商品住宅开发项目可行性研究报告(doc 39)

1、 商品住宅宅开发项项目可行行性研究究报告目 录 一、总 论 二、市场场分析 三、建设设内容 四、环保保与市政政配套 五、组织织机构与与人力资资源配置置 六、建设设进度安安排及物物料供应应 七、资金金筹措 八、效益益分析 九、研究究结论与与建议 一、总 论 （一）项项目背景景 1 项目目名称： “联想高高科经典都都市”居住小小区 2 承办办单位概概况： “世纪地地产”是武汉汉专业的的房地产产项目开开发公司司。 由于其他他的在开开发项目目占用大大量资金金，且本本项目工工程量大大，建设设周期长长。为了了降低投投资风险险，“世纪地地产”决定和和武汉高高科国有有控股集集团有限限公司及及北京融融科智地地房

2、地产产开发有有限公司司合作成成立控股股公司武武汉联想想世纪高高科房地地产开发发股份有有限公司司开发本本项目。 公司注册册资本11亿元（“世纪地地产”30000万元元，武汉汉高科国国有控股股集团有有限公司司30000万元元，北京京融科智智地房地地产开发发有限公公司40000万万元）流流动资金金24000万元元（滚动动开发）。 武汉高科科国有控控股集团团有限公公司是经经武汉市市委、市市政府同同意成立立的，授授权全面面经营和和管理武武汉东湖湖新技术术开发区区国有资资产。集集团注册册资本115亿元元，目前前全资、控股、参股企企业355家，已已成为“武汉中国光光谷”建设的的主力军军，是一一家集资资产经营

3、营与管理理、创业业孵化器器、风险险投资、技术产产权交易易中心、工程科科学研究究、大学学科技园园建设于于一体的的大型国国有控股股集团。 成立于220022年6月月的北京京融科智智地房地地产开发发有限公公司，是是联想控控股公司司为进军军房地产产行业而而专门设设立的全全资子公公司，也也是其多多元化布布局的一一个重要要棋子。 3 可行行性研究究报告的的编制依依据： （1）城市居居住区规规划设计计规范 （2）武汉市市规划管管理条例例及技术规规定 （3）城市居居住区公公共服务务设施设设置规定定 （4）住宅设设计规范范 （5）住宅建建筑设计计标准 （6）建筑工工程交通通设计及及停车场场设置标标准 （7）城市

4、道道路绿化化规划及及设计规规范 （8）高层民民用建筑筑设计防防火规范范 （二）项项目概况况 1 地块块位置： 关山一路路与楚雄雄大道交交会处往往南4000m处处。光谷谷创业街街位于本本案东侧侧，南抵抵武汉职职业技术术学院，西紧邻邻关山一一路，北北靠长江江有线电电厂。地地块紧邻邻光谷CCBD中中心区，不仅未未来发展展前景不不俗，其其现有配配套设施施也十分分成熟。周边商商场、菜菜场、休休闲广场场众多，大专院院校林立立，公园园、医院院等公共共设施相相距不远远。“联想高高科经典都都市”居住小小区周边边有：华华中科技技大学、中南民民院、鲁鲁巷广场场、关山山市场、关山中中学、鲁鲁巷小学学、光谷谷核心市市场

5、、电电信数码码港、长长江乐园园、东湖湖新技术术开区等等。位于于此地生生活方便便而多彩彩。 2 建设设规模与与目标： 土地面积积：2770亩（18000900平方米米） 容积率：1.775（本本地块位位于武汉汉市郊区区，沿关关山一路路南行8800米米即达武武黄高速速公路，是武汉汉光谷的的重点开开发地段段，因此此为了吸吸引众多多的科技技人才，光谷白白领阶层层来此购购房置业业，把容容积率把把握在较较小的数数值） 建筑面积积：31145228平方方米 开发周期期：7至至8年 土地价格格：54400万万（高科科集团储储备土地地，作为为股本投投入） 3 周围围环境与与设施 （1）步步行约22分钟可可至58

6、86、5521、7155等公交交车站； （2）鲁鲁巷广场场购物中中心关山山超市以以及关山山饭店等等消费场场所均几几步之遥遥； （4）华华中科技技大学，中南民民族学院院等高校校环绕； （3）武武汉光谷谷CBDD中心?光谷谷创业街街位于本本案东侧侧 4 项目目投入资资金及效效益情况况 项目总投投资：3335997.228万元元 自有资金金投入：124400 万元 住宅销售售价格：20000 元元/平米米起 项目销售售收入：591104.00万万元 项目税后后利润总总额：1161227.114万元元 项目毛利利润润：27.28 项目内部部收益率率：255.399 （三）项项目建设设缘由 1 项目目建

7、设有有利于我我公司在在武汉房房地产市市场的进进一步开开拓发展展 公司自成成立以来来，秉承承“追求卓卓越、尽尽善尽美美”之企业业理念，依托开开发区的的优惠政政策及政政府支持持，立足足于东湖湖开发区区，辐射射武汉三三镇。通通过本项项目的开开发，占占据光谷谷CBDD区域房房地产市市场，发发展壮大大公司实实力，并并进一步步树立企企业在武武汉地产产业界的的形象。 2 项目目的建设设符合武武汉市对对光谷建建设的精精神 国家继续续实行扩扩大内需需、拉动动经济增增长政策策对房地地产市场场的潜力力巨大，使房地地产开发发企业预预期的盈盈利将进进一步增增强。随随着国家家取消了了银行对对房地产产开发项项目贷款款的限制

8、制、解除除了房地地产开发发企业禁禁令，更更加坚定定了房地地产业发发展的信信心。武武汉市政政府加大大对房地地产业的的投入。每年投投资1000亿元元兴建6600万万平方米米的住宅宅，五年年共建330000万平方方米，用用五年的的时间解解决300万居民民的住房房问题的的战略方方针的实实施对房房地产业业的影响响是十分分明显的的。形成成了二、三级市市场联动动效应。武汉市市房地产产市场多多年健康康规范的的发展，加之广广泛的宣宣传引导导，市场场运作逐逐步放宽宽条件，市民卖卖旧买新新，二次次置业的的积极性性逐步得得到调动动和发挥挥，我市市房地产产市场已已形成了了二、三三级市场场联动的的良好局局面。部部分条件件

9、好的行行政、企企事业单单位已进进入住房房货币化化分配阶阶段，房房改前的的好条件件正在逐逐步被消消化，继继而转入入个人购购房，会会刺激住住房有效效需求，形成住住房梯级级消费。 根据20002年年第二季季度武房房指数报报告，洪洪山区房房地产市市场最大大特征就就是“光谷地地区以住住宅项目目为主，武珞路路沿线以以商务写写字楼为为主”。作为为洪山区区两大经经济支柱柱“中国光光谷”与“电脑一一条街”在洪山山区的经经济结构构中将占占据主导导地位。随着中中国光谷谷的发展展壮大，小区周周边土地地已成为为武汉市市房地产产开发的的热点，在未来来的5年年内，中中国光谷谷方圆550平方方公里的的区域将将形成一一个科工工

10、贸年收收入超过过10000亿以以上的高高科技产产业园，加上长长江乐园园的带动动效应，一大批批第三产产业会在在此地蓬蓬勃兴起起，本地地域将成成为武汉汉市人文文环境最最好、居居住质量量最高、规划配配套最完完善的生生活社区区。 因此，我我公司决决定在此此区域内内寻找合合适的地地段投资资建设高高品质的的商品住住宅小区区，由于于本区域域内土地地的稀缺缺以及我我公司资资金暂时时的短缺缺，我们们选取武武汉高科科国有控控股集团团和北京京融科智智地房地地产开发发有限公公司作为为战略合合作伙伴伴，三方方经过协协商，达达成一致致，成立立合资公公司武汉汉联想世纪高高科房地地产开发发股份有有限公司司共同开开发高科科集团

11、2270亩亩储备地地块。具具体合作作方式在在资金筹筹措一节节中有详详细叙述述。 3 由于于市区可可开发土土地稀缺缺，三方方合作开开发本项项目符合合我公司司投资开开发策略略 从土地供供应的角角度分析析，由于于土地数数量的相相对稳定定性和自自90年年代中期期以来武武汉房地地产市场场的高速速发展，武汉市市区土地地资源日日益减少少，在市市区内，土地供供应绝对对数量必必然呈现现下降趋趋势。类类似本项项目开发发可2000多亩亩以上大大规模住住宅区域域的土地地稀缺，土地资资源弥足足珍贵。随着土土地供应应市场的的秩序日日益规范范化，为为了合理理的利用用城市土土地资源源，土地地获得方方式已由由过去的的划拨、协议

12、出出让方式式逐步转转化为以以拍卖、招标方方式为主主。而后后两种方方式必然然提高土土地获得得成本，对项目目开发建建设不利利。 本项目由由武汉高高科国有有控股集集团提供供土地使使用权，为资金金流动周周转和项项目建成成收益创创造了良良好条件件。一次次性获得得大面积积有开发发潜力的的地块，有利于于对项目目进行滚滚动开发发。根据据市场动动态，合合理调整整设计方方案和营营销策略略，稳步步树立项项目品牌牌形象，这在武武汉房地地产市场场并不多多见。项项目周边边楼盘的的开发已已经提升升了本地地区土地地的潜在在价值，本项目目的开发发可以使使潜在价价值得到到实现。 4 项目目开发优优势所在在 世纪地产产丰富房房地产

13、项项目开发发经验以以及良好好的信誉誉 高科集团团的相关关政策优优势和充充足的土土地储备备 融科智地地依托于于联想集集团的高高科技理理念和品品牌优势势 （四）市市场分析析 1 武汉汉概况 武汉市是是中国六六大中心心城市之之一。 在19992年年国家公公布的中中国城市市综合经经济实力力50强强中，武武汉名列列第六。20001年，武汉市市国内生生产总值值达到113488亿元，按可比比价格计计算，比比20000年增增长122%。经经济运行行质量提提高，全全年实现现财政收收入1550.118亿元元,同比比增长221.88%,占占国内生生产总值值的比重重为本111.11%。自自19992年以以来,武武汉经

14、济济发展驶驶入快车车道,全全市国内内生产总总值连续续保持两两位数增增长,高高于全国国、全省省平均水水平。经经济运行行质量和和效益明明显提高高，人民民生活水水平继续续改善，各项社社会事业业全面进进步，实实现了“十五”计划的的良好开开局。得得天独厚厚的地理理环境，经过数数千年的的开拓点点染，创创造了辉辉煌的物物资文明明和精神神文明，为武汉汉的飞速速发展奠奠定了坚坚实的基基础。 中华人民民共和国国成立后后，武汉汉经过几几十年的的发展，已经成成为一个个门类齐齐全的综综合性工工业基地地，华中中地区的的内外贸贸易中心心，我国国内地最最大的交交通枢纽纽和重要要的教育育、科研研基地，在全国国2211个地级级以

15、上城城市中，武汉的的综合经经济实力力居第六六位，是是中国的的特大中中心城市市之一。改革开开放以来来，武汉汉的投资资“洼地效效应”显现，目前利利用外资资居中国国中西部部大中城城市之首首，实际际利用外外资633.7亿亿美元，外资来来自全球球五大洲洲40多多个国家家或地区区，全球球5000强跨国国公司有有35家家来汉投投资，另另有455家设立立了代表表处。 迈向世界界超级城城市 世世纪之交交，正当当世界各各大城市市都在描描绘新的的发展蓝蓝图之际际，美国国未来来学家杂志119999年6-7月刊刊发表了了著名学学者麦金金利-康康韦所著著题为未来的的超级城城市的的文章，预言中中国的上上海、武武汉将进进入2

16、11世纪全全球十大大超级城城市之列列。 超级城市市是指具具有下列列3项条条件特征征的城市市地区：人口超超过1000万；能够可可持续地地满足居居民的物物质和社社会需求求（包括括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及及教育等等方面的的需求）；拥有有健康和和充满火火力的经经济环境境，能够够创造、吸引和和培育可可产生足足够就业业机会和和财政收收入的经经济投资资。未来来超级城城市必不不可少的的10个个因素：水源；国际机机场；与与腹地的的交通联联络；圆圆顶体育育场；技技术中心心；通信信中心；公共交交通；垃垃圾处理理；绿色色基础设设施；新新的政治治机制。 未来的十十大超级级城市：班加罗罗尔（印印度）；武汉（中

17、国）；上海海（中国国）；曼曼谷（泰泰国）；丹佛（美国）；亚特特兰大（美国）；昆坎坎-图卢卢姆地区区（墨西西哥）；马德里里（西班班牙）；温哥华华（加拿拿大）。由于地地处中部部要冲，拥有高高新技术术产业以以及数十十所大学学和技术术学院，武汉具具有很大大的机会会。 2 光谷谷地区房房地产住住宅市场场分析 （1）“光谷地地区”概况 信息技术术的突飞飞猛进，给世界界生产力力和人类类社会的的发展带带来了极极大的推推动。光光电子技技术是信信息技术术的核心心技术之之一，随随着国际际互联网网业务和和通信业业的飞速速发展，光电子子信息产产业将是是影响未未来社会会发展的的战略性性产业，必将成成为211世纪最最重要的

18、的支柱产产业之一一。 在在此背景景下，大大陆许多多专家学学者建议议建立国国家光电电子信息息产业基基地。湖湖北省和和武汉市市政府审审时度势势，及时时决策，力争在在武汉创创建国家家光电子子信息产产业基地地。去年年，武汉汉以其发发展光电电子产业业的综合合优势，被国家家科技部部、国家家计委批批准为国国家光电电子信息息产业基基地（简简称“武汉中国光光谷”）。 “武汉中国光光谷”高等院院校和科科研院所所众多，汇聚了了一大批批国内外外知名的的专家学学者，为为发展光光电子产产业提供供了强劲劲的智力力支持；以武汉汉烽火科科技集团团、长飞飞公司、精伦电电子、华华工科技技等企业业为代表表的一批批光电子子企业，已经形

19、形成了一一定的产产业规模模，形成成了光谷谷发展的的骨架；“武汉中国光光谷”依托国国家级开开发区-武汉汉东湖新新技术开开发区，有着良良好的外外部环境境和条件件，这些些都为光光谷的建建设发展展奠定了了良好的的基础。 武汉东湖湖新技术术开发区区50平平方公里里范围内内集聚了了18所所高等院院校，556个省省部属科科研院所所，655个国家家重点学学科，110个国国家重点点实验室室，7个个国家工工程技术术研究中中心，443名两两院院士士，200多万名名各类专专业科技技人员，35万万在校大大学生，每年有有5万余余名大学学生从这这里走向向四面八八方。武武汉东湖湖高新技技术开发发区是仅仅次于北北京中关关村的中

20、中国第二二大智力力密集区区，拥有有非常丰丰富的高高新技术术人才资资源。 （2）建建筑类型型 武汉市（光谷地地区）住住宅类建建筑其类类型现状状： 多层。作为一一种最为为普遍的的建筑形形式，多多层住宅宅依然是是市场供供应量的的主体，这一点点在城乡乡结合部部的郊区区房地产产市场尤尤为突出出。目前前市中心心的多层层项目越越来越少少，有彻彻底“逃离市市中心”的趋势势。反观观城市的的外延，尤其是是近两年年房地产产开发较较热的“三区五五片”，即汉汉口的金金银湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、东湖高高新开发发区片以以及汉阳阳地区的的沌口开开发区，无论楼楼盘规模模如何，均以多多层物业业为开发发的主要要建筑形形

21、式。从从最近新新开楼盘盘来看，多层物物业也是是占着绝绝对的比比例。 小高层层。目前前小高层层最大的的特点是是将其“领地”扩展到到了郊区区。除了了在“寸土寸寸金”的市中中心之外外，小高高层也出出现在了了离市中中心较远远的城乡乡结合部部。位于于金银湖湖片区的的“丽水佳佳园”开盘，其一期期工程推推出了数数栋八层层带电梯梯的小高高层，再再加上户户型上的的创新设设计，市市场反映映良好。此外，近期开开盘的位位于青山山区工业业二路上上的 “宝安公园家家”在其规规划中也也有数栋栋小高层层项目。这一现现象打破破了“小高层层只能在在市中心心生存”的定式式。 高层。目前武武汉市高高层物业业尴尬的的现状正正在被城城市

22、中心心区日益益增多的的新一代代高层住住宅项目目所改变变。市中中心几个个高层楼楼盘的面面世，为为高层物物业市场场增添了了几分亮亮色。福福星城市市花园、怡景花花园等楼楼盘纷纷纷亮相，而且都都以高品品质树立立江城楼楼市的顶顶级豪宅宅形象，使高层层物业的的现状有有所改观观。 别墅。江城特特有的丰丰富水资资源成就就了众多多的别墅墅项目。就目前前的实际际情况来来看，别别墅市场场中无论论从供应应量还是是市场的的接纳程程度看，TOWWNHOOUSEE（即联联排别墅墅）都是是最好的的。究其其原因，一方面面是联排排别墅自自身的优优势，即即住宅功功能齐全全，并且且位于郊郊区价格格相对较较低，绿绿化率高高，环境境优美

23、；另一方方面是因因为随着着二次置置业者在在购房人人群中所所占的比比例不断断增大，要求改改善生活活质量的的购房消消费者日日益增多多，直接接促使别别墅的需需求量增增大。目目前汀香香水榭、水蓝郡郡和黄金金海岸等等楼盘的的此类物物业都取取得了良良好的市市场效果果。 本项目建建筑类型型： 以高层（C型）为主干干，周围围点缀布布局（AA、B、D、EE型）多多层住宅宅。整个个小区外外观上错错落有致致，1.75的的容积率率保证了了充足的的绿化面面积和多多处现代代景观小小品设置置在住宅宅楼周围围。 配比： 多层：AA型8栋栋、B型型6栋、D型112栋、E型77栋 高高层：CC型144栋 3 目标标市场地地位 项

24、目销售售目标群群如下： （1）外外企、高高新技术术企业、金融证证券信息息业界白白领人士士； （2）周周边高校校的教师师以及工工作者； （3）欲欲改善居居住条件件的置业业者； （4）政政府及企企事业单单位中层层以上管管理干部部； （5）外外地来汉汉的经商商者。 （6）其其他 （五）结结论 本项目社社会效益益、经济济效益、环境效效益俱佳佳，项目目可行。 （一）市市场概况况 1 武汉汉市总体体经济状状况 武汉市是是中国六六大中心心城市之之一。 在19992年年国家公公布的中中国城市市综合经经济实力力50强强中，武武汉名列列第六。20001年，武汉市市国内生生产总值值达到113488亿元，按可比比价格

25、计计算，比比20000年增增长122%。经经济运行行质量提提高，全全年实现现财政收收入1550.118亿元元,同比比增长221.88%,占占国内生生产总值值的比重重为本111.11%。自自19992年以以来,武武汉经济济发展驶驶入快车车道,全全市国内内生产总总值连续续保持两两位数增增长,高高于全国国、全省省平均水水平。经经济运行行质量和和效益明明显提高高，人民民生活水水平继续续改善，各项社社会事业业全面进进步，实实现了“十五”计划的的良好开开局。 得天独厚厚的地理理环境，经过数数千年的的开拓点点染，创创造了辉辉煌的物物资文明明和精神神文明，为武汉汉的飞速速发展奠奠定了坚坚实的基基础。 中华人民

26、民共和国国成立后后，武汉汉经过几几十年的的发展，已经成成为一个个门类齐齐全的综综合性工工业基地地，华中中地区的的内外贸贸易中心心，我国国内地最最大的交交通枢纽纽和重要要的教育育、科研研基地，在全国国2211个地级级以上城城市中，武汉的的综合经经济实力力居第六六位，是是中国的的特大中中心城市市之一。改革开开放以来来，武汉汉的投资资“洼地效效应”显现，目前利利用外资资居中国国中西部部大中城城市之首首，实际际利用外外资633.7亿亿美元，外资来来自全球球五大洲洲40多多个国家家或地区区，全球球5000强跨国国公司有有35家家来汉投投资，另另有455家设立立了代表表处。 迈向世界界超级城城市 世世纪之

27、交交，正当当世界各各大城市市都在描描绘新的的发展蓝蓝图之际际，美国国未来来学家杂志119999年6-7月刊刊发表了了著名学学者麦金金利-康康韦所著著题为未来的的超级城城市的的文章，预言中中国的上上海、武武汉将进进入211世纪全全球十大大超级城城市之列列。 超级城市市是指具具有下列列3项条条件特征征的城市市地区：人口超超过1000万；能够可可持续地地满足居居民的物物质和社社会需求求（包括括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及及教育等等方面的的需求）；拥有有健康和和充满火火力的经经济环境境，能够够创造、吸引和和培育可可产生足足够就业业机会和和财政收收入的经经济投资资。未来来超级城城市必不不可少的的

28、10个个因素：水源；国际机机场；与与腹地的的交通联联络；圆圆顶体育育场；技技术中心心；通信信中心；公共交交通；垃垃圾处理理；绿色色基础设设施；新新的政治治机制。 未来的十十大超级级城市：班加罗罗尔（印印度）；武汉（中国）；上海海（中国国）；曼曼谷（泰泰国）；丹佛（美国）；亚特特兰大（美国）；昆坎坎-图卢卢姆地区区（墨西西哥）；马德里里（西班班牙）；温哥华华（加拿拿大）。由于地地处中部部要冲，拥有高高新技术术产业以以及数十十所大学学和技术术学院，武汉具具有很大大的机会会。 2 武汉汉房地产产市场概概况 国家继续续实行扩扩大内需需、拉动动经济增增长政策策对房地地产市场场的潜力力巨大，使房地地产开发

29、发企业预预期的盈盈利将进进一步增增强。随随着国家家取消了了银行对对房地产产开发项项目贷款款的限制制、解除除了房地地产开发发企业禁禁令，更更加坚定定了房地地产业发发展的信信心。 武汉市政政府加大大对房地地产业的的投入。每年投投资1000亿元元兴建6600万万平方米米的住宅宅，五年年共建330000万平方方米，用用五年的的时间解解决300万居民民的住房房问题的的战略方方针的实实施对房房地产业业的影想想是十分分明显的的。 形成了二二、三级级市场联联动效应应。武汉汉市房地地产市场场多年健健康规范范的发展展，加之之广泛的的宣传引引导，市市场运做做逐步放放宽条件件，市民民卖旧买买新，二二次置业业的积极极性

30、逐步步得到调调动和发发挥，我我市房地地产市场场已形成成了二、三级市市场联动动的良好好局面。 部分条件件好的行行政、企企事业单单位已进进入住房房货币化化分配阶阶段，房房改前的的好条件件正在逐逐步被消消化，继继而转入入个人购购房，会会刺激住住房有效效需求，形成住住房梯级级消费。 3 武汉汉商品住住宅价格格走势 20011年武汉汉市房地地产市场场呈现出出市场活活跃，交交易量放放大，价价格上涨涨并逐步步走高的的态势。本季度度洪山区区高档物物业依然然保持336000元/?。虹景景豪庭、曙光嘉嘉园等楼楼盘盘的的加入也也起到了了一定的的作用。 洪山区：20002年第第四季度度洪山区区住宅价价格指数数为144

31、88.67点点，比上上季度上上涨了336.992点；住宅平平均价格格为23325.85元元/平方方米，比比上季度度上涨了了57.68元元/平方方米，涨涨幅为22.544%。 洪山区指指数 20011第四季季度 111455.399 20022第一季季度 112733.522 20022第二季季度 113277.122 20022第三季季度 114511.755 20022第四季季度 114888.677 此季度武武珞路沿沿线楼盘盘销售均均价在330000元/平平方米左左右，且且销售情情况良好好：书香香门第售售罄，均均价在332000元/平平方米左左右的兆兆富国际际大厦取取得了330000平方米

32、米以上的的销量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是该该区域楼楼盘有充充足的消消费群体体?高高校教职职工和成成长中的的新小企企业、个个人投资资者，如如书香门门第住宅宅主要针针对的是是高校教教师和博士士、研究究生等。从市场场现状看看，武珞珞路沿线线地处城城市中心心，土地地成本比比较高，因此开开发的项项目多为为高层的的商务写写字楼或或商住楼楼。 楚雄大道道沿线聚聚集了名名都花园园、尚文文创业城城、华城城新都、当代光光谷智慧慧城等多多个住宅宅项目，除了名名都花园园价格达达到29900元元/平方方米以外外，其他他楼盘均均价在119400元/平平方米上上下浮动动，该区区域高校校众多

33、，有较好好的自然然环境与与人文环环境，购购房者多多以高校校教职工工为主。华城新新都本季季度销售售量在11万平方方米以上上；当代代光谷智智慧城本本季度销销量也保保持在550000平方米米左右。总体而而言，楚楚雄大道道沿线楼楼盘体本本季度价价格都有有所提高高。 楚雄大道道以南沿沿珞狮南南路聚集集了丽岛岛花园、新开盘盘的明泽泽半岛尊尊邸和南南湖山庄庄。丽岛岛花园往往南楼盘盘由于均均价逐渐渐降低，取得了了较好的的销售业业绩，此此季度新新开盘的的明泽半岛尊尊邸取得得了开门门红，销销量在440000平方米米左右。该区域域楼盘呈呈现别墅墅化、大大户型化化发展的的趋势。 坐落在洪洪山区的的“中国光光谷”所在区

34、区域此季季度又推推出了学学府佳园园三期，平均价价格在220000元/平平方米左左右。汤汤逊湖版版块在此此季度销销售平稳稳，东林林外庐二二期项目目均价为为16000元/平方米米，仍保保持着较较好的销销售势头头；银河河湾均价价为17700元元/平方方米，销销量达到到1.44万平方方米左右右；均价价在23300元元/平方方米的玉玉龙岛花花园别墅墅此季也也销售了了40000多平平方米；水蓝郡郡经过66月底的的暂停销销售后于于8月重重新登场场，呈良良好态势势。 4 武汉汉主要商商品住宅宅楼盘220022年销售售大势 1市场场整体活活跃，楼楼盘销售售顺畅 20022年第四四季是武武汉市房房地产市市场最为为

35、活跃的的一个季季度，各各区域销销售价格格和销售售量都大大幅度提提高，如如汉阳的的奥林花花园刚刚刚开盘一一个月的的时间，一期的的4000余套已已销售逾逾70。碧水水晴天一一期推出出的2992套住住房，两两个季度度不到销销售了770%，而其出出售的442间商商铺也被被一抢而而空。武武昌南湖湖附近的的华锦花花园此季季度也取取得近1100000平方方米的销销售量；中北路路上天源源城住宅宅小区也也是近万万平方米米的销售售量。在在价格上上，各区区域的销销售价格格均上涨涨约1000元/平方米米。 2名家家操盘实实力大增增 目前，武武汉市中中、高档档楼盘诉诉诸于市市场的卖卖点，基基本上集集中在尊尊贵性、环境、

36、功能及及服务特特色方面面，讲究究名家规规划与设设计、名名家建筑筑与安装装、名家家管理与与服务、名人居居住与生生活。例例如，位位于汉口口金融一一条街西西北湖畔畔的“世纪华华庭”，便是是以尊贵贵气息走走向市场场直言，使得只只有1889套豪豪宅的“世纪华华庭”在推出出不到半半年的时时间里就就售出了了1377套。武武汉市另另一个同同样属于于成功人人士居住住的高档档楼盘?“丽岛花花园”，则是是在借助助优势的的临湖地地理位置置优势之之外，仍仍然十分分注重小小区内部部的环境境建设，这在武武汉市的的楼盘环环境设计计中可以以说是占占据着首首屈一指指的地位位。同样样，武汉汉市还有有着像“虹景花花园”这样原原滋原味

37、味的高档档欧式住住宅，有有着以名名家设计计、精雕雕细凿、品牌经经营的“金色港港湾”，以及及像“蓝湾俊俊园”这样聘聘请了著著名的物物业管理理公司来来提升品品牌魅力力的楼盘盘。 3小高高层、高高层住宅宅将呈现现规模进进入市场场的趋势势 20022年7月月1日武武汉市土土地供应应方式的的改革，土地价价格的逐逐步攀升升，在房房地产开开发中充充分利用用土地资资源，降降低土地地成本，已成为为开发商商的共识识。在这这种市场场背景下下，武汉汉市小高高层、高高层项目目的开发发比例呈呈现增大大的趋势势，其所所占市场场规模也也会得到到明显的的提高。据调查查：20002年年武汉市市小高层层、高层层住宅的的开发栋栋数达

38、1150余余栋，总总建筑面面积将达达到2000万平平方米以以上，与与上年相相比，其其增幅为为30%左右。随着小小高层、高层住住宅的逐逐步增多多，消费费者的居居住观念念也会随随之发生生悄然的的变化，并在心心理上会会逐渐接接受高层层住宅。 4消费费者的购购房行为为渐趋理理性 随着房改改政策的的深入实实施和城城市建设设不断深深化，各各种借、贷款手手续相应应简化，良好的的物业管管理使住住房消费费需求不不断扩大大，然而而房地产产是一个个个性化化十分突突出的产产品，消消费频次次又很低低，也许许有的人人一生只只有一次次购房行行为，因因此越来来越多的的人开始始慎重看看待购房房行为，据调查查：购房房影响因因素中

39、地地理位置置40，价格格为366.855，环环境为222.996，交通为为6.447，其他因因素的被被选率为为0.993，这些因因素包括括：户型型、物业业管理、开发商商的实力力等。 5. 价价格及指指数 20002年年第四季季度房地地产综合合物业指指数为111155.722点，较较上季度度上涨666.443点；综合物物业平均均价格为为32007.776元/平方米米，与上上季度相相比上涨涨了1990.998元/平方米米，涨幅幅为6.33%。 住宅价格格指数此此季度为为11336.663点，比上季季度上涨涨58.32点点；平均均价格为为22006.888元/平方米米，比上上季度上上升1113.22

40、3元/平方米米，其升升幅为55.411%。 写字字楼价格格指数此此季度为为10550.007点，较上季季度上涨涨11.36点点；平均均价格为为42008.663元/平方米米，较上上季度涨涨了455.555元/平平方米，涨幅为为1.009%。 20022年消费费者对所所购物业业的要求求更高，买房不不再只是是需求，还有欲欲望的满满足、房房地产的的增值保保值等成成分因素素含在其其中。220033年的住住宅将会会进一步步分为学学生公寓寓、单身身公寓、教师公公寓、老老年公寓寓、公务务员公寓寓等。11-6月月房屋成成交2111188起，同同比增长长52%，其中中，存量量房买卖卖成交1129999起，占总成

41、成交量的的61.55%。全市市房地产产交易面面积2447.442万平平方米，成交价价值233.144亿元。其中，存量房房交易面面积1558.111万平平方米，占总交交易面积积的633.9%，同比比增长66%，下下半年将将会有大大副上升升；同期期居民已已购公房房上市交交易200.999万平方方米，占占总交易易面积的的13.3%。 区 位 交易总总量 存存量房 百分比比 洪 山 28.71 14.34 50% （三）竞竞争分析析 1 武汉汉市房地地产住宅宅市场竞竞争特点点 特点一一：市政政政策继继续带动动楼市发发展 特点二二：规模模性小区区将领导导潮流 特点三三：户型型面积在在变小、房间在在变多

42、特点四四：小高高层物业业受消费费者青睐睐 特点五五：成规规模、重重环境 特点六六：板状状结构已已成为高高层住宅宅的主流流 特点七七：精装装修房需需求不容容忽视 特点八八：品牌牌营销引引发楼市市新卖点点 2 武汉汉区域房房地产竞竞争分析析 本项目位位于武汉汉洪山区区，周边边的武昌昌区区域域内楼盘盘对本项项目构成成竞争，本报告告采撷洪洪山区和和武昌区区内主要要楼盘大大势加以以对比分分析。 洪山区： 20022年第四四季度洪洪山区住住宅价格格指数为为14888.667点，比上季季度上涨涨了366.922点；住住宅平均均价格为为23225.885元/平方米米，比上上季度上上涨了557.668元/平方米

43、米，涨幅幅为2.54%。 洪山区指指数 20011第四季季度 111455.399 20022第一季季度 112733.522 20022第二季季度 113277.122 20022第三季季度 114511.755 20022第四季季度 114888.677 此季度武武珞路沿沿线楼盘盘销售均均价在330000元/平平方米左左右，且且销售情情况良好好：书香香门第售售罄，均均价在332000元/平平方米左左右的兆兆富国际际大厦取取得了330000平方米米以上的的销量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是该该区域楼楼盘有充充足的消消费群体体?高高校教职职工和成成长中的的新小企企

44、业、个个人投资资者，如如书香门门第住宅宅主要针针对的是是高校教教师和博士士、研究究生等。从市场场现状看看，武珞珞路沿线线地处城城市中心心，土地地成本比比较高，因此开开发的项项目多为为高层的的商务写写字楼或或商住楼楼。 楚雄大道道沿线聚聚集了名名都花园园、尚文文创业城城、华城城新都、当代光光谷智慧慧城等多多个住宅宅项目，除了名名都花园园价格达达到29900元元/平方方米以外外，其他他楼盘均均价在119400元/平平方米上上下浮动动，该区区域高校校众多，有较好好的自然然环境与与人文环环境，购购房者多多以高校校教职工工为主。华城新新都此季季度销售售量在11万平方方米以上上；当代代光谷智智慧城本本季度

45、销销量也保保持在550000平方米米左右。总体而而言，楚楚雄大道道沿线楼楼盘体本本季度价价格都有有所提高高。 楚雄大道道以南沿沿珞狮南南路聚集集了丽岛岛花园、新开盘盘的明泽泽半岛尊尊邸和南南湖山庄庄。丽岛岛花园往往南楼盘盘由于均均价逐渐渐降低，取得了了较好的的销售业业绩，本本季度新新开盘的的明泽半岛尊尊邸取得得了开门门红，销销量在440000平方米米左右。该区域域楼盘呈呈现别墅墅化、大大户型化化发展的的趋势。 坐落在洪洪山区的的“中国光光谷”所在区区域此季季度又推推出了学学府佳园园三期，平均价价格在220000元/平平方米左左右。汤汤逊湖版版块在此此季度销销售平稳稳，东林林外庐二二期项目目均价

46、为为16000元/平方米米，仍保保持着较较好的销销售势头头；银河河湾均价价为17700元元/平方方米，销销量达到到1.44万平方方米左右右；均价价在23300元元/平方方米的玉玉龙岛花花园别墅墅本季也也销售了了40000多平平方米；水蓝郡郡经过66月底的的暂停销销售后于于8月重重新登场场，呈良良好态势势。 武昌区： 20022年第四四季度武武昌区平平均指数数为10083.44点点，比上上季度上上涨了770.889点。平均价价格为223500.499元/平平方米，比上季季度上涨涨了1553.779元/平方米米，涨幅幅为7%。 武昌区指指数 20011年第四四季度 10003.118 20022年

47、第一一季度 9299.888 20022年第二二季度 10446.669 20022年第三三季度 10112.555 20022年第四四季度 10883.444 此季度南南湖地区区普通住住宅的均均价为117322.699元/平平方米，比上季季度提高高13.27元元/平方方米。随随着南湖湖地区逐逐步成为为武昌最最大的居居住社区区，市政政配套设设施越来来越完善善，社区区文化气气息浓厚厚，况且且随着社社区规模模的逐步步形成，土地稀稀缺性明明显化，目前该该地区已已经没有有任何土土地可用用来开发发楼盘，这使得得更多的的人希望望在剩下下为数不不多的楼楼盘里抢抢到一块块居住空空间。此此季度该该地区强强销物业

48、业是华锦锦花园（二期）、新大大地博雅雅苑、虹虹顶花园园等中档档楼盘，销售量量都近1100000平方方米，而而且高档档物业像像宝安加洲花花园、中中央花园园等高档档楼盘的的销售量量也提高高不少。 此季度徐徐东新区区物业的的均价为为25009.447元/平方米米，比上上季度提提高了551.997元/平方米米。本季季度该区区域房地地产市场场一片活活跃，销销售量和和价格的的提升是是武昌地地区最高高的，这这与长江江二桥取取消收费费的措施施是分不不开的。此季度度强销的的物业为为和盛世世家、新新世纪家家园、都都市经典典，销量量都超过过60000平方方米。中中北路连连接了徐徐东新区区和武昌昌小东门门，是武武昌南

49、北北交通的的主干道道之一，徐东新新区的物物业项目目的旺销销同时也也带动中中北路沿沿线房地地产活跃跃。中北北路沿线线现已成成为小高高层聚集集区，此此季度均均价在224500元/平平方米左左右，该该区域现现驻扎了了天源城城住宅小小区、四四季彩城城、安顺顺星苑、白玫瑰瑰花苑等等等小高高层。随随着市政政配套的的完善，中北路路沿线有有望成为为武昌地地区集住住宅办公公为一体体的新区区。 此季度东东湖周边边地区依依然是东东湖林语语独占鳌鳌头，均均价不仅仅不降反反而逐步步攀升高高达41150元元/平方方米，这这主要是是由于其其周边自自然环境境优越，小区内内规划布布置也延延伸了周周边的环环境特色色，在建建筑形式

50、式、户型型及房屋屋的细节节方面也也充分体体现人性性化的居居住理念念。 3 光谷谷地区房房地产住住宅市场场分析 （1）“光谷地地区”概况 信息技术术的突飞飞猛进，给世界界生产力力和人类类社会的的发展带带来了极极大的推推动。光光电子技技术是信信息技术术的核心心技术之之一，随随着国际际互联网网业务和和通信业业的飞速速发展，光电子子信息产产业将是是影响未未来社会会发展的的战略性性产业，必将成成为211世纪最最重要的的支柱产产业之一一。 在在此背景景下，大大陆许多多专家学学者建议议建立国国家光电电子信息息产业基基地。湖湖北省和和武汉市市政府审审时度势势，及时时决策，力争在在武汉创创建国家家光电子子信息产

51、产业基地地。去年年，武汉汉以其发发展光电电子产业业的综合合优势，被国家家科技部部、国家家计委批批准为国国家光电电子信息息产业基基地（俗俗称“武汉中国光光谷”）。 “武汉中国光光谷”高等院院校和科科研院所所众多，汇聚了了一大批批国内外外知名的的专家学学者，为为发展光光电子产产业提供供了强劲劲的智力力支持；以武汉汉烽火科科技集团团、长飞飞公司、精伦电电子、华华工科技技等企业业为代表表的一批批光电子子企业，已经形形成了一一定的产产业规模模，形成成了光谷谷发展的的骨架；“武汉中国光光谷”依托国国家级开开发区-武汉汉东湖新新技术开开发区，有着良良好的外外部环境境和条件件，这些些都为光光谷的建建设发展展奠

52、定了了良好的的基础。 武汉东湖湖新技术术开发区区50平平方公里里范围内内集聚了了18所所高等院院校，556个省省部属科科研院所所，655个国家家重点学学科，110个国国家重点点实验室室，7个个国家工工程技术术研究中中心，443名两两院院士士，200多万名名各类专专业科技技人员，35万万在校大大学生，每年有有5万余余名大学学生从这这里走向向四面八八方。武武汉东湖湖高新技技术开发发区是仅仅次于北北京中关关村的中中国第二二大智力力密集区区，拥有有非常丰丰富的高高新技术术人才资资源。 （2）建建筑类型型 多层。作为一一种最为为普遍的的建筑形形式，多多层住宅宅依然是是市场供供应量的的主体，这一点点在城乡

53、乡结合部部的郊区区房地产产市场尤尤为突出出。目前前市中心心的多层层项目越越来越少少，有彻彻底“逃离市市中心”的趋势势。反观观城市的的外延，尤其是是近两年年房地产产开发较较热的“三区五五片”，即汉汉口的金金银湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、东湖高高新开发发区片以以及汉阳阳地区的的沌口开开发区，无论楼楼盘规模模如何，均以多多层物业业为开发发的主要要建筑形形式。从从武汉三三镇各区区新开楼楼盘来看看，多层层物业也也是占着着绝对的的比例。 小高层层。目前前小高层层最大的的特点是是将其“领地”扩展到到了郊区区。除了了在“寸土寸寸金”的市中中心之外外，小高高层也出出现在了了离市中中心较远远的城乡乡结合部

54、部。位于于金银湖湖片区的的“丽水佳佳园”开盘，其一期期工程推推出了数数栋八层层带电梯梯的小高高层，再再加上户户型上的的创新设设计，市市场反映映良好。此外，近期开开盘的位位于青山山区工业业二路上上的 “宝安公园家家”在其规规划中也也有数栋栋小高层层项目。这一现现象打破破了“小高层层只能在在市中心心生存”的定式式。 高层。目前武武汉市高高层物业业尴尬的的现状正正在被城城市中心心区日益益增多的的新一代代高层住住宅项目目所改变变。市中中心几个个高层楼楼盘的面面世，为为高层物物业市场场增添了了几分亮亮色。本本季度福福星城市市花园、怡景花花园等楼楼盘纷纷纷亮相，而且都都以高品品质树立立江城楼楼市的顶顶级豪

55、宅宅形象，使高层层物业的的现状有有所改观观。 别墅。江城特特有的丰丰富水资资源成就就了众多多的别墅墅项目。就目前前的实际际情况来来看，别别墅市场场中无论论从供应应量还是是市场的的接纳程程度看，TOWWNHOOUSEE（即联联排别墅墅）都是是最好的的。究其其原因，一方面面是联排排别墅自自身的优优势，即即住宅功功能齐全全，并且且位于郊郊区价格格相对较较低，绿绿化率高高，环境境优美；另一方方面是因因为随着着二次置置业者在在购房人人群中所所占的比比例不断断增大，要求改改善生活活质量的的购房消消费者日日益增多多，直接接促使别别墅的需需求量增增大。目目前汀香香水榭、水蓝郡郡和黄金金海岸等等楼盘的的此类物物

56、业都取取得了良良好的市市场效果果。 本项目建建筑类型型： 以高层（C型）为主干干，周围围点缀布布局（AA、B、D、EE型）多多层住宅宅。整个个小区外外观上错错落有致致，1.75的的容积率率保证了了充足的的绿化面面积和多多处现代代景观小小品设置置在住宅宅楼周围围。 4 竞争争楼盘分分析 本项目地地处关山山一路与与雄楚大大道交界界处，紧紧临光谷谷CBDD核心地地区，属属于东湖湖高新技技术开发发区黄金金地段。周边地地区近年年来相继继开发了了一些与与本项目目相关的的楼盘，形成竞竞争态势势。对于于这些楼楼盘的分分析有助助于找准准市场动动向，对对项目进进行综合合市场定定位。 楼盘名称称 开发发商 房房型

57、结结构 价价格(元元/m22) 交交房方式式 逸景苑 银峰置置业发展展（武汉汉）有限限公司 3*22、4*2、复复式 框框架 118800起 期期房 兆富国际际大厦 湖北骏骏华房地地产发展展公司 3*22 框架架 28880起起 现房房 当代光谷谷智慧城城 武汉汉当代物物业发展展公司 3*22*2、4*22*. 框框架 220200均 期期房 银河湾 武汉鑫鑫万国房房地产发发展公司司 2*1、33*1 框架 18000均 期房 华城新都都 武汉汉汇峰房房地产开开发公司司 1*1、22*2、3*. 框架 19880均 期房 东林外庐庐 冈部部置业（武汉）公司 3*22、1*1、44*. 框框架

58、116700均 期期房 名都花园园 武汉汉城投房房地产开开发公司司 2*2、33*1、3*. 框架 27000均 现房、期房 丽岛花园园 联合合置业（武汉）公司 3*22、4*1、44*. 框框架、砖砖混 339000均 现现房 电脑大世世界 洪洪港置业业 3*2 框框架、砖砖混 443000起 现现房 明珠园 武汉联联亨物业业发展有有限公司司 2*1 框框架 110000起 期期房 弘业俊园园 武汉汉市武昌昌政通实实业公司司、湖北北弘业房房地产发发展有限限公司 不详 框架 未开盘盘 期房房 南波湾 武汉农农垦房地地产公司司 别墅墅 框架架 12290起起 期房房 文豪苑 武汉洪洪荣物业业有限

59、公公司 33*2*2、22*2*2 框框架 118200均 期期房 当代曙光光嘉园 武汉曙曙光双环环开发公公司 33*2*2、44*2*2 砖砖混 114900起 期期房 半岛尊邸邸 湖北北鑫丰物物业发展展有限公公司 44*2、3*22、2*2 框框架 221888起 期期房 华乐苑 武汉东东湖物业业发展有有限公司司 3*1、33*2 框架 17000起 期房 水蓝郡 湖北长长城建设设实业有有限公司司 别墅墅 框架架 26600起起 现房房 狮龙花苑苑 湖北北云顶房房地产开开发公司司 3*2、22*2 框架 17880起 期房 山水华庭庭 武汉汉市铸久久置业有有限公司司 2*1 33*2 4*

60、22 砖混混、框架架 14400起起 期房房 虹景豪庭庭 武汉汉市洪汇汇物业发发展公司司 3*2 44*2 框架 29220均 期房 汤逊湖山山庄 湖湖北华泰泰置地公公司 33*2、5*22 砖混混 框架架 17700起起 期房房 樱花大厦厦 湖北北新长江江置业公公司 22*1、2*22、3*. 框架架 25580起起 期房房 明雅苑 明鸿房房地产 不详 不详 17880起 期房 华乐花园园 汇峰峰房地产产 不详详 框架架 14478起起 期房房 发展大厦厦 武汉汉经济技技术开发发区 33*2 框架 40000均 现房 世纪广场场 湖北北省住宅宅发展公公司 33*2 框架 35000起 期房