三灶镇项目报告

1、PAGE PAGE 77ARUN安瑞 三灶镇别墅项目报告南汇区三三灶镇别墅项目目报告ARUNN安瑞二OO三三年十月月一日目 录第一部分分 宏观观市场分分析0220第二部分分 上海海别墅市市场分析析2134第三部分分 项目目环境分分析3537第四部分分 区域域市场分分析3849第五部分分 产品品定位50774第六部分分 销售售策略7500第一部分分 宏观观市场分分析供需需两旺，外来购购房者比比例增高高市场场规范，大势看看好，稳稳步发展展20022年房地地产市场场分析：20022年上海海市房地地产市场场继续上上年的快快速发展展势头：房地产产开发建建设规模模保持高高位增长长，商品品房市场场供需两两旺

2、,市市场总体体呈现加加速发展展态势。20002年上上海市房房地产市市场综述述如下：市场综述述：本市房地地产开发发投资额额自19999年年开始连连年攀升升，20002年年投资额额突破了了7000亿元前前所未有有的高位位，土地地供应继继续放量量，20002年年新增经经营性用用地出让让面积较较上年增增加522.2%，其中中住宅出出让面积积同比增增幅更是是高达660.44%。商品房批批准预售售面积和和预售登登记面积积实现了了跳跃试试发展，供求比比趋于稳稳定，存存量产权权房交易易量继续续较快增增长，显显示了上上海市房房地产市市场正步步入一个个崭新的的发展时时期，房房地产市市场将更更趋活跃跃成熟。走势分析

3、析：投资建设设规模进进一步趋趋大，办办公、商商业底位位反弹：自19997年以以来，上上海市房房地产业业步入上上升轨道道，特别别是近几几年发展展势头加加快，房房地产市市场各主主要指标标持续增增长。在在整个房房地产市市场发展展过程中中，住宅宅无疑成成为本市市房地产产业发展展的领头头羊，对对本市房房地产业业发展起起了举足足轻重的的作用。20002年房房地产投投资额住住宅超过过77%，施工工面积、新开工工面积及及竣工面面积住宅宅比重超超过833%。旧区改造造力度加加大，中中心城区区“空心化化”迹象逐逐渐显现现：近年来，上海市市加大了了旧城区区改造进进程，动动拆迁面面积连续续三年增增加，而而近两年年增幅

4、均均超过225个百百分点，20002年完完成动拆拆迁面积积是20000年年的1.76倍倍，动拆拆迁面积积快速增增加。商品房供供需两旺旺，供求求关系渐渐趋理想想，存量量房增幅幅放缓：20022年上海海市增量量商品房房市场完完成跨越越式的发发展，商商品房批批准预售售面积和和预售登登记面积积同步大大幅增长长。近6年，本市商商品房批批准预售售面积走走出“U”字型，在19999年年触底回回升。11997720001年，批准预预售量始始终在11400019000万区间波波动。预预售登记记面积稳稳步增长长，由119977年的低低位开始始增长，19997年供供求比仅仅为1：0.225，随随后商品品房预售售量逐

5、年年增加，至20001年年供求情情况逆转转，年度度需求量量首次超超过供给给量，达达到1：1.110的高高位；220022年供求求关系趋趋势于平平和，在在供需放放量的同同时，供供求比有有所下降降，位于于1：11.033，说明明本市商商品房市市场经历历近年的的发展，正逐步步走向成成熟，房房地产市市场自我我调节能能力逐渐渐加强。20022年本市市购房对对象发生生了一定定变化，在所有有购房者者中，本本市购房房者购房房面积比比重增幅幅最低，而境外外购房者者购房面面积较上上年增加加了1.5倍， 20002年年本市居居民购房房比重有有所下降降，较上上年减少少5.111%，而外地地和境外外比重分分别提升升了2

6、.82%和2.29%。价格分析析：商品房价价格继续续上扬，住宅价价格稳定定增长：根据上上海市房房地产交交易中心心统计数数据表明明：20002年年上海市市商品房房价格继继续上扬扬，20002年年商品房房平均成成交价格格48995元/，同同比增长长12.46%。商品房住住宅价格格结构重重心明显显上移，价位越越高成交交量增幅幅越大：统计表表明20002年年低价位位段上成成交量减减少，其其他价格格段上随随价格越越高，其其成交量量增长速速度越快快。20002年年单价330000元/以下商商品房成成交面积积同比下下降了33.4%，占总总量144.4%的比重重，较上上年下降降了7.6%，而30000-500

7、00元/、550000-70000元元/及及70000元/以上上成交量量增幅分分别为442.22%、997.99%和1131%，升幅幅依次趋趋大。存量房成成交价格格快速上上升，其其上涨幅幅度大于于增量房房20011-20002年年全市住住宅价格格成交（套数）结构比比较（单单位：%）二、20003年年上半年年上海房房地产市市场分析析 20033年上半半年，上上海房地地产市场场继续保保持近年年来供求求两旺的的运行态态势，各各项指标标在高位位运行中中稳定增增长，投投资与消消费同步步发展，供应与与需求基基本平衡衡。期间间，经受受非典典疫情情等不利利因素的的影响，5月份份商品房房预售登登记、存存量房买买

8、卖等个个别指标标一度出出现微降降的情况况，但自自6月份份起即开开始大幅幅回升，呈现健健康的发发展态势势。 1、房地地产开发发结构逐逐步优化化，商品品住房供供应结构构正趋改改善 今年上半半年，全全市商品品房登记记预售面面积为112744.377万平方方米其中中，每平平方米均均价在440000元以下下的为3387.04万万平方米米，占330.44%；440000至70000元元的为6648.86万万平方米米，占550.99%；770000元以上上的为2238.80万万平方米米，占118.77%。从从总体上上看，供供给结构构基本合合理。而而且，由由于政府府宏观调调控和市市场机制制自我调调节的双双重作

9、用用，上海海房地产产开发投投资行为为更趋理理性化，商品住住房供应应结构正正趋改善善，未来来几年中中低价位位商品住住宅的供供应量将将有明显显增加，从而为为解决房房地产市市场发展展中的阶阶段性结结构矛盾盾打下基基础。 一是从旧旧住房改改造情况况分析，中心城城区批准准拆迁总总量得到到有效控控制。由由于前几几年批准准拆迁量量较多，今年上上半年全全市实际际动迁居居民为4408662户，比去年年同期仍仍有所上上升。但但是，由由于今年年以来适适度控制制了旧区区改造节节奏和旧旧住房拆拆除改造造总量，上半年年批准拆拆迁居民民为3666099户，同同比下降降40338户，下降幅幅度近110%，这对减减缓中心心城区

10、高高价商品品房的上上市速度度和缓解解中低价价位商品品房供不不应求的的压力将将产生积积极的影影响。 二是从经经营性土土地出让让情况分分析，中中低价位位商品住住宅用地地供应量量明显增增加。上上半年全全市共出出让经营营性用地地11008.99万平方方米，其其中商品品住宅用用地9224.88万平方方米，占占供应总总量的883.44%。其其中，闵闵行、奉奉贤、松松江、青青浦、宝宝山、嘉嘉定、南南汇等七七个区达达8033.5万万平方米米，占总总量的772.55%，比比例有较较大幅度度提高。这部分分土地可可建面积积为7550万平平方米，其中住住宅可建建总量为为6866.2万万平方米米。 三是从商商品房新新开

11、工情情况分析析，中低低价位商商品住宅宅的供应应比重有有所提高高。上半半年全市市新开工工面积115811.299万平方方米，其其中商品品住宅113566.655万平方方米，同同比分别别上升556.55%和448.77%。全全市新开开工商品品住宅中中，内外外环线间间和外环环线以外外所占比比重进一一步扩大大，分别别达到552%和和22%。 2、房地地产投资资继续快快速增长长，成为为扩大投投资需求求的重要要推动力力 今年上半半年，全全市完成成房地产产开发投投资4117.443亿元元，同比比增长117.55%，占占同期全全社会固固定资产产投资总总额11108.78亿亿元的337.77%。其其中，住住宅投

12、资资3288.555亿元，占房地地产总投投资的778.77%。目目前，房房地产投投资已成成为扩大大投资需需求的重重要生长长点，有有效地拉拉动了全全社会经经济的增增长。从从房地产产投资资资金来源源分析，国有、私营、外商港港澳台等等投资主主体共同同推进房房地产市市场发展展。值得得一提的的是，外外商及港港澳台房房地产投投资额快快速增长长，和上上年同期期相比，增幅达达到377.5%，表明明境外投投资商继继续看好好上海房房地产市市场的发发展前景景。 3、新建建商品房房供求关关系基本本平衡，空置量量持续下下降 从竣工销销售比分分析，全全市商品品房竣工工面积为为6377.233万平方方米，销销售面积积为74

13、46.775万平平方米，两者之之比为11：1.17。从批准准上市与与登记预预售比分分析，全全市批准准上市预预售的商商品房113066.999万平方方米，商商品房预预售登记记面积112744.377万平方方米，两两者之比比为1.03：1。上上述数据据表明，本市房房地产市市场的供供求关系系处于基基本平衡衡、协调调发展的的状态，从而使使商品房房空置量量保持持持续下降降的态势势，特别别是商品品住宅空空置面积积处于近近年来少少见的低低位。220022年底，全市空空置一年年以上的的商品房房2799万平方方米，其其中住宅宅1344万平方方米。至至今年66月底，住宅空空置量仍仍呈下降降态势，为1006万平平方

14、米。 4、内外外销非商商品住房房市场并并轨的政政策效应应开始显显现，投投资与消消费明显显升温 为了进一一步完善善全市统统一的房房地产市市场体系系，上海海自今年年3月11日起取取消国有有土地上上的各类类非居住住房屋租租售对象象的限制制，实施施内外销销非商品品住房市市场并轨轨。今年年第二季季度，办办公楼、商业营营业用房房等非居居住商品品房的投投入、产产出和销销售增幅幅明显，高于商商品住宅宅增长速速度。办办公楼、商业营营业用房房等非居居住商品品房开发发投资为为88.88亿亿元，比比上年同同期的669.886亿元元增长227.223%，比今年年第一季季度的331.111亿元元增长1185.70%；新开

15、开工面积积为2224.664万平平方米，比上年年同期的的98.29万万平方米米增长1128.55%，比今今年第一一季度的的1033万平方方米增长长1188.100%。此此外，全全市登记记预售的的办公、商业营营业用房房面积为为24.1万平平方米，比一季季度增长长7144%。 5、存量量房买卖卖面积持持续大幅幅上升，接近新新建商品品房预售售量 存量房地地产交易易在前几几年高速速增长以以后，220022年的交交易量增增幅有所所下降。但是，今年以以来又呈呈现较大大幅度上上升的势势头。上上半年全全市存量量房买卖卖面积为为10115.116万平平方米，同比增增长255.1%。其中中，一季季度为4471.3

16、0万万平方米米，同比比增长441.22%；二二季度为为5433.866万平方方米，同同比增长长13.91%。因此此，存量量房在整整个房地地产交易易中的比比重进一一步提高高，与新新建商品品房预售售面积的的比例由由今年第第一季度度的0.76：1提高高到0.82：1。 从总体上上看，上上海以土土地供应应为龙头头的市场场调控机机制逐步步完善，房地产产市场发发展的势势头是健健康的。下一阶阶段，我我们将根根据上海海的实际际情况，加大宏宏观调控控的力度度，努力力保持上上海房地地产市场场持续、健康、有序的的发展态态势。一一是按照照政府调调控、市市场供地地、规范范运作、依法管管理的原原则，加加强对土土地市场场的

17、调控控和管理理，加快快土地供供应方式式的转变变。二是是以重大大工程配配套商品品房为抓抓手，推推进中低低价商品品房建设设，调整整优化房房地产开开发结构构，使住住房供给给结构与与大多数数普通老老百姓的的需求相相一致，充分发发挥房地地产业的的产业联联动和带带动投资资消费的的双重作作用。年年内，确确保去年年开工的的1000万平方方米重大大工程配配套商品品房全面面竣工。在此基基础上，市区联联手再新新开工建建设配套套商品房房3000万平方方米以上上，其中中市里结结合城市市总体规规划和土土地利用用总体规规划的调调整，依依托城市市轨道交交通和快快速干道道等大型型市政基基础设施施和公共共服务设设施，在在中心城城

18、区外侧侧东南西西北的南南汇周浦浦、嘉定定江桥、宝山顾顾村等基基地，高高起点规规划、高高水平设设计、高高质量施施工、高高标准管管理，建建设中低低价四四高示示范居住住区，争争取开工工1500万平方方米。三三是按照照两增增两降（增绿绿化、增增空间，降容积积率、降降高度）的要求求，继续续坚持拆、改改、留并举的的方针，稳步推推进旧区区改造。四是研研究完善善促进住住房消费费的政策策，把二二三级市市场做大大做强，从而巩巩固和提提高房地地产业的的支柱产产业地位位。五是是在面上上推进住住房市场场化、商商品化的的同时，进一步步完善廉廉租住房房制度，切实解解决好最最低收入入家庭的的住房困困难问题题。 20033年上

19、半半年房地地产市场场开发交交易数据据汇总 面面积单位位：平方方米 金额单单位：万万元序号名 称20033年二季季度同比增长长（）20033年上半半年同比增长长（）1房地产开开发投资资 277665600 12.22 417443211 17.55 2新增经营营性项目目土地出出让面积积 547887299 29.77 1108890337 44.11 可建建筑筑面积 731551844 -3.66 1268851778 -4.11 其中：商商品住宅宅土地出出让面积积 411995966 13.00 924882577 34.33 可可建建筑筑面积 533116566 -16.0 97588082

20、2 -13.8 3完成土地地开发面面积 127996966 50.66 154442955 44.66 4商品房新新开工面面积 894998899 68.33 1581129449 56.55 5商品房竣竣工面积积 470330388 54.55 637223466 36.00 6商品房批批准预售售面积 785006733 16.88 1306698998 14.88 其中：商商品住宅宅批准预预售面积积 711226366 24.33 1206655116 22.33 7已登记的的商品房房预售面面积 653001899 -8.55 1274437227 3.6 商品房预预售成交交金额 3807

21、74199 13.33 711004977 22.44 其中已登登记商品品住宅预预售面积积 643336955 -7.11 1233390220 3.5 商商品住宅宅预售成成交金额额 372112433 15.55 676774866 22.77 8商品房批批准销售售面积 858773922 43.99 1616634333 37.00 商品住宅宅批准销销售面积积 773114911 63.11 1376682220 43.99 9已登记的的存量房房买卖面面积 543886177 13.99 1015516228 25.11 存量房交交易成交交金额 212442433 55.55 380884

22、500 68.88 其中：存存量住宅宅买卖面面积 427556911 22.44 800558833 32.44 存存量住宅宅买卖成成交金额额 172220055 58.55 313661477 69.33 10预购商品品房抵押押建筑面面积 763449922 53.88 1305599115 55.88 抵押贷款款额 194008488 38.11 364008455 53.33 11在建工程程抵押建建筑面积积 562338966 24.11 853110455 13.77 抵押贷款款额 8716659 39.77 135445600 30.00 12现房抵押押建筑面面积 122999844

23、9 -12.2 2383314229 2.7 抵押贷款款额 394554811 30.77 725558977 42.88 13批准拆迁迁面积 280998066 22.11 411558799 49.11 其中：居居民 187778255 7.5 278115099 39.99 单位位 9319981 68.00 133443700 72.99 14完成拆迁迁面积 172991199 16.88 306771344 56.66 其中：居居民 147444333 34.11 263558711 89.66 单单位 2546686 -33.2 4312263 -24.1 20033年上半半年房地

24、地产市场场商品房房预售结结构分析析数据汇汇总 单位：平方米米 分类名称称分类结构构预售面积积同比增长长（）比重（）单价分类类30000元以下下 160005088 -12.6 12.66 30000-40000元元 226999099 -32.5 17.88 40000-50000元元 287779422 -7.88 22.66 50000-60000元元 220772466 21.88 17.33 60000-70000元元 140334255 67.55 11.00 70000元以上上 238880311 106.0 18.77 房型分类类70平方方米以下下 3422272 28.77 2

25、.7 70-1100平平方米 181666233 -17.4 14.11 100-1500平方米米 686555499 4.2 53.44 150平平方米以以上 382333333 18.11 29.88 对象分类类本市 963887833 5.5 75.66 外地 234223177 -5.11 18.44 境外 7626627 9.4 6.0 用途分类类住宅 1233390220 3.5 96.88 办公 885446 -34.4 0.7 商业 1822215 -25.1 1.4 三、20003年年发展预预测1、经济济环境展展望 外资的加加大投入入，中国国申博成成功等因因素将为为上海提提供

26、经济济增长的的强劲动动力。220033年预计计上海经经济将继继续保持持10左右的的增长率率。20003年年，上海海人均GGDP将将达到553000美元，随着恩恩格尔系系数进一一步降低低，居民民用于住住房的开开支将增增加。良良好的宏宏观经济济将为房房地产发发展提供供强有力力的支持持。 上海人均均GDPP变化趋趋势预测测20003年上上海住宅宅投资预预计达5580亿亿元，住住宅新开开工面积积18000万平平方米，竣工面面积18800万万平方米米。20003年年投资总总额和开开工、竣竣工面积积都将比比20002年有有一定程程度增加加。投资资的增加加使20003年年的供应应保持较较高水平平，鉴于于绝大

27、部部分参与与旧区改改造的发发展商是是等到220022年年底底才拿到到立项和和规划指指标，这这些项目目将不可可避免地地于20003年年下半年年销售。此外，浦西中中心城区区由于220022年上海海土地政政策的原原因，土土地市场场供应量量不大，这将客客观上导导致20003年年上半年年预售市市场不可可能有大大的放量量。大量量的发展展商在220022年底才才确定开开发地块块的容积积率，预预计此类类项目推推向市场场大多会会在20003年年9月份份以后。中心城城区高价价物业于于20003年下下半年集集中上市市将是本本年度一一道风景景线。 由于新老老动迁法法规的综综合影响响及容积积率适度度降低而而导致的的土地

28、成成本上升升，供应应量的集集中放大大，这将将给20003年年下半年年及以后后几年上上海房地地产带来来较大的的市场压压力。 2、需求求展望 20033年，上上海商品品房的需需求量仍仍然可观观。申城城商品房房的需求求应考虑虑以下因因素：一一是旧区区改造和和基础设设施建设设带动的的需求；二是市市民改善善住房条条件的需需求；三三是外来来人士的的购房需需求。据据测算，因旧区区改造和和基础设设施建设设，每年年需动迁迁居民77万至88万户，由此产产生需求求量约6600万万平方米米；因改改善住房房条件的的需要，购房的的居民有有6万至至7万户户，需求求量约7700万万至8000万平平方米；外来人人士，包包括境外

29、外和外省省市人士士，如果果购房占占全市商商品房交交易量的的比例保保持在110115，这部分分的需求求量约2200万万平方米米。因此此20003年商商品住宅宅的总体体需求预预计将达达到16600万万平方米米以上。 20022年，上上海房价价涨幅为为12，对此此，业界界有着不不同的看看法。上上海中原原认为，20002年上上海房价价走势上上涨是建建立在合合理的基基础上，而非炒炒作或泡泡沫。220022年，房房地产市市场的供供给和需需求基本本平衡，求略大大于供，供销两两旺，存存量房交交易大幅幅增长，前几年年累积的的空置房房逐步消消化，大大幅减少少。据此此，中原原认为，20003年上上海房价价尚有一一定

30、上升升空间。 影响房价价的主要要因素有有两个：开发成成本和住住宅市场场的供求求，最根根本的还还是供求求关系。从住宅宅需求来来看，上上海人口口众多，外省市市、境外外人士更更由于上上海的国国际地位位及影响响日益加加大，进进而看好好上海置置业投资资前景。从开发发成本看看，由于于城市土土地的稀稀缺性，土地有有着较大大的升值值空间。3、热点点展望 外资加快快进入在在产业竞竞争中，预计220033年将是是国内房房产企业业走向联联合之路路的一年年。目前前外资房房地产企企业加快快了进军军上海的的步伐，统计数数据表明明在20002年年上半年年，注册册资金超超过30000万万美元的的房地产产企业达达到了115家，

31、由和记记黄埔、新世界界、新鸿鸿基、瑞瑞安地产产等香港港地产商商掀起的的投资资潮将将再度上上演升升级版。房地地产业加加快了入入世的步步伐。据据摩根斯斯坦利公公布的海海外基金金投资中中国房地地产市场场的一项项研究显显示：在在未来223年年中间，将有33100亿美元元的海外外资金进进入上海海市场，他们凭凭借着雄雄厚的资资金实力力、先进进的物业业管理模模式、营营销网络络和更加加专业化化、人性性化的服服务理念念逐鹿市市场，而而内地房房地产商商天然的的地区优优势将逐逐步弱化化、势必必需要走走联合之之路，扩扩大融资资渠道、更新经经营理念念，重新新打造核核心竞争争力。 品牌竞争争在激烈烈的竞争争中，上上海的房

32、房地产将将在20003年年进入品品牌竞争争的时代代。竞争争的重心心正在从从单个楼楼盘间的的较量变变为企业业间实力力的比拼拼。时下下，购房房者更看看重开发发商的品品牌。对对于广大大购房者者来说，注重品品牌意味味着看招招牌，买买放心，得实惠惠。对开开发商来来说，为为赢得购购房者，必须全全方位地地开展品品牌建设设，楼市市竞争将将围绕企企业品牌牌展开，这是今今年上海海楼市竞竞争的主主旋律。 四、未来来五年发发展预测测 上海楼市市后5年年将呈波波动性增增长。这这是一家家本地公公司新新汉业机机构近近期所作作的市场场预测，虽然仅仅是一家家之言，但是分分析实在在，有一一定参考考意义。现状和未未来自19999年

33、上上海楼市市回暖以以来，上上海房地地产市场场价格已已连续44年上涨涨，这种种情况是是在以下下4大背背景下发发生的。一、GGDP总总量连续续十一年年两位数数增长，至20002年年人均GGDP达达到49900美美元，上上海步入入住宅消消费的高高增长时时期；二二、房价价走势强强劲，商商品住宅宅平均单单价从119999年第四四季度的的37772元增增加到220022年第四四季度的的48112元，20003年一一季度比比20002年四四季度又又上涨66%；三三、人均均居住面面积逐年年提高，到20002年年底，上上海市区区人均居居住面积积为133.1平平方米，以每年年新建220000万平方方米、拆拆除50

34、00万平平方米的的速度推推进，每每年可增增加人均均居住面面积1平平方米；四、220011年，上上海百强强房地产产企业完完成的销销售占55成，外外地房产产企业从从20000年开开始大举举进入上上海，220022年外资资大量进进入上海海地产业业，房地地产业开开始走向向集中。那么，今今后5年年经济将将发生什什么变化化呢？首先以目目前100%的经经济增长长率推测测，预计计到20008年年上海市市人均GGDP将将达到880000美元，GDPP总量将将超过112000亿美元元；其次，未未来5年年内上海海引进各各类人才才，每年年将新增增22万万人口,届时新新增人口口需要住住宅20000万万平方米米。还有，到

35、到20005年上上海轨道道交通里里程将是是现在的的6倍、高速公公路里程程将是现现在的55倍；为为配合220100年世博博会的举举办，城城市整体体功能建建设将在在20008年初初具雏形形。总之5年年内，以以上海为为龙头的的长江三三角洲大大都市经经济圈的的格局初初具规模模，经济济总量将将接近或或超过目目前的东东京。有效需求求推进市市场随着上海海市旧城城改造和和基础设设施建设设力度的的加大，20002年上上海拆迁迁面积较较上年大大幅度增增加，居居民动拆拆迁户数数约9.9万户户，消化化新建住住宅近9900万万平方米米。估计计今年动动迁量将将达到88万户，需住宅宅8000万平方方米。动动迁补偿偿费用从从

36、过去平平均每套套14-15万万元，现现在上升升到每套套24-25万万元，增增幅是比比较大的的。动迁迁费用所所淀积的的消费能能力不容容小觑。上海多年年来GDDP连续续保持110%以以上的增增长以及及行业景景气指数数的上升升所带来来的人均均收入的的提高，使得一一批长期期渴望改改善居住住条件与与生活品品质的中中高收入入阶层加加入到购购房大军军中来，20000年以以来上海海居民可可支配收收入年增增长近110%，中高阶阶层的增增加值更更大。另外中高高级白白领、政府公公务员、私营企企业家等等阶层也也将大量量填补中中档住宅宅市场。上海近年年来吸引引一批批批国内外外优秀人人才。相相当多两外人士把把自己的的事业

37、和和生活放放在上海海，移移民倾倾向日趋趋明显。20002年上上海外来来人口预预售住房房面积达达5022万平方方米，占占总量118.77%，其其中自住住比例超超过800%。在抗风险险中前进进同时不能能不看到到目前上上海市场场面临两两大不健健康因素素：相当部分分房地产产企业的的开发资资金对银银行依赖赖性过大大。在金金融市场场进一步步规范形形势下，该部分分的投资资泡沫将将被挤破破，从而而有可能能引起市市场较大大的波动动。市场偏向向高价位位房产的的开发，房产均均价上升升过快，导致消消费极限限的提前前来临，其结果果可能迫迫使房价价回调，继而引引发恐慌慌性抛盘盘。两个个因素所所带来的的后果也也不能不不防。

38、第二部分分 别墅墅市场分分析短期期内，供供大于求求经济济型别墅墅发展势势头良好好一、总体体别墅市市场分析析从松江九九亭、长长宁虹桥桥，到浦浦东康桥桥、松江江佘山，从几十十万元的的联体别别墅，到到几千万万元的独独立式豪豪华别墅墅，今年年，上海海成了不不容置疑疑的别墅墅年。那么，有有限的市市场到底底需要什什么样的的别墅呢呢?相关关数据分分析如下下：(一)别别墅价格格50至1120万万元人民民币的别别墅将成成为当前前上海别别墅市场场的主流流产品，占总样样本的771%；其中，50800万人民民币的占占37.3%，81至至1200万人民民币的占占33.70%。1550万元元人民币币以上的的别墅则则为上海

39、海别墅市市场的高高端性产产品，随随着贫富富差距的的增大，上海成成为世界界的上海海，该价价位的别别墅同样样拥有可可观的市市场群体体。在上上海别墅墅市场的的高端性性产品中中，1551至2200万万人民币币的占66.600%，2201至至3000万人民民币的占占7.440%，3011至5000万人人民币的的占2.10%，5001万人人民币以以上的占占2.330%。而介于于两者之之间的别别墅1221至1150万万人民币币的占110.660%。(二二)别墅墅区域上海海别墅区区域排名名前三位位的是浦浦东金桥桥地区(占211.300%)、康桥地地区(占占20.60%)和虹虹桥别墅墅区(占占17.40%)。2

40、0002年年的上海海别墅市市场区域域性已显显现，浦浦东已成成为别墅墅的热门门区域，而虹桥桥别墅区区因多年年的发展展仍然吸吸引着买买房人，而前几几年兴起起的松江江及闵行行别墅区区(各占占11.60%、111.400%)正正在趋于于饱和。还有沪沪青平别别墅区(占9.60%)和其其它别墅墅区(只只占8.10%)。(三三)别墅墅类型在经经济实力力允许的的条件下下，独立立别墅是是实现别别墅生活活、诠释释自由生生活的首首选；而而连体双双拼和连连排别墅墅因其适适中的价价格，也也受到市市场的一一定青睐睐。在上上海别墅墅市场，各类别别墅占市市场总份份额中的的比例：独立别别墅为665%，连体别别墅为220%，连排

41、别别墅为110%，叠加别别墅为55%。(四四)别墅墅面积1550至2200平平方米的的别墅将将成为当当前别墅墅市场的的主流面面积，即即经济型型别墅的的市场容容量最大大，占样样本别墅墅总量的的43.50%；2001平方方米以上上的别墅墅因其面面积增大大，总价价提高，成为了了社会高高端客层层的实力力选择，其中，2011至3000平方方米的占占29.80%，3001至4400平平方米的的占8.70%，4001至5500平平方米的的占1.90%，5001平方方米以上上的占22.600%。而而1500平方米米以下的的占133.400%。(五五)考虑虑因素在购购买别墅墅15个个考虑因因素中，被列为为最重要

42、要的7大大因素(占总样样本的770.55%)依依次是房房型(占占11%)、物物业管理理(占110.550%)、价格格(占110.440%)、周边边环境和和文化氛氛围(占占10.40%)、交交通(占占10.20%)、绿绿化率和和中心景景观(占占9.880%)、升值值空间和和投资价价值(占占8.220%)。而其其中营销销包装是是人们在在作购房房决策时时最为忽忽略的，这也反反映出当当前购房房人的理理智与专专业。所以，作作为发展展商而言言，营销销包装只只是一种种表现和和广而告告之的手手段，如如果过份份花哨，反而会会丧失一一大批优优质客群群。发展展商应对对7大重重要因素素予以研研究，因因为别墅墅是 HY

43、PERLINK /xxfw/index.htm 房产产的终结结消费，所以房房型、物物业管理理、绿化化率会成成为买房房人特别别重视的的问题；别墅消消费群体体大都为为社会的的成功人人土，因因此极为为看重周周边环境境的层次次与文化化品位；交通与与升值空空间和投投资价值值，是能能充分反反映别墅墅价值和和长远利利益的因因素。(六六)交通通意向该问问题是确确认购买买别墅的的人群对对交通的的判断性性。别墅墅的交通通便利是是以车程程距离来来衡量的的，有887.33%的人人认为半半小时车车程到机机场和市市中心的的别墅为为理想选选择；只只有122.7%的人认认为不符符合自己己挑选中中意别墅墅的要求求，这可可能有两

44、两种原因因：一是是购买人人不是以以私车为为出行交交通工具具；二是是区域性性极强，以某一一区域为为生活工工作中心心，因此此只中意意该区域域内的别别墅项目目。(七七)别墅墅自家花花园要求求设计计该题时时就有意意让被调调研者在在考虑自自己花园园面积时时，同时时也将花花园面积积算进别别墅总价价，从而而保证回回复的客客观性。花园园面积在在2000平方米米以下为为别墅花花园的主主力需求求，花园园是购买买别墅人人群重点点关注的的因素，高出该该市场平平均水平平，将产产生较大大市场吸吸引力。(八八)别墅墅物业管管理别墅墅物业管管理中最最需要突突出的是是安全(占333.600%)、服务全全面(占占29%)和智智能

45、化(占200.1%)，这这三项占占总样本本的822.7%；而发发展商可可以通过过聘请有有品牌的的物业公公司来传传达物业业管理的的专业到到位。在在别墅的的物业管管理中，个性化化反而是是被忽略略的。(九九)别墅墅会所在113个选选择项中中，排在在最前面面的6个个会所设设施依次次是便利利店、健健身中心心、温水水游泳池池、洗衣衣店、网网球场、儿童乐乐园。其其中最为为重要的的是便利利店(占占12.50%)、健健身中心心(占112.220%)、温水水游泳池池(占110.550%)。生活便利利和运动动健身是是购买别别墅的人人群最为为关心的的问题，约占总总样本的的62.8%。作为发发展商而而言，花花最有效效的

46、成本本达到最最需要的的满足是是最明智智的。(十十)别墅墅 HYPERLINK /jjcl/index.htm 装修要求购买买别墅的的人群越越来越希希望别墅墅的装修修不用花花费自己己过多精精力和时时间，所所以对他他们而言言，最好好的选择择是菜单单式装修修。菜单单式装修修占样本本的533%。而而要求精精装修(提包入入住)的的只占229%，不要求求装修(毛坯)的占118%。(十十一)别墅墅车位别墅墅内有一一个私人人车位是是当前上上海别墅墅市场的的基本选选择要求求，而高高价位别别墅二个个室内车车位是必必备的。(十十二)别别墅周边边环境人们们希望别别墅的周周边环境境中最不不能缺少少的设施施(占总总样本的

47、的72.3%)：依次次是医疗疗设施(占177.900%)、商业设设施(占占15.50%)、教教育设施施(占113.880%)、公园园绿地(占122.800%)、体育休休闲中心心(占112.330%)。购买别墅墅的人群群对周边边环境的的要求是是较高的的，如别别墅周围围缺少一一些必备备的设施施时，发发展商可可在别墅墅小区中中引进，或在周周边地区区引进相相关产业业。(十十三)别墅墅卖点首先，在在别墅卖卖点中，最吸引引人的就就是绿化化。在全全面达到到智能化化、感觉觉生活在在森林公公园内、免费设设计大花花园、4400平平方米绿绿地属于于自己、户户有有水景、投资回回报率高高、世界界级物业业管理服服务等前前

48、7大卖卖点中，排列22、3、4位的的都是与与绿化相相关。从从中可得得出购买买别墅的的人群就就是希望望自己拥拥有大片片绿地，且绿色色植物可可供自己己享用，并有人人为其打打理照料料，因此此建议别别墅项目目能在绿绿化上做做出差异异性。其其次，“全面达达到智能能化”和和“世界界级物业业管理服服务”也也是购房房人极为为关注的的方面；近年别别墅中的的“水景景”成为为别墅卖卖点中的的一大亮亮点，而而且也确确实为大大多数人人所接受受，因此此如何在在水景上上进行创创新很重重要。其其三，“投资回回报率高高”，在在上海成成为世界界的上海海后，该该卖点显显得尤为为耀眼，别墅在在上海的的投资价价值被众众多非上上海人看看

49、重；“邻居物物业是高高品质国国际社区区”，别别墅的购购买者认认为择群群而居是是代表了了一种生生活方式式，因此此在购房房时，他他们更愿愿意选择择住在已已成一定定区域规规模和品品质的地地方。二、上海海别墅明明显供过过于求20022年上海海别墅共共上市楼楼盘766个，别别墅开发发用地总总面积达达2.886万亩亩，开发发面积共共5488.088万平方方米。占占地约119000万平方方米，到到20002年底底，上海海别墅保保有量约约8500万平方方米。据据分析，近几年年上海别别墅的供供应量呈呈逐年上上升之势势：20000年年别墅新新盘供应应数量占占市场供供应总量量的122%，220011年上升升为166

50、%，220022年则上上升到118.55%。根根据预测测，上海海每年的的别墅需需求量一一般在1150至至2000万平方方米。最最多不会会超过上上海房地地产市场场总需求求量的110%，从目前前的实际际数字来来看，上上海别墅墅市场显显然已出出现警示示信号：别墅市市场的供供应量迅迅速放大大已出现现了供过过于求的的现象。从别墅楼楼盘区域域分布来来看，220022年上海海市在别别墅楼盘盘约1880个，主要集集中在闵闵行、浦浦东、松松江、青青浦、长长宁，这这5个区区域别墅墅总量约约占全市市供应量量的955%左右右，从价价格分布布的供求求关系来来看，目目前上海海市场的的别墅较较多集中中在1000万-2000

51、万元的的价格段段，占到到了供应应总量的的45.5%，其次是是总价在在2000万-3300万万元的中中高档别别墅，占占总量的的17.5%，而总价价在1000万元元以下的的经济型型别墅和和总价在在3000万元以以上的豪豪华别墅墅分别为为15%和122%。三、上海海中档别别墅竞争争加剧根据上海海别墅指指数办公公室20003年年3月份份的指数数报告，上海别别墅指数数达到110122点，比比一月基基期上涨涨12点点，上涨涨比例约约1.22%。而而且从调调查的结结果来看看，上海海别墅主主要分布布在：闵闵行（包包括奉贤贤）、青青浦、松松江、长长宁、浦浦东（包包括南汇汇），这这5个区区域的别别墅总量量约占到到

52、全市供供应量的的95%。上海海20002年全全年上市市别墅总总量约5540万万平方米米，占地地约19900万万平方米米。目前上海海别墅的的供应量量呈两头头小中间间大的状状况，而而别墅的的需求则则呈两头头大中间间小的形形式，因因此上海海中档别别墅的竞竞争最为为激烈。上海本本地客户户需求是是对经济济类别墅墅的有力力支撑，而外来来购房者者则会带带来高端端别墅的的旺盛需需求。从20002年上上海市在在售的约约1800个别墅墅楼盘分分析，上上海西南南区域将将进饱和和，中心心区域缺缺乏发展展空间，嘉定等等区在逐逐步发展展，东北北区域发发展受限限制，因因此浦东东和松江江将成为为别墅未未来发展展的主要要区域。

53、上海未未来的富富人区很很可能会会出现在在松江的的佘山和和杨浦区区的复兴兴岛等一一些地区区。四、上海海经济型型别墅供供不应求求有关数据据表明，这两年年上海别别墅均价价以每年年11%的涨幅幅攀升，高于全全市住宅宅均价涨涨幅，而而别墅类类物业销销售面积积也已接接近住宅宅开发总总面积的的三分之之一。别别墅楼盘盘在上海海房地产产市场开开发和销销售占有有率的大大幅上升升，使人人惊呼：上海别别墅的春春天真的的已经到到来了吗吗？资料显示示，目前前上海市市别墅开开发用地地近2万万亩，平平均每个个项目的的占地面面积在110万平平方米左左右；以以容积率率0.77计算，近两三三年内，上海别别墅市场场的供应应量将达达到

54、9440万平平方米，这还没没有计算算近两年年内新批批土地的的潜在供供应量。所以，要在两两三年内内消化掉掉近千万万平方米米的新建建别墅，那么平平均每年年必须卖卖掉3000多万万平方米米，即11万套以以上。而而短期内内的需求求是多少少呢？据据中房指指数办公公室的一一项调查查数据分分析，在在购房者者中只有有5%的的家庭会会选择别别墅物业业，照此此推算上上海的别别墅年需需求量就就只在776000套左右右。显然然，短期期供应量量的增长长速度已已超过了了需求量量的增长长速度。从价格分分布的供供求关系系来看，目前上上海市场场的别墅墅较多集集中在11002000万元的的价格段段，占到到了供应应总量的的46%。

55、其次次是总价价在20003300万万元的中中高档别别墅，占占总量的的17%。而总总价在1100万万元以下下的经济济型别墅墅和总价价在3000万元元以上的的豪华别别墅分别别为155%和112%。需求方面面，来自自权威机机构的数数据显示示，20001年年上海别别墅市场场的消化化结构分分布为3300万万元以上上的豪华华别墅占占0.004%；10003000万元元的占22.3%，1000万元元以下的的占977.666%，别别墅各个个档次的的供求比比显示其其严重失失衡。究竟哪些些人是上上海别墅墅的买家家？上海海市房地地产交易易中心的的一项调调查表明明，目前前在上海海别墅的的购买群群体中，上海籍籍仅占33

56、1.22%，国国内其他他地区的的购买者者占了225%，港、澳澳、台同同胞则占占了近330%，余下的的为外籍籍人士购购买。根据发达达国家经经验，一一般来说说，住宅宅消费分分为4个个阶段：第一阶阶段，人人均GDDP30000美美元以下下为解困困期；第第二阶段段，人均均GDPP30000美元元80000美美元为数数量发展展期；第第三阶段段，人均均GDPP达到880000美元15，0000美元为为质量期期；第四四阶段，人均GGDP超超过155，0000美元元为个性性舒适期期，即别别墅概念念。上海海正处于于第二阶阶段，别别墅市场场也处于于初步发发展阶段段向成熟熟市场迈迈进的过过程中，能够消消费别墅墅的本

57、地地客户数数量和青青睐上海海别墅物物业的境境外及外外地客户户越来越越多，使使得上海别别墅市场场购买力力不断提提升，购购买物业业的能量量级也逐逐渐提高高，中高高档次别别墅渐成成为市场场主力。五、20003年年上海别别墅市场场动向1.开发发商追求求别墅开开发的多多功能作作用，尽尽量使别别墅达到到居住、休闲、度假乃乃至旅游游和“收藏”保值兼兼有的标标准，使使别墅开开发更趋趋完善。2.普遍遍降低小小区容积积率，从从以往的的0.33将至00.3以以下，同同时扩大大私家花花园面积积，从以以往的几几十平方方米扩至至20000平方方米。3.开发发商乐意意开发人人工水景景，但消消费者普普遍排斥斥人工水水景，主主

58、要担心心由此而而提升房房价和物物业管理理维修费费用。4.别墅墅市场档档次拉大大，客户户日益细细分，呈呈现多极极化消费费趋势。别墅中中的极品品和经济济型产品品有“两头热热”现象。5.重视视建筑内内部功能能布局和和新材料料配置。以往仿仿照欧式式风格的的室内空空间和功功能布局局不适合合国内市市场的习习惯，目目前开发发商已从从注重建建筑外部部式样进进一步转转向室内内设计。至于新新材料新新技术的的应用，在别墅墅开发中中已普遍遍应用。六、未来来预期1、别墅墅价格在在未来几几年时里里仍会呈呈稳步上上升趋势势。受别别墅需求求的强有有力支撑撑以及土土地供应应的受限限，虽然然有银行行通过加加大豪华华住宅首首付款比

59、比例等别别墅需求求的抑制制因素，但预计计别墅价价格在未未来几年年里仍会会呈稳步步上升趋趋势。220022年虽已已过去，别墅市市场及消消费者也也渐趋成成熟，但但别墅的的热潮方方兴未艾艾，中高高档别墅墅供应热热潮继续续维持。最近国国土资源源部出台台的关于于限制别别墅型土土地供应应的政策策必然使使未来别别墅供应应受限，刺激一一部分原原定位于于普通别别墅项目目转向中中高档别别墅，加加入争夺夺现有的的中高端端客户竞竞争行列列中来。办公型型别墅、旅游型型别墅及及分时度度假别墅墅形态的的不断涌涌现也会会在一定定程度上上引导和和刺激别别墅需求求的放量量。加上上别墅居居住观念念的变化化，使居居住者更更追求别别墅

60、周边边的环境境及舒适适，而不不仅仅是是形态和和超大面面积，从从而未来来别墅开开发的容容积率也也会不断断下降，进一步步拔高别别墅单价价。2、经济济型及高高端别墅墅需求旺旺盛，中中端别墅墅市场竞竞争会更更加激烈烈。上海海本地客客户需求求的放量量将对经经济型别别墅是利利好因素素，而部部分追求求享受的的外来和和本地超超高收入入者也将将给为数数不多的的高端别别墅带来来旺盛需需求。竞竞争相对对激烈的的将是供供给量不不少的中中端别墅墅市场。3.从别别墅未来来发展区区域来看看，浦东东及松江江最为看看好。浦浦东凭借借十多年年的开发发开放和和经济发发展、四四个功能能区的建建设、国国际机场场的东移移、世博博成功申申