农村房屋买卖合同效力

1、PAGEXXXPAGE 11 农村村房屋买卖卖合同效力力一、房房地产权现现状和农村村宅基地使使用权谈农村村房屋买卖卖，首先要要分析目前前我国的房房地产权现现状，我国国的土地所所有权有二二种所有制制：国有和和集体所有有.所以任任何单位和和个人都无无法取得土土地所有权权，且土地地所有权是是不允许买买卖的。而而对于房屋屋是指建筑筑于地上的的供人居住住和从事营营业或其他他社会活动动的建筑物物，其总是是建立在土土地之上。土地上一一旦建了房房屋，对土土地的占有有、利用在在一定时期期内已完成成，以后主主要表现为为对房屋的的占有、利利用，故房房屋和土地地不可分及及其占有的的相排斥，事事实上在两两个所有权权不一

2、致时时只能表现现为一种占占有使用。现实中土土地所有权权人使用他他人所有的的房屋，对对房屋享有有使用权，房房屋所有权权人失去占占有使用房房屋的权利利这种情形形很少见，这这是由于购购房、建房房的目的所所决定的。而拥有房房屋的所有有权而占有有土地使用用权的情况况大量存在在，如所有有的私有建建造(包括括农村在宅宅基上建设设的房屋)和商品房房屋的所有有权人，所所以通常情情形下，我我国目前都都是表现为为房屋所有有权人占有有使用土地地，而不是是土地所有有权人占有有使用房屋屋。国家为为了发展房房地产也建建立了国有有土地使用用权出让的的有关法律律法规，在在日常中只只要土地使使用权还在在使用期限限内，应是是地随房

3、走走，而当土土地使用权权使用期限限已到，这这时才有一一个房随地地走还是地地随房走的的问题。而而土地使用用权的有期期限性，这这就会发生生土地使用用权的有期期限性和房房屋所有权权长久性冲冲突，导致致不动产存存在天然的的缺陷11，而农农村宅基地地上的房屋屋不存在这这个问题，只只要房屋存存在，就可可永久占有有宅基地的的使用权，除除非房屋倒倒坍、灭失失重新建造造，则要审审查使用人人是否符合合条件。宅基地地使用权是是用益物权权的一种，为为我国所特特有。它指指的是农村村居民及少少数城镇居居民为建造造自有房屋屋对集体土土地所享有有的占有、使用的权权利。宅基基地使用权权一般分为为两种：农农村宅基地地使用权和和城

4、镇宅基基地使用权权。农村宅宅基地和城城镇宅基地地的区别在在于：农村村宅基地是是与集体经经济组织成成员的资格格是联系在在一起的，在在一定程度度上，宅基基地具有社社会福利和和社会保障障的功能，而而城镇宅基基地则不具具有这一特特质。本文文所讲的即即是农村的的宅基地及及其上的土土地。关于宅宅基地使用用权的性质质，我国学学者大都认认为，宅基基地使用权权本质上属属于土地使使用权。宅宅基地使用用权具有如如下的特点点2：1、农农村的宅基基地与集体体经济组织织成员的权权利和利益益是联系在在一起的。也就是说说，农民申申请宅基地地很大程度度上是因为为农民是农农村集体经经济组织的的成员，每每一个成员员都有权以以个人或

5、者者户的名义义申请宅基基地。2、宅宅基地使用用权是特定定主体对于于集体土地地的用益物物权。宅基基地作为用用益物权，首首先表现在在权利人可可以对宅基基地长期享享有占有、使用的权权利。对于于宅基地，权权利人有权权在宅基地地上建屋和和附属物。由于房屋屋可以继承承所以宅基基地使用权权实质上也也可以继承承，因此宅宅基地使用用权是一种种无期限限限制的权利利。3、集集体经济组组织的成员员只能申请请一处宅基基地。因为为土地资源源的有效性性，不可能能给每个农农村居民提提供更多的的宅基地，而而每户申请请到一处宅宅基地，即即足以保证证其基本的的生活需要要，如果允允许申请多多处，则将将导致土地地资源的浪浪费。从以上上

6、定义可知知，不仅是是农村村民民所享有，也也有极少数数城市居民民所享有，在在宅基地上上建造的房房屋对于土土地的使用用权是永久久占有的，所所有地随房房走是必然然的，由于于建造人对对于房屋所所有权的长长久性，而而房屋只要要没有倒塌塌、灭失，即即便申请人人失去社员员的资格，也也是享有宅宅基地使用用权的。二、农农村房屋买买卖现状和和法条分析析目前，对对于城市房房地产买卖卖国家也出出台了相关关的法律法法规来规范范城市房地地产的交易易。相对于于城市来讲讲，规范农农村房地产产的买卖的的法律法规规只有零星星的几条，而而发生在我我们周围的的农村房屋屋买卖的纠纠纷却是时时有耳闻，这这就给法院院的判决带带来了不便便，

7、也不利利于交易的的双方了解解自己的权权利义务。同时对于于宅基地使使用权不得得转让而使使农村房屋屋所有权人人无法行使使所有权中中的处分权权，让我们们先来看看看下面两个个案例：1、11992年年某城市居居民向北京京市顺义区区后沙峪一一村民赵某某的丈夫购购买了一处处民房，由由于赵某的的丈夫是居居民，赵某某是农民，所所以19993年宅基基地确权时时使用权人人登记为赵赵某。这个个民房买卖卖是赵某的的丈夫将夫夫妻共同民民房转让给给了城市居居民。20002年赵赵某以未经经其本人同同意被丈夫夫私自出售售房屋为由由起诉这个个城市居民民，要求法法院确认房房屋买卖合合同为无效效合同，要要对方返还还房屋。一一审法院审

8、审理认为，赵赵某是知道道并同意其其丈夫出售售该房屋，该该房屋买卖卖是意思表表示真实，买买卖合同有有效，驳回回赵某的诉诉讼请求。2、于于某系城郊郊某村农民民，其经有有关部门批批准在村里里建了楼房房一幢及两两间厨房，该该房屋的宅宅基地所有有权属于村村委会。被被告诸某系系城镇定量量户口人员员。20001年8月月，于某得得知诸某欲欲购房屋的的信息后，请请黄某作介介绍人，向向诸某售房房，并给付付了黄某中中介费。同同月25日日，于某与与诸某达成成了购房协协议书一份份。该协议议约定原告告将楼房一一幢及两间间厨房等卖卖给被告，价价款18万万元;房屋屋的产权证证和宅基地地使用权证证书由原告告负责办理理，被告预预

9、交房款110万元，余余款8万元元在两证交交付后付清清。该协议议签订后，原原告将房屋屋交给了被被告，被告告也实际给给付了原告告10万元元，并住进进了该房屋屋。后因土土地管理部部门和房地地产管理部部门拒绝办办证，于某某遂诉至法法院要求判判令其与被被告诸某签签订的房屋屋买卖协议议无效，并并责令各自自返还财产产，一审判判决原告于于某与被告告诸某的买买卖协议无无效，同时时判令被告告将房屋返返还给原告告，并赔偿偿原告各项项损失37750元，原原告返还被被告房款110万元。同样是是城市居民民购买农村村房屋的纠纠纷，但法法院有两种种截然不同同的判决，说说明法律在在购买农村村房屋的纠纠纷中存在在不同的看看法，有

10、关关法律还不不够完善。目前，我我国关于农农村房屋转转让，主要要依据的法法条是中中华人民共共和国土地地管理法第62条条：农村村村民一户只只能拥有一一处宅基地地，其宅基基地的面积积不得超过过省、自治治区、直辖辖市规定的的标准。农村村村民建住宅宅，应当符符合乡(镇镇)土地利利用总体规规划，并尽尽量使用原原有的宅基基地和村内内空闲地。农村村村民住宅用用地，经乡乡(镇)人人民政府审审核，由县县级人民人人民政府批批准;其中中，涉及占占用农用地地的，依照照本法第四四十四条的的规定办理理审批手续续。农村村村民出卖、出租住房房后，再申申请宅基地地的，不予予批准。从622条可以看看出这是对对宅基地使使用权的一一种

11、规定，且且是针对农农村宅基地地申请及建建房的规定定，而此条条中对于农农村村民出出卖、出租租住房没有有禁止性规规定，只是是说农村村村民出卖、出租房屋屋后，再申申请宅基地地的，不予予批准，这这是对一户户只能申请请一次宅基基地的限制制。从此条条可以看出出农村村民民房屋是可可以出卖、出租的。但此处表表述是一户户只能拥有有一处宅基基地，而事事实是目前前农村申请请宅基地时时对于你是是否有宅基基地会进行行严格审查查，对于目目前一户拥拥有多处宅宅基地现实实中已普遍遍存在，大大多是申请请建房后又又继承房屋屋和购入房房屋的，如如规定一户户只能拥有有一处宅基基地，那么么使农民在在继承权房房屋遗产上上存在矛盾盾，还有

12、法法院在执行行时也对房房屋很难拍拍卖，故在在鄞州区法法院执行农农村的房屋屋拍卖时只只要求是本本村村民即即可，所以以这个规定定如严格执执行，可以以说农村房房屋是没有有人可买的的，如不是是自住其价价值不能实实现的。第633条：农民民集体所有有的土地的的使用权不不得出让、转让或者者出租用于于非农业建建设;但是是，符合土土地利用总总体规划并并依法取得得建设用地地的企业，因因破产、兼兼并等情形形致使土地地使用权依依法发生转转移的除外外。从上可可知，这条条是针对建建设用地来来说，除了了第二款规规定外，农农民集体所所有的土地地如果是为为了非农业业建设，就就不得出让让、转让或或者出租，此此款笔者认认为不能否否

13、认农村房房屋不能买买卖，而宅宅基地建房房屋是经批批准的，所所有权人依依法转让房房屋法律应应是允许的的。第2条条：中华人人民共和国国实行土地地的社会主主义公有制制，即全民民所有制和和劳动群众众集体所有有制。全民民所有，即即国家所有有土地的所所有权由国国务院代表表国家行使使。任何单单位和个人人不得侵占占、买卖或或者以其他他形式非法法转让土地地。土地使使用权可以以依法转让让。从上面面法条可知知集体土地地使用权可可以依法转转让，所以以集体土地地使用权是是可以依法法转让在法法律上不存存在障碍的的。对于使使用权是不不是同意转转让或转让让给谁因是是由土地所所有权人决决定，也就就是说因由由村集体决决定，所以以

14、对于村民民免费获得得的宅基地地使用权建建房后转让让房屋时涉涉及土地使使用权移转转的，必须须附条件是是肯定的，如如经村集体体同意，或或免费改收收费补交，至至于购入房房屋者不应应有身份的的限定。19882年1月月7日国国务院批转转的的通知明明确规定：“社社员建房和和村镇建设设用地，必必须履行申申请审批手手续。集体体划转给社社员的宅基基地，社员员可长期使使用，所有有权仍归集集体，严禁禁买卖、出出租和违法法转让。”笔者认认为这条规规定是针对对宅基地所所有权严禁禁买卖、出出租和违法法转让。在19999年55月6日发发布的国国务院办公公厅关于加加强土地转转让管理严严禁炒卖土土地的通知知的第二二条规定：加强

15、对农农民集体土土地的转让让管理，严严禁非法占占用农民集集体土地进进行房地产产开发。农农民集体土土地使用权权不得出让让、转让或或出租用于于非农业建建设;对符符合规划并并依法取得得建设用地地使用权的的乡镇企业业，因发生生破产、兼兼并等致使使土地使用用权必须转转移的，应应当严格依依法办理审审批手续。此条也也是针对禁禁止集体土土地出让、转让或出出租用于非非农业建设设用地。对对于已批宅宅基地农民民建房后卖卖房而引起起的宅基地地使用权的的移转并没没有禁止。农民的的住宅不得得向城市居居民出售，也也不得批准准城市居民民占用农民民集体土地地建住宅，有有关部门不不得为违法法建造和购购买的住宅宅发放土地地使用证和和

16、房产证。此条应应是明确规规定居民不不能向农民民购买农村村的住宅和和使用集体体土地建造造，这同原原城市的房房屋农村户户口不能购购买的规定定相类似，而而以上的规规定据合同同法规定规规定不能用用来否定农农村房屋买买卖合同无无效。20001年8月月31日山东省人人民政府关关于加强农农村宅基地地管理的通通知明确确规定：“严格禁止止村民或集集体组织以以任何名义义向本村以以外的公民民转让、买买卖宅基地地，擅自转转让、买卖卖的，土地地、建设等等行政管理理部门不得得办理有关关手续，并并由土地行行政主管部部门按照擅擅自转让土土地使用权权的规定依依法处理。”山东东省高级人人民法院关关于审理房房地产案件件若干问题题的

17、意见第56条条更加明确确的规定：“农村宅宅基地使用用权的转移移，必须经经合法批准准未经经审查批准准，宅基地地使用权不不能随房转转移给买主主，房屋买买卖、赠与与等行为也也应认定为为无效。”以上这这些规定笔笔者认为从从物权的法法理上分析析都有其欠欠缺的一面面，既然房房屋的产权权是村民所所有的，建建房也是经经审批的，而而宅基地所所有权是村村集体所有有，一户只只能一次申申请，也就就是说在房房屋的自然然寿命中法法定占有宅宅基地的使使用权是经经审批的，所所以宅基地地使用权是是依附于房房屋上表现现出来，所所有权人不不能单独行行使占有土土地，只能能是地随房房走，而现现房屋赠与与、买卖是是对所有权权的一种处处分

18、，是否否有效笔者者认为应按按法律和国国务院的法法规，其他他的规章和和地方性法法规都不能能否认合同同的效力。当然从从这些从中中央到地方方的法律法法规说明，政政府是禁止止农民的住住宅向城市市居民出售售转让的，所所以大多数数的法院也也是按照这这个原则判判令买卖无无效。但从从房地产权权现状为土土地使用权权在法定的的期限内表表现为对房房屋的占有有使用，房房屋所有权权人有权处处分房屋的的所有权及及买卖双方方意思自治治原则出发发，判令买买卖合同无无效在城乡乡一体化的的今天不是是最好的解解决办法。也不符合同法、民法法通则关关于合同无无效的规定定还有笔笔者认为在在实际的操操作中，严严格禁止宅宅基地使用用权的买卖

19、卖、转让和和出租是不不完全合理理的。在第第一部份笔笔者分析了了在土地使使用权有效效期内，地地随房走是是我国现行行法的一项项基本原则则，法律不不能禁止农农村私有房房屋的转让让，对于禁禁止单独宅宅基地使用用权的转让让是合理的的，但对于于建房后如如果禁止宅宅基地使用用权随房一一起转让，从从而禁止房房屋的转让让是法律依依据是有欠欠缺的，把把宅基地的的使用权和和房屋的所所有权分离离，国家或或所有人控控制对宅基基地的使用用权，但实实际上却损损害了村民民对自己房房屋的所有有权的完全全行使。地地方政府严严格禁止宅宅基地使用用权的买卖卖、转让和和出租有其其有利的一一面，虽然然宅基地使使用权具有有一定的身身份性质

20、，但但笔者认为为这里的身身份主要是是取得时的的身份性质质，这如城城市居民取取得房改房房，经济适适用房时需需审批，而而取得一定定时间后允允许上市交交易，交易易时有一定定的附加条条件。同样样对于农村村村民申请请取得宅基基地并建房房后，对于于房屋的所所有应采完完全权利的的态度，应应允许有条条件转让。对此人们们可能会担担心一旦允允许农村房房屋可以向向任何人转转让，则宅宅基地就不不再与农村村集体的成成员权联系系在一起，这这不符合宅宅基地使用用权的固有有属性，是是没有必要要的，因为为国家规定定了一户一一次申请的的原则，社社员的身份份属性主要要在申请时时体现出来来，申请建建房后强调调房屋所有有权完全行行使的

21、权利利，只是转转让时设定定一定的条条件，如需需经村集体体同意、征征为国有土土地、需补补交土地费费用等。我我们也应该该看到，如如果不允许许农村房屋屋转让，这这会使得农农村的不动动产难以进进入市场进进行交易，使使房屋的交交换价值不不能实现，在在一定程度度上会限制制农民的融融资的手段段，甚至会会阻碍农村村经济的发发展。尤其其是现阶段段，许多农农民已经进进城打工，在在城里已经经购置了房房产，在农农村的房屋屋已经闲置置，如果不不允许农民民转让房屋屋，将会造造成农村房房屋的长期期空闲，不不符合物尽尽其用的原原则。33三、目目前在对于于农村房屋屋买卖法律律欠缺的情情况下，农农村房屋买买卖应采有有条件有效效原

22、则笔者曾曾经碰到过过这样一个个案子，一一城市老妇妇购买了农农村的民房房用以养老老，当地集集体组织也也是知道的的，从没有有反对过，从从集体组织织方面考虑虑认为宅基基地使用权权已给村民民使用建房房，村民卖卖房这是很很正常的，但但十几年过过去了，法法院却判令令买卖合同同无效。这这使得老妇妇住了十几几年的房子子一转眼就就不属于自自己了，现现在无家可可归，境况况十分可悲悲。所以，这这样的规定定不利于社社会的稳定定，会带来来某些不安安定因素，也也违反了所所有权人可可行使房屋屋所有权处处分原则，在在没有改变变宅基地所所有权现状状和对土地地的占有和和利用状况况下，也违违反了合同同意思自治治的原则，不不管是买方

23、方还是卖方方都不利，而而对集体土土地的使用用权也没有有实质的影影响而农村村房屋也应应享有完全全的物权，所所谓物权，是是指公民、法人依法法享有的直直接支配特特定物并对对抗第三人人的财产权权利。物权权本质上是是一种支配配权，是权权利人对物物的直接支支配;它具具有对抗第第三人的效效力。对房房屋的所有有权是属于于物权的一一种。从法法理上分析析，村民对对其房屋具具有绝对的的支配权。但是，从从实践上，村村民对其房房屋并没有有享有该种种权利，这这对村民是是很不公平平的。同时时，按照意意思自治原原则，对于于买卖合同同，以双方方意思达成成一致为准准。但是，在在农民房屋屋转让的问问题上，并并没有采意意思自治原原则

24、。这些些与法理上上相悖。在这里里，土地和和房屋是两两个物，只只是因为土土地和房屋屋自然上的的不可分，法法律才创制制了房屋所所有权人享享有土地使使用权，并并使两权主主体一致，以以简化因房房屋与土地地权利不一一致带来的的麻烦和不不便。这样样，虽然房房屋和土地地是相互独独立的物，但但土地和房房屋使用权权的一体性性，使我国国的房地产产权也一体体化。由此此便创立了了土地使用用权随房屋屋的处分而而处分，即即地随房走走和房屋随随土地使用用权的处分分而处分，即即房随地走走这两个原原则。44宅基地地所有权属属农村集体体经济组织织所有，其其使用权由由集体组织织按法律规规定的条件件和程序划划拨给村民民使用。作作为宅

25、基地地使用权人人，有权在在取得的土土地上享有有占有、使使用的权利利，可以在在该土地上上建造住房房以及其他他附着物。作为使用用权人无权权单独转让让宅基地，但但如果使用用权人在宅宅基地上以以建造了房房屋，房屋屋的所有权权的完整权权能属于宅宅基地的使使用权人。此时，房房屋的所有有权与土地地的使用权权分属不同同的权利主主体，双方方在权利行行使方面必必然相互牵牵制。而房房屋与土地地紧密结合合的特点决决定了二者者必有一方方要妥协，或或者地随房房走或者房房随地走。在我国，城城市和农村村私有房屋屋的宅基地地均不得单单独转让，故故此在这里里只存在地地随房走的的现象。如果只只能允许房房随地走，那那么村民因因不享有

26、土土地的使用用权将影响响其房屋的的所有权的的行使。他他只能对其其建筑物或或其他附着着物享有占占有、使用用、收益的的权利，而而无从行使使最重要的的处分的权权能。如果果宅基地上上使用权人人欲走出农农村，到外外面的世界界开辟一番番事业，其其宅基地上上的合法建建筑只能通通过出租来来发挥物的的效用。无无疑，这使使其权利的的行使很不不充分。如如果允许地地随房走，即即村民有权权出售住房房，村民对对房屋所有有权的行使使将不存在在任何障碍碍，此举并并不影响集集体经济组组织对土地地享有的所所有权。宅宅基地一旦旦划拨给村村民使用，集集体经济组组织对其所所有的土地地实际上并并不能行使使更多的权权利。当村村民出售房房屋

27、时，仅仅仅是宅基基地的使用用权人换了了另外的主主体，村民民并不能通通过出售房房屋而从中中获得宅基基地的收益益，他只能能获得出售售建筑物的的利益。因因此，对集集体经济的的经济利益益并不存在在侵犯的问问题。且允允许村民房房屋自由转转让，将使使村民的房房屋发挥最最大的效用用。据人人民日报报道，根根据最新出出台的苏州州市农民宅宅基地转让让相关条例例，苏州将将允许农民民住宅有条条件转让。报道说，作作为全国首首创的重要要举措，苏苏州农民进进城后，农农宅将可以以转让、出出售。日前前，苏州各各乡镇正紧紧锣密鼓，成成立农民住住宅置换中中心。届时时，农民宅宅基地将可可通过住宅宅置换中心心自由转让让。苏州土土地部门

28、负负责人介绍绍说，制订订这一政策策的主要目目的是推动动苏州农村村的城市化化进程。长长期以来，农农村住宅一一般只有宅宅基地使用用证，土地地属集体所所有。由于于农村住宅宅缺少土地地证、房产产证，交换换一直存在在着困难。农民进城城后，原先先的住宅要要么转让给给属于同一一集体组织织的农民，要要么就只有有空置。这这样做的后后果是：一一方面，城城市居民或或外来者根根本无权购购买农民房房，另一方方面，也导导致农村住住宅价格低低廉，一定定程度上影影响了农民民进城购房房、定居的的速度。因此，苏苏州的作法法是，对城城市规划以以确定为居居住区范围围内的农民民宅基地，将将由政府确确权或征为为国有土地地，土地上上的农民住住宅则纳入入城市私房房管理，只只要补交土土地出让金金，这些农农宅就可以以进行房产产交易。而而在各乡镇镇，则将成成立农民住住宅置换中中心，进城城农民的住