2022年江苏省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求试题

1、江苏省房地产估价师案例与分析：房地产估价汇报写作规定试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产交易成交价格明显低于市场价格，以评估价格作为缴纳税费根据，交易当事人对评估价格有异议，可以在接到评估价格告知后15日内，向_。 A人民法院起诉 B房地产行政主管部门申请复核 C仲裁机构申请仲裁 D交易双方当事人共同认定评估机构申请重新评估 2、房地产估价合法原则是针对于_来讲。 A估价机构 B估价人员 C估价对象 D估价措施3、_是由房地产估价工作性质决定，是房地产估价最高行为准则，

2、是房地产估价师天职。 A独立、客观、公正原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价职业道德 4、网络图法在建设工程管理中常常作为_措施。 A质量控制 B成本控制 C进度控制 D协议管理5、房地产项目临界点分析，是分析计算一种或多种风险原因变化而使房地产项目到达_极限值。 A容许最低经济效益指标 B最大费用 C利润为零 D最大利润 6、用距离来评价某宗房地产交通便捷程度时，一般不适宜采用距离是。 A：空间直线距离 B：交通路线距离 C：交通时间距离 D：经济距离 E：工业用地监测点评估价格 7、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委

3、托以实际用途为估价前提对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽视了最高最佳运用应满足条件中。 A：技术上也许 B：经济上可行 C：价值最大化 D：法律上许可 E：工业用地监测点评估价格 8、某宗房地产是在政府有偿出让土地上开发建设，当时获得土地有效期限为50年，不可续期，至今已使用36年；估计运用该宗房地产正常状况下每年可获净收入8万元。该宗房地产酬劳率为85，则该宗房地产收益价格为万元。 A：9052 B：9152 C：9252 D：9352 E：工业用地监测点评估价格 9、下列表述中不对是（）。 A在实际估价中，不一样估价措施将影响估价成果 B在实际估价中，不一样估价时点将影响估价成果 C在

4、实际估价中，不一样估价目将影响估价成果 D在实际估价中，不一样估价作业期将影响估价成果 10、产生房地产价格泡沫基础是_。 A土地稀缺 B都市化进程快 C投机需求膨胀 D过度放贷11、甲土地楼面地价元/m2，建筑容积率为5，乙土地楼面地价1500元/m2。建筑容积率为7，若两块土地面积等其他条件相似，其总价相比_。 A甲等于乙 B甲不小于乙 C甲不不小于乙 D难以判断 12、已知两税一费税、费率分别为营业税5%、都市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费总额为_万元。 A55.0 B38.5 C105.0 D23.6 13、某房地产价格分两期支付，首期付款50

5、万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1该房地产实际价格为【考题】 A：87万元 B：124万元 C：130万元 D：134万元 E：工业用地监测点评估价格14、除了期房交易成交价格之外，可比实例房地产状况一般是可比实例房地产在其状况。 A：估价作业日期 B：成交日期时 C：估价时点 D：交易日期调整后 E：工业用地监测点评估价格 15、某酒店已知可以在未来30年内获得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产酬劳率为12，则此宗估价对象房地产价格为万元。 A：99206 B：98310

6、 C：1 080 D：832 E：工业用地监测点评估价格 16、房屋登记费按收取。 A：房屋面积 B：件 C：房屋体积 D：房屋价值 E：执行层组织协调 17、以保险实行形式为原则，可将保险分为_。 A商业保险、社会保险和政策保险 B财产保险和人身保险 C自愿保险和强制保险 D定期保险和不定值保险 18、物业管理企业在选择零售商作为零售商业物业租户时，首先要考虑原因是。 A：零售商财务能力 B：零售商需要服务 C：零售商组合与位置分派 D：零售商声誉 E：借款协议 19、下列不属于划拨土地使用权范围是。 A：政府大楼建设用地 B：商品房建设用地 C：经济合用住房建设用地 D：国家重点扶持水利项

7、目用地 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、以第1季度为基期，将某地区不一样步间上房地产销售价格数据进行对比分析和计算，得到第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为1077、11018。此类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：构造相对指标 D：动态相对指标 E：执行层组织协调 21、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为年。 A：50 B：60 C：70 D：40 E：执行层组织协调 22、廉租住房租金由构成。(试题) A：维修费和管理费 B：维修费和利润 C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金 E：房地产估价机构必须加盖公章23、某套住宅采光

8、受到影响。受影响前年租金为3万元，受影响后年租金为2.5万元。该住宅预期剩余价值寿命为30年，酬劳率为8%。该住宅因采光受影响导致价值减损为_万元 A0.50 B5.63 C6.25 D28.14 24、某套200、单价4000元/住宅，规定成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。假如折现率为5%，则该套住宅实际价格为（）万元。 A71.84 B74.47 C75.23 D80.0025、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用年限为_年。 A50 B45 C40 D35二、多选题（共25题，每题2分

9、，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、职工可以提取住房公积金用于消费事项有_。 A购置上班用电动车 B购置自用二手商铺 C自建自住住房 D装修自住住房 E偿还购置自住经济合用住房贷款本息 2、某房地产投资者以400万元购入一种商铺用于出租经营，资本金为100万元，其他资金为金融机构提供利率为12%，期限为，按年等额还款抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后权益投资回报率为_。 A12% B19.27% C17.18% D27.10%3、下列有关资金时间价值表述

10、中，对有_。 A资金时间价值是资金增值特性使然 B利率是资金时间价值一种标志 C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到赔偿 D虽然资金存在时间价值，也可以对不一样步点上发生现金流量进行直接比较 E资金时间价值大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险原因等 4、房地产行政法规包括。 A：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 B：都市房地产转让管理规定 C：房地产估价师执业资格考试实行措施 D：住房公积金管理条例 E：都市房地产中介服务管理规定5、下列情形中，属于房地产有偿转让有。 A：房地产买卖 B：房地产入股 C：房地产继承 D：房地产抵债 E：房地产典当 6、施工人员对波及构造安

11、全试块、试件以及有关材料，应当在_监督下现场取样，并送具有对应资质等级单位检测。 A建设单位或工程监理单位 B建设单位 C工程监理单位 D建设单位和工程监理单位 7、下列有关建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述对有。 A：工程变更就是工程实际施工状况与招标投标时工程情況发生变化 B：承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款汇报，视为该项设计变更不波及协议价款变更 C：变更协议价款确实定措施，对协议中没有合用或类似变更协议价格，由发包人提出合适变更价格，经工程师确认后执行 D：工程索赔包括承包人向发包人索赔和发包人向承包人索赔，因此工程索赔是双向 E：按照索赔协议根据可以将工程索赔

12、分为工期索赔和费用索赔 8、在下列情況下，职工可以提取住房公积金。 A：购置商业门市 B：大修自住住房 C：偿还购房贷款本息时 D：房租超过家庭工资收入规定比例时 E：职工丧失缴存条件 9、下列可以作为强制拆迁证明人有_。 A拆迁单位代表 B被拆迁人单位代表 C街道办事处 D居委会 E当地公安部门代表 10、某房地产开发项目占地面积为15000m2，规划容积率为3，估计开发完毕后可供销售面积为总建筑面积80%，项目总固定成本为8000万元，估计项目单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积可以所有售出，则到达盈亏平衡平均销售单价为_元/m2。 A5377.78 B6277.78 C67

13、22.22 D7847.2211、下图表达是（）。 A富有弹性 B缺乏弹性 C单一弹性 D完全弹性 12、在编制房地产开发项目可行性研究汇报时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择是_。 A项目交通组织规划 B项目构成及平面布置 C项目建筑规划 D都市土地运用规划 13、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目速动比率是_。 A80% B120% C171% D200%14、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款_比例向售房单位缴纳维修资金。

14、A1% B2% C3% D4% 15、房地产社会经济位置发生变化，也许是由于等引起。 A：交通建设 B：市场供求变化 C：人口素质变化 D：所在地区衰落 E：都市规划制定与修改 16、房地产是一种特殊商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品最大区别是_。 A专业性 B各异性 C不可移动性 D适应性 17、某都市居住生活聚居地人口规模约为1户，配套建设有一套较完善、能满足该区居民物资与文化生活所需公共服务设施，则该区域最也许是都市规划意义上_。 A居住区 B居住小区 C居住组团 D居住小区 18、运用假设开发法评估某待开发房地产价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期起点应是_

15、。 A待开发房地产开发建设开始时详细日期 B待开发房地产建设发包日期 C获得待开发房地产日期 D房地产开发完毕并投入使用日期 19、下列有关享有优惠政策一般住房原则，表述对是。 A：住宅小区建筑容积率在20以上 B：住宅小区建筑容积率在10以上 C：单套建筑面积在140如下 D：单套建筑面积在120如下 E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格12倍如下 20、有关年度运行预算，下列说法错误是_。 A该预算列出了物业重要收入来源和费用支出项目 B不仅能令物业各项收入与支出原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C不需为不可预见费用支出预留空间 D除了令业主理解未来一年中物业收支估算外，也为物业管理企业提供了一种分析物业过去经营体现和根据对未来有关估计对个别预算项目做出合适调整机会 21、下列不属于房地产区位原因是_。 A交通 B用途 C环境 D楼层 22、导致房地产市场具有区别于一般市场基本特性有（）。 A市场供应特点 B市场需求特点 C市场交易特点 D市场价格特点 E市场竞争特点23、下列有关差额投资内部收益率表述中，对有。(试题) A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额现值之和等于零