合肥天鹅湖万达案例分析

1、项目基础信息 03项目区位分析 06项目商业布局 10 项目动线设计 33 项目建筑设计 37 项目小结及借鉴 40目 录PART 1 项目基础信息1.1 项目基础信息合肥天鹅湖万达广场项目基本情况项目名称：合肥天鹅湖万达广场项目地址：合肥市政务区南二环路3818号商场开业时间：2012年7月20日占地面积：62806.76m2总建筑面积： 34.27万m2商圈性质：市级商圈物业组合：办公、酒店、商业商业类别：购物中心投资商：开发商：合肥天鹅湖万达广场投资有限公司物业管理公司：万达物业建筑设计公司：停车位：商铺租金类型：规划建有约16万的大型国际商业中心，13万的超高层双塔写字楼，3.6万的室

2、外商业步行街及0.80万的商务酒店。 1.1 项目基础信息合肥天鹅湖万达广场1.1 项目基础信息万达商业地产特色模式订单地产只租不售：以租金为现金流来源,长期不动产投资构建租赁商家网网大、结实，钓大鱼。订单地产五个要诀一、联合地产： 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。 沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家。 多家紧密型合作伙伴，万达广场开到哪里，就跟到哪里。二、技术对接： 万达项目设计方案与各主力店进行技术层面对接方案调整与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷载，各商场人流走向，公

3、共区域设置，交通组织等。 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的成本。三、平均租金：全国城市分三等租金：一等北京、上海、广州；二等省会；三等其他城市。确定每等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。四、先租后建：即招商在前，建设在后。五、满场开业：大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费者的消费习惯，有利于商家也有利于万达。6.1 规划阶段的业态落位与布局原则各业态占比设定的边际条件1、城市特性：业态具备超前性，经济基础决定业态规划档次定位2、地理位置：城市（副）中心：零售占比高生活邻里型：面积较小

4、，生活配套占比高郊区型：面积大，零售与休闲娱乐各占50%左右，有鲜明特色，竞争力强3、竞争情况：根据竞争对手情况适当调整定位4、投资回报：零售占比越高投资回报越高不同类型各业态占比特征50：30：20城市（副）中心：可参照70（零售）：20（餐饮）：10（娱乐）生活邻里型：可参照50（零售）：30（餐饮）：20（娱乐）郊区型：可参照45（零售）：30（餐饮）：20（娱乐）业态布局的原则零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。PART 2 项目区位分析2.1 项目区位分析整体区位规划理念超前：三面环水

5、、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。区位交通便利：是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，机场、车站均在20分钟“生活圈”内。政商文体集中：市政府55家机关办公场所均在区内；安徽日报报业集团、安徽出版集团、合肥广电中心等文化集群构建传媒中心；艺术馆、省文博园 、大剧院、开放式体育公园公建设施齐备。政务区定位省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心省政府市政府西环中心广场新华国际广场港汇广场华润五彩城安高广场西湖国际广场华邦世贸城新城国际财智中心蔚蓝商务港新地中心华润中心天鹅湖万达白天鹅

6、商务中心合肥市政府天鹅湖商务圈甲级写字楼分布黄潜望中高端住宅集中区置地广场百利中心商务办公：依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅湖为圆心的高端写字楼群已形成高度集中的商务效应；2.1 项目区位分析周边情况项目周边大区块已成为聚集合肥顶级办公楼、时尚购物商场、文化体育中心、高档酒店与酒店式公寓的新的城市中心。商业购物：天鹅湖周边以在建及建成多个大型高档商业广场及专业商场：华邦世贸城（银泰）、新地中心（百盛）、华润中心（华润万象城）、天鹅湖万达广场，加上红星美凯龙全球家居生活广场等，使政务区一举成为合肥市最具规模的高档品牌购物中心区。酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最为集中的地

7、区之一，万达广场周边3公里范围内，现有天鹅湖大酒店、绿地福朋酒店、合肥泓瑞金陵大酒店、合肥皇冠假日酒店、恒悦国际外商俱乐部酒店、合肥两淮豪生大酒店、贝斯特韦斯特精品酒店、高速开元酒店等8家五星级酒店.2.2 项目区位分析区位交通合肥天鹅湖万达位于南二环路和怀宁路交叉口，周边城市次级主干道交织，并通过长江西路、金寨路、南二环路等城市一级主干道连接其他片区。万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场用地是规整的长方形，从而使它在规划的同时与“方盒子”更好的融为一体。怀宁路南 二 环 路项目所在地PART 3 项目商业布局周边顶级写字楼的白领阶层总体定位档次定位形象定位3.1 项目商业布局项目定位客群定

8、位时尚、生活、精品、特色追求品味、渴望享受的精英阶级吃喝玩乐的城市商业新中心周边众多居住区的居民；来天鹅湖玩的市民、家庭、朋友中高端3.2 项目商业布局整体业态分析拥有5层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺。整体业种类型丰富，以中高档服装、珠宝等零售以及休闲餐饮、特色餐饮为主,另有大玩家、万达影院等大众休闲娱乐业态以及少量配套服务，符合囊括了吃喝玩乐的城市商业新中心的定位。楼层主题业态主力店/次主力店B1生活零售华润万家、国美电器1F精品零售餐饮配套服务万达百货、HM、优衣库2F时尚零售餐饮休闲娱乐配套服务万达百货、大玩家3F特色零售万达百货、德庄火锅4F时尚休闲娱乐万达影院B2

9、整层均为停车场，B1除了停车场外，另有面积约占1/3的零售，即华润万家（华润苏果）超市及国美电器。3.2 项目商业布局B1、B2业态分析细分业种数量（家）男女时装43面点饮品10黄金珠宝9食品保健8饰品5美容美发4钟表眼镜4工艺品4母婴用品3鞋类3包袋皮具3彩妆护肤3工艺品3运动休闲2咖啡馆2数码电子1家装1家居家纺1内衣1袜类1银行1专科医院1儿童服饰1手机通讯1彩票1中西快餐1合计114业态数量（家）零售93餐饮13休闲娱乐0服务配套8合计1141F只有零售、餐饮和服务配套三种业态，从商铺数量来看零售占据绝大部分比例，按细分业种来看类型比较多样，其中男女时装占将近38%。一层具有最好的形象

10、展示效果，入驻了一些国际中高端品牌，相对来说商铺则是大空间大面积的布局。例如：HM.I DO等大品牌。3.3 项目商业布局1F业态分析细分业种品牌名称细分业种品牌名称细分业种品牌名称细分业种品牌名称男女时装HM男女时装Lan风尚黄金珠宝余妃母婴用品Balabala男女时装优衣库男女时装墨水ink黄金珠宝乾宜德母婴用品PEPCO小猪班纳男女时装Marie n mary男女时装XSSSX黄金珠宝宝瑞源母婴用品宝贝加分男女时装COCOOON男女时装品尚黄金珠宝凤翔昌盛鞋类都市情人男女时装VERO MODA男女时装绣盒食品保健淘品小站鞋类Shoe market男女时装ELAND男女时装Joli bab

11、y食品保健陶永祥号炒货鞋类蜘蛛王皮鞋男女时装TEENIE WEENIE男女时装梦巴黎食品保健五粮液包袋皮具新秀丽箱包男女时装Charles Keith 男女时装森马食品保健休闲食品包袋皮具LZ男女时装JNBY江南布衣男女时装百想服饰食品保健港品包袋皮具卓梵阿玛尼男女时装moco男女时装念服饰食品保健自由自在彩妆护肤SEPHORA彩妆男女时装拉夏贝尔男女时装四季牛仔食品保健尚舒酒行彩妆护肤狐狸小妖男女时装moyiv男女时装dreamlife食品保健楚味占记彩妆护肤海风阁男女时装Lee男女时装伯喜服饰饰品萱子饰品运动休闲匡威男女时装CLRIDE男女时装YILITON饰品咿呀呀饰品运动休闲阿迪达斯三

12、叶草男女时装Mind bridge面点饮品地下铁饰品小曼谷泰国佛牌咖啡馆星巴克男女时装百家好面点饮品安东尼奥饰品助运堂咖啡馆SARAH休闲男女时装TAGLINE面点饮品香港老港记饰品VIVI精品数码电子苹果男女时装HAZZYS面点饮品快乐柠檬美容美发指舞飞扬美甲家装惠佳信装饰男女时装Uv女装面点饮品哈根达斯美容美发海燕美甲沙龙家居家纺博洋家纺男女时装J.LINDEBERG面点饮品巧奈饮品美容美发雅阁造型内衣SHCER茜施尔男女时装NAUTICA面点饮品巴莉甜甜美容美发樱造型袜类JIAOSE SOCKS男女时装NAVIGARE面点饮品仟吉钟表眼镜茂昌眼镜银行招行ATM机男女时装牛仔芭比面点饮品秘

13、果秘制鲜饮钟表眼镜大光明眼镜专科医院壹加壹美容咨询男女时装K-BOXING面点饮品超港烘培钟表眼镜宝岛眼镜儿童服饰小毛虫男女时装AMASS阿玛施黄金珠宝I DO钟表眼镜吴良才眼镜手机通讯中国移动男女时装红润羽绒服黄金珠宝MIDO时计珠宝工艺品禾文阿斯彩票中国福彩男女时装Boutique Lounge黄金珠宝BLOVES婚戒定制工艺品富光杯子中西快餐放鹅郎中式快餐男女时装WOMAN SECRETS黄金珠宝通灵珠宝工艺品绿竹翁男女时装范儿精品男装黄金珠宝仟贵珠宝工艺品无印良品3.3 项目商业布局1F业态分析细分业种数量（家）男女时装21美容美发8面点饮品4中西快餐3小吃简餐2工艺品2包袋皮具2鞋类

14、2咖啡馆2家居家纺2数码电子2饰品2彩妆护肤2黄金珠宝1影院1娱乐1健身1食品保健1彩票1月子中心1合计61业态数量（家）零售37餐饮11休闲娱乐3服务配套10合计612F包含了零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套四大业态，零售仍占据多数，仍以男女时装为主。餐饮及服务配套比例有所提高，分别从1F的11%和7%增加到18%和16%。服务配套除了传统的美容美发之外，加入了月子中心，顺应顾客最新的需求。3.4 项目商业布局2F业态分析细分业种品牌名称细分业种品牌名称细分业种品牌名称男女时装Queen美容美发乾坤指美甲鞋类热风男女时装CR?Z!美容美发爱商妆甲鞋类CROCS男女时装西遇美容美发黑白秀咖啡馆S

15、PR咖啡男女时装TAGLINE美容美发克丽缇娜咖啡馆研磨时光男女时装2%美容美发幸运美甲家居家纺倍思家男女时装红袖美容美发颜色造型家居家纺美克美家居男女时装圣迪奥美容美发裁丝阁形象沙龙数码电子微金手机POS机体验男女时装杰克琼斯美容美发木森造型数码电子美承数码男女时装GXG面点饮品茶物语饰品梦幻天地男女时装MONICA面点饮品甜馨雅舍饰品阿吉豆男女时装太平鸟女装面点饮品仙芋传奇彩妆护肤LOTIONSPA男女时装太平鸟男装面点饮品喵星球彩妆护肤屈臣氏男女时装JUST MODE中西快餐必胜客黄金珠宝SHINY CRYSTAL男女时装HOPERISE中西快餐肯德基影院大玩家5D影院男女时装Gxg19

16、78中西快餐麦当劳娱乐大玩家男女时装ENJOY小吃简餐后厨传奇健身曲姿瘦身男女时装DITTO小吃简餐功夫煲仔食品保健燕之屋男女时装ONLY工艺品ALLUSION集群彩票中国体彩男女时装PAGE ONE工艺品豫园画饰月子中心时尚妈咪健康管理中心男女时装帕加尼包袋皮具迪士尼男女时装SELECTED包袋皮具LEXON3.4 项目商业布局2F业态分析细分业种数量（家）特色餐饮19小吃简餐7面点饮品2男女时装2中西快餐1百货商场1合计32业态数量（家）零售3餐饮29休闲娱乐0服务配套0合计323F只有零售和餐饮两种业态，餐饮数量上占91%。零售商铺数量少，但是其中包括了万达百货，商铺面积很大。3.5 项

17、目商业布局3F业态分析3.4 项目商业布局3F业态分析细分业种品牌名称细分业种品牌名称特色餐饮德庄火锅特色餐饮黄金脆鱼馆特色餐饮骨味坊特色餐饮禾香园潮汕砂锅粥特色餐饮红泥小厨特色餐饮和福顺焖锅特色餐饮九方珍小吃简餐尝乐美食小吃特色餐饮茉莉小吃简餐真味砂锅特色餐饮丑儿餐吧小吃简餐美食客特色餐饮秦唐小吃简餐娘家米线特色餐饮韩之味韩国料理小吃简餐汉唐豆捞特色餐饮韩国宇正年糕小吃简餐味丸待续特色餐饮蜀烩冒菜小吃简餐回味鸭血粉丝特色餐饮咕嘟咕嘟欢乐火锅面点饮品DQ冰雪皇后特色餐饮艾雅小海鲜火锅面点饮品奶茶博士特色餐饮豪商牛排男女时装杨家衣柜特色餐饮奔牛牛排男女时装艺家特色餐饮杨铭宇黄焖鸡中西快餐原蛊原中

18、式营养快餐特色餐饮大别山土菜百货商场万达百货3.4 项目商业布局4F业态分析4F只有娱乐一种业态，即万达影城。影厅及公共区域5470平方米、放映及设备用房1450平方米，由一个多功能大厅、一个IMAX厅、一个VIP厅和八个大小不等的普通影厅组成。PART 4 项目动线设计4.1 项目动线设计总平面图及各层平面图4.2 项目动线设计综合交通分析室内步行街消防登高面人流主入口B公交站B室外步行街（兼消防车道）城市道路（兼消防车道）4.3 项目动线设计主要出入口分析办公楼入口办公楼入口办公楼入口办公楼入口室外街入口室外街入口室内街入口室内街入口室外街入口车库出入口车库出入口车库出入口万达百货入口酒楼入口酒店入口4.4 项目动线设计内部动线、垂直动线B1层内部动线B1层分为两个区域，分别是停车场和零售区，各自有独立的内部动线，两个区域之间不连通。1F层内部动线1F层在商场内部两端有一大一小两个中庭，连接它们的是的弧线加直线的主动线。外围是金街动线，与内部动线基本平行。两条主动线，无次要通道