北京沙河项目市场研究报告

1、北京沙河河项目市市场研究究报告第一部分分：高档档住宅的的发展脉脉络第一一代高档档住宅：地段段型。亚亚运村的的早期项项目和温温榆河两两侧的丽丽京花园园等是地地段型产产品的典典型代表表。第二二代高档档住宅：装修修型（产产品型）贡院六六号第三三代高档档住宅：景观观型。金金地格林林、万泉泉新新家家园等郊郊区住宅宅第四四代高档档住宅：人文文型。香香山艺墅墅当然然，我们们所指的的某一类类型的高高档住宅宅，并不不是指一一项指标标就可以以独立支支撑高档档住宅的的名号。其实，每一代代新型高高档住宅宅的问世世，都是是在吸收收、不抛抛弃前者者 HYPERLINK /%b3%c9%b9%a6-keywords.sht

2、ml 成功经验验的基础础上得以以成熟起起来的，只不过过是新一一代高档档住宅的的比较优优势更能能满足高高端客群群“物以以稀为贵贵”的消消费心理理。高档档住宅呼呼唤高尚尚环境。在交通通工具大大大增加加、科学学技术日日新月异异的今天天，地段段型高档档住宅和和装修型型高档住住宅已经经不具备备竞争的的比较优优势。唯唯有景观观和人文文是难以以复制、甚至是是不可复复制的。优美的的自然景景观和浓浓厚的人人文资源源已经成成为消费费者评价价高档住住宅的首首要条件件。第二二部分：北京TTownnhouuse整整体发展展态势研研究（一一）北京京Towwnhoousee的发展展历程从无无名小卒卒到自立立山头，Towwn

3、hoousee经历了了风风雨雨雨的三三年时间间，有漫漫骂、有有赞扬，有的漫漫不经心心、有的的无所畏畏惧，不管管怎么样样，T终终于被市市场接纳纳，长成成了一颗颗参天大大树！第一一阶段：以一栋栋洋房为为代表的的Towwnhoousee项目是是北京房房地产市市场的第第一代TTownnhouuse。一栋洋洋房是北北京最早早 HYPERLINK /%c9%cf%ca%d0-keywords.shtml 上市销售售的Toownhhousse楼盘盘，也是是到目前前为止最最 HYPERLINK /%b3%c9%b9%a6-keywords.shtml 成功的TTownnhouuse项项目之一一。一栋栋洋房身身

4、上体现现了第一一代Toownhhousse的共共同缺点点：小面面宽、大大进深，建筑密密度高等等，但沾沾新生活活理念之之光，抢抢市场之之先机，一栋洋洋房还是是在最短短的时间间内顺顺顺当当的的完成了了销售任任务。第二二阶段：康城位位置偏远远，但声声势浩大大。1000万平平米的建建筑规模模和CBBD经理理人官邸邸的定位位，把康康城炒的的沸沸扬扬扬。康康城提出出的“TTownnhouuse十十大标准准”，已已经被业业界认可可和接受受；高尔尔夫球场场、科技技艺术会会馆、 HYPERLINK /%cd%bc%ca%e9-keywords.shtml 图图书馆等等一系列列休闲生生活配套套设施，完整的的诠释了

5、了Towwnhoousee所代表表的生活活方式。就凭这这两点，康城完完全可以以称的上上是第二二代Toownhhousse产品品。第三三阶段：宽Hoousee的创新新是革命命性的。先不说说宽Hoousee的整体体品质如如何，宽宽V首先先把Toownhhousse横过过来，大大面宽、短进深深的做法法和牺牲牲相当多多的建筑筑面积来来换取阳阳光和空空气的的的眼光，不是一一般的开开发商所所能做到到的。与与以前的的Towwnhoousee产品相相比，宽宽V是一一种本质质性的变变化，宽宽Houuse的的出现开开创了TTownnhouuse产产品的一一个新时时代。第四四阶段：卡尔生生活馆是是一个相相对完美美的

6、产品品。它不不仅吸纳纳了第三三代Toownhhousse产品品宽宽Houuse短短进深、大面宽宽的优点点，而且且把别墅墅产品特特有的环环境因素素也包容容进来三个个花园、三面采采光等。这些特特点都把把卡尔生生活馆推推到一个个前所未未有的高高度，卡卡尔生活活馆是目目前北京京房地产产市场最最漂亮的的Towwnhoousee项目。（二二）当前前Towwnhoousee市场特特点1、市场供供应：战战线回缩缩，供应应量猛增增Toownhhousse是一一种标准准的汽车车加住宅宅的生活活，二者者皆具的的特点决决定了TTownnhouuse须须位于成成熟的市市镇生活活圈内或或者与某某一个成成熟区域域的距离离很

7、近。从北京京的第一一个Toownhhousse项目目一一栋洋房房到康城城、时代代庄园，以致后后来的龙龙山新新新家园等等，由于于选址方方面的原原因，社社区生活活配套不不完善以以及交通通条件不不便利等等矛盾暴暴露在消消费者的的面前，在20002年年，Toownhhousse如同同过街老老鼠、人人人喊打打。开发发商也逐逐步的认认识到了了这一点点，从220033年新开开发的TTownnhouuse项项目就可可以发现现：他们们的地理理位置在在逐步往往回收缩缩不不是位于于新城市市中心的的内部，就是位位于交通通干线的的附近。前者如如南四环环内的观观筑庭院院，后者者如京沈沈高速路路五环边边上的京京城雅居居。截

8、至至20003年66月，北北京的TTownnhouuse项项目共222个，总的建建筑规模模超过万平平方米。光是今今年一到到六月，北京新新开的TTownnhouuse项项目就达达七个之之多。作作为一种种高端产产品，TTownnhouuse具具备的的的如此之之快的发发展速度度，实在在是让人人大出意意料之外外。2、市场需需求：第第一居所所，销售售旺盛从问问世之初初，Toownhhousse产品品就受到到市场和和消费者者的追捧捧。总建建筑面积积16万万平米的的一栋洋洋房在不不到100个月的的时间内内一售而而空，亚亚北的雪雪梨澳乡乡和亦庄庄的金地地格林小小镇也表表现不俗俗，其销销售额在在同区域域项目中中

9、一直遥遥遥领先先。在TT项目开开发商的的宣传推推广中，Towwnhoousee是作为为第一居居所的面面貌出现现的。在在T项目目的销售售反馈中中，用于于第一居居所目的的的客户户比例大大大超过过了其他他客户。实际的的销售业业绩也证证明：真真正具备备第一居居所品质质的Toownhhousse楼盘盘，其销销售速度度和市场场认知度度要高于于其他项项目。康康城前期期销售缓缓慢，一一个重要要的原因因就是：距离成成熟生活活区太远远，周边边又缺乏乏日常生生活配套套设施，失去了了第一居居所的真真正意义义。当然然，第一一居所TTownnhouuse项项目好销销的特点点，是与与Towwnhoousee本身分分不开的的

10、。做第第二居所所，比不不上别墅墅的优美美环境；向高档档公寓靠靠拢，交交通不方方便而且且不具备备城市公公寓所应应有的繁繁华氛围围。夹在在夹缝中中的出路路，反倒倒成了TTownnhouuse项项目独一一无二的的竞争优优势独享有有天有地地、的自自由城市市生活。3、价格：中高档档产品，总价在在调低。纵观观Towwnhoousee项目的的价格，项目单单价维持持在5000060000元/平米之之间，其其总价范范围大都都在1000万5000万之间间，属于于中高档档产品。亚运新新新家园园动辄就就是三四四百万，销售相相对缓慢慢。从各各个项目目的销售售资料分分析：总总价在1100万万2000万之之间的房房子最为为

11、好销。后来的的开发商商吸取了了前人的的经验教教训，努努力控制制Towwnhoousee产品的的总价范范围。康康城开发发商最近近打出的的口号是是：超过过1000万，就就买别墅墅；在一一期6550070000元/平米高高价的基基础上，翡翠城城二期把把价格调调整为445000元/平平米；新新开发的的Towwnhoousee项目，如京城城雅居和和卡尔生生活馆以以及昌平平的流星星花园等等，推出出了主力力户型在在2000平米之之间，总总价在1100万万左右的的主流产产品。当当前的TTownnhouuse市市场，其其户型面面积和总总价范围围，在逐逐渐走向向合理，寻找自自己的位位置。4、产品规规划：推推陈出新

12、新，品质质提高资本本的创新新力量在在Towwnhoousee项目表表现的淋淋漓尽致致。为了了给自己己争取更更大的生生存空间间，Toownhhousse产品品更新换换代的速速度超出出了地产产开发商商的想像像力。在在短短的的二到三三年的时时间内，从最初初的普通通联排住住宅，到到震动业业界的宽宽项目，再到几几乎完美美的卡尔尔生活馆馆，Toownhhousse产品品经历了了飞跃式式的发展展。普通通住宅用用了十年年的时间间，才从从高塔过过渡到板板楼。5、市场竞竞争：高高档公寓寓、别墅墅、Toownhhousse，三三足鼎立立高档档公寓、别墅、Towwnhoousee三者的的总价都都在1000万以以上，价

13、价格相近近造成客客户的重重叠性。高档公公寓诉求求的是繁繁华便利利的城市市生活，别墅追追求的是是尊贵的的、与众众不同的的郊区生生活，TTownnhouuse塑塑造的是是城市生生活与郊郊区生活活的完美美结合，高档公公寓、别别墅、TTH，三三者各有有千秋，又各有有缺憾。高档公公寓、别别墅、TTownnhouuse三三种产品品同时面面对的是是高端客客户市场场。在复复杂多变变的消费费者面前前，三种种产品难难分伯仲仲。在高高端住宅宅市场，高档公公寓、别别墅、TTownnhouuse已已经形成成三足鼎鼎立的局局势。6、政策影影响：别别墅叫停停，Toownhhousse受益益国家家“关于于停止别别墅土地地供应

14、”通知出出台后，客观上上限制了了别墅项项目的供供应数量量，并将将促进其其他高档档产品的的市场需需求。停停止别墅墅用地的的供应，对在售售的别墅墅项目和和与别墅墅三分天天下的高高档公寓寓以及TTownnhouuse楼楼盘是极极大的利利好因素素，既减减少了竞竞争对手手，又把把广阔的的客户资资源集中中到有限限的市场场供应上上。尤其其是对于于从一个个娘胎爬爬出来的的经济型型别墅Toownhhousse，其其别墅的的外观和和室内设设计、距距市中心心很近的的交通距距离、与与别墅相相比每平平米要便便宜几千千块的销销售价格格，这些优优势都将将吸引别别墅客户户的目光光，转移移到高品品质的TTownnhouuse项

15、项目上来来。7、热点区区域：亦亦庄板块块，大放放光彩“人人以群分分、物以以类聚”的特点点在高端端住宅市市场体现现的更为为明显。亦庄区区域紧邻邻京津唐唐高速路路，位于于五环的的地理位位置。进进入市中中心的交交通方便便快捷；三面环环林、一一面拥水水的条件件成就亦亦庄区域域清新、绿色的的自然环环境。不不可多得得的优势势是开发发Towwnhoousee项目的的天然宝宝地，亦亦庄区域域已经形形成Toownhhousse项目目集中的的低密度度板块。即将 HYPERLINK /%c9%cf%ca%d0-keywords.shtml 上上市的两两个项目目卡卡尔生活活馆和新新境界都都是以TT的面貌貌出现的的。第

16、三三部分：北京TTownnhouuse的的分布特特点经调调查研究究，北京京的Toownhhousse项目目主要分分布在四四环以外外（包括括四环沿沿线），根据TTownnhouuse本本身的特特点和发发展的需需要，其其分布主主要有几几下几种种类型：一是绿绿化隔离离带项目目；二是是 HYPERLINK /%cc%e5%d3%fd-keywords.shtml 体育板块块；三是是边缘集集团住宅宅区；四四是开发发区板块块；四是是高速路路沿线；六是卫卫星城或或小城镇镇。（一一）绿化化隔离带带项目由第第一条绿绿化隔离离带而产产生的绿绿化隔离离带地区区主要集集中在海海淀区和和朝阳区区。朝阳阳区主要要集中在在

17、来广营营乡、南南磨房乡乡、将台台乡等区区域，海海淀区则则以四季季青乡和和西四环环沿线的的绿化隔隔离带为为代表。西四四环沿线线是北京京的隔离离绿化带带之一。目前该该地区的的典型TTownnhouuse项项目是郦郦城。由由东南三三环延伸伸到东南南四环的的南磨房房乡是朝朝阳区的的另一个个重要的的绿化隔隔离带建建设区域域。（二二） HYPERLINK /%cc%e5%d3%fd-keywords.shtml 体育育板块体育育板块主主要是指指奥运住住宅板块块，因奥奥林匹克克公园的的建设而而使周边边自然环环境和城城市配套套功能相相对完善善。倚林林嘉园、亚运新新新家园园、时代代庄园都都是代表表性的TTown

18、nhouuse项项目。（三三）边缘缘集团住住宅区回龙龙观文化化居住区区、东坝坝集团、垡头、石景山山等边缘缘集团，离市区区较远的的特点反反而塑造造了本区区域优美美的自然然环境和和清新的的空气质质量，边边缘集团团自成中中心，各各种配套套独立完完善，是是适合开开发Toownhhousse项目目的地区区。东坝坝地区的的北京奥奥园、回回龙观区区域的流流星花园园和宽等等项目（四四）开发发区住宅宅板块包括括亦庄、上地等等在内的的区域都都应算是是开发TTownnhouuse项项目的理理想住宅宅区域。亦庄近近几年推推出的新新建社区区都为低低层低密密度，代代表项目目如金地地格林小小镇、一一栋洋房房、卡尔尔生活馆馆

19、以及新新境界等等；上地地地区，无论是是百旺家家园还是是领秀硅硅谷。（五五）高速速路沿线线Towwnhoousee社区高速速路沿线线所特有有的地理理优势是是发展TTownnhouuse项项目的天天然条件件，北京京最早的的别墅社社区就是是沿着高高速公路路而形成成。如京京昌高速速公路沿沿线的别别墅区，京顺路路沿线的的别墅区区。随着着京通、京开、京沈、京承等等高速公公路的建建设，沿沿线又形形成了京京城雅居居、万科科青青家家园、康康城等TTownnhouuse社社区。（六六）卫星星城镇低低密度住住宅随着着北京城城市建设设步伐的的加快，面貌一一新的卫卫星城镇镇低层低低密度的的建设也也越来越越吸引北北京的买

20、买房人。南五环环黄村卫卫星城北北区的翡翡翠城就就是Toownhhousse住宅宅的典型型楼盘。第四四部分：Towwnhoousee竞争对对手及策策略研究究（一一）竞争争对手最最新发展展趋势1、竞争对对手一高高档公寓寓：低密密度将是是未来主主流2、竞争对对手二别别墅：经经济型别别墅叫板板Towwnhoousee（一栋栋洋房二二期、拿拿铁镇）（二二）我们们的应对对策略我们们的总体体方略：面对对别墅，我们的的武器是是价格；面对高高档公寓寓，我们们的武器器是郊区区生活方方式。（一一）Toownhhousse与别别墅别墅墅首先是是一种生生活方式式，是对对一种顶顶级生活活的追求求。随着着国际文文化交流流和

21、新时时代观念念的冲击击，别墅墅从以往往的彰显显身份、标榜财财富，成成为现在在的追求求富于健健康、品品位与文文化的生生活方式式。对于于别墅，Towwnhoousee的最有有力武器器是价格格。（11）控制制面积、稳住价价格：原因因A：竞竞争分水水岭为3300万万统观观北京目目前的TTOWNNHOUUSE项项目，平平均价格格从50000元元/平方方米至1120000元/平方米米，总价价差别也也相当大大，从770多万万到4000多万万都有。而如果果TOWWNHOOUSEE的总价价超过3300万万，将直直接面临临别墅的的竞争。原因因B：别别墅的价价格不会会降很多多我们们有理由由相信，别墅所所带来的的高品

22、质质感有相相当一部部分原因因是由于于其高昂昂的价格格，因为为过于便便宜的别别墅反而而会遭到到富人们们的嗤之之以鼻。因此，别墅价价格的下下调只会会是部分分项目为为在激烈烈的市场场竞争中中生存下下去的市市场行为为，其价价格的下下降也会会控制在在一定幅幅度内。只要别别墅的单单价还是是比TOOWNHHOUSSE要高高，加之之面积一一定会比比TOWWNHOOUSEE大，在在总价上上TOWWNHOOUSEE就仍然然有优势势。因此此，我们们的对策策就是：控制面面积、稳稳住总价价，抓住住价格上上的优势势牢牢不不放。（22）打造造个性化化、舒适适性的产产品：也许许总价上上微弱的的优势不不足以弥弥补Toownhh

23、ousse在整整体社区区环境及及品质感感上的劣劣势，这这就需要要Towwnhoousee在自身身塑造上上更下工工夫。控制制面积并并不是说说将各功功能空间间成比例例的缩小小，而是是使其分分布更合合理、布布局更紧紧凑、居居住更舒舒适、动动线更流流畅，此此外，更更好的私私密性也也是TOOWNHHOUSSE设计计应格外外注意的的。可喜喜的是，目前TTOWNNHOUUSE市市场已经经开始出出现了这这样的发发展趋势势。（33）园林林及景观观犹为重重要：要将将Towwnhoousee做出档档次，需需要在园园林规划划以及私私有空间间上多费费精力，这样能能够将TTownnhouuse做做出别墅墅的感觉觉，起到到

24、事半功功倍的效效果。如如加大私私家花园园的面积积、丰富富花园的的形式、多层次次的绿化化景观及及水系等等等。（44）巩固固第一居居所概念念：相当当一部分分人购买买别墅只只是将其其做为休休闲、度度假的第第二居所所，而TTownnhouuse由由于相对对便利的的交通使使其购买买用途多多为第一一居所。如果花花不太多多的钱（相对于于别墅），天天天都可以以住在像像别墅一一样的房房子里，这个概概念会具具有相当当大的吸吸引力。（二二）Toownhhousse与高高档公寓寓：1、产品不不一，客客群不同同：同样样是1000万，在市区区可以买买一套1125（80000元元/）高档公公寓，在在近郊可可以买一一栋有天天

25、有地的的Towwnhoousee，究竟竟如何选选择，与与购房者者的生活活 HYPERLINK /%cf%b0%b9%df-keywords.shtml 习惯有着着非常大大的关系系。选择择高档公公寓的人人看中其其便利的的交通、成熟的的配套以以及都市市生活氛氛围；而而选择TTownnhouuse的的人更喜喜欢田园园式的生生活，向向往无居居无束的的氛围。当然，前提是是他他（她）是个有有车族。2、对于高高档公寓寓，Toownhhousse最具具杀伤力力的武器器是郊区区化的生生活方式式：Toownhhousse要争争取的是是徘徊在在以上两两者之间间的人，要想媲媲美高档档公寓，就要解解决好几几下几方方面问

26、题题：（11）交通通问题：由于于T多位位于城乡乡结合部部，距离离城区有有一段距距离，加加上做为为第一居居所，如如果交通通状况不不好，出出入不便便，会带带来非常常多的问问题。如如果先天天条件好好自不必必多说，如果条条件不好好，开发发商在此此的投入入也会比比较多，如康城城为了改改造周边边环境，已经投投资1亿亿元将通通往高速速公路的的街道铺铺设一新新。只有有交通便便利，才才会吸引引城市里里的上班班族来此此定居。（22）配套套问题：由于于北京不不少Toownhhousse项目目都建在在新开发发的地区区，周边边的大市市政配套套并不十十分理想想，其他他包括就就医、购购物等等等问题也也都需要要解决。毕竟这这

27、里距离离城市有有段距离离，基本本的生活活设施如如果再不不具备就就非常不不方便了了。第五五部分：别墅产产品的最最新创新新点1、半围合合（优山山美地）2、二层平平面（红红螺湖别别墅等）3、下沉式式花园（橘郡、优山美美地）4、中庭花花园（橘橘郡、林林溪雅筑筑）第六六部分：沙河区区域整体体环境研研究1、区域功功能定位位：沙河河高教区区做文章章沙河河高教区区是旗帜帜，沙河河卫星城城打造市市政、商商业配套套，沙河河工业区区成为经经济后盾盾。本项项目紧邻邻沙河高高教区。2、地区经经济：依依靠市区区，发展展自己。沙河河地区拥拥有临近近市区和和中关村村的交通通、地利利优势。所以现现在非常常欢迎市市区无污污染工业

28、业落户沙沙河，服服务于首首都高教教产业化化的试验验区、逐逐步建设设市区人人口向外外疏散的的沙河卫卫星城3、地区自自然环境境：碧波波荡漾的的沙河水水库、绿绿茵重重重的北六六环绿化化带，放放眼望去去，沙河河地区是是绿树环环抱、绿绿水环绕绕，空气气质量和和自然环环境特别别适合在在此修身身养性。4、地区商商业配套套：城乡乡结合部部，商业业配套不不完善。本项项目正好好处在回回龙观大大社区和和昌平县县城两大大商业中中心的中中间地带带，昌平平极力在在县城中中心扩张张，回龙龙观努力力向市中中心靠拢拢，中间间地段的的位置使使得沙河河地区形形成了商商业市政政的空白白地段。5、地区交交通：网网络纵横横、交通通便利。

29、现在在北有六六环路，西有八八达岭高高速、地地铁133号线环环绕沙河河地区。未来中中关村高高科技园园区的北北向扩张张，奥运运规划中中要及时时把人流流向外疏疏散，两两大事件件影响之之下，肯肯定还要要大力改改造区域域交通设设施和加加密交通通网络。6、地区人人文：昔昔日皇家家后院，今天高高教添彩彩。本项项目所处处的位置置是历史史悠久的的、上风风上水的的京城西西北部。过去皇皇家贵族族在此留留下了许许多闻名名遐尔如如八达岭岭长城和和十三陵陵等历史史古迹和和人文建建筑。现现在，总总规模达达4555平米、总投资资达1000亿元元的沙河河高教区区正式启启动，大大约有北北京航空空航天大大学、北北京邮电电大学、北京

30、师师范大学学、中央央财经大大学及市市属两所所高校等等七所著著名高校校签约进进驻园区区。高教教区的启启动建设设，必将将提升沙沙河地区区的社会会声誉和和区域知知名度。我们的的项目正正好位于于沙河高高教区的的南墙之之外。第六六部分：沙河区区域房地地产市场场研究1、别墅项项目一统统天下纵观观沙河楼楼市，虽虽然数量量不多，只有四四、五个个楼盘，全部是是高档别别墅项目目。没有有北京房房地产市市场的主主流产品品普普通住宅宅。主要要与沙河河的区位位和环境境有关系系。2、老项目目续写豪豪宅风流流现在在沙河区区域的在在售别墅墅如碧水水庄园、玫瑰园园和翠湖湖别墅，其前期期开发已已经结束束，开始始后期开开发。为为了提

31、高高项目品品质和发发挥地块块环境的的最大优优势，上上述三个个别墅项项目都推推出了主主力户型型在6000平米米左右的的高端产产品，项项目的户户型总价价都在5500万万元以上上。项目名称称 后期规模模 主力户型型 户型总价价 玫瑰园 约 2000 套套， 111 万万 500 6600 800 110000 万 碧水庄园园 350 套 600 900 万 翠湖别墅墅 50 套套 300 （不含含地下室室） 580 万 3、新开楼楼盘抢占占中端市市场区域域内高端端产品竞竞争激烈烈，其主主力户型型都在6600平平米以上上，销售售单价在在160000元元以上，而且后后期的开开发规模模庞大。为了避避开同一

32、一档次的的同质化化竞争，结合自自己项目目相对薄薄弱的景景观优势势和位置置因素，新近开开发的林林溪雅筑筑和山水水青青两两个项目目都开始始走低端端化的路路线，力力争在市市场细分分的空间间内抓住住目标客客群的眼眼球和钱钱袋。项目名称称 建筑形态态 总期规模模 主力户型型 户型总价价 林溪雅筑筑 双拼 18 万万 350 平米 200 万 山水青青青 独栋、联联排 12 万万 400 平米 100 2200 本项目 叠拼加双双拼 21 万万 250 平米 4、沙河将将是别墅墅开发的的新热点点沙河河地区本本来就是是河流纵纵横、林林木旺盛盛，是一一个自然然景观和和空气质质量极为为优越的的地方。最近沙沙河高

33、教教产业区区的启动动，本区区域的人人文氛围围必将更更加浓厚厚。优越越的自然然景观、浓厚的的人文环环境是开开发别墅墅的天赐赐良机。再者，在八达达岭高速速连接的的情况下下，沙河河距离市市中心也也极为方方便。开开发商显显然已经经认识到到这一点点。据不不完全统统计，在在沙河地地区待开开发的别别墅项目目就有1100000多亩亩。第七七部分：本项目目区域房房地产竞竞争研究究（一一）竞争争个案研研究项目 总面积 容积率 绿化率 配套 户 型 主力户型型 价 格 流星花园园 13 0.7 40% 252-3400 120-2000 宽 HOOUSEE 13.77 0.677 45.33% 220-2600 1

34、00-1900 林溪雅筑筑 18 0.422 45% 200-4000 129-2588 三水青清清 15 0.3 70% 200 150 美树假日日 8 1 35% 170-2300 88-1120 威尼斯花花园 10000亩 0.422 45% 300-4500 140 起 玫瑰园 17 3 0 4 71 300-13440 500 6600 600 万起 碧水庄园园 37 0 19 80 600 600 900 万 本案 14.77 0.6 180-2400 45% （二二）重点点个案点点评1、北京玫玫瑰园项目目基础资资料：项目位置置 昌平八达达岭高速速东 联系电话话 807661855

35、8/557 开发商 玫瑰园房房地产公公司 产品形态态 独栋 / 联排排 建筑规模模 17.33 万 容积率 0.4 绿化率 71% 销售价格格 570 万元起起 总户数 三期 户型面积积 300-13440 开盘时间间 20033 年 7 月月 ( 三期 ) 销售率 三期销售售 500% 物业公司司 香港凯莱莱物业 物业费 5.8 元 点评评：曾经经三起三三落、终终于修成成正果的的经历着着实让业业内人士士佩服,也赋予予了玫瑰瑰园很强强的神秘秘色彩和和很高的的社会知知名度。现在的的高端客客户购买买别墅时时，首先先想到的的就是玫玫瑰园。玫瑰瑰园是北北京上市市时间最最早的别别墅项目目之一。在九十十年

36、代的的北京，没有多多少外销销别墅的的情况下下，玫瑰瑰园给外外国客户户留下了了很深刻刻的印象象。到目目前位置置，玫瑰瑰园仍然然是最受受外国客客户中意意的项目目之一。玫瑰瑰园别墅墅紧临京京昌高速速公路，距离市市中心的的车程大大约只有有三十分分钟。便便捷的交交通位置置，吸引引了不少少慕名前前来的第第一居所所的置业业者。玫瑰瑰园会所所的面积积之大和和功能之之全在北北京别墅墅市场市市是首屈屈一指。320000平平米的中中心会所所配备了了品种齐齐全的大大型超市市和中西西餐厅，儿童娱娱乐中心心、标准准泳池等等健身设设施以及及满足业业主日常常生活的的邮局、 HYPERLINK /%d2%f8%d0%d0-ke

37、ywords.shtml 银行等各各种服务务设施。2、碧水庄庄园项目目基础资资讯项目位置置 昌平沙河河镇 联系电话话 6973345667/668 开发商 北京碧水水房地产产公司 产品形态态 独栋 建筑规模模 37 万万 容积率 0.199 绿化率 80 销售价格格 20000 美金金 总户数 700 套 户型面积积 现主推三三期 6600平平米别墅墅 开盘时间间 03 年年 7 月三期期开盘 销售率 一、二期期销售 80 物业公司司 开发商物物业 物业费 6 元 点评评:地理理位置极极其优越越，北侧侧有碧水水湖，四四周绿树树环绕，环境优优美。距距离市中中心的车车程大约约只有二二十分钟钟。所以

38、以本项目目的第一一居所客客户相对对较多。碧水水庄园的的物业管管理在业业内的知知名度特特别高，也为别别墅的客客户所认认同。其其物业管管理的方方针可以以概括为为：及时时在在6分钟钟以内赶赶到现场场，在660分钟钟以内解解决出现现的小问问题，在在6小时时内解决决出现的的大问题题；设备备投资大大880多名名保安几几乎人手手一辆摩摩托车；保安设设施到位位224小时时保安巡巡逻，每每户配有有可视对对讲电话话，并配配有与保保安监控控中心相相连的报报警装置置，在庄庄园的四四周设有有先进的的四束红红外线及及摄像监监控周界界防护系系统，主主、辅路路出入口口设无线线微波监监控系统统。成熟熟社区，一、二二期已经经全部

39、入入住。社社区内各各项日常常生活设设施和运运动设施施都已经经建成运运行。3、林溪别别墅项目位置置 昌平北六六环内百百善镇 联系电话话 8251150888 开发商 天津顺驰驰集团 产品形态态 双拼为主主少量独独栋联排排 建筑规模模 18 万万，一期期 8 万 容积率 0.422 绿化率 45 销售价格格 66500 元（双拼） 总户数 549 户 户型面积积 248 4410 开盘时间间 预计在 20003 年年 100 月 销售率 物业公司司 物业费 点评评：温和和而又适适度的创创新，是是每一个个项目取取得成功功最保险险的策略略。洋溢溢在林溪溪别墅点点点滴滴滴之处，但毫不不过分的的精美、细致

40、设设计，为为本项目目以后的的顺利销销售奠定定了基础础。设计计到位，堪与橘橘郡比美美到目目前为止止，橘郡郡的环景景大地别别墅可以以说仍然然是最具具创新、最人性性化的户户型设计计。林溪溪别墅的的设计参参照了橘橘郡别墅墅户型的的设计理理念，完完全是最最时尚的的别墅设设计方式式。下沉沉式私家家庭院设设计、内内庭院设设计、双双庭院设设计既考考虑到家家庭内不不同客户户的不同同需要，同时又又开辟了了新的活活动空间间，为室室内增添添了少有有的绿色色空间；双主卧卧、双车车位、双双厨房设设计，这这些设计计是其他他别墅忽忽略的、但受别别墅客户户关注的的内容；长达110米的的面宽设设计，使使得林溪溪别墅的的卫生间间、更衣衣间、楼楼梯间、卧室均均能享受受到自然然阳光的的照射；另外，林溪别别墅的二二层设计计也是比比较少见见的，只只是在橘橘郡别墅墅中大量量出现过过。建筑筑基地面面积大约约在15502200平平米之间间，增加加了别墅墅大面积积接地和和充分享享受阳光光空气的的机会。面积积合理，契合客客户需要要林溪溪别墅的的户型面面积分布布在24484410平平米之间间，其主主力户型型在3550平米米左右。如果再再把地下下室的面面积包括括在内，一套别别墅总的的使用面面积