天然气家属院物业管理专题方案

1、天然气家属院物业管理方案天然气公司物业家属院属于老旧社区，且分散，数量多面积广， 管理起来必然有众所周知的困难：楼宇质量差，设施设备老化、不健全，故障频繁，维修不便 和复杂；未设计专用停车位，或临时划线，或见缝插针，位置有限不 能满足并占用消防通道阻碍通行，甲方乙方及业主三角矛盾明显。部分园区卫生生活环境差，花园被业主占用；部分绿化无植 被；植被有虫害；垃圾清理、清运不及时；公共场合有杂物堆放等。 整顿效果不明显，反复浮现；消防设施设备不健全，楼内灭火器局限性、楼外有消防栓但 无消防水带或消防水带故障，导致消防隐患；人员工作缺少条理和筹划及应急调配解决不合理，事倍功半;上述问题是老旧社区典型的

2、问题体现，尚有其他硬件和软件上的 问题频繁浮现。究其主线除了受甲方因素和硬件条件制约，及运作成 本控制的因素外，软件因素即人员管理中的各方面的工作浮现的偏差 和局限性，是重要因素。公司文化和人员管理是公司得以长期发展的命脉和主线，人是行 为实行的主体，人员的思想和规定与否统一和原则，是决定一种团队 的能否达到目的的核心要素。必须要重点从这方面入手。现西安陇 合顺物业管理服务有限公司第一分公司的公司文化已有定义，但要看现公司的公司目的、理念、宗旨、制度等每个人与否对的理解和熟记； 各部门岗位职责与否健全，内容与否符合现实规定，与否可行？需要 调节和修正的要及时完善。这是公司所有员工涉及法人都应贯

3、彻和执 行的中心思想，也是投资人对员工，上级对下级的管理工具。因此， 公司文化随着时间和运作状况的发展要随时并尽快的筹划内时间进 行完善和贯彻。虽然制定容易，规定人员贯彻比较困难，但一旦贯彻 则可一劳永逸实现任务制定者和执行者的思想和行动的统一。人员执行方面，人员配备需要功能口齐全，考虑成本控制方面也 应达到最低人员编制数，人可视个人能力合理分兼她职，但不可多于 三项，保证员工工作精力和耐受限度减少因此导致的工作失误和负面 效果。人员分工要明确，安排事项要合理和筹划性，做好机动事项的 预判和安排，避免朝令夕改、盲目调配影响工作进度和人员心态。各岗位人员培训贯彻，重点做好入职前培训，和上岗后的专

4、人带 教。职前培训由项目主管执行（公司文化、应知应会），上岗后选由 各区班长执行（现场实际工作技能）。针对老员工做好逐个约谈和筛 选，记录好数字做替代准备。根据记录数字做相应人员大数量的统一 招聘和培训，择优上岗，扭转工作管理被动的局面。现对各部门做如下管理管理建议：一、工程部维保筹划1、针对小辨别散的特点，各社区平常巡逻维保进行时间频率的辨别：序号社区名称巡逻频率时间巡检维保内容人数备注1丈八路1次/日周一1、公共照明及线路2人/次如遇特2高四路周六2、给排水管路、排污系统3、业主报修事项4、其她公共设施设备抽检【具体 人员由 工程主 管进行 指派。考虑轮 休和机 动人员 安排】殊状况 需调

5、配 人员或 调节用 时，经 报备批 准进行 协调安 排3科创路4何家村2次/周周三、 周六5汉城路6凤一路1次/周周日2、配电设备维护检修序号类别项目周期时间备注1变电室低压线路高压线路2次/年4/10 月根据甲方具 体规定和及 时沟通做时 间调节2室外照明道路灯、庭 院灯、高秆 灯、投光灯、 其她照明灯灯杆补漆1次/年 检修线路1次/年 清洁灯具1次/月5月3沟渠池井雨水口、雨 水井、污水 井、化粪池、 阀门井化粪池1次/半年 井内杂物1次/年4/10 月4商业用房电路、消防1次/季度1/4/7/10 月二、环境工作筹划针对丈八路、科创路、高四路三个大区卫生和生活环境工作浮现的杂物多、清理留

6、死角、停车乱等问题，作业如下筹划：1、平常清理管理员巡逻指引外，每周进行周评比，参照保洁工作绩效检查表执行（见附表）；2、每月最后一周进行大清理，重点楼宇外部花园、死角清理，考虑清洁人员局限性问题，可调配此外两社区各抽一名保洁增援一种 社区工作，三个社区各两天清理，一周内清理完毕进行评比；3、各区楼道杂物每季度最后一周进行清理，由管理员带队，组 织当区保安、保洁进行。清理前一周张贴告知，业主提前解决。4、建筑垃圾类提前避免，装修、搬家户登记、事前书面告知，保安保洁实时监督。对于需物业协助和查无责任户的建筑垃圾倾倒事 项，须提前协调解决单位或签订指定倾倒解决单位或机构做应急解 决。5、车辆管理积

7、极与甲方进行定期数量核对，每季度一次。内部每 月一次车辆信息核对，保安人员私放车辆，收受贿赂收取停车费进行 查处。针对未安装车牌辨认系统的社区，可制作相似车位数量的 编号牌，进车发出场收，发完禁入。规范停放避免拥堵。6、绿化根据社区绿地面积，按每万平方米设立固定在编绿化工1人（实际在编人员根据季节调节），年龄层次在25-55岁（根据实 际工作能力适应放宽原则），以男工为主。临时工：在植物生长旺季 节，根据实际现场工作需要适度安排部分临时工，保证工作质量需要。天然气小辨别散绿化面积广，在今年的三月份的补种期，需要补种灌 溉及防治病虫害需添加临时专业人员或外包。四月至十月灌溉修剪自行维护；11月修

8、剪防治期另需加强人手。期间工程部做好绿化工具 维护保养。7、如要提高卫生环境质量，要么增长保洁人员编制，要么考虑保洁 业务外包。诸多物业公司都选择将保安、保洁等“吃力不讨好”的工作分包出去。 这样做有几种好处：1、减少物业经营成本；2、便于成本核算和成本 控制；3、人员补充由外包公司负责，不容易形成缺岗也免却了招聘 的烦恼；4、便于管理，服务不达标直接扣钱。但是也有如下弊端：1、 减低成本的直接反映就是外包公司的人员素质不抱负，也许引起投 诉；2、外包公司很也许会用缺编吃空额来增长赚钱，影响服务品质；3、外包公司人员非我司员工，也许浮现不服从管理的状况，如果是 该公司的管理人员不负责任则问题更严重。究竟是自建保洁、保安队 伍还是外包要受到项目性质、赚钱状况、领导思路等多方面因素制约 和影响。合伙的费用为二人员工资福利+物料成本+利润+税金。合同中除了 必须要有的金额、付款方式等条款外，一定要商定好服务范畴、原则、 违约责任和各自的权利和义务，以保障双方的利益。大体的合伙方式：通过物业服务方案拟定保