2022年土地估价师理论方法重点试题讲解一doc

1、 HYPERLINK t _blank 土地估价师理论措施重点试题讲解一汇总一、判断题(共20题，题号1-20，每题0.5分，共10分。请判断下列说法对或错误，并在答题卡上对应位置涂黑，认为对涂“”，认为错误涂“X”。答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分)1、土地价格受供应与需求双重影响，伴随社会经济发展，土地供应是影响地价重要方面。()解析：影响土地价格原因，可按照原因与土地关系及影响范围分为一般原因、区域原因和个别原因。其中，一般原因对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格基础。2、按照酬劳递增或递减原则，土地收益将随实际投资成本增长而持续迅速增长。(X )解析：通过土地

2、酬劳递减规律我们可以确定土地运用最佳集约度和最佳规模。一般生产需要投入所有生产要素，而每一种生产要素投入在到达一定程度后，其增长收益就会递减。3、土地价格具有明显地区性和个别性。()4、区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地区上有机结合详细体现。()5、根据马克思地租理论，农产品生产价格由中等地农产品个别生产价格决定。()解析：根据马克思地租理论，农产品生产价格只能由劣等地农产品个别生产价格来决定。6、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价原理与措施和商品价格评估原理与措施基本相似。()7、人口密度反应人地之间互相关系，即单位土地面积人口数量。()8、基准地价、标定地

3、价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益状况评估得到宗地评估地价。()解析：基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益状况评估得到评估地价。其中，基准地价属于区域平均地价形式，标定地价、交易底价是对于详细宗地而言，属于宗地地价。9、无论因何种状况，土地使用者依法获得土地使用权，国家都无权提前收回。()解析：按照都市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法获得土地使用权不提前收回，在特殊状况下，根据社会公共利益需要，国家可以根据法律程序提取收回，并根据实际状况予以赔偿。10、与工业产品同样，农产品社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定。()解析：根据马克思地租理论，农产品社会

4、生产价格只能由劣等地农产品个别生产价格来决定。11、土地估价所评估出地价是该地产某一时点价格。()12、级差地租存在是决定土地价格高下重要原因。()13、土地估价要充足理解评估对象多种权利状况，同样一宗地产，权利不一样，其评估价格也许相差很大。()14、建筑物重置价是决定建筑物价格最基本原因。()15、土地酬劳递减是指在技术和其他要素不变条件下，对相似面积土地持续追加某种要素投入所带来酬劳增量(边际酬劳)迟早会下降。()16、建筑物主体折旧率与附属设备折旧率之和等于建筑物综合折旧率。()17、无形资产寿命是指无形资产法定有效期限或有效经济寿命。()18、在自然条件许可状况下，都市布局应采用集中

5、布置形式。()19、在都市规划中，一般以人口数量作为评价居住区规模重要标志。()20、都市性质是都市重要职能概括。()二、单项选择题(共60题，题号21-80，每题1分，共60分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一种最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)21、土地价格是土地权利和(D)购置价格。A、价值B、有效需求C、使用价值D、收益解析：土地不具移动性，其可转移并非土地自身，而是该土地权利和收益。因此，土地价格是土地权利和收益购置价格。22、下列对土地估价描述不对是(B)。A、土地估价根据理论与措施，与机器、设备、建筑物等估价所根据理论与措施并不完全

6、一致B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑经济原因对地价产生深刻影响C、同样一块土地，其价格高下与土地权利状况亲密有关，不一样权利也许导致价格相差很大D、土地估价必须充足占有土地市场资料，把握土地市场过去、目前和未来解析：都市规划属于影响地价行政原因。23、地价影响原因中，土地级别和基准地价属于影响地价(C)。A、一般原因B、个别原因C、区域原因D、特殊原因解析：土地级别和基准地价会对一种都市区域范围内地价产生影响，因此是区域原因。24、一般来讲，伴随社会发展，地价呈明显上升趋势，地价上升速度(A)一般商品价格上升速度。A、高于B、等于C、低于D、

7、无法判断解析：这是土地自身一种特性，首先，伴随社会经济发展和人口不停增长，由于土地稀缺性，其供应弹性很小，对土地需求总是持续增长，致使地价不停上涨;另一方面，由于整个社会资本有机构成提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降趋势，从而使地价呈上升势态。因此伴随社会发展，地价呈明显上升趋势，地价上升速度高于一般商品价格上升速度。25、土地价格水平由同一供需圈内具有(B)替代性土地价格所决定。A、相似区域B、相似性质 HYPERLINK t _blank C、相似级别D、相似用途解析：这是考察土地估价替代原则，其内容之一即土地价格水平由同一供需圈内具有相似性质替代性土地价格所决定。26、土地估价

8、波及供需原则并不以(A)为基础。A、替代原则 HYPERLINK t _blank B、预期收益原则C、变动原则 HYPERLINK t _blank D、竞争原则解析：在进行供求分析时，应考虑时间原因，作动态分析。由于目前供求状况，常常是在考虑未来发展状况而形成，即从目前思索未来，因此供需原则是以预期收益原则及下述变动原则和竞争原则为基础。而不以替代原则为基础。27、土地价格是由土地(A)三者互相作用、互相影响形成。A 、效用、相对稀缺性和有效需求B、供应、需求、运用状况C、权利、租金、利率D、价值、使用价值、供求28、都市规划中，对地价影响相对更大原因是( B )A、地形、朝向、地质条件B

9、、用途、容积率、建筑密度C、绿化、环境 HYPERLINK t _blank 质量D、面积、形状、土地使用年限解析：在都市规划中，对用途、容积率和建筑密度规定，对地价有重要影响。29、影响土地价格区域原因包括(A)A、位置、交通条件、基础设施条件B、行政、社会、经济原因等C、面积、形状、土地使用年限等D、地形、朝向、地质条件解析：位置、交通条件、基础设施条件是区域原因，行政、社会、经济原因是一般原因，面积、形状、土地使用年限等为个别原因。30、影响土地价格原因，分为一般原因、区域原因和(C)A、宏观原因B、经济原因C、个别原因D、社会原因解析：三种类别原因之一为个别原因。31、地产(D)性和不

10、可移动性决定了土地市场是不完全市场。A、价值B、价格C、普遍D、个别解析：地产个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全市场。32、根据马克恩地租理论，农业用地垄断地租是来自(B)。A、农业雇佣工人发明剩余价值B、社会其他部门工人发明价值C、农业工人运用肥沃土地发明超额利润D、农业工人运用位置很好土地发明超额利润解析：垄断地租形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有特殊自然条件。具有特殊自然条件土地可以生产某些尤其名贵而又非常稀缺产品。这些商品生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地

11、租不是来自农业雇佣工人发明剩余价值，而是来自社会其他部门工人发明价值。33、根据中心地理论，(C)市场是联络中心地与服务区最有效理论图式。A、三角形B、四边形C、六边形D、同心圆解析：中心地理论中，由于各中心地重叠区被无差异线分割，圆形市场区即被六边形市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联络最有效全覆盖理论图式。34、使用其他非土地资源时所支付酬劳被称为( C )。A、广义地租B、狭义地租C、准地租D、经济地租解析：这是对准地租概念考察。35、下列(B)原因不是工业区位论重要讨论内容。A、运送成本 HYPERLINK t _blank B、产品 HYPERLINK

12、 t _blank 质量C、劳动力成本D、分散与集聚原因解析：工业区位理论关键就是通过对运送、劳力及集聚原因互相作用分析和计算，找出工业产品生产成本最低点，作为配置工业企业理想区位。36、阿兰索重要奉献在于：将(D)作为地租一种关键问题，初次引入区位平衡概念，处理了都市地租计算理论措施。A、交通B、时间C、距离 HYPERLINK t _blank D、空间解析：这是阿兰索地租模型最大特点。该题也出过，新古典主义地租模型代表阿兰索将空间作为地租总是一种关键考虑，引进(C)概念，从理论上处理了都市地租计算问题。A、同好曲面B、买价曲线C、区位平衡D、非完善市场37、如下原因中，(C)是土地价格存

13、在本源。A、级差地租B、垄断地租C、绝对地租D、相对地租解析: 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所获得收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会规定获得土地所有权一方予以对应经济赔偿，而这种赔偿形式就是土地价格。38、(D)是级差地租产生原因。A、土地自然条件差异B、土地所有权垄断C、土地生产效率差异D、土地经营权垄断解析: 土地自然条件差异(即土地等级差异)只是级差地租形成自然条件或自然基础。而土地有限性所引起土地经营上垄断，才是级差地租产生原因。39、根据中心地理论，中心地产品和劳务需求门槛、利润和服务范围与(D)及产品与服务种类亲密有关。A、中心规模与人口分

14、布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度解析: 中心地商品和劳务需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务种类亲密有关。不一样规模中心地，其需求门槛和销售范围也是不一样。它们在空间地区上这些差异，通过互相作用和人类经济活动干扰，就将形成规律有序中心地市场等级体系。40、消费者购置某种商品乐意支付实际价格是指(D)。A、商品最低售价B、商品销售价格C、交通费用D、商品销售价格加交通费用41、新古典主义经济学家有关地租本质含义论述重要基于对(C)比较。A、产品市场价格与生产价格B、产品生产价格与

15、社会平均价格C、边际产品价格与生产要素价格D、产品社会平均价格与生产要素价格解析：有关地租概念，新古典主义打破了那种一成不变分析问题措施，将生产过程视为多种变量不停变化过程，通过边际产品价格与生产要素价格比较，对地租本质含义进行论述。42、农业区位论创始人是(B)。 A、亚当斯密B、冯杜能C、阿尔申尔德韦伯D、大卫李嘉图43、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于(A)。A、存在着土地所有权不一样主体及其垄断以及土地所有权与使用权分离B、在任何社会制度下都存在地租C、存在着国家所有和集体所有两种所有制形式D、土地是重要生产要素44、根据马克思地租理论，下列(C)为错误观点。A、地租

16、是土地所有权借以实现经济形式 HYPERLINK t _blank B、土地价格是地租资本化C、土地价格是土地价值货币体现D、一切地租都是剩余价值解析;土地价格是土地经济价值反应，是土地权利和收益购置价格，土地是一种自然物，不是人类劳动产物，因此没有价值。45、市级商服中心(A)。A、具有各级商服中心商服功能B、只有市级商服中心功能C、只经营高档商品D、位于都市几何中心解析：就一种都市而言，按地区归并可以找出规律，即：高级商服中心。提供供高级到低级所有商品和服务;中级商服中心提供从中级到低级所有商服活动;而低级商服中心只有低级商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。46、根据地

17、租理论，最劣等土地级差地租(A)。A、等于零B、不小于零C、土地价格D、房地产价格解析：最劣等土地没有级差地租。47、土地价格高下取决于可以获取(B)高下。A、价值B、地租C、成本D、劳动产品 HYPERLINK t _blank 48、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用，残值率为5%，重置价格为元/平方米，则该建筑物现值为(A)万元。A、1220B、1274C、1525D、1593解析：该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-1600*(1-5%

18、)*15/60=1600-380=1220。这里需要注意，耐用年限选用要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。 HYPERLINK t _blank 49、一般说来，钢筋混凝土构造房屋残值率等于(C)。A、10%B、2%C、0D、重置成本乘以折旧率。解析：根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物耐用年限、残值率评估原则，钢筋混凝土构造房屋残值率等于0，砖混构造为2%。50、建筑物折旧是指(A)。 HYPERLINK t _blank A、建筑物因时间通过所导致损耗B、建筑物新旧程度C、对建筑物人为破坏D、建筑物重置成本与残值率乘积解析：建筑物折旧，指建筑物因时间通过所导致损耗。这种损耗包括缘于物理

19、原因有形损耗和基于功能和经济退化原因无形损耗。51、建筑物重置价格等于(C)。A、估价时点上旧有房屋建筑成本B、估价时点上房地产交易价格于地价价值C、估价时点上重新建造房屋所需建造费用加平均利润D、重置成本和折旧成本之和解析：建筑物重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相似或具有同等效用全新状态建筑物时，所需要建筑费、其他费用和正常利税。52、甲、乙、丙三宗土地单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗地其他条件相似，则明智购置者会选择(B)土地用于开发建设。A、

20、甲B、乙C、丙D、甲或丙 HYPERLINK t _blank 解析：可用土地单价与建筑容积率比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,阐明为获得相似建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,因此明智购置者会选择乙宗土地用于开发建设。 53、在砖混构造房屋新旧程度评估原则中，十成新居屋已有效期应不超过(D)年。A、2B、3C、4D、5解析:该题参照土地估价理论与措施一书P315-325中,房屋新旧程度评估原则.54、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起减价，属于(C)。A、自然折旧B、物质折旧C、功能

21、折旧D、经济折旧解析：建筑物功能原因所引起折旧一般不管建筑物新旧程度怎样，只要其使用功能不能满足规定，使其经济价值和使用价值减少，这就产生功能折旧。并且这种功能落后或不适应往往是由于新功能出现，例如由于技术革新、设计变化等出现某些新、更合用功能，从而使某些老、过时功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值减少。55、建筑物耐用年限有(D)之分。A、物理耐用年限和经济耐用年限B、经济耐用年限和会计耐用年限C、主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限D、自然耐用年限和经济耐用年限56、对具有市场流动性建筑物估价，应以(B)为基础，采用对照法、残存法、比较法等评估出建筑物价格。A、重建成本B、重置成本C、

22、建筑成本D、成新度解析：根据建筑物性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残存法、比较法等评估出建筑物价格。对不具有市场流动性建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧措施评估。57、某一排放污染物工厂建在一居住区，引起该居住区内住宅价值减少，这种建筑物折旧状况属于(C)。A、物理折旧 HYPERLINK t _blank B、功能折旧C、经济折旧D、物质折旧解析：引起建筑物折旧经济原因，一般有建筑物使用与周围环境不协调、附近环境变化、房地产市场变化等。例如居住区内残留小工厂，由于首先其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另首先周围都是居住区，

23、对生产过程中产生污染处理规定更严，增长其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值减少。58、建筑物在估价上折旧与会计上折旧不一样，重视是建筑物(C)。A、原始价值摊销B、原始价值回收C、价值减价修正D、折余价值差额 HYPERLINK t _blank 解析：估价上折旧与会计上折旧有着本质区别。估价上折旧重视是价值减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”;会计成本上折旧重视是原始获得价值摊销与收回。59、既有一建筑为砖混构造，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似建筑物重置价为每平方米元，耐用年限为50年，残值率2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在11月1日现值为(B)万

24、元。A、197B、161C、160D、150解析：建筑重置价格=1000*=200万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=200*(1-2%)/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8161。60、根据目前人工和材料价格，使用与原建筑物同样材料、原则、设计和工艺，建造与原建筑物完全相似新建筑物所需成本，称之为(B)。A、重置成本B、重建成本C、建导致本D、建筑造价61、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生磨灭或破损以及风吹日晒侵蚀和自然灾害导致损坏来计算折旧，称为(A)。A、物理折旧B、功能折旧C、经济折旧D、成新折旧62、在我国地价体系构成中，从

25、地价特点看，基准地价属于(A)。A、区域平均地价 HYPERLINK t _blank B、市场价格平均值C、成交地价平均水平D、评估价格平均值解析：基准地价反应城镇整体地价水平，从地价特点看，基准地价属于区域平均地价一种，是目前我国最常见区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出地价都是对于详细宗地而言，故都属于宗地地价类型。63、根据中华人民共和国都市房地产管理法规定，我国实行(D)定期公布制度。A、市场交易价格B、出让价格C、宗地地价D、标定地价64、凡独立从事土地估价人员，必须具有(D)资格。A、 HYPERLINK t _blank 经济师B、会计师C、规划师D、 H

26、YPERLINK t _blank 土地估价师65、按照国家有关规定，以协议方式获得土地使用权时，交易双方只能在不低于(C)基础上，确定其成交地价。A、基准地价B、标定地价C、政府最低限价D、宗地评估价66、国家在哪种状况下可以提前收回土地使用权(C)。A、土地低效运用B、未交纳土地使用税 HYPERLINK t _blank C、为了社会公共利益需要D、划拨土地用于出租、抵押解析：按照都市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法获得土地使用权不提前收回，在特殊状况下，根据社会公共利益需要，国家可以根据法律程序提取收回，并根据实际状况予以赔偿。 67、在都市规划中，过境公路布置一般采用(B)形式

27、。A、斜交和正交B、切线和环线C、立体交叉D、平面交叉68、大中都市总体规划图纸比例尺为(A)。A、1：10000-1：25000B、1：10000-1：50000C、1：5000-1：10000D、1：25000-1：5000069、根据我国都市分类，特大都市是指(D)。A、直辖市B、省会都市 HYPERLINK t _blank C、计划单列市D、人口100万以上都市70、都市分散布局形式重要有分散组团式、(A)和城镇组群式等。A、一城一区式B、一城二区式C、分散自由式D、自由组团式71、地震烈度在(C)度以上地区，不适宜作为都市用地。A、6B、8C、9D、1073、根据我国现行规划建设用

28、地原则，都市人均建设用地原则为(D)平方米。A、50-100B、60-120C、70-140D、80-16074、(AB)是收益现值法评估资产价值关键。A、确定预期收益B、确定本金化率C、确定可比市场交易案例 HYPERLINK t _blank D、确定差异调整系数75、都市近期规划是总体规划构成部分，其规划期限一般为(A)年。A、5B、10C、15D、2076、在都市规划中，区级公共设施服务半径应确定在(C)范围内。A、不不小于300米B. 300500米C、5001000米D、1000米以上77、确定都市主、次干道红线位置、断面、控制点坐标和标高、重要交叉口、广场、停车场位置和控制范围，

29、是(B)重要内容之一。A、都市总体规划 HYPERLINK t _blank B、都市分区规划C、都市控制性详细规划D、都市修建性详细规划78、规定建筑后退红线距离是(C)阶段规划内容之一。A、总体规划B、分区规划C、控制性详细规划D、修建性详细规划79、在层数一定条件下，容积率与建筑密度呈(B)关系。A、反比B、正比 HYPERLINK t _blank C、互补D、不有关80、地下管线排列次序自建筑物外墙向外依次为(C)。A、给水、煤气、雨水和污水B、煤气、给水、雨水和污水C、煤气、给水、污水和雨水D、给水、煤气、污水和雨水三、多选题(共20题，题号81100，每题1.5分，共30分。每题

30、有A、B、C、D四个备选答案，其中有二个或二个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应字母涂黑。多选或错选不得分、不倒扣分;少选但选择对每个选项得0.5分)81、土地价格是土地在(ABC)价格。A、某一权利状态下B、某一时点C、某一土地运用方式D、某一经营管理水平下82、在1929年爆发全球性经济危机中，美国地价急剧下降，从1925年高峰值直线下跌，1933年跌至最低点;直至世界经济复苏之后，地价才回升，对于这个现象，下列(AC)说法是对。A、伴随世界市场深入开发，地产市场地区性与个别性体现，越来越多受世界经济秩序影响 HYPERLINK t _blank B、1929年爆发全球性经济危机是

31、一种特殊原因，作为特殊原因显然是影响地价个别原因C、在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快D、1929年至1933年美国地价暴跌，重要是由于政府投放市场土地过多导致解析:选项B是将1929年爆发全球性经济危机作为影响地价个别原因提出，显然是不属于个别原因。选项D是考察对行政原因理解，而1929年至1933年美国地价暴跌，是受全球性经济危机影响，属于国际原因，因此是错误。83、地价特点是(AB )。A、地价具有明显地区性和个别性B、地价呈明显上升趋势，上升速度一般高于一般商品价格上升速度C、土地价格是土地价值货币体现，其高下由生产成本决定D、地价高下重要由土地供应决定解析:CD均为明显错误,前面题中已作分析。84、地价与地租关系是(BCD)。A、地租相称于地价B、类似资本与利息关系C、地价高下取决于地租高下D、地价是地租资本化85、影响地价区域原因包括(BC)。A、地价政策B、交通条件C、环境 HYPERLINK t _blank 质量D、土地使用年限解析：地价政策为一般原因，土地使用年限对于详细土地来说是个别原因。 HYPERLINK