某机场航站楼工程可行性研究

1、2014年08月18日首都机场二号航站楼国际商业设施改造配套工程项目立项（代可研）报告2014年08月18日北京市建筑设计研究院有限公司BEIJING INSTITUTE OF ARCHITECTURAL DESIGN咨询项目文件首都机场二号航站楼项目名称：国际商业设施改造配套工程项目编号：2014 咨 265项目负责人：董建中建筑专业负责人:刘琮审定人：王晓群结构专业负责人:审定人：设备专业负责人：审定人：电气专业负责人：审定人：经济专业负责人:羡幼平审定人：张鹑可研类 口其他类 可研类项目应至少由建筑、经济两个专业 人员签署编制部门：第四建筑设计院编制部门负责人：董建中项目主管领导和主要编

2、制人员董事长：朱小地项目经理：董建中设计总负责人：刘琮编制人员：刘琮 （高级建筑师）任广璨（助理建筑师）羡幼平（高级经济师） TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第一章项目概述61项目概况6项目构成和娱规模6项目改造总投资6项目主要进展情况6 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第二章项目立项报告（代可研）的编制依据和内容7编制依据7编制内容7 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第三章项目改造的背景和必要性8项目整体改造的背景

3、8航空业务量预测9项目整体改造其他各子项的进展及本项目研究背景9国际区二层商业设施改的必要性10 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第四章项目改造内容12项目概况12改造内容13改造方案15改造预期达到的效果18 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第五章不停航施工可行性及技术措施195.1不停航施工可行性分析195. 2不停航施工技术措施及工序安排195. 3不停航施工组织措施20 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第六章项目改造投资估算和资金筹

4、措22项目改造投资估算22项目资金筹措22 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第七章项目改造管理与进度23项目改造管理方式237. 2项目进度安排23 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第八章综合效益分析24项目建设指标24工程成本估算24项目盈亏分析24社会稳定风险分析25社会效益分析25 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第九章节能与环保279.1节能279. 2环保27 HYPERLINK l bookmark2

5、4 o Current Document 第十章项目综合评价28 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第十一章附件资料清单29国际商业设施改造配套工程设计方案29投资估算说明29投资估算表29第一章项目概述项目概况项目名称：首都机场二号航站楼国际商业设施改造配套工程项目建设地点：北京首都机场二号航站楼国际区二层商业区域项目建设工期：2014年10月至2015年10月项目建设单位：北京首都国际机场股份有限公司项目构成和改造规模项目名称项目构成建设规模（nf）首都机场二号航站楼国际商业设施改 造配套工程改造7150项目改造总投资本次二号航站楼国际区商

6、业设施改造配套工程：总投资约3443万 元，其中建安工程费约2802万元，工程建设其他费约446万元，基本预 备费约195万元。总投资及建安详表参见附表。L4项目主要进展情况受北京首都国际机场股份有限公司委托，我公司承担了首都机场二 号航站楼国际区商业设施改造配套工程的立项（代可研）报告编制工作。根据北京首都国际机场股份公司的设计委托函，我公司组成项目设 计组，并由项目专业负责人与股份公司有关负责同志充分交流沟通，针 对该项目要求，了解了现场情况，并征求了使用运行部门的意见，经多 轮反复讨论，最终确定了改造方案。2014年08月18日，我公司完成立项（代可研）报告的编制工作。第二章 项目立项报

7、告（代可研）的编制依据和内容2.1编制依据.北京首都国际机场股份有限公司提供的关于委托进行首都机场2号 航站楼国际商业设施改造配套工程可行性研究工作的函。.与航站楼设计相关的各类建筑设计法规。.国家、北京市颁发的政策、法规、法令、规范、定额、税费等有 关文件；. 2004年北京市建设工程概算定额、北京市建设工程其它费 用等；.国家计委、建设部1993年发布的建设项目经济评价方法与参 数。2编制内容L项目概述.项目立项报告（代可研）的编制依据和内容.项目改造的背景和必耍性.项目改造的内容.项目投资估算和资金筹措.项目建设管理与进度.项目综合评价第三章项目改造的背景和必要性项目整体改造的背景北京首

8、都国际机场（以下简称“首都机场”）位于北京市东北部的顺 义区天竺镇，距市中心25km,是首都地区用于民用航空运输的大型机场。 首都机场现拥有三个航站楼、三条跑道、两个塔台同时运营，航站楼总 面积约140万平方米，年旅客吞吐能力为8200万人次，高峰小时可起降 航班125架次，是我国最大的门户机场，也是全国民航运输网中最重要 的中心机场，在我国民航运输业中发挥着举足轻重的作用。首都机场二号航站楼建筑面积33. 6万平方米，总体设计流量2650 万人次，其中国际设计流量1775万人次，国际设计流量875万人次,1999 年10月投入使用。随着我国经济持续稳定的发展，民用航空事业进入一个高速发展的

9、阶段。首都机场依托世界最具活力的城市一北京取得了骄人的业绩，并 呈现出持续、快速的发展势头，显示了良好的发展空间。2011年首都机 场旅客吞吐量己超过7868万人次，其中T2进出港旅客为2865万，已超 过初始设计运量，未来几年楼内设施已处于超负荷运行状态，为缓解运 行压力，改善服务质量，需对T2航站楼进行整体改造，以应对不断增长 的客流和飞机起降架次。按照“保证运行，总体设计，分步实施，留好接口，统一整合”的 工作原则，此次T2整体改造项目重点解决资源不足、各系统陈旧、转机 不便利等问题，主要从航站楼面积增补、新建三层中转厅、国际安检通 道、托运行李安检系统、前厅及值机厅改造、贵宾停车场改造

10、、专用系 统升级改造、楼宇系统升级改造、改造新技术新材料九方面进行实施， 同时需考虑相关设施兼顾配套问题。2航空业务量预测2011-2016年首都机场旅客吞吐量预测数据（单位：万人）目标航站2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年T1809.63900.73938.22972.701024.921047.46T22864.552999.552951.792995.223052.823119.97T34193.334292.664481.224602.094697.264800.57合计7867.518192.948371.248570.008775.008968

11、.00可以看到，到2016年，首都机场旅客吞吐量将接近9000万，二号 航站楼旅客吞吐量也将突破3100万以上，面临较大的运行压力。3项目整体改造其他各子项的进展及本项目研究背景目前: T2改造的各个子项已陆续开展可行性研究、设计、施工等工 作。如国内、国际改造项目己进入全面装修阶段，安检布局现场调整也 即将进入最后一期工程。鉴于二号航站楼国际商业空间需要进行升级完善，以提升整体商业效率, 吸引更多的旅客消费。根据以下会议精神，展开了对国际二层核心商业 区设施改造的研究。1,装修方案会议（京机场股份纪要201359号）：确定办公区装修方 案，要求引入国外设计公司（2013.2）,2,装修方案会

12、议（京机场股份纪要201364号）：确定里卡多波菲方 案（2013. 5 ）3,领导小组第五次会议（京机场股份纪要2013 180号）：同意优化 餐饮区格局、同意增加补风和新风功能、同意调整用电负荷（2013. 12）, 4,生产调度第一次例会（京机场股份纪要2013 185号）：同意美食 街设计（2013. 12）为避免二次施工造成施工措施费上的大幅度增加，本项目应与二号 航站楼改造项目同时竣工。因此，首都机场二号航站楼国际商业设施改 造配套工程做为二号航站楼整体改造的重要子项也同样存在项目改造的 迫切需求。4国际区二层商业设施改造的必要性二号航站楼整体改造的各子项均己开展工作，目前国内、国

13、际改造 工程、双通道X光机配套工程、安检通道扩容工程、地下一层加建办公 用房及配套工程、弱电通讯间扩容工程均已进入施工阶段；与此同步， 国际区商业设施的改造也提上日程。二号航站楼目前商业设施总面积约占航站楼总面积的5%,与国际上 先进的机场的商业面积比偏少，通过本次改造，商业面积将增加到8%, 与国际先进机场商业面积占10%以上的比例接近。改造区域东侧现状为商业店铺，均设置在两层通高区域，已不满足 现行规范对于商业封闭舱的要求，本次改造将商业区屋面进行封闭并达 到相应的耐火极限要求，满足新的消防规范要求。原有商业店面形式多 样，缺乏统一性，品牌档次参差不齐，本次改造将商业店面外立面形式 统一，

14、并适度提升品牌档次，从而进一步提升商业的整体氛围和旅客的 购物感受。改造主要依照里卡多波菲事务所的方案进行，改造前的国际商业区 域商业流线布置较为单调，未能充分调动旅客的购物积极性，以及提升 整个空间的商业价值。改造国际商业区域面积达到7150平方米。增大商 业面积的同时，对于旅客流线、业态分布也进行了整体的考虑，各类配 套设施的完善将大大提升国际商业区的商业价值，方便旅客的同时，也 使航站楼的商业收益增加显著。由于T2整体改造属不停航施工，项目改造期间，将会对旅客的商业 方便性造成一定的影响。因此，此项目需尽快开展设计，施工工作，以 使对旅客和航站楼的影响降到最低，保证重点项目的施工进度不受

15、影响。第四章项目改造内容4.1.项目概况项目位置：国际区二层原有及扩建商业区域项目建设规模：7150平方米，现状：改造区域东侧现状为商业店铺，均设置在两层通高区域，中部现 状为两舱休息室，现有需要拆除或改造的商铺品类及建筑面积明细如下 表：编号层次区域面积（m2）经营类 别品牌G101一层国际隔离区54. 04零售G102一层国际隔离区98. 71零售免税十四店（烟酒西）G105一层国内隔离区63. 78零售航诚218号店G106一层国内隔离区63. 93零售好邻居G107一层国内隔离区78. 11餐饮T2-花漾咖啡3店G203二层国际隔离区96.9零售免税一店（H REMES）G204二层国

16、际隔离区零售T2藏饰店G205二层国际隔离区875. 35零售免税四店（烟酒主店）G206二层国际隔离区零售免税四店（烟酒主店）G207二层国际隔离区零售免税四店（烟酒主店）G208二层国际隔离区零售免税四店（烟酒主店）G209二层国际隔离区零售免税四店（烟酒主店）G210二层国际隔离区零售国产超市G211二层国际隔离区零售国产超市G212二层国际隔离区131.31餐饮星巴克3店G213二层国际隔离区1017. 82餐饮紫悦G214二层国际隔离区40. 95零售东四（中国绣）G216二层国际隔离区184.8零售免税综合二十三店G217二层国际隔离区零售免税综合二十三店G242二层国际隔离区86

17、. 61零售国产超市G243二层国际隔离区零售国产超市G244二层国际隔离区70. 94零售国产超市G245二层国际隔离区45. 31零售T2精品折扣店G247二层国际隔离区370. 06零售免税三店（香化主店）G248二层国际隔离区370. 06零售免税三店（香化主店）G249二层国际隔离区370. 06零售免税三店（香化主店）G250二层国际隔离区101.2零售免税二店（精品屋）需要对其进行拆除，按照新的商业布局进行改造，并配置水、暖、 电等相关系统。2.改造内容2.1位置及面积:本次改造位置分别位于航站楼国际区二层71轴到84轴与Q轴到Y轴之间的区域及首层西侧81轴到85轴与S轴到T轴之

18、间的区域，二层部分建筑面积约6900平米，如下图所示范围:蜜冬帚1首层部分建筑面积约250平米，如下图所示范围:以上两部分面积总计7150平米。2. 2改造依据:以消防性能化设计评审结论及西班牙波菲建筑事务所对于国际区的商业 布局模式概念方案为依据进行区域的设计调整。2. 3改造后的功能二层商业区域内，71轴到80轴与V轴到X轴之间的区域、改造后主要 是独立商铺形成的商业街并包含配套设施；71轴到84轴与Q轴到V 轴之间的区域改造后主要是分散式店铺及开放商业区并包含配套设施; 首层区域改造后为独立商铺。3改造方案3.1 土建装修工程:1）对原有二层东侧商业进行拆除进行整体规划后按照新的规划重新

19、布置 商业，形成精品商业街，共9家店铺。2）对二层中部现有两舱休息室进行拆除，并按照新的商业布局模式设置 商业。3）以上两部分商业按消防性能化要求的封闭舱进行设计，商业部分单个 封闭舱面积不大于200平米，封闭舱外侧设置耐火极限不低于2小时防 火玻璃及防火玻璃门，商业之间采用耐火极限不低于2小时的墙体进行 分隔，两个封闭舱之间的丁字墙长度不小于2米，商业内按需求进行相 应的设备及电气专业条件预留，商业按大于100平米内的商业店铺内设 置机械排烟或自然排烟系统，由于原有商业部分并无排烟系统，且无条 件设置自然排烟系统，因此需在部分大于100平米的店铺内重新设置机 械排烟系统。4）对首层西侧远机位

20、东侧原有办公区域部分改造为商业，同样按单个封 闭舱面积不大于200平米，封闭舱外侧设置耐火极限不低于2小时的防 火墙及防火卷帘。商业之间采用耐火极限不低于2小时的墙体进行分隔, 两个封闭舱之间的丁字墙长度不小于2米，大于100平米内的商业店铺 内同样需要设置机械排烟或自然排烟系统，由于原有商业部分也无排烟 系统，且无条件设置自然排烟系统，因此需在部分大于100平米的店铺 内重新设置机械排烟系统。5）对商业改造区域外围影响的公共通道、停留区、休息区的装修进行改 造，包括地面石材更换，吊顶拆除及更换、吊顶内所有末端设备及照明 灯具的更换。6）对改造中影响到的卫生间及其他服务设施进行重新布置，并按照

21、新的T2航站楼装修标准重新进行装修。7）建筑耐火等级为一级，改造后建筑的使用年限50年，抗震设防烈度 为8度。4. 3. 2钢结构工程国际核心商业区东侧现状为二、三层通高空间，根据消防性能化评 审的结论，木区域需要改造为封闭区域，且顶部材质的耐火极限需要在 2小时以上，因此本区域需要在二层楼板重新设置小型钢柱、钢梁、及 橡条作为顶部封闭的结构支撑条件，以便布置防火吊顶或进行顶部的整 体性结构封闭，本区域面积约1360平米。4. 3. 3暖通工程冷热由能源中心集中供给8C/13c低温水，另外，为满足国际商业 内区供冷需求，改善商业及安检区域过渡季过热现象，延长内区供冷时 间，新增一套风冷机组及空

22、调水系统作为独立冷源，可实现集中冷源和 独立冷源两种供冷方式的相互切换。热源由III段热力站经换热后集中提供60/50的二次空调温水 和95/70的采暖二次热水。对上述范围内增设空调风、空调冷热水、卫生间通风、消防排烟系 统及相关现状管线的调整，中心商业区空调除采用现有一次回风全空气 空调系统外，另设置可全年供冷的风机盘管空调水系统，负担部分设备 负荷（显热），对该区域进行辅助冷却。卫生间排风采用分散设置排风口， 集中设置总排风机的方式。餐饮厨房设置全面排风，排风经油烟净化处 理后排至室外。大于100平米内的商业店铺内设置机械排烟或自然排烟 系统，增设的公共走道设置消防排烟系统，。SCR电气用

23、房新增全年供冷VRV多联机系统及灾后气灭排风系统。4. 3. 4给排水工程改造区域生活最大日用水量为48. 5立方米，最大日排水量为38. 8 立方米。对改造区域内的生活给水、热水系统进行调整；室内污废水排水系 统及相关现状管线的调整；商业区设置消火栓系统、喷淋系统和自动喷水灭火系统。消防水源 来自现有系统，消火栓系统和自动喷水灭火系统的水泵、定压装置等均 采用现有系统，管线引自现有系统干管。4. 3. 5.电气工程改造区域低压供电，在改造区内新增电气小间为改造区供电。新增 负荷容量共1030KW,商业电源由现航站楼低压变电室及现状配电小间普 通照明柜提供。由变电室供电的商业负荷由变电室内备用

24、断路器引出， 在电气小间普通照明柜新增断路器为商业供电。商业区公共通道应急照 明及普通照明电源分别由“T2航站楼国际改造工程”中ALE柜及AL柜 供电。根据商业区域精装修进行照明改造，满足旅客的照明需求。商业 区内部由承租人负责装修及配电设计，设计接口在商业专用配电柜，设 计根据承租人需求将进线电缆送至商业配电柜上闸口，之后设计由承租 人完成。电气工程主要改造内容包括：a）根据商户需求设置配电系统，进行相应电源预留。b）根据商业区域精装修进行照明改造c）设置精装修区域内标识及广告系统d）根据设备专业要求对本区域空调及排风机进行配电系统改造e）设置本区域内火灾自动报警系统并纳入到航站楼统一管理。

25、f）对本区域内插座进行预留。4. 3. 6弱电工程改造区域内的弱电系统包括综合布线、航显系统、无线wifi系统、 有线电视系统、时钟系统、监控系统、广播系统、POS系统。4.4.改造预期达到的效果1）、增加国际区空侧商业面积。2）、商业空间规划布局更加合理。3）、商业业态分布合理，为旅客提供更优质服务。4）、商业动线合理，不影响主流程，让旅客穿越主要商业面。5）、创造活泼、宜人、动感、现代的航站楼商业空间。6）商业面积由原有5%增加到8-12%,到达五星机场的应有商业第五章不停航施工可行性和技术措施不停航施工可行性分析由于本项目施工主要在楼内进行，仅需在空侧隔出部分施工场地， 提供材料进出楼及

26、部分材料现场堆放条件，对于飞行区影响较小，需要 对施工区域做好围挡，并针对相关单位制定好严密的管理措施，避免施 工过程中造成旅客的不便或影响航站楼的正常运营。不停航施工应符合民航总局第191号令(CCAR-140)民用机场不停 航施工管理规定(2007年)的有关要求，项目部应根据有关要求制定 不停航施工管理实施细则并报民航地区管理局审批，细则中应包含机场 当局对于工程建设单位的监督检查制度、项目部与空中交通管理部门、 航空公司以及其他驻场单位的协调工作制度等内容。因不停航施工需要 调整航空器起降架次或航班运行时刻的，由项目部按照民航总局的有关 规定办理审批手续。2.不停航施工技术措施及工序安排

27、施工前应划定明确的施工区域，区域周边应设置围挡，围挡 高度应到顶，与旅客经过的公共区域完全隔离，并做好围挡的隔音措施。 施工区域开门应设置在陆侧，并尽可能设置在非公共区域。围挡外围应 设置明显的禁止旅客或无关人员进入的标志。拆除工作应在围挡完全设置好后再展开，拆除过程中遇到不 明确的结构、机电管线应充分征求项目部及设计单位的意见，在明确拆 除后不会对航站楼系统产生影响后方可拆除。拆除工作全面完成后展开新建部分的工作，新建部分应做好 周密、详细的工作计划，在安全第一，保证质量的前提下，避免多次拆 改，尽量缩短工期，减少对旅客造成的影响。新建部分全面完成后再进行围挡的拆除，围挡拆除过程中应 做好对

28、成品的保护，避免拆除过程中对新建部分产生破坏。施工过程中应避免使用明火，做好易燃材料的保护或先行拆 除；应尽量避免噪声，事先做好防噪降噪的准备工作。不停航施工组织措施组织原则：统一指挥、统一协调、分工负责、分段流水作业1,施工人员组织措施1）参加本工程施工的人员全部由具备不停航施工经验的人员组成。2）应挑选责任心强，管理经验丰富、综合素质好、技术过硬的管理 人员组成该工程的项目管理部。2,施工管理组织措施1）项目部进行半军事化封闭管理，统一施工人员着装，统一办理“飞 行区施工人员施工证”，施工时佩戴在胸前。2）项目部内部各工种、同工种间的配合、协调工作由现场经理统 一负责组织各专业责任人协商解

29、决，项目部外部的配合、协调工作由项 目经理或现场经理负责协调。3）每天下午由各专业负责人负责组织当天晚上施工所需要的材料、 机具并检查施工机具是否完好。4）每天晚上施工前由施工现场经理负责与甲方联系进场时间，在得 到甲方同意后再由施工现场经理组织原地待命的其他施工人员、施工机 具统一进入施工现场，次日临晨6： 50再统一退场，在确认施工人员、 机具全部撤离现场后再由施工现场经理向甲方汇报。3,安全组织措施1）开工前应对施工人员进行安全再教育，让每个职工都清楚的知道 保证施工安全的重要性,让每个工人都清楚了解航站楼内部的功能流程、 旅客主要经过区域及因施工中不慎造成航班延误所带来的经济损失，从

30、而增强工人安全施工意识，提高工人安全施工的自觉性。2）坚持安全技术交底制度，工程开工前技术负责人将工程概况、施 工方法、安全技术措施等情况进行详细交底。分部分项工程施工前，项 目经理向班组长进行安全技术措施交底。班组长每天对工人进行施工技 术要求、作业环境的安全交底。3）增派专职安全员，加强安全巡视工作，做到安全事故防患于未然。4）完善安全检查制度，坚持领导安全值日制，由值班领导在现场主 持召开安全会议，在安排施工进度的同时，检查安全施工的落实情况。 施工班组要坚持班前会，认真做好安全日记。专职安全员坚持每天对施 工现场进行安全检查，对存在的不安全因素提出整改措施，并监督落实。5）在每天凌晨，

31、由施工现场经理汇同安全员和班长、对施工区域进 行安全清道自检，自检合格后再由现场经理汇同甲方及其他单位的人员 进行复查，确保施工区内无任何丢弃物后，得到甲方同意后，方可撤离 现场。第六章项目投资估算与资金筹错6.1项目投资估算1.1编制依据及说明. 2004版概算定额及配套的使用的文件汇编及造价信息和价格。.本项目的方案设计图纸及方案设计说明。.工程建设其他费用按照民航建设工程概算编制办法进行估算。.基本预备费费率按5%计取，不计涨价预备费。6. L 2编制范围.建筑安装工程费用.建设工程其它费用.总预备费1. 3投资估算结果本次二号航站楼国际商业设施改造配套工程项目：总投资约3443 万元，

32、其中建安工程费约2802万元，工程建设其他费约446万元，基本 预备费约195万元。总投资及建安详表参见附表。2项目资金筹措本项目建设资金由北京首都国际机场股份有限公司自筹解决。第七章项目建设管理与进度项目建设管理方式为了确保工程建设管理的科学性，项目采用以下的管理控制方式此次二号航站楼改造项目由北京首都国际机场股份有限公司成立 专门项目组负责具体筹建工作，项目组配备相应的专业技术人员和管理 人员。鉴于工程投资较大，聘请有甲级资质的监理公司，并聘请有资质 单位对工程进行阶段审计和竣工审计。2工程进度安排工程立项报告（代可研）的编制、中报和审批等前期工作2014年8月1日一2014年8月18日完

33、成工程立项报告（代可研） 的编制、申报和审批工作。设计等开工前期准备工作2014年8月19日一2014年9月19日完成项目方案，初步设计、施 工图设计以及审核工作。2014年9月20 S2014年10月20日完成监理、施工单位的招标 工作，办好开工前各项手续工程建设2014年10月21日开始进行工程建设施工。2015年10月21日完成主体工程及设备安装、内外装修等全部工程建设，工程交付使用。第八章综合效益分析项目建设指标本项目的主要建设内容为国际出发区空侧商业改造，总建筑面积 7150平方米。按照现代化标准，提升和完善该项目的服务和配套设施， 建立高水准的支撑体系，以确保高质量的商业服务。目前

34、实施该项目是 最佳时机，与首都机场2号航站楼国际改造工程同时进行可避免后续因该 项目施工带来的商业资源经济损失、服务品质降低和运行降效，用最少 的投资取得最好的效果；从宏观社会效益的角度来看，新增资源的扩充 很大程度上满足未来首都机场航空业务量迅猛增长的需求，其社会效益 十分明显。工程成本估算：3443万元，包含以下部分。建筑工程：2093万元7150 nfx2927元/nf机电安装工程：637万元生7150m&891元/肝弱电工程：72万元心7150nl2x101元/行工程建设的其他费用：446万元（含可研报告编制费及评估费、 工程设计费、工程建设监理费、竣工图编制费、造价咨询费、设计评审

35、费、工程招标代理服务费、建设单位管理费、不停航施工费）预备费：195万元83项目盈亏分析本项目的实施，可为首都机场T2航站楼提供满足其使用需求的国际 区商业面积、空间及动线需求。提高首都机场的运行管理效率和服务品 质，具有良好的社会效益；同时，本项目的主要建设内容为7150平方米 的国际商业区，使用年限为50年。其中估算商铺租赁而积（室内面积） 约为2835平方米，餐饮店租赁面积约为1080平方米。国际部分商铺租金标准为3000元/平米/月，餐饮店租金及其它款项 标准为600元/平米/月，因此两项年收益共计约为：租赁年收益=商铺租赁年收益+餐饮店租赁年收益=10206 万+778 万=10984 万改造施工期间，现有商业、餐饮将无法营业，预计损失为零售155万，餐饮36 万,便利店67万,以上各项合计258万。实际净年收益为10984258=10726万。根据项目租赁年收益分析得出结论：在该项目完成后投入运行约四 个月即可收回成本，实现盈利