重庆彩虹桥高层精装小户型公寓项目市场报告

1、精品齐鲁行业资料 欢迎下载 赵鲁宾编辑精品齐鲁行业资料 欢迎下载 赵鲁宾编辑精品齐鲁行业资料 欢迎下载 赵鲁宾编辑精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料重庆彩虹桥高层精装小户型公寓项目市场报告一、项目概况（一）项目位置项目位于成都西南面一环路内侧，武侯祠大街与通祠路交接处，紧临春江花月和南河。距离市中心1.5公里（直线距离），约5分钟车程。（二）宗地现状1、四至范围东北临锦江，东南紧临春江花月，西南临武侯祠，西北紧临一江城花。东北： 东南： 西南： 西北： 2、地面现状宗地地面尚有多栋住宅没有拆迁。3、地面现有居民情况宗地上待拆迁住宅仍有

2、大量居民未迁。项目正中一幢平房大约有30多户住户，项目地里面还有2家汽修店和一家餐馆。旁边是家招待所。4、土地的完整性地块位于武侯祠大街与通祠路交接处，呈三角形形态。（三）项目周边1500米范围内社区配套1、交通状况项目周围交通发达，出行方便，有1路、8路、21路、29路、57路、82路、109路、301路、334路、335路等多路公交车到达项目所在地。附公交路线：1路 昭觉寺公交站-八一家具城 5:30-23:008路 十里店公交站-五大花园 6:00-21:3021路 五大花园-红星路广场南 6:00-20:0026路 天府广场-大源村 7:00-20:3029路 人民公园-机投镇 7:0

3、0-20:0057路 五块石客运站-西部家居 6:30-23:0082路 茶店子公交站-成仁公交站 6:30-20:00109路 九里堤公交站-桂溪公交站 6:30-20:30301路 静渝路-武侯科技园 6:30-20:00335路 郭家桥北街-三环路武侯立交桥 6:30-20:002、教育 凉水井小学 300米上池正街小学 514米 红专西路小学 671米 龙江路小学分校 1000米 四川经济贸易学校 1100米 成都信息学院 1100米 西南民族学院 1100米 四川大学 1100米 成都信息学院 1100米 成都体育学院 1200米3、医院等级和医疗水平华西齿科 111米303医院 4

4、00米省邮电医院 714米华西医院 750米 市中医药大学骨科医院 1400米4、大型购物中心及主要商业 菜蓝子连锁店(第八分店) 约106米 凉水井菜市场 约184米 浆洗街 约418米 华光眼镜公司 约474米 小康眼镜 约484米 人民商场便利店(文庙西街店) 约662米 洗面桥巷农贸市场 约800米 博美装饰城(武侯区) 约847米 上汪家拐街 约884米 博士眼镜(武侯祠横街店） 约885米5、休闲、娱乐春江花月 约10米 太成宾馆 约20米 锦鸿休闲茶楼 约39米 交通厅招待所 约107米 雷剑宾馆 约339米 70年代啤酒吧 约394米 旗舰娱乐会所 约394米 万里号油轮大饭店

5、 约441米 万里号量贩歌城 约441米武侯祠 约650米6、公园 武侯祠锦里南郊公园7、银行农业银行 120米交通银行 357米工商银行 446米中国光大银行 510米中信实业银行 525米商业银行 622米中国银行 685米 8餐饮，美食美天成川菜风味酒楼 约56米 雷剑宾馆 约339米 万里号油轮大饭店 约441米 四川邮电宾馆 约449米 金属宾馆 约458米 缘和宾馆 约458米 长线宾馆 约482米 爆竹鸡火锅城 约572米 世代锦江商务酒店 约637米 锦里 约640米蜀峰花园酒店 约650米 （以上距离为地图标识直线距离，实际距离可能稍有误差）（四）项目周边环境1、治安情况良好

6、；2、空气状况一般；3、紧临一环路，处于交通枢纽，有一定道路噪音污染；4、旁边就是春江花月，吃喝玩乐一条龙；5、紧临锦江，沿河景观营造得非常好。 二竞争项目市场调研（一）成都高端小户型电梯公寓市场发展概述成都房地产市场上出现居住型高端小户型电梯公寓相比沿海城市晚了十几年，在2001年以前开发的小户型多是在城区内见缝插针地运用一些几亩或10多亩的小地块开发的，小户型的小区环境根本就是一种有心无力的奢望，而受地块的限制，开发商为了在同样的面积上多修一些房子，多是采取一梯几十户的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到较好保障，户型存在一些缺陷，功能不太完善，敞开式厨房往往成了摆设。但毕竟小户型亮出

7、了自己的风采。这个时期最具有代表性的楼盘是“SOHO我的寓所”。该项目作为当时成都第一个纯小户型精装项目，引领成都进入了小户型时代。它所宣传的那种生活方式SOHO这四个字母代表的精神、开放、希望、机遇这四种含义非常能够吸引年轻人。当时的销售价格就已经超过了3000元/，但销售仍然比较好。随着最近几年房地产开发的深入，外来实力开发商的介入，为了追求品牌、价值的最大化，大量开发商将项目定位于高档产品，由于市区土地逐渐稀少，地价不断上涨，大量开发商又将项目定位于高端小户型电梯公寓。代表项目有：“金林大城小室”、“红南港”、“中地锦尚”、“巷上生活馆”、“都市美邸”、“凯莱国际寓所”、“摩卡筑”、“华

8、西国际”、“商鼎国际”、“西沙美地”、“名人第四城”、“银唐”、“正成财富ID”的小户型部分等。它们的共同点是：A、绝大部分是纯小户型电梯公寓（“商鼎国际”除外），外观时尚、现代；B、整体销售均价在5000元/以上；C、项目占地规模都不大，能够保证项目自身具有较好的高档配套，游泳池、网球场、SPA等高档配套已经成为这些项目的必然选择；D、户型设计合理，基本上都是明厨或明卫，户型面积实用，大部分户型面积在50-60之间，以经济性一房和二房为主；E、项目外观时尚、现代；都配有宽敞、豪华的大堂，高档电梯、充足的地下停车位、公共部分豪华装修、高速带宽，刷卡入户系统、人车分流设计等；F、地理位置绝佳，如

9、“银唐”临近府南河，有较好的观景面，而“都市美邸”、“商鼎国际”、“华西国际”等项目都处于市中心，具备绝佳的区位优势，周边生活、市政配套非常成熟，“摩卡筑”、“金林大城小室”、“西沙美地”等项目又处于高校附近，具有成熟的配套设施。这部分近期修建的小户型电梯公寓完全可以用精致来形容，其时尚、现代的外观，耐用的装修，保证了项目的长期高品质，极佳的地理位置，使投资者的收益也能够得到充分的保证。（二）、典型项目列表楼盘名称开发商项目地址占地面积（亩）建筑面积（平方米）价格STUDIO单飞博尔特商贸有限公司锦江区老马路7号（望江派出所对面）24000均价5000八里阳光成都市泛林房地产开发有限公司成华区

10、二环路东一段2361000均价3900紫东梵谷成都市锦江区建筑统一建设办公室锦江区三环路内大观立交桥旁3659602未定雅筑成都锦江房地产（有限）公司锦江区新成仁路香江花园对面3.55000均价3500东方1+1四川东方圣地置业公司成华区双林南支路22号510000.05均价4000商鼎国际岷江新希望房地产开发有限公司成都市人民南路四段27号31.6144419.41均价6500原筑成都润和百通实业开发有限公司高新区天和路9号1248976预计4500-4700南都邻秀四川忠心房地产投资有限公司和平小区天仁北二街7.621373均价4500科华天成成都市武候区桂溪房地产开发公司武侯区科华中路1

11、041830未定巷上生活馆武城集团内双楠广福桥正街2975672.18均价5500红南港MITOWN成都新希望实业投资有限公司武侯区二环路西一段5号2891733预计5500优地成都长益房地产发展有限公司武侯区西二环一段(川藏路与西二环交汇处)70200000均价5000上层建筑四川博远置业有限责任公司金牛区蜀汉路426号 黄忠路和羊西线蜀汉路交汇处1642666预计4700左右金沙兰亭四川成都恒立房地产开发有限公司青羊区金沙片区蓝光雍锦湾对面16.4341469预计4600-4800TT尚品成都嘉仕达置业有限公司青羊区光华大道瑞联路段南侧13.444032均价4500楠宝石成都永海实业（房地

12、产）有限公司武侯区二环路西一段（双楠伊藤斜对面）5.5617310.4均价4600芙蓉华庭成都天赐房地产开发有限责任公司金牛区解放路二段194号114均价4300大地.新光华广场四川大地房地产开发有限责任公司青羊区光华大道9660000均价4800唯特郡成都泰怡实业发展有限公司金牛区羊西线与蜀蓉路交汇处1745333.56均价4880金沙西园四期成都天拓置业发展有限公司青羊区青羊大道107号520000起价4330金沙蜜地成都合力达房产开发有限公司青羊区西南财大北门对面1648000均4800时代空间四川省送变电建设有限责任公司武侯二环路少陵路口8.511000均价5000普建苑自由360四川

13、省中普房产地开发有限公司外双楠武侯大道23960均价4378光华美邻成都黄金洲房地产综合开发公司青羊区光华大道旁瑞星路3274443均价4600幸福屋语四川辉皇富源成都市二环路北二段50号6.117022起价3800聚金汇城四川蜀牛房地产开发有限责任公司五块石核心商圈蓉北商贸大道17号317186起价3800优派成都嘉好房产金牛区营门口立交桥西老成灌路48000均价4330名人第四城四川名人房地产开发有限责任公司金牛区二环路北一段（西南交大对面）12.942519.93均价5000左右 加州国际成都香木林置业有限公司青羊区二环路北一段85号17.1555000未定凯莱国际寓所中粮地产.鹏利国际

14、成都市致民路50号15.3450414均价5300都市美邸成都新和房地产开发有限公司洗面桥上街103号2528622均价5500银.唐四川南府锦置业有限公司锦江区新南门滨江东路158号16.870136.22均价4980正成.财富ID成都市正成投资开发有限公司锦江区春熙路旁华兴街(王府井百货北)9.564660预计6000-7000釜山国际成都众意置业发展有限公司青羊区市中心上池北街11号10.946202未定鑫城.立方生活四川煌鑫房地产有限公司青羊区西大街612000起价6280摩卡.筑成都市上普置地有限责任公司锦江区四川音乐学院旁2570000均价5500华西国际成都合力达建设项目开发有限

15、公司武侯区浆洗街16号（紧邻长线宾馆）10.856411.86均价5300昆仑华庭成都昆仑房地产开发有限公司锦江区锦兴路7.1424526均价6000左右时代凯悦二期青羊区人民中路二段70号成都东渡房地产开发有限公司11.238016724层均价6500中地锦尚成都市中地房地产开发有限公司金牛区通锦桥路127号4.0819855未定锦天国际成都远鸿房地产开发有限公司青羊区太升南路与新华大道德盛路交汇处13.180928.23均价5500天盛壹中心成都天盛房地产开发有限公司 青羊北大街16.0364000预计6000左右禾嘉利好莱坞成都市二环路北三段245号成都中汽置业有限公司17.275454

16、12.65预计3800世纪城天鹅湖花园人民南路南延线天府大道中段成都世纪城新国际会展中心有限公司/197068.49预计6000（三）同区位竞争楼盘分析（1）、华西国际主要参数占地面积：7210.14 建筑面积：56411.86 容 积 率：6.65 总 户 数:852户 停 车 位：243个 绿 化 率：30主力户型：50-80 电梯数量：5梯36户户型配比套 型面 积 区 间比 例一室一厅一卫35-45平方米36.62%一室一厅一卫45-60平方米51.17%两室两厅单卫80-100平方米12.21%配 套该项目一楼为商业，以满足社区配套需求。销售情况该项目于2006年8月开盘，开盘一个月

17、时间已销售30左右，主要销售的是45-60平方米的一室户型。销售起价为4990元/平方米，面积小的户型销售单价高于面积大的户型，十楼以下每层在起价的基础上加30元/平方米，十楼以上每层加20元/平方米。主力消费人群以毕业几年的青年人为主，这部分人追求较高生活品质和工作效率，对楼盘区位（交通）依赖性极强；该项目的区域位置吸引一部分发展中企业购买；投资人群，这部分消费者以投资为目的，看重的是项目的高品质，保值能力。支撑其价格（定位）优势处于市中心，地段价值高；（武侯祠历史文化圈、华西校园人文圈、玉林小天竺生活娱乐圈、跳伞塔数码科技、锦江星级酒店一条线，五大圈一条线接壤处）项目周边生活、市政配套非常

18、成熟；劣 势作为居家型项目，社区环境一般（社区比较小，景观特色性不强）户型设计不是很合理（2）、都市美邸主要参数占地面积：约25亩 总建面积：28622 容 积 率：4.99总 户 数：218户 绿 化 率：20项目主要情况：该项目位于内环线商业发达的商业中心区，地段优势明显。项目规划为24层电梯公寓，1-2楼为底层商业，3-24层为住宅，属高层综合楼建筑。该楼盘户型结构合理，可供选择较多。项目周边城市商业配套完整，周围学校众多，距离华西医院仅5分钟。区域内交通便捷。目前项目基础施工。（3）、红南港主要参数占地面积：约28亩 总建面积：91733 容 积 率：4.09总 户 数：749户 停

19、车 位：373个 绿 化 率：25项目主要情况 项目正在接受咨询，预计开盘小户型均价在5000元/平方米以上。项目位于二环路西一段，临近双楠和玉林生活圈，集精装小户型、四星级商务酒店、商务写字楼、特色商业、社区商业为一体。(4) 、巷上生活馆主要参数占地面积：10150 建筑面积： 40600容 积 率：4总 户 数:700余户 主力户型：50-70绿 化 率：30户型配比套 型面 积 区 间比 例一室两厅一卫50-60平方米85.19两室两厅单卫70-90平方米12.96两室两厅单卫90平方米以上1.85项目配套小区内景观设计优美。销售情况该项目目前正在接受咨询，暂定本月25日开始接受预订，

20、预订需交纳两万元的诚意金。预计销售均价为5500元/平方米。支撑其价格（定位）优势：地理位置优越；（坐落于内双楠生活圈，辐射十大原生生活片区）社区内景观设计优美；户型配比合理。劣 势：社区配套不够完善；（没有游泳池，同时又与隐庐共享社区配套设施）通道式户型，私密性较差；五号楼2梯19户，六号楼3梯35户，相对拥挤。(5) 、小结该片区现在正在销售或接受咨询的项目有“华西国际”、“都市美邸”、“红南港”、“巷上生活馆”。整体来看该片区的楼盘楼次比市中心片区要低一些，但是整体档次在成都也属于中、高档。华西国际都市美邸红南港巷上生活馆物业类型高层高层高层高层开盘时间2006年8月11月上旬/10中旬

21、面积段（）35-10060-12050-9050-100销售均价4990元/5500元/5000元/上5500元/从户型来看，该区域已亮相的四个项目主力户型集中在35-60（占总供应套数的60.91）、60-80（占总供应套数的22.39）、80-100（占总供应套数的12.53）、100以上（占总供应套数的4.17）。从销售价格来看，该区域的项目销售价格与“市中心”片区的楼盘差不多，整体销售价格在5000-5500元/之间；从目前在售的“华西国际”来看，其45-60平方米的小面积段套一户型销售进度最快。整体来看：该片区虽然楼盘定位也是中、高档项目，但是从户型面积来看仍然是小面积段居多，从销售

22、进度来看，大面积单元销售进度明显慢于小面积单元。（四）跨区位典型项目对比分析虽然成都本地的消费者对小户型项目的接受程度还没有普通住宅高，但是随着市中心土地的稀少，外来实力开发商强势的介入，为了追求利润、品牌价值的最大化，大量小户型项目运应而生，而且这些项目依托着开发商的品牌和资金实力，大部分以高端小户型电梯公寓项目面世，从近期来看，处了项目所在区位外，在市中心片区和高校周边片区还有大量小户型楼盘。（1）、市中心片区该片区是成都高档小户型电梯公寓最早崛起的区域之一，这里聚集了当时成都最高档的项目，“商鼎国际”、“正成财富ID”、“摩卡筑”、“银唐”、“凯莱国际寓所”等几个项目在现在成都市场算也得

23、上数一数二的高端项目。商鼎国际正成财富ID摩卡筑银唐凯莱国际寓所物业类型高层高层高层高层高层开盘时间2006年6月预计10月底开盘2006年6月2006年1月2006年5月面积段（）50-8050-7045-12040-12030-120销售均价6500元/未知5300元/4980元/5100元/（1）、商鼎国际主要参数占地面积：32亩 建筑面积：144419.41 容 积 率：5.77 住户数量:804户 停 车 位：734个 绿 化 率：30主力户型：50-80电梯数量：6梯30户户型配比套 型面 积 区 间比 例一室一厅一卫50-60平方米26.86%两室两厅单卫60-80平方米66.4

24、2%两室两厅单卫80平方米以上6.72%配 套社区围合式公共花园、商务会所、酒店式大堂、进口高速电梯，更拥有178米超长架空回廊。销售情况该项目于2006年6月开盘，当时销售起价为5800元/，目前其销售均价已经达到6500/左右。到目前已销售超过70，销售楼层主要集中在十楼以上，销售面积集中于50-80平方米之间。其在高端租赁市场上的平均价格为30-50元/月，项目升值、保值潜力巨大。主力消费人群以高档商务人士为主，这部分追求较高生活品质和工作效率的消费者，对楼盘区位（交通）依赖性极强；投资人群，这部分消费者以投资为目的，看重的是项目的高品质，保值能力；支撑其价格（定位）优势项目地段价值极高

25、（处于城南片区高档社区/城市中轴线/新旧中心城区连接点）交通极便利（临1、2、3环路/天府大道/距双流国际机场极近/地铁/周边公交体系发达）精装高档房（装修标准高/地标建筑/大堂/电梯/配套标准高）劣 势社区配套欠缺（作为针对国际化、门户级精英阶层的高档公寓，其社区配套较差）细节做的不足（公共部分的细节经不起时间的考验）（2）、正成财富ID主要参数占地面积：6310.41 总建面积：64660总 户 数：931户 停 车 位：376个项目主要情况 该项目预计10月底开盘，分为中央国际寓所和中央财智商邸两栋，中央国际寓所户型主要是50-70平方米的精装小户，中央财智商邸为5.6米层高的灵智商务空

26、间。项目位于春熙路王府井百货北面梓潼桥正街，闹中取静。项目数百米内有银行51间、高级餐饮娱乐设施46家、31间星级酒店，以及包括太平洋百货、王府井百货在内的20家大型百货公司，同时项目又与城市干道有充分的距离，无小户型的嘈杂。（3）、摩卡筑建筑面积：70000 住户数量:900余户 停 车 位：400个绿 化 率：35 主力户型：60-70 电梯数量：1梯3户户型配比套 型面 积 区 间比 例一室一厅一卫30-50平方米18.75%两室两厅单卫60-70平方米56.25%两室两厅单卫70-90平方米25.00%配 套小区内配备景观游泳池、新型塑胶篮球场、健身场，特色的风雨联廊使整个衬区达到生活

27、空间、建筑空间、景观空间三者和谐过渡与交融；景式阳光电梯厅将园区景观引入电梯厅；6米挑高错式空中花园，丰富的观景形态，富于视觉变化的观景体验，增强景观层次感和立体感，有天有地的全景式生活视野。销售情况项目于2006年6月开盘，一期已销售殆尽，2006年8月推出二期45-119平方米户型，其中主力户型为60-70平方米的精致套二，销售均价5500元/平方米。仅一个月时间，已销售40左右，其中30-40平方米的套一户型已销售完毕。主力消费人群第一次置业的年轻人，这部分人追求较高生活品质和工作效率，对楼盘区位（交通）依赖性极强；部分中产消费者，追求较高的生活品质，对新生事物接受能力极强，事业、生活稳

28、定；投资人群，这部分消费者以投资为目的，看重的是项目的高品质，保值能力。支撑其价格（定位）优势处于南一环内，锦江河畔，四川音乐学院旁；（升值前景无限）完善的社配套与景观设计；户型设计紧凑实用，风格时尚；（几乎所有户型都是明厨明卫设计）一梯三户的设计，私密性较好。劣 势客户群的定位过于宽泛，对后期档次有较大的影响（4）、银唐主要参数占地面积：11219.82 建筑面积：70136.22 容 积 率：5.83 住户数量:655户 绿 化 率：40户型配比平层结构套 型面 积 区 间比 例平层一室一厅一卫60平方米以下1.37%平层两室两厅单卫60-80平方米29.47%跃层两室两厅双卫70-90平

29、方米42.60%跃层三室三厅双卫110平方米以上26.56%主要配套恒温游泳池、咖啡书吧、电子阅览室、儿童托管房、宠物托管中心等，呈带状分布的围合式空间矩阵，雕塑、儿童嬉戏园、景观廊架、树阵等丰富的层次意境悠远。销售情况该项目小户型于2006年1月开盘销售，现已销售超过80，余88平方米和120平方米两种套二跃层户型，销售均价为4980元/平方米。主力消费人群追求高品质生活的年轻人；成都本地的中高档消费人群；部分投资者（主要目的投资、增值、保值）。支撑其价格（定位）优势：位置极佳（位于锦江河畔，临近一环路，属于中心城区的宝地）社区配套成熟、完善，景观优美；跃层的户型设计新颖。劣 势：周边生活配

30、套不够成熟；户型设计不够合理。（几乎都是暗卫）（5）、凯莱国际寓所主要参数占地面积：10231.11 建筑面积：50414 容 积 率：3.99 住户数量:425户 停 车 位：250个 绿 化 率：25户型配比平层结构套 型面 积 区 间比 例平层一室两厅单卫60平方米以下0.70%平层两室两厅单卫60-80平方米76.47%平层两室两厅单卫80-90平方米16.24%平层三室两厅双卫100平方米以上2.35%顶跃三室两厅双卫100平方米以上4.24%项目配套项目位于市区成熟的生活圈内，四周高档住宅小区环列，川大、川音近在咫尺，拥有浓厚的文化氛围，在和谐之中体会幽雅宁静之美。销售情况项目于2

31、006年5月28日开盘销售第一批次房源，于7月15日开放第二批次房源，现已销售超过80，销售均价为5100元/平方米，尾房的销售优惠2.5个百分点。主力消费人群第一次置房的年轻人；部分投资者（主要目的投资、增值、保值）。支撑其价格（定位）优势：地理位置优越；周边生活配套完善；户型配比合理。劣 势：小区内没有配套设施与景观设计；通道式户型，私密性较差；户型设计不够合理。（黑卫较多，同时客厅开间都没超过3.4米）（2）、高校周边片区该片区目前正在销售和接受咨询的项目有 “金林大城小室”、“西沙美地”和“名人第西城”。从目前来看该区域项目的定位也都是属于中、高档项目。金林大城小室西沙美地名人第西城物

32、业类型高层高层高层开盘时间2005年12月底预计10月下旬预计10月中旬面积段（）50-90/30-60销售均价5000元/预计：平层：5000元/ 跃层：8000元/从户型配比来看该区域的项目主力户型集中在30-60（占总供应套数的70左右）,60-90（占总供应套数的30左右）。从销售价格来看，该区域的项目销售价格接近于“武侯片区”，整体销售价格在5000元/左右；该区域销售最好的户型为30-60的小户型，处于高校周边，这种小面积低总价的小户，不管是对于投资者还是用于过渡的年轻人来说，都是最好的选择，因此该区域的项目主力户型几乎都集中在这一面积段。（1）、金林大城小室主要参数占地面积：19.47亩 建筑面积：59000 容 积 率：3.99住户数量:580户 停 车 位：300个 绿 化 率：30主力户型：50-80 电梯数量：2梯8户户型配比套 型面 积 区 间比 例一室两厅一卫55-60平方米28.80%两室两厅单卫70-90平方米71.20%项目配套园区内做了喷泉水景和泳池的设计，水变而动的本性正好符合了“漂一代”的特性，这远远比静态的植物更加实在，且更有吸引力，更能