中信泰富项目可行性分析简报(doc)

1、中信泰富富项目可可行性分分析简报报敬启者中信泰富富於香港港注册成成立，现现于香港港联合交交易所上上市，並並为恒生生指数成成份股之之一。中中信泰富富之最大大股东为为中国国国际信托托投资(香港集集团)有有限公司司，是北北京中国国国际信信托投资资公司的的全资附附属公司司。中信泰富富有限公公司(“中信泰泰富”)的业务务集中在在香港及及广大的的内地市市场，业业务重点点以基建建为主，包括基基础设施施(如桥桥、路和和隧道)、能源源項目、环保項項目、航航空以及及电讯业业务。另另外，本本集团亦亦有透过过其全资资附属机机构大昌昌贸易行行有限公公司及慎慎昌有限限公司进进行贸易易及分销销业务。该集团在在港拥有有多项物

2、业项项目，包包括大型型住宅及及优质商商用物业业。于一一九九七七年，公公司的总总部大楼楼“中信大大廈”更于中中区海旁旁落成，为香港港海滨的的重要标标志。(摘自中中信泰富富网站) 中信泰富富经过较较全面调调查、分分析，对对扬州城城市的发发展前景景充满信信心，认认为房地地产业市市场还具具有很大大发展潜潜力和运运作空间间。因此此，中信信泰富拟拟引入国国内外高高尚居住住社区开开发理念念，在扬扬州规模模性发展展中信泰泰富的品品牌居住住社区中信信泰富花花园。我我们期待待着社会会、企业业各界的的共同参参与，把把中信泰泰富花园园开发建建设为扬扬州市第第一高尚尚名牌住住宅小区区，为扬扬州市民民创造出出卓越美美好的

3、生生活居住住环境。中信泰富富花园（XXXX）项目目组20055年4月月12日日中信泰富富花园（XXXX）项目目组成员名单单：项目组组组长：徐立华南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 董事总总经理项目组成成员：游 泳泳南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 董事副副总经理理陈卫国南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 策划三三部经理理李万国南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 销售一一部经理理刘光旭南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 策划师师徐 慧慧南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 策划师师朱敬龙南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 首席设设计师孙 硕硕南京京XXXX置业顾顾问有限限公司 市场研研究部主主管

4、项目组顾顾问：林彬海清华华大学建建筑设计计院深圳圳分院 所长第一章 扬州房房地产市市场综合合分析扬州20004年年房地产产市场概概述开发投资资情况扬州市统统计局、房管局局的统计计数据显显示：220044年全年年市区累累计完成成房地产产开发投投资355.166亿元，与20003年年相比增增幅333.3%。按用用途分，住宅投投资299.788亿元，20003年为为20.25亿亿元；办办公用房房建设投投资0.33亿亿元，220033年为00.944亿元；商业用用房投资资4.110亿元元，20003年年为2.67亿亿元。 市区区20004年11-122月份累累计房屋屋竣工面面积1339.447万mm2

5、，同比比增长223.33%。其其中住宅宅面积1118.88万万m2，办公公用房22.422万m22，商业业用房116.559万mm2，其他他用房11.588万m22。而220033年全年年累计房房屋竣工工面积万万1133.088m2，其中中住宅1101.02万万m2，办公公用房22.999万m22，商业业用房66.411万m22，其他他用房55.644万m22。比较较图如下下：【结论】 从比比较图可可以看出出，20004年年房地产产的投资资量与220033年相比比，开发发投资与与施工面面积都呈呈增长趋趋势，特特别是220044年第四四季度开开发投资资金额比比以往都都高。在在20004商业业的投

6、资资及竣工工面积都都比20003年年有大幅幅度增长长。20004年年房地产产市场着着实红火火了一把把，即便便政府对对房地产产行业已已作了宏宏观调控控，随着着扬州地地区本身身的发展展，本地地及外地地的开发发商对扬扬州的房房地产市市场依旧旧看好。土地供应应情况扬州市国国土资源源局对土土地实行行有计划划、有步步骤的供供应，土土地出让让全部采采用挂牌牌、拍卖卖方式。20004年11-122月份共共出让土土地2666.446万 m2，成交交金额116.991亿元元。20003年年扬州市市区出让让土地达达到4881.44万m22，则220044年比220033年减少少了2114.994万mm2，同比比减少

7、444.66%。【结论】自20004年44月299日，国国务院办办公厅下下发了关于深深入开展展土地市市场治理理整顿严严格土地地管理的的紧急通通知，全省在在宏观调调控中停停止供地地半年后后，扬州州市的土土地投放放量也明明显减少少，可见见政府对对土地的的投放量量的控制制效果显显著，从从而合理理的推动动房地产产的发展展。20004年年一至四四季度土土地投放放量呈波波浪式起起伏，特特别是到到了第四四季度，投放土土地总量量达到年年度总和和的388%。销售情况况20044年度销销售备案案登记情情况表（单位：m2）季度总体商业办公公别墅住宅20033年全年年批准预预售16888900019966001479

8、90012977600020033年全年年销售1153310001626678739775916444720033年全年年销售率率68.22881.55050.00270.66320044年全年年批准预预售202.28万万37.112万8.622万117.18万万20044年全年年销售1330070552110097117663810011971120044年全年年销售率率65.779%56.887%136.47%85.550%从20004年的的批准预预售及220033年的批批准预售售情况分分析，220044年全年年市区的的批准预预售总量量比20003年年上涨了了19.8%，并且各各类物业业的

9、实际际销售面面积比220033的销售售都有所所增长。20044年批准准销售的的商业用用房比220033年增长长85.9%，给销售售带来了了一定的的销售压压力，220044年商业业用房销销售率为为56.87%，则有有一大部部分留在在20005年的的市场；别墅项目目在20004年年销售量量达到111.668万mm2，是唯唯一的销销售面积积超过批批准销售售的物业业，但因因为国家家对别墅墅用地的的控制，20004年的的批准预预售量比比20003年减减少411.722%，在在20004年别别墅的需需求量增增大，销销售情况况好。20044年扬州州普通住住宅批准准销售量量比20003年年减少99.7%，实际

10、际销售面面积20004年年比20003年年增长99.3%，20004年年经济实实用房的的批准预预售量比比较大。【结论】 总的的来说，20004年扬扬州房地地产市场场发展比比较火热热。20004年年推出的的楼盘也也达到近近几年的的高峰，东、北北、南三三区在220044年也推推出了不不少楼盘盘；20004年年商业推推出量更更大，给给20005年带带来了不不小的压压力，销销售前景景不容乐乐观；别别墅楼盘盘在20004年年需求旺旺盛，前前景看好好。价格走势势 【结结论】 统计分分析普通通商品住住宅的价价格走势势20004年44季度相相比20003年年4季度度上涨了了2744元/,由于于4季度度相对是是

11、旺季，同时有有一些新新的楼盘盘亮相，4季度度价格比比上季度度略有上上升，为为29663元/，总总体来说说上升幅幅度较小小，平稳稳略升的的状态。20044年房地地产土地地出让分分析20044年土地地出让总总结招商时间间商业金融融办公住宅商业住宅宅其它合计20044.2.27130131220044.3.4132120044.345.12139137、1400、1441、1142、1433136、1388820044.7.30145、1488、1449146、1477、520044.9.20151、1522、1553、150、155520044.

12、111.122158120044.111.266159、1600220044.122.100161、1622、1667、1170、1711、163、1722165、1666、1668、1169、1120044.122.244173、1811、1882、1183AA、1883B、1855、1886176、1877、1888、1189、1900177、1788、1779、118016从20004年的的土地出出让来分分析，上上半年只只是出让让13块块地，而而下半年年则出让让了400块地。从出让让地块上上来看同同20003年地地49块块地大致致在数量量上持平平。土地出让让分区域域分析区域东区西区南区北

13、区中心区地块130、1355、1336、1137、1388、1447、1150、1711、1772、1173、1755、1880、1181、1899133、1399、1440、1141、1422、1445、1148、1499、1552、1153、1600、1661、1162、1633、1665、1166、1677、1777、1178、1799、1883A、1833B、1185、1866、1777、1178、1900155、1588131、1433、1446、1151、1688、1882132、1699、1770面积7249991120333300207111342199281098847比例2

14、7.118%45.112%7.777%15.882%4.122%从上表明明显可以以发现，东区地地土地出出让比例例在增大大，东区区的土地地出让面面积已经经占到227。北区的的土地出出让面积积也达到到16。总体体统计分分析20004年年全年土土地出让让面积约约在2667万平平方米，同去年年的3999万平平方米有有一定的的差距，但是中中间的差差距正好好同京华华城中城城的1335万平平方米相相当。因因此排除除京华城城中城的的特例，总体上上出让土土地面积积今年同同去年大大致相当当。土地出让让分用途途分析出让性质质住宅商住商业金融融其他地块131、1377、1440、1141、1422、1443、1146

15、、1477、1663、1172、1766、1887、1188、1899、1990136、1388、1550、1165、1666、1668、1169、1777、1778、1179、1800130、1322、1333、1135、1399、1445、1148、1499、1551、1152、1533、1558、1159、1600、1661、1162、1677、1770、1171、1733、1775、1181、1822、1883A、1833B、1185、1866155面积134663977 5634428 7526681 47033比例50.448%21.112%28.222%0.188%20044年的

16、商商业金融融土地出出让达到到75万万平方米米，按照照最小的的容积率率1.22计算，则粗略略计算就就有900万平方方米，考考虑到众众多的商商业地块块容积率率都达到到233。则实实际推出出的量将将大大超超过这个个数据。另外还还考虑到到商住用用地大约约还有115以以上的商商业面积积，按照照商住用用地的粗粗略容积积率1.4计算算，则在在商住用用地上还还有100200万平方方米的供供应量。而分析析近两年年扬州的的商业营营业用房房的销售售量都不不超高220万平平方米。则20004年年的商业业供应量量就需要要扬州消消化5年年以上。20055年扬州州房地产产市场预预测分析扬州州20004年房房地产的的情况，同

17、时根根据国家家及扬州州的政策策影响，预计220055年扬州州市房地地产市场场会出现现以下趋趋势： 土地控制制更加严严格20044年末，国务院院下达了了关于深深化改革革严格土土地管理理的决定定。国土资资源部副副部长李李元表示示，明年年我国将将继续实实行从严严从紧的的建设用用地供应应政策，收紧“地根”。扬州州20004年末末大批量量推出初初看有点点突然，尤其在在1112月月份在前前面的土土地还没没有成交交的情况况下又推推出大量量的土地地。但知知情人士士分析主主要是基基于在国国务院的的新规定定正式执执行前抢抢先推出出。由于于近两年年国家的的土地控控制，扬扬州新征征用的农农业用地地有限，可以说说200

18、03年、20004年的的土地供供应主要要是扬州州以前贮贮备的土土地。经经过两年年的消化化，预计计也消化化了很大大部分。尤其从从12月月24日日推出的的土地看看，只有有一块地地是生地地，其它它都是熟熟地。预预计20005年年扬州的的土地供供应量会会有所减减少，特特别是上上半年有有可能和和20004年上上半年一一样，土土地供应应量不大大。西南区域域及其周周边会成成为新的的住宅开开发热点点区域20044年西南南区的优优势和重重要性得得到了充充分的认认识，开开发项目目鳞次栉栉比，呈呈现出一一片繁荣荣的景象象。累计计在建和和挂牌的的地块有有1177号、998号、74号号、1006号、1000号、773A

19、号号、733B号、1266号、1105AA号、1105BB号、1141号号； 1129号号、1445号地地块等近近20块块地幅。其中733A号地地块，开开发商为为扬州金金鑫房地地产开发发公司，开发的的金湖湾湾小区项项目位于于顺达路路和振兴兴路之间间，规划划建筑面面积188万，以别别墅项目目为主，兼有多多层和小小高层项项目，占占据了整整整一条条街区。 73B地地块的明明星花园园以多层层和小高高层项目目为主，规划建建筑面积积26万万；1226号地地块的南南浦花园园以别墅墅和多层层项目为为主，建建筑面积积6万；1055A号地地块的星星都芳庭庭以多层层和小高高层项目目为主，规划建建筑面积积21万万；1

20、005B号号地块的的淮左郡郡项目，以联排排别墅为为主，兼兼有多层层，建筑筑面积99万；1441号地地块规划划土地面面积111万，18米米建筑高高度的限限制，决决定了该该地块将将以别墅墅和多层层项目为为主；1142号号约122万的土地地面积，规划将将由中高高层项目目为主，届时该该区可能能会诞生生南区地地块的第第一个高高层项目目；再加加上年末末推出的的西南板板块的多多幅土地地，西南南区域的的市场供供应量势势必成为为扬州的的一个重重点区域域。 商业项目目可能存存在问题题20044年下半半年推出出很多商商业项目目，预计计全年的的商业用用房的批批准预售售量在333万mm2以上，20003年商商业办公公用

21、房的的销售量量在166万m22。乐观观地预计计20004年全全年的销销售量在在1820万万m2，20004年年还有几几个大型型的商业业在20005年年推出，如滨河河城的88万m22、珠宝宝城一期期6万mm2、凯运运天地55万m22、财富富广场77万m22、红星星美凯龙龙18万万m2、京华华城中城城18万万m2等等。在20004年年末又有有一批商商业熟地地推出，这些地地块开发发快的话话，在220055年都可可以面市市。如此此大的商商业供应应量势必必给商业业项目带带来巨大大的压力力。分析析近两个个季度的的数据，扬州的的商业批批准预售售量从22季度的的占住宅宅的300%到33季度约约占住宅宅的500

22、%。而而从一个个成熟的的市场来来看，商商业的推推出量如如果占住住宅的110220%的的比例是是正当范范围内。由于扬扬州的商商业开发发这几年年刚开始始兴起，会有一一个急剧剧市场补补充期，但是近近50%的市场场份量来来看还是是偏大。同时从从二手房房非住宅宅的成交交量来分分析，从从一季度度开始成成交量逐逐步减少少。商品房价价格稳中中有升影响房地地产市场场的根本本因素是是市场供供求关系系。当有有效供给给不足，必然导导致房价价上涨，而房价价上涨又又减少了了有效需需求，从从而增加加有效供供给，最最终达到到一个平平衡点。20004年扬扬州市的的土地供供应已较较20003年有有所减少少，土地地的稀缺缺性使开开

23、发成本本中土地地价格不不会下降降；对开开发商要要求越来来越高，国家强强制性规规定环保保、节能能材料使使用等加加大了建建筑成本本。但是是由于限限价住宅宅商品房房的大量量投入，将抑制制整体房房价快速速、大量量上升。20005年扬扬州市房房地产市市场从总总体上看看，没有有引起房房地产暴暴涨和暴暴跌的不不稳定性性因素，总体保保持平稳稳略升的的趋势。东区发展展渐成规规模、北北区低位位抬头20044年，扬扬州东区区及北区区普通住住宅所占占市场份份额趋势势如下图图：在20004年东东区的市市场份额额变动较较大，在在二季度度市场份份额达到到全市的的最低点点，而在在第三季季度却达达到了336.770%，第四季季

24、度又比比第三季季度上升升了1.76%，三四四季度均均位居第第二，仅仅次于西西区，说说明东区区的规模模与优势势正日渐渐形成，其发展展势头不不亚于西西区。北区在220044年市场场份额在在后三季季度处于于上升趋趋势，但但市场份份额不是是很高。根据土土地的出出让情况况来看，北区在在20005年将将会有很很多新的的楼盘推推出。竞争性项项目分析析京华城中中城基本概况况：由扬扬州京华华城中城城生活置置业有限限公司开开发，位位于文昌昌西路，扬州火火车站旁旁。总建建2677万平方方米的超超大体量量，住宅宅1300万平方方米，复复合多层层、联排排低层、小高层层、高层层多种建建筑，是是扬州目目前规模模最大的的楼盘

25、，商贸与与住宅相相结合。分四期期开发，目前开开发第一一期，别别墅677栋，小小高层221栋。推广诉求求：“京华城城中城，扬州的的新市中中心”。功能能齐全的的城市中中心，所所有生活活所需全全满足。小区规规模大，与人工工湖相连连，面积积达到2271亩亩，且有有百万平平方米全全生活广广场，首首期建设设18万万平方米米。定位与销销售：定定位“新扬州州市中心心第一大大高档住住宅区”，目前前第一期期在售，20004年111月77日开盘盘，拟定定20006年33月入伙伙。联排排别墅面面积区间间1900-2110m22，叠加加别墅1140-1600 m22。一期期销售不不到300%，标标准层均均价36600元

26、元/ mm2，叠加加均价446000元/ m2，联排排均价551000元/ m2。主要优劣劣势：规规模大，配套全全，开发发商资金金雄厚。但价格格较高，且刚开开始建设设，小区区尚看不不出什么么规模，价格不不够合理理，所以以销售不不太好。项目竞争争性：扬扬州房地地产市场场的大盘盘，目前前建设销销售正在在进行中中，开发发种类多多，但其其价格不不够合理理，如果果项目开开发出一一定规模模，且销销售价格格合理，对扬州州房地产产在售楼楼盘的影影响都比比较大。由于该该项目随随后几年年内保持持较大的的推盘量量，产品品类型与与价位均均较为接接近，所所以与本本项目存存在有直直接竞争争。凯运天地地基本情况况：扬州州凯

27、运房房地产开开发有限限公司开开发，地地处扬州州市古运运河东岸岸；项目目总占地地3244亩；项项目建筑筑面积229.005万（住宅宅20.26万万m2）；容容积率11.388；绿化化率377%。共共有12292户户，住宅宅，计112922户（多多层266幢约88.699万m2、小高高层122幢约111.557万mm2、公建建配套用用房177幢约88.977 m2）。三期销售售情况：20005年003月006日开开盘，现现售住宅宅，商铺铺未售。共推出出1033套，已已经销售售多于880%，在售小小高层与与多层均均价39900元元/m22，三室室两厅两两卫，1120 m2，所占占比例880%，两室两

28、两厅两卫卫，900 m22，共110户左左右。主主要客户户为私营营业主、夫妻双双方都有有固定收收入人群群。户型配比比：三室室两厅两两卫1220平方方米左右右（占880%左左右），两室两两厅一卫卫93.15平平方米，复式1180-2200平方米米。项目优劣劣势：品品牌效应应，规模模较大，配套设设施较好好，扬州州综合整整治项目目，十大大实事工工程，五五大亮点点之一。它创建建的是一一个品牌牌，所以以从它的的售楼处处，样板板房都具具有特色色。周边边市政配配套不太太好。项目竞争争性：凯凯运天地地在扬州州走的是是品牌道道路，作作了大量量宣传，并与京京华城中中城一样样用台湾湾知名演演员作形形象代言言人，在在

29、扬州房房地产市市场有一一定影响响，并且且带动了了东区的的地产市市场。以以古运河河作主打打，销售售情况好好，位置置离市中中心不是是很远。目前正正在销售售，明后后年将仍仍保持相相当数量量的住宅宅推出量量，与本本项目有有同类层层次客户户资源，竞争性性较大。其它竞争争项目金湖湾小小区第二章 项项目概述述及客户户定位一、项目目概况1、地理理位置：本案位于于扬州市市邗江北北路东侧侧，扬冶冶路北排排涝河北北侧，地地处瘦西西湖风景景区与西西部分区区、西北北分区交交汇处，南距广广润发和和来鹤台台市民广广场约5500米米，地块块周边分分布有海海德公园园、玫瑰瑰香榭、柳馨花花园、翠翠岗小区区、雍华华府、山山河园、金

30、菊花花都锦绣绣时代等等大中型型住宅区区，所在在区域交交通便捷捷，环境境优雅，未来发发展前景景良好。208号号地项目目区域位位置具体体如下图图所示：柳馨花园山河园邗江北路海德公园锦绣时代本项目玫瑰香榭四望亭路金菊花都扬冶公路雍华府熙园广润发文昌西路来鹤台2、项目目主要经经济技术术指标：用地面积积区块（mm2）绿化率容积率建筑密度度规划用途途限高5029900mm2C区：1102440035%1.2230%二类用地地18mmD区：772000025%2.0040%二类用地地36mmE区：2221330035%1.2230%二类用地地18mmF区：1107220035%1.6630%二类用地地36m

31、m3、建筑筑性质：住宅、商业及及配套设设施；4、项目目运作现现状本案为农农牧厂搬搬迁改造造项目，不存在在拆迁阻阻力，条条件基本本具备明明年开工工。5、本案案策划背背景1、内部部因素1）属规规模较大大的近临临市中心心的项目目，开发发周期预预计为四四年，必必须考虑虑项目的的可持续竞争争力及品品质的超超前性；2）积率率较低，对项目目整体规规划及单单体设计计水准要要求高。本案必必须适应应当前主主流市场场的需求求。3）本案案的综合合成本决决定本案案市场价价格水准准处于中中上状态态。扬州州房价近近几年呈呈快速稳稳步上涨涨状态。目前扬扬州较大大规模项项目均价价一般超超过33300元元/平方方米，西西区普通通

32、住宅的的房价在在32000-339000元/平平方米，由于目目前扬州州各城区区的发展展正日趋趋平衡，尤其是是东区的的迅速崛崛起，价价格方面面每平方方米又比比西区少少数百元元，使得得西区与与往昔相相比，失失去了一一定的竞竞争优势势。2、外部部因素1）本案案属扬城城西区项项目，区区域形象象较佳，楼盘众众多，竞竞争十分分激烈，对本项项目的定定位精准准性、运运作专业业性及营营销手段段的有效效性提出出了更高高的要求求，进而而为本案案带来新新的发展展机遇与与挑战。二、区域域环境分分析1、交通通条件本案目前前公共交交通设施施比较缺缺乏，但但道路交交通设施施比较完完善邗江北北路500米，规规划中的的蜀岗路路宽

33、400米，扬扬冶路宽宽35米米，随着着未来的的发展，这一缺缺憾将得得到有效效解决，并使本本案具有有极佳的的交通优优势。2、周边边环境西区将逐逐步发展展成为扬扬州未来来的城市市中心区区，已初初步形成成较完善善的生活活配套设设施，医医疗、教教育、商商业配套套、金融融、邮政政及餐饮饮娱乐等等配套设设施基本本齐全，具有居居住生活活的便利利性，且且素质较较高，而而目前本本案周边边生活氛氛围、商商业氛围围和生活活配套仍仍比较缺缺乏，预预计经过过2-33年的发发展，这这现状将将逐步得得到改善善。三、区域域目标市市场客层层研究和和市场定定位1、目标标市场客客层特征征： 该该区域客客户基本本分为三三类：追求高高

34、档物业业的多次次置业人人士：此此类人群群由于已已具备改改善型住住房，故故具备对对住宅各各项指标标全方位位挑剔的的资本，尤其注注重区域域地点、环境景景观、文文化氛围围、科技技运用、物业品品牌等方方面。上上述条件件相对都都不多的的项目容容易炒成成热点盘盘，故该该类人群群一个明明显特点点就是容容易追随随热点、潮流楼楼盘，且且其中一一部分人人群购房房为投资资目的。追求高高品质生生活质量量的改善善型客户户：此类类客户以以购置第第一居所所为主，以全面面改善现现有住房房条件为为主要购购房目的的，追求求面积指指标增大大、产品品改进，同时又又追求居居住环境境改善、居住品品质提高高，此类类客户消消费观念念较为成成

35、熟、冷冷静，往往往不为为媒体宣宣传所左左右。留恋恋或向往往西区优优越地理理位置的的安居型型客户：此类客客户购买买力较弱弱，同时时又对西西区又较较为眷恋恋，但西西区价格格相对较较高，由由于受经经济实力力的限制制，故此此类人群群只能以以牺牲面面积、地地点、产产品附加加值为代代价，以以获取在在本区生生活的条条件。此此类人群群购房首首要条件件是房型型、面积积，在经经济条件件允许的的情况下下在考虑虑地点、环境等等其它因因素。2、本案案目标人人群特征征本案目标标人群来来源于全全市各个个区。在在职业特特点上主主要集中中于经商商人士、政府官官员、外外企白领领等收入入水平较较高并且且稳定的的人群，他们追追求高品

36、品质的生生活质量量，对小小区的环环境、配配套设施施等要求求比区域域内现有有小区要要提高一一个档次次。3、确定定目标客客户客户主体体：追求求高档物物业的多多次置业业人士。客户辅助助体：追追求高品品质生活活质量的的改善型型客户。4、产品品定位：综合上述述分析，建议本本项目的的建筑形形式以多多层为主主，辐以以小高层层和联排排别墅等等产品。第三章 规划设设计建议议及物业业类型配配比一、项目目市场形形象初步步定位激活社区区定位的的第一步步：社区区定位在扬州、在今天天，人们们的需求求是什么么？在人均GGDP超超过20000美美元的扬扬州市区区，基本本的物质质生活条条件是容容易达到到的，也也就是说说在居住住

37、的需求求上更多多倾向于于“马斯洛洛需求”的“自尊需需求”和“自我实实现”的表现现。本项目从从业主的的需求出出发，充充分研究究了扬州州地域的的、时代代的个人人需求特特点，以以“花园城城市”激活社社区的总总体策略略。挑战市场场巅峰的的战略国际际化社区区借用发展展商中信泰泰富的国国际化开开发背景景，整合合一支国国际化的的开发团团队打造造出的一一个具有有国际化化标准的的优秀社社区。在规划设设计方面面更多考考虑澳大大利亚柏柏涛、香香港的何何显毅、王董等等知名建建筑设计计院；景景观设计计建议选选择贝尔尔高林、美国泛泛亚易道道、德国国WSPP景观设设计、澳澳大利亚亚DCMM等参与与设计；以及物物业管理理、营

38、销销顾问等等一支国国际化背背景的团团队。旨在通过过国际化化团队制制定的一一种国际际化的居居住标准准来建立立一个市市场的高高度。迎合需求求的社区区定位花园园城市社社区通常意义义上的大大盘社区区给客户户带来的的是“世外桃桃源”的感觉觉，环境境景观自自然让人人陶醉，但诸多多生活配配套不便便常使人人忘而却却步。突出本项项目紧挨挨城市未未来中心心的独特特位置和和一个近近70万万平方米米的高品品质生活活的大盘盘的市场场特性。最后我们们综合将将本项目目的市场场定位为为：国际化花花园城市市社区二、现有有控规调调整建议议根据现有有政府对对本项目目的控制制性规划划需求，我司觉觉得在以以下几点点存在局局限性：商业规

39、划划在D区区不能体体现地块块的最大大价值；E区限高高18米米导致产产品规划划空间太太小；我司建议议中信泰泰富在拿拿地时与与政府进进行有效效协商，尽量避避免以上上局限。建议做做以下修修改：将商业功功能改为为F区的的东南角角，可以以维持规规划面积积和容积积率等指指标。这这样将更更符合商商业地块块的“金角银银边”的原则则；将E区的的限高放放宽至336米。原有限限高下的的产品只只有多层层或别墅墅类，但但通常开开发商为为了追求求利润会会选择容容积率较较高的多多层住宅宅，导致致小区内内出现“兵营式式排列”。不能能保证足足够的景景观、绿绿化面积积。如果果能将限限高放宽宽到366米，开开发商可可以定位位小高层

40、层住宅产产品，在在容积率率不变的的情况下下，留空空出更多多的景观观、绿化化面积，有利于于提高整整个项目目的居住住档次和和环境。根据我司司的分析析，以上上第一点点的修改改可能性性还是较较大的，第二点点的修改改难度存存在。以以下规划划思路是是以考虑虑实现第第一点修修改，第第二点不不修改为为前提的的。三、初步步规划设设计思路路1、总体体规划设设计思路路拟借鉴国国际上大大盘社区区的发展展经验在在扬州市市北部地地区建设设一个高高档次的的居住社社区。并并注意从从以下几几方面着着手，以以达到完完善的规规划设计计效果。 主题鲜鲜明、立立意丰富富的社区区内涵 畅通有有效的交交通组织织及交通通工具停停放设置置 优

41、秀的的住宅户户型配以以风格独独特的立立面设计计 经济、实用、富有创创新的社社区配套套 充分利利用现状状植物保保留，点点、线、面的景景观设计计与周边边环境、环保有有机的相相结合 合理的的市政设设施配套套 规划设设计中建建筑空间间与景观观空间的的有机结结合具体反映映在规划划上，意意图实现现“花园城城市”构想，规划设设计成为为由不同同的多层层住宅类类型、密密度、空空间、形形体、平平面居住住社区，社区内内具有完完整的配配套服务务设施及及管理系系统，满满足“以人为为本”的居住住理念。2、产品品特征以多层层住宅产产品为主主，低密密度住宅宅与小高高层住宅宅为辅。推出多多层住宅宅、低层层联排别别墅、叠叠拼别墅

42、墅、四层层花园洋洋房以及及九至十十二层小小高层住住宅等多多种类型型的住宅宅产品。并以小小高层来来提高项项目容积积率。3. 充分考考虑住宅宅建设中中新技术术、新材材料的应应用，并并达到国国家二级级节能标标准。4. 本本项目所所在地的的西区作作为扬州州市房地地产开发发热点，在政府府市政规规划与投投入、住住宅市场场潜力、发展趋趋势、开开发方向向以及销销售引导导上都具具有较强强的优势势。但在在现阶段段也存在在着热点点开发节节奏较为为缓慢、开发产产品单一一的弊端端。基于于扬州区区域的外外部环境境和市场场情况，以及中中信泰富富在社区区发展、产品规规划和品品牌影响响力、物物业管理理等方面面的优势势，考虑虑借鉴国国内华南南板块大大盘运营营的成功功经验，在该地地区开发发低层、低容积积率的住住宅为主主的项目目，具有有良好的的市场前前景。四、规划划设计指指标及物物业类型型配比建建议1、该项