集体土地确权登记

1、 集体土地 确权登记 二一一年十二月 省国土资源厅地籍管理处 1内容提要一、土地登记概述二、集体土地所有权登记三、宅基地使用权登记四、集体建设用地使用权登记2一、土地登记概述 土地登记：是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。3 登记的目的是对权利的公示。 物权变动（设立、变更、转让、消灭）必须遵循公示原则，即必须通过法定的公示方式才产生法律效力。 动产物权以交付公示， 不动产物权以登记公示。4土地所有权土地使用权土地他项权利土地权利体系国家土地所有权农民集体土地所有权国有土地使用权集体土地使

2、用权地役权抵押权承租权国有农用地使用权国有建设用地使用权一般抵押权最高额抵押权集体土地承包经营权集体建设用地使用权宅基地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权5土地登记的特点 1、统一性：依据统一的实体法律规范、登记程序和标准在统一的登记机关进行登记，最终形成统一的登记体系。 2、惟一性：登记结果惟一，即土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，土地证书是土地权利人享有土地权利的证明。 土地登记簿是唯一的土地权属的法律依据和结果。 3、连续性：在土地权利发生变化后应及时办理变更登记，更新登记结果，以保持登记结果的现势性。 4、公开性：土地登记的实质

3、在于公示。公开性表现在登记依据公开，登记程序公开，登记结果公开（公开查询）。 5、公信力：土地登记应当严格依法按程序办理，其结果应该是真实可靠的；若登记错误，给权利人造成损失的，登记机关应予行政赔偿。若因中介机构原因引致错误的，在行政赔偿后，可向法院起诉追偿。在国外，一般由中介机构买保险，从保费中赔偿损失。6 土地登记的原则（一）依法登记的原则（二）属地登记的原则（三）依申请登记的原则（四）审查的原则 （五）土地权利保护的原则7（一）依法的原则 土地登记必须依法进行，登记效力由法律、法规和相关政策规定。8（二）属地登记的原则 物权法及土地登记办法均有规定。 目的：保证土地登记的统一性和完整性，

4、 避免重复登记的发生。 物权法第十条： 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 土地登记办法第三条： 土地登记实行属地登记原则。 9 一个登记区内只能由一个土地登记机构来进行登记； 同一个登记区内的土地登记资料只能由一个登记机构建档保存。（完整性、唯一性） 跨县级行政区域使用的土地，应当分别报土地所跨区域县级国土资源部门办理。 土地登记应当以县级行政区为登记区组织实施，设区的市人民政府可以将所辖市区内的土地实行统一登记。10 关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知（国土资发200870号）： 坚持属地登记原则。各地要严格按照土地登记办法确定的属地登记原则开展土地登记工作。要逐

5、步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象。对一时无法改变分级登记方式的地区，应明确采取委托的方式，将土地登记工作交由土地所在地的土地登记机关统一负责，维护土地登记的统一性和完整性。 目前我省正逐步改变分级登记的作法。（明年工作重点）11（三）依申请的原则 土地登记办法第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。 土地登记须由土地权利人或权利变动当事人提出书面申请。12申请人应当提交的资料：土地登记申请书； 申请人身份证明材料；土地权属来源证明（因登记类型不同而不同） ； 地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标（可以委托有资质的专业技术单

6、位进行地籍调查获得）；地上附着物权属证明；法律法规规定的完税或者减免税凭证。申请人应对申请材料实质内容的真实性负责。13（四）审查的原则 审查申请资料是否齐全，是否符合法定形式，权属来源是否合法等。 认为有必要的，可就有关登记事项询问申请人，也可进行实地查看。14（五）土地权利保护的原则土地登记办法第七十条： 依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。15 物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 16证书与登记簿之间的效力 物权法第十七条：不动

7、产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 土地登记办法第十六条：土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 土地登记簿是唯一的土地权属的法律依据和结果。1718 登记的生效时间 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 物权法第十四条19土地登记的类型(8种）土地登记初始登记注销登记土地总登记查封登记更正登记异

8、议登记变更登记预告登记20土地登记类型更正登记异议登记预告登记查封登记总登记初始登记注销登记其他登记变更登记21(一)土地总登记 在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 如：集体土地确权登记 通告（登记区的划分、登记期限、收件地点、申请人应提交的相关资料、其他事项）,由县级人民政府发布。 公告（土地权利人的名称、地址；土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型、使用期限；权利人或利害关系人提出异议的方式、期限和受理方式；其他事项），由县级国土资源部门发布。22(二)初始登记 土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 权利的第一次登记而不是土地的第一次登记。 23(三)

9、变更登记 因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。 如：转让 24(四)注销登记 因土地权利的消灭等而进行的登记。 直接注销的情形：1.依法征收的集体土地；2.依法收回的国有土地；3.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人未办理注销登记的。 其他的不得随意注销25(四)注销登记 一般程序： 限期办理 逾期不办，注销公告 公告期满收回证书 或公告废止证书26抵押权注销登记 土地登记办法第55条规定：土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销

10、土地使用权抵押登记。 条件:1.抵押权注销应当双方申请 2.抵押权消灭(主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃）27 (五)更正登记 物权法 第十九条第一款： 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 28 1.依职权： 土地登记办法第五十八条 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废

11、止。 更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。 2.依申请： 第五十九条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。29 (六)异议登记 一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。 目的：暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。 创设异议登记制度的原因：本来是张三的土地登记给了李四，张三申请更正登记或者提起诉讼的过程中，很有可能出现李四将

12、土地转让并过户给王五的情况，张三的利益将难以得到保护。30 物权法第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 31 土地登记办法第六十条 土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土

13、地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。32 第六十一条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。 异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。33 (七)预告登记 物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为

14、保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。34 土地登记办法第六十二条 当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。 对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。 预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登

15、记。 （目的：防止一地多卖）3536 (八)查封登记 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。 *国土资源行政主管部门不对生效法律文书和协助执行通知书实体审查。如认为人民法院的查封、预查封裁定书或其他生效法律文书错误的，可向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。37 (八)查封登记 在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。38(八)查封登记 最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（2004年2

16、月10日 法发【2004】5号） 人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 39 五、登记的程序申请 权属审核 注册登记 颁发或更换证书 40程序的变化 地籍调查前置于土地登记程序之外，不再是国土资源部门的职责，可以由中介机构承担完成。 依据：1.物权法第11条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 2.

17、土地登记办法第9条 申请土地登记提交的材料包括地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等。 地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标可以委托有资质的专业技术单位（土地登记代理机构）进行地籍调查获得。 41地籍调查 地籍调查分为地籍测量和权属调查。 目的：查清宗地的权属、位置、界址、用途、等级和面积等 ，满足土地登记需要。 地籍调查结果的审核意见可由具备土地登记代理职业资格，并经省国土资源厅备案的土地登记代理人、有资质的代理机构填写并确认盖章，代理人及代理机构对调查结果的真实性和准确性负责。 地籍调查结果经登记后具有法律效力。42申请 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。43 土地登记

18、应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请： （一）土地总登记； （二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记； （三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记； （四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记； （五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记； （六）更正登记或者异议登记； （七）名称、地址或者用途变更登记； （八）土地权利证书的补发或者换发； （九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。44 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（

19、三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。 地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。 申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。454647 审查 物权法 第十二条 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况

20、需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 第十三条 登记机构不得有下列行为： （一）要求对不动产进行评估； （二）以年检等名义进行重复登记； （三）超出登记职责范围的其他行为。48 审查 土地登记办法第十二条（受理） 对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理： （一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全

21、部内容； （四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。 49审查 第十三条 国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。50审核的内容： （1）对申请人审核：对申请人资格、身份证明等进行审核； （2） 对宗地自然状况审核：对地籍调查结果（宗地范围、面积、用途等）进行审核； （3）对土地权属状况审核：对权属性质、来源、使用年限等进行审核； 审核应达到标准：权属合法、界址清楚、面积准确、四邻无争议。515253545556 审查的权限 审核结束后，符合规定要求的，由国土

22、部门的登记人员和分管领导分别出具初审意见和审核意见，并视具体登记类型报人民政府审批。 土地总登记、初始登记和变更登记中涉及权属变更、或涉及核发、更换土地所有权、使用权证书的均需报人民政府批准。 不涉及土地所有权、使用权变更，如名称、地址、用途变更登记等，或土地使用权抵押权、地役权登记，不需报人民政府批准，经国土部门审核即可。57关于公告公告的意义：（一）让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护；（二）在一定时间内征询利害关系人的异议；（三）对土地登记机关在行政审核中的不足施以救济，追求登记效力的公平性；（四）保证土地登记的公信力。58关于公告 权属审核过程中，对符合总登记要求的宗地，由国土部

23、门对土地登记审核结果进行公告，公告期（30日）满无异议后再予审批。 对于其他类型的登记（如初始登记、更正登记等），国土部门认为有必要征询异议的，应当进行公告，无异议后再予审批。（非必经程序） 土地权利证书遗失、损毁的，由土地权利人登报公告作废，自公告之日起60日内无异议，方可申请补发或换发土地证书。59注册登记 （一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿（登记卡及续表，一宗一卡多表）； （二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡（一个县域内，同一权利人拥有或使用的所有宗地填写在一张卡上，而非一宗一卡）； （三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地

24、权利证书。 对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。 土地登记簿应当加盖人民政府印章。 土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。60 土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销和其他登记的，在土地登记卡续表上进行注记。 地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。 土地权利证书中用途、终止日期发生变更，以及设立、变更、注销土地使用权抵押权、地役权的，注册登记后更改土地权利证书，在证书记事栏内进行记录。 土地证书上其他内容变更的，须更换土地权利证书。616263646566颁发证书 第十七条 土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （二）集体土地所有证

25、； （三）集体土地使用证； （四）土地他项权利证明书。 国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明； 集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明； 土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。 土地权利证书由国土资源部统一监制。67土地证书种类68 登记的期限 抵押登记、注销登记为15日； 初始登记、变更登记等其他类型登记为20日（不含公告期限）。 特殊情况需要延期的，经国土部门负责人批准后，可以延长10日。69不予登记的情形1、土地权属争议未解决的；2、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；3、未按合同约定付清全部土地价款的；4、按土地价款

26、缴纳比例分割申请登记的； 5、申请登记的土地权利超过规定期限的； 6、无合法用地批准等土地登记申请要件的；7、对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的； 8、协议出让地价低于出让底价的； 9、违反规划改变土地用途的； 10、未办理土地使用权登记而设定抵押的； 11、异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的； 12、查封登记解除前申请办理抵押登记； 13.未按具体建设项目用地审批权限办理供地手续的。70 登记的责任 行政责任 违反土地管理规定行为处分办法 (2007年监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部发布的第15号令)第7条规定:行政机关及其公务员有下列行为之一的，视情节轻

27、重，分别对有关责任人员给予警告、记过、记大过、降级及撤职处分： 1.违反法定条件进行土地登记、颁发或更换土地证书的； 2.明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定，尚未依法处理，仍为其颁发土地证书的； 3.对符合规定的土地登记申请无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理。 法律责任 云南省土地登记条例规定，国家工作人员在土地登记工作中，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 经济责任 违规登记给当事人造成损失的，应依法承担赔偿责任。71 登记收费 （一）现行依据：1.关于土地登记收费及其管理办法 （【1990】国土【籍】字第93号）（1）土地权属调查、地籍测绘费用 不同单位

28、性质用地按不同标准收取，如：城镇居民住房用地面积在100平方米以下每宗收13元，每超过50平方米加收5元，最高不超过30元；企业用地在1000平方米以下每宗收100元，每超过500平方米加收40元，最高不超过4万元;农村居民生活用地面积在200平方米(含200平方米)以下每宗5元,200平方米以上每宗10元；农民集体所有土地必须以土地利用详查成果资料进行登记发证（指城镇外）每宗以图幅为单位每幅收10元图件编绘资料复制费，免收土地权属调查、地籍测绘费。 计划经济体制下制定的收费标准，实际已难以维持开展工作，需靠财政经费专项补贴。 72（2）土地登记注册、发证费用证书工本费精装20元/证 简装10

29、元/证(单位）或5元/证(个人）73 2.云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（1993年施行）第40条： 土地使用权出让、转让、出租、抵押、继承发生的土地登记，受让人、出租人、抵押人、继承人应当向缴纳土地登记费，计收标准按每宗地的土地使用面积0.1元/平方米计，不足500平方米的，按500平方米计收，超过10000平方米的，减半计收。74 （二）物权法第22条规定，不动产登记收费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 目前国土资源部按照物权法规定制定的土地登记收费标准尚未出台，仍只能参照以前标准执行。具体登记中，凡是已

30、由中介机构进行地籍调查的土地登记，提交的要件、图件齐全并符合要求的，国土部门只收取证书工本费。75集体土地登记收费标准 中共中央办公厅、国务院办公厅关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知（中办发199310号）： 取消37项涉及农民负担的收费项目，其中包括： 1、农村宅基地有偿使用收费；2、农村宅基地超占费； 3、土地登记费在农村（包括集体经济组织、农户和国有农场）收取的部分；集体土地确权登记一般只能收取证书工本费，简装本10元/证(单位)或5元/证(个人)，精装本20元/证。在工作经费充裕的情况下，建议免收证书工本费。76土地使用权抵押登记 土地使用权抵押：指为担保债务的履行，债务人或者第三

31、人不转移土地使用权的占有，将该土地使用权抵押给债权人，债务人不到期履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该土地使用权优先受偿的权利。 土地使用权设定抵押后，再转让土地使用权的，应经抵押权人同意并将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 订立抵押合同是抵押权设立的必备条件。77 一、一般性原则 （一）土地抵押权的设立、变更和注销应依法办理登记手续。土地使用权抵押合同经登记生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。 （二）土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循与原登记机关一致的原则 ； （三）异地抵押的，必须到土地所在地的原登记机关办理抵押登记。 （四

32、）土地使用权抵押权的合法凭证是土地他项权利证明书，抵押权人扣押土地使用权证书无效。78 （五）抵押的土地使用权有期限时，抵押权终止期限不得超过土地使用权的终止期限。 （六）同一宗地多次抵押的，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。抵押权实现时，拍卖、变卖该宗土地使用权所得价款，按照抵押权登记的先后顺序清偿。 (七）抵押登记的存续期限自抵押登记之日起至债务清偿完毕。 79 二、关于地价评估 （一）国家97年的规定及我省在2000年制定的8号文规定土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押双方签订抵押合同。以出让方式取得的国有土地使用权的评估地价需经抵押权人认可；划拨土地使用权、可抵押的集体土地使用权

33、的评估地价需经土地管理部门确认（后改为备案）。 （二）2007年物权法规定，登记机构不得要求对不动产进行评估。 （三）由于目前对应物权法 的相关配套法规、政策尚不完善，因此现在抵押登记仍然需要委托专业评估机构进行地价评估。个人认为将来可由双方确认价值（包括抵押额）即可。登记公示，抵押双方自愿。 （四）各级国土资源部门在审核土地使用权抵押额时，如发现评估地价明显偏离基准地价和标定地价，导致抵押额过高，可对抵押权人进行风险提示，在确保抵押权人出具同意继续办理抵押手续的书面证明后，可依法办理抵押登记。 80三、关于最大抵押额（本省规定）（一）以出让方式取得的土地使用权，最大抵押额（含利息）不得超过剩

34、余使用年限地价的80%；（二）以划拨方式取得的土地使用权，最大抵押额（含利息）不得超过地价的48%；（三）集体土地使用权的抵押额参照划拨类型，并应考虑实现抵押权的征地费。81 四、关于抵押权人 根据民法通则、物权法、担保法、合同法等相关法律法规的规定，合法的借贷关系受法律保护；土地使用权抵押权人可以是合法借贷关系中的债权人或第三人，即可以是合法借贷关系中的法人、其他组织或者公民。如银行、担保公司、典当公司、自然人等。 法人、其他组织或者公民相互之间以土地使用权进行抵押担保的前提是主合同必须合法。 贷款通则不允许企业间的借贷；借贷利率最高不得超过银行同期同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。82

35、土地抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权。主要有以下几种： 国有建设用地使用权可抵押的范围： a.法律允许单独流转的国有建设用地土地使用权；如出让土地使用权，可连同地上建筑物一并抵押，也可在无地上建筑物的情况下单独抵押。 b.依法以国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有建设用地使用权可以抵押（地随房走原则，如划拨土地使用权）。 c.划拨土地使用权抵押须满足相应条件83划拨土地使用权抵押条件 A.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； B.领有国有土地使用证； C.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； D.依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，或以转让、出租

36、、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 根据上述规定，无地上建筑物的划拨土地使用权不能单独抵押。84 集体土地使用权可以抵押的范围： a.依法通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”承包经营权，抵押须经发包人同意； b.农村集体经济组织投资设立的乡镇企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权可同时抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。85 禁止抵押的土地权利： 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地； 所有权、使用权不明或者有争议

37、的土地； 依法被查封的土地； 法律、行政法规规定不得抵押的其他土地权利。86抵押中关于房产与地产的关系： 物权法第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。（房随地走，地随房走原则） 物权法第200条：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。87土地抵押权终止的情形 土地使用权所担保的债务因清偿而消灭的； 抵押权人免

38、除土地使用权所担保的债务的； 经抵押权人同意，抵押人以替代担保取代该土地使用权抵押的； 抵押合同或被担保的主债权合同依法归于无效或者被撤销的； 抵押的国有建设用地使用权因国家收回、期限届满或土地灭失而终止的； 抵押的集体土地使用权因国家征收、集体土地所有者收回、期限届满或土地灭失而终止的； 随同地上建筑物、其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物、附着物的灭失而终止的。88 依照上述第种情形终止土地抵押权的，抵押权人可以要求抵押人提供同等价值的替代担保。 抵押人依据土地使用权获得补偿或赔偿的，抵押权人可以要求抵押人提前清偿所担保的债权。 抵押人获得不动产置换或补偿的，抵押人应当与抵押权人以新获得的

39、产权为抵押标的物，重新签订抵押合同，办理抵押登记。89土地使用权抵押权的实现： 担保法第53条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 物权法第195条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产拍卖或变卖的，应当参照市场价格。90 （一）出让国有建设用地使用权实现抵押权时，应严格按照

40、转让的相关规定依法处置。 1.按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。 2.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府授权的部门可以代表本级人民政府按其转让价格优先购买土地使用权。 具体规定：91 （二）设定抵押权的国有建设用地使用权为划拨的，实现抵押权时应当先从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额，再对抵押权人进行赔偿。 （三）涉及集体土地使用权抵押的，抵押权实现后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。92土地登记制度建设 土地登记持证上岗制度 土地登记资料公开

41、查询制度 土地登记代理制度93土地登记人员持证上岗制度依据：土地登记办法第四条 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国土资源部颁发的土地登记上岗资格证书。规范性文件：1.关于实施土地登记持证上岗制度的通知(1996国土籍字第190号） 2.关于进一步做好土地登记人员持证上岗工作的通知（国土资发200344号） 土地登记审批表的初审意见应由取得土地登记上岗资格证的登记人员填写，其他人员填写无效； 审核意见应由取得土地登记上岗资格证的国土资源行政主管部门分管领导出具。94 1997年以来我省共有2238人通过考试取得土地登记上岗资格证。其中2010年有2

42、06人新取得上岗资格证，考试通过率为76.6%。 今年5月，我厅组织了土地登记在岗人员继续教育培训，全省共有924人提出续期申请，其中589人经培训取得续期资格。 上岗制度建设有待加强，明年将列入国土资源年终目标责任制考核，以确保土地登记的合法性。95依据：土地登记资料公开查询办法（国土资源部令第 号），自年月日起施行。查询内容：包括土地登记结果和原始登记资料。登记结果：指土地登记卡和宗地图。任何单位和个人都可以依照有关规定查询土地登记结果。土地登记结果可提供网上异地公开查询，但要注意保护权利人的隐私。原始登记资料：包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表、审批表和地籍图。查询人受限制

43、： 1、土地权利人或取得土地权利人同意的单位和个人可查询其土地权利范围内的原始登记资料； 2、土地登记代理机构可查询与其代理业务直接相关的原始登记资料； 3、国家安全、公安、检察、审判机关和纪检监察部门可查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。由于查询人受限，应当到查询机关指定的场所查询。土地登记资料公开查询制度96 查询人应提交的资料： 1、查询人本人身份证明，并填写查询申请表。 查询人为法人或其他组织的，还应当提交单位的证明文件。 2、查询原始登记资料的还应当提交下列证明文件：（1）土地权利证明； （2）土地权利人同意查询的证明文件； （3）土地权利人身份证明； （4）国家安全机关、公安机

44、关、检察机关、审判机关和纪检监察部门提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。委托他人查询的，应当出具授权委托书。97 对符合规定的查询申请，查询机关应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在日内提供查询。 应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。查询机关摘录或者复制的土地登记结果，查询人请求出具查询结果证明的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖查询机关印章，并注明日期。查询结果证明复制无效。对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。 98 查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。

45、收费依据：云南省物价局关于地籍档案资料信息咨询服务收费的批复（云价综合2010100号）（云国土资籍201026号文转发） 查询费：每宗次50元（登记结果、原始资料）； 网络查询每宗5元； 复制费：A4纸单面0.2元/张，双面0.3元/张； A3纸单面0.4元/张,双面0.6元/张; A4幅面宗地图 10元/张; A3幅面宗地图 15元/张。 99 土地登记办法第七十一条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。 地籍管理部门新增加职能：承担各类土地登记资料的收集、整理、共享和汇交管理，提供社会查询服务。

46、加强信息系统建设100 土地登记代理制度 法律依据：物权法第11条规定，当事人申请登记，应当提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 规范性文件： 1.云南省土地登记代理人员及机构管理暂行办法 2.云南省土地登记代理人登记备案管理暂行规定 3.云南省土地登记代理办法 4.关于进一步规范全省土地登记工作的通知（云国土资籍200517号，土地登记代理文本格式）101 代理机构实行资质认证制度。 条件：独立法人资格的企事业单位，取得云南省土地勘测定界备案证书；2名以上经备案的土地登记代理职业资格证持证人员；相应的仪器设备；熟悉相关法规、政策。 目前，全省共有209名经省厅备案执业的土地登记代理人；

47、99家土地登记代理机构，其中一半以上集中在昆明（50家），迪庆、怒江、德宏没有本土的登记代理机构。 经统计，自2004年至2010年末全省土地登记代理机构共代理土地登记12.16万宗，代办土地证51.71万本，代理登记面积3.53万公顷，代理总收入达9735万元。 代理的基本原则：合法；平等自愿；公平公正；等价有偿；诚实信用；保密。102 土地登记重心的转移 经过多年努力，土地登记覆盖面逐步扩大。据统计至2010年末，我省共颁发国有土地使用证（含城镇住房用地）186.16万本，集体土地所有证3.11万本，集体建设用地使用权39.76万本本，宅基地使用412.2万本。随着工作的深入，登记工作的重

48、心逐步转移： （一）从城市（国有）转向农村（集体）；（二）从重登记发证的数量向重质量转变（加强规范化建设）；（三）从重登记发证向登记发证与登记资料的应用并重转变 （提供便民查询，保障交易安全）103 集体土地确权登记 2008年党的十七届三中全会关于推进农村改革发展若干重大问题的决定： “搞好农村土地确权、登记、颁证工作。” “完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”104中共中央国务院关于年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见 强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织。105 国土资源部关于促进农业稳

49、定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见 加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。 一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。106 二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变、土地用途不改变、农民土地承包权益不受损害。对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经

50、营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。（确权登记是土地流转的前提）107 三是依据土地确权登记成果，保障农村集体土地在征收和流转中的权益。征收集体所有土地办理征地手续时，必须依据集体土地所有权确权登记资料和证书，对农民进行补偿。没有经过土地确权登记发证、所有权主体不清或使用者不明的集体土地使用权不允许有偿使用和流转，不得进入市场交易。108 中共中央国务院关于加快统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（中发20101号） 有序推进农村土地管理制度改革。加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算。力争用年时间把农村集

51、体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。 109 国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知（国土资发201160号） 切实加快推进农村集体土地确权登记发证工作，力争在2012年底把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的集体经济组织。 未完成的地区将暂停农地转用、土地征收审批，农村土地整治项目不予立项。110 工作目的： 强化证书应用，实现凭证管地用地制度。在集体土地征收、征地拆迁、流转以及新农村建设和农村建设用地整治涉及宅基地调整的，均要以确权登记发证为前提。111国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证

52、的若干意见（国土资发【2011】178号）（一）明确工作范围： 包括集体土地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权的确权登记发证。 集体土地所有权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。112（二）依法依规确权登记 按照物权法、土地管理法、土地登记办法、土地权属争议调查处理办法、确定土地所有权和使用权的若干规定等有关法规政策，及地方性法规、规章，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在土地调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。113 集体土地确权登记依据的文件资料包括：1.人民政府或者有关行政主管部门的

53、批准文件、处理决定；2.县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；3.人民法院生效的判决、裁定或者调解书；4.当事人之间依法达成的协议；5.履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；6.法律、法规等规定的其他文件等。114 集体土地所有权是我国社会主义土地公有制的表现形式之一。 土地管理法第8条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 二、集体土地所有权登记115 云南省第二次全国土地调查结果表明，在全省土地总面积中，集体土地有3300多万公顷，占86.6%。 集体土地在各州（市）所占的比重均在50

54、%以上，其中曲靖、昭通、楚雄、玉溪、昆明、文山、临沧、大理和普洱等9个州（市）集体土地所占比例达90%以上，最高达97.13%（曲靖市）。116地籍调查要求 有条件的地区，农村集体土地所有权宗地地籍调查应采用解析法实测界址点坐标并计算宗地面积； 条件不具备的地区，可以全国土地调查成果为基础，核实并确定权属界线，对界址走向进行详细描述，采用图上量算或数据库计算的方法计算宗地面积。 农村集体土地所有权宗地图和地籍图比例尺不小于1：10000。 117宗地划分基本原则 1.属同一农民集体拥有的权属界线封闭的集体土地划分为一宗； 2.同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或集体土地分割

55、的，应分别划宗； 3.争议土地单独立宗。 4.村委会（小组）共用的学校、寺庙、祠堂、墓地、山林、荒山、自然河流、排灌沟渠、塘坝单独设宗。118（一）集体土地所有权的主体： 1.属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权； 2.分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权； 3.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表行使所有权，或由乡镇政府代管乡镇集体土地所有权。 登记中集体土地所有权的主体以“*村（组、乡）农民集体”填写。 对于村民小组组织机构不健全的，可由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。119（二）确权原则

56、1.凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组（原生产队）界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体。2.能够证明土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，土地应依法确认给乡（镇）农民集体。3.不能证明属于乡（镇）或村民小组农民集体所有的土地，应依法确认给村农民集体。1204.土改时分给农民并颁发了土地所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的；5.根据1962年农村人民公社工作条例修正草案（简称“六十条”）的规定，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等；6.农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，应视为现使用者

57、所有。连续使用未满20年或虽满20年但期间所有者曾向现使用者提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权；7.农民集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有集体土地使用证的。121 8.村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。 根据六十条确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。 （1）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的； （2）由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或自然灾害等原因进行过土地调整的； （3）由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行

58、政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。1229.因历史原因无法提供权属证明材料的处理：由四邻签字认可界线，居委会、村委会或上级主管部门开具证明并经公告无异议。123（三）申请登记应提交的资料1.土地登记申请书；2.集体土地所有权代表（如村委会主任、村民小组长等）身份证明材料；3.土地权属来源证明； （1）土地改革时颁发的土地所有证 （2）人民政府和有关部门批准文件 （3）权属界线协议书 （4）其他证明文件4.地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;5.地上附着物权属证明（如林权证等）。124三、宅基地使用权登记 宅基地使用权：经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅、无使用期限

59、限制的集体土地使用权。 特点：无偿、无期限，具有福利性质。 首要功能是保障，农民基于集体成员身份而享有的特殊福利保障。 主体：一般为本集体经济组织成员。 除继承外，禁止城镇居民在农村取得宅基地。 使用权类型：批准拨用宅基地，非划拨 125（一）主要法规及政策内容1.农村村民一户只能拥有一处宅基地（继承除外），其面积不得超过云南省土地管理条例（1999年9月公布实施）规定的标准。 （1）城市规划区内，人均占地不得超过20平方米，一户做多不得超过100平方米； （2）城市规划区外，人均占地不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米。 德宏州人大常委会审议通过的德宏州土地管理局贯彻执行德宏傣族

60、景颇族自治州条例的实施办法规定；城镇规划区内的农民宅基地用地每人30平方米，每户最多不超过250平方米；坝区农民宅基地用地每户最多不超过300平方米；山区半山区宅基地每户不超过350平方米。1262.农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3.农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。涉及占用农用地的，需依法办理农地转用手续。127（二）宅基地申请报批程序1.农村村民向本集体经济组织提出申请；2.本集体经济组织公告；3.公告期满无异议的，报经乡（镇）审核；4.报县级政府审批；5.公告审批结果。128（三）确权原则1.1982年2月村镇建房用地管理条例实施前，农村村