长沙华盛世纪新城项目定位报告总纲-85PPT-同致行

1、2021/8/30 星期一1前言 2008年注定是载入中国历史史册的一年，但同时中国经济正经历了改革开放30年以来从未经历过的困局。近来全世界性的金融危机，导致世界性经济增长放缓，受此影响，已经全面融入世界经济一体化的中国也深受影响，年初通涨率飞增，CPI、PPI指数高居不下，出口量严重下滑，加上百年一遇南方雪灾、地震等自然灾害，使本来就已严峻的中国经济形势更加困难。随着沪深股指由6000余点跳水至不到2000点，中国房地产行业同样迎来了行业发展至今最为艰难的一次困局，市场刚性需求虽然依旧旺盛，但持币待购情绪充斥市场，成交量急剧下滑，加上上半年紧缩性经济政策下，金融机构紧缩银根，使中国几乎所有

2、房地产企业的资金链都受到或大或小的冲击，这仅仅是又一次的市场阵痛，还是剧烈震荡的开始？2008年下半年在国家一保一控的经济指导方针下，宏观经济趋稳，政策利好不断，在此环境下中国房地产行业如何应对，如何突围。是当前房地产发展政策研究的重中之重。 从去年年底 王石“拐点论”到今年年初潘石屹“百日剧变论”之后，持续10年高速增长的中国房地产行业很明显已经呈现出疲态、陷入低迷，因此，2009年我们将全力以赴面临新的考验。2021/8/30 星期一2本报告是严格保密的。长沙华盛 世纪新城项目定位报告总纲谨呈：长沙丰升置业有限责任公司 本报告是严格保密的。2009-04-202021/8/30 星期一3（

3、1）区域相关宏观政策及市场概况（3）项目总体定位思路方针分解（4）项目营销节奏及推广策略本报告主要从四方面阐述：（2）项目自身基本情况及可比大盘解析汇报架构图2021/8/30 星期一4从长沙市的发展方向来看，长株潭城市群“两型社会”国家级试验区的获批，政策的南移趋势已日渐凸现，随着省政府南迁的带动，雨花区政府、天心区政府已在此地块落户，政府打造南城政治经济文化中心的决心与力度，将成为此地块政策升值基础的核心。“华盛世纪新城”所占地块，正是长株潭三市融城中东南板块的咽喉要地，680亩的战略布局，将令“华盛世纪新城”在此坐守“一夫当关，万夫莫开”之势。“华盛世纪新城”地处雨花区，雨花区是长沙的东

4、南大门，14个市州中至少有7个从李家塘高速互通进入长沙市区。长株潭一体化的步伐越来越快，城乡郊区的界线已变得越来越模糊，城市的扩大化和乡镇的现代化已越走越近，融城已成为城市化进程的最大趋势。随着政府政策的南倾，湖南省政府以及雨花区政府、天心区政府的南迁，该地段将是长沙政治经济文化的中心地段。区域相关宏观政策2021/8/30 星期一5A/“长株潭融城”的接壤前沿区域概况雨花区为湖南省长沙市市辖区，位于长沙城区的南部，成立于1996年雨花区地处长沙东南部，辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，人口50.2万。这里风景秀丽，环境优美，集山的灵秀与水的神韵于一体，被誉为长沙市的

5、生态城区、“天然氧吧”，是现代人居的首选之地。 雨花区设施完善，区位独特，“六纵七横”的现代路网搭建了加快发展的基本架构，长、株、潭三市融城的接合部预示着更加广阔的发展前景。 2021/8/30 星期一6B/区域概况在经济层面，雨花区发展势头良好，指标逐年攀升区域的国内生产总值（GDP）与增长率“十一五”期初（数据为“十五”期末，以下简称为期初），GDP预期达到272亿元，增速12.3%。全市GDP年均增速为13%，但我区不能提年均增长速度，因含有大型国有企业卷烟厂，制约和影响因素太大，我区GDP的年均增长不可能达到13%，故应分阶段提出目标，即2006年2007年年均增长12%；2008年2

6、009年年均增长13%；2010年增长预计为14%，GDP预计实现496亿元。烟厂占全区GDP的比重由期初的32%下降到26%以下，以有效缩小烟厂对全区经济增长的制约和影响。 人均GDP统计情况人均GDP。未来五年，从一个区域来讲，GDP总量固然重要，但人均GDP指标的引入将更加重要，也是国家制定“十一五”规划的指标要求。人均GDP目标的确定，主要是考虑人口变化的因素。按照统计原则，人均GDP所使用的人口是指常住人口，城市区的常住人口都要大于户籍人口，故人均GDP在期末可设立两个目标，即常住人口人均GDP和户籍人口人均GDP，在适当的时候可以同时使用。户籍人口人均GDP，期初人口48.8万，自

7、然增长按5计算，年均增加人口2400人，机械增长每年按20000人计算，期末全区户籍人口为60万，GDP 500亿元，人均GDP则为8.3万元。常住人口人均GDP，期初人口为57万。自然增长率按6计算，年均增加3400人，机械增长每年按40000人（其中2万人有户籍）计算，期末人口为78.7万，人均GDP为6.4万元（全市期末人均GDP为4万元）。另有一个需要考虑的问题，长株潭三市融城经济一体化，在“十一五”期间，可能会得到实质性地推进，现三市相接地带含有长沙县的暮云镇、跳马乡。一旦实施融城，不可能有县辖的行政区域，跳马乡会划入雨花区，暮云镇划入天心区，这样我区的人口和人均GDP都会发生较大的

8、变化。暮云镇在京广铁路线和沿江风光带上，而跳马乡则在百里花卉苗木走廊上，二产较小，我区需增加人口7万，带来的GDP却为3至4亿元，户籍人口人均GDP，人口为67万（60+7），人均GDP 7.5万元；常住人口人均GDP，人口为85.7万（78.7+7），人均GDP则降至5.8万元。我区在市五区的人均GDP则为最低。2021/8/30 星期一7C/区域概况文化、旅游、商业为核心，驱动现代服务业中心RBD即娱乐休闲文化商业区，原意为城市中以旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，现在被延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、娱乐生活的娱乐休闲文化商业区域。东塘RBD，则以文化、旅游为

9、驱动，以商业为核心，集多功能于一体的现代服务业中心，长沙南部的商业、商务和文化中心区。2021/8/30 星期一8A/城市规划“长株潭一体化” 催动城市进步，使发展空间更广阔未来发展在于拓展发展空间，整合和优化各区域的产业结构，优化资源利用，刺激城市的快速发展；以芙蓉CBD为核心带动其他先导五区的发展，虽以大河西为先行，但必先利好周边；西部和南部发展起步晚，规划条件良好，且吻合“一体化”发展要求，是能起到疏导和优化整体，实现快速发展的良好平台；原城市核心将获得更好的发展条件而非停滞不前。2021/8/30 星期一9B/城市规划十五期间，以经营城市 的理念，通过五一大道的改造、 市府、省府的搬迁

10、等，拉开城市 扩张骨架；十一五规划提出，“一带两区、三线四城”的发展战略；雨花区南部城区直接和已经成熟商圈、传统的繁荣老城和以及东南边的河西新城毗邻，互助发力；尽管西部和南部发展声势高涨，但核心不变，主轴不变，产业稳步发展是必然的；雨花区房地产业相比周边区域连续2年领先，品牌化、规模化为先导，产业良性发展。稳居核心主轴，CBD一级辐射带，支柱产业良性发展大河西先导区滨江新城芙蓉CBD开福商贸文化核心国家技术产业园捞霞产业园区2021/8/30 星期一10A/住宅市场 2003-2008年长沙市固定资产投资保持稳定增长，房地产开发投资增速则波幅较大，虽每年有所增长，但整体增长速度呈下滑趋势。 2

11、008年长沙市房地产开发投资增速大大放缓，从35.9%下滑到13.7%，预示房地产行业进入下滑周期。（注：数据来源于长沙市统计年鉴）开发投资速度放缓，楼市进入盘整期2021/8/30 星期一11B/住宅市场08年商品房形势急转直下，供应量远超需求量。商品住宅供需比达到1.84：1，超过了03年的1.57：1。未来两年内，存量房消化压力巨大。0308年间，商品房成交均价逐年走高。06年后商品住宅均价暴涨近50%，价格走高的同时也抑制了刚性需求的消费，形成了08年有价无市的局面。（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）08年出现巨大供求差距，存量市场干扰后续市场运作2021/8/30 星期一12C/

12、住宅市场08年长沙全年大部分月份供销比在均衡点之上。全年供销比1.84，供求失衡较严重，表明长沙房地产市场存在一定的过度开发现象，意味着短期内商品房价格上涨势头将得到抑制，存在回调可能。从价格上看，08年房价缓慢下跌，12月跌至全年最低。说明在巨大的存货消化压力下，消费者选择余地大，开发商被迫降价。（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）08年房价缓慢回调，持续全年；供应压力下，市场将进行盘整2021/8/30 星期一13D/1住宅市场08年开福、雨花、岳麓三区供给量大涨，后市消化压力增大；芙蓉、天心两区则供给略有下降。08年销售面积各区均有明显下降，开福区降幅最小（9.3%），其他四区降幅均超

13、过25%，说明开福区销量相对稳定。除芙蓉、天心外各区域供应大涨，开福区销量相对稳定（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2021/8/30 星期一14D/2住宅市场07年除开福区供大于求外，其他四区商品住宅呈现供求相对均衡、供略小于求的局面。08年各区供需比均大于1，其中雨花、开福、岳麓三区供给失衡最为严重，供求比均超过1.8。开福区商品住宅连续两年供大于求，消化压力居五区之首。非核心四区供远大于求，开福区消化压力最大（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2021/8/30 星期一15D/3住宅市场 08 年开福区商品住宅成交均价继续攀升，达到4209元/，较07 年上涨16%，较06 年上涨

14、43%；08年开福区商品房住宅成交均价从长沙第二上升到第一，超越芙蓉区，位于五区之首，高于全市住宅成交均价。在城市周边四区强大的供应压力下，未来1-2年内，价格上升空间不明显。08年岳麓区成交住宅均价最低，较开福区低15%，较全市均价低8%，具有明显的价格优势。岳麓区价格洼地，全市整体价格上升空间有限（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2021/8/30 星期一16E/住宅市场长沙各类型物业销售相对均衡，其中60-144 产品销售占6成，其中又以120-144 产品占主力；从供求比曲线来看120-144 供求关系呈良性，90 以下产品供求失衡。120-144平米产品供求关系平稳，90平米及以

15、下供求失衡（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2021/8/30 星期一17F/住宅市场长沙市商品住房消费的价位结构中，以3500-4500元/为市场主流，占比为36%。4000-5000元/的住房比例占到28%，3000-4000元/住房占30%，3000元以下占24%，长沙市中高端市场需求旺盛。从07-08年住宅户型销售价位比例走势来看，以3500-4000元/为界，其以下区间占比均呈下滑趋势，其以上区间所占比例则表现出一定幅度的上浮。可见，在复杂的市场环境下，高质素或好地段的产品更受客户认可。4000元/ 以上销售稳定，高质素或好地段产品最受认可（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2

16、021/8/30 星期一18G/非市场定价类住宅增长明显住宅市场 08年非市场定价类住宅供销两方面均出现上涨，供给增长幅度大于销售增长幅度，非市场定价类住宅表现强于纯商品住宅，在弱市中实现逆势增长，说明低价位住房的空间较大。 从供销比上看，07、08年连续两年的非市场定价类住宅供销比均大于1，08年供求比例拉大。从价格上看，全市非市场定价类住宅成交均价1927元/，远低于纯商品住宅的3906元/，开发该类产品的利润空间有限。批准预售量销售量面积供销比（面积）套数面积（万）套数面积（万）07年10527 124.37 7300 81 1.53 08年16489191.729331108.791.

17、76 同比56.6%54.2%27.8%34.2%14.9%（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2021/8/30 星期一19H/1二手房市场同比萎缩明显住宅市场成交面积（万）成交金额（亿元）成交套数成交均价（元/）二手房07年221.63 54.67 19871 247508年171.2342.08138802458同比-22.74%-23.03%-30.15%-0.69%二手住宅07年150.90 27.60 17514 183208年102.8119.48117821895同比-31.87%-29.42%-32.73%3.44%二手非住宅07年70.73 25.40 2357 3828

18、08年68.4222.620983303同比-3.27%-11.03%-10.98%-13.71% 08年二手房市场同比07年大幅萎缩，成交面积、成交金额、成交套数三大指标相比同期分别下降22.74%、23.03%、30.15%。其中，二手住宅三项指标跌幅均在30%左右。二手非住宅的成交量表现明显强于二手住宅。 08年二手房均价相比07年微跌0.69%，二手住宅均价同比小涨3.44%，基本保持平稳。二手非住宅则大幅下跌13.71%。（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2021/8/30 星期一20H/2住宅市场 雨花区二手房市场表现最佳，量价均为全市最高，岳麓区二手房成交量全市最低，而开福区

19、二手房均价最低。全市一二及市场交易量之比为3.98：1，比2007年缩小0.1，与成熟市场的差距较大，说明长沙市仍处于房地产市场的增长期内。芙蓉区一二级市场交易量之比2.44：1，全市最低。开福区比值最大，表明该区房屋交易以新房为主。整体来看，城市周边区域一二级市场交易量之比高于老城区。二级市场交易量小，长沙市仍处于增长期（注：数据来源于长沙市房地产信息中心）2021/8/30 星期一21I/住宅市场至6月末商品房空置面积为239.01万平方米，同比增长27.34%。办公楼增长势头最猛，同比增长52.43%，商业营业用房增幅最小，为14.22%。 空置结构上，住宅空置面积最大，占34.64%，

20、其次是其他用房（主要为地下室、车库），再次是商业营业用房。办公楼占比最小。空置年限上，70%的房屋空置在一年以内，20.76%的房屋空置在一年到三年间，仅有9.24%的房屋空置超过3年。商品房合计住宅办公楼商业营业用房其他用房空置面积（万）23982.7914.172.6269.49同比增长27.34%31.66%52.43%14.22%33.71%其中：待销房屋（一年以内）167.369.569.0437.3651.34滞销房屋（一年以上至三年）49.628.82.925.5812.34积压房屋（三年以上）22.084.432.169.685.81（注：数据来源于长沙市城市建设综合开发协会

21、）短期空置面积增长明显，商务物业空置比例猛增2021/8/30 星期一22特征分析：投资增速明显下降，房价全年呈缓慢下行趋势，市场平稳进入盘整周期。商品房供销结构出现逆转，商品房价格上升空间不明显。120-144平米产品供求平稳，90平米以下产品供求比例失衡。4000元/ 以上产品销售稳定，高质素或好地段产品最受认可。新兴城区（南城、北城、河西）市场消化压力大于老城区（芙蓉）。趋势分析：长沙市仍处于房地产市场的增长期内。受06、07年土地市场影响，未来3-5年内住宅供求关系将无法有效缓解。板块间竞争将升级，随供应增加，城区客户争夺将十分激烈。小高层、高层住宅市场形势更加恶化，竞争局面将呈现白热

22、化。价格下调空间有限，有望企稳后波段盘整，高品质楼盘将获得产品溢价权。J/ 住宅市场特征及发展趋势住宅市场2021/8/30 星期一2302房地产市场现状及发展趋势01区域宏观环境及发展趋势存在拓展差异化市场的可能A/市场进入盘整期，但未来3-5年内持续下行的可能性不大B/板快竞争升级，大盘唱主角，高密度物业竞争激烈C/市场仍处于增长期，120-144平米产品良性发展，中高端市场价格稳定市场发展看平，应在最平稳的范围内寻求发展2021/8/30 星期一24（1）区域相关宏观政策及市场概况（3）项目总体定位思路方针分解（4）项目营销节奏及推广策略本报告主要从四方面阐述：（2）项目自身基本情况及可

23、比大盘解析汇报架构图2021/8/30 星期一25本次汇报目标项目基本情况“华盛世纪新城”地处长沙市雨花区湘府路以北，西与洞井路与长沙市主干道韶山南路相望；东约250米接圭塘河，沿河岸约1.4公里，隔河与主干道万家丽路相望；南隔湘府路与天际岭国家森林公园相望。 2021/8/30 星期一26本次汇报目标项目基本情况“华盛世纪新城”总用地面积680亩，规划建筑面积120万，预计总投资30亿元，计划在五年内分三期进行开发。“华盛世纪新城”定位于以住宅为主体，包括商业物业、写字楼及酒店等物业形态，运用节能、环保等新技术打造的高档精品居住区。 2021/8/30 星期一27本次汇报目标项目基本情况目前

24、开发的“华盛世纪新城”一期工程建筑面积52.29万（地上建筑面积47.4 1万，地下面积4.88万），总投资12.5亿元，计划在2009年全部竣工并交付使用。小区容积率3.0，建筑密度22.89，绿地率40.1，其中设计的中庭花园达2.6万平方米；一期工程建筑包括26栋高层住宅、小区商业配套设施、会所、社区服务中心、幼儿园等，住宅总户数3222户，总停车位2339个（其中地上车位644个、地下车位1393个、架空层车位160个、商业车位142个）。2021/8/30 星期一28项目自身价值提炼价值1：规模大，总建面120万平米，新南城板块最大的项目；价值2：中心区达2.4万平米的中央景观区；2

25、021/8/30 星期一29项目自身价值提炼价值3：完善的生活配套、商业配套等；价值4：自带35万平米的集中式商业；2021/8/30 星期一30项目自身价值提炼价值5：丰富的景观资源。天际岭植物园和规划中的圭塘河风光带；2021/8/30 星期一31项目自身价值提炼价值7：人脉价值，与数千省府直属公务员为邻居。价值8：国家公务员附属价值信心保证和优越感、骄傲感。2021/8/30 星期一32项目自身价值提炼绝对提升价值8：位于红星商业圈区域；新南城唯一的大规 模商圈；长株潭的接壤中心商圈。2021/8/30 星期一3302房地产市场现状及发展趋势03市场竞争格局现状及趋势01区域宏观环境及发

26、展趋势存在拓展差异化市场的可能市场格局分析可比项目分析可比楼盘案例未来看平，在平稳中求发展2021/8/30 星期一34十大板块并起格局分析 随着大盘带动郊区化开发步伐加快，开发版图增大，长沙市板块细分愈发明显，长沙房地产市场的竞争已经呈现各大板块混战的情形，目前大致可划分为以下十大板块： 金星北路 市府麓谷 麓南含浦 芙蓉北路 中心板块 新南城 金鹰月湖 尚东 体育新城 星沙A/2021/8/30 星期一35B/ 板块主要在售楼盘列表： 板块主要特点简析：1、远离主城区，城市化进程速度缓慢，各项市政配套落后，生活氛围远未成熟；2、河西先导区的成立使片区具备产业吸引力，带动地产发展；3、外来实

27、力开发商云集，大规模造城运动兴起，未来和黄、恒大项目的上市将极可能带来板块市场爆发；4、楼盘规模大，产品线全，但各盘差异化不明显；5、客户定位不明确，市场牵引能力有限；6、主流普通住宅价格区间：2800-3300元/。中新森林海板块指标性楼盘金星北路： 大盘云集，蓄势爆发格局分析小高层：3300；别墅6000-1500027002021/8/30 星期一36C/ 麓谷片区主要在售楼盘列表：市府麓谷： 河西先导，强势崛起格局分析32002021/8/30 星期一37 市府片区主要在售楼盘列表： 市府麓谷板块特点简析：1、市政府西迁、河西先导区规划出炉等政府强力主导行为带动片区发展迅猛；2、产业氛

28、围浓厚，高新区带来产业人口增加；3、岳麓山山景资源及咸嘉湖水景资源丰富；4、项目众多，以中大规模、中高档社区为主，高品质豪宅项目少；5、片区供应以小高层、高层为主；6、外地品牌开发商在高新区西大量囤地；7、麓谷主流普通住宅均价：3000-3800元/ ， 市府主流均普通住宅价：3500-4500元/ 。C/格局分析4200小高层450040005400小户型：3400精装：4200中户型：4000精装：4900大户型：4500精装：65002021/8/30 星期一38D/1、人文氛围和自然历史景观俱佳； 2、配套不足，交通极不便利；3、别墅盘联盟形成，中档社区较少；4、高校集中，教师成为片区

29、最重要的客户资源；5、主流普通住宅价格：含浦：2800-3200元/，麓南：3800-4300元/。麓南含浦：别墅联盟，文化路线 板块主要特点简析：含浦片区麓南片区格局分析4200精装修小高层：4200洋房：45002021/8/30 星期一39E/1、江景资源极其丰富；2、湘江世纪城巨量开发带动片区发展；3、大盘统领，区域开发，大兴造城运动；4、产品线跨度大，高端别墅与中档高层社区并存；5、外地实力开发商屯地量巨大；6、主流普通住宅价格区间：3300-4000元/。 板块主要特点简析： 板块主要在售楼盘列表：芙蓉北：巨盘起舞，整体失色格局分析2021/8/30 星期一40F/市中心北部边缘板

30、块：1、城市核心区，商业、商务、生活氛围俱十分成熟，地段价值十分稀缺；2、项目开发体量较小，中小户型产品受欢迎；3、小高层、高层产品是绝对市场主流；4、中小开发商居多，品牌开发商较少；5、主流普通住宅价格区间：核心板块：5500-6900元/，边缘板块：4000-4800元/。 板块主要特点简析：市中心：价格至高，小盘云集格局分析5080600053003950住宅：4000公寓：44002021/8/30 星期一41G/420025500001600000芙蓉南路与中意路（原韶山南路）交汇处多层，高层，小高层，别墅中信新城 板块主要在售楼盘列表：1、省府南迁，带动各项市政配套更新升级；2、人

31、文氛围浓厚，生态环境优越，片区形象良好；3、开发商、购房者一致认可，片区辐射力增强；4、外来实力开发商进驻，中大规模楼盘渐多；5、片区中心地段以小高层、高层产品为主流，别墅、洋房产品多在南面边缘地段；6、主流普通住宅价格区间：3600-4600元/。新南城： 省府南迁，强势牵引 板块主要特点解析：格局分析36002021/8/30 星期一42H/ 板块主要在售楼盘列表： 板块主要特点简析：1、影视文化旅游氛围浓厚；2、配套不足，生活氛围不成熟；3、以月湖公园为核心的景观资源丰富；4、除藏珑形象口碑突出外，片区大部分楼盘品牌力度欠缺；5、产品档次差异明显，中低价高层住房与低密度高品质豪宅并存；6

32、、主流普通住宅价格区间：3600-4400元/。金鹰月湖： 个盘突出，整体弱势格局分析预计：380033002021/8/30 星期一43I/ 板块主要在售楼盘列表： 板块主要特点解析：1、成熟高尚居住区，片区形象优良；2、交通四通八达，生活配套齐全；3、万科进驻提升片区辐射能力；4、小高层、高层产品占主导地位；5、主流普通住宅价格区间：3700-4500元/。尚东： 成熟住区，万科效应格局分析48002021/8/30 星期一44J/体育新城： 武广利好，关注热点 板块主要在售楼盘列表：1、新兴高尚居住区，片区价值获认同；2、体育设施齐全，休闲运动氛围浓厚；3、以桂花城、国际湘、新城新世界等

33、为代表的高品质楼盘集中；4、小高层、高层产品占主导地位；5、社区规模化发展，聚集效应明显；6、主流普通住宅价格区间：3200-4500元/。 板块主要特点解析：格局分析36002021/8/30 星期一45K/星沙： 总部经济， 产业居家1、产业发达，总部经济效应凸显；2、小高层、高层产品为市场主流；3、价位偏低，中低价位房产居多；4、外来实力开发商进驻，品质化、规模化成趋势；5、主流普通住宅价格区间：2600-3400元/。 板块主要特点解析：院落4580花园洋房28881100000470849星沙镇东四线以东小高层 高层 多层 别墅 鹏基诺亚山林预计300072万24万东四线西，开元路北

34、小高层 高层 多层凯旋门格局分析3200金三华邸330033002021/8/30 星期一46市中心：价格至高，小盘云集核心：5500-6900边缘：4000-4800新南城：省府南迁，强势牵引3600-4600市府麓谷：河西先导，强势崛起市府：3500-4500麓谷：3000-3800芙蓉北：巨盘起舞，整体失色3300-4000麓南含浦：别墅联盟，文化路线麓南：3800-4300含浦：2800-3200星沙：总部经济，产业居家2600-3400金星北：大盘云集，蓄势爆发2800-3300尚东：成熟住区，万科效应3700-4500金鹰月湖：个盘突出，整体弱势3600-4400体育新城：武广利好

35、，关注热点3200-4500格局分析2021/8/30 星期一47L/东成西崛，南强北弱 随着城市的发展，地产开发呈现出板块化的特征，长沙地产已进入板块竞争时代。 由市中心板块向四面辐射，整体呈现“东部成熟 ，西部崛起，南部走强，北部积弱”的局面。 各板块档次定位、产品类型混杂，造成板块间竞争差异化不明显，高尚住宅板块一直未能形成，客户资源也多以抢夺市中心客户为重要客源。 城市规划对于板块发展的作用十分明显，如省府南迁之于南城，大河西先导区之于市府麓谷。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚东金鹰月湖体育新城走强积弱 崛起成熟格局分析2021/8/30 星期一48L/东成西崛，南强北

36、弱板块板块成熟度市场口碑环境景观交通便利性发展前景金星北路 芙蓉北 金鹰月湖 星沙 市府麓谷 麓南含浦 市中心 尚东 新南城 体育新城 我们通过对各项指标的对比，将长沙市十大板块按其竞争力划分为以下四个层级。 各板块主要指标对比： 板块竞争力排名：第一层级市中心第二层级新南城、体育新城、市府麓谷、尚东第三层级金鹰月湖、麓南含浦，芙蓉北第四层级金星北路、星沙格局分析2021/8/30 星期一49M/板块金鹰月湖市中心尚东芙蓉北市府麓谷新南城体育新城麓南含浦金星北路星沙城市功能配套离市中心不远，生活配套不足，公交系统尚可生活配套齐全，交通便利，商业发达离市中心近，生活配套较齐全，交通便利城市中心北

37、部延伸带，生活配套发展缓慢，交通一般新城区，生活配套急速发展中，交通状况不佳市中心南延带，生活配套尚可，交通比较便利离老城区不远，生活配套一般，交通发达市郊，生活配套欠佳，交通极其不便市郊，生活配套欠佳，交通极其不便新城，离老城远，生活配套尚可，出入市中心不便开发商实力及影响力除藏珑外，整体偏弱中小开发商居多，实力不强万科进驻带来利好影响以世纪金源为代表外地开发商居多外来大开发商云集，实力较强本地开发商与外地开发商共存外来开发商较多，实力较强外来大开发商较多，实力较强以和黄、恒大为代表的外地开发商为主恒基、华润、碧桂园等外地开发商影响力较强片区特色影视文化与旅游区,景观资源优越金融业商业发达，

38、CBD高尚成熟居住区沿江风景带，新河三角洲市府办公区，高新产业区，大河西先导区省府办公区，长株潭一体化融合区武广快线，体育新城区自然人文景观旅游区，高校文化区大河西先导区，高星综合功能区经济技术开发区价格区间3600-44005500-69004000-48003700-45003300-40003000-38003500-45003600-46003200-45002800-32003800-43002800-33002600-3400金鹰月湖板块整体优势不明显，应从片区特色和产品上来寻求突围口金鹰月湖板块在城市配套上不够成熟，相对成熟片区尚有较大差距，短期内难以弥补；板块内开发商整体实力一

39、般，区域运营的能力有限，加之开发楼盘数量在各板块中相对偏少，金鹰月湖板块在市场上的声音力度有限。板块内房价处于长沙市主流区间，竞争者甚众，对市区客户来说无价格优势可言。格局分析2021/8/30 星期一50 各板块指标性项目价格分析： 各片区指标性楼盘小高层、高层均价范围主要集中在2800-3600元/（城市郊区）、4200-4800元/（市中心边缘）之间；多层则视区位不同，价格跨度较大，从3500-6700均有分布。可见，价格基本由地段决定，越近城市中心则价格越高。板块项目洋房均价小高层或高层均价含浦利海米兰春天350036002800星沙凤凰城3200金星北长沙玫瑰园3300市府恒大华府3

40、400（毛坯）市府蔚蓝海岸42003600麓南阳光10045004200（看湖景）尚东金域蓝湾4500（带装修）新南城奥林匹克花园4600体育新城绿城桂花城6500-67004800郊区市区N/区域价格壁垒明显，地段差异对价格影响明显格局分析2021/8/30 星期一51O/楼盘所属地段地段位置小区形态占地面积（）建筑面积（）容积率绿化率车位比开发商品牌园林设计园林环境建筑设计高层均价（元/）万象新天城市核心地段芙蓉区远大路1号纯高层293322281816.430%1：0.57湖南建设集团广州景森12000中央园林广州景森5080绿城桂花城中心边缘地段雨花区长沙大道508号多层、小高层、高层

41、1751582297031.540%1：1浙江绿城集团贝尔高林大规模的中心花园浙江绿城东方建筑设计4800阳光100国际新城城市郊区地段猴子石大桥西头北侧低层、多层、小高层、高层66667012000001.4742%1：1阳光100集团丹麦K&B4万平米湖泊一期澳大利亚DCM二期日本安藤忠雄三期丹麦皇家设计院SHL4200从小区规模、容积率、绿化率、车位比等量化指标来看，桂花城和阳光100的表现均大大好于万象新天。从其开发商品牌看，绿城、阳光100均是国内一线品牌，湖南建设集团乃建筑出身，知名度一般；从设计方品牌看，桂花城、阳光100聘用国际知名设计院，高出万象新天一截。从居住舒适度上来看，

42、纯高层的万象新天会给人高密压抑的感觉，其园林面积偏小，不易打造，而桂花城、阳光100产品线丰富，绿化面积大，环境舒适。故在舒适度上，阳光100、桂花城均明显胜过万象新天。通过全方位多指标的对比，可以得出桂花城、阳光100的品质全面优于万象新天的结论；但在价格上，万象新天大大高于桂花城、阳光100。这说明地段价值在长沙市高层产品价值链条中占据绝对主导地位，非城市核心区的高层优质产品无法突破价格瓶颈。高层产品供应大，竞争激烈，优质产品也无法突破价格瓶颈格局分析2021/8/30 星期一52万象新天：高密压抑，居住舒适度差桂花城：绿地规模化，水系蜿蜒曲折，营造出江南小镇风情阳光100：4万湖泊，将建

43、筑完美融入2021/8/30 星期一53P/从小区规模、容积率、绿化率、车位比等量化指标来看，奥林匹克花园和凤凰城的表现均大大优于紫金苑。从其开发商品牌看，中体产业和华润集团均是上市公司，湖南天方则知名度不高；从设计方品牌看，奥林匹克花园和凤凰城均聘请国外知名设计公司，紫金苑的设计方为不知名小公司，显然，前者更胜一筹。从居住舒适度上来看，奥林匹克花园的园林以法式、中式古典风格为主，保留了大面积原生态山地，凤凰城的建筑采用art-deco风格，园林打造西班牙风情，水景系丰富。在舒适度的比拼上，奥林匹克花园和凤凰城均胜过紫金苑。在各项指标的表现上，奥林匹克花园、凤凰城均明显优于紫金苑；但在价格上，

44、紫金苑大大高于奥林匹克花园、凤凰城。可见地段价值在长沙市小高层产品价值链条中同样占据绝对主导地位，通过精心打造优质小高层产品亦无法弥补地段带来的价格落差。小高层产品在价值实现上与高层产品遭遇同样瓶颈楼盘所属地段地段位置小区形态占地面积（）建筑面积（）容积率绿化率车位比开发商品牌园林设计园林环境建筑设计小高层均价（元/）紫金苑城市核心地段雨花区韶山北路298号小高层 、高层22822.61364724.9838.67%1：0.58湖南天方架空层绿化，百米空中花园6200奥林匹克花园中心边缘地段雨花区湘府中路189号小高层3444685500001.9950.06%1：1.05中体产业美国KXA保

45、留大面积原生态山地美国KXA4600凤凰城产业新城地段星沙镇星沙大道小高层，高层4017771380000 439.00%1：0.73华润集团贝尔高林70001万西班牙皇家园林澳大利亚ANS3200格局分析2021/8/30 星期一54紫金苑：楼间距小，园林空间受到压缩凤凰城：7万西班牙风情园林，大社区生活氛围好奥林匹克花园：大面积园林+各项运动设施，生活舒适度高2021/8/30 星期一55Q/通过各项指标及实地踩盘的比较，可以得出藏珑、桂花城的洋房产品在综合素质上要高过阳光100的结论，且价格上，前两者也明显高于后者，可见高素质洋房产品可以突破区域价格门槛（市区核心地段小高层、高层产品约6

46、000元/平米），而素质相对较低的洋房产品则无法突破。结论：通过塑造市区稀缺的高品质洋房产品，可突破地段价格局限，实现利润的最大化。高素质多层产品凭借高价值属性打破地段价格瓶颈楼盘所属圈层地段位置小区形态占地面积（）建筑面积（）容积率绿化率车位比开发商品牌园林设计园林环境建筑设计多层均价（元/）藏珑中心边缘地段开福区月湖公园旁多层、别墅、高层3073004601601.8540%1：1双瑞地产贝尔高林月湖资源上海九尔07年7000，部分达8000桂花城中心边缘地段雨花区长沙大道508号多层、小高层、高层1751582297031.540%1：1绿城集团贝尔高林大规模的中心花园、宅间绿地和蜿蜒曲

47、折的水系浙江绿城东方建筑设计6500-6700阳光100中心边缘地段岳麓区猴子石大桥北侧多层小高/高层/别墅66667012000001.4742%1：1阳光100集团丹麦K&B4万平米生态湖泊三期丹麦皇家设计院SHL4500格局分析2021/8/30 星期一56R/长沙房地产市场板块格局特征分析格局分析特征分析：10个板块并起，东部成熟，西部崛起，南部走强，北部积弱。各板块档次定位、产品类型混杂，造成板块间竞争差异化不明显。城市规划对于板块发展的促进作用十分明显。金鹰月湖板块整体优势不明显，应从片区特色和产品上来寻求突围口。区域价格壁垒明显，地段差异对价格影响明显。高层产品供应巨大，板块间竞

48、争激烈，优质产品同样无法突破区域价格壁垒。小高层产品在价值实现上与高层产品遭遇同样瓶颈。高素质多层产品凭借高价值属性打破圈层价格瓶颈。趋势分析：南强北弱趋势短期不变，区域价格壁垒短期不变，产品价值结构短期不变。2021/8/30 星期一57自06年开始，外来大品牌开发商纷纷进驻，大肆拿地，大盘竞争激烈。据不完全统计，500亩以上的楼盘至少有50个，其中800亩-1000亩（不含1000亩）有至少12个，其中1000亩以上楼盘至少18个。 大盘基本分布在二环以外；以金星北、芙蓉北、麓谷、含浦、新南城等板块分布最为集中。1000亩以上800-1000亩可比分析A/大盘格局：市郊天下橘郡2000亩中

49、信新城2400亩比华利山1500亩MOMA1320亩青竹园1000亩沙河世纪城1077亩珠江花城917亩湘江壹号955亩藏珑1500亩鹏基2500亩威尼斯城2580亩早安星城1100亩和记黄埔835亩振业浪琴湾919亩美洲故事800亩中新森林海1089亩阳光壹佰988亩中粮观音岩1600亩湘江世纪城1500亩长沙玫瑰园1001亩汀湘十里800亩太阳星城801亩郡原美村900亩恒基凯旋门近500亩桃花岭项目1050亩江山帝景1100亩湘诚壹佰800亩北辰实业1178亩五矿项目912亩中房集团华夏城828亩山语城652亩星月城750亩阆峰云墅583亩华盛世纪新城635亩浅水湾500亩苏迪亚诺502

50、亩新地东方明珠600亩蔚蓝海岸558亩岳麓山公馆638亩报业文化城747亩龙湖住宅小区720亩锦湘国际562亩新城新世界680亩秀山丽水500亩高鑫地产709亩同鑫置业678亩长奥516亩南山白鹤天池600亩卓越麓山别墅600亩500-800亩华润凤凰城 600亩米兰春天500亩2021/8/30 星期一58可比分析B/规模位置建筑类型景观资源片区影响力占地10万以上分期开发大盘长沙城市中心边缘或城市郊区楼盘以多层、小高层、高层建筑类型为项目开发主体周边自然景观资源一般，以自身园林环境为主要景观在片区具有强大影响力的指标性楼盘定义可比项目根据五大指标选取本项目的可比楼盘 根据五大指标，在众多楼

51、盘中选取以下10个项目作为本项目的可比楼盘：片区金星北市府麓谷麓南含浦新南城体育新城尚东星沙项目长沙玫瑰园卓越蔚蓝海岸恒大华府阳光100利海米兰春天奥林匹克花园绿城桂花城万科金域蓝湾华润凤凰城恒基凯旋门2021/8/30 星期一59项目阳光100绿城桂花城蔚蓝海岸长沙玫瑰园奥林匹克花园利海米兰春天金域蓝湾华润凤凰城恒大华府恒基凯旋门占地面积（）666670175158372583667638344467332988120000401777145000240000建筑面积（）1200000229703525555约100万5500007623634100001380000590000720000

52、容积率1.471.51.61.822.14333.23绿化率42%40%41.49%48%50.05%40.50%40.70%39.00%44.60%56.68%建筑覆盖率25.00%28.85%25.40%23%23.90%25.60%21.20%物业形态多层，高层，小高层，别墅多层、小高层、高层多层、小高层、联排别墅多层，小高层高层，联排、独栋别墅小高层多层，小高层，高层，叠加、联排别墅小高层，高层小高层，高层小高层、高层多层小高层 高层总户数650015002492约57002810约76003453约80004491一期3570车位比1：11：11：1.21：0.61：1.041：0.

53、751：0.61：0.721：0.71：1物业管理公司阳光100物业浙江绿城物业管理卓越物业玫瑰园物业管理湖南喜达屋物业利海酒店物业管理万科物业管理华润物管戴德梁（顾问）恒基兆业集团物业管理部物管费（元/月）多层1.30，联排2.00多层1.2小高层1.8洋房:1.6 联排:1.8小高层1.68独栋2.31.51.51.81.51.6C/可比项目参数详列2021/8/30 星期一60D/可比分析项目1房（）2房（）3房（）4房（）5房（）复式（）奥林匹克花园81-111132-155160-256358537绿城桂花城93-110136-157168-174147-159蔚蓝海岸87127-1

54、67176-220190-206长沙玫瑰园110-150155-180利海米兰春天94-118115-163145153阳光10036-6082-93108-140143-173194金域蓝湾32-4589-125145-161凤凰城79-90115-133140恒大华府84-8589-134143-154，270-324375凯旋门80119-127156 可比指标性项目户型分析： 户型结构：可比指标性楼盘中，户型结构集中在2房-4房，以3房为最普遍，2房、4房次之，1房、5房及复式产品较少。户型面积：1房面积主要集中在32-45；2房面积多在80-90，有部分2房达到110左右；3房面积以

55、110-150为主，4房面积多在140-170，4房以上产品多起到丰富产品结构的作用。户型结构以110-150三房为主力，二房、四房其次2021/8/30 星期一61项目容积率物业形态组合阳光1001.47多层，高层，小高层，别墅绿城桂花城1.5多层、小高层、高层蔚蓝海岸1.6多层、小高层、联排别墅长沙玫瑰园1.8多层、小高层，高层，联排、独栋别墅奥林匹克花园2小高层利海米兰春天2.14多层，小高层，高层，叠加，联排别墅金域蓝湾3小高层，高层凤凰城3小高层，高层凯旋门3多层 小高层 高层 恒大华府3.2小高层、高层 可比指标性项目容积率分析： 10个指标楼盘均规划有小高层产品，8个楼盘规划有高

56、层产品。对于大盘而言，无论容积率如何，这两种产品几乎是必备，可见其竞争将十分激烈。在容积率低于2.2的6个楼盘中，有4个楼盘带规划有别墅，5个楼盘规划有多层，低容积率楼盘中，多层、别墅占有一定比重。可比分析E/小高层、高层竞争激烈，R3的项目供应类型多样2021/8/30 星期一62F/可比分析户型二房三房四房比较参数户型面积（）客厅开间（m）主卧面积（）阳台数（含露台）户型面积（）客厅开间（m）主卧面积（）阳台数（含露台）户型面积（）客厅开间（m）主卧面积（）阳台数（含露台）奥林匹克花园813.813.6821324.820.8821605.223.012桂花城110419.0211534.

57、525.19 2168524.082蔚蓝海岸924.215.1211474.226.521725.524.451玫瑰园1354.822.6241604.823.744米兰春天944.216.311214.623.963金域蓝湾1264.525.5821615.128.922凤凰城803.814.6831274.225.0821414.223.012恒大华府853.815.4721344.7524.5821544.526.62凯旋门823.711.921264.224.8721564.228.592 2房（80-94、110）：客厅开间一般在3.8-4.2m之间，主卧面积主要在13-16之间，一

58、般配置1-2个阳台。 3房（121-135、147-153）：客厅开间集中在4.2-4.8m之间，主卧面积主要在22-26之间，多配置2个阳台。 4房（141、154-172）：客厅开间集中在4.5-5.5m之间，主卧面积主要在23-28，普遍配置2个阳台。结论：2房的尺度相对偏小，说明价值主要表现在经济实用。120以上的3房各项指标与4房较为接近，这说明该类型3房尺度大，是偏于舒适享受型的产品。4房的各项指标均为最高，说明4房是舒适型填充产品。小高层、高层户型尺度：2房重在实用，120以上的3房、4房重舒适2021/8/30 星期一63G/可比分析小高、高层产品以常规附加值：入户花园、凸窗为

59、主流项目凸窗入户花园空中庭院露台其他奥林匹克花园 主卧八角窗绿城桂花城步入式衣橱蔚蓝海岸长沙玫瑰园主卧八角窗米兰春天主卧八角窗金域蓝湾嵌入式衣柜凤凰城恒大华府主卧六边形风情窗、电梯入户凯旋门 主流的附加价值体现在凸窗及入户花园上，大部分楼盘均有此类面积赠送。空中庭院及露台这类全赠送面积在长沙楼盘中并不常见。多角窗设计较为流行，主要是八角窗。其他附加值设施还包括嵌入式衣柜、电梯入户等。结论：长沙小高层、高层产品的附加值以赠送一半面积的入户花园和建造成本相对较小的凸窗为主，建造成本相对较高的全赠送的空中庭院和露台较少。电梯入户恒大华府高层宫寓1544房入户花园花院入户花 园凤凰城花院882+1户型

60、4个卧室均有凸窗2个卧室均有凸窗长沙玫瑰园1453房八角景观主卧南北双向皆阳台2021/8/30 星期一64H/可比分析多层户型尺度：优质产品尺度与舒适并重项目户型面积（）客厅开间（m）主卧面积（）阳台个数户型面积（）客厅开间主卧面积（）阳台个数户型面积（）客厅开间主卧面积（）阳台个数绿城桂花城964.819.1611405.426.442蔚蓝海岸1405.22421615.526.22利海米兰春天923.817.431295.425.5631524.8273阳光100933.819.042147528.0521434.825.352 2房（92-96）：客厅开间一般在3.8-4.8m之间，主