建筑业与房地产业

1、曾几何时，“房地产”作为一个名称在我国的媒体上风光一时。听我们会计学老师说，因为会计准则的部分改动，使得房地产业在记账时将土地也作为了自己的资产，这样使得房地产公司的资产大涨，不明其理的局外人一见房地产公司有发展潜力，就疯狂抢购。于是股票大涨，房地产商赚翻了天，中国的富豪榜前五位一度都是从事房地产的人。当然，会计准则的改变只是房地产行情上涨的部分原因而已。房地产火热的具体原因不再赘述。中国的建筑（专指房屋建筑）行业也曾占据过中国媒体的头条，那句“不得拖欠农民工工资”首先就是针对建筑行业的。随着中国的经济发展，作为基础行业的建筑业也到了发展的又一个“春天”。我国近几年用在建筑业的钢筋、水泥都排在

2、世界前列。很多人把“建筑业”和“包工头”等同起来，认为和山西煤矿主一样赚劳工的血汗钱。更多的学生在读大学前选择土木工程专业时，把建筑业和房地产业混淆，认为学土木工程将来就是从事房地产。这是有一定错误的。首先，产业属性不同。从根本上来说，房地产业属于第三产业（流通行业和服务行业），而建筑业属于第二产业（工业和建筑业）。这也是由它们针对的经济活动不同而决定的。其次，主打产业不同。建筑业主要从事房屋的生产、改造、装修等建筑物的生产；而房地产主要从事房地产开发、销售、管理等经济活动，主要提供为生产、流通和消费的服务性劳动。如果把所有从事与房屋有关的行业当成一个大公司，那么建筑业主要负责这个公司的“生产

3、”，属于生产部；房地产业主要负责这个公司的“销售”，属于销售部。它们在公司的同一个流水线上，但负责不同的业务。当然，房地产业和建筑业也是有着“剪不断、理还乱”的关系。它们的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营中相互渗透、交叉。只有结合起来才能让人们有舒适的住房。我们平时去买房，是在和房地产行业打交道。说通俗点，我们把从事建筑行业的人当作厨师，那么从事房地产行业的人就是我们点菜、吃饭时所要面对的服务员。我们去饭店，一般是不和厨师打交道的，除非这盘菜出了问题。高校的土木工程专业主要是针对建筑业开设的，也就是学土木专业的学生更多去施工单位，而非从事房地产行业。而高校中的工程管理专业则有两个方向，一

4、是侧重建筑业，即施工；另一个方向是侧重房地产行业。建筑业，是指建筑安装工程作业，是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。建筑业属于制造业，它的产品就是建筑物。因此，建筑业属于第二产业。房地产业，又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，地产则包括土地和地下各种基础设施。房产和地产之所以合称房地产，是因为他们很难分开，房屋必须建在土地上，同时地下的各项设施都是为地上的房屋主体服务的。房地产业主要是开发、经营和管理业，而开发过程

5、中的房地产的建造，通常是由建筑业者来承担的，所以房地产业总体上属于服务行业，当然是新兴服务行业。所以，把房地产业划入了第三产业。由于房地产业中的房产建设是由建筑业来完成的，所以，显而易见，建筑业和房地产业有着一种相互依存的关系。它们是相互邻近的行业。也正因为如此，有许多房地产公司发展到一定规模以后，就成立了自己的建筑公司。同样，有许多建筑公司发展到一定规模以后，就成立了自己的房地产公司。它们原本就是相辅相存的。问：营业税里房地产业和建筑业有什么区别吗？答：房地产业和建筑业属于两个不同的行业。建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业则兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三

6、产业。房地产业主要进行房地产的前期开发（规划、设计、项目可行性研究和水文、地质勘察测绘等）和销售，而建筑业是提供建造建筑物的劳务，通常不销售房地产，也不负责房地产的前期开发。通常房地产企业是不自己建造房地产的，他将房地产的建造发包给建筑企业，房地产企业此时只涉及销售不动产的营业税。如果房地产企业取得建筑资质，也可以自己开发，自己建造并出售，此时就要缴纳两道营业税，建筑业的营业税和销售不动产的营业税。房地产业和建筑业的主要区别是：房地产业：兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业;建筑业是物质生产部门，属于第二产业.建筑业还可以建设、生产房地产以外的其它东西，比如桥梁、铁路等。

7、相同的地方是：都有房地产、商业地产的建设、开发部分。附：房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安臵、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以

8、及工程勘察设计工作的生产部门。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。详细分类：房屋和土木工程建筑业建筑安装业建筑装饰业其他建筑业地方建筑业增加值核算方法探讨建筑业增加值是一个地区的重要组成部分，它具体指建筑业企业在报告期内以货币表现的建筑业生产经营活动的最终成果，准确核算建筑业增加值对核算地方生产总值（）具有十分重要的意义。建筑业行业的特殊性决定了建筑业增加值很难直接通过现行的建筑业行业统计来核算。因而，多年来，建筑业增加值的核算只能采用以全社会固定资产投资中建安工程投资所占的比重或资质建筑业企业总产值的增长速度来进行推算，由于两者在统计

9、口径和范围上的不同，从而造成建筑业统计数据无法真实全面地反映一个地区全部建筑业生产活动的成果，更无法满足地区生产总值核算的需求和地方党政领导决策需要。如何准确核算建筑业增加值以满足地方生值核算的需要，本文在此作一探讨，提出一些粗浅的看法，谨供参考。一、建筑业统计、固定资产投资统计、建筑业增加值核算之间的理论差异1、建筑业统计与建筑业增加值核算之间的差异按现行建筑业统计制度规定，建筑业的统计范围是：辖区内具有建筑业资质的所有独立核算的建筑业企业。建筑业统计，是具有建筑资质的企业，并且按企业登记注册地统计。根据现行核算统计制度规定，建筑业增加值的核算范围为：全部建筑业企业、其他行业附属建筑业产业活

10、动单位和建筑业个体户从事的房屋和土木工程建筑活动、建筑安装活动、建筑装饰活动和其他建筑业生产经营活动。建筑业增加值的核算，是全社会统计,是在地（经营地）统计，即一地区辖区内的全部建筑业活动。包括了本地独立核算与非独立核算的建筑业企业、有资质的和资质外的建筑业企业与建筑业个体户，以及外地建筑业企业在本地完成的建筑业生产经营活动。从两者的统计范围可看出，建筑业统计只统计了建筑业行业中的一部分（主要部分），未包括本地的非独立核算建筑业企业、资质外建筑业企业及建筑业个体户；包括了本地建筑资质企业在外地的建筑业活动，但未包括辖区外企业（含境外企业）在本地进行的建筑活动。、2固定资产投资统计与建筑业统计、

11、建筑业增加值核算的差异固定资产投资中的建筑安装活动是靠建筑业企业的施工来完成的，从理论上讲与建筑业总产值中的建筑安装范围相同，固定资产投资中的建筑安装投资=建筑业的建筑安装总产值，曾经有段时间也是这样核算的。但从现行统计制度看，全社会固定资产投资中的建安投资与建筑业的建筑安装总产值统计是有差异的。全社会固定资产投资统计范围：辖区内除国防、人防建设项目外的城镇和农村各种登记注册类型的企业、事业、行政单位及个体户进行的计划总投资50万元及以上的建设项目和农户投资。投资统计制度明确规定了国防、人防建设项目不纳入当地投资统计，计划总投资5万元及以下的建设项目、单纯的装饰装修工程也不纳入投资统计，而这些

12、都是建筑业活动，应统计在建筑业与建筑业增加值中。因此，全社会固定资产投资与建筑业统计、建筑业增加值核算的范围又是不一致的。二、以新余为例，建筑业统计核算的实际差异以200年7的新余为例，按照省统计局核算方案计算的建筑业增加值为2196万7元9；按照收入法计算的建筑业增加值为662万2元3；而同期全社会固定资产投资中的建安工程量为8630万8元1，按35的增加值率推算增加值为3020万7元8。这三者存在巨大的差距，因此，有必要对建筑业增加值核算方法进行修订。三、实现建筑业统计与增加值核算衔接的思路鉴于以上差距，在国民经济核算过程中，资料如何采用才能如实反映一个地区建筑业的生产情况，笔者认为：固定

13、资产投资统计从范围看符合国民经济核算的地域原则，但是缺乏核算必须的财务资料，而建筑业统计资料健全，又与国民经济核算要求的在地核算原则相违背。根据核算过程中建筑业统计和固定资产投资统计的实际情况，提出以下几点建议：一）完善建筑业统计制度。由于建筑业统计、固定资产投资统计与建筑业增加值核算的范围是不一致的，导致按现行的固定资产投资统计或建筑业统计都不能满足建筑业增加值核算需要。建筑业作为一个独立的行业，其增加值的计算应从本行业入手。所以应改进建筑业统计，以适应建筑业增加值按经营活动地核算需要。地方建筑业增加值的资料相对较难统计。对照建筑业增加值按经营活动地核算，应补充在地区内施工的外地（含境外）建

14、筑业企业统计和建筑业个体户的统计。地区建筑业增加值=本地登记注册建筑业企业+外地登记注册建筑业企业（含境外）在本地的活动量-本地登记注册建筑业企业在外地（含境外）的活动量+建筑业个体户活动量。统计范围要从单一的统计资质建筑业企业向建筑业的全行业统计转变。在方法上要从单一全面调查向全面调查与抽样调查相结合转变。1、全面统计登记注册建筑业企业（包括有资质的和资质外的及产业活动单位）。现行统计制度已对有资质的建筑业企业进行了统计，需要增加资质外建筑业企业的统计。从实际看，建设部规定资质外建筑业企业是不允许承接工程的（但并没有规定不能从事建筑活动）。所以，已登记注册的无资质（资质外）建筑业企业，是不能

15、从事建筑业活动的，即使有工程，也是挂靠在有资质的建筑业企业名下，被纳入有资质的企业内统计了。但是，建筑业总产值被统计上了，财务核算资料被遗漏了，这就影响建筑业增加值的准确性。因此，对资质外的登记注册建筑业企业应进行单独调查统计。建筑业产业活动单位，只要具有资质，不管是否独立核算，在建筑业统计上都被视为独立核算，纳入了独立核算建筑业企业的统计。因此，登记注册的建筑业企业基本上全部纳入了统计。2、在登记注册企业建立施工项目统计表，并对施工项目进行地址编码，以取得分地区的建筑业总产值，再通过辖区内有资质的企业的增加值率来推算本地区登记注册企业的建筑业增加值。、3增加对外地（含境外）的登记注册建筑业企

16、业的统计。由于外地施工企业进入经营地承接施工项目时必须在经营地建设部门进行备案登记，那么外地建筑业企业在经营地完成的建筑活动量是能够收集到的，只是无法取得财务核算资料（因为有些是分公司、项目部不能独立核算）。其建筑业增加值只能采取推算方法。、4建筑业增加值按行业进行推算。外地建筑业企业能在经营地承接到工程，一是市场经济条件下，企业凭借自身实力竞争取得，另一种是专业的特性决定的。比如，由于本地的建筑业企业资质低，行业不齐全，无法承接资质要求高、专业性较强的工程，如大型水库、电站建设、通信行业通讯设施、高速公路、大型桥梁、大型工业企业的专业设备安装等工程都只能由外地的企业来施工的。这些工程量大，技

17、术含量高，在进行建筑业增加值推算时，如按当地企业的水平推算，必定会影响当地建筑业增加值总体水平偏低。因此，按行业进行推算较为合理。5、异地施工建筑企业资料的搜集按月进行。因为在当地承接工程的异地施工建筑企业，一旦当其承接的工程竣工后，施工队伍就离开了，往往不能按统计上的惯例在年终报统计年报表和对其进行行政执法检查，因此必须及时统计。统计这类企业的先决条件是建设部门必须做好外地建筑业企业（含境外）的备案登记工作，并配合统计部门工作。6、实行业主申报制。由投资业主要求施工单位按时或在工程结算时收集资料并按期向统计部门申报。可在投资统计报表中增设施工承建方基本情况及施工进度情况表。特别是异地施工企业

18、承建工程的更应考虑实行业主申报制。7、用抽样调查方法搜集建筑业个体经营户的资料。建筑业个体经营户的构成，一是农村剩余劳动力，在农村修建农家住房、道路、小水库、零星建筑等，二是城市里的房屋装饰装修户，从事居家的房屋装饰装修等活动。具有分散性、临时性、流动性、季节性，多是承接劳务作业，没有任何手续，不缴或少缴税费等特点。我国尚未开展建筑业个体经营户统计工作，即使是200年4经济普查，由于调查方案的限制，也没能全面掌握建筑业个体经营户资料。仅从新余来看，农家住房建设、村道建设、城内房屋装饰装修绝大部分是由建筑业个体经营户承担的，其建筑业活动量相当于全社会固定资产投资中建安投资的10以%上。由于这类活

19、动点多面广，如要搜集只适合采取抽样调查的方法。（二）规范建筑业企业的财务核算。建筑业统计中的财务表，其指标是按会计报表设计的，数据全部来自会计报表，从目前的现状看，决大多数的建筑业企业的财务核算没有完全按现行的会计制度执行，这对计算建筑业增加值的影响很大。如在建筑业企业的财务报表中，工程结算收入与当期完成的建筑业总产值口径不一致，工程结算收入只是当年已竣工工程决算收入，未包括在建工程的结算收入，出现建筑业总产值与工程结算收入大小悬殊，甚至有的企业有建筑业总产值，无工程结算收入，或无建筑业总产值有工程结算收入，从而使成本、税金、利润等指标偏差较大。还有人员的工资，给职工发工资才做帐，不发就不做帐

20、，使构成增加值的劳动报酬不准确。最终使企业计算的建筑业增加值率忽高忽低，很不稳定，既不能真实反映企业的实际，更不便于地区历年的统计资料对比。挂靠的建筑业企业，财务资料应全面收集。统计制度中规定了挂靠的建筑业企业建筑业总产值、人数应统计在被挂靠的企业，但财务数据一般都没包括，这也影响到建筑业增加值和劳动率指标的计算。（三）建立项目地址码制度。通过地址码汇总，以取得地区的建筑业完整统计数据（但在时间上有一定的滞后性，必须解决地区间数据的交叉反馈的及时性问题）。（四）建立投资、建筑、房地产统计的数据共享平台。通过建立统一的项目代码，实现建筑业、房地产及投资按项目地址码信息共享与互动，除可大幅度减少工

21、作量外，更可实现与建筑业核算的基本衔接。对现行房地产业统计核算方法的思考一、房地产统计的重要性房地产投资的快速增长，有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素。十五期间，我市国内生产总值年平均增长13.。8房%地产开发投资同期年平均增长39.。4房%地产开发对国民经济的拉动作用逐步增强，20年0房6地产对增长的贡献率为7比年提高个百分点。同时，由于房地产业对民生的关系密切，与其他行业关联度很高，对国民经济与其他产业的发展影响非常大。所以，能够准确、客观地反映房地产业真实状况和走势的统计制度和数据预报，就显得尤为重要。近年来，房地产数据越来越受到人们的关注，对房地产信息的需求越来越大，统计

22、工作越来越重要，房地产统计工作进入到一个由旧体制向新体制转变的关键时期，存在着重大的发展机遇，又面临着严峻的挑战。现就房地产统计的改革谈几点个人看法。二、房地产统计的现状和当前存在的问题房地产统计的现状房地产业包括房地产开发与经营业、管理业和经纪与代理业。房地产业统计由政府综合统计和政府部门统计组成。政府综合统计是指统计局、国家调查队针对房地产业开展的统计，分别是房地产开发与经营统计、房地产企业劳动工资统计、房地产价格统计、房地产企业景气调查、企业集团报表。政府部门统计指建设部门、房地产管理部门、土地管理部门针对房地产业开展的统计，目前主要有房地产管理部门的物业统计、房产交易及有关信息发布等。

23、改革前房地产统计涉及的部门及其统计内容和方法比较统计局国家调查队建设部统、房地产开发投资统计，1大中城、物业管理企计即房地产开发统计年报市房地产价格业情况（内基层标准表（、指数，即土表）容、0表、地交易价格调、商品房、存00,房地产开查表（量房交易价格发企业（单位）财务状况表）、房屋销指数（表）售价格调查、全国家重点房地产企业联网直报（0表）3劳动统计基层年报表（表）、劳动统计基层季报表（表）表（表）、房屋租赁价格调查表（表）、企业集团报表（表）3房地产企业景气调查问卷（表）调查方法1全面调查2重点调查3全面调查、重点调查2全面调查3抽样调查1全面调查2全面调查报告方式报表、联网直报报表、联网

24、直报1报表2行政记录报告期别、月度年度2月度3季度年度1月度年度、3季度年度1年度2月度房地产业统计存在的主要问题：一是各类报表种类较多，多渠道布臵。市统计局投资处、人口社会处，调查队生产价格处、企业监测处，房地产管理局等五个部门同时给企业（主要是房地产开发企业）布臵调查任务，统计报表多达八种。面对数目繁多的统计报表，纷杂的统计渠道，房地产企业反映负担过重，同时带来了统计报表质量难以提高的困难。二是报表报送方式陈旧。绝大多数报表是采取企业填写纸介质报表，派人直接报送或寄送到有关业务处室的传统报送方式，我市房地产开发投资报表通过网上直报，国家对一、二级重点企业实行网上直报。三是政府综合统计与政府

25、部门统计协调不够，一些部门统计资料没有很好利用，如房地产交易、评估、出租等可以交房地局完成。四是房地产统计指标体系不够完善。就房地产专业而言，目前国家制定的房地产统计报表制度，主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发投资统计，而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标缺乏，有关土地市场的统计指标需要细化。五是房地产信息发布不规范、不充分1、部门各自为政，在数据的整合方面缺乏沟通，数据不统一，公布之后由于对立或矛盾对社会产生误导，影响消费者和投资者的预期。如，200年61季度，北京调查队公布的房屋销售价格指数同比上涨7.3第%

26、二,日北京建委公布的房价上涨17.两3个%房,价数据相互冲突,差距之大,引起社会各界的责议。2、房地产信息发布不够充分，信息不够透明。目前，有关房地产信息比较正常发布的有调查队的价格指数、开发投资统计相关指标完成情况文字分析，国家统计局的“国房景气指数”，房地局的交易价格指数。还没有建立健全定期对外发布制度。六是房地产开发投资统计制度的缺陷。作为较全面的统计指标体系是房地产开发企业投资统计，由于纳入投资统计范畴，199年3房地产开发统计从固定资产投资统计中分裂为单独的指标体系，200年5单设统计制度，但统计指标没有能跳出投资统计的基本框架。1、从投资角度规定统计范围。制度规定开发投资统计范围为

27、各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程。包括实际从事房地产开发或经营活动的附营房地产开发。对于建成商品房销售后的情况不再反映。2、以房地产开发企业为统计调查单位。开发投资统计报表以具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位也包括附营的房地产开发与经营活动单位为基本调查单位。主营房地产开发与经营的单位填报全部活动内容；附营房地产开发与经营的单位只填报与房地产开发与经营有关的内容。3、

28、房地产开发企业统计按企业所在地进行统计。制度规定跨地区进行开发活动并在开发地进行工商登记且具备法人资格的，纳入开发活动所在地统计范围；未进行工商登记的，由企业所在地进行统计。房地产开发投资不能反映当地情况。既然房地产开发投资包括在固定资产投资中，各地都要求真实反映在当地投资中，但由于房地产的企业产品生产地是不固定的，投资却按房地产企业经营地上报，全市范围内一般不重新注册单位，投资不能反映在地，各县市区之间矛盾重重。同时在外地注册的是一般都是产业活动单位，按制度规定投资应报在经营地，现在都把产业活动单位视同法人单位处理，投资额报在建设地。4、房地产开发投资统计指标设臵没有跳出投资框架。房地产开发

29、投资统计报表中的资金、土地等指标没有跳出计划经济时的框架，指标设臵没有体现先行性、同步性、滞后性、预警性等问题。三、房地产统计改革的原则要考虑实用性原则。目前报表中有些指标设臵，从开始到现在分析中从未用到过，政府及有关部门也没有需要过，应该坚决去掉。二要考虑适应核算的原则。专业的改革应围绕核算，专业数据的采集应与核算保持同步。特别对于房地产开发生产地是移动的特点，应研究逐步采取在地统计的方法。三要考虑指标设计的阶段性和系统性原则。房地产指标设臵中应分别体现先行性、同步性、滞后性、预警性；一级市场、二级市场、三级市场等。四要考虑科学性原则。制度设计要有可操作性，应适合中国国情，全面调查、抽样调查

30、等调查方法的使用要有针对性。如抽样调查，由于目前情况下，对总体单位掌握准确程度差的，投资方差大的，推算总体误差较大的行业，最好少用抽样调查。四、国外房地产统计制度方法借鉴由于房地产市场的特殊性，房地产统计一直是各国统计机构非常关注的问题。尤其以房地产价格指数统计为重，从统计方法对我国房地产统计制度方法改革有很好的借鉴意义。从有关资料了解到，美国、加拿大、英国、新加坡和中国香港等国家和地区，在房地产价格指标体系的设臵和统计方法可以得到很好启示。1重视调查方法的科学性。美国在取样前进行划层；多数国家将目标调查人群进行细分，据此公布不同地区、不同房地产细分市场的指数。同时科学、详细地设计调查问卷，对

31、样本的真实性进行反复的核实。2、注意数据来源的多样性。在很多国家，政府计算指数时用到的数据来源都较为广泛。在美国，政府充分运用政府批准的二级抵押贷款公司提供的数据；在英国，政府除了可以运用房地产中介公司的数据外，独立的抵押贷款公司也可以公布独立的指数；在香港，政府运用的数据不局限于一级市场而是主要运用二级市场的交易数据。这些多样化的数据与相关国家和地区发达的住房二级市场和规范的中介公司行为是分不开的。、利用联合数据库建设的广泛性。以和联合构建的组合重复交易数据库是联合数据库的代表联合数据库中的数据信息来自更大样本的地理覆盖面，从而为获得更准确的联合加权指数创造了条件，而后者为房地产市场参与者提

32、供了更广阔、更有地理代表性的房产分布。4、体现信息发布的多渠道性。以美国和英国为代表的发达国家，其房地产统计指标的发布都是多渠道的。一方面体现在官方渠道和非官方渠道的并行，和是房地产二级市场中全美最有影响力的非政府机构，英国主要的房价指数中超过一半是由非官方机构公布的；另一方面体现在官方机构内的多渠道性，以美国为例，商务部、联邦住宅供给机构监督办公室和劳动力统计局分别公布不同的房地产价格指数。值得我们借鉴的是，由于这种多渠道发布的房地产统计指标的立足点不同，考察市场的视角各异，因此多个指标并没有引起统计工作的混乱和统计信息的失真，相反恰恰是对市场状况的全面反映。五、房地产统计改革的设想房地产业

33、统计的改革方向房地产业统计改革，以全面准确、方便快捷、简单高效为目标，适应“三个相结合”，建立“一个制度”。“三个相结合”就是信息化现代化发展的需要与现代统计体系建立的需要相结合；政府统计与部门统计相结合；全面调查、抽样调查、重点调查、普查相结合。随着信息化现代化的发展，统计部门信息化建设不能仅仅停留在“政府上网”的层面上，在现代统计体系逐步建立的过程中，房地产业统计要找准位臵，使网络技术贯穿于房地产业统计数据采集、储存、处理、传输、分析、预测等，精简繁杂冗余的报表种类，减轻房地产开发企业报表负担。房地产业政策性、专业性强、民生关注程度高。有些行业部门统计的优势要大于政府综合统计部门。为提高统

34、计数据的准确性、时效性，政府综合统计部门与部门统计合理分工，资源共享。房地产业的一级、二级、三级、四级市场各有自己不同的特点，企业规模、统计基础、社会重视程度都各不相同，统计调查工作应根据不同情况，有针对性地采取全面调查、抽样调查、重点调查、普查等各种不同的统计调查方法。“一个制度”就是既能满足国家统计任务需要，又能为地方经济社会发展提供宏观决策支持，更能为社会公众提供信息资料的，具有中国特色、符合国际一般规则的房地产业统计制度。房地产业统计改革的主要内容第一、实施分项目、按建设地、财务与专业指标分离统计方法体系。房地产开发投资企业应改变过去按企业经营地统计为分项目按建设地统计。为解决企业财务

35、不能按项目分问题，实施财务与专业报表分离，财务仍按经营地统计，开发项目按建设地反映。第二、实行“一套表”，整合政府综合统计报表体系。如对房地产开发投资完成情况、劳动工资、房地产价格调查、房地产企业景气调查及500家0房地产国家网上直报等报表进行整合，改革现行统计报表设计，实行“一套表”，涵盖涉及房地产开发企业的投资、销售、经营、价格、劳动工资、景气调查等五方面报表的内容，指标设臵删繁就简，减少重复指标，合并相关指标，减轻企业负担。第三、改正统计报表管理体系。就政府综合统计而言，实行了“一套表”后，随之而来可以改革统计报表布臵、收集的管理，由原来市统计局内多个处室布臵报表改为由以市统计局固定资产

36、投资统计处一个处室为主向房地产开发企业相对集中统一布臵、收集，并进行审核、录入后再按专业向相关处室传送统计报表中的数据。各处室可在计算机上分出国家需要的数据和地方需要的统计数据。第四、制定科学的房地产业调查体系。全面调查为：房地产开发统计（包括国家500家0联网直报）、企业集团统计、劳动工资统计；由统计局负责重点调查为：房地产价格指数统计、企业景气指数统计由调查队负责抽样调查为：房地产物业、中介统计；由调查队负责普查为：房地产开发统计、物业、中介统计。由统计局负责利用行政记录为：房地产交易、评估、出租统计由房地局负责。利用行政记录为：土地交易统计由土地局负责。第五、建立计算机联网直报体系。改革

37、传统纸介质报送方式，用网络统计代替传统的手工调查报表统计，建立房地产开发投资统计信息系统，实现房地产企业统计信息网络采集和计算机联网直报，将市统计局涉及房地产企业的报表全部通过互联网在线方式报送，以提高工作效率。第六、整合政府部门统计资料体系。整合房地产价格指数发布，把房地局与调查队两家价格指数计算方法统一，进行合理分工，结果统一定期发布。避免同一城市同一时间，出现两个截然不同的房地产价格指数。房地局可在其管理的房地道交易网上公布商品房可供销售、预售情况，分监测点的价格等信息。负责非普查年份的房地产交易、评估、出租、土地交易统计。由市统计局会同市房地局制定一套方法制度，市房地局具体执行。一是利

38、用行政记录进行房地产交易、评估、出租统计，二是利用市国土局管理职能进行土地交易统计。第七、建立合理的房地产业增加值的核算体系。房地产业增加值核算目前采用的是生产法和收入法相结合的方法，但由于受资料来源等条件的限制，导致在核算房地产开发业增加值、房地产管理业增加值、房地产经纪与代理业增加值和虚拟折旧四大块时报表支撑力度不一。要以房地产业增加值核算为龙头，按需定表，完善和健全一套服务于房地产业增加值核算、与之相衔接和联动、切实可行的房地产业指标体系和方法制度，满足全市国内生产总值（）核算工作的需要。第八、建立网上信息咨询和发布体系。建立房地产统计信息系统，发挥网络技术的优势，及时发布全市房地产业统

39、计资料，全方位、多功能、综合性、权威性地反映房地产市场的历史及现状，为市领导及时了解全市房地产市场中出现的新情况、新问题，为制定全市房地产政策、进行宏观调控提供科学依据。积极开发房地产信息资源，为社会各界、房地产企业查询信息提供优质服务，如已开始建设的楼盘资料等。同时反映全国全省房地产业总体形势，及时反映国家宏观经济形势、房地产产业政策以及各重点城市房地产业对比资料、预测房地产市场的未来趋势。第九、创建网上快速抽样调查补充体系。结合房地产业出现的新情况，满足政府部门急需的房地产业某一方面统计数据需要，运用统计信息系统，可以进行快速抽样调查，设臵调查问卷，房地产企业进行在线填报，这样一来就可快速

40、获得既期需要调查的数据信息。六、我市房地产业改革的尝试1、房地产开发投资实行分项目按建设地统计。为正确反映分县市区全社会投资完成情况，200年7我市把房地产开发投资由经营地统计改为分项目按建设地统计。即房地产开发投资统计，房地产开发统计年报基层标准表（101、-11010表、0,全部分项目填报，同时允许每个企业设“其他”项目1个，作为企业前瞻性指标：如土地购臵面积、土地成交价款、待开发土地面积等和后续指标：如项目竣工后结转空臵面积不到30的%的楼盘和少量的出租面积等的填报。、实施联网直报。我市多数专业都实行企业网上直报，涉及房地产专业的有：房地产开发投资统计专业、劳动工资专业、企业景气调查等。

41、1个房地产开发企业凡涉及到的三种报表都能在企业界面上显示，但指标尚未整合。房地产开发投资实行分项目按建设地统计只有通过网上直报系统才能解决了这个问题，即在房地产开发投资报表中增加项目建设地，企业按项目填报，程序自动生成企业合计数。按建设地汇总出分县市区房地产开发投资完成情况，按自动生成的合计数上报国家报表需要。同时根据企业数据自动生成统计台帐，供企业存档和审核之用。但数据的开发利用和信息发布还没有进行。、我3市在服务业统计中设臵了相关增加值指标，对除房地产开发企业外的其他房地产企业，限上运用全面调查、限下抽样调查等方式进行统计调查，已满足第三产业增加值核算需要。七、需要解决的问题1、统一认识，

42、分工合作，共同推进。房地产业统计改革，是统计工作更好地服务房地产业发展的需求而做的尝试。就政府管理部门而言，这一改革将涉及到统计局、房地局、调查队等部门；就改革内容而言，涉及政府综合统计和政府部门统计，涉及年报定报、指标体系、报送方式、信息发布等。因此，需要各部门统一认识，加强沟通，团结合作，共同推进。政府综合统计内要理顺统计局各专业、调查队的职能分工和工作关系，形成新的结构合理、灵活高效的房地产业统计管理体制。如抽样调查、重点调查工作由调查队承担，全面调查由统计局承担。2、增加投入，运用网络，资源共享。房地产业统计改革的启动，必须建立集数据采集、数据分析、数据处理以及数据发布系统为一体的网络平台，因此，要加大政府资金投入，新增与建立网络平台相配套的计算机、服务器等硬件设施，目前国家投资司提供的投资信息平台，基本能解决这个问题。我们要组织力量共同开发研究这套程序软件，为房地产业统计制度方法改革提供技术上的支持。3、重视培训，重视基础，重视人才。宁波市房地产开发企业登记注册的公司达60家0左右，评估、交易、物业、中介房地产企业的规模不大，但单位个数已近千家，企业统计人员流动性强，个人业务素质参差不齐，房地产业统计人员的状况适应不了改革的需要。实行“一套表”，特别是联网直报，必须稳定人员、加大培训工作力度，多方位对企业统计人员进行业务培训，提高统计人员的素质，