上海黄埔区四川路写字楼项目市场报告

1、上海黄埔埔区四川川路写字字楼项目目市场报报告一、20004年年89月上上海办公公市场分分析（根根据最新新交易数数据）1、最新新情况综综述20044年8月月和9月月份，上上海办公公楼总共共成交了了13336套，计20002880.33平方米米，交易易金额达达到了33189956.6万元元，成交交均价为为159925元元/平方方米。其其中，88月份实实现交易易4299套，7447722.4平平方米，11552099.5万万元，均均价1554088元/平平方米；9月份份实现交交易9007套，12555088.1平平方米，20331188.3万万元，均均价1661844元/平平方米。从数据来来看，无无

2、论是成成交套数数、成交交面积还还是交易易金额，9月份份的交易易量都较较8月份份有大幅幅增长，其中办办公楼套套数增长长了1111.44%，建建筑面积积增长了了67.9%，交易金金额增长长了766.3%。表1889月月交易数数据比较较面积（平平方米）套数金额（万万元）8月863554.6650917111949月1139925.98271477762合计2002280.5133663189957 从从上述的的数据我我们可以以看出，在住宅宅和酒店店式公寓寓产品相相继经过过其价格格的高涨涨阶段之之后，写写字楼产产品正逐逐渐成为为上海房房地产市市场的焦焦点。我我们预计计，在未未来相当当长一段段时期内内，

3、写字字楼市场场将由理理性兴旺旺转向繁繁荣。2 区区域分析析表2上上海市各各区办公公楼交易易数据区县建筑面积积（平方方米）套数成交金额额（万元元）单价（元元/平米）浦东4565581961040070227993徐汇349009185526997150996静安328999253521991158664长宁211445122244881115778黄浦18499092337994179337虹口15722524913744587411卢湾14099788214996152449普陀82677847269987933闸北516554067877131441杨浦29733241984466733金山

4、752130140000松江203214370677总计2002281133663189957158994上海市办办公楼市市场集中中度依然然很高，传统的的市中心心三区（静安、黄浦和和卢湾）及其周周边区县县（浦东东、徐汇汇、长宁宁、虹口口）占据据了办公公楼市场场的主要要份额。这七个个区无论论是在交交易面积积，还是是在成交交金额上上都一路路领先，而且七七者合计计总量均均超过了了90%。而宝宝山、奉奉贤、闵闵行、嘉嘉定、南南汇、表表浦和崇崇明六区区则在88、9月月没有交交易。3交易易面积分分析从交易面面积来看看，89月份份，办公公楼成交交面积占占前五位位的依次次是：浦浦东新区区、徐汇汇区、静静安区、

5、长宁区区和黄浦浦区，前三名名份额合合计为556.77%，前五五名份额额合计为为76.4%，如果算算上虹口口和卢湾湾区，则则这七个个区交易易面积占占了整个个上海市市的九成成以上。4成交交金额分分析从交易金金额来看看，89月份份，排名名前三位位的依然然是浦东东新区、徐汇和和静安，这与交交易面积积排序一一样,紧紧随其后后的是黄黄浦、长长宁和卢卢湾区，前三名名所占比比例合计计为655.5%，前五名名合计为为83.8%。原因说明明：浦东东新区由由于交易易体量远远大于其其他区县县，因此此在交易易金额上上继续保保持大幅幅领先。而长宁宁和黄浦浦、虹口口和卢湾湾这两组组交易面面积相近近区县对对比来看看，由于于黄

6、浦、卢湾是是传统的的市中心心区，土土地资源源稀缺导导致了房房价高启启，目前前即使是是住宅项项目，这这两区范范围内也也难觅单单价万元元以下的的楼盘了了，因此此较高的的均价使使黄浦、卢湾三三区的交交易金额额分别超超过了长长宁和虹虹口。5平均均单价从成交单单价来看看，910月月份，浦浦东以陆陆家嘴金金融贸易易区为依依托的办办公楼价价格一骑骑绝尘，以2331555元/ m2的单价价雄居榜榜首，将将其他区区县远远远抛在了了后面，每平米米高出第第二名长长宁区552100元之多多。本期期在单价价上排名名第二的的长宁区区以虹桥桥高级商商务区为为中心，单价达达到了1179445元/ m22，紧随随其后的的是静安

7、安、卢湾湾和徐汇汇，单价价依次为为158820元元/ mm2、150096元元/ mm2、121141元元/ mm2。具体体见图33。原因说明明：本期期浦东办办公楼市市场的单单价如此此之高，除了作作为金融融贸易中中心受到到大量外外资企业业的追捧捧外，另另一个重重要原因因是浦东东区新上上市了一一个天价价楼盘。东昌滨滨江园是是8月下下旬新市市的一个个4层办办公楼，平均单单价达到到了5884999元/ m2，这比比同期第第二名的的天安中中心大厦厦高出了了近3000000元/ m2，跟目目前上海海市办公公楼1660000万元/ m22的均价价相比，绝对是是一个天天价。浦浦东新区区除东昌昌滨江园园以外的

8、的办公楼楼交易均均价仅为为145545元元/ mm2，由此此可见东东昌滨江江园对本本期浦东东写字楼楼市场价价格的拉拉升幅度度。6、单价价分析表3上上海市889月月办公楼楼单价区区间分布布表单价分段段建筑面积积（平方方米）套数成交金额额（万元元）100000390992.66429339220.22100000150000597111.55396731882.33150000190000783007.553881295528.2190000231668.99123823225.99合计2002280.5133663189956.6本报告期期间，上上海市办办公楼市市场单价价两极分分化现象象明显，单

9、价最最高的东东昌滨江江园达到到了5997733元/平平方米的的天价，而最低低单价仅仅有40000元元/平方方米。我我们将所所有交易易个案的的单价按按价格区区间排序序分类。从图4图6来来看，本本月单价价分布有有以下特特点：无论是建建筑面积积还是成成交金额额，本期期的需求求高峰都都出现在在150000190000元元/平方方米这个个区间里里，分别别占总量量的399.1%和40.6%。单价60000元元/平方方米以下下的需求求量很少少，基本本都在金金山等这这些非市市中心区区县。在在600001150000元/平方米米这一区区间内需需求的分分布比较较平均，一般在在3%6%之间，150000元元/平方方

10、米以下下的交易易量，建建筑面积积和成交交金额分分别占总总量的449.33%和33.6%。190000元/平方米米以上的的划为高高价写字字楼需求求急剧下下降，每每一个千千元段内内的需求求都这一一价位段段的需求求都在22%以下下，合计计来看，建筑面面积和交交易金额额分别占占总量的的11.6%和和25.8%。这一价价位段的的需求面面积虽然然只占了了一成，但是由由于价格格高昂，成交金金额也占占了1/4强。7、总价价分析表4上上海市889月月份办公公楼单套套总价分分段比较较总价（万万元/套）建筑面积积（平方方米）比例套数比例成交金额额（万元元）比例1000362445.1118.11%54140.55%

11、336994.6610.66%10050001079970.753.99%69952.33%1607774.650.44%5000560664.7728.00%967.2%1244487.439.00%合计2002280.5100.0%13366100.0%3189956.6100.0%在本报告告期内，上海市市办公楼楼交易的的单套总总价变动动范围也也很大，单套价价格最高高的依然然由东昌昌滨江园园的一栋栋整体销销售的办办公楼创创造，由由于面积积较大，总价达达到了1169998万元元，总价价最低的的仅为222万元元，位于于杨浦区区。我们们将交易易记录按按价位段段排序，得到表表4及图图7。从上图来来

12、看，办办公楼总总价分布布有以下下特点：总价和需需求套数数呈明显显的负相相关性，即总价价越高，需求量量越少。总价需求求量最大大的还是是1000万元/套以下下价位段段，1000万元元/套以以下的需需求量为为5411套，点点全部交交易的440.55%，这一价价位段的的楼宇单单套面积积大多都都在4001000平方方米之间间，因此此建筑面面积和交交易金额额比例都都不是很很高，分分别仅占占总量的的18.1%和和10.6%。总价在11005000万元之之间各个个价位段段的需求求也较大大，合计计交易套套数达到到了6999套，占总量量的522.3%，由于这这一价位位段的单单套平均均面积在在1500平方米米左右，

13、因此总总的建筑筑面积和和交易金金额比例例均超过过了一半半，分别别占总量量的533.9%和500.4%。总价超过过5000万的需需求急剧剧下降，总交易易套数仅仅有966套，占占总量的的7.22%。8、办公公楼单套套面积、单价及及总价的的相关性性分析表5办办公楼单单套面积积、单价价和总价价相关性性比较单套面积积（平米米/套）平均面积积(平方米米/套）单价（元元/平方米米）总价（万万元/套）1000671243398410020001451428892072003000250146330366300400037014799554740050004461729997725000823241446198

14、77合计150159225239从图8来来看，办办公楼交交易的单单套面积积、单价价和总相相互之间间呈现明明显的正正相关性性，即单单套需求求的面积积越大，则单价价越高、相应的的总价也也越高。原因分析析：这是是因为公公司的规规划与办办公面积积需求呈呈正比，即公司司人数越越多，需需要的办办公面积积自然也也越大，而公司司规模越越多，实实力越雄雄厚，为为了向公公众传达达公司的的良好形形象，他他们对办办公楼的的品质要要求也会会越高，这自然然会提高高了办公公楼的成成本及无无形成本本，因此此这大公公司购买买的办公公楼往往往单价很很高。大大面积加加上高单单价，自自然造成成了较高高的单套套总价。9、89月办办公楼

15、交交易前十十排名表6上上海市889月月办公楼楼销售面面积排名名排名名称区县地址销售面积积（平方方米）1金鹰大厦厦浦东新区区民生路1874432国际丽都都城J静安区新闸路1795573中海大厦厦卢湾区淮海中路路1409974港泰广场场黄浦区延安东路路1335515东昌滨江江园浦东新区区浦明路875116飞洲国际际广场徐汇区零陵路771227上海之俊俊大厦徐汇区斜土路770998徐汇苑大大厦徐汇区中山南二二路761119同达创业业大厦长宁区天山路7312210上海四季季沙龙虹口区新市南路路71855从上表可可以看出出，上海海办公楼楼大盘的的成交集集中在浦浦东、徐徐汇等区区域，特特别是金金鹰大厦厦，

16、由于于其独特特的地理理位置和和较为合合理的楼楼盘定位位，稳居居销售面面积排行行的第一一名。表7上上海市889月月办公楼楼销售金金额排名名排名名称区县地址成交金额额（万元元）1东昌滨江江园浦东新区区浦明路5119932国际丽都都城J静安区新闸路3294433金鹰大厦厦浦东新区区民生路2982214港泰广场场黄浦区延安东路路2300005中海大厦厦卢湾区淮海中路路2149966飞洲国际际广场徐汇区零陵路1540017徐汇苑大大厦徐汇区中山南二二路1217778同达创业业大厦长宁区天山路972559达安城66号房静安区石门二路路9037710上海之俊俊大厦徐汇区斜土路86755从上表可可知，办办公楼

17、销销售金额额的前几几位大多多被浦东东的楼盘盘所包揽揽，这主主要是因因为东昌昌滨江园园的超高高单价所所致。而而金鹰大大厦在889月的的销售回回款达到到2.99亿，销销售形势势较好。表8上上海市889月月办公楼楼单价排排名排名名称区县地址单价（元元/平米）1东昌滨江江园浦东新区区浦明路5849992天安中心心大厦黄浦区南京西路路2875583海通证券券大厦黄浦区广东路2435574中福现代代城黄浦区山东中路路2412215南证大厦厦静安区南京西路路2166646飞洲国际际广场徐汇区零陵路1997707御华名苑苑长宁区愚园路1886658上海中融融大厦浦东新区区浦东南路路1881179谷泰滨江江大厦

18、黄浦区中山南路路18500210均瑶国际际商务徐汇区肇嘉浜路路183990从上表可可知，目目前沪上上在售办办公楼前前十名的的价格底底线大约约在1880000元/平平方米左左右。我我们也可可以看到到，均价价前十名名的楼盘盘之间的的价格落落差比较较大。除除去价格格超高的的东昌滨滨江园以以外，第第二名（天安中中心大厦厦）与第第十名（均瑶国国际广场场）的价价格落差差达到1100000元/平方米米。二、上海海整体甲甲级办公公市场综综述1、现状状概述根据我们们的调查查显示，上海市市每年的的甲级写写字楼供供应量基基本维持持在200300万平方方米左右右。但就就目前情情况看，由于浦浦西商务务区域可可出租的的空

19、间已已经很小小，黄浦浦区和长长宁区最最近建成成的项目目将继续续成为市市场的焦焦点，这这些项目目中许多多已经接接近全部部出租。考虑到今今年供应应的紧张张以及今今年上半半年3.8%的的增长，上海一一类和二二类地区区的租金金价格全全年预计计将增长长10%15%。从长期看看，今年年年底开开始的供供应浪潮潮将一定定程度的的减轻市市场的紧紧张程度度。我们们预测从从20004年到到20005年，每年大大约有1100万万平方的的中高级级写字楼楼投放市市场，其其中很大大一部分分集中在在陆家嘴嘴。从微观方方面来看看，瑞安安企业大大道 项目的的入市，对缓解解20004年1季度上上海甲级级写字楼楼市场供供给并没没有提

20、供供多少帮帮助，浦浦西主要要办公区区域写字字楼供给给仍然紧紧缺，需需求市场场旺盛，尤其是是那些需需要大面面积办公公场地的的公司，其选择择范围局局限，因因此来福福士广场场和 企业大大道的多多数办公公空间就就已被预预订。浦浦西多数数高档写写字楼空空置率很很低，租租金微幅幅上调。陆家嘴嘴地区的的写字楼楼由于受受到需求求持续的的消弱，租金微微幅下调调。因此此，20004年年二季度度上海甲甲级写字字楼平均均租金较较20004年一一季度微微幅增长长了3.7%, 达到到0.700美元/天/平方米米。 2、需求求分析甲级写字字楼在220044年2季季度的吸吸纳量有有很明显显增长，由于公公司先后后搬进早早前已承

21、承租了的的预租楼楼面的新新建成写写字楼。对整体体城市而而言，跟跟上个季季度的7729000平方方米吸纳纳量比较较，第二二季度的的吸纳量量约为11153300平平方米。大部分分的吸纳纳仍旧集集中在浦浦西大约约为10006000平方方米，浦浦东已从从上一季季度的负负吸纳量量恢复至至本季度度147700平平方米的的正吸纳纳量。写写字楼在在本季度度大约占占据了1147000平方方米。浦浦东增加加的吸纳纳量主要要是一些些迁居的的租客，包括GGeneerall Mootorrs、IItocchu和和Praaxaiir。公司写字楼区域建筑面积积（平方方米）摩托罗拉拉来福士广广场黄浦12000Ken ma t

22、suu来福士广广场黄浦12000Dawaa Seecurritiies震旦广场场陆家嘴20000Fordd上海信息息大楼陆家嘴80000AXA腾飞科技技徐汇12000Dow Cheemiccal企业大道道卢湾27000Reguus企业大道道卢湾200003、新增增供应新近落成成的甲级级写字楼楼腾飞科科技大厦厦和东方方众鑫大大厦已于于20004年22季度进进入租赁赁市场，伴随这这些新写写字楼的的落成，上海甲甲级写字字楼总的的供应量量到6月月底已经经达到3350万万平方米米。东方众鑫鑫大厦坐坐落于南南京西路路，是静静安区过过去两年年落成的的甲级大大厦，为为该区提提供了3325779平方方米的写写字

23、楼楼楼面，由由于交通通便利，该写字字楼预租租情况理理想。徐汇区腾腾飞科技技市场放放出的面面积大约约为2442000平方米米，徐汇汇区所有有写字楼楼的总存存量为33004400平平方米他他是在下下几个月月内完成成的写字字楼的其其中一个个。4、空置置率分析析日益增加加的需求求和新增增供应的的弥补，使得上上海甲级级写字楼楼在044年1季度的的空置微微幅降低低。与上上季度空空置率为为11.5相相比较，本季度度末全市市的平均均空置率率达到111.11，空空置面积积为400.6万平方方米。由由于本季季度企业业大道投投入市场场，在浦浦西的平平均空置置率从上上季度的的8.44微升升到100.1。该物物业所在在

24、卢湾区区的平均均空置率率在三月月底为116.99，比比03年4季度增增加了110。企业大大道800的办办公空间间已经被被预定，如果包包括这个个项目，卢湾区区空置率率可能更更低。当当来福士士广场开开始满租租，黄浦浦区的空空置率从从上季度度的155.6降至111.77。与与浦西隔隔着一条条江的浦浦东，持持续消弱弱的需求求，以至至于甲级级写字楼楼的平均均空置率率保持稳稳定在113.66。5、租金金价格分分析在浦西持持续的强强劲需求求、企业业大道和和来福士士广场的的高额租租金，推推动了220044年1季度上上海甲级级写字楼楼市场的的平均租租金报价价微幅上上升，全全市租金金报价较较上季增增长了11.1%

25、，达到到0.667美元元/天/平方米米。其中中浦西的的租金较较上季度度增长了了3.11%，达达到0.66美美元/天/平方米米。浦东东本季度度的需求求市场变变弱，甲甲级写字字楼平均均租金从从去年的的二季度度开始持持续下降降，本季季度较上上季度下下降4.4%至至0.667美元元/天/平方米米。在个个别区域域中，由由于受到到企业大大道项目目上市，致使卢卢湾的租租金水平平增长幅幅度最大大，卢湾湾的平均均租金报报价较上上季度增增长了113.11%，达达到0.77美美金美元元/天/平方米米。在浦浦西的多多数区域域，1季度，以1%-2%的比较较适中的的幅度增增长。尽尽管本季季度的收收益很大大，但是是值得关关

26、注的是是租金的的报价比比实际成成交价高高出100-200%，在在一些高高额房产产中，甚甚至更高高。从具体区区域看，陆家嘴嘴地区基基本是每每平方米米每天11美元，南京西西路和南南京东路路较好的的地段为为0.99美元，徐家汇汇为0.6到00.8美美元，虹虹桥古北北为0.7到00.8美美元，卢卢湾淮海海路为00.7到到0.99美元。与本季度度坚挺的的租金相相比，销销售市场场有限的的需求导导致销售售价格较较上季度度适度的的下降了了3.，目前上上海写字字楼售价价的平均均价格在在210000元元/平方米米左右。6、市场场展望20077年上海海甲级写写字楼掀掀起新的的供应热热潮20022年底至至20003年

27、初初，政府府批出了了大量办办公楼土土地，按按照新写写字楼年至年的建建设周期期计，220066至20007年年又将是是新一轮轮供应热热潮。预预计至220077年底，陆家嘴嘴核心区区域将有有万平平方米甲甲级办公公楼供应应，静安安区万平方方米，卢卢湾区万平平方米，徐汇区区万平平方米，黄浦区区万平平方米，虹桥万平方方米，上上海甲级级办公楼楼的新增增供应面面积总计计将达万万平方米米。相比比今天，甲级办办公楼总总量不过过万平方方米，这这三四年年增长将将达。到到时租金金所受到到的压力力是可以以预见的的。市场需求求量大幅幅增长尽管至220077年，上上海甲级级办公楼楼的新增增供应将将达2330万平平方米，三年

28、供供应量增增幅将达达70%。不过过，中国国入世，上海市市政府推推出的跨跨国企业业地区总总部的优优惠政策策及20010年年世博会会三方面面因素将将构成上上海甲级级写字楼楼需求的的强劲原原动力。根据WTTO协议议，外资资金融机机构在华华经营的的种种限限制将于于20007年前前逐步取取消。伴伴随着商商业银行行、投资资银行、保险、电信及及商业运运输等行行业的市市场限制制取消，这些行行业的外外资机构构势必要要建立各各种类型型的办事事处，一一旦展开开业务，对包括括写字楼在内内的商业业用房面面积产生生更大需需求。于此同时时，甲级级写字楼楼成了继继住宅和和商铺之之外的又又一个热热门投资资品种。尤其是是来自江江

29、浙的民民间资本本，对上上海甲级级写字楼楼表现出出极大的的热情，直接推推动了甲甲级写字字楼售价价的大幅幅上涨。租金水平平将会经经历先上上升后回回落的趋趋势从去年到到20005年，由于期期间写字字楼的新新增供应应量不足足，需求求量上升升，租金金水平保保持了持持续攀升升。而预预计到了了20006年，随着写写字楼会会有大量量新的供供应量涌涌现，租租金将会会重新面面临下调调的压力力。本案所处处区域介介绍本案地处处四川路路、九江江路口，位于黄黄浦区域域内。城区面积积黄浦区面面积122.855平方公公里，占占全市面面积的00.2%，虽然然黄浦区区所占市市区面积积比重较较小，但但其在经经济发展展方面起起着相当

30、当大的作作用，有有着相当当高经济济地位。 行政区划划黄浦区行行政区划划为9个个街道共共1900个居委委会。二二年七月一一日，经经国务院院批准，上海市市委、市市政府决决定原黄黄浦、南南市两区区撤二二建一，建立新新的黄浦浦区，对对于实现现优势互互补、资资源整合合提供了了更广阔阔的空间间，为重重塑功能能、增强强经济实实力创造造了条件件。人口全区人口口总数为为68.6万人人。交通状况况黄浦区交交通四通通八达。人民广广场是上上海市内内重要的的交通枢枢纽，设设有通往往市内各各主要地地点的公公交线路路，并且且也是上上海目前前唯一的的地铁中中转站，地铁一一号线、二号线线在此交交汇。加加之南浦浦大桥、延安路路遂

31、道、延安路路高架、内环线线高架、南北高高架以及及复兴东东路、西西藏南路路、陆家家浜路等等主要道道路构成成了快速速、便捷捷的立体体交通网网络区域规划划“十五”期间，黄浦区区将逐步步实施包包括外滩滩地区、南京路路地区、人民广广场地区区、老城城厢地区区，南部部市中心心现代化化聚居区区这五个个地区的的功能完完善和升升级，启启动一批批道路交交通、市市政基础础设施、旧区改改造和绿绿化建设设项目。其中包括括建设明明珠线二二期南浦浦大桥和和西藏南南路两个个站点，复兴东东路越江江隧道，杨浦轨轨道交通通延伸等等设施，全面改改造8 万平方方米的延延安中路路生态景景观绿地地，建设设外滩沿沿江景观观绿地，建设沿沿中华路

32、路、人民民路内侧侧的老城城厢环城城道路敞敞开式绿绿化环，构筑一一条长达达50000米的的环城绿绿色旅游游走廊。与此同时时，新黄黄浦区将将逐步拆拆除近1180 万平方方米旧房房，在老老西门、董家渡渡地区近近53公公顷的城城市景观观与城市市生态统统一协调调，成为为满足221世纪纪居民不不同层次次物质和和文化生生活需要要的市中中心现代代化聚居居区。为支持黄黄浦区政政府绿环环建设项项目及市市中心现现代化聚聚居区等等重点项项目的建建设，农农行、建建行、交交行及上上海银行行为其提提供总金金额100亿元左左右的贷贷款授信信额度。这无疑疑给发展展中的黄黄浦及黄黄浦南部部的住宅宅业注入入了新的的活力。经济发展展

33、黄浦区是是上海经经济发展展速度较较快的区区域。改改革开放放使黄浦浦区加快快了经济济发展的的速度。外商、外省市市在该区区投资活活跃，中中外大企企业、大大集团、大公司司纷纷入入驻黄浦浦，形成成区域经经济新的的增长点点。全区区经济运运行质量量在市场场竞争中中明显提提高，城城区面貌貌发生了了显著变变化，新新建的一一批现代代化的商商办综合合楼、公公寓住宅宅楼拔地地而起，形成城城市亮丽丽的新景景观。 20033年全年年实现增增加值887.110亿元元，比上上年增长长12.1%。其中，第二产产业增加加值8.41亿亿元，下下降0.5%，占全区区增加值值比重99.7%；第三三产业增增加值778.669亿元元，增

34、长长13.6%，占全区区增加值值比重990.33%。（附表表1）全年实现现增加值值87.110亿元元同比上年年增长12.11%第二产业业增加值值8.411亿元同比上年年下降0.5%占全区增增加值比比重9.7%第三产业业增加值值78.669亿元元同比上年年增长13.66%占全区增增加值比比重90.33%（附表11）20033年该区区商业稳稳步增长长。实现现商业（含餐饮饮业）增增加值330.557亿元元，比上上年增长长10.0%。商业（含餐饮饮业）销销售（营营业）收收入3441.995亿元元，比上上年增长长7.22%。其其中：批批发和零零售业销销售额3325.69亿亿元，餐餐饮业营营业收入入16.

35、26亿亿元。全全年社会会消费品品零售额额1333.577亿元，比上年年增长11.6%。其中中，吃的的商品零零售额227.443亿元元，比上上年下降降8.33%；穿穿的商品品零售额额28.44亿亿元，比比上年增增长166.9%，用的的商品零零售额777.332亿元元，比上上年增长长0.44%。房地产市市场有序序发展。实现房房地产业业增加值值12.59亿亿元，比比上年增增长188.3%。房地地产开发发投资662.334亿元元，比上上年增长长4.88%。施施工面积积3411.2万平方方米，比比上年增增长1.6%；竣工面面积911.5万平方方米，比比上年增增长3.3%。区域内内商品房房销售建建筑面积积

36、61万万平方米米，比上上年下降降12.9%，商品房房销售额额65亿亿元，比比上年增增长666.7%。（附表表2）房地产业业增加值值12.559亿元元同比上年年增长18.33%房地产开开发投资资62.334亿元元同比上年年增长4.8%施工面积积341.2万平平方米同比上年年增长1.6%竣工面积积91.55万平方方米同比上年年增长3.3%商品房销销售建筑筑面积61万平平方米同比上年年下降12.99%商品房销销售额65亿元元同比上年年增长66.77%（附表22）案名区域地址写字楼租租价（元/平平米/天）可供应面面积楼层物管费用用（元/平平米/天）海洋大厦厦黄浦延安东路路5500号6.313000平方

37、米米2125仙乐斯广广场黄浦南京西路路3888号5.417255平方米米3929汇金大厦厦黄浦汉口路5515号号3.2938平平方米2225工商联大大厦黄浦延安东路路55号号2.815000平方米米302.188外滩122号黄浦中山东路路12号号6.622600平方米米530来福士广广场黄浦西藏中路路2688号821988.899平方米米5132海通证券券大厦黄浦广东路6689号号6.215500平方米米3525中区广场场黄浦黄陂北路路2277号5.717255平方米米2627联谊大厦厦黄浦延安东路路1000号4.1930平平方米3025东银大厦厦黄浦北京东路路6899号3.315333平方米

38、米3025峻岭广场场黄浦成都北路路5000号2.913000平方米米3825中福大厦厦黄浦九江路6619号号3.514866平方米米268.366中外运大大厦黄浦福建中路路1888号3.8680平平方米3318项目区域域在租楼楼盘一览览表从上表中中我们可可以看出出：目前该区区域的写写字楼市市场，租租赁市场场主要以以高档写写字楼物物业为主主，受区区域经济济的支撑撑影响，其租赁赁价格也也一直居居高不下下。该区域楼楼盘的物物业管价价格从另另一个层层面反映映出了该该区域的的产品价价值以及及入驻企企业的支支付能力力。目前该区区域市场场的写字字楼产品品，面积积分割都都较大，都在6600平平方米以以上，也也

39、就是说说，客户户单笔交交易将至至少去化化半个楼楼层。区域租赁赁市场分分析租赁价格格分析【分析】有上图图分析可可知，目目前该区区域内的的各办公公类物业业的租金金主要集集中在33-4元元/平方方米/天天和6-8元/平方米米/天这这两个价价格区间间段之间间；基本本反映出出了该区区域市场场内目前前正在进进行商业业化运营营的办公公楼物业业的格局局分布。这两个个价格段段所针对对的客户户群体完完全不同同，但受受区域经经济因素素的强有有力支撑撑，该区区域的需需方市场场对其的的租赁价价格又较较强的俄俄价格承承受能力力。可供应物物业面积积分析【分析】有上图图分析可可知，目目前该区区域内的的各办公公类物业业租赁,供

40、方市市场主要要以推出出大面积积的办公公物业为为主,主主力面积积主要在在15000平方方米之间间,最小小的面积积分割也也达到了了6000平方米米,也就就意味着着客户单单笔交易易最少也也得吸纳纳近半个个层面的的面积,相信这这样的运运营成本本只有具具备一定定规模的的大型企企业才会会考虑.项目区域域在售楼楼盘一览览表楼盘名称称区域地点价格物业管理理费销售状况况发展商交屋时间间银晨数码码大厦(海通证证券大厦厦)黄浦云南中路路88号号/北海海路2000号290000元/平方米米25元/平方米米/月90%上海谷元元房地产产开发有有限公司司20033/3安基广厦厦地王中中心黄浦浙江中路路5355号190000

41、2200000元/平方米米6元/平平方米/月70%上海弘峰峰房地产产开发有有限公司司20044/100新黄浦金金融大厦厦黄浦南京东路路61号号200000元/平方米米17元/平方米米/月60%上海新黄黄浦置业业股份有有限公司司98港泰广场场黄浦延安东路路7000号180000元/平方米米24.88元/平平方米/月50%上海港泰泰房地产产开发有有限公司司98南开大厦厦黄浦陆家浜路路13332号110000元/平方米米18.99元/平平方米/月90%上海万泰泰房地产产发展有有限公司司现房从上表中中我们分分析得出出：价格分析析【分析】由上图图可知，目前该该区域的的主力价价格段在在180000-200

42、000元元之间/平方米米，这也也直接反反映出了了该区域域内的办办公楼物物业的市市场价值值。物业管理理价格分分析【分析】有上图图分析可可知，目目前该区区域内的的各办公公类物业业楼盘，其物业业管理的的成本还还是有一一定的差差距，我们认认为区域域内甲级级写字楼楼的物业业管理价价格在118-220元/平方米米/月之之间，这这个价格格也是目目前上海海甲级办办公楼物物业管理理收费的的主力价价格销售率分分析【分析】有上图图分析可可知，目目前该区区域内的的各办公公类物业业楼盘，其销售售状况普普遍良好好，销售售率基本本在6成成以上。区域内内带租约约出售的的写字楼楼盘销售售去化相相对较快快，一般般去化时时间在66

43、-9个个月左右右；小面面积的相相对更快快一些客源分析析从目前区区域市场场内在售售的写字字楼盘来来看，其其主要分分为一般般销售和和带租约约出售两两种，带带租约出出售的楼楼盘房龄龄基本在在5年以以上，基基本属于于开发商商套现的的行为。从其销销售的方方式来看看，我们们分析认认为该区区域的写写字楼市市场主要要由大型型企业自自用和投投资客户户这两大大团体构构成，由由于区域域内自身身经济的的高强度度发展，至目前前为止已已经支撑撑起一定定的楼价价，因此此小公司司难以承承受该区区域写字字楼的高高经营成成本。个案资料料银晨数码码大厦(海通证证券大厦厦)地 址：云南中中路888号/北北海路2200号号发 展 商:

44、 上海谷谷元房地地产开发发有限公公司开盘时间间: 220022.1.1以前前规 模：总建筑筑面积6650000多平平方米，占地面面积58851平平方米，为一幢幢三十五五层的高高层租 金：0.88元美金/平方米米/天（目前已已基本租租完）出 售：35000元美美金/平平方米（目前只只剩344F出售售，面积积为17700平平方米） 面积分割割：97-17700平平方米车 位：买价550万元元/个，租价：18550元/个物 业 费:25元/平方方米/月月产品简述述：大厦厦座落在在人民广广场。南南倚北海海路，北北靠广东东路，东东为广西西路，西西邻云南南路。大大厦总高高1500米，地地上355层，地地下

45、三层层，大厦厦占地面面积58851平平方米，总建筑筑面积6650000多平平方米。首层为为层高55.4米米的部分分开放空空间，裙裙房其它它各层层层高均为为4.55米。写字楼层高为为3.885米，都设架架空技术术层。办办公层每每层面积积约15500-18000平方方米，其其平面可可根据需需要自由由分割。主楼顶顶部设有有直升飞飞机停机机坪，以以满足消消防及特特殊要求求。地下下三层为为设备房房及停车车库，地地下一层层层高33.9米米，为双双层立体体车库；地下二二、三层层层高33.2米米，为单单层车库库。安基广厦厦地王中心心地 址：浙江中中路5335号发 展 商: 上海弘弘峰房地地产开发发有限公公司开盘时间间: 220033.111.177规 模：总建筑筑面积1150000平方方米，占占地10000多多平方米米，为一一幢166层小高高层，11-4层层为商场场一起出出售，面面积共334000平