丽水颐年苑项目建议书

1、 PAGE PAGE 3 丽水颐年年苑被动动式低能能耗养生生（养老老）项目建议议书丽水颐年年健康产产业有限限公司（筹）二一六六年十一一月目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc468065522 第一章 总论论 PAGEREF _Toc468065522 h 1 HYPERLINK l _Toc468065523 1.1项项目简况况 PAGEREF _Toc468065523 h 1 HYPERLINK l _Toc468065524 1.2项项目编制制依据 PAGEREF _Toc468065524 h 1 HYPERLINK l _Toc468065525 1

2、.3主主要经济济技术指指标 PAGEREF _Toc468065525 h 2 HYPERLINK l _Toc468065526 第二章 项目建建设背景景和建设设必要性性 PAGEREF _Toc468065526 h 3 HYPERLINK l _Toc468065527 2.1项项目建设设背景 PAGEREF _Toc468065527 h 3 HYPERLINK l _Toc468065528 2.2项项目建设设的必要要性 PAGEREF _Toc468065528 h 5 HYPERLINK l _Toc468065529 第三章 市场场分析 PAGEREF _Toc46806552

3、9 h 7 HYPERLINK l _Toc468065530 3.1市市场需求求 PAGEREF _Toc468065530 h 7 HYPERLINK l _Toc468065531 3.2市市场供给给状况 PAGEREF _Toc468065531 h 9 HYPERLINK l _Toc468065532 3.3项项目定位位 PAGEREF _Toc468065532 h 10 HYPERLINK l _Toc468065533 第四章 项目建建设条件件 PAGEREF _Toc468065533 h 11 HYPERLINK l _Toc468065534 4.1地地理位置置 PAG

4、EREF _Toc468065534 h 11 HYPERLINK l _Toc468065535 4.2建建设条件件 PAGEREF _Toc468065535 h 11 HYPERLINK l _Toc468065536 第五章 建设设方案 PAGEREF _Toc468065536 h 13 HYPERLINK l _Toc468065537 5.1指指导思想想与原则则 PAGEREF _Toc468065537 h 13 HYPERLINK l _Toc468065538 5.2功功能分区区 PAGEREF _Toc468065538 h 13 HYPERLINK l _Toc4680

5、65539 5.3建建筑方案案 PAGEREF _Toc468065539 h 14 HYPERLINK l _Toc468065540 第六章 环境境影响评评价及水水土保持持 PAGEREF _Toc468065540 h 17 HYPERLINK l _Toc468065541 6.1 编制依依据 PAGEREF _Toc468065541 h 17 HYPERLINK l _Toc468065542 6.2项项目场址址环境现现状 PAGEREF _Toc468065542 h 17 HYPERLINK l _Toc468065543 6.3项项目建设设与建成成投入对对环境的的影响 PAG

6、EREF _Toc468065543 h 18 HYPERLINK l _Toc468065544 6.4环环境影响响评价 PAGEREF _Toc468065544 h 19 HYPERLINK l _Toc468065545 6.5水水土保持持对策 PAGEREF _Toc468065545 h 19 HYPERLINK l _Toc468065546 第七章 组织织机构设设置及劳劳动定员员 PAGEREF _Toc468065546 h 20 HYPERLINK l _Toc468065547 7.1组组织机构构设置 PAGEREF _Toc468065547 h 20 HYPERLIN

7、K l _Toc468065548 7.2劳劳动定员员及人员员培训 PAGEREF _Toc468065548 h 21 HYPERLINK l _Toc468065549 第八章 项目实实施进度度安排 PAGEREF _Toc468065549 h 21 HYPERLINK l _Toc468065550 8.1项项目建设设工期 PAGEREF _Toc468065550 h 21 HYPERLINK l _Toc468065551 8.2项项目实施施进度安安排 PAGEREF _Toc468065551 h 22 HYPERLINK l _Toc468065552 第九章 投资估估算与资资

8、金筹措措 PAGEREF _Toc468065552 h 22 HYPERLINK l _Toc468065553 9.1编编制依据据 PAGEREF _Toc468065553 h 22 HYPERLINK l _Toc468065554 9.2投投资估算算 PAGEREF _Toc468065554 h 22 HYPERLINK l _Toc468065555 9.3资资金筹措措 PAGEREF _Toc468065555 h 24 HYPERLINK l _Toc468065556 第十章 财务务效益评评价 PAGEREF _Toc468065556 h 25 HYPERLINK l _

9、Toc468065557 10.11营业收收入、税税金测算算 PAGEREF _Toc468065557 h 25 HYPERLINK l _Toc468065558 10.22总成本本费用测测算 PAGEREF _Toc468065558 h 26 HYPERLINK l _Toc468065559 10.33利润测测算 PAGEREF _Toc468065559 h 28 HYPERLINK l _Toc468065560 10.44财务效效益评价价 PAGEREF _Toc468065560 h 28 HYPERLINK l _Toc468065561 第十一章章 社会会评价 PAGER

10、EF _Toc468065561 h 29 HYPERLINK l _Toc468065562 11.11项目对对社会的的影响分分析 PAGEREF _Toc468065562 h 29 HYPERLINK l _Toc468065563 11.22项目与与所在地地区互适适性分析析 PAGEREF _Toc468065563 h 29 HYPERLINK l _Toc468065564 11.33社会评评价结论论 PAGEREF _Toc468065564 h 30 HYPERLINK l _Toc468065565 第十二章章 结论与与建议 PAGEREF _Toc468065565 h 3

11、0 HYPERLINK l _Toc468065566 12.11结论 PAGEREF _Toc468065566 h 30 HYPERLINK l _Toc468065567 12.22建议 PAGEREF _Toc468065567 h 31附图：总总平面图图PAGE 1 第一章 总论论1.1项项目简况况1.1.1项目目名称：丽水颐颐年苑被被动式低低能耗养养生（养养老）项项目1.1.2项目目拟建地地点：丽丽水市富富岭规划划区1.1.3承办办单位：丽水颐颐年健康康产业有有限公司司（筹）1.1.4项目目建设性性质：新新建1.1.5项目目拟建规规模：规划总用用地面积积： 12253559.22（

12、约约1888亩）总建筑面面积： 14472115 其中 地地上建筑筑面积： 13315000 地下下建筑面面积： 157715设置床位位： 12200张张停车位： 6668个个估算总投投资： 581100万万元1.2项项目编制制依据国务院院关于加加快发展展养老服服务业的的若干意意见（国发20113335号）关于加加强养老老服务设设施规划划建设工工作的通通知（建标20114223号）关于加加快发展展养老服服务业的的实施意意见（浙政发发2001413号）关于发发展民办办养老产产业的若若干意见见 （浙浙政发2011416号）关于推推进“秀山丽丽水、养养生福地地”建设的的决定（丽委委200128号）丽

13、水市市生态休休闲养生生（养老老）经济济发展规规划（20011年年）老年人人社会福福利机构构基本规规范（MZ000820001）城镇老老年人设设施规划划规范（GBB504437-20007）浙江省居家养养老服务务与管理理规范（DBB33/T8337-220111）浙江省养老机机构服务务与管理理规范（DBB33/T922620114）老年人人居住建建筑设计计标准（GBB/T5503440-220033）老年养养护院建建设标准准（建建标201101944号）浙江省省人民政政府关于于深化完完善社会会养老服服务体系系建设的的意见（浙政政发2201111001号）民用建建筑可行行性研究究与快速速报价（20

14、001）民用建建筑设计计通则(GBB503352-20005)投资项项目可行行性研究究指南（20001）承办单位位提供的的有关资资料1.3主主要经济济技术指指标表1-11 主要经经济技术术指标序号名 称单位合计备注1设置床位位张120002总用地面面积平方米1253359.2约1888亩3总建筑面面积平方米14722153.1 其其中：地地上建筑筑面积平方米13155003.2 地下下建筑面面积平方米1571154建筑占地地面积平方米2900005容积率1.0556建筑密度度%23.117绿化率%40.118停车位个6689项目总投投资万元58100010年营业收收入万元8151111年税费万

15、元45712年运营总总成本万元5010013年利润总总额万元2684414总投资收收益率%4.615所得税前前静态回回收期年22第二章 项目建设设背景和和建设必必要性2.1项项目建设设背景据世界卫卫生组织织的资料料称，一一个国家家的老年年人口系系数达到到10%以上（60岁岁以上人人口）或或7%（65岁岁以上人人口）时时，标志志着这个个国家或或地区进进入老年年型。我我国已成成为老龄龄化速度度最快，老年人人口最多多的国家家。自119999年我国国步入老老龄化社社会以来来，人口口老龄化化加速发发展，老老年人口口基数大大、增长长快并日日益呈现现高龄化化、空巢巢化趋势势，需要要照料的的失能、半失能能老人

16、数数量剧增增。截至至20115年底底，我国国60岁岁及以上上老年人人口已达达2.222亿人人，占总总人口的的16.1，其中失失能、半半失能老老年人超超过40000万万。而且且人口老老龄化还还将迎来来加速期期，到20050年年的将达达到3.34亿亿占总人人口的222.66%，有有关资料料显示，我国现现有30000多多万老年年人“独守空空巢”。随着着人口老老龄化的的来临，老年人人问题已已成为一一个世界界问题，同样是是我国面面临的一一个严峻峻问题。加强社社会养生生养老服服务体系系建设的的任务十十分繁重重。近年来，在党和和政府的的高度重重视下，丽水市市出台政政策措施施，加大大资金支支持力度度，使丽丽水

17、市的的社会养养老服务务体系建建设取得得了长足足发展。丽水市已已形成市市、县（市、区区）养老老服务指指导中心心、乡镇镇（街道道）养老老服务中中心和具具备组织织管理功功能的社社区居家家养老服服务照料料中心三三级组织织管理体体系，其其中符合合“六有”标准的的县级养养老服务务指导中中心7个个，乡镇镇（街道道）养老老服务中中心1773个、养老服服务照料料中心8852个个。另外外还有城城市社区区居家养养老服务务站（中中心）336个、农村社社区星光光老年之之家（居居家养老老服务站站/中心心）12263个个、老年年活动中中心（室室）21144个个、老年年食堂4434个个。初步步形成了了县（市市、区）乡镇城乡社

18、社区三级级养老服服务体系系。加强社会会养老服服务体系系建设，已越来来越成为为各级党党委政府府关心、社会广广泛关注注、群众众迫切期期待解决决的重大大民生问问题。但但是，丽丽水市社社会养老老服务体体系建设设仍然处处于起步步阶段，还存在在着与新新形势、新任务务、新需需求不相相适应的的问题,如缺乏乏统筹规规划，体体系建设设缺乏整整体性和和连续性性；社区区养老服服务和养养老机构构床位严严重不足足，供需需矛盾突突出；设设施简陋陋、功能能单一，难以提提供照料料护理、医疗康康复、精精神慰藉藉等多方方面服务务；布局局不合理理，区域域之间、城乡之之间发展展不平衡衡；政府府投入不不足，民民间投资资规模有有限；服服务

19、队伍伍专业化化程度不不高，行行业发展展缺乏后后劲等等等。截止20014年底，丽水市市60岁岁以上老老年人口口46.30万万，占户户籍人口口的177.433，同同比增长长5.777，其中，纯老家家庭人口口19.77万万，占老老年人总总数的442.770；失能老老人1.95万万，占老老年人比比例4.20，半失能能老年人人4.006万，占老年年人比例例8.778。我市市老龄化化程度较较高，人人口老龄龄化进程程速度较较快，养养老问题题已成为为一个日日益突出出的社会会问题。失能、半失能能老年人人的数量量不断增长长，照料料和护理理问题日日益突出出，人民民群众的的养老服服务需求求日益增增长。为为适应传传统养

20、老老模式转转变，满足人人民群众众养老服服务需求求的必然然要求，解决老老年群体体养老问问题，促促进社会会和谐稳稳定，同同时也扩扩大消费费和促进进就业，必须加加快发展展我市养老服服务业。2.2项项目建设设的必要要性1、弥补补我市养养老机构构和床位位数量不不足的需需要。截止20014年年底，全全市每百百名老人人养老床床位数22.655张，要要满足日日益增长长的养老老床位需需求，缺缺口还很很大。养养老机构构规模小小且层次次不高，全市养养老服务务机构中中，1000张以以上床位位的399家，2000张以以上床位位的100家，5000张床床位以上上的只有有1家。纯纯民办养养老机构构1000张床位位以上的的仅

21、有110家，2000张以上上的只有有4家。在在服务层层次上养养老机构构多以分分散经营营为主，缺少品品牌效应应。服务务项目上上多以生生活照料料服务为为主，服服务水平平不高，服务方方式单一一，缺少少精神文文化服务务。2、提升升我市养养老服务务市场化化程度的的需要。长期以来来，养老老服务主主要由公公办养老老机构或或医疗卫卫生机构构来满足足，养老老服务业业发展的的时间比比较短，市场化化程度低低。表现现在民办办养老机机构所占占比例偏偏低，社社区养老老服务设设施主要要由政府府建设，医疗卫卫生服务务基本由由公立医医院提供供，老年年大学基基本由政政府出资资建设。此外，由于养养老服务务业涉及及众多行行业领域域，

22、并且且开发较较晚，市市场开拓拓意识较较弱，服服务产品品的营销销意识较较低，从从挖掘服服务需求求、开发发服务产产品、宣宣传营销销渠道，到服务务产品的的销售和和输送整整个服务务链都还还比较滞滞后，迫迫切需要要提升养养老服务务市场化化程度。3、有利利于塑造造特色文文化、提提升丽水水市形象象。养老敬老老是中华华民族的的传统美美德。实实现“老有所所养、老老有所医医、老有有所教、老有所所学、老老有所为为、老有有所乐”，是解解决目前前我国人人口老龄龄化的工工作目标标。近些些年来，不少城城市凭借借丰富的的旅游资资源、自然资资源、人文环环境优势势，发展展养生养养老产业业，提升升了城市的的知名度度与影响响力，促促

23、进经济济又好又又快发展展。该项项目的实实施，是是构建社社会主义义和谐社社会的重重要内容容，是社社会文明明进步的的重要标标志，对对于塑造造特色文文化、提提升丽水水市形象象，发展展丽水市市老龄产产业具有有积极深深远的意意义。4、加强强社会养养老服务务体系建建设，是是适应传传统养老老模式转转变、满满足人民民群众养养老服务务需求的的必由之之路。长期以来来，我国国实行以以家庭养养老为主主的养老老模式，但随着着计划生生育基本本国策的的实施，以及经经济社会会的转型型，家庭庭规模日日趋小型型化，“4-22-1”家庭结结构日益益普遍，空巢家家庭不断断增多。家庭规规模的缩缩小和结结构变化化使其养养老功能能不断弱弱

24、化，对对专业化化养老机机构和社社区服务务的需求求与日俱俱增。5、加强强社会养养老服务务体系建建设，是是解决失失能、半半失能老老年群体体养老问问题、促促进社会会和谐稳稳定的当当务之急急。截止20014年年底，我市失能能老人11.955万，占占老年人人比例44.200，半失能能老年人人4.006万，占老年年人比例例8.778。由于于现代社社会竞争争激烈和和生活节节奏加快快，中青青年一代代正面临临着工作作和生活活的双重重压力，照护失失能、半半失能老老年人力力不从心心，迫切切需要通通过发展展社会养养老服务务来解决决。综上所述述，该项项目建设设十分必必要。第三章 市场场分析3.1市市场需求求养老产业业虽

25、然号号称夕阳阳工程，但它是是个朝阳阳行业。随着老老龄化的的进程会会越来越越大，市市场前景景广阔。一是人口口老龄化化的发展展。依据据近期丽丽水市的的人口平平均自然然增长率率（5.7）来测测算20020年年的丽水水市户籍籍人口，据此测测算丽水水市人口口老龄化化比率。得到220200年老龄龄户籍人人口60054557人，老龄化化比率222.005。而如如果按常常住人口口算，由由于丽水水处于相相对欠发发达地区区，总体体上流入入人口较较少，流流出人口口较多，总的常常住人口口是稳中中有降，故估测测20220年老老龄化比比率为228.660，老龄龄化比率率较高。随随着人民民生活水水平的提提高和生生活理念念的

26、改变变，老年年人的需需求数量量和质量量将不断断提升，这为养养老服务务业的发发展带来来源源不不断的市市场需求求，需要要建造和和发展适适合不同同老年人人的不同同要求的的各种类类型的养养老服务务机构。二是社会会上的“空巢家家庭”逐渐增增多。由由于子女女工作等原原因，留留守一对对老年夫夫妇在家家的家庭庭所占比重重较大。随着人人口老龄龄化的发发展，空空巢家庭庭的不断断增长，那么这这部分老老人对养养老服务务机构提提供养老老服务的的需求将将更加迫迫切。三是近年年来我国国老年人人生活水水平得到到了较大大的提高高。目前前，我国国城市660岁至至65岁岁的老年年人口中中，退休休后重新新又进行行工作的的约占445%

27、，他们不不仅继续续发挥着着“余热”，而且且也得到到相当数数目资金金的补助助，加大大了市场场消费的的投入。另外，老年人人从子女女那里也也得到了了相当部部分的赡赡养费用用，用于于安排自自己的老老年生活活。据有有关方面面分析，城市老老年人中中有422.8%的比例例人口拥拥有个人人积蓄和和储蓄存存款，当当前老年年市场消消费每年年达50000亿亿元左右右，且逐逐年将有有所增加加。据预测，到20020年年，中国国60岁岁以上老老年人将将达到22.455亿，占占人口的的17%；老龄龄化高峰峰将于220300年左右右到来，并将持持续200余年。到本世世纪中叶叶达到最最高峰，60岁岁以上的的老年人人可能达达到4

28、亿亿，占总总人口的的25%；800岁以上上的老龄龄老人将将超过11亿，是是现在高高龄老人人的100倍左右右。届时时，中国国每四个个人中就就有一个个老年人人。同时时随着经经济文化化等方面面的发展展，年轻轻人结婚婚成家和和出国、异地工工作和外外出打工工等人口口迁徙现现象极为为普遍，不论城城市和农农村“空巢老老人”（即没没有子女女同居的的老年人人独居家家庭）越越来越多多。就全全国而言言，“空巢老老人”在城市市平均已已达到330% ，个别别大中城城市甚至至已超过过50%。而全全国共有有各类老老年人福福利机构构近4万万个，床床位数仅仅1566万张，平均每每千名660岁以以上老年年人只拥拥有8.4张。与每

29、千千名老年年人拥有有养老床床位数达达到300张的要要求相差差甚远。3.2市市场供给给状况目前，国国内的养养老模式式还不能能适应形形势的发发展，大大量依靠靠政府、社区、街道办办的福利利院、敬敬老院养养老机构构。截至20014年底，丽水市市现有养养老服务务机构1103家家，养老老床位1122661张。其中民民办养老老机构占占33，民办办床位数数占311。居居家养老老服务照照料中心心总体运运营情况况良好。此外，全市还还有社区区卫生服服务中心心（站）、卫生生院机构构共1991个，实有床床位数8894张张可提供供养老服服务。主主要以社社区居家家养老为为主，社社区居家家养老服服务网络络不断健健全，服服务内

30、容容逐步向向生活照照料、康康复护理理、医疗疗保健等等方面延延伸。养养老服务务惠及范范围日益益扩大。城乡“三无”老人（无劳动动能力，无生活活来源，无法定定赡养人人）基本本实现了了自愿条条件下集集中供养养。在重重点保障障“三无”老人、孤老优优抚对象象以及低低收入高高龄、空空巢、独独居、失失能等特特殊困难难老年人人服务需需求的同同时，逐逐步为其其他老年年人提供供多样化化、多层层次的养养老服务务。虽然丽水水市社会会养老服服务体系系建设取取得了一一定成效效，但总总体看来来仍然处处于低水水平发展展阶段，与经济济社会发发展新形形势、养养老服务务新需求求还有较较大差距距，主要要表现在在：养老老服务机机构、社社

31、区养老老服务设设施建设设缺乏统统筹规划划，布局局不合理理，发展展不平衡衡；养老老设施总总量不够够，养老老床位缺缺口大，社区养养老设施施严重不不足，供供需矛盾盾十分突突出；农农村养老老服务设设施普遍遍比较简简陋，城城市养老老服务设设施大多多功能单单一，难难以满足足服务需需求；养养老服务务社会化化程度不不高，社社会办养养老机构构所占比比例落后后于全国国平均水水平；运运行机制制不够健健全，优优惠政策策落实不不到位，行业监监管有待待加强；服务队队伍专业业化程度度不高等等。3.3项项目定位位根据市场场分析，初步拟拟定本项项目定位位如下：目标定位位：树立立丽水“医养+”模式养养老养生生的新标标杆。业态客群

32、群：以丽水水市及周周边县市市的退休休干部及及归国华华侨为主主要客群群，辅以以有度假假需求的的客群。项目功能能：为市外外消费者者提供休休闲养生生旅游度度假式服服务和为为当地老老年群体体提供休休闲养生生（养老老）长期期性服务务。项目模式式：“养老+”以养老老为基础础，其他他产业为为养老提提供支持持，养老老和其他他产业的的一种相相互促进进和优势势互补的的融合模模式。养老+全全业态医医疗小镇镇：完善善的配套套服务，让老年年人老有有所养、老有所所依、老老有所乐乐。养老+休休闲度假假：远离离城市喧喧嚣，体体验安谧谧舒适的的生活。养老+全全龄化颐颐养：满满足多元元化和全全龄化的的人群的的需要。第四章 项目建

33、建设条件件4.1地地理位置置本项目位位于丽水水市富岭岭规划区区（丽水市市区南部部），距离丽丽水市市市区6公里，总用地地面积11253359.2（约1888亩）。4.2建建设条件件4.2.1地质地地貌丽水市富富岭规划划区内地地势平坦坦，场地地平整，处在非非地震区区域。4.2.2气象条件件该项目场场址属于于中亚热热带季风风气候，冬季较较长，春春秋较短短，日照照充足，雨量充充沛，夏夏季炎热热，静风风频率高高。多年年来其基基本气象象特征如如下：气温：平平均气温温 18 极极端最高高气温 43.2 极极端最低低气温 7.77降雨量：平均年年降雨量量： 114122.8 年最最大降雨雨量： 19556.4

34、4蒸发量：年平均均蒸发量量： 114833.0日照百分分率： 488%霜期：常常年无霜霜期： 2255.6天风向：常常年主导导风向： 东东北风风频：常常年主导导风频： 122%年静风频频率： 339%4.2.3工程地地质、水水文地质质条件丽水市富富岭规划划区范围围内主要要的工程程地质层层有：上上侏罗火火山岩，分布于于盆地周周边低山山区，岩岩石坚硬硬，风化化壳厚度度一般不不大，承承载力较较高，达达20000Kppa以上上；下白白垩纪沉沉积岩，构成低低丘地貌貌，层状状构造明明显。层层理倾角角1535，岩石石易风化化，承载载力约55008000Kpaa。上白白垩纪火火山沉积积岩，具具一定的的层状构构

35、造，差差异风化化，承载载力500015000Kppa。岩岩石的层层状构造造有利于于顺层滑滑坡的发发育。第四系在在平原区区浅表部部广泛分分布，是是一般工工民建筑筑物最主主要的地地基层，主要岩岩性有亚亚砂土、亚粘土土、碎石石土、卵卵（砾）石等。市区南南部与东东北部受受大溪及及好溪水水系的影影响为冲冲积河漫漫滩地貌貌，土质质具有二二元结构构，上部部24米粉尘尘、细纱纱，允许许承载力力为812吨吨/平方方米，下下部为砾砾砂、卵卵石等，土质承承载力为为2030吨吨/平方方米，基基岩埋藏藏较深，一般为为1020米米。规划区地地下水主主要为松松散岩类类孔隙，埋深00.61.22m,水水量较大大，水质质易受生

36、生产、生生活废水水污染，其次为为基岩裂裂隙水，水量小小。4.2.4交通运运输条件件根据丽水水南城总总体规划划，该区区块共建建5纵111横以以及255条支路路，道路路总长552.888公里里，区块块道路路路网已经经形成，项目交交通运输输方便。4.2.5建设条条件丽水市富富岭规划划区内道道路、水水、电等等市政基基础设施施配套完完善，建建设条件件好。第五章 建设设方案5.1指指导思想想与原则则1、指导导思想全面贯彻彻党的十十八大和和十八届届三中、四中、五中全全会精神神，牢固固树立和和贯彻落落实创新新、协调调、绿色色、开放放、共享享的发展展理念，因地制制宜、突突出特色色，充分分发挥市市场主体体作用，创

37、新建建设理念念，转变变发展方方式，通通过培育育特色鲜鲜明、产产业发展展、绿色色生态、美丽宜宜居的养养生养老老基地，探索养养生养老老健康发发展之路路，促进进经济转转型升级级。2、基本本原则（1）根根据当地地风向、自然条条件、周周围环境境等因素素，合理理利用土土地；节节省占地地、节约约投资。（2）力力求布置置紧凑，整体协协调，布布局合理理、美观观。满足足服务游游客及交通要求求，并符符合防火火、防暴暴、防震震、防腐腐、环保保和卫生生等方面面要求。5.2功功能分区区本项目用用地面积积12553599.2（约1888亩），根据项目目区的各各项功能能要求和和土地资资源的适适配性，将本项项目规划划成“一心一

38、一带四片片区”。一心：莲莲花湖和和明月湖湖形成的的景观中中心一带：中中央景观观带四片区：自持综综合区、休闲养养生（养养老）度度假区、康复养养生（养养老）区区、山体体个性化化养生（养老）区图5-11功能分分区图5.3建建筑方案案5.3.1主要要建筑物物1、自持持综合区区：主要要建设内内容包括括医疗公公园、颐乐学学院及养生酒店店等。医疗公公园，总建筑筑面积1185000，建建设门诊诊楼、疗疗养楼及及医技楼楼，配备备专业医医疗设施施为老年年人提供供服务，定期开开展健康康文化讲讲座。颐乐学学院，总建筑筑面积1140000，建设教教学楼、棋乐轩轩、静修修堂及综综合楼，提供全全方位课课程学习习、踏青青、运

39、动动会、书书画比赛赛、歌咏咏比赛、棋牌大大赛等活活动。养生酒酒店，总建筑筑面积1170000，提供SSPA药药浴、特特色商业业、酒吧吧娱乐等等。2、休闲闲养生（养老）度假区区：建筑面面积4550000，床位位设置6640张张，主要为市市外消费费者提供供休闲养养生旅游游度假式式服务。3、康复复养生（养老）区：建筑面面积3225000，床位位设置5500张张，主要为当当地老年年群体提提供休闲闲养生（养老）长期性性服务。4、山体体个性化化养生（养老）区：建筑面面积45500，床位位设置660张，主要为为当地老老年群体体提供高高档次休休闲养生生（养老老）长期期性服务务。5.3.2建筑筑形式本项目综综合

40、考虑虑到响应应国家关关于建设设可持续续性建筑筑的号召召，以及及场地优优美的自自然环境境和老人人的生活活特点，选择被被动式建建筑形式式。被动动式建筑筑形式能能够和其其他项目目形成差差异化，非常适适合颐年年苑养生生养老项项目。被动式节节能建筑筑：主要是是指不依依赖于自自身耗能能的建筑筑设备，而完全通通过建筑筑自身的的空间形形式、围围护结构构、建筑筑材料与与构造的的设计来来实现建建筑节能能的方式式。例如利利用遮阳阳、墙体体隔热、自然通通风等设设计，降降低南方方炎热地地区室内内温度。 随着着太阳能能利用科科技水平平的不断断提高，太阳能能建筑已已经从太太阳能采采暖建筑发发展到可可以集成成太阳能能光电、太

41、阳能能热水、太阳能能吸收式式制冷、太阳能能通风降降温、可可控自然然采光等等新技术术的建筑筑，其技技术含量量更高，内涵更更丰富，适用范范围更广广。生态态建筑、绿色建建筑、节节能建筑筑、低能能耗建筑筑、健康康建筑以以及我国国的康居居示范工工程等等等，都重重视太阳阳能的利利用。以以太阳能能提供的的能源在在建筑使使用能耗耗中所占占比例来来定义太太阳能建建筑是符符合社会会和技术术发展现状状的。被动式建建筑的优优点：1、舒适适就像保温温瓶的保保温原理理一样，被动式式房屋高高保温性性能的外外围护结构构是室内内保持了了宜人的的温度，不管是是寒冷的的冬季或或炎热的的夏季，被动式式房屋都都能保持持室内恒恒温，不不

42、会产生生湿度起起伏以及及室内干干燥。同同时，高高性能的的新风系系统还能能在保证证室温恒恒定的条条件下，提供充充足的新新鲜空气气，维持持室内良良好的空空气质量量。2、节能能被动房意意味着极极低的供供暖能源源需求。被动房并并不一定定是零能能耗建筑筑，它跟跟以前一一样还需需要少量量的热能。它比通通常的老老建筑要要节能110倍，即能耗耗是老建建筑的11/100。当然然每年的的供暖能能源费用用也徂应应减少。3、环保保供暖能源源需求极极低不仅意意味着供供暖费用用减少，资源消消耗向大大气排放放的有害害物质和和温室气气体也相相应减少少。比如如可以成成吨地减减少温室室气体CC02排排放，当当然其他他有毒气气体排

43、放放如S02和和NOXX也急剧剧减少。4、被动动房是实现可可持续经经济的卓卓越范例例被动房消消耗能源源载体如如此之少少，利用用现有的的能源储储备就足足以长期期保证供供应，而而不需要要对自然然循环体体系増加加额外的的负担。所以，现在被被动房已已经提供供了未来来的环保保标准。被动房房中排放放的有害害物质非非常少，能够自自然降解解，可以以持久地地防止对对环境的的伤害。5、经济济可行性性被动式建建筑是高高质量建建筑，需需要精心心规划设设计并运运用性能能优良的的建筑组组件。因因此，投投资成本本也会稍稍高。然而，在后续续使用中中，被动动式房屋屋的优势势尽显：极低的的能耗费费用也使使它比周周围的传传统建筑筑

44、更加经济济。第六章 环境境影响评评价及水水土保持持6.1 编制依依据1）污水水排放执执行污污水综合合排放标标准（GB88978819996）。2）空气气环境质质量执行行环境境空气质质量标准准（GGB3009519996）。3）水环环境质量量的标准准执行地表水水环境质质量标准准（GGB3883820002）。4）中中华人民民共和国国水土保保持法6.2项项目场址址环境现现状本项目拟拟选丽水水市富岭岭规划区区做为项项目建设设用地，该用地地现状周周围的环环境状况况尚在国国家控制制标准之之内，没没有对环环境造成成污染。6.3项项目建设设与建成成投入对对环境的的影响1、项目目建设期期间对环环境影响响及防治

45、治措施项目建设设过程中中的环境境影响主主要来自自基建土土方、运运输扬尘尘、施工工噪声、不适当当的挖填填土造成成的植被被破坏和和水土流流失，以以及弃土土和施工工人员生生活废弃弃物的不不适当处处理而造造成的地地面水污污染等。但这些些影响短短暂，只只需通过过一些相相应措施施，即可可将建设设期对环环境影响响降到最最低程度度。（1）噪噪声：建建设施工工噪声将将对周围围环境产产生一定定的影响响，施工工噪声主主要是机机械噪声声，如挖挖土机、打桩机机、升降降机等。因此，在施工工期间，必须严严格执行行国家GGB1225233-900的标准准和规定定。对打打桩等噪噪声影响响较大的的作业，应禁止止在夜间间施工，若确

46、需需夜间施施工，应应报当地地环保部部门同意意，并应应采取降降低噪声声的相应应措施。（2）扬扬尘：属属建设施施工期主主要污染染因素。首先，要合理理安排石石灰、水水泥等易易起尘的的物料堆堆放场地地，控制制扬尘。其次，运输车车辆的行行驶易产产生扬尘尘，应限限速行驶驶以保持持路面清清洁，同同时采取取适当洒洒水以减减少汽车车扬尘的的有效手手段。（3）废废水和固固体废弃弃物：对对施工人人员生活活产生的的污水必必须经集集中处理理，达到到污水水综合排排放标准准（GGB8997819996）规规定的三三级标准准后，纳纳入城市市污水处处理系统统统一处处理。施施工场地地建筑垃垃圾、生生活垃圾圾要有人人及时收收集清理

47、理，弃土土等固体体废弃物物应尽可可能回填填利用。（4）水水土流失失：建设设施工期期间会带带来生态态环境问问题。应应尽量缩缩短建设设施工期期，合理理规划和和利用弃弃土、临临时施工工现场和和堆场等等。待施施工结束束后应尽尽可能恢恢复表土土及植被被，防止止水土流流失。总之，只只要建设设过程中中认真执执行“三同时时”政策，落实环环境保护护措施，文明施施工，就就能满足足环保要要求。2、项目目建成投投入使用用对环境境的影响响（1）废废气：本本项目的的废气治治理主要要为厨房房油烟废废气处理理，废气气通过内置置烟道统统一排放放，不会会对环境境造成影影响。（2）废废水：主主要是生生活废水水。生活废废水采用用清污

48、分分流，分分流后由由排水管管、沟纳纳入丽水水南城城城市排水水系统后后统一处处理。（3）固固体废弃弃物：项项目区内内合理设设置垃圾圾箱，普普通垃圾圾运入项项目内的的垃圾箱箱，及时时清运，由环卫卫部门集集中处理理。医疗疗垃圾应应分类、密封储储存运输输，运送送至医疗疗垃圾处处理站集集中处理理，医疗疗垃圾的的收集、储存、运输等等严格执执行医医疗废弃弃物集中中处置技技术规范范（环环发2200332006号）中的有有关规定定。6.4环环境影响响评价施工期间间产生的的噪音、粉尘、废水、建筑垃垃圾的防防治，要要求施工工单位在在施工建建设期间间，加强强环保管管理，提提倡文明明施工、清洁施施工，提提高建设设施工队

49、队伍的环环保意识识，对施施工期间间的废水水、噪音音、扬尘尘、固废废等污染染物，按按照本建建设项目目环境影影响表的的要求，采取相相应的防防染防治治措施，最大限限度地降降低其对对环境的的影响。6.5水水土保持持对策众所周知知，工程程永久性性占地造造成的水水土保持持设施遭遭受破坏坏是不可可逆的，工程四四周施工工用地和和施工临临时用地地被破坏坏的植被被虽可部部分恢复复，但若若不采取取切实的的防范保保持措施施，恢复复是缓慢慢的，甚甚至是无无法恢复复的。因因此，工工程施工工方案应应与水土土保持方方案同步步协调编编制，并并在工程程施工中中加以实实施，做做到水土土保持工工程与主主体工程程同步竣竣工验收收，同时

50、时投入使使用。为避免施施工造成成水土流流失现象象，本工工程开工工前应编编报水土土保持方方案，经经有关主主管部门门批准后后实施。具体措措施如下下：1.在项项目规划划中，对对道路交交通、给给排水工工程等进进行系统统规划，形成完完善的基基础配套套设施。2.主体体工程设设计时，考虑埋埋设大量量的雨污污排水管管线，不不仅有效效的解决决了工程程区排水水问题，而且避避免了场场地集水水造成的的水土流流失，具具有较好好的水土土保持功功能。3.加强强施工期期间的临临时防护护及水土土保持管管理，在在工程施施工过程程中，要要求施工工中排水水工程等等严格按按设计要要求施工工，及时时修建场场地周边边围墙内内侧临时时排水沟

51、沟和沉砂砂池。4.工程程基础开开挖土石石方应及及时用于于工程填填筑，避避免开挖挖土石方方造成临临时堆置置产生水水土流失失。第七章 组织织机构设设置及劳劳动定员员7.1组组织机构构设置按照现代代企业的的管理模模式，公公司实行行总经理理负责制制、设总总经理11人，负负责全面面管理与与营销工工作；设设副总经经理若干干人，分分管下属属的若干干部门。公司设设立下列列部门：综合部部、市场场开发部部、接待待服务部部、安全全保障部部、计划财财务部、人力资源部等等六个职能能部门。7.2劳劳动定员员及人员员培训7.2.1劳动定定员本项目根根据经营营需要，项目需配配备固定定工作人人员300人，公司将将实行全全员聘任

52、任制，进进行年度度考核竞竞岗，择择优聘用用，公开开公正选选拔人才才。7.2.2 人员员培训为顾客提提供全方方位的优优质服务务是该公公司的经经营宗旨旨。因此此，公司司按照先先培训后后上岗（和持证证上岗）的要求求，组织织人员培培训。公公司全体体员工上上岗前必必须取得得相应资资格管理理、服务务及特种种作业培培训证书书，方能能从业。人员培训训重点在在管理层层人员和和养生服服务人员员的培训训。公司司将积极极组织服服务技能能和操作作技能培培训，并并定期选选送一批批优秀员员工到外外地培训训学习，以提高高其管理理能力和和服务意意识。第八章 项目实实施进度度安排8.1项项目建设设工期项目建设设工期参参考有关关的

53、建设设项目工工期定额额和单位位工程工工期定额额，结合合本项目目建设内内容、工工程质量量大小、建设难难易度以以及施工工难易程程度等具具体情况况综合研研究确定定，从项项目土建建工程开开工起到到完成竣竣工验收收交付使使用，工工程建设设期2年。8.2项项目实施施进度安安排20166年11月220177年3月底前前，完成成项目立立项。20177年4月220177年6月底前前，完成成项目用用地供地地。20177年7月20017年9月，完完成初步步设计的的编制和和审批。20177年10月2017年12月，完成成工程招招标等施施工前准准备工作作。20188年1月20019年12月，完成工工程施工工并通过工程程

54、竣工验验收。第九章 投资估估算与资资金筹措措9.1编编制依据据（1）国国家发展展计划委委员会、建设部部发布的的建设设项目经经济评价价方法与与参数(第三三版)。（2）民用建建筑可行行性研究究与快速速报价（3）浙江省省工程建建设其他他费用定定额（4）浙浙江省当当前同类类型工程程的参考考价格。（5）近近期类似似设备及及材料的的当地市市场价格格。（6）建建设工程程投资估估算编制制有关费费率选取取规定。9.2投投资估算算本项目投投资包括括建筑工工程费用用、设备备投资、工程建建设其他他费用和和预备费费。项目目总投资资为5881000万元，其中：工程费费用4441755.322万元，设备投投资50000万万

55、元，其其他费用用61558.115万元元，预备备费27766.53万万元。项目投资资情况详详见表99-1。表9-11 项目投资资估算表表序号工程或费费用名称称数量单价单位金额（万万元）一工程费用用441775.3321土建工程程（含装装饰）364770.2201.1医疗公园/m2240700.0001.2颐养学院/m2228000.0001.3养生酒店/m2242500.0001.4休闲养生生（养老老）区45000025000元/m22112550.0001.5康复养生生（养老老）区32500025000元/m228

56、1255.0001.6山体个性性化养生生（养老老）区4500035000元/m2215755.0001.7地下建筑筑（含设设备及安安装/m2244000.2002室外总图图工程35622.8772.1场地平整整1253359.230元/m22376.082.2室外管配配线1253359.250元/m22626.802.3绿化景观观、活动动场所500000180元/m22900.002.4道路、停停车460000150元/m22690.002.5电力设施施900.002.6环保设施施等70.0003设备及安安装工程程41422.2553.1水电安装装工程13155001

57、80元/m2223677.0003.2弱电工程程1315500100元/m2213155.0003.3消防设施施131550035元/m22460.25小计441775.332二设备投资资1项50000.000三工程建设设其他费费用61588.1551土地费用用18820万元/亩亩37600.0002建设管理理费491775.3320.5%245.883建设管理理其他费费441775.3320.5%220.884工程勘察察、设计计费441775.3322%883.515工程监理理费441775.3321.5%662.636可行性研研究费1项15.0007环境影响响评价费费1项5.0008施工图

58、审审查费1项5.0009安全文明明施工费费441775.3320.055%22.00010工程保险险费441775.3320.233%101.6011水土保持持费用1项60.00012白蚁防治治费14722152元/m2229.44413新型墙体体材料专专项资金金147221510元/m22147.22小计61588.155四预备费27666.5331基本预备备费553333.4475%27666.533合 计计581000.000投资估算算汇总（见表99-2）项目投入入总资金金估算汇汇总表表9-22 单位位：万元元序号名称金额（万万元）比例（%）1工程费用用441775.33276.0032

59、设备投资资50000.0008.6113工程建设设其它费费用61588.15510.6604预备费27666.5334.7665总投资581000.0001009.3资资金筹措措本项目工工程总投投资估算算额为5581000万元元，建设设资金由由建设单单位丽水水颐年健健康产业业有限公公司自筹筹解决。第十章 财务务效益评评价10.11营业收收入、税税金测算算10.11.1 营业收收入测算算：本项目营营业收入入包括休休闲养生生（养老老）区、康复养养生（养养老）区区、山体体个性化化养生（养老）区、养养生酒店店及医疗疗公园五五大部分分营业收收入，颐颐养学院院做为区块块内配套套性建筑筑，不产产生收益益，其

60、运运营成本本由其他他五部分分营业收收入保证证。1、休闲闲养生（养老）区营业业收入测测算休闲养生生（养老老）区建建筑面积积450000，床位位设置6640张张，平均收收费25500元元/床。年收入测测算：225000元/床床月6400床12月月19920万万元2、康复复养生（养老）区营业业收入测测算康复养生生（养老老）区建建筑面积积325500，床位位设置5500张张，平均收收费3000元元/床。年收入测测算：33000元元/床月500床床12月月18800万万元3、山体体个性化化养生（养老）区营业业收入测测算山体个性性化养生生（养老老）区建建筑面积积45000，床位设设置60张，平均收收费50