南通市某别墅项目市调总结报告

1、南通市XXX别墅墅项目市市调报告告.dooc 目 录环境篇城市结构构（图）城市总述述城市总体体规划市场篇宏观住宅宅市场微观市场场分析三、定位位篇四、项目目篇地块分析析SWOTT分析项目建议议通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。常州市无锡市苏州市连云港市盐

2、城市上海市南京市徐州市 沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交

3、通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构 南南通城市市结构图图2、城市市总述1） 南南通经济济发展与与地位近年来来，南通经济济高速发发展，特特别是220022年以后后，南通通GDPP年增长长率均超超过了110%，20005年突突破177.4%；南通在长长三角经经济体系系中地位位显著，是接受受上海经经济辐射射的江北北第一城城，其开开发与建建设有助助于打造造沪苏通通“金 三角” ，拉动动苏中、苏北地地区经济济增长，目前南南通在江江苏省的的GDPP贡献率率达到77.9%，仅次次于苏州州、无锡锡与南京；按照南通通市十一一五规划划，南通通市在长长三角经经济体系系中的定定位是：上海

4、大大都市圈圈的副中中心城市市，长三三角重要要的基础工业业和先进进制造业业基地，长三角角北翼的的现代物物流中心心 ；相对于长长三角其其他城市市，南通通的主要要发展优优势在于于其区位位以及优优势产业业的积聚聚，主要要发展劣劣势在于于其当前前的 城乡结构构与产业业结构。2）南通通在长江江三角洲洲的优势势：区位优优势：江江海交汇汇，水资资源及港港口等相相关产业业发达，自然区区位便利利以及经经济区域域化程度度、区域域开放度度较高；产业优优势：轻轻纺、造造船、机机电、建建材、化化工产业业发达，其中轻轻纺工业业历史悠悠久，仍仍为支柱柱产业，这些特特色产业业已形成成集聚效效应；南通在长长江三角角洲的劣劣势：城

5、乡结结构：人人口多、农业人人口比重重大，城城市化水水平较低低；产业结结构：第第一产业业比重较较高，传传统产业业的产品品市场份份额偏大大，高新新技术产产业特征征不显著著，比重重偏低，整体水水平不高高； 3）人口口结构与与消费水水平20005年年年末，南南通市共共有人口口7700.866万人，其中南南通市区区人口885.336万人人，占全全市人口口的111.1%；全市农农业人口口比重依依然较高高，城镇镇化率为为31.1%，海安、如皋的的城镇化化率在225%左左右，启启东与海海门的非非农业人人口比重重仅为115.22%、117.33%；南通市市全社会会固定资资产投资资与消费费品零售售总额在在02年年

6、以后增增幅加快快，人均均GDPP与城市市居民人人均可支支配收入入也以110%以以上的速速度增长长。4）产业业结构与与规划南通在在最近几几年产业业结构升升级速度度较快，第一产产业比重重逐年下下降，工工业在国国民经济济中的比比重最高高；按照规规划，南南通市区区将形成成“一主”：国家家级南通通经济技技术开发发区；“二副”：崇川川、港闸闸两个省省级开发发区；“二带”：沿江江、沿河河产业带带；“六口”：陈桥桥、横港港等6个道口口经济板板块；“十区”：陈桥桥、幸福福、闸东东等100个工业业集中区区的产业业布局结结构；南通特特色产业业（如，纺织服服装、精精细化工工、船舶舶制造）正逐渐渐形成聚聚集效应应，这将

7、将有助于于南通在在长三角角开发中中实行“错位竞竞争”，打造造上海扩扩散产业业的协作作基地，以及长长三角的的加工基基地。5）交通通布局与与规划公路：已建成成2044国道、宁通高高速、沪沪嘉浏高高速、沿沿江高速速、苏嘉嘉杭高速速、连通通高速； 铁路：新长铁铁路南通通段、宁宁启铁路路、沪通通铁路、南通铁铁路港口口支线大桥：苏通长长江大桥桥、崇启启大桥、崇海大大桥港口：南通港港, 与世世界上665个国国家和地地区的1199个个港口通通航，江江海岸线线绵延4430多多公里。在建洋洋口港是是江苏唯唯一可建建10万万吨至220万吨吨级国际际性深水水大港的的理想港港址，将将形成江江苏最大大的出海海入陆通通道。

8、 苏通大桥 3、城市市总体规规划南通市以以主城区区和开发发区为基基础，相相向靠拢拢，两头头延伸，形成沿沿江带形形发展的的态势。远景进一一步向东东南发展展延伸，与通州州、海门门相向发发展，形形成沿江江“组群式式”城市结结构。港闸区传传承国际际资本和和民间资资本转移移，辐射射苏北的的门户，以工业业和商贸贸为主的的现代化化北城区区；以发发展电力力、钢铁铁、造纸纸、建材材、纺织织、电子子、医药药化工为为主，居居住、公公共设施施相应配配套的城城市组团团。主城区是是全市的的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中中心。原原有工业业用地进进行调整整、改造造，形成成生活居居住全面面配套的的综合性性城市组组团，包包

9、括老城城区和新新城区。开发区是是新兴的的城市门门户，以以发展现现代纺织织、精细细化工、出口加加工、电电子等高高科技产产业为主主；配套套居住板板块。江海港区区以发展展大运输输量、大大用水量量的港口口工业和和仓储业业为主的的新区。 港闸区主城区开发区江海港区二、市场场篇1、宏观观房地产产市场一）南通通房地产产业发展展现状南通的房房地产业业是随着着经济体体制改革革和国民民经济的的发展而而逐步建建立和发发展起来来的，经经历了一一个从无无到有、从小到到大的发发展过程程。 （一一）房地地产开发发企业现现状11、房地地产开发发企业小小型化、主体多多元化趋趋势明显显到到20005年底底，全市市共有房房地产开开

10、发企业业3544家，从从资质等等级看企企业呈小小型化，三级以以下的企企业占绝绝大多数数。拥有有一级资资质的企企业为11家，二二级资质质的企业业43家家，三级级资质的的企业1180家家，四级级资质及及以下的的企业1130家家。从登记注注册类型型看企业业主体呈呈多元化化，内资资企业占占绝大多多数。内内资企业业为3222家，其中：国有企企业为112家，集体企企业为110家，有限责责任公司司为1007家，股份有有限公司司为155家；外外资企业业为322家，其其中：港港澳台商商投资企企业199家，外外商投资资企业113家。22、房地地产开发发企业集集中度明明显南通房房地产开开发企业业企业集集中在市市区和

11、南南部地区区，到220055年底，市区为为1644家，占占全市的的46.33%；海安安为377家，占占全市的的10.45%；如皋皋为266家，占占全市的的7.334%；如东为为16家家，占全全市的44.522%；通通州为227家，占全市市的7.63%；海门门为488家，占占全市的的13.56%；启东东为366家，占占全市的的10.17%。 （二）房房地产开开发投资资现状 1、投资总总量扩张张，增速速波动较较大 作为为一个新新兴行业业，房地地产业投投资呈快快速增长长态势，已成为为南通全全社会投投资的重重要组成成部分。“十五”期间，是南通通房地产产业发展展较快的的五年，投资总总量持续续扩张，完成投

12、投资连创创新高（图2）。房地地产开发发投资由由20001年的的33.13亿亿元，发发展到220055年的880.005亿元元，五年年间累计计完成投投资2556.885亿元元，年均均增长224.668%。“十五五”期间，南通房房地产开开发投资资摆脱“九五”中前期期的持续续下降，并继续续“九五”后期的的快速增增长势头头，但期期间由于于受企业业改制以以及国家家宏观调调控政策策的影响响，20002年年房地产产投资增增速由220011年的增增长266.899%回落落到增长长8.554%；20004年受受项目清清理等国国家宏观观调控政政策的影影响，速速度比220033年回落落11个个百分点点；20005年

13、年南通房房地产投投资在国国家宏观观调控中中继续发发展，投投资增速速达到334.779%，创“九五”以来的的最高。 2、商品品房施工工、竣工工规模快快速扩张张在房地地产开发发投资快快速增长长的同时时，商品品房施工工、竣工工规模也也快速扩扩张。“十五”期间，南通累累计施工工房屋面面积28806.36万万平方米米，比“九五”期间增增长855.644%，其其中施工工住宅面面积23307.44万万平方米米，比“九五”期间增增长922.477%。“十五”期间，南通累累计竣工工房屋面面积11198.43万万平方米米，比“九五”期间增增加3119.994万平平方米，增长336.442%，其中竣竣工住宅宅101

14、14.111万平平方米，比“九五”期间增增长377.955%。220022年新开开工面积积的大幅幅下降，造成220033年竣工工面积出出现较大大幅度的的回落(图3)。“十五”期间，全市竣竣工住宅宅811165套套，其中中20005年建建成2223988套，单单套住宅宅平均建建筑面积积为1224.669平方方米，比比20000年提提高199平方米米。 3、房地地产开发发高层化化、城郊郊化趋势势明显近几年年，南通通高层建建筑明显显增多，房屋高高层化趋趋势明显显，“十五”期间南南通累计计施工十十一层及及以上高高层建筑筑2933.988万平方方米，占占房屋施施工面积积的100.488%，其其中2000

15、5年年施工十十一层及及以上高高层建筑筑1411.866万平方方米，同同比增长长1211.9%，占房房屋施工工面积的的15.95%，比220011年提高高11.55个个百分点点。20005年年市区施施工十一一层及以以上高层层建筑 1122.733万平方方米，同同比增长长1555.1%，占比比达到223.99%，比比20001年提提高 117.444个百百分点。近年来来南通国国民经济济持续快快速发展展，城市市化进程程不断加加快，给给房地产产业的发发展提供供了前所所未有的的发展空空间，再再加上旧旧城改造造的基本本结束，以及市市中心土土地资源源的稀缺缺，房地地产开发发向城区区外围拓拓展，住住宅建设设日

16、趋城城郊化。“十五”期间，市区随随着行政政中心的的搬迁和和建设，新城区区建设成成为房地地产开发发的亮点点，天安安花园、天都花花园、前前锦花园园、五山山公寓等等一个个个小区建建成交付付使用，凤凰莱莱茵苑、新城小小区、中中南世纪纪新城、兆丰嘉嘉园等大大盘纷纷纷开工建建设，220055年市区区的新区区在建房房屋施工工面积达达到1002.001万平平方米，占市区区房屋施施工面积积的211.633%，其其中新开开工面积积达到了了92.58万万平方米米，占市市区新开开工房屋屋施工面面积的335.006%。4、房房地产开开发投资资结构趋趋于合理理南通房房地产市市场经过过多年市市场经济济的洗礼礼，已逐逐渐成熟

17、熟，企业业开发围围绕市场场需求，投资的的结构渐渐趋合理理，形成成了以住住宅为主主、商务务为辅的的投资格格局。220055年统计计数据显显示：全全市房地地产开发发投资中中，住宅宅施工面面积已达达7344.188万平方方米，同同比增长长44.96%，占全全市房地地产开发发施工面面积的882.555%，比重比比20004年提提高3.4个百百分点；办公楼楼、商业业营业用用房施工工面积分分别达到到27.34万万平方米米、1008.110万平平方米，所占的的比重分分别为33.077%、112.115%，比重比比20004年分分别提高高0.99个百分分点与回回落2.3个百百分点。从20005年年全市房房地产

18、开开发房屋屋施工类类型比例例及所占占比重变变化看，全市房房地产开开发仍以以住宅投投资为主主，但商商用房、办公楼楼等商务务房建设设也有相相应的变变化，与与城市发发展、市市场需求求相适应应。（三）房房地产销销售市场场现状1、销销售增长长较快，期房成成为市场场主要销销售形式式房地产产市场需需求增加加，销售售看好。19998年以以来，商商品房销销售面积积以年均均15.27%的较快快速度增增长。 “十五”以来，全市累累计销售售商品房房屋面积积10998.999万平平方米，比“九五”期间增增长722.011%，其其中销售售住宅9980.24万万平方米米，比“九五”期间增增长699.211%。220055年

19、全市市销售商商品房屋屋面积3302.92万万平方米米，同比比增长332.771%，其中销销售住宅宅2677.466万平方方米，同同比增长长35.84%。今年上上半年全全市商品品房销售售面积1176.22万万平方米米，按新新口径推推算，同同比增长长18.58%，其中中商品住住宅销售售面积1152.4万平平方米，同比增增长199.966%。从从房屋销销售形式式来看，上半年年全市现现房销售售面积221.991万平平方米，同比下下降544.088%，期期房销售售面积1154.30万万平方米米，同比比增长552.992%，期房销销售面积积占商品品房销售售面积的的87.56%，同比比提高119.77个百分

20、分点。2、商商品房市市场活跃跃，个人人消费成成为市场场主体随着住住房体制制改革的的推进和和居民住住房需求求的增加加，特别别是“十五”时期全全市经济济增长，人均收收入水平平提高，使居民民改善住住宅的需需求相当当旺盛，个人购购房比重重相应上上升，个个人逐步步成为房房地产市市场的消消费主体体。20005年年，全市市商品房房销售面面积为3302.92万万平方米米，实现现销售额额76.61亿亿元。在在商品房房销售中中，个人人购买面面积达到到3000.411万平方方米，实实现销售售额755.766亿元，分别占占销售总总量的999.117%和和98.89%，比220011年分别别提高77.2和和11.1个百

21、百分点。3、商商品房价价格上涨涨，住宅宅价格快快速上扬扬“十五五”期间南南通商品品房价格格上涨较较快，220055年商品品房平均均价格达达到 225788.7元元/平方方米，比比20000年上上涨11189.8元/平方米米，年均均上涨113.117%。其中住住宅平均均价格由由20000年的的12998.442元/平方米米，上涨涨到20005年年的24419.58%，年均均上涨112.116%。今年上上半年全全市商品品房平均均价格为为33551.449元/平方米米，同比比上涨221.665%，其中住住宅平均均价格为为30661.668元/平方米米，同比比上涨220.884%。市区商商品房平平均价

22、格格为39971.98元元/平方方米，同同比上涨涨17.75%，其中中住宅平平均价格格为38899.1元/平方米米，同比比上涨220.119%，剔除低低价位商商品房影影响，市市区商品品住宅平平均价格格为40091.44元元/平方方米。今年二二季度市市区二手手房重点点调查资资料显示示：二手手房住宅宅平均价价格为444111元/平平方米，比一季季度上升升3488元/平平方米。从样本本控制点点价格抽抽样报告告情况看看，平均均价格超超40000元/平方米米的样本本控制点点占全部部样本控控制点的的77.8%，其中550000元/平平方米以以上的样样本控制制点占119.44%（表表1）。二）制约约房地产产

23、企业可可持续发发展的因因素分析析南通市市房地产产业总体体发展态态势良好好，开发发投资不不断创出出新高，市场持持续旺销销，房地地产业快快速发展展，并逐逐步走向向规范与与成熟，但在具具体运行行过程中中还存在在一些不不容忽视视的问题题，应引引起重视视和关注注。（一）资质等等级偏低低在房地地产开发发企业中中，实力力强、规规模大的的企业比比重偏小小，近九九成企业业资质等等级偏低低。20005年年末，资资质等级级为三级级及以下下企业3310个个，占全全部企业业个数的的87.58%，一、二级企企业个数数分别仅仅有1个个和433个，分分别仅占占0.33%和112.114%。从市场场占有份份额来看看，一、二级企

24、企业的投投资总规规模分别别只占全全部的11.277%和226.001%，三级及及以下企企业占有有近八成成的市场场份额。企业规规模偏小小，容易易在激烈烈的竞争争环境中中被淘汰汰。（二）负债率率偏高房地产产业是资资金密集集型产业业，由于于企业实实收资本本少，不不得不举举债度日日。20005年年末，全全市房地地产开发发企业共共拥有资资产3227.008亿元元，其中中负债2257.47亿亿元，平平均每个个企业负负债72273万万元，企企业资产产负债率率高达778.772，其中资资质等级级为二级级、三级级的企业业资产负负债率分分别为881.662和和80.22。企业业负债偏偏高，包包袱较重重，企业业可持

25、续续发展的的动能不不足。（三）商品房房空置面面积较多多20005年底底商品房房空置面面积总量量达到667.999万平平方米，同比增增长100.711%，其其中住宅宅为444.877万平方方米，同同比增长长33.11%，占空空置面积积总量的的65.99%，其他他空置分分别为：办公楼楼为3.19万万平方米米，商业业营业用用房为118.558万平平方米，其他房房屋为11.355万平方方米。空空置面积积过多，一方面面会造成成社会资资源的浪浪费，另另一方面面也会占占压资金金，影响响房地产产开发企企业的效效益。（四）商品房房价格上上涨较快快，房价价收入比比偏高商品住住宅价格格由20000年年的12298.

26、4元/平方米米，上涨涨到20001年年的14484元元/平方方米、220022年的115644.4元元/平方方米、220033年的117655.1元元/平方方米、220044 年的的18998.881元/平方米米和20005年年的24419.6元/平方米米。20005年年市区居居民人均均可支配配收入1123884元，按户均均3人计计算，家家庭年收收入3.72万万元。220055年市区区商品住住宅均价价26117.996元，买一套套1000平方米米的住宅宅需266.188万元，是当年年家庭年年收入的的7.004倍。如剔除除低价位位商品房房价格的的影响，市区房房价与收收入比超超过100倍。按按世界

27、银银行提出出的房价价应是家家庭年收收入的336倍倍的标准准来衡量量，南通通房价收收入比明明显偏高高。（五）房房地产企企业融资资渠道单单一房地产产是资金金高度密密集型行行业，长长期以来来银行既既给开发发商“买”地，又又放建设设款贷款款给施工工队，还还贷款给给购房者者买房。风险由由银行照照单全收收，高额额利润属属于房地地产商，房地产产商靠着着银行发发大财。现在要要房地产产商自己己来承担担资金风风险，而而全市房房地产自自有资金金一般仅仅占当年年到位资资金的115%左左右，基基础十分分脆弱。宏观调调控后，多数房房地产商商的应对对措施首首先是进进一步扩扩大期房房的销售售来弥补补资金的的不足。另一方方面就

28、是是拖欠工工程款、器材设设备购置置款，应应付款所所占当年年完成投投资的比比重在110%左左右。随随着金融融政策的的逐步到到位，炒炒房族贷贷不到款款不再购购房投资资、工程程队贷不不到款无无法垫资资，被动动购房减减少，购购房者慎慎购，如如果不尽尽快拓宽宽融资渠渠道，一一旦市场场出现供供大于求求的局面面，房地地产资金金链会有有断裂的的危险。20005年的的到位资资金虽然然增速不不低（330.006），但滞滞后开发发投资增增速（334.779）4.77个百分分点。三）对对房地产产业稳定定发展的的思考目前，针对部部分地区区房地产产投资规规模过大大，价格格增长过过快，结结构不合合理等问问题，国国家已采采取

29、了多多种措施施，通过过经济、行政等等手段，控制信信贷和土土地两个个闸门，有保有有压，区区别对待待，已经经取得了了初步的的成效。但要使使房地产产市场巨巨大的潜潜在需求求转变为为有效需需求，就就必须政政府部门门、房地地产企业业、金融融机构要要实行三三方联动动，积极极采取有有针对性性的措施施进行调调控与引引导，全全力促进进房地产产业的健健康快速速发展。（一）政府部部门加强强调控，优化环环境房地产产行业的的发展不不但要与与国民经经济发展展水平相相适应，还要与与广大人人民群众众的消费费水平相相适应，同时也也要适应应城市的的发展需需要。一一是房地地产市场场调控要要做到适适时适度度，远近近结合。调控力力度的

30、把把握主要要是对房房地产市市场总量量和结构构调控力力度的把把握，积积极引导导商品房房开发结结构调整整，多建建适合中中低收入入阶层的的中、小小户型住住房。二二是进一一步整顿顿和规范范房地产产市场，各有关关部门要要进一步步完善房房屋产权权登记、评估等等市场交交易体系系及土地地招标制制度，强强化土地地供应管管理，控控制土地地购买的的无序增增长。三三是要加加大监督督执法力力度，坚坚决治理理房地产产开发和和交易活活动的违违规违法法行为，确保房房地产业业健康发发展；同同时搞活活房地产产二、三三级交易易市场，促进居居民购房房，以旧旧换新、以小换换大，改改善居住住条件。四是房房地产业业的发展展要纳入入城市建建

31、设的总总体发展展战略，加强整整体规划划和管理理，统筹筹安排好好土地资资源开发发利用的的布局与与节奏，做到有有计划、有步骤骤地开发发。五是是要进一一步优化化房地产产开发环环境，尽尽量减少少审批程程序和不不合理收收费，提提高政府府办事效效率，减减少前期期开发费费用，降降低建房房成本。六是要要加强对对房地产产市场形形势的监监测分析析，尽快快建立房房地产预预警体系系和信息息发布系系统，引引导企业业理性投投资和居居民理性性购房。（二）房地产产企业内内练素质质、外树树形象面对激激烈的市市场竞争争，首先先，房地地产企业业要强化化自身素素质，改改革内部部机制，创新经经营理念念，提高高管理水水平。通通过改革革创

32、新，加强管管理，增增强发展展实力，提高市市场竞争争力。其其次，房房地产企企业要根根据市场场需求的的变化不不断调整整开发结结构，切切忌盲目目追求高高档、豪豪华、大大户型住住宅，要要向不同同收入阶阶层提供供不同层层次商品品房，构构造多层层次供给给体系，以结构构调整促促进商品品房开发发的理性性回归。第三，房地产产业的竞竞争就是是客户满满意度的的树立与与竞争，开发商商要加强强工程质质量，完完善内部部质量管管理系统统，为百百姓提供供放心房房、优质质房。第第四，要要加强市市场营销销，树立立理性的的营销观观念，坚坚持诚信信服务，进行“阳光”操作。重点是是加强小小区的物物业管理理以及环环境设计计、生态态平衡等

33、等等，通通过加强强营销诚诚信服务务积极创创造市场场。（三）金金融机构构制度创创新、加加大支持持目前中中、低收收入者是是房地产产市场需需求的主主要群体体，而这这部分居居民购房房更加需需要信贷贷支持。金融机机构应向向这一主主要群体体敞开大大门，加加大信贷贷支持力力度。一一要进一一步改革革公积金金制度，放松现现行公积积金贷款款的某些些具体规规定，将将一些有有信贷需需求、又又有还贷贷能力的的人纳入入管理体体系。二二是要增增加银行行住房贷贷款品种种，如“押旧买买新”贷款等等等，以以适应居居民改善善住房条条件的梯梯次需求求。要加加强对房房地产开开发贷款款的监管管，对开开发商要要严格执执行房地地产企业业资本

34、金金制度，加强对对申贷企企业信誉誉度和还还贷能力力的审核核；对购购买者贷贷款要严严格履行行贷款的的各种手手续，以以防金融融风险。2、微观观房地产产市场 东郊庄庄园：本本项目位位于南通通市金通通路36688号号，由江江苏星源源房产天天一公司司开发，总占地地4588亩，总总建筑面面积144.8万万平方米米，绿化化率411%，建建筑密度度22%，其中中会所面面积为22万平方方米；小小区共分分三期开开发，一一期现已已交房，二期将将于066年122月交房房，三期期则将于于07年年初动工工，一期期独栋去去化在995%左左右，联联排在774%左左右，余余房多在在外侧，即远离离水系及及中心花花园区的的房源，二

35、期006年99月288日开盘盘，现已已去化330余套套，二期期面积约约为26603288m2，总价价在25502600万/套套，均价价约在880000100000元元/ mm2之间，例如一一套2118 mm2的独栋栋（含地地下室4418 m2）总价价在2118万；而一套套3000 m22（含地地下）的的双拼总总价则为为1800万。 优山美美地：本本项目位位于南位位于园林林景观大大道星湖大大道18888号号（瑞慈慈医院东东侧），毗邻国国家4A级狼山山风景区区，区域域环境优优美，交交通便捷捷，整个个小区总总占地333万余余平方米米，建筑筑面积约约40万万平方米米，规划划有独栋栋别墅、双拼别别墅、花

36、花园洋房房以及小小高层等等物业类类型。现现一期外外围别墅墅已全部部售磬，待推二二期为岛岛中岛独独栋梁别别墅（6600-8000 mm2）、联联排别墅墅和八栋栋已封顶顶的花园园洋房（1200 m22和1800 m22），价价格未定定；小区区拥有会会所、三三条特色色风情街街，农贸贸市场、幼儿园园等内部部配套设设施。项项目地北北接秀丽丽狼山，绵延一一体，区区内南北北中心主主河道南南通长江江，奔远远长流，整体规规划以尊尊重大自自然纹理理生态为为尺度，将狼山山优美环环境延伸伸，萃取取狼山自自然风貌貌与长江江水系引引入景观观规划中中，运用用“坡、水、林林”三大大自然造造景手法法来营造造自然生生态空间间，打

37、造造南通唯唯一一个个拥有真真山真水水的生态态国际社社区。中南世世纪城：本项目北接接市政府府，南依依体育会会展中心心，东临临南通大大学，西西望狼山山风景和和已建好好的现代代化高档档市政设设施，是是集行政政、商业业商务、金融、居住、教育、体育六六大中心心与一体体的现代代新城区区。本项项目的住住宅、商商业、商商务、休休闲、娱娱乐、体体育等项项目现已已全面启启动，它它将是南南通市最最富有的的商机和和最具有有活力的的现代中中心城。项目总总占地面面积99969227 mm2，总建筑筑面积: 25000000 m2，其中中住宅面面积为44000000 m2，共共13栋栋梁高层层住宅，现余44栋未售售，预计计

38、在111月中下下旬将推推出9#和平111#，面积为为11001900 m2之间，均价据据销售人人员称约约在56600元元/m2左右，平面差差为5000元/ m2，立面面差在5501000元/ m2，共330000户预计计开发周周期为668年，小区共共有7110个机机动车位位、22280个个非机动动车位供供住户使使用，现现已有113、117、222、331路公公共交通通。小区内部部配套: 商铺、幼儿园园、邮局；中小学学: 南通大大学、外外国语学学校等；综合商场场: 麦麦客隆超超市、易易初莲花花超市、上海华华联超市市、汽车车百货银行: 中国银银行、中中国建设设银行、南通商商业银行行、狼山山信用合合

39、作社；医院: 医疗中中心、瑞瑞慈医院院（江苏苏省最好好的民办办医院）；其他: 游泳池池、网球球场、市市民广场场、体育育会展中中心、大大剧院、文化中中心、比比环西文文化广场场大7.5倍的的大广场场、六县县一市的的公交转转乘点、新岛咖咖啡、一一品海鲜鲜城、玫玫瑰园大大酒店、旭日山山庄大酒酒店、550000平米的的净菜市市场等等等。凤凰莱茵苑苑：凤凰凰莱茵苑苑坐落于于东南至至海港引引河，西西至工农农路，北北至洪江江路、通通启路的的新城区区核心地地块，与与南通市市新城区区行政中中心隔河河相望。整个小小区三面面临水，一面临临街。小小区总用用地面积积32.11万万平方米米，占地地面积22135519.51

40、 m2，总建建筑面积积27668722 m2，其中中住宅22518868 m2，绿地地率466.5%，容积积率1.2033，建筑筑密度222.44%，总总机动车车位10034辆辆。小区区配有2250004 mm2的幼儿儿园、商商业服务务用房、居委会会、物业业管理、社区服服务、文文化活动动站、卫卫生站、公厕等等有关公公建配套套设施；凤凰莱莱茵苑项项目总投投资预计计约8亿亿元人民民币，共共分三期期开发，一期已已售完，二期余余一部分分将于111月中中下旬推推盘，三三期（77栋小高高层和99栋联排排别墅）预计在在07年年初动工工；小高高层均价价在52200元元/ mm2左右，别墅价价格在1100000

41、120000元元/ mm2左右。小区住宅宅户型设设计采用用全明设设计，功功能布局局体现现现代健康康人居设设计理念念；阳台台直接入入户，设设子母门门，既尊尊贵大气气又安全全实用；卧室多多为南向向，南北北通透，景致开开扬；书书房独立立设计，外接娱娱乐室，丰富主主人业余余生活；主卧连连接景观观阳台，配有独独立卫浴浴和走入入式衣柜柜。采用的成成套技术术有外墙保保温、双双层玻璃璃窗等，采用智智能化管管理，在在室内装装修上对对精装修修进行了了有益的的尝试，做了小小部分精精装修。 苏建花花园城：本项目目首创南南通城区区最大11200000平平方米的的纯生态态园林，收藏445000平方米米的私家家湖泊，充分领

42、领略13300米米的水岸岸景观，拥有诗诗意般的的水岸生生活，宽宽阔的视视野与空空间超然然和谐。整个小小区绿意意盎然、流水潺潺潺、波波光粼粼粼。举目目望去，满园春春色;侧侧耳倾听听，虫鸣鸣鸟啼。此时您您与自然然最近。项目引进进园外先先进物业业管理模模式，三三星级的的设计标标准，八八重小区区内部智智能化配配套系统统，三重重小区内内部保安安系统，24小小时全天天候即时时响应，联网可可视对讲讲系统、周界防防越系统统、电视视监控系系统、电电子巡更更系统、背景音音乐系统统、停车车场管理理系统、电子公公告栏系系统、住住宅智能能家居系系统。 小区内内240000平平方米的的繁华商商业配套套 、229000平方

43、米米的4层层高档诊诊所、4400000平方方米的超超大型车车库、3300平平方米银银行和邮邮电配套套，幼儿儿园、学学校，一一切应有有尽有，还规划划有四星星级酒店店入户其其中。 兆丰嘉嘉园：本本项目位位于南通通市新城城区范围围内，在在中心城城区南部部，新城城区核心心区的西西北部，小区西西临城山山路，北北临洪江江路，南南接平倭倭路，东东临城市市主干道道工农路路，交通通便利。项目规划划用地约约2733亩，占占地面积积约388万平方方米，共共3966户，现现在售的的为6栋栋高层（15FF）、114栋多多层住宅宅和5栋栋联排别别墅，高高层起价价41338元/ m2，均价价约为44700048000元/

44、m2，立面面差为1100元元/ mm2，去化化约700%，联联排别墅墅面积11802400 m2，独栋栋别墅（年底开开盘）面面积为22403455 m2（不含含地下室室和阁楼楼赠送面面积），例如联联排2440 mm2总价约约1800万，而而独栋2240 m2总价则则约在2290万万。 小小区物业业管理费费1.223元/ m2，年底底开盘的的多为独独栋别墅墅，也有有少量联联排别墅墅（46联）。 晏园南南岸：本本项目位位于一号号桥，占占地约2278336平方方米，总总建筑面面积约为为361188平平方米，共规划划有二栋栋18FF高层住住宅、99栋独栋栋别墅和和8栋联联排别墅墅，共1160户户，现推

45、推出的是是两栋高高层住宅宅，其中中19#于9月月28日日开盘现现余100几户未未去化，而188#也于于11月月1日推推盘，至至中午已已定100户，面面积仅1163 m2和1 65 mm2两个户户型，均均价在554000元/ m2左右（6F-50090元元/ mm2，10FF54000元/ m2），立立面差为为501000元/ m2。其中项目目别墅，位于地地块南部部，仅建建有200套，组组团设有有独立出出入口，欧式建建筑高贵贵大方，楼旁花花馥长伴伴，能拥拥如斯完完美居家家，教人人欣羡；而项目目高层洋洋房，建建筑立面面采用三三段式设设计，宝宝蓝色屋屋顶，品品红色和和浅灰色色拼面砖砖楼身，让建筑筑在

46、古典典凝重中中尽得大大宅的尊尊贵。屋屋顶局部部以圆形形坡屋面面修饰，天际轮轮廓线错错落有致致，建筑筑外形的的可观性性极强。2幢118层两两梯两户户住宅，均为1160平米米三房以以上大户户型错层层设计，气派显显赫，布布局合理理，全明明设计，宽敞实实用，以以采纳充充足光线线及清新新空气为为重点，通风极极佳，视视野开阔阔，户户户见景。 濠滨花花园：本本项目位位于濠北北路与濠濠东路的的交界得得。占地地6.99万平方方米，总总建筑面面积7.8万平平方米，现去化化已达665%左左右，别别墅仅余余项目西西侧，据据说是因因为风水水因为，因为其其前方有有一座庙庙，现余余的联排排别墅面面积在3320平平方米，总价

47、在在4000万。天虹花花园：本本项目位位于人民民东路小小石桥转转盘东8800米米，由南南通开发发区天虹虹房地产产开发有有限公司司开发，占地面面积13350000 mm2，总建建筑面积积14770000 m22，共110022户，4400个个停车位位；项目目共有99栋别墅墅（共550记），现已已售出55栋（余余2户），余下下的面积积在26602700 m22，均一一户型，将在007年下下半年交交付使用用，现其其中一栋栋已开始始接受预预定，价价格在770000-80000元元/ mm2之间。另有部部分多层层公寓待待售，其其中含1180 m2的复式式结构，售价未未定。 天安花花园：本本项目南南通新城城区内兆兆丰嘉园园对面，项目001年开开盘，现现在售部部分有小小高层和和