大四上 城市住区规划设计

1、 城市住区规划设计 2013-2014年度 陶杰、禤文昊 教学内容： “战术”性问题（怎样做好住区规划） “战略”性的问题（如何思考社会中的住房） 教学方式课堂内容+课堂讨论 课堂讨论：A课题研究。由不多于6个同学一组。从不同 的角度分析课题。并得出分析结论。 B案例分析。从“规划”、“设计”、“环境” 等方面分析案例的正反经验。 难题是：93人如何才能进行可记分的讨论？ 考核方式平时（课堂讨论40）+课程论文（60） 课堂学时分配：A讲授 9次 B讨论 6 次 （“10.1”会占用一次，如再遇节假日及其他不能上课的时间，占用讲授的学时。） 9.3+9.10+9.17+9.24=陶 10.8+

2、10.15=课堂讨论一（6组） 10.22+10.29+11.5+11.12+11.19=禤 11.26+12.3+12.10+12.17=课堂讨论二（12组）每次课堂讨论的规则： 每节课3组，每组10分钟，到时即下。每次老师点评4分钟。 每次超过6组，进行课堂讨论课题的申报。申报原则：新课题优先。同学们感兴趣的课题优先。 教学互动计分方法：（如何拿到40分？） 1、 不缺课不定期地，第二节课时，不讲课的老师清点人数。不足93人时，会传递花名册签到。缺席一次-10分。（总分中的10分） 2、“小纸条”里的问题如被老师采用并回答，该同学得到10+？分，其中的“？”为110分的老师评价分。理论上，

3、两次小纸条可以拿满40分。老师结束该问题的课堂问答后，会宣布这个分数。 3、课堂讨论的打分为“A分+B分” A分为学生打分，分数只有两档：20分和15分。由学生举手表决，超过一半为有效。该组每个同学即同样得到该分数。 B分为老师根据该组每个同学的现场表现打分，每个同学得到的分数可能不一样。 课程概述 第一讲 关于规划 1、什么是规划？ 2、规划的目的是什么？ 3、规划师的社会角色是什么？ 4、谁是“规划大师” ？ 5、规划的思维特点是什么？ 第二讲 住房、社会、人与规划师 1、总的规律2、“别墅”是什么？ 3、人在由穷变富的几个阶段里的心理 4、规划师是强势人群，还是弱势人群？ 5、规划师应该

4、是野草还是温室花朵？ 第三讲 住房与国家经济 1、规划的本质2、通货膨胀到底是怎么回事？ 3、政府与货币的关系是什么？ 4、住房是财富的“超级储值器” 吗？ 5、如何理解住房限购？ 6、住房的经济属性和规划设计有关吗？ 第四讲 住房与城市化 1、为什么非要“城市化”？2、我国城市化的未来发展空间还有多大？ 3、商品房、经适房和廉租屋，为什么中央要下硬指标来强调后两者？ 4、房价高了谁喜谁忧？三千粉黛无颜色 5、谁最怕房价暴跌？ 6、我国城市化的未来 “2020预言” “2050预言” 第五讲 与住房相关的四种人 1、各利益攸关方的“四方博弈”2、 “合理”的“最差博弈” ？ 3、什么是经济发展

5、的最大动力？ 4、民富要让位于国强？关于贫富悬殊的悖论 5、 “民权觉醒”？ 第六讲 住区规划所涉及的课题 1、“七上八下”： 7个任务+8个课题2、住区规划的表层和深入：“硬”与“软” 3、住区规划就好像是在写作文。 4、 “第一需求” 理论与住区规划的评价 5、为什么环境设计获得“最高待遇”？ 第七讲 如何做好住区规划 1、好作业是怎样炼成的？有3级的门槛 2、有理想和为什么要有理想“用梦想打动你，用证据说服你。” 3、住区规划设计所需要的两种思维方法“正向思维”和“负向思维” 4、 “手脑并用”和“资料为王” 第八讲 与住区规划密切相关的环境心理学概念 1、 私密性 2、 “无形的气泡”

6、 赫尔的“近体学” 3、 “领域”住区空间的主角 4、 “边界效应”与人际交往 5、“认知地图”规划结构的验证工具 第九讲 住区规划的七大任务 1、规划理念 2、规划结构 3、交通体系 4、建筑布局 5、配套设施 6、环境设计 7、住宅设计 第十讲 住区规划的八大课题1、 社会经济背景是住区的“大环境”。 2、人的需求的分析是住区规划中几乎所有问题的“本质和基础”。 3 、邻里关系是住区健康生长的“生长素”。 4、居住 场所气氛是住区规划的“非常道”层面的文化追求。“住看动感”中的“感悟”层面的东西。 5、审美创新是使住区获得更高价值的“点金石”。具体体现在诸如：新造型、新形式、新空间、新技术

7、、新材料是形成住区当中新的“物质语言”和新的“体验”的主要手段。 6 、城中村和旧城改造城市更新的重要内容。 7、信息化网络化与居住行为的关系永远不能放弃对未来住宅的设想。 8、生态与节能是城市住区发展的“必然趋势”，如何把很“技术”的概念真正地与设计及现实的需求结合起来？ 第十一讲 城中村改造也是住区规划吗？ 1、为什么要改造城中村 ？ 2、城中村是谁眼中的“城市之癌”？ 3、城中村是一块多贵的“蛋糕”？ 4、城中村的三种改造方式 5、城中村的未来 第十二讲 旧城改造与住区规划 1、旧城改造的动力机制2、旧城改造的对象 3、旧城改造的方式 4、旧城改造的引导政策 5、旧城改造的难点 6、旧城

8、改造的文化追求 第十三讲 智能化住区的思辨 1、智能化住区离我们到底是近还是远？2、我们有多需要家居的智能化？ 3、我想象中的家居智能化 4、未来城市和未来住宅 第十四讲 低碳住区是不是一种宣传？ 1、低碳住区为什么总是这么“遥难以实现”？ 2、垂直体系中的官员和学者PK平面化的现实 3、低碳住区最切实的步骤屋顶绿化！ 第一讲 关于规划 1、什么是规划？ 2、规划的目的是什么？ 3、规划师的社会角色是什么？ 4、什么是好的规划师？ 5、规划的思维特点是什么？1、 什么是规划？ A.规划的基本意义由“规（法则、章程、标准、谋画，即战略层面）”和“划（合算、刻画，即战术层面）”两部分组成。 。 即

9、：规划=战略+战术 B.“规”是起，“划”是落。 即：规划=梦想+现实 C.进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。 即：规划=当下+未来 2、规划的目的是什么？ A.规划就是在现实的纷繁因素、以及现实如何在过去和未来之间进行定位的选择中，追寻一个最优的妥协方案。 B.为什么是“妥协”，实际上就是在平衡繁多的因素，和协调过去、现在和未来之间的关系的过程中，追寻一个最佳的“妥协方案”。 C.所以，好的规划实际上是一种“积极的妥协” 3、规划师的社会角色是什么？ A. 规划师的职责是为城市利益服务。这涉及到城市的横向的诸多利益（公众、经济

10、、文化、管理、政治），以及纵向（时间）的综合利益。 B. 规划师既服务于城市的公众利益，也服务于城市的经济和文化发展。（比如说，你既是城市公众利益的代言人之一，同时也是开发商的服务者，以及城市综合利益的谋划者。） C. 既追求城市的现实价值的“最大化”，也追求城市长期发展的“最高价值”。（长短结合） 单纯只强调其中的一种角色，不能成为合格的规划师。 4、什么是好的“规划师” A. 真正的规划师是一种“战略思想家”跨越多个学科荆篱，融合各个学科核心思想，并形成新的有价值见解的综合思考的思考者。 B. 而不仅仅是我们所常见的“书柜”式专家。后者有可能是出色的战术家。 C.但真正的能够达到“战略思想

11、家”境界的规划师，也必须以“战术家”为基础，否则最多是个“空对空导弹”。（对于学习者来说，能成为一个有“几板斧”的“杂家”，就很不错了。） D. 其实类似于政治家，只不过规划师的“尺度”还是小一些。（如果抛开政治，是做市长的最佳人选） 5、规划的思维特点（横向思维+纵向思维） A. 在横向的“社会”中 现代社会是一个信息和知识爆炸的时代，“专家”和“非专家”的差别往往只在于知识的系统化和概念化。 规划的横向思维就是在专业的知识系统的基础上，消化和分析项目所涉及的横向信息，并追求实现积极的妥协的智慧。 B.在“纵向”的社会中 现实是未来的历史，现实是未来和历史的节点。 而探索、想象、规划和创造未

12、来，是人类的必然追求。（也是规划师的主要任务） 未来的“理想”和现实之间的连接如同“百步梯” ，而“跳跃式发展”是需要很多特点因素作为条件的。 第二讲 住房、社会、人与规划师 1、总的规律2、“别墅”是什么？ 3、人在由穷变富的几个阶段里的心理 4、规划师是强势人群，还是弱势人群？ 5、规划师应该是野草还是温室花朵？ 总的规律： 人在变，社会在变。住房也就会产生相对应的变化。 不论是变化的内容，还是速度和幅度 反问：这是再明白不过的道理，有必要强调吗？ 反反问：你在做住区及住宅设计的时候，有没有把这个简单的道理贯彻始终呢？ 另，如果要你做未来城市的设想，你又会不会先幻想一下未来人的生活是怎么样

13、的呢？ 远的不看了，让我们看看最近30年，我们身边的住房，发生什么变化。 平房、单身宿舍有厨卫的一居室、二居室、三居室小厅住宅大厅住宅（电视机的“控制”作用 ）大厅又开始变小（电视机的“控制”在减弱，电脑的“控制”在加强）书房、主卧加大 “别墅”是什么？别墅开始大家以为别墅就是“皇宫” 。 后来发现光要面子就顾不上“里子”，郊区、面积太大、日常居住内容“复杂化”导致富裕人群又回归城市（多高层住宅及酒店）。 别墅才开始回归其原本的定义：郊外的园林式非常住住房。成为闲时的休闲去处。 作为别墅的常住者，以中产阶级为多，因为对他们来说，往往是“面子”大于“里子”。 穷变富的几个阶段的心理：1、体会财富

14、差异化的阶段： 刚富裕起来，需要“面子”以及追求与“穷人”的差异化的阶段，人会趋向“高调”：豪车、豪宅，穿金戴银，一掷千金。2、财富逆反阶段： 因为比下绰绰有余，但往上比则没有止境，因而干脆放弃财富所带来的表面“差异化”，而去追求“内心”的差异化 “理佛”、“修行”、迷信、儒商、EMBA 。在外表的优越感之上，再追求“内心”的优越感。认识到：内心强大，比外表强大，要更强大。3、财富淡化和麻木阶段： 财富多到一定地步后，那可就真是“神马都是浮云”了。 奢也好，简也好，都无所谓。 这种状态下，“随心”就好，已处于一种“玩”的轻松心态。 真的成为“大家”了，心态一般都会放得很轻松，不论是财富大家还是

15、思想大家。问一：规划师是强势人群，还是弱势人群？回答：大多数是弱势的，开发商、政府是强势的，他们既是需求者，也是授意者，还是评判者。问二：什么样的情况下，才会有“强势的规划师”呢？回答：一种是有光环（哪怕是假光环），让政府和开发商迷信和“仰视”。 另一种是有才，有才在合适的环境条件下、合适的时间，也会形成强势。 延伸：一般来说，有才不如有光环。因为后者几乎是全天候的。 规划师与人和社会 温室花朵PK野草 我们往往貌似搞得懂“居住”，但我们一般都不会在意我们搞不搞得懂“人”的需求和意愿。 也不会太在意10年前学到的知识，到现在应不应该重新思考一下。延伸在“专业”的学习过程中，我们很容易陷入“学了

16、原理，忘了道理”这样的误区之中。 也就是说，我会设计，其实是会按照某种已有的模式去设计，而不是搞清楚为谁、为什么去设计。 “原理”告诉你主卧室一般不能小于10个平方米，但却不说为什么，而且你在香港看到很多比10平方米小得多的“主卧室”。 “原理”告诉你邻里交往很重要，但建筑师却制造了很多没有人去的“交往空间”。 工作的快节奏与更加“宅”的私人时光，好象是一对孪生兄弟。 这样的“潮流”与我们恪守的“千人指标”，似乎不是同一个时代的事物。 “大规划”和“旧城改造”让很多人都感觉到社会的进步和发展。 但真正受益的人，却不是我们感觉的那么多。 官员们随着“土地财政”的滚滚财源而在心态上更加居高临下、不

17、可一世。 “中国模式”成为他们自豪的信心筹码。 规划师们也很与时俱“进”（国进民退），而积极地加入“进”的行列。 “小规划”对他们来说，绝对是“吃力不讨好”。 规划师是“知识分子”吗？ 还是“有知识”的生存大师？ 带着温室心态的规划师（缺乏野草精神的规划师），是社会所需要的、健全的规划师吗？王澍拿了普利策，大家只好去听他究竟说过什么话。他以前对杭州的市委书记说：杭州30年的新建筑都是一堆“大垃圾”。虽然很刺耳，但却很清晰：有几个建筑师会像他那样去“思考”呢？区别在于，大家主要是为“生存”，而王澍为的是：让他的思想和理想生存。 88年的硕士答辩，老师对他说修改论文的观点，可以通过，结果他放弃了。

18、从此，他作为“体制外”的野草恣意生长。 一般人，没有他野草般的勇气和超强的“生命力”，都一窝蜂地去挤进体制内，去做舒适的温室花朵。 不是说要彻底打破体制内的东西，而是野草太少，太难生存。 没有野草，就没有“创新大国”。 王澍的勇气像一面镜子映照出太多的人，甘心地成为钱和权的追随者，而不敢追随自己的内心。 这也很正常，因为中国也才刚刚开始尝试走出“生存”的阶段。 将来会有越来越多的“野草”，因为“火”似乎已经过去，“春风”好象隐隐吹来。 第三讲 住房与国家经济 1、规划的本质2、通货膨胀到底是怎么回事？ 3、政府与货币的关系是什么？ 4、住房是财富的“超级储值器” 吗？ 5、如何理解住房限购？

19、6、住房的经济属性和规划设计有关吗？ 规划的本质：利益。 某种利益格局的安排。 一方面是：各利益攸关方。 另一方面是：近利和远利、局 部和全局。2、通货膨胀与经济起飞 通货膨胀同时也是这样的一种无声的宣告：未来是年轻人的，因为他们更努力，他们获得的将是“未来的财富”，而不是过去的财富。 而人类所创造的新增加的财富，永远赶不上以此为借口而增发的货币！（而超出“人类所创造的新增加的财富”所发行的货币属于什么呢？“隐性税收”。） 也就是说：未来的货币比现在的要多是必然的！什么叫“通货紧缩”？实际就是减少新增的货币增量，简单地说：印钞票的速度放慢一些。仅此而已！2、通货膨胀与经济起飞 通货膨胀听起来这

20、么“可恶”，为什么现代社会的各个国家都无法避免呢？马克思早就告诉我们了，因为资本主义社会的主要弊端之一，就是社会上有着庞大的“食利阶层”，他们以前不管用什么手段赚了钱，然后就靠利息就可以过上奢华的生活。一个社会如果这样的人太多了，那它发展的动力也就越来越弱了。 通货膨胀就是这样的“食利寄生虫”的克星！所以大多数国家实际上都是维持着“微利率”，甚至是“负利率”政策银行存款利率-通货膨胀率，这实际上就像是有一个无形的巨人，在拿着“鞭子”在驱赶所有人继续向前走，不许停留。 2、通货膨胀与经济起飞听起来好像是：通货膨胀在推动社会的发展？没错，但关键是“度”的问题。为了对付通货膨胀这个“克星”，那些“青

21、蛙”们一般只有几种有效选项： 1、找到可以有较好盈利的产业去投资。 2、选择资金的“避难所”（不动产、黄金、珠宝、字画。） 3、花光再挣！ 1太难。2是大多数人的选择。3政府最欢迎。 于是，大家都抢着去房地产里面躲避高通货膨胀给财富带来的快速“蒸发”，于是，房价飞涨。 美国近10年的通货膨胀率很低，意味着“无形的鞭子”抽得很温柔。而中国人个个都在挖空心思挣钱，因为高通货膨胀率意味着过去的财富的部分失效，以及对未来的不确定性的担忧。（几年前就在讨论多少钱可以安安心心地养老，这是个具有普遍意义的心理问题。）为什么欧美都在“衰退”，部分原因就是他们“太舒服”了。3、政府与货币 而货币究竟是什么？ 它

22、其实就是一张“记录”过去的劳动成果的小纸片。 而这个小纸片之所以是必不可少的，是因为人类社会已经发展成为一个具有庞大社会性的群体，交换劳动成果是人类社会发展的主要动力之一。 所以“小纸片”作用很大且不可或缺！ 3、政府与货币 但是，“小纸片” 不会永远保持100%的诚实。 我们一般都知道政府是靠收税来维持的。其实它更是靠“印钞票”来使自己强大的。 虽然说美联储是私人机构，但显性政府和隐性政府在本质上是一致的，说白了就是统治者。 简单地说：印钞票几乎可以解决“一切”问题！前提是：你必须说服千千万万的人去追逐它而不是抛弃它。所谓的“一切向钱看”。3、政府与货币 社会发展得越快，意味着社会财富增加得

23、越多，更意味着以此为借口发行的货币就越多。 但这些都还是属于“温水煮青蛙”的“合理”状态。 一旦一个社会各种矛盾激化并行将崩溃之时，前兆就是它的货币陷入“疯狂”状态。 人人都想把手中的货币换成任何有点价值的东西。但是到了那个时候也就晚了，恐怕就连一块肥皂都会被大家哄抢。 4、住房财富的“超级储值器” 城市住宅及其它物业，会是经济快速增长时期的财富的“超级储值器”！ 尽管房价会被各种力量进行阶段性的打压。就象黄金等保值品一样。而对它们的打压绝对不是一种“天然”的市场行为，而往往是显性政府和隐性政府所为。 这些道理“体制内”的经济学家是不会告诉你的（他们心里应该是清楚的），除非他们不想在圈子里“混

24、”了。 反问一：住房这种“超级储值器”会爆炸和毁灭吗？回答：会。但那往往是作为货币本身自我毁灭（或半毁灭）的副产品。这是最坏的结局。 次坏的结果是，短期的波动性贬值。中国94年后的房产价值波动，也就50%左右。而其后的增值是5-10倍。 最坏和次坏结果的原因：货币。 如果用海量的货币去不断地加热，后果可以想象。 5、如何理解住房限购？回答： 1、人民币这种货币，在某个时间段里，不能购买 某种东西。 2、“青蛙们”想躲进住宅里，不许进！ 3、往好里想宁要“次坏”，不要“最坏”！ 4、防止“食利”阶层的深化和扩大，人人辛苦 点，中国发展就有动力了。6、住房的经济属性和规划设计有关吗？回答：1、有点

25、像金首饰，既好看，又保值。 2、简单说就是：设计附加值。某些黄金制品，其市场价值要远远大于其金属价值。就是因为它的附加值很高。 3、住区规划和住宅设计：既做好其居住的基本属性，又充分挖掘其经济属性和文化属性，使其“价值最大化”。 又比如，一块玉石，雕刻大师对它的“处理”。 第四讲 住房与城市化 1、为什么非要“城市化”？2、我国城市化的未来发展空间还有多大？ 3、商品房、经适房和廉租屋，为什么中央要下硬指标来强调后两者？ 4、房价高了谁喜谁忧？三千粉黛无颜色 5、谁最怕房价暴跌？ 6、我国城市化的未来 “2020预言” “2050预言” 1、为什么非要“城市化”？因为：对于开始“现代化”的中国

26、来说农民太多了。（以中国农民现有的农业技术水平，耕种中国的土地只需要当前农民数量的1/4左右，更不用说采用更先进的技术。）因为：“城乡二元结构”农村太苦了。（城市居民和农民的收入差距至少达到6：1（2003年统计）因为：城市是人类社会形态的“升级版本”（相对于农村）农村太落后了。因为：人生是一场“接力赛”为了下一代的“起跑点”。因为：政府官员和商人“喜欢”城市化（中国的城市化比率每上升1%，城市基础设施的投资就增加1400亿元，GDP就增加3360亿元。）GDP又可以“熊熊燃烧”了！因为：。2、我国城市化的未来发展空间还有多大？ 与世界比较的我国城市化水平的发展 根据世界银行统计，2002年世

27、界高收入国家城市化率平均为75，（新加坡的城市化水平为100，比利时为97，法国为73。）中等收入国家为62，低收入国家为30，中国目前的城市化率达到51.3左右。国际的发展经验表明，一国的城市化水平达到30后，将进入城市化加速期，达到70后开始放缓。 中国城市化的步骤：中国是个发展中国家，负担高额的社会福利只能阻碍社会经济发展。所以，这一切的变换是一个逐渐变换的过程：1、为农民减负。2、努力增加农民的收入（在户均0.7公顷土地和不能实现机械化和大农业之前，增加农民的收入的空间是非常有限的。）3、改善农民的社会保障体系（教育、医疗、养老） 4、逐步开放城市的户口限制（从县镇中小城市大城市）。

28、5、减小地区的差异，也是城市化向深层次发展的方向和趋势。真正的不平等，是同工不同酬，同样的工作在上海的工资比在青海高五到十倍，原因是人们在上海和青海之间不能自由流动。 3、商品房、经适房和廉租屋，为什么中央要下硬指标来强调后两者？ 城市的住宅建设通常包括两个部分： 作为商品的住宅建设商品房。（主要为富人和较富裕的人服务。） 作为城市半公共产品的住宅建设“福利房”、“安居工程”、“经济适用房”、“居者有其屋计划”。是政府出资或补贴建设的住宅。（为穷人和低收入者服务。） 从某种角度来说，房地产是为不同层次的富人服务的。不如此，就不会获得足够的发展的动力。 3、商品房、经适房和廉租屋，为什么中央要下

29、硬指标来强调后两者？ “全民买房”=“全民投资”。人民币的对内贬值和市场货币流动性的大幅增加。实际上是逼迫老百姓通过买房子的方式保住财富。 黄金？黄金是“战时货币”！ 在经济快速发展的阶段，房子的功能其实并不主要是居住的问题，单纯解决居住可以通过租赁的方式（如不少发达国家的中低收入者）。而现在的中国人所追求的是要“拥有”房子。其实就是要求分享国家增值的“红利”！ 也就是说：商品房的属性已经由（？%居住+？%投资）构成。 其实要解决低收入者的居住问题的路径是很清晰的：政府主导、企业操作建设保障性住房。但不允许进入市场（新加坡、香港均如此），当你不用保障性住房的时候，退给政府，给新的需要保障性住房

30、的人。而中国的保障性住房5年后可以 进入市场流通，这其间的差价在大城市一般都在百万以上。所以保障性住房的购买过程黑幕重重。 所以，每年1000万套保障性住房的重要意义之一就是：降低商品房的投资属性。 3、商品房、经适房和廉租屋，为什么中央要下硬指标来强调后两者？ 中央的主要目的：一是：缓解底层民众被“边缘化”的失落情绪。但更重要的是：减少商品房的“投资”属性。 高不高？每年1000万“经适房”！既“冲稀”了商品房的“投资”属性。又不耽误“燃烧”GDP！ 中国政府“保八”的手段何其多！随便拿一两件出来就能搞定经济！让那些非“中国模式”的其他国家的政府情何以堪？羡慕嫉妒恨啊！又想围堵中国，又不太敢

31、。 当然，也可以拿出来问问：为什么？ 什么叫强势政府？P民和政府的“博弈”关系严重失衡。 4、房价高了谁喜谁忧？土地财政 谁最高兴？ 1st.地方政府官员： 土地财政收益（土地出让金及多如牛毛的各种房地产税费，使得房价的50%以上交给了政府。） 地方的GDP上去了，做官的业绩是升官的“硬道理”。 近十年来流行的政治术语叫做“经营城市”，说白了就是：土地的“低买高卖”！如何“低买”？政府拥有各种强势手段和资源（城管、公安、武警。）如何“高卖”？虚虚实实，真真假假，兵不厌诈嘛。比如：政府办公区迁移。设立新的开发区。规划若干个CBD。制造“地王”。 作为政府的好帮手，“御用”规划师们不要太忙啊！ 4

32、、房价高了谁喜谁忧？行业“皇帝” 2nd.开发商： 作为政府经营城市的“操作手”，开发商也是要“择优录取”的。录取过程你懂的。 占据中国富豪榜的半壁江山，形成独一无二的中国特色。 银行的“上帝”，被追着“跪求”借银行的钱。尤其以浙江的银行为甚。 利润惊人，只比政府少一些，但毕竟政府还是要花钱的，而且还是多个部门要分享。而开发商就是一家。 4、房价高了谁喜谁忧？财富魔术 3rd.炒家和业主： 变相地产生“房产食利阶层”，几年前上海有一个买房狂人（原来不是富翁），陆续滚动式地借了银行7000万元，买了近100套房。硬是把自己变成了富翁。如果社会允许他成为快速致富的榜样，会是什么结局？（以钱生钱但没

33、创造任何产品和价值）。经济的“无形之鞭”将会失效！。 已经买了N套房的人暗暗窃喜：幸亏当年咬紧牙关买了房。 一线城市每87人就有一个千万富翁。中国居民的资产总值超过美国。 4、房价高了谁喜谁忧？三千粉黛无颜色 谁最不高兴？ 1st.中央政府： 主要是担心国家经济因为泡沫化而走向危机。 不利于产业发展和产业升级。光靠房地产无法成为真正的的制造大国、创新大国和强盛大国。 地方政府权力过大，实力膨胀。部分国家政令已经“难出中南海”。 可能导致“权贵资本主义”式的既得利益集团越来越强大，导致社会失衡，危及政体。 4、房价高了谁喜谁忧？我花开后百花杀 谁最不高兴？ 2nd.制造业的民营企业： 大名鼎鼎的

34、“中国杀星”张献忠有过这样的一句诗：“我花开后百花杀”。如果房地产成为 “三赢” （地方政府+买家+卖家）的暴利行业，那么将会对其他行业产生巨大的冲击。资金是逐利的，它们集中流入房地产，实际上导致新兴产业、创新创业、甚至是传统优势产业的严重缺血！。 民营企业贷款难，但你如果是贷款去买房，限购前的很多银行会帮你想各种办法实现。为什么？ 民营企业的利润被行业上游盘剥得只剩下微利，与炒房的暴利无法相比。再加上人民币升值，国际金融危机，对制造业打击巨大。 4、房价高了谁喜谁忧？南漂北漂 谁最不高兴？ 3rd.一般老百姓： 国家在“升值”，用“纸片”记录劳动成果不怎么可靠。想用房子来“记录”，又难以实现

35、。产生被“财富边缘化”的失落感。 南漂和北漂（现在已经不只是限于影视圈的“准演员”了）。对房价的心理距离越来越远。尽管租金有时候与房价呈“反向”关系。在“漂族”的心目中，这个城市是不会主动接纳他的，只有通过占有房子的方式来“占有城市”。 城市“新移民”，农民工以及通过低端服务业企图在城市站住脚的“外来人口”，你可以想象，他们中的一员，想要真正地成为城市的一员，要比发达国家的国民困难上多少倍！ 5、谁最怕房价暴跌？千万不要拥有“负资产” 银行：导致大量的银行坏账。市场经济国家可能导致银行倒闭。但中国的银行不会。因为到了那种危急的时刻，就会“印钱没商量”。 地方政府：地卖不了了，手上钱少了，日子哪

36、有现在这么滋润？ 炒房团：他们最惨，别称：负资产、负翁。（按揭=“按倒了揭皮”周立波语）借款人最终失去物业的同时，依然负债。比如说，某人有一套房，购入时为市价150万元，目前跌价后市价为90万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元，那么他的负资产率就是10。 开发商：还好啦，他们只不过少做和慢做。如同过冬甚至冬眠。大开发商早就做好了过冬的准备，御寒的“棉衣”非常厚！小开发商大多被兼并和收购。少数不自量力和过于冒进的小开发商才会死翘翘。6、我国经济以及城市化的未来 “2020预言”： 中国经济将在2020左右开始“明显减速”（相比每年810%的速度）。这并不是一个“看低”中国经济的预测。一方

37、面：届时我国的经济发展水平已经接近达到“中等发达水平”，减速是必然规律（基数越来越大）。另一方面：届时又将会面临“经济结构”的调整期，中国成为“创造大国”，也许那时会成为一个新的时间契机。 在这个周期，房地产将会度过它的最后的“黄金期”。因为社会资金有了除房地产外更多更好的投资渠道。 “2050预言”： 在此之前，中国将进入平稳发展期（5%左右）。在此阶段，贫富悬殊的问题开始缓解，国家福利逐渐提升。而2050之后，中国整体进入发达国家行列，经济增速放缓（3%左右）。 在此期间中国的房地产将进入平稳增长的周期。 第五讲 与住房相关的四种人 1、各利益攸关方的“四方博弈”2、 “合理”的“最差博弈

38、” ？ 3、什么是经济发展的最大动力？ 4、民富要让位于国强？关于贫富悬殊的悖论 5、 “民权觉醒”？ 1、各利益攸关方的“四方博弈” 政府、开发商、民间再加上传媒及知识分子构成了博弈的四方。 在四股力量中，知识分子远未能达到更加客观理性的独立角色，（他们在经济能力和政治地位上还受到制约，于是产生大量的所谓“宠物经济学家”“豢养经济学家”、“豢养知识分子”）。 而民间的力量因为缺少与官方和开发商等利益集团对话的途径，而在博弈中处于弱势地位。所以，多数情况下只是两方博弈（“强次强的联合”）。 这也是“最差的”博弈情形，公众利益往往被放置在一边。 1、各利益攸关方的“四方博弈”“国进民退” 中国正

39、在处于“千年难遇的重大历史机遇”，国强+民富，是有次序的。也即先要保证“国强”，然后再考虑“民富”。 这与西方式的，由于“民富”而导致的“国强”是有很大区别的。 中国在“中国模式”的快速发展时期，为了“国强”，对人民脱贫致富的巨大能量（中国发展的最大动力所在），有着很大程度的利用，阶段性地对“民富”也产生了很大的伤害。 也许，这是一种非常深谋远略的“中国式战略”，也许不是。 中国大城市的房价为什么09年到现在翻了倍？M2增加了接近50%。（全世界都在“量化宽松”，你以为中国会落后吗？） 2、“合理”的“最差博弈”“法制”与“独裁” “健全法制”和“模着石头过河”是一种矛盾的同时也是互动着的状态

40、，“GDP至上”现在已经开始受到批评，但在当时则可能是“时不我待”，“发展才是硬道理”，是利大于弊，此一时彼一时。 “权力大于（不健全的）法律”，有其弊，也有其利，这就是经济早期发展阶段往往产生“跨越式发展”的部分原因。 政府主要领导的“独裁”是现阶段的中国特色之一，上级对他们的态度往往是，“成绩才是硬道理”。于是产生了很多社会矛盾。 如同一个公司的发展，在公司的初级阶段，独裁往往是最高效的。而在公司逐渐庞大起来时，独裁往往意味着决策失败的那一天迟早会到来。 吴敬琏的“法治的市场经济”理论是真正的中国强盛之道。但你们看看网上，他和张维迎、茅于轼并列为“中国三大汉奸”！ 3、什么是经济发展的最大

41、动力？不缺燃料 什么是经济发展的最大动力？贫穷！在制度机制允许的情况下，贫穷者为了改变贫穷的生活状态，几乎什么都可以付出（法律、亲情和名声除外）。但等到人比较富裕了，就不会那么“不顾一切”了，他的上升动力就会减弱。而整个国家的人民都比较富裕了，那国家上升的动力也会减弱。（看看美欧就知道了，看看希腊就更清楚了。） 打个比方：一个国家的体制就象是一台“发动机”，而“脱贫致富”的意愿和动力就是源源不断的“燃料”。发动机可以不太先进，工作效率也可以不是太高，关键是要有充足的“燃料”！（当然，如果发动机是坏的，你加进去多少燃料也是无用的。）4、民富要让位于国强？关于贫富悬殊的悖论 贫富过于悬殊的后果，特

42、别是极端的不公平所导致的贫富悬殊，几乎肯定会带来社会的矛盾和动荡。而一旦出现重大的社会动荡，则又会造成经济的倒退甚至大滑坡。 现在倾向的办法是：“先国强再民富”。全民脱贫（在中国的战略机遇期）在有控的状态下让位于整个国家的快速发展。也可以说是为了中国有更强大的将来。5、“民权觉醒” 几乎所有的权益都是通过：觉醒意愿表达反抗斗争获胜，这样的过程得来的。 当然所谓的“双赢”最好，但你没有实力、没有分量，谁和你“双赢”呢？ 天下没有免费的蛋糕。 中国房地产发展的趋势之一将是“民权觉醒”的到来。但是在现在的中国，这种现象还并不普遍。一方面法规不细：对开发商及物业公司违规的惩罚条例不够详细也不够严厉“有

43、违规操作空间”、“违规成本不高”。本来，物业公司是业主的“管家”，是服务的，从属的。但只要“垄断”（不是业主请来的）了，他们也就和政府人员的感觉差不多了，“牛”得很。大多数物业公司和业主的矛盾就源于此：业主觉得自己应该很“牛”啊：房价这么高，我都咬紧牙关花了这么多的钱买了，总要尊重我吧？物业公司的人不怎么看，你牛什么呢？再牛我把你的水、电给断了，看谁受不了？另一方面：市场经济还处于初级阶段，建立市场经济的基石就是：保护个人自由和经济权益。那么，我们也可以理解，这种“保护”也还是处于“初级阶段”。 民主意味着要顾及到更多人的利益，将会形成比较复杂的“新的利益平衡格局”，即是多（利益）方的相互制衡

44、。某种程度上来说：贫穷和专制往往是“孪生”的，而经济的活跃和蓬勃发展则是民主的“催化剂”。 用最通俗的话来说：有钱了+有文化了，你就在保护你自己权益的层面上“觉醒”了，这样的人越来越多了，民主在社会当中所占的比例，也就越来越高了。例如：北京不少住区中的业主委员会的“主任”，一般由“自由知识分子”担任（作家、艺术家、律师等），被称为“社区活动家”。他们的理性、组织能力和协调和维权手段，是开发商、物业管理公司所敬畏的，可以对其产生决定性的约束。他们提出一个有点夸张的理念： “民主从社区开始，居住改变中国”。 的确，要想真正地维护属于自己的权益，先拿比较好对付的物业公司，练练手吧。 第六讲 住区规划

45、所涉及的课题 1、“七上八下”： 7个任务+8个课题2、住区规划的表层和深入：“硬”与“软” 3、住区规划就好像是在写作文。 4、 “第一需求” 理论与住区规划的评价 5、为什么环境设计获得“最高待遇”？ “七个任务”A、规划理念关键问题的发现 “战略创新”与“战术创新”的目标（关键在于一个“新”字）B、规划结构认知地图的梯级结构与景观、交通结合形成的 住区空间骨架。C、交通体系解决目前和可预见将来的交通需求，不一定拘 泥“规律性”的方式。D、建筑布局住户和开发商利益最大化的挖掘和平衡（景观 视线分析、朝向分析、密度、间距） 户型单元的售价（条件）评级E、配套设施“硬设施” 和“软设施”的结合

46、和互补。F、环境设计环境与人的行为的关联 环境与人文环境气氛的关联 G、住宅设计发现和引领“新需求”。有需求依据的“新”， 战无不胜。 “八个课题”1、 社会经济背景是住区的“大环境”。 2、人的需求的分析是住区规划中几乎所有问题的“本质和基础”。 3 、邻里关系是住区健康生长的“生长素”。 4、居住 场所气氛是住区规划的“非常道”层面的文化追求。“住看动感”中的“感悟”层面的东西。 5、审美创新是使住区获得更高价值的“点金石”。具体体现在诸如：新造型、新形式、新空间、新技术、新材料是形成住区当中新的“物质语言”和新的“体验”的主要手段。 6 、城中村和旧城改造城市更新的重要内容。 7、信息化

47、网络化与居住行为的关系永远不能放弃对未来住宅的设想。 8、生态与节能是城市住区发展的“必然趋势”，如何把很“技术”的概念真正地与设计及现实的需求结合起来？ 2、住区规划的表层和深入： 规划结构交通系统、景观系统、建筑组合 这是住区规划的常规的规划构思方法，可称之为：规划结构构思方法。 如果把住区规划类比于写作文，那这种构思方法就像是“三段式”的写作方法。 这种常规的规划构思方法，只是告诉你“写作文”要按一定的由经验总结出来的规则来写，否则就会达不到作文的基本要求。 这也是“道可道，非常道”的第一个“道”字 2、 住区规划的表层和深入： 怎样把一篇作文，写得传神、产生轰动效应，甚至是成为传世之作

48、。 这是“非常道”层面的事情。 类似于“第五园”之类的住区规划，可以达到第二个层面。 3、住区规划就好像是在写作文。 那看看这些“非常道”的住区规划有什么“奥秘”呢？ 类似于好的文章，看看它的“立意”（规划思路）、“描述”（环境氛围）、“词汇”（材料质感、造型）。 在这里你发现了什么？就是像好的作家不是为了吃饭而写作一样，好的规划设计作品也是超越“设计费”的。（王澍） 超越太难了！大家都要吃饭，过好日子。但，总有人超越 什么时候你能带着一些“写作文”的感觉，去做住区规划了，就“深入”了。而且，也不是非此即彼，你可以一半为生存，一半为超越。就怕。 4、 “第一需求” 理论与住区规划的评价 很简单

49、，就是打动购房者的诸多要素的重要性排序。 这是一种思维方法，你能想到“第一需求”，自然也会想到“第二”、“第三”。 这涉及到居住的本质问题需求。 先说说“刚需”。什么是“刚需”呢？ “刚需”的背后是什么样的一种需求心理呢？ “刚需”是100%“纯”的吗？ 为什么中国现阶段的 “刚需”，和国外的，和我们国家以前的“刚需”，不一样呢？ 4、 “第一需求” 理论与住区规划的评价 仔细想想是很微妙的，比如来自社会的压力大，加强自我的社会性的意愿就会降低。所以对自己的住房的要求以及期望较高（躲进小楼成一统），而租的住所总会给人一种“漂泊感”。 结合经济的因素， “刚需”也是对现实的“不安定感”和未来的“

50、不安定感”的一种回避的心态。 所谓“刚需”，其实也并不那么“刚”。 “刚需”又是经历了怎样的“进化”和“升级”呢？ “刚需”所反映出来的典型心态， “刚需” 的“第一需求”又是什么呢？ 4、 “第一需求” 理论与住区规划的评价 那“非刚需” 呢？改善、投资、休闲。 “审美+1”心理 “比富”心理 + 投资判断 “财富升级阶段”心理 而“投资判断”因为房子的普涨而被冲淡。 李嘉诚的“地段、地段、地段”理论，已经被“房子、房子、房子”所取代。 4、 “第一需求” 理论与住区规划的评价 回到“第一需求” 购买者的购买行为可以归纳为：“理性基础上的感性”。 感性是前面默默积累的所有理性的“龙门一跃”！

51、 所以“感性购买”的成分不可忽略，甚至有时会成为主导因素。5、为什么环境设计获得“最高待遇”？ 为什么几乎所有的开发商，都不敢不重视“环境设计”呢？ 因为它是促成“感性购买”的最直接、最有效的东西 环境的视觉优化，是符合大多数人当下的心理需求的。 因为，当下的中国人，是最重视“家”的。（心理层面的“家”，而非法律层面的“家”）。人需要社会才能“活得精彩”。但社会的，其实都是“非我”的。 5、为什么环境设计获得“最高待遇”？ 我重视你的重视。 环境“搭台”，卖房唱戏。 你不是重视“家”吗？你越重视，我就把它弄得越“灿烂”。 高档楼盘“拼”什么？“拼”植物。 第七讲 如何做好住区规划 1、好作业是

52、怎样炼成的？有3级的门槛 2、有理想和为什么要有理想“用梦想打动 你，用证据说服你。” 3、住区规划设计所需要的两种思维方法 “正向思维”和“负向思维” 4、 “手脑并用”和“资料为王”1、好作业是怎样炼成的？关于住区规划的创新一共有3级的门槛： 第1级：了解熟悉专业技术规定和要求（专业人士和门外汉的差别），即各类规范和技术管理规定（比如广州市城市规划管理技术标准与准则修建性详细规划篇）。这一级完成了就可以称之为“专家”（你把所有规范搞通了，并能看出别人设计不符合规范的地方，你就可以去任何一家设计院去做总工！）。 戏称为：通晓匠法。 第2级：搜集掌握已有的常规做法，并分析其规律，知彼知己，这一

53、级完成了就可以称之为“行家”。 戏称为：圆通匠工。 第3级：提出有价值的问题，并找到解决之道。 目标是： 用创新的方法去更好地解决问题。 从而成为：“高人” 戏称为：脱茧成蝶。 在大学里，实际上这3级都不太容易完全实现，是部分实现。但却让我们知道如何对自己和别人的“作业”进行定位。 2、“好作业”需要什么样的能力和素质？A、要有理想理想主义是成功人的特质B、要知道为什么有理想理想主义的基础是现实 艺术源于生活，高于生活。 感性是跳跃，是飞翔。 理性是信息、情报、分析、实验，是逻辑、推理以及辩论。 用梦想打动你，用证据说服你。感性是理性基础上的升华。3、一个好的住区规划设计所需要的两种思维方法

54、“正向思维” A.搜集综合信息： 分析购买者的需求和购买心理，进行市场定位 作为“传统”的做法、资料和信息（如近期市场标杆产品的信息或某异域特色产品的信息），并归纳为对“传统”规律的理解。 B.创新“对传统的适度漂移”。（可以是理念的、艺术风格的、环境特色的、造型的、户型特点的、配套设施的、结合地形特点的。） 正向思维明确：成功的作品要实现的目标 “清晰而生动” 用创新的方法去更好地解决问题。（如何进行“战略”创新和“战术”创新） 处理好“新”与“旧” 的关系（从审美角度来说， 几乎所有人都是“喜新厌旧”的，时髦的“新”会逐渐变旧而过时，将要被遗忘的“旧”往往在新的环境中被发掘出“新”的涵义和

55、价值。“新”与“旧”永远处于这样的动态平衡之中，循环往复。这里的“新”与“旧”都是具有（较为）深刻内涵（关键在于要让审美者有思考和想象的空间）的，否则就根本进入不了审美的层次。 ） “人无我有，人有我优”，拥有一定程度的稀缺度： “稀缺度”是“美”的“放大器” 。 利益：投资的成功（是设计师与开发商成功合作的基础，通过提供成功产品服务社会。）品牌（开发商和设计方）的建立或积累，城市利益的扩展。多赢才是赢。“负向思维” A.规范和规矩（包括设计的和制图的）： 找到“高压线”和“底线” 掌握常规经验做法和数据（如某种车速下的单个车道宽度为3.5米，你如果非要去证明应该是3.55米，就不正常了） B

56、.“算账”划不划得来 绝大多数社会现象的本质就两个字利益。与之对应的人类行为也可归纳为两个字算账。你如果没有算账的意识，你就还没进得去社会的门，你如果不会算账，你在社会上也就不会走得顺。 算账是规划师的“基本功”包括算“实账”（实物的、短期的、清晰的、即兑的）和“算虚账”（非物质的、较长期的、发散的） 学规划的，一定要尽量去弄懂“虚大于实”的道理。4、获得成功的秘诀 A.“手脑并用” 思维的递进一方面是线索的启示和思想的碰撞，另一方面是通过图形汇集思维的综合结果。 形成思维的多级平台，不断发现新的问题和产生新的思路。 尽早地进行图形构思，图形构思与理念的抽象思维始终是呈现交叉的状态，构思的次数

57、越多，设计的深度就越好。 B.“资料为王” 拥有和处理资料的能力，就是导致建筑人、规划人“贫富悬殊”的关键所在。 文字信息思考的素材 实地考察积累感性印象。 图片资料是启发抽象构思和形象构思的刺激源 第八讲 与住区规划密切相关的环境心理学概念 1、 私密性 2、 “无形的气泡” 赫尔的“近体学” 3、 “领域”住区空间的主角 4、 “边界效应”与人际交往 5、“认知地图”规划结构的验证工具 与住区规划密切相关的环境心理学概念（一）、环境心理学的发展状况一、环境心理学的研究目标 建筑决定论 ：一个理想化的容器造就一个美好的社会。19世纪末开始盛行的理论及实践。（包豪斯、霍华德田园城市构想） 相互

58、作用论：人、建筑、环境等均是社会体系中的一分子，任何实质环境都包含了实质因素和社会因素，人的行为是对实质环境和文化与社会环境的反应。研究目标人与实质环境的相互关系，以及如何促进人与环境之间良性的互动过程。 人如何了解环境、实质环境对人有什么影响、人对环境会做些什么。二、环境心理学的理论构成理论群：建筑规划人员心理学家社会学家，独立的研究成果，及研究内容的相互融合和交叉。邻里商数理论邻里概念实际上可分为：“大邻里”和“小邻里”“大邻里”主要与规划中合理安排公共服务设施有关，在这个层面上发展紧密的社交关系是困难的。“小邻里”一般小于500户，因为彼此住得近，住户有可能知道彼此的名字，并具有交往性。

59、 要想促成居民的交往，应该把邻里划分为较小的单元，并提升实质环境的设计质量以促进交往的发生。邻里交往的发生与小商店（与日常生活密切相关）及小活动场地的配置有着非常直接的关系。邻里商数是指“小邻里”的数目（住户、小商店、小活动场地等）与“大邻里”或周围区域相关数目之比。一般情况下，邻里商数小，邻里的交往更密切。格式塔心理学认知容量，人的注意力一般不超过7个数量。认知容量的局限性对实质性环境的设计具有重要意义，利用成组记忆，和强化组形象特征等办法，使环境信息不至于超出人的环境认知容量。透镜理论人在环境的纷繁信息中筛选小部分有用的信息，形成环境线索供给理论 人对建筑物或环境的观察，并不是停留在表面，

60、而是更加关注环境所提供的功能，强调知觉的目的性和功能性。“场所理论”即是在此理论上发展而来的。认知分层结构理论人对环境的认知信息是分层存储的，第一级是环境的主要空间信息，第2、3、4级不断存储了大量进一步的信息，形成树形的编码结构。儿童环境认知理论邻里和儿童关系密切，建议邻里应该以孩子们活动的区域来定义。人类群体本能理论在大自然生存的竞争中，人类喜欢聚集和采取集体行动，对内可以获得保护、鼓舞和快乐，对外可以战胜恐惧和赢得尊敬。即使是思想和感受也倾向于集体进行，如宗教。孤独往往意味着无助和失败。大城市的“逆群体化”倾向的主要原因有：a.高密度环境下的超负荷信息的过量。b.人口的高密度造成社会安全