房地产评估假设开发法评估报告

1、 定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。基本计算公式：P=A-B-C式中：P一待估房地产（或土地）价值A一开发完成后的房地产价值B一后续开发的必要支出C一后续应得利润其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。假设开发法分为动态分析法和静态分析法。由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行泗测算。1、估价前提和最佳开发经

2、营方式估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5壮，规划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于102,076壮(其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米)，地上建筑容积率为不大于2.788，建筑密度W28%，建筑限高100米，绿地率230%。通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下：(1)建设内容与规模：建设内容为商住房地产。估价对象规划计容建筑面积为不大于102,076壮(其中：商业建筑

3、面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米)，结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为102,076壮，其中商业建筑面积为5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米，剩余部分全部设为住宅。根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每100平方米建筑面积配套0.7个车位，即地下停车位个数为713个，按359/个车位计，则地下车库面积为24,955总综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031tf-(2)可销售或经营内容与规模:估价对象可销售内容为商业房地产、住宅房地产以及地下停车位房地产，可销售规模分别为商业5,400平方米、住宅96,396平方米、地下停车位2

4、4,955平方米。(3)建筑结构：钢混(框剪)结构；(4)建筑层数：根据容积率为2.788及建筑密度428%，本次评估设定为高楼层建筑形式；（5）装修标准：住宅外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；（6）商业裙楼:根据实地查勘，评估对象整体四面临街，同时委估土地规划商业面积为54009，土地面积36613.5x28%=10251.785400，因此商业面积可全部设为地上一层商业，根据最高最佳使用原则，商业可布局成临街商铺。2、后续开发经营期根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。该宗地开发程度已达五通一平，土地面积为36631.6平方米，总开发规模

5、为127,031壮，根据建设工程进度及同类房地产的开发周期，预计估价对象后续开发经营期为2年，其中销售期为1年。3、开发完成后的房地产价1结合片区房地产市场情况，我们采用比较法测算其建成后住宅、商业用房及地下停车位价值；小区配套用房不销售。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比案例成交价格进行处理后得到的估价对象价值或价格的方法。基本公式：估价对象比较价格=可比案例价格x交易情况修正系数x市场状况调整系数X交易方式修正系数、区位状况修正系数X实物状况修正系数X权益状况修正系数住宅销售价值测算（比较法的具体测算过程需参照比较法相关评审要求撰写，此处不再重复

6、举例。）商业用房销售价值测算（比较法的具体测算过程需参照比较法相关评审要求撰写，此处不再重复举例。）停车位销售价值测算（比较法的具体测算过程需参照比较法相关评审要求撰写，此处不再重复举例。）委估土地开发后销售总收入汇总表物业类型数量单价总价（元）住宅96,396成6,200元/4597,655,200商业5,400423,000元/4124,200,000车位713个100,000元/个71,300,000合计793,155,2004、后续开发的必要支出4.1、取得税费取得税费主要为土地取得税费或在建工程的取得税费。土地取得费用，即待求取的地价，假设为V，土地取得时买方应缴纳的税费，一般为契税

7、和印花税，根据广东省契税实施办法和*，契税税率为3%，印花税税率为3%，即取得税费为3%V。相应公式=XXXxXXX=XX(注：公式、计算过程不可省略)建设成本建设成本包括建筑安装工程费和其他成本。其他成本包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、不可预见费、开发期间税费等。(1)建筑安装工程费建筑安装工程费主要包括结构工程和室内外装修工程，以及室外附属工程所发生的费用，如基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等，外加脚手架搭设费用。水、电、煤气、空调、消防等设备购置及其安装的工程费用，通讯部分目前包括电话

8、线的埋管等；水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，室外线管计至建筑物2米以内；水包括供水、排水、污水；消防包括烟感、温感、花洒等。根据深圳市建筑工程价格信息以及深圳市工程造价招投标中标信息的相关信息等，结合本项目实际情况，结合评估人员的经验及有关数据确定如下：项目名称建筑面积（）单价（元/近）价值（元）基础工程费158,584.2020031,716,840地下室土建工程费42,227.203,000126,681,600地上主体土建工程费116,357.002,600302,528,200空调通风系统费用158,584.20电气系统费费用158,584.2017527,752,235弱电

9、系统费用158,584.20609,515,052给排水系统费用158,584.206510,307,973消防系统费用158,584.207011,100,894电梯系统费用158,584.2020031,716,840燃气系统费用158,584.20304,757,526玻璃幕墙费用158,584.20装修装饰工程费158,584.2060095,150,520室外附属工程费116,357.0010011,635,700建筑安装工程费158,584.202,508（按总建面折算）318,620,909相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（2）勘察设计和前期工程费勘察

10、设计和前期工程费包括：市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水通电通路以及场地平整、临时用房等开发前期工作的必要支出，以及其他工程费用如：工程监理费、竣工验收费等。根据广东省建筑工程综合定额，按建安工程费的7%计。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（3）基础设施建设费主要指城市规划要求配套的道路以及宗地内入户前泵房给排水工程、电气、强弱电工程、室外配套的消防工程、室外燃气管道配套工程，环保节能等工程发生的费用。本次评估对象的土地开发程度都达到宗地红线外“五通”，红线内地面平整，为熟地。根据项目情况，本次基础设施建设费按建

11、筑安装工程费的5%取值。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（4）公共配套设施建设费主要指规划要求项目配套建设的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。该小区的公共配套设施有文体活动室、物业服务房，已在规划建筑面积中予以考虑，本次评估中该部分的公共配套设施建设费已纳入建筑安装工程费中，不另行考虑。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（5）不可预见费不可预见费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。根据惠州市同类房地产开发项目管理费的实际情况，结合评估对象项目开发具体情况，取建安工程费的5%。

12、相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（6）开发期间税费开发期间税费主要指城市基础设施配套费和防空地下室易地建设费。城市基础设施配套费：城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，一般按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设，是政府向建设单位收取的一项费用。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）防空地下室易地建设费：防空地下室易地建设费是指建设单位因地质、结构等原因无法同步配套修

13、建防空地下室，必须依法向人防部门交纳建设规定面积的防空地室所需的工程费用，由人防主管部门统一易地建设，简称为易地建设费。本项目已规划地下室，不需缴纳该项费用。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（7）房屋公用设施专用基金根据深圳市人民政府关于印发深圳市房屋公用设施专用基金管理规定的通知（深府200640号），有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拨到市、区主管部门指定的银行专户。对于特区内项目：对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资百分之二的比例执行；1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投

14、资百分之二的比例执行。本次房屋公用设施专用基金按建筑安装工程总额X2%计算。（若非深圳项目，需结合当地情况核实是否有该项目。）相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）管理费用管理费指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包含人员工资及福利费、办公费、差旅费等。根据调查分析深圳市同类房地产开发项目管理费的实际情况，结合估价对象项目开发具体情况，管理费取开发费用的3%。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）销售费用销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费约为销

15、售收人的0.5%2%销售代理费约为销售收入的1%2%；其他销售费用，约为销售收入的0.5%1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的2%5%。本次评估根据项目状况结合当地的销售市场,确定销售费用为2%；相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）投资利息依据中国人民银行2014年11月22日公布的贷款利率，于估价期日金融机构一至五年（含五年）的人民币基准贷款利率为6.0%。根据估价人员对同类型物业的调查，结合估价对象的开发规模和实际情况，设定本项目开发周期为2年。设定土地地价及其取得税费在土地购买时一次性付清，其计息周期为整个开发期，即2年；设定开发建设资金在施工期均匀投入，因

16、此其计息期为整个开发期的一半，即1年；销售费用设定在销售期均匀投入，以销售期1年的一半为计息期，即0.5年。按复利计息。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）销售税费销售税费是指假设委估宗地在开发完成后的房地产在销售过程中应向税务机关缴纳的相关税费。包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税。（1）增值税：根据国家税务总局公布的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（2016年第18号），房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。即增值税应纳税额=销项税额-进项税额。销售税额及进项税额计算如下：

17、税目税基税率计算公式销项税额销售额11%销项税额=销售额义11%其中：销售额二（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）:（1+11%）税目税基税率计算公式进项税额建安工程费用进项税额建安工程费用11%进项税额=建安工程费用：（1+11%）X11%专业费用进项税额专业费用6%进项税额=专业费用成本:（1+6%）义6%销售费用进项税额销售费用6%进项税额=销售费用;（1+6%）X6%相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（2）城市维护建设税：按已纳增值税税额的7%计算缴纳；相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（3）教育费附加：按已纳增值税税额的3%计算缴纳；相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（4）地方教育附加：按已纳增值税税额的2%计算缴纳；相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（5）印花税：按销售价值的0.05%计算缴纳；相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）（6）土地增值税：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率。相应公式=XXXxXXX=XX（注：公式、计算过程不可省略）5、后续应得利润根据国务院国