8203估价师协会网站cms案例分析

1、安福县武功山大道 89 号地块国有建设用地使用权价格评估案例分析第一部分评估项目的背景一、估价目的委托人因抵押的需要，特委托江西省地源评估公司对其所涉及的用于抵押担保的土地资产进行了土地价格评估，为委托方办理该宗国有建设用地使用权抵押手续提供价格参考。二、宗地概况（一）土地登记状况宗地位置：安福县平都镇武功山大道 89 号。宗地用途：登记用途为综合用地。宗地四至：东至商贸；南至武功山大道；西至粮管所；北至宿舍。宗地面积：土地登记面积为 2282m2，本次评估面积为 2282m2 。土地级别：根据 2001 年 12 月 1 日为评估基准日该宗地位于安福县城区一级商业用地范围内。的安福县城区基准

2、地价，（二）土地权利状况待地的土地所属国家所有，评估基准日其土地使用权为以出让方式取得，土地使用年期设定为评估设定用途法定出让剩余使用年限 25.4年。至估价期日待利存在。地权属来源合法、清楚，权、租赁权等他（三）土地开发利用状况及规划状况待地土地面积为 2282 平方米，待地现状为超市及宾馆，登记用途为综合用地，评估设定用途为综合用地。根据委托方提供的相关资料,地上建筑物建筑面积约为 3907.60 平方米,框架结构,建筑年代为 2004 年,建筑层数为 7 层。三、地价定义根据委托方提供的资料及评估现场勘查，待地现状实际开发程度为宗地红线外“五通”（ 通路、通电、供水、排水、通讯），宗地红

3、线内“五通一平”（ 通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整），本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（ 通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“五”（ 通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整）；待地现状为超市及宾馆用地，登记用途为综合用地，评估设定用途为综合用地；估价设定土地使用年限为综合用地法定出让剩余使用年限 25.4 年。故本次待地的评估价格是指在评估基准日 2009 年 2 月 13 日，现状利用条件下，于上述估价设定的开发程度、用途、土地使用年限下的国有建设用地使用权。第二部分评估项目估价技术路线的选用一、选用的依据：（1）在替代原则指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的

4、地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料，近年来，地产市场相对较发育，区域内商业用地成交案例较多，但是商业中市场用地的成交案例较少，鉴于收料局限性，本次估价不宜采用市场比较法。（2）假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其建筑物部分价值后的余值作为委估地产的现值的估价方法，最适应于待开发土地的方法。至估价基准日，估价对象范围内已修建有建筑物，故不属于待开发土地，不适用假设开发法。（3）估价对象所在区域商业用地的地价近年来随城市建设的发展和规划限制的变动幅度较大，且区域内属于建成片区，故此次评估不宜采用成本近法。（4）估价对象区域的客观年房地产总收益、客观年房地产总费用、客观年房

5、地产净收益等资料较容易收集，较易把握，其可操作性强，故此次评估可采用收益还原法。（5）估价对象位于安福县城区基准地价体系覆盖范围内，并且已经收集到了其基准地价资料，因此可采用基准地价系数修。二、估价技术路线运用的难点及解决方案：（1）收益还原法中土地净收益的确定。为了取得估价对象周围一般正常收益资料，特地对该区域进行了。该区域位于城区中心，县城较大商业地，区域人流量较多，所以作为超市宾馆用地的商业繁华度较高。经对该区域收集的资料，在区域“五通”（通上、下水、通电、通讯、通路），宗地内“五” （通上、下水、通电、通讯、通路、场地平整）的条件下，该区域商业用房一般为 30-35 元/M2月。根据该

6、区域的客观收益水平及参照估价对象已经是当地的知名市场的实际情况，由此确定该估价对象在出让权利状况下平均月为 30 元。（2）基准地价系数修中影响地价修正。估价对象在安福县城区基准地价范围内属一级商业用地，其对应的基准地价为 901 元/m2。根据安福县城区基准地价成果，通过安福县城区区一级商业用地修正系数表和修正系数指标说明表进行修正外还根据宗地与基准地价内涵差别，对宗地进行期日修正、使用年限修正、用途修正、土地开发程度修正。最终得出了基准地价系数修修正后宗地地价，见下表。基准地价系数修评估过程一览表：元/平方米第三部分估价的心得体会一、制定切实可行的估价技术路线。首先，确定价值标准，在本案例

7、中，待地为市场用地，故要采用公开市场价值标准进行估价。其次，通过对估价对象的土地法定用途了解，对于商业用地估价，宜选用市场比较法、收益还原法和基准地价系数修。再结合估价目的、待地的实际情况和所收集到资料的具体情况，对适用的方法再次进行筛选，最终确定选用收益还原法和基准地价系数修两种方法来对估价对象进行评估。二、资料收集、积累和建立资料库的重要性。土地估价是一门综合的学科，在实践运用中不仅要熟悉土地估价的理论，而且要注意平时基础资料的积累，并宗地名称土地等级基准地价设定年期基准地价区域修正系数（%）期日修正系数评估设定年期（年使用年期修正系数用途修正土地开发程度修正幅度宗地地价武功山大道89 号

8、级40901198.981.4025.40.87940.8302683.2从中总结出一定的规律。一个好的土地估价师不仅仅要熟练运用估价理论，而且对所在区域的土地和房屋、物业价格要了然于胸，熟悉区域规划并及时掌握相关价格的变动情况。运用所掌握的论知识，分析价值规律并能对以后的发展作出预测。在实践中，笔者认识到了基础资料的准确和完整的重要性，在本案例中的地价指数的计算及物业收益的确定就是运用的一个实例。三、关于两种估价方法运用心得：收益还原法：本次评估中采用了收益还原法，在此方法运用过程中，待地客观收益的确定为本方法的根本，而取得客观收益的过程是要通过实践分析，而不是从书本理论上可以解决，从而让我认识到实践对于估价工作和成为一名执业估价师的重要性。基准地价系数修：本次采用的基准地价系数修又是一次对实践工作的检验。安福城区基准地价的中并无综合地价的基准价，但根据实践工作中经