XX置业公司商住楼开发工程项目管理可行性研究方案

1、 XX置业公司商住楼开发工程项目管理可行性研究方案目录 TOC o 1-5 h z 1项目章程1.1.1项目概况1.1.2项目目标3.2项目实施和管理计划 4.2.1 工作范围计戈U 4.2.2项目组织结构7.2.3进度编排与控制 102.4人力及资源使用计划 122.5成本计划和控制 142.6质量计划和控制 162.7风险规划和应对 192.8沟通计划和控制 25 1项目章程 1.1项目概况项目描述工程造价为15000万，建筑面积 58734 m2，工期26个月项目经理和业主代表项目经理：业主代表：黄强3主要项目阶段1）施工准备阶段2）基础工程阶段3）主体工程阶段4）配套安装阶段5）调试阶

2、段6）竣工验收主要的项目成果1）于2014年6月底之前完成该项目2）工程合格率：100%3）让项目相关者都满意4）安全零事故项目前期筹备情况项目管理团队人由于该项目在南京市区， 所以前期筹备需完整、详细。前期准备资金到位, 员到位，各自分配任务明确，并针对一系列数据和规划完成项目管理计划书。项目的制约条件和依据的假设 1）制约条件计划成果项目的范围约束作为项目经理，首先必须搞清楚项目的商业利润核心，明确把握项目发起人期望通过项目获得什么样的产品或服务。由于此项目是在南京市市区，因此在材料和机械的运输上、施工时间、施工工艺上都对我们提出了极高的要求。因此面对项目的范围约束，主要是根据项目的商业利

3、润核心做好项目范围的变更管理。项目的时间约束项目的时间约束就是规定项目需要多长时间完成，项目的进度应该怎样安排，项目的活动在时间上的要求，各活动在时间安排上的先后顺序。本工程项目在2012年5月开工，要求在2014年6月底正式完工。对于两幢高28层、总建筑面积在50000万平米以上的商住楼 来说，时间还是比较紧迫的。项目的成本约束项目的成本约束就是规定完成项目需要花多少钱。对项目成本的计量，一般用花费多少资金来衡量。本项目的总投资在 1.5亿人民币内，所以，作为总包单位，应时刻把握每项单位工 程的实际造价，当出现严重偏差时，应从各方面进行纠偏。2）依据的假设所有的材料和机械等资源满足施工要求，

4、所有人员具备上岗能力，各个部门配合协调,没有特殊因素影响工程质量、进度，例如自然灾害、政府政策等不可抗力因素。1.2项目目标工作范围：本工程是两幢高 28层、建筑面积5万多平米并带有两层地下室的商住楼，中 标单位应完成施工图范围内的土建和装饰装修工程、安装工程及竣工验收前的全部工作内容。交付成果：两栋28层建筑面积58734平方米的商住楼，系统功能配套齐全。1 ）工期目标：工程开工：2012年5月竣工移交：2014年6月总工期：26个月2）成本目标：控制工程总成本在 1.5亿元之内3）质量目标：工程合格率：100%让利益相关者都满意4）安全目标：安全零事故里程碑事件：序号任务名称预计完成时间1

5、施工准备完成2012年5月31日2桩基工程完成2012年7月31日3基础工程完成2013年4月31日4主体工程完成2013年7月30日5安装工程完成2013年3月31日6竣工验收2014年5月31日碑计划2项目实施和管理计划2.1工作范围计划1 ）工作分解结构：见附录 12）工作包说明表2工作包说明编码名称负责人功能性描述提交成果前提条件C130000基础工程薛凯峰基础浇筑基坑桩基工程的完成C152000屋面防水工程薛凯峰完成屋面的防水屋面防水砌筑工程的完成C120000桩基工程薛凯峰打桩场地平整C161000土方回填土薛凯峰取土回填基础工程的完成C1413001-3层浇混凝土薛凯峰浇混凝土1

6、-3层支模板的完成C151000楼地面工程薛凯峰完成楼地面构造主体结构的完成C133000砌筑、防水、保温薛凯峰防水、保温地下室结构的完成D120000消防安装郑涛安装消防一套完整的消防系统主体结构的完成D180000弱电安装郑涛安装弱电一套完整的弱电系统主体结构的完成D190000网络安装郑涛安装网络覆盖全楼的网络主体结构的完成3）界面工作定义表3 界面工作定义工程项目序号工程名称总承包单位专业分包单位独立承包单位C1510001外墙石材负责二次结构工程负责外墙石材干挂指定分外墙石材干干挂（抹灰墙面按建造标包商负责外墙石材及骨架挂。准；负责保温外的抗的供应及施工（含外墙铁艺裂砂浆层等全部保温

7、装饰等外装装饰件安装后工程；已搭设的外墙的外墙石材修补工作；已搭脚手架提供外墙石材设的外墙脚手架无法满足施工单位共同使用）。外墙石材施工另外搭设脚同时预留避雷的接入手架）；避雷的接驳。点。C1300002基础工程对桩基单位的施工成由专业的桩基施工单位进果进行验收及交接；行桩基础施工：桩基过程资料的汇总1、桩基础过程资料的编制归档，负责验收并盖及整理（整理到完整的桩基章确认。管桩锚筋部子分部）；分土方挖除由总包单2、负责桩基的质里，无条位负责。件配合桩基检测单位进行检测；保证桩基合格，桩基实体及资料的交接。3、桩顶标高低于承台底时，管桩中标人必须无条件施行接桩处理。4、桩头处理，包括凿除桩到设计

8、标咼和桩顶标咼至大底板标高间的所有混凝土、钢筋、植筋等工作；5、确保桩基放线定位的准确性并向总包单位进行相应移交工作；C1100003基坑支护除基坑支护单位施工总包有相应资质的由总包降水：基坑支范围以外的其他施工负责，无资质的由专业单位护施工范围内区域降水。分包。的降水。C1400004主体工程由总承包单位完成B1320005玻璃幕墙负责提供已有的外墙总承包商负责提供已有的工程脚手架及塔吊，方便外墙脚手架及塔吊无法满幕墙单位施工。同时足幕墙施工而另外搭设的预留避雷的接入点。脚手架及机械台班费用。分包单位负责幕墙预埋件的安装和避雷的接驳。C1550006门窗工程负责提供可供安装的外门、窗由门窗指

9、定分包商结构洞口（门窗洞口负责制作、安装及门窗框塞尺寸偏差符合规范要缝及室内外打胶、四周防求，总包负责预留避水、门窗避雷的接驳等工雷接口），同时负责作；包含入户大堂单兀门的门窗安装塞缝后的收节能工作。口工作。22项目组织结构1项目内外相关人政府部门外部相关人内部相关环保 部门社会大众图1内外相关人关系图同时监督所建项目的合法、合理的政府部门：政府部门制定一系列有关项目的规定和政策, 运行。环保部门：负责监控所建项目全生命周期中所带来的环境问题，并要求其整改。社会大众：所建项目的建设过程中可能会给周围居民带来的困扰，不希望新建项目对已有环境和生活产生影响。设计单位：提交设计合同规定的技术文件和图

10、纸；配合整体项目进展，作出调整和协助。投资商：通过建设项目的投产，获得最大收益。供应商：提供合同规定材料和服务，同时配合整体项目的进展。2项目组织结构图总经理图2项目组织结构图表4 各单位职责说明表单位名称职责说明施工部督促工人按时按质量的完成各项施工任务财务部做好财政预支，资金计划，成本控制采购部对供应商进行调查、选择，评估并采购质量合格价格优惠的产品，编制采购计划安装部完成项目中的安装工程，做好安全防范措施质量部做好质量目标，建立全面的施工质量保证体系、质量检查保证体系。计划部做好施工组织计划，合理的施工方案计划。3责任矩阵表5责任矩阵任务名称项目部财务部计划部采购部质量部人事部施工部项目

11、经理场地平整CCCCFS临时设施CCCCFS设备采购CCCFJCS基础工程CCCCJCFS浇混凝土CCCCJCFS消防安装CCCJCFS工程交付FCCS项目管理CCCCCCF注：C参与F负责J监督S审批2.3进度编排与控制1进度计划：见附录22进度控制措施1 ）控制方法：事前控制、事中控制、事后控制。事前控制：编制本工程施工总进度计划，同时以总工期为依据，编制工程进度分阶段实施计 划，包括劳动力进场计划、施工材料、设备、机具进场计划、分包单位进场计划等。对关键过程或特殊过程编制相应的施工进度计划，比如里程碑事件或对成本有重 大影响的过程等。制定相应的节点，编制节点控制计划。编制施工节点实施细则

12、，明确搭接和流水的节拍。事中控制：审核进度计划、季度计划、月计划，并监督单位工程按照已制定的施工进度计划进行实施。每周定期与分包单位召开一次协调会、协调生产过程中发生的矛盾和存在的问题,按总承包每周施工进度要求检查完成情况，并落实下周施工生产进度。事后控制：根据施工进度计划，要求监理部门进行分项施工验收。定期整理有关施工进度的资料，汇总编目，建立相应的档案。加强工程项目竣工验收管理。2）控制措施表6 控制措施表项目编码WBS活动（可能出现补救措施所需资源的问题）B120000材料采购（材料供应商与材料商及时联系,与材料商订立合交付材料延期）并签订合同A100000施工准备（业主拖欠预及时与业主

13、进行交与业主良好的关付款）流、协调，催付款C140000主体结构（政府规划的根据政府的新规划及经验丰富的项目干预）时修改进度计划管理团队G112000主体结构的验收（主体立刻明确责任，并组清晰明确的责任结构存在问题）织维修人员进行维修分配矩阵图H100000项目管理（管理人员素立刻调换有经验的管经验丰富的管理质低）理人员2.4人力及资源使用计划1项目资源需求表7项目所需资源情况表资源名称具体分类所需数量所需时间施工准备-安装人力主要材料主要机械工人工程师项目管理人员钢筋模板混凝土砌体卷材电动夯实机钻孔桩桩机混凝土输送泵车900人485人20人3500t26000口人20000口人5500mA3

14、15000口人210台工程米购、安装工程贯穿项目始终基础工程-主体工程基础工程-主体工程基础工程-室外工程基础工程-室外工程装饰工程场地平整桩基工程基础工程-室外合格合格合格合格合格米购途径材料供应商材料供应商材料供应商材料供应商材料供应商租赁租赁租赁工程发电机8台贯穿项目始终合格租赁2项目人力资源需求表8 项目主要活动所需劳动力情况表主要活动人力资源种类所需数量（人数）所需时间（天数）采购工程师140450基础工程工人250110主体工程工人2901366装饰工程工人180113竣工验收工程师12045人力资源直方图见附录3 , K值=劳动力高峰/平均劳动力=1.903项目主要材料和机械设备

15、的需求表9材料、机械设备机械设备种所需时间（天基础工主要活动绑钢筋支模板材料种类钢筋模板电动卷机所需数量500t2500mA2数）3434浇混凝土混凝土绑钢筋钢筋混凝土输送2000mA3泵车电动卷机1800t120主体工程支模板模板19000口人2120装饰工4合同结构图浇混凝土混凝土混凝土输送16000口人334屋面及防水工程涂料工程卷材灰浆泵车10000mA225灰浆搅拌机25000口人3业主工程总承包单位Vv/1设计单位采购单位安装工程基础工程图3合同结构图2.5成本计划和控制BCWSBCWS歹用费时间/月金额（万元）2计划累计成本-时间曲线累计成本时间曲线160001400012000

16、”用费1000080006000400020001944747079沪95曲97463成本分解结构125 11729 10795 一9854 8816778468945959 50554111458593776895123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26时间/月二 廉眞.ilOZOC:雪.：加r ijOCK7 卫门亦 e ai：HKv亦：沐E e4-XK:j eie:K 1 33ICW.：f 5JO：KK.-mH赋 、丁爭：试.5云血 mmat:：;：；Z 213 ?；HK；*：i：QK;：u： ic ai no

17、：HK覧二社喜工唯二作rx二三 =上占愛 工吒盘工弓 *7：0tflIti. 碱.V些工宦二；一一二 =一-mA *i芒 亢勺 a 丫 苗_二二- * =二-?z ; =-tDCDJL网EQd QCDJLOC：.O：_:.B j, OCD lC：r0：2L i 0C 0-/1 皿JL 7flC a OCO1-JOC.OCD&.1C：.OC?X, SMjjgOW.Ct.0D27 .DM=4. 241. O： jafiG；.QGDH前2帆QL.lE.U-.U,r :nS.0C1.0：做w 1- - al1：=：地二叮10：. 0：詰D 畫他如询乜他22：i2：-, ：-3J.0C：,O：j:.g.

18、 OW. WOIJQ 0901：250, CDQ 2：.：2H) :M 3QC.D：.tlC：.D：-xoo:.o: ?*学：圭T益電荐L.上：t1-.=-9iI:Q/：.577二二 Li = I =I *191S4!DSSilMOI ;- n :a：j.o: 1各 3E = , DOO LM j*.= S-s? 3.制:.a4. sii s1 K.JsZ EMI:献，他-i.fcKLM3Tt CTIB OHz脚m i its ml on畑1MH4Z?财ms】.借EKBITS厭UjM. Z73 .SKLTKi:髓：辭2 M. mr Jd 7B删】*JLLKf5,-.OK.&X电二FK打-倔电U

19、C:：山3.TLS.SXLML KX一i隔打建=瀛蹴55：.：04S1 1E3静心7=|3l 却：156.illIN Z.血JU.详见附录42.6质量计划和控制1质量目标1）项目的整体目标；质量第一信守合同让顾客满意以人为本先进技术创一流产品严格控制持续改进达行业先进2）质量目标要求（1 ）单位工程竣工一次验收合格率100%（2 ）单位工程优良率：85%以上；（3 ）合同履约率：100%7（4 ）顾客满意率：95% ；（5 ）大力推广应用国际国内同期行业先进水平的新工艺，新技术，新产品，新设备;（6 ）单位工程竣工一次验收合格率100% ；（7 ）分部工程优良率 85%以上；（8）每年组织管理

20、体系内部审核，保持质量;(9 )质量持续改进。(10 )确保分局内审员持证有效率为100% ；(11 )杜绝重大质量责任事故的发生质量目标明细WBS工作质量目标施工准备施工各部分准备资源，合同，人力等准备到位采购采购设备，机械，材料达到施工要求土建施工土建施工技术先进，施工安全保障，施工工艺，业主满意安装安装工程做到安全，简捷，各指标都到达要求竣工验收以较完美的工程通过质量验收2.质量控制的措施和流程项目阶段主要分项交付成果/工作过程质量标准控制措施责任人全员质量意地基与基础混凝土接头、蜂窝、合格识教育，民张翔工程麻面工进场技能教育主体工程钢筋移位合格技术培训、现张翔模板支撑、加固合格场经验交

21、流会、现场观摩梁柱接头、蜂编制技术措施混凝土窝、麻面、夹渣合格施明确施工验 收、质评规范施工地面与楼地面丄程整体面层起砂、开裂合格操作工艺（工块料面层空鼓合格法）张翔门窗工程铝合门窗材质、成品保护合格内业资料管理，定期检查郑涛色泽、光洁度、脱皮油漆、涂料合格计量器具配置、校验排列、阴阳角原材料检验饰面砖方正、线条清合格控制装饰工程晰、空裂半成品成品薛凯峰横平坚直、支采购订货验托架、卫生设收给排水备安装坐标、标高合格施工过程中监控试验照明预留、预埋、合格郑涛给排水吊卡、灯具、 安装、接线正 确、导线规 格、保护软管 必须到位、选 线合理、标 高、坐标、开 关、配电箱安装横平坚直“四新”弓1进2.

22、7风险规划和应对序号风险类别内容影响解决措施责任人严重的自然灾害采购风险政局变化、政权更迭、经营经济环生产设施损坏、交通中断、人员伤亡及其他损失企业付出额外的代价，由此对供应链带来的风险对企业供应（1 ）按照采购 流程的环节分 类，即在供应商 的选择、采购合 同的制定、招投 标流程等环节都 可能产生什么的 风险（2 ）按照采购张翔境诸如通货膨胀、利率 波动、经济周期应用不成熟的技术在应用过程中会出现意想不到的问题供应商的供应链结构设计不合理各参与主体 各自的利益 和目标各不 相同，各自 对任务的理 解和米取的 行动方式不链的影响可能造成的供应链供应商米用的技术标准不统一或水平相差悬殊会影响与建

23、设方之间的协调不能满足订单需求，或是运输费用偏高，效率低下导致各个单位不能协作完成采购工作风险管理方法分类，与各种类型的采购风险进行一一匹配，进行有针对性的管理。相同7领导者的素 质，操作员 的理论，技 术水平，生 理缺陷，粗 心大意，违 纪违章工作内容不 清，工作进行 不顺利，工作（1）收集工程薛凯峰质里风险信息（2）进行质量风险评估范围不明确（3）制疋质量风险管理策略8质里风险材料质里不合格导致工程检测不合格（4 ）提出和实施质量风险管理9采取的施工方式，组织设计不合理工作不合格，工作效率低下解决（5）管理的夬方案质量风险监督与改10机械设备的故障导致工作无法继续进11技术风险未进行设计会

24、审，技术交底设计不符合要求（1）加强论证， 技术咨询，勘察 设计文件（2 ）加强自我 施工管理，重视 施工程序，建立 约束机制郑涛12技术措施和技术设计不合格工程无法继续进行13项目设备、导致工程无材料订货和 施工前，对 所有可能的 设计方案不合格法继续进行，工程出现问题（3 ）加强技术 监控（4 ）重视科技 的投入14进度风险业主要求变更重新安排进度（1）前期准备工 作全面细致，按 时、甚至提前兀 成前期 准备工作，留给 关键工序宽松时 间（2 ）尽量避开 雨季等气候影 响，合理安排（3 ）编制完善 的施工组织设 计，正确选择施 工方案，合理布 置施工现场（4 ）加强劳动 管理，提高劳动郑涛

25、15出现恶劣天气导致无法正常施工，进度拖延16图纸出现与现场不一致的地方要重新设计图纸符合施工要求效率17施工风险施工人员技术不到位工作完成质量不可靠（1 ）对施工人 员的素质培训， 专业素质（2 ）提前做好 施工设备的故障 修理（3 ）对于施工 图纸做好预案， 面对施工图纸的 变更（4 ）施工安全需要牢记在心薛凯峰18施工设备出现故障无法施工19施工图纸的变更无法继续施工20项目经理的人事变更项目暂停21费用风险物价上涨工程价格重新估算（1）重视资金郑涛的时间价值，控22业主无法按时支付预付款费用无法支付到位制建设期利息支（2）出加强合同23工程量的变更要求重新估算工程量，造价管理，减少施工

26、索赔，提高反索赔能力加强控制，（3）变（4）的成（5）|工程造严把工程:更关竣工阶段本控制有效控制 价，需要充分发挥各方面优势，充分调动和发挥人的潜能，增强全员成本控制意识，提咼风险防患能力J,实施全阶段的成本控制24安全风险现场出现人员伤亡进度影响，费用增加（1 ）开工前，参与业主项目部组 织的项目风险交 底和风险点初勘（2）建立本项 目固有施工安全 风险清单（3 ）制定安全郑涛管理体系，提供保障25管理风险项目总体协调不好项目的失败（1 ）安排专业 化团队（2）制定管理 措施合理安排管 理机制（3 ）管理的人 员培训，素质的 高标准要求项目部和资源部2.8沟通计划和控制1项目内外相关人及信息需求项目阶段相关人信息提交信息需求施工准备业主针对相应事项授权给总包项目部监控项目动态项目状态（项目月报、关键事项报告等等）在预定时间和预算内实现项目移交采购供应商相应事项报告给采购部采购材料的内容和费用收据土建施工设计方、环保部门、政府部门施工的事宜与业主，施工单位横道图的确定，工期，