哈尔滨市邮政综合楼项目投资风险经济分析研究毕业论文

1、国内图书分类号：国际图书分类号：学校代码：10213密级：公开工程硕士学位论文哈尔滨市邮政综合楼项目投资风险经济分析的研究硕 士 研究生：韩 冰导师：翟凤勇副教授申请学位级别：工程硕士学所 在答 辩科：建筑与土木工程单 位：哈尔滨市邮政局日 期：2009 年 2 月授予学位单位：哈尔滨工业大学Dissertation for the Master Degree in EngineeringPROJECT ECONOMIC ANALYSIS OFINVESTMENT RISK OF HARBIN POSTBUILDINGCandidate:Supervisor:Han BingAssociate

2、 Prof. Zhai FengyongAcademic Degree Applied for: Master of EngineeringSpecialty:Affiliation:Date of Defense:Architecture & Civil EngineeringHarbin Post OfficeFebruary, 2009Degree-Offering-Institution: Harbin Institute of Technology哈尔滨工业大学工程硕士学位论文摘 要目前，我国还没有一门系统的风险投资评估科学理论，在实践中，大多数投资公司往往采用一般项目投资评估的理论

3、和方法，远远不能适应风险投资的需要。由于缺乏系统的科学理论基础，使得对评估中某些概念和内涵的理解不一致，对一些评估方法混淆不清，运用有误。目前，风险投资评估理论研究的滞后已严重制约了风险投资的发展，风险投资实践的发展呼吁着风险投资理论的指导。探讨建立合适的风险投资评估理论体系对确保我国风险投资项目决策的成功就显得十分重要。本文将结合哈尔滨邮政局综合楼的再开发，立足于行业专业的角度，从投资环境、投资企业素质、风险投资项目的技术、管理、市场、投入和产出等方面进行综合评估，并在借鉴蒙特卡洛模拟法的相关理论的基础上，利用 Excel 的各种函数和作图功能，设计蒙特卡洛风险模拟分析模型，从而为投资方（邮

4、政局）正确分析投资环境、企业自身能力和项目目标提供依据，并作出比较科学的投资决策。关键词：投资风险；蒙特卡洛理论；经济分析-I-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文AbstractAt present, China is still not a system of venture capital to assess the scientifictheory, in practice, most of the investment companies are often used to assess thegeneral investment theory and methods, will lag

5、far behind the needs of venturecapital. In the absence of systematic scientific basis for the theory, making theassessment of some of the concepts and understanding of different connotations,some of the confusion assessment method, the use of an error. Risk assessment ofthe investment theory behind

6、the study has seriously hampered the development ofventure capital and venture capital practice called for the development of venturecapital theory.Explore the establishment of an appropriate risk assessment of the investmenttheory of the system to ensure that Chinas venture capital project on the s

7、uccess ofthe decision-making is very important. This article will combine Harbin Post OfficeBuilding re-development, based on the industrys professional point of view, Fromthe investment environment, investment quality, the risk of investment projects,technology, management, markets, inputs, outputs

8、 and other aspects of integratedassessment. And learn from the Monte Carlo simulation method in the theory, basedon the use of a variety of Excel functions and mapping functions, the design of theMonte Carlo simulation risk analysis model. For investors (post offices) the correctanalysis of the inve

9、stment environment, the enterprises own capacity and projectobjectives to provide a basis and make investment decisions more scientific.Key words：investment risk, Monte Carlo theory, economical analysis- II -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文目 录摘 要 . IAbstract .II第 1 章绪论 . 1 课题的来源和背景 . 1国内项目投资风险经济分析存在的问题 . 1课题的来源 . 2

10、国内外研究现状 . 3国内项目投资风险分析的发展现状. 3国外风险分析研究的新进展 . 4 课题研究的意义与目的 . 5项目投资风险经济分析的必要性 . 6项目投资经济风险分析的作用 . 7项目投资风险经济分析的目的 . 8 课题研究的主要方法和内容 . 9第 2 章蒙特卡洛模拟法 . 9基于Excel方法模拟项目净现值概率分布. 10课题研究的主要内容 . 11项目及项目投资风险概述 . 13 项目的概述 . 13项目开发的背景 . 13项目的建造计划 . 14项目的效益测算 . 20 项目投资风险分析 . 23项目投资风险的含义和特性 . 23项目投资风险的分类和产生的原因 . 24项目投

11、资风险的辨识 . 29 本章小结 . 38第 3 章邮政楼项目投资风险主要参数的经济分析 . 39 项目费用和收入风险变量的估计 . 39工程总投资的估计 . 39运营管理和维修费用的估计 . 40- III -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文邮政主营业务收入的估计 . 41租金收入风险估计 . 43年总收入和总费用风险的估计 . 48 通货膨胀风险估计 . 50通货膨胀因素对经济评价指标的影响. 50确定项目的综合折现率(k) . 52 本章小结 . 52第 4 章利用蒙特卡洛模拟方法对项目的风险决策进行分析 . 53 蒙特卡罗模拟法的简介. 53蒙特卡罗模拟的基本原理 . 53模拟计算说明

12、. 54 邮政综合楼项目净现值的模拟方法 . 55模拟流程说明 . 55基于EXCEL具体的模拟方法和过程 . 574.3 本章小结 . 64结 论 . 65参考文献 . 66哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明 . 68哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书 . 68致 谢 . 69个人简历 . 70- IV -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文第1章绪论课题的来源和背景国内项目投资风险经济分析存在的问题项目已经成为组织通过创新来创造利润和财富的主要手段，而项目管理成为了实现创新和盈利的主要手段。但是整个项目管理学中也出现了一些不平衡的地方，其中最重要的是人们更多的注意了项目管理的程序和方法，而忽

13、视了项目中所存在的风险及其评价、管理的理论和方法4。主要存在以下问题：（1）学科研究滞后，项目风险投资评估学理论体系尚待建立目前，我国还没有一门系统的风险投资评估科学理论，在实践中，大多数投资公司往往采用一般项目投资评估的理论和方法，远远不能适应风险投资的需要。由于缺乏系统的科学理论基础，使得对评估中某些概念和内涵的理解不一致，对一些评估方法混淆不清，运用有误。目前，风险投资评估理论研究的滞后已严重制约了风险投资的发展，风险投资实践的发展呼吁着风险投资理论的指导。（2）我国在进行风险投资项目评估时，着重于项目自身要素的评估，而对被投资企业素质（尤其是创业者）的评估注重不够目前，我国在进行项目评

14、估中，着眼点大多仅仅盯在项目本身的预期经济效益上，进行市场调查，查阅的有关资料，都是为了证明项目所采用的技术是否先进、适用，以及产品需求如何，销售量可能多大，目前及以后年度的销售价格怎样等，从而测算出项目预期经济效益有多大，以之作十分重要的项目取舍标准。我国是一个发展中国家，也是一种短缺型经济，一个重要特征是供给方面的经济性短缺。从供给短缺的现状出发，几乎大多数投资项目都是需要的。通过项目评估往往表明它们都是具有一定经济效益的。但是，仅从项目自身要素出发，以单纯的效益标准来衡量投资是否可行，其条件并不十分充分。项目预期效益好，仅能说明项目是可行的，其投资就不一定可行。因为，投资最终总是要落实到

15、一定区域的某个特定行业的企业。当投资项目评估不准确或被投资企业的素质低下，没有足够的能力实现其预期的经济效益时，经济效益标准也就失去了存在的前提和基础。因此，其结论的准确性自然也是值得怀疑的。（3）缺乏对风险投资项目的投资环境进行评估投资环境为投资者提供与投资活动有关的各种条件，它影响着投资者的投资活动。优越的投资环境是投-1-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文资顺利进行和发展的保证，有利于项目经济效益的实现，恶劣的投资环境会阻碍投资活动的顺利进行，影响项目的经济效益。项目工程的立项前提是对项目的各种社会行为、政治和经济因素的环境作为可持续发展的可行性分析和预测，而经济分析和评价是核心内容，除了技

16、术可行性、项目自身适应性之外，还需要对项目的建设条件、相关市场运行状况、利率水平等预测和调查，因此涉及到各方面社会因素，伴随大量不确定性。但是在实践中很多可行性研究效益良好的项目，在实际建设和经营过程中失败，就是由于对项目外在环境因素的风险评估不准确造成的。（4）项目投资风险分析涉及的领域和方法创新等存在问题 项目投资风险研究主要集中在石油勘探、矿山开采、水利开发等行业，涉及到其他行业项目的投资风险分析研究比较少； 在项目投资风险的评价和分析上的理论创新不足，没有区分私人投资和公共投资的评价差异，对公共投资风险的决策标准也缺少研究，对风险认知和风险下决策也缺乏研究； 在研究路径上过于依赖数理方

17、法，而缺少对制度层面、社会层面和心理层面的风险研究。从上述分析可知，探讨建立合适的风险投资评估理论体系对确保我国风险投资项目决策的成功就显得十分重要。本文将结合哈尔滨邮政局综合楼的再开发，立足于行业专业的角度，从投资环境、被投资企业素质、风险投资项目的技术、市场、经济效益、风险企业和项目的价值等方面进行综合评估，从而为投资方（邮政局）正确分析投资环境、企业自身目标、项目的价值和发展前景，作出比较科学的投资决策。课题的来源哈尔滨市邮政局综合楼地理位置十分优越，占地面积 万米（位于国戈里大街和东大直街的交汇处），是哈尔滨最著名的商业中心地带，一旦达到其最佳使用功能，将创造可观的商业价值。但该楼自

18、1956 年建成以来，未经历大规模的改造，其使用功能与地域经济的发展及不相称，造成了巨大的资源浪费。然而项目中隐含的风险又使一些投资者望而却步，例如产权的归属和高价值，使用功能的设计和运营的评估，商圈容量的测算和消费水准的预测，地基的复杂性和建造成本的高投入等等风险。所以在项目投资中把握机会、降低风险或减少风险损失，将成为该项目投资成功的重要保证。由于风险来源于事物的不确定性，因而项目投资风险与投资决策者掌握的信息程度相关，对于项目投资，虽然项目风险客观存在，但有些因素是投资者可以把握、消除或回避的。这样项目投资风险分析、评价和决策便成为重要的内容。-2-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文随着社会

19、生产力的提高和科学技术的发展，项目投资的规模和复杂性日益增大，涉及因素众多，具有周期长、投资大、内部结构复杂、外部联系广泛、项目成败影响面大等特点。由于项目的复杂性和一次性，实施过程中常会出现随机干扰因素，导致项目风险增大，而另一方面，由于项目成败影响面大，要求只能成功不能失败，故对管理要求相对较高，这就使得对项目的风险进行科学合理的分析、评价、控制和防范变得尤为重要。因此，本文关于“项目风险经济分析”的论述，就是来源于项目和项目风险投资的相关特性，立足于人文、系统、综合的观点，结合主观概率的理论，对项目在建设期和生产期内投入产出诸多影响经济指标的风险因素进行分析、评价和决策。国内外研究现状国

20、内项目投资风险分析的发展现状21 世纪以来，项目管理作为新兴学科，其推广和应用迅猛发展。随着项目管理在国内逐渐成为热潮，有关经济风险分析的论文和专著迅速增多，在工程管理、风险投资、金融保险、房地产、医药卫生等领域，一些相关的应用研究也得以展开。经过采用关键词检索清华同方 CNKI 只是搜索引擎，本文发现从1995 年到 2004 年间，国内报刊和学术会议中有关风险分析的论文尤 114 篇迅速增长到 830 篇，增长 倍，其中关于投资项目风险分析的论文则由 21 篇增长到 152 篇，增长了 倍。由于科技水平的快速发展和相关研究的深入，风险分析的理论和方法得到了进一步的深化，全面风险管理和动态风

21、险管理等新的风险管理思想被广泛应用1。1987 年原国家计划委员会和建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数一书，作为投资项目经济评价指南，要求在投资项目经济评价中进行敏感性分析和概率分析，是较早提倡风险分析研究的权威性文件。此后投资项目一般都进行了简单的敏感性分析和盈亏平衡分析，但概率分析的应用还是比较少见。1989 年加拿大三峡联合顾问工程公司所作的三峡工程投资风险分析，为国内提供了一个比较完整的风险概率应用案例。1998 年中国国际工程咨询公司与英国海外开发署合作开展了投资项目评价的系统研究，其中包括了项目投资风险分析等专题，完成了重大投资项目风险分析专题研究报告，并在 2002年正式

22、出版的投资项目可行性研究指南中明确风险分析是投资项目前期研-3-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文究的重要内容，并与 2003 年完成了国内第一个比较系统的投资项目风险分析案例杭州湾大桥项目的风险分析，成为众多咨询机构开展风险分析的范例，推动了项目风险分析在国内的应用。总体上，项目投资风险的经济分析在国内尚属于起步阶段。有关调查资料显示，目前国内投资项目只有二分之一开展了深度不同的风险分析，仍有一半的项目基本不进行风险分析，风险分析的实际应用严重滞后于决策的客观需要，缺乏规范的分析框架和成熟的评价体系，有关方法也在不断完善之中，因此需要在分析的基本框架、风险度量、专家评价体系、投资项目风险数据库建

23、设等方面加强相关的研究2。国外风险分析研究的新进展近年来随着项目评价、风险管理等相关理论研究的深入、计算机技术和模拟技术的发展，西方风险分析理论也得到了新的发展，应用的范围不断拓展。（1）在风险分析的标准化和规范化方面，西方进行了大量的研究澳大利亚和新西兰标准学会在 1995 年发布了风险管理手册，英国标准委员会在 1996年发布了风险管理指南。2000 年美国项目管理协会（PMI）颁布了新的项目管理知识体系（PMBOK）2000 版，拓展了风险管理的内容，包括风险管理计 划 （ RISKMANAGEMENTPLANNING ）、 风 险 识 别 （ RISKIDENTIFICATION）、风

24、险定性分析（QUALITATIVE RISK ANALYSIS）、风险定量分析、风险应对计划（RISK RESPONSE PLANNING）、风险管理和控制（RISK MONITORING AND CONTROL）六大过程，成为全球最有影响的风险管理框架之一，标志着风险管理进入更加规范化的阶段。（2）在风险识别技术方面，有关研究内容和范围逐步拓展2002 年，赫尔森（）博士提出了风险结构分解法（RBS，Risk Breakdown Structure），建立了风险识别的递阶分析结构，丰富了风险识别的方法3。同时，在风险管理中有关行为研究的内容进一步深入，研究人的行为对风险识别和风险管理的影响，

25、建立风险评价态度的可靠方法，以消除组织的认识偏差，并提出建设风险平衡型的项目管理团队，建立适当的风险文化，既保持组织创新活力，又能够稳健运营。（3）在投资风险方面，风险量化分析一直是重要的研究方向之一1995 年内国空军电子系统中心（SCO）提出了风险评价矩阵，提供了一种新的风险识别和奉献评价的方法，并具体给出了五个风险等级的划分标准，具有操作简单、相对客观的优点，在风险评价中迅速得到了广泛实际应用。撒惕（Saatty）教-4-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文授创造的层次分析法(AHP)被引入风险分析中，提出了风险综合评价的新方法。通过确定投资项目各种风险因素的指标权重和他们之间的关系，建立递阶

26、层次结构图和判断矩阵，计算出项目风险的大小；借助资产定价模型的基本思想，提出了风险报酬补偿率法，作为项目风险决策的一种新方法。（4）在投资风险决策方面，长期以来主要采用折现现金流（DCF）理论，计算项目净现值（NPV）或内部收益率（IRR），作为衡量投资项目的主要指标Myers（1977）和 Ross（1978）指出，投资项目潜在的投资机会可视为另一种齐全形式实物期权，并由此引发了将实物期权理论引入投资项目风险决策的研究，从而提出了基于期权定价的改进净现值模型。此外，投资项目评价的研究范围进一步拓展，除了投资者的投资回报之外，也注意到投资项目对经济、环境、社会的影响，除了传统的财务评价外，项目

27、的经济评价、环境影响评价和社会评价得到推广，以更全面地评价项目。（5）在风险管理方面，引入了全面风险管理或整体风险管理的概念在风险管理方面，从上个世纪 90 年代以来，学术界开始反思过去的筒仓式风险管理(Managing Risk by Silos)，引入了全面风险管理或整体风险管理（Integrated RiskManagement）概念，即全部风险的、全方位的管理，采取系统的、动态的和主动的方法进行风险控制，以减少投资项目中的不确定性。风险分析也从单个项目的分析，拓展到项目群的分析，考虑项目之间的相互影响。课题研究的意义与目的现代项目管理中的项目风险管理是当今管理中的一个非常重要的课题，对

28、其理论和方法的深入研究是从 20 世纪 90 年代才开始的，所以这是一个非常新的管理领域。由于项目的一次性和独特性使得项目风险远远大于一般的日常运营中的风险，因此要想保障项目的成功就必须开展项目的风险管理。风险是社会生产实践活动中固有的普遍特性，它是由事物发展的变化性、不确定性和人们对事物认识的局限性等因素造成的，项目投资风险是一种客观存在。随着社会主义市场经济体制的发展和各种经济成分的成长，人们逐渐认识到项目投资风险的现实性及其影响的严重性，对项目投资相关者来说，风险意识也随之激增起来。影响项目投资经济效益评价指标的参数很多，这些参数均具有一定的不确定性。由于各参数的不确定性，其项目投资经济

29、效益评价指标值也是不确定的，因此对投资项目所做的经济效益评价结论必将带有风险。在经济评价工作中应当对这种风险作出合理的量化分析和估算，以了解项目的风险承受能力，并尽-5-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文可能采取措施回避。目前我国对投资风险的研究仍局限于对风险的定性研究，尤其在项目可行性研究中为了估算风险损失费用的大小，往往按总投资的6%10%进行估算。这种估算方法存在较大缺陷：一是具有较大的主观色彩；二是难以揭示风险内部机制及变化规律；三是不利于投资者对风险的识别和防范的科学管理。在一个项目投资的全寿命周期过程中，会出现各种不确定性，每个不确定性都会对项目产生影响，但最后的影响结果是由这些不确定

30、性共同作用而产生的。为了确保项目的实际收益能力，事先对其风险程度进行客观、合理的评价，并采取响应的措施是完全必要的，这对于改善我国项目投资的经济效益具有十分重要的现实意义。项目投资风险经济分析的必要性任何投资项目都是在一定的自然环境和经济环境中进行的，手中夺因素的影响，经济评价风险分析就是对各个风险因素单独分析和综合分析的基础上，建立风险分析模型，分析各种风险因素对项目预期经济目标或其他重要的经济评价参数影响的方法和过程5。通过投资风险经济分析，基本可以了解到项目各种风险因素对项目预期经济目标或重要经济评价参数的影响程度，明白项目面临的风险形势，直到采取不同的风险控制措施对项目预期经济目标或重

31、要经济评价参数的可能影响结果等方面的内容，为采取合适的风险控制措施提供依据。目前，我国项目投资决策有一套相对完整的方法体系，但其对项目风险的分析要求较为简单，分析不够深入，实际应用相对较差，难以满足投资者的更高要求。投资者在决策时，迫切想知道项目的各种风险及其对目标的影响程度，以便做出更为合理的投资的决策。而项目投资风险经济分析能过较为全面的分析各种风险对项目经济目标或相关参数的影响，进行项目投资的风险评价可以进一步完善项目投资的评价体系把项目的风险评价作为一个重要内容纳入项目评价体系，可以使项目评价的结论更科学、更全面。效益和风险本来就是任何一个项目投资的两方面，任何效益都是在一定风险条件下

32、的效益，反之，任何风险的承担也都是以一定的效益为前提。因此一个完整合理的项目评价体系应该包括项目的效益评价和风险评价两个方面。从决策的角度看，衡量一个决策的好坏，主要看其结果是否与决策者的预期目标最大限度的吻合。项目投资者都希望项目投资的实施能带来预期的效益，而对项目进行风险评价的实质就是对项目获得预期效益的可靠程度进行评价。显然，这对提高项目的决策水平是很有意义的。能够告诉投资者合理的经济目标及其实现的可能性，提高投资者-6-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文决策的科学性。政府和国有企业建立投资项目风险管理机制是我国投融资体制改革的重点内容之一。而项目投资风险经济分析既是项目管理中的重要内容，也

33、是项目管理的重要手段，加强投资项目经济评价风险分析，有利于充分认识项目的各种风险，把握项目风险的总体特征，便于进行项目的风险控制和管理；加强投资项目经济评价风险分析的研究，有利于在风险管理技术、手段和方法上有所创新，保证政府和国有企业投资项目风险管理的手段先进和高效；加强投资项目经济评价风险分析，有利于减少项目投资失误，促进投资项目健康发展，而且有利于减少整个的投资损失和资源浪费，提高整个社会的投资效益；最后进行科学合理的项目经济评价风险分析能够促使项目投资者对国家宏观经济形势的了解，促进国家各种宏观调控手段的发挥和宏观调控作用途径的畅通有效，能够影响投资者投资行业与投资地区，从而影响全国的投

34、资总量，实现调整投资结构的效果，达到宏观调控的目的，当我国宏观调控方式逐步以经济手段为主时，其作用就更为明显了。项目投资经济风险分析的作用随着工程投资项目经济环境日益复杂，影响工程项目投资效果的外部不确定性因素逐步增多，项目风险普遍增大，投资决策时稍有不慎，就会带来巨大的损失。我国工程投资在这方面的教训实在不少，有的项目未经任何风险分析就匆匆上马，结果决策失误损失惨重。究其原因，一方面是项目决策者对项目的潜在风险认识不够；另一方面就是风险分析技术本身难度较大，做起来力不从心。当前我国大多数企业急需进行产业结构升级和技术结构升级，就必须友好的投资项目，这同样需要进行风险分析6。（1）充分认识项目

35、风险，有利于提高项目决策的科学性任何投资项目，都是在一定的自然环境和经济环境中进行的，受各种自然灾害、技术条件、宏观经济环境、政策法规以及市场变化的影响，都会有一定的风险。如果能够充分热式项目的风险，全面地了解影响项目预期目标的各种风险及其产生原因，了解各种风险因素对项目预期目标影响程度的大小及其发生的可能性，使我们在项目决策的时候有的放矢，确定更为合理的项目预期目标，避免项目的预期目标与实际值之间产生过大的偏差，从而增加项目决策的合理性和科学性7。此外，通过对项目各种风险因素的充分认识，有利于我们更好地去利用和激发对项目有利的不确定性因素，避免和控制对项目不利的因素，扩大项目的投资效益。-7

36、-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文（2）加强经济评价风险分析，使项目风险控制的重要依据任何投资项目都有一定的预期目标，在实现预期目标的过程中要进行必要的风险控制。科学的风险分析是风险控制的基础，经济评价风险分析是项目风险分析的重要组成部分。通过项目经济评价风险分析 ，我们基本可以了解项目各种风险因素对项目预期经济目标或重要经济评价参数的影响程度，明确项目面临的风险形势，了解采取不同风险控制措施对项目预期经济目标以及重要经济评价参数的可能影响结果等方面的内容，为采取合适的风险控制措施提供依据。（3）加强项目经济评价风险分析是各经济主体的需要在经济活动中，无论是政府机构，还是企事业单位或个人，都有可

37、能进行项目投资，都会遇到项目决策的问题。因此，加强项目投资风险经济分析在实际工作中是非常需要的。 投资决策主体的需要； 降低贷款风险的需要； 投资主体建立项目投资风险管理机制的需要；四是提高项目咨询水平与国际接轨的需要。项目投资风险经济分析的目的项目投资风险经济分析的目的是在风险辨识的基础上，分析哪些是对项目具有较大影响的主要风险因素，预测在这些因素的影响下项目可能出现的状态，为项目决策提供更客观的依据。（1）确定主要的风险因素风险分析在专家进行风险辨识的基础上，选择强度大、可能性大的风险因素作为风险评估的对象。如果专家的意见不够集中，可以综合归纳专家的意见，然后再反馈，在第一轮风险辨识的基础

38、上，进行第二轮的风险识别及主要风险因素的选择，指导意见比较集中为止。（2）建立可行的风险评估模型数据和统计方法的发展，以及高速电子计算机的发展，使人们有可能在经济决策的许多领域中更有效的使用模拟和建立模型。经济模型的仿真研究，主要是指经济模型的程序化，即在规定的研究时间范围内，利用计算机运行经济模型从运行结果的数值来估计经济模型的行为，并估算真实系统各种期望的特性。由于影响工程投资项目经济效果的因素较多，且都具有一定程度的不确定性，因而本文使用了蒙特卡洛方法。用随机数代替样本，对实际案例进行模拟，探索建立可行的项目投资风险经济分析模型。（3）确定项目投资风险的合成概率分布按照统计学的方法，可以

39、把通过蒙特卡洛技术模拟实验而得到的一组结果（如项目的净现值）整理成实际的概率分布图与累计概率分布图。来确定项目投资风险的概率分布。（4）风险的综合评价对项目投资风险的综合评价就是通过综合考察主要风险因素的影响，根据主要风险因素概率分布的情况，从总体上把握项目的风-8-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文险程度，从而对项目的风险决策提供较为客观科学的依据。课题研究的主要方法和内容蒙特卡洛模拟法（1）蒙特卡洛方法的基本思想为了求解数学、物理、工程技术以及生产管理等方面的问题，首先建立一个概率模型或随机过程，使它的参数等于问题的解，然后通过对模型或过程的观察或抽样试验，来计算所求参数的统计量，最后给出所求

40、解的近似解，解的精确度可用估计值的标准差来表示9。使用蒙特卡洛方法求解问题是通过抓住事物运动过程的数量和物理特征，运用数学方法来进行模拟，实际上每一次模拟都描述系统可能出现的情况。从而经过成百上千次的模拟后，就得到了一些有价值的结果。当前，蒙特卡洛方法在许多领域都有着广泛的应用，如随机服务系统、系统模拟、经济计量模型求解、决策模型评价和误差分析等。（2）蒙特卡洛方法的基本原理实质利用各种不同分布随机变量的抽样数据序列对实际系统的概率模型进行模拟，给出问题数值解的渐近统计估计值 10，它的要点可归为如下四个方面：一是对所求问题建立简单而且便于实现的概率统计模型，使要求的解恰好是所建模型的概率分布

41、或数学期望;二是根据概率统计模型的特点和实际计算的需要，改进模型，以便减少模拟结果的方差，降低模拟费用，提高模拟效率；三是建立随机变量的抽样方法，其中包括产生伪随机数以及各种分布随机变量的抽样方法；四是给出问题解的统计估计值及其方差或标准差。（3）蒙特卡洛方法的基本步骤根据蒙特卡洛方法求解的基本思想和基本原理，蒙特卡罗方法的实施可采取五个主要步骤11（如图 1-1）：确定概率数值产生随机数抽样带入模型求结果确定概率分布图判断风险度图 1-1蒙特卡洛方法步骤-9-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文基于 Excel 方法模拟项目净现值概率分布净现值法的计算和分析基础是每年的现金流量，这是一个同时受到多

42、个随机输入变量影响的随机变量。其中，输入变量包括具有不同概率分布规律的数量、价格、成本等。利用蒙特卡洛模拟分析模型，计算机根据已知的各输入变量概率分布规律，随机选择每一个输入变量的数值，然后将这些数值加以综合，计算出项目的净现值并储存到计算机的记忆中。接着，随机选取第 2 组输入值，计算出第 2 个净现值。重复该过程 100 次或 1 000 次，产生相应的 100 个或 1 000个净现值，就可以确定净现值的有关数字特征（如均值、标准差等）。其中，均值可以作为项目预期盈利能力的衡量指标，而标准差作为项目风险的评价指标。同时利用 Excel 的作图功能，还可得到净现值随机变量的概率密度柱形图和

43、累计概率分布图，进一步为投资决策提供相关信息12。（1）输入、输出随机变量分析在经营期期间，由于期间净现金流量的高低受到出租面积、出租价格、成本（包括固定成本、变动成本）的共同作用，而作为输入变量的面积、价格和变动成本，是服从一定概率分布的随机变量，因此，项目净现值也是一个由以上各随机变量共同决定的随机变量，对此投资项目的风险分析即为对项目净现值的不确定性分析。采用蒙特卡洛模拟，输出变量就是各期净现金流量的净现值。（2）在 Excel 中建立原始数据和输入相关参数经过相关风险因素的辨识分析，生成符合其分布规律的随机变量，包括出租面积，租金，变动成本，主营收入等。调用 Excel 内置的生成正态

44、分布随机数函数 NORMINV( )和生成大于 0 小于 1 的均匀分布随机数函数 RAND( )，分别生成了均值和标准差的正态分布随机数。（3）建立项目每期净现金流量相关数据计算区，并计算项目投资净现值首先求出投资期期初的净现金流量（流出），期初投资等于设备的购置费用与投入的建设资本之和。在经营期期间，每年的出租面积和出租价格以及可变成本分别引用了在第 3 个步骤中所计算出的随机数。其他各年的相关数据可由公式复制得到。根据每年经营净现金流量的计算公式，可得到每年的净现金流量，由于每期净现金流量不等，所以采用 Excel 内置财务函数 NPV( )函数进行计算。（4）生成统计分析数据在获得 1

45、 000 次试验结果基础上，利用 Excel 内置的统计分析函数均值函数 AVERAGE（ ）、标准差函数 STDEV（ ）、最大值函数 MAX（ ）、最小值函数 MIN（ ），计算有关的统计量。（5）生成投资项目净现值各可能取值的概率、累积概率有关数据- 10 -为了绘哈尔滨工业大学工程硕士学位论文制净现值的概率分布图、累积概率分布图以及投资项目大于某一净现值的概率图，需要计算出净现值在各个取值范围内的概率，累积概率等数据，将净现值的取值范围（最大值与最小值之差）均等的分成若干个小区域，分别计算在各取值区域中净现值出现次数、频次、累积频次（如表 1-1）。表 1-1Excel 计算累积频次、

46、频率等演示图序号123456789101112131415刻度（）最小值C3+（最大值-最小值）C4+（最大值-最小值）C6+（最大值-最小值）C6+（最大值-最小值）C7+（最大值-最小值）C8+（最大值-最小值）C9+（最大值-最小值）C10+（最大值-最小值）C11+（最大值-最小值）C12+（最大值-最小值）C13+（最大值-最小值）C14+（最大值-最小值）C15+（最大值-最小值）C16+（最大值-最小值）累积频次（）FREQUENCY（A1：A1015；C3：C18）FREQUENCY（A1：A1015；C4：C19）FREQUENCY（A1：A1015；C5：C20）FREQU

47、ENCY（A1：A1015；C6：C21）FREQUENCY（A1：A1015；C7：C22）FREQUENCY（A1：A1015；C8：C23）FREQUENCY（A1：A1015；C9：C24）FREQUENCY（A1：A1015；C10：C25）FREQUENCY（A1：A1015；C11：C26）FREQUENCY（A1：A1015；C12：C27）FREQUENCY（A1：A1015；C13：C28）FREQUENCY（A1：A1015；C14：C29）FREQUENCY（A1：A1015；C15：C30）FREQUENCY（A1：A1015；C16：C31）FREQUENCY（A1

48、：A1015；C17：C32）累积频率（）D3/1000D4/1000D5/1000D6/1000D7/1000D8/1000D9/1000D10/1000D11/1000D12/1000D13/1000D14/1000D15/1000D16/1000D17/1000课题研究的主要内容本文将以邮政综合楼开发和运营过程中的各种风险因素为研究重点，借鉴- 11 -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文专家风险辨识和蒙特卡罗模拟的理论对项目风险收入及其概率分布进行了估计，并对该项目建设之后不同的使用方式的风险收益进行测算和比较。（1）结合哈尔滨邮政综合楼项目的使用功能规划和项目建设的基础情况，在最佳使用和运

49、营管理前提下，测算该项目的效益或净现值。（2）对该项目建设期和运营期得各风险变量进行辨识，从市场风险、政策风险和技术风险三个层面以及收入风险和费用风险的不同角度，分析对项目净现值产生各种不同程度影响的风险因素，并确定主要风险变量。（3）确定邮政楼项目投资风险主要参数的估计值，即影响项目净现值的风险，包括：通涨因素，对项目的贴现率进行修正；经营收入因素和经营支出因素等，利用主观概率的理论，在判断各风险因素的概率分布的基础上，参考项目投资的经济分析和风险研究的方法，计算该投资项目净现值的均值和标准差。第四，项目投资风险决策，应用 ExceL 相关函数结合蒙特卡罗方法，对该项目的净现值进行 n 次模

50、拟运算，确定项目净现值的概率分布和均值。根据投资者风险偏好和邮政行业平均收益水平等因素比较项目两种不同使用方式效益的优劣。总之，本文将通过具体项目的实践，对照理论的创新研究，力争建立一系列行之有效的项目风险分析方法体系（如图 1-2）。问题的提出当前项目投资风险经济分析存在的问题解理论体系尚不完备评估的要素不够系统方法创新存在问题决方法研究基于风险辨识和蒙特卡罗模拟原理的项目风险投资评估体系通过风险辨识，估计项目建设、管理、运营等各层面的主要风险参数Excel 函数应用结合蒙特卡罗模拟运算方法测算风险投资的净现值实际应用哈尔滨市邮政局新建邮政综合楼项目投资风险的经济分析实例图 1-2论文结构图

51、- 12 -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文第2章项目及项目投资风险概述项目的概述项目开发的背景哈尔滨市邮政局是黑龙江省邮政业务发展的龙头局，2004 年市局业务收入8 亿元，年业务量 万件，分别占到全省业务总收入和业务总量的的 19.2%和 18%，在全国省会城市业务收入和业务总量排名上分别列第 7 位和第 9 位。哈尔滨邮政综合楼位于哈尔滨市南岗区大直街与果戈里大街交叉口，市中心商业区内，该建筑始建于 1958 年，属大跃进时代突击完成的建筑物，目前在建筑质量、内部结构、楼体承重等方面都存在很大的问题，2005 年经政府房屋安全鉴定部门鉴定，该楼属于三级危楼，属于拆除范围之内，政府已多次要求

52、对该楼拆除重建。该楼作为全省邮政业务收入和业务量最大的生产经营场地，年收入已突破1 亿元，年业务量占到哈尔滨市邮政局业务总量的五分之一。随着业务量每年不断攀升，致使目前的营业场地十分紧张，而营业场地受到该楼结构布局等诸多因素的影响，虽然经过多次的布局调整，将尽可能多的面积作为营业场地，但仍然无法满足业务不断发展的需要，严重影响了邮政的整体形象，制约了邮政事业的发展。考虑到该楼对哈尔滨市乃至全省邮政业务发展的重要性，哈尔滨市邮政局先后组织了几次该楼的建设改造方案的前期论证，与市城建规划、消防、业务等相关部门负责人就周边环境等情况进行了详细的论证后，本着从自身业务发展需要出发，讲求实效，一致认为应

53、对该楼进行重新翻建。根据市政府有关部门的要求和该楼的实际情况以及邮政业务的需要，哈尔滨市邮政局提出哈尔滨市邮政局营业综合楼翻建工程项目。其建设必要性如下：（1）项目建设符合中共中央、国务院颁发的邮政体制改革方案的要求邮政企业是国家重要的社会公用事业，邮政网络是国家重要的通信基础设施。长期以来邮政业在促进我国国民经济和社会发展、保障公民的基本通信权利等方面发挥了十分重要的作用。但是随着经济体制改革的不断深化，我国邮政业现行管理体制已不能适应市场经济的需要，进一步深化邮政体制改革已成为当前一项重要而紧迫的任务，本项目的建设为改革发展奠定了物质基础。- 13 -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文（2）为

54、邮政开拓新的业务市场提供了保障基础设施的建设不仅为邮政传统业务的升华提供了保证，同时也是邮政开拓新业务的基础，结合自身的优势，寻找新的业务，培养新的业务增长点，也是企业发展的方向之一。近年来，各地邮政企业根据实际情况，开办了代收代付、 银行、网上银行等业务，取得了很好的效果。已经规划在电子邮政工程中的安全电子邮件、混合邮件等也显示了良好的市场前景。（3）本项目的建设能够更好的为人民服务为人民服务是邮政企业一切工作的出发点和归宿。邮政企业属于公用型企业，其产品就是向社会提供“服务”。因此，“服务”是邮政企业永恒的主题，是邮政企业赖以生存和发展的主要手段。为人民服务就是用户在使用邮政业务时，要做到

55、“迅速、准确、安全、方便”。所办理的每一项业务，所提供的每一项服务，都要体现百年邮政的百年信誉。本项目的建设为人民提供了良好、温馨、舒适的环境，通过为用户提供满意、周到的服务，从而使邮政真正成为社会各界和广大用户可信赖的合作伙伴。项目的建造计划（1）工程简介该项目总建筑面积为 平方米，建设用地 9240 平方米，建筑限高 32 米，最高层为 4 层（塔楼局部 5 层），容积率，建筑密度%，绿地率 21.13%。营业楼北临果戈里大街，东临花园街，南临建设街，西临大直街，位于哈尔滨市南岗商业中心地带，建筑采取“L”字形布局，建筑北册退用地红线 15 米，西侧退用地红线 5 米，并利用这一室外空间作

56、为建筑的前广场。将前大门、对外部分入口结合建筑平面各出口依次沿果戈里大街和大直街有机的组织在前广场。（见表 2-1，表 2-2，表 2-3）.表 2-1项目参与方列表序号项目内容12345工程名称工程业主地理位置设计单位建设单位哈尔滨市邮政局营业楼哈尔滨市邮政局哈尔滨市南岗区建设街号京移通信设计院北鸿房地产- 14 -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文表 2-2项目基本设计列表序号项目内容12建筑功能建筑面积本工程一层为哈尔滨市邮政局营业楼，其他为商业22000m23建筑层数地上4 层，局部 5 层地下1 层，局部 2 层456建筑物高耐火等级抗震设防烈度基础结构形式级度桩基础78结构形式主要装修

57、主体结构形式屋盖结构形式外装修室内地面装修室内墙面装修室内顶棚装修框架结构现浇混凝土有梁板干挂大理石地砖地砖石膏板表 2-3项目功能规划列表序号一层数负二层功能区名称地下停车使用面积（M2）80 泊位层高（M）二负一层123三123456四123五123六123七首层二层三层四层五层塔楼消防水间包裹库商用场地电信业务商用场地柯达彩扩邮政综合业务金融业务商用场地客户服务中心商用场地商用场地商用场地商用场地商用场地商用场地商用场地商用场地商用场地- 15 -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文（2）项目资源配置 劳动力投入计划。合理而科学的劳动力组织，是保证工程顺利进行的重要因素之一。根据工程实际进度，

58、及时调配劳动力。根据施工控制计划、工程量、流水段的划分、机电安装配合的需要（见表 2-4）。表 2-4现场劳动力投入计划表(工日)五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月桩基施工人员（分包）8080土方运输252525结构木工混凝土工802510030110301003020102010结构杂工电焊工302402402402402402402302302302钢筋工60808080101010电工起重工1041841841862562562562525测量工架子工维修电工32410241524152415241524152415221522152装修油工203040401010装修瓦工装修

59、木工2010401040206020602060101010水暖工101515151525252525总计142352335350382239269249181131 材料投入计划。工程所需材料根据公司程序文件的规定和实际情况，采用多种形式进行采购。钢筋、混凝土等 A 类材料由施工单位统一采购名牌大厂货。总体材料费用预计 3000 万元。 机械投入计划（见表 2-5）。- 16 -哈尔滨工业大学工程硕士学位论文表 2-5现场主要施工机械设备投入计划表序号12345678910111213141516171819202122机械设备名称塔吊小型塔吊混凝土搅拌机混凝土泵车反铲挖土机自卸式翻斗车推土

60、机平板式振捣器混凝土振捣棒蛙式打夯机电焊机钢筋切断机钢筋弯曲机钢筋调直机闪光对焊机木工设备电刨机圆盘锯J2 级经纬仪水准仪提升架潜水泵型号单位台台台台台辆辆台根台台台台台台台台台台台部台数量112122013155222111221124进场时间2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年 5 月2006 年