商品房预售合同若干法律问题探讨

1、商品房预售售合同若干干法律问题题探讨 摘要商品品房预售合合同就其性性质而言是是一种特殊殊形式的房房屋买卖合合同，是本本约。对商商品房预售售合同中的的优惠广告告应定性为为附条件的的单方承诺诺行为，这这有利于保保护购房者者的利益。商品房预预售合同有有四个生效效要件，登登记备案不不是它的生生效要件，而而是它的对对抗要件。由于目前前商品房预预售合同在在本质上只只能保障购购房者的债债权，不能能保障购房房者的物权权，不能从从根本上帮帮助购房者者降低相关关风险，建建议将预售售合同登记记改造为预预告登记制制度，赋予予其准物权权的效力，使使合同效力力由保护债债权变为保保障物权，这这样商品房房预售合同同的法律效效

2、力可视为为债权物权权化的结果果。关键键词 商商品房预售售，优惠广广告，生效效要件，预预售备案，预预告登记商品房房预售是我我国房地产产市场近年年出现的新新事物 ，由由于它能为为房地产开开发企业筹筹集资金 ，缓解房房地产开发发企业建设设资金的不不足 ，因因而成为众众多房地产产开发企业业竞相采用用的售房模模式。由于于商品房预预售在我国国刚出现不不久 ，国国家有关的的法律法规规尚不完善善 ，导致致实践中出出现不少问问题。本文文拟就商品品房预售合合同的若干干法律问题题作一初步步探讨。一、商商品房预售售合同的法法律性质和和特征商品房房预售合同同是由房地地产开发企企业（预售售方）与购购房者（预预购方）签签订

3、 ，由由预购方先先支付定金金或预付款款 ，预售售方在合同同约定时间间内将建成成的商品房房所有权转转移给预购购方的书面面协议。笔笔者认为，商商品房预售售合同双方方当事人的的行为的本本质仍是买买卖行为，预预购人支付付价款是为为了取得房房屋所有权权，开发商商接受价款款负有交付付房屋的义义务。商品品房预售合合同是一种种特殊的房房地产买卖卖合同。除除其特殊性性外，具有有买卖合同同的一般性性质。商品品房预售合合同有关付付款、标的的物交付、权利瑕疵疵担保和违违约责任等等条款内容容与一般买买卖合同基基本相同。因此，在在实践中遇遇到商品房房预售合同同纠纷缺乏乏专门的法法律规定时时，应按买买卖合同一一般规定来来处

4、理。合同有有预约与本本约之分，两两者的性质质及效力不不同。笔者者认为，商商品房预售售合同是属属于本约。商品房预预售合同虽虽名为预售售，但不是是买卖预约约，而是本本约，是买买卖合同，只只是房屋交交付期在约约定的将来来的某一时时间。商品品房预售合合同，因买买卖的房屋屋在合同成成立之时，并并未开工或或正在施工工，即是将将要建设或或正在建设设的房屋，甚甚至是尚在在图纸设计计过程中的的楼宇，所所以带有预预售字样。但双方关关于房屋面面积、价金金、付款方方式、交房房期限、违违约责任等等问题均明明确约定，无无须将来另另行订立买买卖合同，即即可直接依依约履行并并办理房屋屋产权过户户，达到双双方交易目目的。上海海

5、市土地地使用权有有偿转让、房产经营营管理实施施细则第第19条规规定：“房屋竣工工验收合格格后按房房屋预售合合同办理理房屋交付付手续，房房屋交付后后，购房人人应凭房房屋预售合合同及房房屋交付凭凭证办理房房产登记、过户手续续。”就此类规规定而言，商商品房预售售合同属于于本约是明明确的、肯肯定的。因因此，若当当事人一方方违反预售售合同，守守约一方可可以依约定定内容请求求对方履行行。商品房房预售合同同是一种特特殊的房地地产买卖合合同，它具具备房地产产买卖合同同的一般法法律特征之之外，还具具有如下特特征：（11）商品房房预售合同同的标的物物在签约时时尚不存在在。一般的的房屋买卖卖合同的标标的物是现现成的

6、物，而而商品房预预售合同的的标的物是是正在建造造的、在未未来约定的的时期内竣竣工的商品品房。（22）商品房房预售人在在未来约定定的时间交交付商品房房，而商品品房预购人人则预付商商品房价金金。（3）商商品房预售售人应当按按照国家有有关规定将将预售合同同报县级以以上人民政政府房产管管理部门和和土地管理理部门备案案。二、购购房优惠广广告的性质质和效力在现实实生活中，购购房优惠是是商业常事事，这种广广告屡见不不鲜。它与与通常的广广告有所不不同，表现现在其吸引引顾客的手手段不是通通常的物美美或价廉，而而是优惠打打折。优惠惠广告兑现现与否直接接关系到当当事人双方方的利益，并并对社会信信用产生影影响。因此此

7、，探讨优优惠广告的的性质与效效力具有重重要的法律律意义。法律对对事实的规规范归根到到底是对利利益关系的的规范，利利益关系分分析由此是是法理分析析的基础，其其对制度创创立、总体体把握之下下的定性尤尤有直接意意义。从利利益分析，预预售方做优优惠广告旨旨在吸引和和促进更多多的不特定定人与其订订立商品房房预购合同同，以让利利与双赢策策略获得自自身利益。由于现代代商业快速速发展下房房地产开发发企业竞争争的激烈和和购房者的的众多，优优惠广告最最终是服务务于房地产产开发企业业自身的利利益，这应应成为法律律调整的立立足点。从从一般法理理上讲，优优惠广告对对房地产开开发企业应应具有法律律上的约束束力，否则则显然

8、不利利于规范商商业信用和和保护广大大购房者的的利益。试试想，如优优惠广告因因对房地产产开发企业业无约束力力而满天飞飞，作为社社会秩序的的广大购房房者的利益益亦无从保保护，最终终房地产开开发企业的的利益也将将受损。在笔者者看来，优优惠广告应应是附条件件的单方承承诺行为。1简简言之，即即以相对方方订立合同同为条件而而给予相对对方一定的的优惠，该该承诺直接接约束发布布广告的商商家。单方方法律行为为也叫单独独行为，其其特点是不不需要他人人同意即能能发生法律律效力。2优惠惠广告从形形式即表现现为一种承承诺，将优优惠广告定定位于单方方行为便于于直接而非非间接确认认其对于广广告主的效效力，避免免逻辑上的的复

9、杂化和和基于逻辑辑中间环节节在实际处处理中所产产生的诸多多问题。而而这里所附附条件即相相对方对其其订立合同同。从利益益关系上看看，正是在在相对方与与其订立合合同并由此此给其带来来商业利益益的情况下下，广告主主才能让渡渡部分利益益，此前这这种利益仅仅是作为诱诱引处于假假设或虚拟拟状态。以以订立合同同作为兑现现让渡利益益的方式，符符合优惠广广告下当事事人双方的的实际。从从学理上，从从有利于维维护当事人人的利益和和交易安全全考虑，把把优惠广告告作为单方方行为可以以强化对广广告人的拘拘束，扩大大享有报酬酬请求权的的范围，减减轻相对人人在求偿时时的举证责责任。优惠广广告与要约约邀请相似似，但优惠惠广告不

10、是是要约邀请请。所谓要要约邀请，是是指希望他他人向自己己发出要约约的意思表表示。要约约邀请有三三个特点：（1）它它是指一方方邀请对方方向自己发发出要约；（2）它它不是一种种意思表示示，而是事事实行为，是是订立合同同的预备行行为；（33）它对要要约邀请人人原则上无无约束力，要要约邀请人人撤回要约约，只要没没有给要约约善意相对对人造成信信赖利益的的损失，要要约邀请人人不承担法法律责任。3一一般而言，商商业广告即即属要约邀邀请，合合同法第第15条对对此有明确确规定。一一般商业广广告作为要要约邀请，在在内容上并并不提出拟拟订立合同同的主要条条款。同时时，商业广广告发出后后，因根本本无法知道道有多少人人

11、看到了广广告，亦不不知道多少少人将作出出意向，因因此不能使使任何人接接受广告的的条件便使使合同成立立，否则广广告人将要要承担不可可预见的违违约责任。4可可见，一般般商业广告告的内容与与其效力是是一致的。反之，如如果广告在在内容上符符合要约的的规定，则则应视为要要约，合合同法第第15条对对此亦有规规定。据此此，优惠广广告应不同同于一般商商业广告，两两者内容并并不一致。优惠广告告通常即涉涉及合同价价金，而合合同价金显显然不能说说不是合同同的主要条条款。因此此，优惠广广告虽同一一般商业广广告一样，有有推销某种种商品或服服务的作用用，但并不不等于一般般商业广告告。换言之之，优惠广广告虽有要要约邀请的的

12、作用，但但并非要约约邀请。优惠广广告作为附附条件单方方承诺，对对房地产开开发企业产产生约束力力，在双方方订立合同同时生效，在在房地产开开发企业不不履行其单单方承诺的的义务时，应应承担相应应责任。由由此，优惠惠广告虽非非双方的合合同条款，但但直接决定定双方的权权利义务。换言之，房房地产开发发企业与购购房者的法法律关系实实际上是广广告和优惠惠广告的结结合。在双双方发生争争议时，如如兼涉及合合同和优惠惠广告，应应作为一个个法律关系系对待。当当房地产开开发企业在在广告中承承诺给与其其订立合同同的购房者者法律上所所认可和保保护的利益益的，此种种广告均属属于以订立立合同为条条件的单方方承诺，对对房地产开开

13、发企业产产生法律上上的约束力力。三、商商品房预售售合同的生生效要件1、预预售方主体体资格条件件预售方方主体分为为两种情况况：（1）开开发企业自自行销售；（2）开开发企业委委托中介机机构销售。自行销售售的开发企企业必须是是具有独立立法人资格格，取得房房地产开发发主管部门门核发的资资质证书的的房地产开开发企业。对于委托托房地产中中介服务机机构进行商商品房预售售的，房地地产开发企企业对中介介服务机构构的销售行行为承担责责任。受委委托的房地地产中介服服务机构必必须取得相相应的资格格。房地产产中介服务务机构在预预售商品房房或进行商商品房预售售宣传时，要要出示房地地产开发企企业的委托托书，委托托书必须载载

14、明委托单单位的权限限。此外商商品房预售售的开发企企业还必须须满足我国国19955年1月11日施行的的中华人人民共和国国城市房地地产管理法法（以下下简称房房地产管理理法）对对预售商品品房主体资资格所作的的严格限定定：（1）预预售方必须须是经土地地管理部门门核准，已已全部交付付土地使用用权出让金金，取得了了商品房开开发项目的的土地使用用权；（22）商品房房屋的开发发项目已经经当地计划划管理部门门立项，已已申领了固固定资产投投资许可证证；（3）持持有建设工工程规划许许可证；（44）按提供供预售的商商品房计算算，投入开开发建设的的资金达到到工程建设设总投资的的25%以以上，并已已确定施工工进度和峻峻工

15、交付日日期；（55）预售方方已向县级级以上人民民政府房地地产管理部部门办理预预售登记，取取得了商商品房预售售许可证的。2、商商品房预售售合同双方方意思表示示真实一致致由于合合同双方对对于预售商商品房的真真实情况的的信息的知知情不对称称，承购方方往往处于于弱势地位位。因此预预售方应按按照预售合合同所规定定的有关内内容向承购购方真实、完整地披披露有关承承购方所要要购买的商商品房的真真实情况。由于是预预售，承购购方不可能能真实地感感受到商品品房的客观观存在，也也不可能对对商品房作作任何的评评价，所以以这就更要要要求预售售方按照诚诚实信用的的原则履行行自己的告告知义务，以以保护承购购人的合法法权益。也

16、也只有如此此，承购人人才能在知知情的基础础上作出自自己真实的的意思表示示。任何一一方尤其是是开发企业业都不得采采取胁迫、欺诈、乘乘人之危等等签订商品品房预售合合同，否则则此合同为为无效合同同，并不受受到国家法法律的保护护。3、商商品房预售售合同内容容的合法性性预售合合同必须遵遵守我国现现行法律、法规的规规定，尊重重社会公德德，不得扰扰乱社会经经济秩序和和损害社会会公共利益益。4、商商品房预售售合同形式式的合法性性商品房房预售合同同属不动产产买卖合同同，涉及金金额较大，履履行期限较较长，且内内容比较复复杂。为保保护当事人人合法权益益，我国法法律法规规规定，双方方应当签订订书面合同同并履行登登记备

17、案手手续。城城市房地产产开发经营营管理条例例明确规规定：“商品房销销售，当事事人双方应应当签订书书面合同”，我国城市房地地产管理法法规定，商商品房预售售合同签订订后，“商品房预预售人应当当按照国家家有关规定定将预售合合同报县级级以上人民民政府房产产管理部门门和土地管管理部门登登记备案”，建设部部19944年11月月15日发发布的城城市商品房房预售管理理办法也也明确规定定：“商品房预预售，房地地产开发经经营企业应应与承购人人签订商品品房预售合合同。预售售人应当在在签约之日日起30日日内持商品品房预售合合同向县级级以上人民民政府房产产管理部门门和土地管管理部门办办理登记备备案手续”。四、建建立商品

18、房房预售合同同的预告登登记制度（一）登登记备案的的行政法意意义上文中中提到的商商品房预售售合同生效效要件的第第四个生效效要件，是是我国对于于商品房预预售合同的的登记备案案制度。从从实践来看看，商品房房预售合同同备案只具具有行政意意义。城城市商品房房预售管理理办法第第13条规规定：“开发企业业在预售商商品房中有有下列行为为之一的，由由房地产管管理部门处处以罚款。3未按规定定办理备案案和登记手手续的”由此可可见，合同同备案与否否导致的是是行政责任任，不办理理合同备案案只是让开开发企业承承担一定的的行政责任任，并没有有承担合同同无效的民民事责任。从行政立立法与民事事立法的分分工来看，应应当将违反反行

19、政性规规定的行为为后果与违违反民事法法律规定的的行为后果果分开处理理。行政立立法是为了了调整行政政管理法律律关系，而而民事立法法却是为了了调整平等等主体之间间的民事法法律关系。这两种法法律关系独独立存在时时，尚不存存在争议；行政责任任与民事责责任发生竞竞合时，同同样应依据据这两种法法律规范，分分别处理，分分别承担相相应责任。如果以违违反行政性性规范为由由而导致民民事行为无无效，相当当于用行政政法规调整整民事法律律关系，也也就混淆了了两种法律律规范的作作用。在此此方面，最最高人民法法院最近颁颁布的关关于审理商商品房买卖卖合同纠纷纷案件适用用法律若干干问题的解解释（法法释2000377号）是比比较

20、符合实实际的，该该解释第六六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”因此，笔笔者认为，预预售合同备备案的法律律性质是国国家对商品品房预售行行为的行政政管理行为为和措施。确立登登记备案制制度，从立立法的原意意来说，主主要目的在在于从行政政管理的角角度和试图图规范整个个商品房预预售市场所所做出的规规定。当然然，经过法法律本身的的不断发展展，同时也也由于经济济的不断发发展，商品品房预售合合同登记的的法律意义义也在发生生变

21、化，其其已经由一一种行政管管理效力向向确立一种种法律权利利，尤其是是赋予该登登记以一定定的物权效效力发生转转变。（二）登登记备案与与预售合同同本身的效效力相分离离，登记与与否并不影影响预售合合同的效力力根据民民法的一般般原理，以以及根据合合同法及相相关司法解解释的规定定，法律行行为的效力力是否以登登记为准，应应以法律规规定为准；在法律没没有明确规规定合同没没有登记，合合同无效的的，登记本本身并不影影响到合同同的效力。如前所述述，法律对对于商品房房预售都要要求进行登登记，但同同时又都明明确指出登登记只是备备案，同时时并未明确确规定登记记与否是否否影响到合合同的效力力。也就是是说，商品品房预售合合

22、同登记只只是从行政政管理的角角度，要求求备案，合合同的效力力是另外一一个问题。这一点，在在当前理论论界已经取取得了一致致的认识。最高人民民法院的有有关司法解解释中，都都体现了这这样一种精精神，即设设立商品房房预售合同同登记备案案制度的核核心目的在在于加强对对商品房预预售的行政政管理，商商品房预售售合同的效效力与登记记备案是相相分离的。最高人人民法院关关于适用合同法若干问题题的解释（一一）第九九条规定“法律律、行政法法规定合同同应当办理理登记手续续，但未规规定登记后后生效的，当当事人未办办理登记手手续不影响响合同的效效力，合同同标的物所所有权及其其他物权不不能转移。”依据该条条，凡法律律、行政法

23、法规规定了了合同应当当办理登记记手续但未未同时规定定合同登记记后才生效效的，如果果当事人没没有依照法法律、行政政法规定办办理登记手手续的，合合同效力不不因此受到到影响，即即如果合同同除未登记记外都合法法，那么合合同生效。关于商品品房预售登登记与预售售合同本身身的效力关关系问题，最最高人民法法院最近颁颁布的关关于审理商商品房买卖卖合同纠纷纷案件适用用法律若干干问题的解解释（法法释2000377号）第六六条的规定定（见前文文），很显显然是明确确了二者相相分离，登登记与否不不影响合同同效力的问问题。现行法法律规定已已对合同债债权行为和和登记产生生物权效力力的行为进进行了区分分，将合同同备案行为为和预

24、售合合同效力捆捆绑在一起起不符合民民法理论，更更与有关的的法律规定定不相吻合合。如果因因预购人没没有办理预预售合同备备案，就导导致预售合合同无效，就就不能保障障双方当事事人的合法法权益。实实践中，假假如因开发发企业违法法不能办理理预售合同同备案，预预购人也要要承担合同同无效的后后果，对预预购人不利利；或者因因预购人原原因不能办办理预售合合同备案，开开发企业也也要承担合合同无效的的后果，则则对开发企企业不利。所以，预预售合同是是否办理备备案不应影影响合同效效力。我们们判断商品品房预售合合同是否生生效的主要要标准，应应是上文谈谈到的四个个生效条件件，而不应应该把商品品房预售登登记看作商商品房预售售

25、合同的生生效要件。登记备案案与预售合合同本身的的效力相分分离，登记记与否并不不影响预售售合同的效效力。（三）登登记是商品品房预售合合同的对抗抗要件在实践践中 ，对对商品房预预售合同的的登记是合合同的有效效要件 ，还还是对抗要要件 ，学学者们的看看法并不一一致。我们们认为 ，商商品房预售售合同的登登记是合同同的对抗要要件 ，而而不是有效效要件。首首先 ，从从法律的规规定来看 ，如前所所述 ，城市房地地产管理法法和城城市商品房房预售管理理办法都都规定 ，预预售方应当当将预售合合同报有关关部门登记记备案。这这就十分明明确地说明明 ，商品品房预售合合同签订在在先 ，登登记备案在在后 ，而而登记机关关只

26、能对有有效的商品品房预售合合同予以登登记备案 ；其次 ，在商品品房预售合合同中 ，预预购方处于于比较弱的的地位 ，面面临的风险险比预售方方要大得多多。所以 ，如果认认为登记备备案是商品品房预售合合同的有效效条件 ，那那么没有经经过登记备备案的预售售合同就是是无效合同同。这样 ，一旦商商品房预售售合同没有有登记备案案 ，预售售方就不会会受合同的的约束 ，可可以任意将将商品房再再预售第三三人 ，预预购方也就就无法追究究预售方的的违约责任任 ，这极极不利于保保护预购方方的利益。所以 ，登登记备案不不是商品房房预售合同同的有效条条件 ，而而应当是对对抗要件。（四）改改造商品房房预售备案案制度为预预告登

27、记制制度，赋予予其准物权权的效力在我国国商品房预预售过程中中，当开发发房商与预预购人签订订了商品房房预售合同同之后，预预购人基于于预售合同同享有商品品房建成之之后获得产产权的债权权请求权，然然而债权请请求权是一一种只能向向特定的相相对人主张张的权利，即即相对权。预售人在在预售合同同签定后仍仍然一直占占有标的物物，此时，预预售人虽然然负有于将将来约定的的时间转移移不动产所所有权的义义务，但当当房屋价格格不断上涨涨的情况下下，预售人人很有可能能将房屋卖卖给第三人人，即出现现“一物数卖卖”的情况。而出现上上述情况，由由于预购人人只享有债债权请求权权这种相对对权，因此此预购人的的合法利益益得不到有有效

28、保护，进进而损害预预购人利益益，不利于于交易安全全，破坏了了交易秩序序。为保护护预购人的的利益，最高人民民法院关于于审理房地地产管理法法施行前房房地产开发发经营案件件若干问题题的解答第27条条规定：“预售商品品房合同签签订后，预预购方尚未未取得房屋屋所有权证证之前，预预售方未经经预购方同同意，又就就同一预售售商品房与与他人签订订预售合同同的，应认认定后一预预售合同无无效；如后后一合同的的预购方已已取得房屋屋所有权证证的，可认认定后一合合同有效，但但预售方给给前一合同同的预购方方造成损失失的，应承承担相应的的民事责任任。”经过分析析这一规定定，不难发发现，此时时虽有违约约制度予以以救济，预预售人

29、的处处分行为并并未得到充充分控制，预预购人的交交易目的并并没有实现现，因此需需要在法律律上设计一一种制度来来对预购人人进行更充充分的救济济，以保护护交易的安安全。在大大陆法系，采采取的是不不动产预告告登记制度度。保全不不动产物权权的请求权权，是预告告登记制度度的出发点点和归宿所所在。所谓预预告登记是是指为了保保全债权的的实现，保保全物权的的顺位请求求权等而进进行的提前前登记。5它是是与本登记记或者终局局登记相对对应的一个个概念。预预告登记作作为一种制制度，源于于德国。德国民法法典第8883条预告登记记的性质和和效力规规定：“为保全目目的在于转转让或废止止一项土地地上的物权权的请求权权，或者土土

30、地负担的的物权请求求权，或者者变更这些些物权的内内容或其顺顺位的请求求权，可以以在土地登登记薄中将将其纳入预预告登记的的。被保全全的请求权权附条件或或者附期限限时，预告告登记也为为许可。预预告登记之之后，对土土地权利或或者土地权权利负担的的权利所为为的对被保保全的请求求权的一部部分或者全全部构成损损害的处分分，为无效效。以强制制执行或者者假扣押方方式所为的的处分，以以及由破产产管理人所所为之处分分，亦同。”6自自德国民法法创设预告告登记制度度以来，大大陆法系的的一些国家家，也设立立了这一制制度。如瑞士民法法典第9960条第第二款规定定：“处分的限限制，经预预告登记后后，始得对对土地后取取得权利

31、有有对抗的效效力。”7台台湾地区土地法第 799条规定：“关于土地地权利移转转之请求权权，得申请请保全之预预告登记。此项预告告登记未涂涂销之前，登登记名义人人就其土地地所为之处处分，对于于所登记的的请求权有有妨碍者无无效。”8随随着不动产产交易的发发展，预告告登记制度度的适用范范围扩展到到土地以外外的不动产产交易，尤尤其是附着着于土地之之上的房屋屋。预告登登记是为保保全一项以以将来发生生不动产物物权变动为为目的的请请求权的不不动产登记记，以确保保权利人于于将来能够够取得物权权 ，它具具有排他性性 ，可以以对抗第三三人。预告告登记是将将物权法的的规则施加加于债权法法 ，给予予属于债权权法的请求求

32、权以排的的物权效力力 ，其本本质属于物物权法向债债权法的扩扩张。99 预告告登记制度度的现实意意义是，解解决所有权权保留买卖卖中，在合合同成立后后，标的物物所有权转转移前，买买受人基于于合同产生生的移转房房屋所有权权这样一种种债权所有有权得不到到保护的问问题。预告告登记制度度赋予买受受人的债权权请求权以以物权的效效力，对于于经预告登登记的请求求权，可以以对抗不动动产的所有有人其他物物权人，也也可以对抗抗任意第三三人，具有有了绝对性性和排他效效力。所以以，王泽鉴鉴先生认为为，预告登登记制度与与“买卖不破破租赁”一样，都都是债权物物权化的重重要表现。10在我国国，尽管通通过一系列列司法解释释、相关

33、部部门规章的的规定，逐逐步赋予了了预售商品品房预售登登记以一定定的法律效效力。但是是由于有关关规定散见见于不同的的司法解释释或地方性性法规中，规规定的内容容也相对比比较杂乱无无章，甚至至是零星的的、破碎的的，对于赋赋予商品房房预售登记记相应的法法律效力内内涵方面仍仍然缺乏比比较全面、体系化的的规定。这这与商品房房预售登记记所能解决决的问题、所要保障障的利益显显然是不能能相称的。目前，我我国现行法法律未对期期房买卖的的预告登记记作出规定定，但从实实务工作和和法学界主主流观点来来看，应建建立预告登登记制度。因此，我我国应当根根据物权立立法的进展展将现有的的商品房预预售登记制制度适时地地改造为预预告

34、制度。当前物权权立法正在在推进，由由梁慧星先先生主持的的中国物物权法草案案建议稿第35条条、第366条、第337条对于于预告登记记制度中的的效力、涂涂销及义务务人的抗辩辩等问题做做了规定。11我们通过过把商品房房预售登记记备案制度度改造为与与预告登记记制度，可可以更好的的保护购房房者的利益益，克服商商品房预售售备案制度度的缺陷，促促进房地产产市场持续续健康发展展。我国所所建立的商商品房预售售合同的预预告登记制制度，应使使预告登记记请求权的的物权性质质得到法律律的承认。这种预售售合同登记记所产生的的一种请求求权 ，有有学者将其其称之为准准物权。12 预告登记记的请求权权作为准物物权，应具具有以下

35、四四个方面的的物权效力力：（1）保保全效力。主要为保保障以发生生不动产物物权变动为为目的的合合同债权等等请求权将将来肯定发发生预期物物权效果的的法律效力力。在不动动产债权行行为成立之之后、不动动产物权转转移之前，虽虽然不动产产所有权人人已经承担担了未来转转移其所有有权或其他他物权的义义务，但由由于合同相相对人享有有的债权无无对抗第三三人的效力力，仅靠债债权的请求求权，债权权行为的目目的不一定定能实现。如果将这这种请求权权以预告登登记的方式式登记，不不动产出卖卖人违背预预告登记所所为的变更更或处分不不动产的行行为就会无无效，经预预告登记的的请求权就就会得到保保证。（2）顺顺位保护效效力。顺位位，是不动动产物权在在不动产登登记簿上依依设立的时时间先后在在排列的顺顺序中所占占据的位置置。顺位的的确立，取取决于登记记的