一土地地供应商商，处于于垄断地地位，而而且土地地还是通通过“招拍挂挂”制度出出让的，议价能能力极强强。但这这种制度度会使低低价不断断推高，现在国国家逐渐渐重视开开发商的的综合实实力，未未来将逐逐渐修改改土地出出让制度度。也对对中国最最具品牌牌实力的的万科来来说，无无疑是一一项利好好政策。今年来建建设材料料价格，用工成

37、成本显著著提高，致使房房地产成成本不断断升高，这将是是房地产产开发企企业很难难改变的的。在房地产产开发过过程中，开发类类供应商商制约着着房产企企业的经经营，但但对于中中海、万万科等知知名房企企而言，自身品品牌及设设计能力力，将帮帮助房地地产公司司获得更更大的反反议价空空间。 2.3万万科微观观环境分分析万科主要要竞争对对手研究究（一）中中海地产产 中国海外外发展有有限公司司，简称： HYPERLINK /view/1238530.htm 中海地地产。是香港港 HYPERLINK /view/2540069.htm 中国海海外集团团有限公公司控股股的属下下企业，其前身身中海地地产股份份有限公公司

38、于220022年8月月8日注注册成立立，注册册资本金金人民币币610020万万元，企企业类型型中外合合资。) 原原由国务务院国有有资产监监督管理理委员会会直接监监管，220100年8月月起，成成为中国国交通建建设集团团有限公公司的全全资子公公司。 直属公司司 HYPERLINK /view/2987723.htm 华通置置业有限限公司、中国住住房投资资建设公公司、 HYPERLINK /view/2987742.htm 中中天实业业投资公公司、 HYPERLINK /view/2987756.htm 华能房房地产开开发公司司、 HYPERLINK /view/399694.htm 中国市市政工

39、程程西南设设计研究究院、 HYPERLINK /view/2576608.htm 中国市市政工程程东北设设计研究究院、 HYPERLINK /view/2987820.htm 建设部部沈阳煤煤气热力力研究设设计院、 HYPERLINK /view/2987833.htm 中房集集团三峡峡置业股股份有限限公司、北京金金都房地地产开发发实业股股份有限限公司、 HYPERLINK /view/2987854.htm 中房置置业股份份有限公公司、中中汽财务务有限责责任公司司、 HYPERLINK /view/2987859.htm 中国国城乡建建设发展展公司、中国智智宝投资资总公司司、 HYPERLI

40、NK /view/2987869.htm 中房房投资控控股有限限责任公公司、 HYPERLINK /view/2987879.htm 中国凯凯利实业业有限公公司、 HYPERLINK /view/2987881.htm 中国天天诚（集集团）总总公司。 项目公司司 广州市市天马河河房地产产开发有有限公司司、 、石家庄庄中房房房地产开开发有限限公司、 中房房京贸房房地产开开发有限限公司、中房英英德蓝（内蒙古古）投资资有限公公司、广广州市恒恒升房地地产开发发有限公公司、南南京奥勃勃尔房地地产开发发有限公公司。（二）恒恒大地产产 恒大地地产集团团有限公公司是中中国十大大房地产产企业之之一，它它连续五五

41、年荣登登中国房房地产企企业100强，并并拥有中中国一级级资质的的房地产产开发企企业、中中国甲级级资质的的建筑设设计规划划研究院院、中国国一级资资质的建建筑施工工公司、中国一一级资质质的物业业管理公公司。现现已发展展为中国国最具影影响力的的房地产产企业之之一。恒恒大地产产集团年年开发面面积为6690万万平方米米，在中中国的土土地储备备已超过过50000万平平方米，其地产产项目和和土地储储备分布布在全国国25个个主要城城市，拥拥有项目目57个个，覆盖盖高端、中端及及中高端端、旅游游地产等等多个产产品系列列。土地储备备恒大大地产地地产项目目和土地地储备分分布在广广州、天天津、重重庆、沈沈阳、武武汉、

42、成成都、南南京、西西安、长长沙、太太原、昆昆明、合合肥、贵贵阳、南南宁、南南昌、石石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等等全国225个主主要城市市，拥有有项目557个，覆盖高高端、中中端及中中高端、旅游地地产等多多个产品品系列。 集团组成成恒大大建筑工工程公司司 恒大地地产集团团旗下住住宅建筑筑工程有有限公司司承担各各类工业业与民用用建筑、高层建建筑、设设备安装装、高级级装饰等等工程。现有专专业技术术人员3350余余人，其其中一级级项目经经理300余名，中、高高级职称称80余余名。 恒大大建筑设设计院 恒大地地产集团团旗下住住宅建筑筑设计院院，具有有规划、建筑、结构、设备、园林景景

43、观、室室内设计计和建筑筑经济等等专业设设计人员员2000余人。 恒大大材料设设备有限限公司 恒大地地产集团团旗下材材料设备备有限公公司，负负责恒大大地产所所有楼盘盘的材料料采购、质检、配送工工作。 恒大大工程监监理公司司 恒恒大地产产集团旗旗下工程程监理有有限公司司，公司司通过社社会招聘聘、海外外引进等等方式聘聘请专业业施工监监理人才才。曾监监理恒大大系列项项目300多个，监理项项目总面面积达5580万万平方米米，使项项目在同同行业中中始终保保持质量量领先优优势。 恒大物业业管理公公司 恒大地地产集团团旗下金金碧物业业集团有有限公司司，物业业管理总总建筑面面积4330多万万平方米米。（三）绿绿

44、城地产产 绿城房地地产集团团有限公公司，国国内知名名的房地地产企业业之一，专注开开发系列列城市优优质房产产品，具具有国家家一级开开发资质质，公司司总部设设在浙江江省杭州州市。绿绿城成立立于19995年年，20005年年转制为为外商独独资企业业，是香香港上市市公司绿城城中国控控股有限限公司（股票代代码：339000）的全全资子公公司。历历经155年的发发展，绿绿城已辖辖有700多家成成员企业业，拥有有员工226000余人，房产开开发足迹迹遍及330多个个城市。历经166年的发发展，绿绿城已辖辖有900多家成成员企业业，拥有有员工228000余人，房产开开发足迹迹遍及浙浙江省内内的杭州州、宁波波、

45、温州州、湖州州、绍兴兴、金华华、舟山山、台州州、丽水水、富阳阳、临安安、桐庐庐、淳安安、慈溪溪、象山山、海宁宁、德清清、长兴兴、诸暨暨、新昌昌以及国国内北京京、上海海、天津津、唐山山、大连连、南京京、无锡锡、苏州州、南通通、合肥肥、济南南、青岛岛、胶州州、新泰泰、郑州州、长沙沙、海南南陵水、乌鲁木木齐等338个城城市。至至20009年112月底底，公司司土地储储备总用用地面积积达22200多多万平方方米，规规划总建建筑面积积达32200多多万平方方米。 绿城城专注于于高品质质物业的的开发，住宅产产品类型型不断丰丰富和完完善，已已形成以以杭州桂桂花城、合肥桂桂花园为为代表的的多层公公寓系列列，以

46、杭杭州绿园园、杭州州春江花花月、杭杭州西溪溪诚园、上海黄黄浦湾为为代表的的高层公公寓系列列，以杭杭州桃花花源、上上海玫瑰瑰园、长长沙青竹竹园为代代表的别别墅系列列，以北北京御园园、杭州州留庄为为代表的的平层官官邸系列列，以杭杭州翡翠翠城、济济南全运运村、青青岛理想想之城为为代表的的大型社社区系列列，以温温州鹿城城广场、杭州蓝蓝色钱江江为代表表的城市市综合体体系列，同时涉涉及高星星级酒店店、写字字楼、学学校等公公建项目目的开发发。自220055年起，绿城又又介入城城市安置置房的建建设。自自19996年以以来，绿绿城历年年房产销销售额名名列浙江江省同行行业前茅茅，20009年年绿城实实现年度度合同

47、销销售额达达5133亿元，比去年年增加2241%，位列列全国第第二。 绿城目前前已连续续6年名名列中国国房地产产公司品品牌价值值TOPP10，连续55年名列列中国房房地产百百强企业业综合实实力TOOP100，并在在中国质质量协会会、全国国用户委委员会组组织开展展的“220044年度全全国住宅宅用户满满意度指指数”测测评活动动中用户户满意度度、用户户忠诚度度双双名名列第一一。自119988年以来来，历年年都被金金融机构构评为AAAA级级信用单单位。“绿城中中国”荣荣获20007中中国内地地在港上上市房地地产公司司综合实实力第七七名、经经济增加加值第五五名。220099年，绿绿城总品品牌价值值达5

48、88.366亿元，在混合合所有制制房地产产企业中中排名第第二。（四）保保利地产产 保利房房地产（集团）股份有有限公司司成立于于19992年，是中国国保利集集团控股股的大型型国有房房地产企企业，也也是中国国保利集集团房地地产业务务的主要要运作平平台，国国家一级级房地产产开发资资质企业业，国有有房地产产企业综综合实力力榜首，并连续续四年蝉蝉联央企企房地产产品价值值第一名名，20009年年，公司司品牌价价值达990.223亿元元，为中中国房地地产成成长力领领航品牌牌。20066年7月月，公司司股票在在上海证证券交易易所上市市，20009年年获评房房地产上上市公司司综合价价值第一一名，并并入选2000

49、8年度度中国上上市公司司优秀管管理团队队 。20009年公公司实现现销售签签约4333.882亿元元。截至至20110年一一季度，公司总总资产已已超千亿亿。第三部分分 万科内部部环境分分析所有企业业都只能能在某些些职能领领域方面面具有优优势，没没有一家家企业在在所有的的领域都都有同样样的优势势。企业业的内部部优势与与劣势是是构成企企业目标标与战略略的重要要基础，明确企企业内部部条件是是建立有有效目标标和战略略的出发发点。3.1企企业基本本情况万科企业业股份有有限公司司成立于于19884年55月，是是目前中中国最大大的专业业住宅开开发企业业。目前前万科集集团董事事会主席席：王石石，总裁裁：郁亮。

50、截至20010年年12月月1日公公司累计计实现销销售面积积8300.7万万平方米米，销售售金额110000.6亿亿元。这这也就意意味着，万科率率先成为为全国第第一个年年销售额额超千亿亿的房地地产公司司。20010年年全国房房地产业业市场占占有率继继续稳居居第一，达5.6%。公司致力力于通过过规范、透明的的企业文文化和稳稳健、专专注的发发展模式式，成为为最受客客户、最最受投资资者、最最受员工工、最受受合作伙伙伴欢迎迎，最受受社会尊尊重的企企业。凭凭借公司司治理和和道德准准则上的的表现，公司连连续七次次获得“中国最最受尊敬敬企业”称号。 3.2万万科发展展战略演演化历程程（一）119844-199

51、88 创始始阶段成立于119844年，公公司以“现代科科教仪器器展销中中心”的的名称注注册，国国营性质质。 政政府批准准股份化化改组方方案，定定名为“深圳万万科企业业股份有有限公司司”，成成为中国国大陆第第一批上上市公司司。 以以28000万元元购得第第一块土土地，进进入房地地产行业业。（二）119899-19992 多元化化经营阶阶段初步形成成了商贸贸、工业业、房地地产和文文化传播播的四大大经营架架构。房房地产业业务开始始向上海海、厦门门、青岛岛、天津津发展，为公司司跨地域域经营和和规模发发展奠定定了坚定定的基础础。开始始涉足零零售行业业，此后后万佳成成为广东东省零售售行业佼佼佼者。（三）1

52、19933-19999 专业化化经营阶阶段确定以房房地产为为公司的的核心业业务。为适应应集团跨跨地域业业务管理理的需要要，集团团总部完完成职能能部门管管理架构构调整，明确经经营与管管理的分分离，形形成集团团管理模模式。提提出“专专业追求求 永无无止境”管理主主题，职职业经理理队伍日日趋成熟熟。（四）220000-20005 持续发发展和扩扩张阶段段从中国银银行、中中国农业业银行、中国建建设银行行、中国国工商银银行、招招商银行行获得1104.5亿元元授信额额度。 “建筑筑无限生生活”万万科全国国品牌战战略全面面展开。3.3 万科近年年公司经经营活动动状况万科20009年年公司完完成新开开工面积积

53、5600.9万万平方米米，竣工工面积5536.4万平平方米，实现销销售金额额6344.2亿亿元，营营业收入入4888.8亿亿元，净净利润553.33亿元。截至220100年122月1日日公司累累计实现现销售面面积8330.77万平方方米，销销售金额额10000.66亿元。这也就就意味着着，万科科率先成成为全国国第一个个年销售售额超千千亿的房房地产公公司。220100年全国国房地产产业市场场占有率率继续稳稳居第一一，达55.6%。20077年20009年房房地产业业务主要要集中在在珠三角角，长三三角和环环渤海等等城市密密集地区区。近年年来，万万科开始始在全国国布局，20110年中中点进入入二三线

54、线城市。 万科竞争争力分析析（SWWOT） 一、机会会分析1、中国国未来220年城城市化进进程仍然然较快。房地产产行业属属于增长长型行业业，发展展空间大大。2、 随随着市场场的日益益成熟，消费者者的房地地产开发发商品牌牌意识必必将逐步步提高。3、我国国未来116个城城市群的的建设以以及二三三线城市市巨大的的发展空空间，商商机无限限。4、国家家支持低低碳、绿绿色建筑筑。二、威胁胁分析1、绿城城地产、中房地地产、中中海地产产、恒大大地产等等一些竞竞争对手手发展也也比较迅迅速。2、近几几年国家家保障性性住房建建设速度度显著加加快，对对住宅商商品房市市场有一一定的冲冲击。3、今后后一两年年内国家家宏观调调控政策策严厉，消费者者观望情情绪浓厚厚，不排排除在未未来一两两年内房房价大幅幅下降的的可能性性。4、近年年来我国国通货膨膨胀率居居高不下下，有所所企业的的实际利利润率。5、20010年年国家多多次提出出征收房房产税，房产税税征收将将减少投投资、投投机的需需求量。三、优势势分析1、万科科品牌知名名度多年年居我国国房地产产开发企企业之首首，对消费费者有很很大的吸吸引力。2、多年年来专注注于住宅宅建设，经验丰丰富，多年领领跑我国国房地产产企业。3、拥有有优秀的的企业