房地产行业政策点评：多城积极出台需求端政策银行探索房贷差异化措施

1、目前三大政策放松信号力度加强（参见图表 5、6、7）。1）经济：预计 2020Q1 单季度 GDP 大幅放缓，将导致 “GDP 和 GDP 24M-MA 增速差”进一步负向走阔，并且经济下行斜率加速，该指标将临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。2）财政：2020Q1 经济走弱将导致税收下降、近期各项财政补助和税收减免政策，将造成财政减收不减支、甚至减收增支，导致“全国财政支出和财政收入增速差”或将大幅走阔，并且财政恶化加速，该指标临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。3）地

2、产：本次肺炎疫情导致 2020Q 开工同比和销售同比将出现大幅下降，该指标临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。我们认为，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，并且将临近或超越前三轮风险位置，预计逆周期调控政策弹性或进一步加大，并预计房住不炒的大原则下，供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。4、投资建议：多城积极出台需求端政策，银行探索房贷差异化措施，重申行业“推荐”评级房地产开发方面，肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，经济、财

3、政、地产三大政策放松信号力度加强，预计逆周期调控力度将进一步加大，在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策，望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、

4、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。时间部门会议/文件主要内容2020/2/1央行等五部门关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知货币政策方面，实施好逆周期调节，保持金融市场流动性合理充裕，加大信贷支持力度，降低贷款成本，增加信用贷款和中长期贷款。具体来看，对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。减免疫情严重地区公司上市等部分费用。2020/2/1央行央行副行长、外汇局局长潘功胜接受媒体采访解读关于进一步

5、强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知，从货币政策、加强信贷支持等角度解读政策，包括国家需要用财政手段（如临时减免税收、提供补贴等）和金融措施来缓解中小企业压力。2020/2/2财政部关于支持金融强化服务 做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知明确对疫情防控重点保障企业贷款给予财政贴息支持：对 2020 年新增的疫情防控重点保障企业贷款，在人民银行专项再贷款支持金融机构提供优惠利率信贷的基础上，中央财政按人民银行再贷款利率的 50%给予贴息，贴息期限不超过 1 年，贴息资金从普惠金融发展专项资金中安排。2020/2/3-4央行超预期开展公开市场操作两天累计投放流动性 1.7 万亿元

6、，保持疫情防控特殊时期银行体系流动性的合理充裕，发出加大逆周期调节力度的信号，稳定市场预期。2 月 3 日开展 1.2 万亿元公开市场操作投放流动性，其中 7 天逆回购操作 9000 亿元，中标利率 2.40%，14天逆回购操作 3000 亿元，中标利率 2.55%。两个期限公开市场操作的中标利率都下降了 10 个基点。2020/2/3央行央行货币政策委员会委员马骏接受金融时报专访超预期流动性投放事实上达到了一些市场人士所预期的“降息”效果；公开市场操作中标利率下降带动市场整体利率下行，有利于降低资金成本，缓解企业的财务压力，支持实体经济，缓解新型冠状病毒感染疫情对实体经济特别是对小微企5、风

7、险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。图表 1、近期宏观政策情况时间部门会议/文件主要内容业的冲击。2020/2/5国务院国务院常务会议用好专项再贷款政策，支持银行向重点医疗防控物资和生活必需品生产、运输和销售的重点企业包括小微企业，提供优惠利率贷款，由财政再给予一半的贴息，确保企业贷款利率低于 1.6%。2020/2/7央行人民银行设立 3000 亿元专项再贷款，向主要全国性银行和湖北等重点省份的部分地方法人银行提供低成本资金，支持银行向重点医疗防控物资和生活必需品生产、运输和销售的重点企业提供优惠利率贷款。2020/2/7国务院国务院新闻发布会中国人民银行副行长、

8、外汇局局长潘功胜表示，央行下次 MLF 利率和 2 月 20 日 LPR 会较大概率下行，央行在货币政策方面将认真研判，把握好度，平衡好货币政策支持经济增长和稳杠杆的关系。对于“资管新规是否会延期，及延期时间是否为一年”，央行和银保监会正在进行技术评估，存在可能性。2020/2/19央行四季度货币政策报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020/2/21中央政府中央政治局会议新冠肺炎疫情虽然给经济运行带来明显影响，但我国经济有巨大的韧性和潜力，长期向好的趋势不会改变。深化供给侧结构性改革，打好三

9、大攻坚战，全面做好“六稳”工作，发挥各方面积极性、主动性、创造性，把疫情影响降到最低，努力实现全年经济社会发展目标任务，实现决胜全面建成小康社会、决战脱贫攻坚目标任务，完成“十三五”规划。积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政策性金融作用。稳健的货币政策要更加灵活适度，缓解融资难融资贵，为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。2020/2/21央行2020 年金融市场工作电视电话会议二是保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。2020/2/22央行央行刘国强副行长接受了金融时报专访央行副行长刘国强：未来将适时适度对存款

10、基准利率进行调整。下一步，人民银行将继续保持流动性合理充裕，推进 LPR 改革继续释放金融机构降低贷款利率的潜力，促进贷款实际利率水平明显下降，确保解决小微企业融资难融资贵有明显进展。通过进一步完善 LPR 传导机制，推进存量浮动利率贷款定价基准转换，促进银行积极有序运用 LPR 定价，转变传统定价思维，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导。存款基准利率是我国利率体系的“压舱石”，将长期保留。未来人民银行将按照国务院部署，综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况，适时适度进行调整。资料来源：相关政府部门网站，华创证券城市日期摘要内容承德2020-2-5承德出台 15 条政策支持企业稳定经营

11、持续发展，包括缓缴出让金、新出让地块降低保证金比例等在土地出让过程中，受疫情影响导致企业资金困难、无法按期完成土地出让金缴纳的，经市县政府批准后企业可延期缴纳，最长不超过 6 个月。新出让的地块市县适当降低保证金比例，不低于出让底价的 20%；土地出让成交后用地单位应在1 个月内缴纳出让价款 50%的首付款，余款可在一年内缴清。嘉兴2020-2-7嘉兴发布关于做好疫情防控支持用地企业稳定发展的通知，主要涉及延对土地已成交，按规定在 2020 年 1 月 23 日（含）之后签订成交确认书或土地出让合同的，竞得人可申请延期签订。延期签订时间，签订土地成交确认书的按疫情消除日后 5 个工作日内；签订

12、土地出让合同的按疫情消除日后图表 2、春节后各地政府先后密集出台供给端支持政策城市日期摘要内容期缴纳出让金、延期开竣工等 6 条举措。10 个工作日内。对已签订土地出让合同，按合同约定在 2020 年 1 月 23 日（含）后缴纳土地出让金的，受让人可申请延期缴纳。延期天数为 2020 年 1 月 23 日（含）至疫情消除日（含）的天数再加 10 天。中山2020-2-9中山市出台应对疫情稳企安商二十条，免除疫情期间未能按时缴纳土地出让金违约责任适当调整国有建设用地使用权（含“三旧”改造项目）履约监管工作，疫情防控期间暂不开展实地履约巡查。对于受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，疫情持续期间

13、不计入违约期。补办用地出让手续、改变土地用途、调整容积率、调整建筑高度业务，未能按期缴交土地出让金的，疫情持续期间免除违约责任。天津2020-2-10天津出台措施：允许延缓土地出让金缴纳对因疫情影响，已供应项目用地的土地出让金缴纳和开工、竣工期限，可自动延期，不再办理续期手续。广州南沙开发区2020-2-10南沙区规划资源局 2 月 10日对 1 宗商服用地的报名时间和土地出让保证金缴纳时间进行了延长。广州南沙开发区规划和自然资源局于 2 月 7 日专门召开南沙开发区土地管理委员会审议 1 宗重点产业用地，确保该宗用地加快供应；针对疫情对房地产市场的影响，2 月 7 日终止了 1 宗商服用地挂

14、牌出让，2 月 10 日对 1 宗商服用地的报名时间和土地出让保证金缴纳时间进行了延长。杭州2020-2-11杭州市规划资源局出台十条措施，允许在符合规定的条件下缓缴土地出让金21 天已签订土地出让合同的地块，按合同约定应在 2020 年 1 月 31 日至 2020 年 2月 20 日期间缴纳土地出让金的，经申请可顺延 21 天缴纳；已交付尚未开工或竣工的地块，疫情持续期间不计入企业自身原因的开竣工违约责任。上海2020-2-12上海市规划资源局出台通知，免除疫情期间土地出让金违约责任，允许顺延或分期缴付调整土地价款缴付方式和期限。受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，

15、不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付，疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限，交地时间相应顺延。重庆江津区2020-2-12重庆江津区出台：允许缓缴土地出让金至 3 月底该区在确保中央和市里有关政策落地的基础上，结合江津区实际，调整优化支出方向、结构和进度，追加 6 条政策措施，涵盖资金支持、优化服务、信用修复等多个方面，帮助中小企业渡过难关。其中第六条：将 2 月份土地出让金、配套费缴纳时间延长至 3 月底，期间不收取滞纳金。浙江2020-2-12浙江省自然资源厅发布，免除首疫情影响未能缴纳土地出让金违约责任调整土地交易和履约监管要求。经

16、本级人民政府批准，各地可适当调整土地出让时间节点，终止或中止国有建设用地使用权交易，补充公告和相关信息应通过浙江省土地使用权网上交易系统发布，中止后交易相关时间节点顺延。企业因疫情影响无法按约定签订成交确认书土地出让合同或缴纳出让金的，经申请可以延期至疫情消除后签约、缴纳，不收取滞纳金，不记入企业诚信档案。疫情防控期间，暂不开展实地履约巡查，因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，不计入违约期并不收取违约金。西安2020-2-12西安资源规划局出台通 知：疫情防控期间可分期缴纳土地出让价款 允许变更缴纳期限通知称，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的 20%确定竞买保证金，出让合同签订后一

17、个月内缴纳土地出让价款的 50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。2019 年 11 月 1 日之后出让，已签订国有建设用地使用权出让合同的，在 2020 年 3 月 31 日前，用地单位出具承诺书，可按程序与资源规划部门签订变更协议，约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的 50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。缴纳 50%土地出让金后：1）可先行办理建设用地规划许可证建设工程规划许可证；2）可预办理不动产登记手续；无锡2020-2-12无锡政府出台通知：企业可申请延迟缴纳出让金直我市实施疫情防控一级响应措施期间无法现

18、场交付土地和按期缴纳出让金的，企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金，最迟可于我市疫情防控一级响应措施解除城市日期摘要内容至一级响应接触后 5 个工作日内办理。引导银行信贷适度增长；预售条件放宽；开竣工期限自动延期；组织网上房交会促成交；简化审批。南昌2020-2-12南昌市自然资源厅发布，防控疫情期间适当调整土地供应工作支持企业稳定发展对已签订国有建设用地使用权出让合同的宗地，允许延期缴纳出让金；对已签订国有建设用地使用权出让合同的宗地，受疫情影响不能按时开竣工的，受让人可申请延期开竣工；土地出让竞买保证金比例全部调整为 20%；土地出让金缴纳期限全部调整为：商品住宅或商住混合用地出让金缴纳期限

19、为 6 个月，其他项目用地出让金缴纳期限为 12 个月，但签订土地出让合同一个月内须缴纳50%。合肥2020-2-13合肥市自然资源和规划局出台关于有效应对疫情支持企业履行土地出让合同有关事项的通知通知指出，适当调整土地出让金缴纳期限。适当调整项目开竣工期限。福州2020-2-15福州市人民政府办公厅印发关于有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展措施的通知1、顺延项目开竣工期限；2、顺延项目预售期限；3、调整土地出让金缴纳期限；4、调整土地履约监管协议；5、调整商品房预售条件；6、拓展房地产销售模式；7、支持安置型商品房建设；8、加大住房公积金支持力度；9、优化行政许可审批；10、落实财税金融扶

20、持政策。沈阳2020-2-17沈阳市房产局发布关于联合印发沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施一、推进项目有序开复工。二、保障土地供应完善管理服务。三、积极促进商品房入市和销售。四、稳妥释放商品房预售监管资金。五、做好住房公积金缴存及使用工作。六、稳妥实施税费支持政策。七、全面做好水电气等要素保障。八、进一步提高行政审批效率。苏州2020-2-19苏州市自然资源和规划局发布关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请

21、预售许可。资料来源：相关地方政府网站，华创证券日期城市文件名称内容2020/2/15衡阳关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策对购买新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含车位、车库、杂物间）和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为 1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为 1.5%的，由市财政按所交契税的 2/3 对购房人予以补贴；所缴契税税率为 2%以上（含 2%）的，由市财政按所交契税的 50%对购房人予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按 1000 元/个的标准对购买人予以补贴。2020/2/18中山中山致广大人才朋友的邀请函补贴涉及五类

22、对象，其中包括应届高校毕业生、技能人才、硕士研究生以上学历或副高级以上职称的高层次人才、就业返岗人才以及创新创业团队。中山将为直接落户中山的应届高校毕业生提供一批人才安居房，同时一旦就业，还可以享受3 年社会保险补贴。2020/2/21驻马店关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见将住房公积金贷款额度由 45 万元上升到 50 万元；首套房公积金贷款最低首付比例由 30%下调为 20%；大力推广住房公积金组合贷款业务。同时，除了各类人才图表 3、2 月中旬起各地政府先后密集出台需求端支持政策日期城市文件名称内容购房，大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。2020/2/21防城港关于应

23、对新型冠状病毒感染的肺炎疫情促进房地产行业平稳发展的若干意见（暂行）个人住房贷款最高额度由原来的 48 万元提高至 55 万元。2020/2/21马鞍山关于继续实行首套普通住房交易购房补贴有关事项的通知首套普通住房交易购房补贴政策再延长 1 年，延期至 2021 年 2 月 28 日。最高补贴总房款的 1.5%。2020/2/21宜宾宜宾市促进农民工就业创业八条政策措施对农民工在20 个中心镇购买新建商品房的，一次性给予每平方米 200 元购房补贴；对获得高级职称的农民工，在中心城区、县城购买新建商品房的，一次性给予每平方米 300 元、最高 3 万元的购房补贴，所需资金均由各县（区）财政承担

24、。2020/2/23南宁关于调整住房公积金贷款有关政策的通知职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在 120 平方米（含）以内，可在南宁购买建筑面积为 144 平方米（含）以内的第二套住房时，使用公积金贷款，购房首付款比例都应不低于 40%。2020/2/25东莞东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法放宽异地贷款，可贷额度在计算公式计算额度的基础上最高可上浮 20%，并规定，公积金最短期限为 1 年，最长期限为 30 年。2020/2/25杭州“战疫引才、杭向未来”八大举措发放本科 1 万元、硕士 3 万元、博士 5 万元一次性生活补助的基础上，再给予每年 1 万元租房补贴，最多可享受

25、6 年。资料来源：相关地方政府网站，华创证券一线二线三线四线其他429321326北京合肥昆山赣州连江上海苏州中山启东闽侯广州厦门惠州承德句容深圳杭州珠海开封高碑店福州常州张家口徐水青岛扬州秦皇岛长乐天津三亚孝感琼海东莞海口丹东荥阳成都芜湖清远平湖佛山嘉兴阜阳海宁西安嘉善宿州海盐济南江门自贡桐乡郑州保定达州涿州南京廊坊涞水宁波沧州定兴图表 4、目前分能级限购城市情况（不完全统计）一线二线三线四线其他无锡淮安北海唐山九江怀来沈阳兰州霸州武汉贵阳固安石家庄桂林永清长沙绍兴任丘重庆德州万宁南昌襄阳陵水南宁柳州大理昆明岳阳腾冲长春泉州绵阳温州菏泽哈尔滨衡阳海口常德南通湛江宜昌资料来源：相关地方政府网站

26、，华创证券图表 5、预计全国 GDP 与 GDP 24M-MA 差值或将大幅走差，政策放松信号出现（%）6.04.02.02007-012007-062007-112008-042008-092009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-120.0(2.0)(4.0)(6

27、.0)资料来源：Wind，统计局，华创证券GDP与GDP 24M-MA差值图表 6、预计全国财政支出和收入增速差或将大幅走阔，政策放松信号出现（%）15.010.05.00.0(5.0)(10.0)(15.0)全国财政支出和收入增速差资料来源：Wind，统计局，华创证券图表 7、预计全国新开工与销售面积单季度同比或将大幅走差，政策放松信号出现（%）80.070.060.050.040.030.020.010.02007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q1201

28、4Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q10.0(10.0)(20.0)(30.0)(40.0)新开工QoQ销售面积QoQ房地产投资QoQ （右轴）（4%5.）0 40.035.030.025.020.015.010.05.00.0(5.0)(10.0)资料来源：Wind，统计局，华创证券房地产组团队介绍组长、首席分析师：袁豪复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016 年加入华创证券研究所。2017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名；2018 年/2019 年水

29、晶球评选房地产行业第四名/第三名；2018 年金牛奖评选房地产行业第一名；2019 年金麒麟评选房地产行业第二名；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。研究员：鲁星泽慕尼黑工业大学工学硕士。2015 年加入华创证券研究所。2017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018 年/2019 年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018 年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019 年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。分析师：曹曼同济大学管理学硕士，CPA，FRM。2017 年加入

30、华创证券研究所。2017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018 年/2019 年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018 年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019 年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。研究员：邓力哥伦比亚大学理学硕士。2018 年加入华创证券研究所。2017 年/2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018 年/2019 年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018 年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019 年金麒麟评

31、选房地产行业第二名团队成员；2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。华创证券机构销售通讯录地区姓名职 务办公电话企业邮箱北京机构销售部张昱洁北京机构销售总HYPERLINK mailto:zhangyujie zhangyujie杜博雅高级销售经HYPERLINK mailto:duboya duboya张菲菲高级销售经HYPERLINK mailto:zhangfeifei zhangfeifei侯春钰销售经HYPERLINK mailto:houchunyu houchunyu侯斌销售经HYPERLINK mailto:houbin houbin过云龙销售经HYPERLINK mailto:guoyunlong guoyunlong刘懿销售经HYPERLINK mailto:liuyi liuyi达娜销售助HYPERLINK mailto:dana dana广深机构销售部张娟所长助理